（发展战略）阳光棕榈园三期发展方案
【阳光棕榈园三期】发展方案
第壹部分项目简介
一、项目所处“前海片区”定义
前海区域是指是指南山区濒临前海的地带，具体范围是以前海路为中心，东至南山大道，北至深南大道，南至内环路的范围。片区内能够细分为以下几个区域：1、前海路以西的填海区：包括南山水产品批发市场，已建的政府福利房前海花园，西部人才市场，年初动工的振业集团的星海名城以及包括本项目土地及鼎太集团土地项目于内的区域；
2、前海路和南新路之间的旧城区：包括向南村，向南村北侧的工业区（以作坊式小企业为主）；
3、南新路和南山大道之间的商业文化区：包括较为繁荣的南新路、桃园路西段俩侧的商业街，桃园路北侧的各个政府机构、图书馆、公园等，桃园路南侧的商业机构群、中小学校区、医疗区域及住宅区。
本片区属于南山老城区，发展时间较长，人口密集，除填海区外城市规划相对滞后，但各种市政配套相当齐全，政府、金融、医疗、教育、娱乐、商业、交通设施相当完善，而填海区尚处于待开发状态。本片区内的工业企业规模均较小，以劳动密集型企业为主，污染性较小，基本对生活没有太大影响。
二、项目简介
【阳光棕榈】位于深圳市南山区近前海湾畔，占地约13万㎡，总建筑面积21万㎡，容积率1.62。基地东临前海路，隔路为南新村大片零乱的出租房；南临桂庙路，可方便通往滨海大道，路南的鼎太小区已开工，为高层和小高层住宅，占地约19万㎡，总建筑面积32.2万㎡，容积率1.7；西接拆迁赔偿用地，该地块西
侧的月亮湾大道年后即将动工兴建，届时可方便连接北环大道；北靠学府路淤河，近期尚无整治计划，淤河以北不远是占地约30万㎡的振业星海名城，总建筑面积84万㎡，容积率2.8，住宅全部为小高层。基地北行3分钟可方便驶入深南大道。
第二部分项目SWOT分析（市场竞争力分析）
分析目的:强化优势，减弱劣势，把握机会，防范威胁
（一）项目优势分析(Strength)
【第壹部分】：前海片区项目共享优势
1、前海片区可开发潜力优厚：
（1）地块优势——开发滞后的唯壹好处是使得该区得以保存大面积的形状完美的地块，便于知名大发展商进行大手笔规划且形成知名物业。随着后海大盘的开发完毕，前海将于今后3年左右成为大盘/名盘的圣地。
（2）消费者的认同——振业、鼎太和中海进驻前海对聚集人气、改善公共配套、提升片区形象十分有利，随着各自项目不遗余力的推广，该片区的价值将为更多的消费者认同。
2、公路交通网络优势：（桂庙路+）滨海大道快速直通市区、月亮湾大道直上北环、前海路接驳南头宝安和青青山庄、距蛇口海上世界也仅10分钟车程，东南西北路路通。四通八达的快速公路网使得各项目均能够成为深圳全市意义的楼盘，而绝不满足于“南山区域性楼盘”的狭隘主张。壹个成功的“滨海大道概念”楼盘对于福田罗湖客户的吸引力不可限量。
3、景观旅游资源丰厚：巍峨南山、宽阔的前海给项目添加天然景观优势，而东面华侨城；西面青青世界以及已动工的“西部田园风光”；北面中山公园更成为
游历的热点。
4、文教资源优势：南头中学、南头小学、荔香中学、育才中学、育才小学、北京大学附属院校、深圳大学等教育设施齐全，业主子女教育免却后顾之优。
5、政策优势：南山区定位为“深圳市高新产业园区和文化教育区”，其中科技园区是国家重点扶持的六大高新区之壹。今后五年，深圳市将投资826亿元打造西起前海片区东至大鹏的高新技术产业带。于建设硬件的同时，深圳市改革人事政策，大力吸引高科技人才，每年均为南山地产市场新增可观的购买力，华为、中兴员工成为发展商重点争取的对象。
总结：１）前海片区相对于后海片区来讲之上第2、3、4、5项优势均有所淡化，第１项优势机会性较强，暂不明显；２）前海片区相对于福田、罗湖来讲，前述优势十分明显，这注定前海会是壹个热点。
【第二部分】：阳光棕榈园的独特优势
1、品种优势——特区内罕有的低密度住宅社区：
（1）“物以稀为贵”的多层组团：
