一、房地产业概述
(一)房地产业的内容及分类区分房地产开发和经营各自包括的内容。
(二)房地产业的营运生产过程和流通过程。
(三)房地产业的特点
房地产业作为一个独立行业，具有以下主要的特点。
1.房地产开发产品的单件性。
2.房地产物质形态的不可移动性。
3.房地产业是城市型产业。
4.房地产商品生产的周期长。
5.房地产商品的开发大都需要举债经营。
6.房地产市场与多种行业经济联系紧密。
二、房地产会计的账务处理原则
(一)开发产品成本采用制造成本法核算
(二)营业收入要根据不同的经营方式进行确认
营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：
(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，
(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；
(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；
(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。
(三)土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理
涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。
(四)出租房产作为企业存货核算
房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）
(五)建房贷款利息作为资本性支出
第二节房地产开发成本费用的核算
一、房地产开发的一般业务程序(仅作一般了解) 分为四个阶段——
1、投资决策分析阶段；
2、项目前期工作阶段；
3、前期建设阶段；
4、房屋租售阶段
二、房地产开发成本费用核算对象的确定(仅作一般了解)
三、房地产开发成本的核算
(一)房地产开发成本核算的内容
房地产开发成本——是指房地产企业在开发产品过程中形成的各项费用支出的合计数额。
开发成本按用途分类四类进行二级明细核算
类别内容
土地(建设场地)开发项目成本费用支出包括土地(即建设场地)开发发生的各项直接费用和开发间接费用支出
房屋建设项目成本费用支出指开发建设各种房屋(包括商品房、周转房、出租房、待建房等)发生的各项费用支出。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基
础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等
配套设施工程项目成本费用支出指开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出
代建工程项目成本费用支出指受单位委托代为开发建设的，除建设场地、住宅等房屋以外的各种工程发生的开发建设费用
在按以上四类房地产开发产品的成本费用支出进行分类核算的基础上，又可进一步将工程中各项费用归为以下六个成本项目设专项进行明细核算项目内容
土地征用及拆迁补偿费是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑物的拆迁补偿费
前期工程费是指房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、地地平整等费用
基础设施费是指房地产在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用
建筑安装工程费是指房地产开发项目在开发过程中施工所发生的各项建筑安装工程和设备费
配套设施费是指在开发小区内发生，可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会等设施的支出
开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
以上6项目都属于制造成本的范畴。
(二)房地产开发成本核算的方法
(三)房地产开发成本的归集及其核算的科目设置
房地产开发的成本应按照不同的开发项目及其成本核算的各自特点，分别按土地、房屋、配套设施和代建工程进行归类核算。
1、房地产开发成本的归集
可总结房地产开发成本的归集方法如表所示：
成本类别归集原则说明
房屋开发建造成本按房地产开发类别归集对于企业在房屋开发核算过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，如成本核算对象可被清楚地分开，则应直接计入所归类立项的各自成本项目；如无法分开，可先汇集核算，待土地开发完成后，用于房屋建设时，再采用一定的方法分析结转计入各自的成本项目。
土地开发成本可分别按每一独立的开发项目，或按一定区域，或地块进行归集土地开发成本包括直接费用和间接费用。土地开发成本中的直接费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，建筑安装工程费、配套设施费等，均应直接计入土地开发成本。开发间接费用包括企业内部独立核算单位为开发土地而发生的各项费用，应先单独进行汇集，期末再按照一定方法分配计入土地开发成本各成本项目。
配套设施成本以开发区确定的成本核算对象为归集对象计入商品房成本的公共配套设施，应以开发区确定的成本核算对象为依据，计入商品房成本核算对象中。但在配套设施成本费用归集的过程中，应遵循以每一独立的配套设施为基本
核算对象的原则进行成本归集，当开发区成本核算对象和各独立的配套设施竣工后，再将各配套设施的成本分摊计入各产品成本中。
代建工程开发成本代建工程开发建设过程中发生的成本费用按已确定的成本核算对象进行代建工程开发成本的归集。
2、房地产开发成本的科目设置
(1)房屋开发建造成本核算的科目设置
“开发成本”是成本类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用。对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账。
一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的的用途，分设四个三级科目，即“开发成本--房屋开发(商品房)”、“开发成本--房屋开发(经营房)”、“开发成本--房屋开发(周围房)”、“开发成本--房屋开发(代建房)”进行明细分类核算。
在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。
(2)土地开发成本核算的科目设置
土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。
土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售(即有偿转让)，另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。
A、如是以销售为目的，通过“开发成本--土地开发”科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”帐户。