多层项目固有的优点：1）符合普通居民传统居住习惯；2）有实用率优势；3）有管理费优势，该费用仅相当于同区高层的1/3左右。
多层于南山区属于速销品种：1999年底、2000年初推出的位于登良路壹线的惠中名苑、后海名苑居及龙坤居，项目地段及质素均不佳，均价于3500-3800元之间，均于推出后2个月基本售罄，令人叹为观止。招商海月二期（晴海洲）共有7栋多层，先期推出内部认购的3栋不到10天即被哄抢壹空。
南山区新推及待推楼盘中，小高层和高层项目占绝大多数,星海名城壹期全为小高层，二期为小高层加高层；鼎太风华全为高层；近期多层仅于海月二期出现，从
现有供应楼盘竞争来见本项目配置50%的多层势必将确立竞争优势。
（2）低密度园林优势：本项目容积率仅为1.65左右，覆盖率仅为23.4%，绿化率则高达61%，这表明本项目的园林将有类似怡翠山庄的宽广效果（怡翠四期覆盖率21.7%），这于特区内将是大有潜力可挖掘的独享优势。藉此本项目有可能成为消费者心目中的壹个值得自豪的高尚社区。
小结：项目品种优势于竞争中运用于如下方面：１）促成开盘的震撼性成交量；2）为项目宣传提供独特的元素。
2、户型创新：提供了带花园阳台的3类户型，目前于深圳市场尚未面市。这些户型的优点是：1）花园建于家里，随时享受“自然”感觉；2）花园阳台面积只计算壹半，未来能够兼作其他用途。这类户型积极迎合市场的“向景性”购房趋势，该设计方向壹经公布即得到广泛好评。相信于销售阶段也会有不俗表现。
3、中海地产品牌竞争力优势，具体表现为：
（1）业主品牌认同感较高——业主介绍成交量有增无减，中海丽苑后期业主介绍成交比例于3-4成，怡翠山庄三期及四期的介绍成交比例于保持广告量的条件下仍达到3成之上，怡翠山庄二期90%的受调查业主表示愿意介绍亲友到山庄置业。
近俩年中海华庭和怡翠山庄及中海丽苑为XX公司新增四千户新业主，使得口碑传播的载体大为拓展，对XX公司品牌力的促进大有贡献。
（2）客户品牌信任度大增——怡翠四期于无图纸、无价格、无现场（毛地）的条件下进行了“认购权利”的买卖，“优先认购权登记”期间登记者达112户（交足诚意金15000元）；四期公开承诺的楼花期长达16个月，而内部认购开始后6个月即实现了80%之上的认购率，此时离入伙仍有10个月。中海华庭于
公开发售1年半后全部售罄，于中心区及周边项目中率先鸣金收兵。酣畅淋漓的销售速度说明了客户对中海品牌绝对信任。
（3）品牌运营思想深入人心——XX公司核心业务的确认，ISO9000的推行，服务意识的空前提高，“诚信卓越，精品永恒”成为XX公司上下的共识等表明XX公司正将“品牌”作为壹种资产予以优化、加强，进行管理及维护，正于解放“品牌”的生产力。
小结：相对本司而言，振业星海名城受“北大附中”风波伤害较深，鼎太市场份额较小且对本地客户的影响力有限，这俩个项目借助“品牌”做文章的空间比较小。本项目品牌优势运用于如下方面：1）配合新闻性元素供媒体炒作，策划大型公关活动；2）设计老业主促销计划；3）检讨习惯性做法，通过和众不同的操作使得XX公司于客户心目中立即区别于其他XX公司且不断自我增强其差别感，例如对客户/业主的交通于三年内予以免费保障等。
4、物业管理优势：中海物业管理XX公司于深圳赢得公众认可，市场占有率处领先地位，管理面积近800万平米，知名度较高，为项目增添竞争优势。
总结：本项目的品种、品牌、物业管理及后发优势是项目的核心优势，认识且发挥这些优势将是项目于竞争中领先的关键所于。
（二）项目劣势分析（Weakness）
1、居民出行交通不便：目前前海路东侧居民靠南新路交通车（2
2、331、427、431）出行；前海路西侧由于刚开始大规模开发，居民较少，尚无公交车通过，连的士车均不愿光顾。尽管本区交通路网十分健全，但南离南航北距愉康公交枢纽站步行距离有15-20分钟左右，步行至南新路小站也有8-10分钟，使得本片区居民出行交通极为不便。根据对媒体记者、潜于客户及行内人士的调查，交通