B、如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本直接记入“开发成本--房屋开发”帐户中，不通过“开发成本--土地开发”帐户核算。
C、土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本--土地开发”帐户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。
D、土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。
(3)配套设施成本核算的科目设置。应设置“开发成本--配套设施开发成本”科目进行。
(4)代建工程开发成本的科目设置“开发成本--代建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对六个成本项目分别归集核算。
(四)房地产开发成本核算的账务处理
1、房地产开发成本核算的一般账务处理程序
2.土地开发成本核算的账务处理。
发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时：
借：开发成本--土地开发成本
贷：银行存款或应付账款
开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转：
借：开发产品--土地开发(用于土地销售之土地开发成本)
开发产品--房屋开发(用于房屋开发之土地开发成本)（注意这是教材的
写法，我认为应该作为开发成本－房屋开发，原因是房屋开发肯定没有完工，我发现由教材主编李大诚教授主编的辅导材料上就把教材的这个会计分录修改了，所以我建议大家修改为后者）
贷：开发成本--土地开发
3、房屋开发成本核算的账务处理
成本发生时：开发完毕验收时
借：开发成本--房屋开发借：开发产品--商品房
贷：银行存款或应付账款贷：开发成本--土地开发成本
四、房地产开发期间费用的核算
(一)房地产开发期间费用核算的科目设置与一般工业企业没有本质区别
(二)房地产开发期间费用核算的账务处理
第三节房地产开发产品销售的核算
一、房地产销售收入确认的一般原则
确认房地产收入应该考虑两个重要因素：一是要根据客户的资信程度，并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。
二、房地产销售收入确认的方法
(一)完全应计法——即销售法，是指在房地产开发产品的所有权已经转移并满足以下条件收到款项时，即确认为销售收入的方法。采用完全应计法的适用条件应该是：Ａ、试用期满；B、付款可靠；C、应收账款收回的把握性强；D、卖方应尽义务大部分完成。完全应计法下房地产销售的应收账款应以净现值表示。应收账款的净现值等于房地产商品的现行市场价格。
在房地产销售业务中，应收账款实际上是由两部分组成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全应计法就是在销售时确认房地产的销售收入，而在收款期内确认利息收入的一种会计处理方法。
(二)完工百分比法
采用完工百分比法确定收入的使用条件除因所开发项目尚未完工而与完全应计法不同外，其余的前提条件与完全应计法基本相同。但其在确认收入的方式上却与完全应计法有明显的区别。其区别在于，在完工百分比法中销售收入是随着工程项目的完工进度逐期确认。而在利息收入的确认上则与完全应计法相同。对于某一项工程的完工程度，通常是以已发生成本占预计总成本的比例来估定的。
(三)分期收款法
当某项房地产交易实质上已经完成，但却因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况时，可采用分期收款法确认该项房地产交易的销售收入。
1.应收账款的计价
采用分期收款要求在收到货款时确认销售收入；应以本金和利息之和计算应收账款。
2.开发成本的预计
分期收款法在利润计算上是将总收入和总成本之差(毛利)递延，因此，在销售时就应确定总成本，而实际上总成本在销售时并未人部发生，因而必需预计以后发生的开发成本。
三、房地产开发产品销售核算的科目设置
1、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的
经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。
2、“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。
3、“其他业务收入”——核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。
4、“其他业务支出”——核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。
5、“经营税金及附加”
四、房地产开发产品销售的账务处理
(一)土地转让和商品房销售的账务处理
1、交款提货的销售方式
在收到货款时：借：银行存款
贷：经营收入--土地转让收入
--商品房销售收入
同时或定期按土地开发成本和商品房成本结转经营成本：
借：经营成本--土地转让成本
--商品房销售成本
贷：开发成本--土地开发
--房屋开发
2、预收货款的销售方式
3、托收承付的销售方式将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时：
借：银行存款
贷：经营收入--土地转让收入
--商品房销售收入
教材例题这个地方会计分录的明细科目写错了！4、分期收款的销售方式（1）在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账：借：分期收款开发产品--土地或商品房
贷：开发产品--土地或商品房
（2）按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账：（3）同时结转相应的成本
借：银行存款借：经营成本--商品房或土地销售成本
贷：经营收入--土地转让收入或商品房销售收入贷：分期收款开发产品--土地或商品房
(二)配套设施销售的账务处理
其收入应记入“经营收入”帐户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同
(三)代建工程销售的账务处理
代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入--代建工程销售收入”明细账。第四节房地产出租的核算
一、房地产出租业务概述
房地产出租——是土地出租与房屋出租的总称。
土地出租——是承租人以支付租金为代价取得土地使用权利，出租人按照合同，规定的期限和标准，将出租土地交付给承租人使用的行为。
二、房地产出租业务核算的科目设置和账务处理
(一)房地产出租业务核算的科目设置
1、对于出租的开发产品，应设置“出租开发产品”科目核算。为核算出租开发产品的库存及损耗价值，下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级明细科目进行核算。
2、对于在出租经营过程中所发生的经营收入和经营成本。可通过设置“经营收入”和“经营成本”科目进行核算。下设“出租产品经营收入”和“出租产品经营成本”二级科目进行明细核算。
(二)房地产出租业务的账务处理
1.出租开发产品的账务处理
当房地产企业开发建成了用于出租的土地和房屋，应在签定出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品--出租产品”帐户，贷记“开发产品”帐户。
2.出租开发产品摊销的计算和账务处理。
企业根据出租产品的账面原价(即实际成本)和预计的使用年限及预计残值，计算其价值损耗，按月计提出租开发产品的摊销额并计入经营成本。
一般房地产开发企业出租开发产品摊销额的计算公式如下：
出租开发产品月摊销率＝(1-估计净残值率)/(预计使用年限÷12)
当房地产开发企业的出租产品改变用途对外销售，结转对外销售的出租开发产品的成本时，应按其摊余价值，借记“经营成本”帐户，按其已计提累计摊销额，借记“出租开发产品--出租产品摊销”帐户，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品--出租产品”帐户。
3.出租开发产品修理的账务处理。
出租开发产品发生的修理费应根据修理费金额的大小和用途分别作不同的会计处理，可以总结：
出租开发产品修理费的核算
发生期间用途或金额大小会计处理方法
出租期间金额不大直接借记“经营成本”帐户，贷记“银行存款”等有关帐户金额较大先计入“待摊费用”进行归集，再分期摊入“经营成本”
出租前对所出租产品进行装饰及增添相关设施而发生的装饰工程支出应先通过“开发成本”帐户进行归集，完工后，结转工程的成本，借记“出租开发产品”帐户，贷记“开发成本”帐户
发生的修理费用改变出租开发产品用途，作为商品房销售应列为销售费用，不得作为经营成本进行列支
第六章企业合并会计（一）
第六章、第七章、第八章在考试时候一共占40分。属于绝对重点！！！
第一节企业合并会计概述
一、企业合并及其原因
企业合并——是指两个或两个以上彼此独立的企业的联合，或者一个企业通过购买权益性证券资产、签订协议，或者以其他方式取得另一个或另几个企业
的控制权的行为。
企业合并的原因——最主要的原因是为了扩大经营规模，提高经济效益。
企业扩大经营规模有两种基本途径：一是内部扩展，二是外部扩展。外部扩展的企业合并具有如下优点：成本低；B、风险小（在一定程度上会消除竞争）；C、速度快；D、影响增大，地位提高。
二、企业合并的方式——主要有吸收合并、新设合并、控股合并。
(一) 吸收合并又称兼并，是指两个或两个以上的企业合并成为一个单一的企业，其中一个企业保留法人资格，其他企业的法人资格随着合并而消失。吸收合并通常由继续存在的企业以现金购买或用股票:)被合并企业的净资产，并由合并后的新企业继续经营原业务。
(二)新设合并又称“创立合并”，是指两个或两个以上企业协议合并组成一个新的企业。新设合并通常由新设企业用股票:)原有企业的资产，原有企业的股东成为新企业的股东。
(三)控股合并是指企业通过收购其他企业的股份或相互:)股票取得对方股份，达到对其他企业进行控制的一种合并形式。控股合并后，控股和被控股企业分别成为母公司和子公司之后，均继续存在并经营，且相互组成一个集团。
三、企业合并会计的产生
企业合并会计是对企业合并的过程和结果进行会计核算和反映的程序和方法，它包括两部分内容：一是企业合并本身的账务处理；二是合并会计报表的编制。
四、企业合并会计的核算方法——购买法、权益集合法。
第二节企业合并购买法的账务处理
一、购买法核算的原则
1、购买法——对企业合并进行核算就完全可以采用与购置普通资产相同的原则来处理。因此，在购买法下，一个企业在购买其他企业时应当按取得成本予以入帐。
2、购买法的程序和原则——
第一，对所购企业的资产、负债进行确认和估价。首先要对被购买企业的资产和负债项目进行确认，对各项资产进行重新估价，确定其公允价值。
第二，确定购买成本。A、用现金购买，其购买成本即为其实际支付的款项；
B、以增发股票换取被购买企业的产权，则其购买成本为所发行股票的公允价值；
C、购买企业以其发行的债券来支付，则其取得成本为债券的面值。（我认为：其实不准确，按照国际会计准则应该为债券发行价格。）
D、在合并过程中，购买企业发生与合并直接有关的其他费用，比如法律费用、佣金等，对此也应当计入购买成本。
E、合并过程中发生的与合并有关的其他间接费用如股票、债券的发行费用，则不计入购买成本，应当计入期间费用。
第三，比较其购买成本和被购买企业净资产的公允价值。
如果购买成本大于净资产的公允价值，则其差额，即为商誉，作为无形资产，直接计入“无形资产--商誉”科目，在一定的期间内摊销，摊入管理费用。
如果购买成本小于净资产的公允价值，则其差额就是负商誉，通常有两种处理方法：第一种方法，是直接冲减非流动资产的公允价值。（我命名其为冲减法）被冲减的非流动资产包括固定资产、无形资产、递延资产等，不包括长期投资。在出现负商誉时，可以按比例冲减这类资产的价值，直到将其价值冲减为零。如这样处理仍不足以抵销负商誉，则将冲减后的剩余部分列作递延贷项－负商誉，并
按一定的期限分摊计入各期损益。第二种方法，将全部负商誉列作递延贷项－负商誉，在一定的期限内分摊，摊入管理费用。
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
《企业会计准则讲解与实务操作指南》 王世定赵治纲编著 《投资性房地产》准则讲解与实务操作 一、《投资性房地产》准则及有关内容的理解 （一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 以下不属于投资性房地产： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （2）作为存货的房地产。 【注释】 1、已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 （三）投资性房地产的确认和初始计量 1、投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2、投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是（）。 A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 B、折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目 C、期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益 D、一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量 2、下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。 A、采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值 B、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值 C、采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值低于账面价值 D、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值 3、A公司于2012年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用办公楼。该房地产在2011年年末的公允价值为2 000万元，转换日的公允价值为2 070万元，预计尚可使用年限为15年。转换后采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，不考虑其他因素，则A公司在2012年对该项房地产应计提的折旧额为（）万元。 A、126 B、126.5 C、125 D、124.5 4、2010年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2 000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2011年末收取。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2 150万元。2011年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A、340 B、350 C、240 D、90 5、投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，不考虑所得税影响，则转换时公允价值与原账面价值的差额应计入（）。 A、资本公积 B、公允价值变动损益 C、留存收益 D、投资收益 6、A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解 一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理 企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。 [例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。A企业的账务处理如下： (1)2007年4月15日 借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000 公允价值变动损益400000 贷：开发产品4500000 (2)2007年12月31日 借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 贷：公允价值变动损益200000 (3)2008年6月出售时 借：银行存款4600000 贷：其他业务收入4600000
Accounting Standard for Business Enterprises No.3—Investment Property Chapter 1 General Provisions Article 1 This standard is formulated in accordance with the “Accounting standard for Business Enterprises—Basic Standard”for the purpose of prescribing the recognition and measurement of investment property and the disclosure of related information. Article 2 Investment property is property held to earn rentals or for capital appreciation or both. Article 3 The following items of investment property are dealt with by this standard: (a)a land use right that is leased out. (b)a land use right held for transfer upon capital appreciation. (c)a building that is leased out. Article 4 The following items are not investment property: (a)owner-occupied property, i.e.property held for use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes. (b)property held as inventories. Article 5 the following items are dealt with under other appropriate Accounting Standards: (a)property constructed on behalf of others, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.15—Construction Contracts”. (b)rental income from, and sale and lease back of, investment property, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.21—Leases”. Chapter 2 Recognition and Initial Measurement Article 6 Investment property shall be recognized as asset when, and only when both of the following conditions are satisfied: (a)it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property will flow to the enterprise; (b)the cost of the investment property can be measured reliably. Article 7 An investment property shall be measured initially at its cost. (a)the cost of a purchased investment property comprises its purchase prise, related taxes and fee, and other directly attributable expenditures. (b)the cost of a self-constructed investment property is its cost at the date when the construction or development is complete.
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
企业会计准则讲解——投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产及其特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 在我国，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少 二、投资性房地产的范围 包括：1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、已出租的建筑物（出租方提供的相关辅助服务不重大的）。 三、不属于投资性房地产的项目 自用的房地产 作为存货的房地产 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则确认为固定资产或无形资产。
以经营租赁租入再出租的建筑物不属于投资性房地产。 第二节 投资性房地产的会计处理 一、采用成本模式计量的投资性房地产 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念。 投资性房地应当按照成本进行初始计量。 成本模式的会计处理比照“固定资产”和“无形资产”的会计处理。 主要涉及会计科目为：投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备。 （一）外购或自行建造的投资性房地产 企业外购的房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。 外购的投资性房地产的成本，包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 自行建造房地产，其成本由建造该项固定资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 自行建造的成本，包括：土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费
用等，但建造程中发生的非正常损失直接计入当期损益（营业外支出）。 只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才可以称之为外购的投资性房地产。 企业购入的房地产，购入之后再改为出租或用于资本增值，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 （二）非投资性房地产转换为投资性房地产 作为存货的房地产转换为投资性房地产， 自用房地产转换为投资性房地产 企业必须有确凿的证据表明房地产的用途发生的改变。一是由董事会权力机构的正式的书面协议，二是在实际状态发了生改变（自用状态改变为出租状态）。 （三）投资性房地产的后续计量 按照“固定资产”和“无形资产”核算方法计提折旧或摊销。折旧额或摊销额借记“其他业务成本”贷记计“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”。 租金收入贷记“其他业务收入”。 计提减值借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。
企业会计准则第3号──投资性房地产 一．本章导读 第一节概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。 会计制度中无此规定。
非投资性房地产转换为投资性房地产的处理高顿网校友情提示，最新焦作会计实务技能相关内容非投资性房地产转换为投资性房地产的处理总结如下： 投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。 非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。 企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。 【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场400000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待以后投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。 【例2】2008年5月8日，某造纸厂将其拥有的操场一块出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元，公允价值为35万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——成本350000 公允价值变动损益50000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 年末，上述投资性房地产公允价值升值为38万元。其账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——公允价值变动30000 贷：公允价值变动损益30000 按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，如果转换日实现盈余，即转换日公允价值大于账面价值之差，计入“资本公积”账户，待出售时，再从“资本公积”账户转入“其他业务收入”账户。但投资期间，房地产投资产生的公允价值变动损益不得调整资本公积，只能在“公允价值变动损益”账户中单独核算。 【例3】2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5000万元，已计提折旧1000万元。假如开发公司将出租的写字楼改按公允价值计量模式计量，租赁开始日评估写字楼的公允价值为4800万元。其账务处理如下：
企业会计准则第3号——投资性房地产 单选 1、下列各项中，不属于投资行房地产的是：持有并准备增值后转让的建筑物 2、企业取得投资性房地产发生的下列支出中，不应计入投资性房地产成本的是：业务人员差旅费 3、企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢写字楼因原客户退租又未与新的客户签订租赁协议 而暂时空置，对于该写字楼应当：继续计提折旧 4、采用公允价值模式进行后续计量时，下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是：取得该 投资性房地产时实际支付的价款 5、企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列建筑物中，不需要计提折旧的是：超龄使用的建筑物 6、采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于投资性房地产的会计处理，下列说法中正确的是：不得再 转为成本模式计量 7、企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为：转换日该房 地产的账面价值 8、企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为：转换日 该房地产的公允价值 9、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额 为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减价准备的金额为20万元，假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为30万元 10、企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是（存货转为投资性房 地产时公允价值大于账面价值的差额）。 11、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，一般应作为资本性支出的是（投资性房地产改建扩建支出）。 12、企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计 量，该写字楼建造完成时的入账价值是指（企业向承包单位支付的工程价款）。 13、企业将其拥有产权的办公楼经营出租给其他单位，同时向承租人提供保安、维修等日常辅助服务，下 列说法正确的是（提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，该办公楼应确认为投资性房地产）。 14、企业对投资性房地产采用成本模式计量。20×8年1月5日，企业购入房屋准备用于对外出租。20×8 年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为20×8年3月1日。房屋购买成本为380万元，预计净残值为20万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。20×8年度企业对该房屋应计提的折旧额为（16.5万元）。 15、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，不能作为资本性支出的是（房屋修理支出） 16、企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于原账面 价值的差额，应当计入（资本公积）。 17、采用成本模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中不正确的是（不得再 转为公允价值模式计量）。 18、企业自行建造完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构已作出正式书面决议，明确表示将其 用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，则对该空置建筑物计提的折旧费用，应当计入（其它业务支出）。 19、某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价20000万元，另支 付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为（20150万元）。 20、关于采用成本模式计量的投资性房地产的折旧，下列说法中不正确的是（当月减少的投资性房地产当 月不计提折旧）。
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
投资性房地产会计处理问题探讨 2005年7月29日，财政部为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，颁布了“企业会计准则——投资性房地产（征求意见稿）”。我们在认真研读了该征求意见稿后，对稿中的绝大部分内容表示赞同。但是，对稿中的某些内容有一些自己的想法。现就此谈一点不成熟的看法。 一、投资性房地产的归属问题 本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。 1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出
租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。 2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
第二节投资性房地产的确认与计量 二、投资性房地产的账务处理 【例6-3】（房、地自用时分开核算，出租时转入投资性房地产） 2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。 租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，至2×18年12月5日，土地使用权已经摊销165 000元。 两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。 假设甲公司采用成本模式（★★）进行后续计量。 由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房中，其中的一栋用于出租，因此应当将土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，9 000 000×1/2=4 500 000（元）。 【答案】 甲公司的账务处理如下： 借：固定资产——厂房12 000 000 投资性房地产——厂房12 000 000 贷：在建工程——厂房24 000 000 借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000 累计摊销 82 500（165 000÷2） 贷：无形资产——土地使用权 4 500 000 （9 000 000÷2） 投资性房地产累计摊销82 500 （165 000÷2） 【例6-4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。 为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。 2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。 【答案】 甲公司的账务处理如下： （1）2×18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产——厂房——在建40 000 000 投资性房地产累计折旧10 000 000 贷：投资性房地产——厂房50 000 000 （2）2×18年5月31日至2×18年12月31日，发生改扩建支出 借：投资性房地产——厂房——在建 5 000 000 贷：银行存款 5 000 000 （3）2×18年12月31日，改扩建工程完工 借：投资性房地产——厂房45 000 000 贷：投资性房地产——厂房——在建45 000 000 【例6-5】2×18年5月，甲公司与乙公司一项厂房租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。