被列为项目销售的最大难题。由交通难题仍直接导致游移客户数量庞大，市民对此片区持否定或观望态度等销售难题。
小结：鉴于本片区由滨海大道和深南大道出行的公交系统完善发达，建议：1）由我司自行向业主提供“前海路（项目）——桂庙路（南航枢纽站）——南山大道（愉康枢纽站）——学府路（项目）”的密集班次小环线巴士，且承诺壹定时间内免费运行，壹举解决业主出行及购物不便，排除销售最大障碍；2）由于本项目兼顾外销，故而须提供直达罗湖口岸的住户直通车；3）从当下起游说政府关注此问题，争取于未来2年能使该路段公交情况有所改善，减轻我司办社会压力。
2、高压电线杆：本项目西侧有庞大的高压输电线通过，是影响居住质素的主要缺陷之壹，类似销售实践表明其必将使客户客户产生恐慌心理，销售时很难找到有效说服理由，为推销阶段难以直面的硬伤。
小结：由于项目西侧XX公司5万平米新购地更贴近高压线，壹期及后续销售均将面临此问题。抵近高压线的住宅即便价格便宜也存于积压危险，而如果没有高压线，本项目的质素将有极大提升，将为销售带来更多自由发挥的空间。目前关于此问题的对策有：1）组织专业权威机构评估高压线对住宅序列（居民）的影响，提供权威的测评方案，如对我司有利，则能够于销售资料中予以正面解释；2）据未经证实的消息，政府有意对此高压走廊进行改造，我司将积极进行政策咨询，摸清政府意图，争取于销售前拿到利好的政府公文。
3、排污沟影响风水：项目南北端各有壹条市政排污沟，气味刺鼻，视觉及嗅觉指数极低。北端排污沟北岸即是前海小学，该沟对小学也造成严重影响，临沟壹侧的教室窗户几乎不敢打开。南端排污沟的中心线（点）是本项目的红线（点），
该水沟未来将部分填充。
小结：已提请《南方均市报》等媒体关注北端排污沟问题，《南方均市报》已以〈臭水沟年余无人管，脏乱不堪大煞风景〉为题报道此事。希望通过媒体关注能使该问题的解决走上快车道，起码能够于销售时给客户壹个说法。南端排污沟虽能够部分合法填充，但仍有后遗症，建议和政府关联部门继续磋商，争取全部填平。
4、周边人文环境复杂：项目东侧的向南村农民房和外围作坊式小企业，人口成分较复杂，夜晚路旷人稀，治安情况会令客户担忧。
小结：宣传中加强保安元素的宣传，给客户以安全感。
5、周边配套差：和公交系统壹样，该区域的配套目前很不完善，只有壹些零散的小店铺从事建材、日用商业零售等，只能满足最基本的生活购物需求，而医疗、大宗购物消费等均要步行到较远的地方。
小结：如果开通“小环线交通车”，该问题可迎刃而解。
6、噪音影响：东面的前海大道有较多的大型车辆通行，直接对住户造成影响。小结：建议沿前海路（及月亮湾大道）的住宅采用双层隔音玻璃且注意开窗方向，同时沿前海路采用类似华侨城的多层次高密度绿化带，从技术上和心理上解决买家忧虑。
（三）项目机会点分析（Opportunity）
1、跨海大桥“西部通道”——关口前景：此点对争取香港市场存于极大的机会，深港跨海大桥的规划带动南山的外销市场也活跃起来，港人逐渐能接受于南山安家的可能性，而这壹购买群体由于对南山区且不熟悉，不会对南山区作更深入的细分和比较，有很大的可引导性。关联重大利好消息的出现可能为项目带来意外
的客户群。
2、公房上市：该区政府微利房的上市，估计对二手楼的的成交有较大的促进，而原来居住户通过二次置业改善居住环境的几率也相应增大，当然，也存于分走本项目首次置业客户的威胁，此点可谓机会和威胁且存。
3、后发的机会：
（1）本项目于片区楼盘中后于星海名城推出，和鼎太风华预计推出时间较为接近，能够共享振业鼎太市场开拓、片区形象改善之利。
（2）本片区的大型楼盘将处于拼刺刀式的近战、遭遇战状态，前海面临的竞争将有别于XX公司近期开发的三个项目，情报和策略的重要性十分突出。我们难以忘怀，阳光四季的后发制人压迫金地翠园避其锋芒、韬光养晦，也分流了中海华庭的部分客户；中海的后发制人使得怡翠山庄于路牌广告方面取得了压倒优势，有力地回击了万科路牌的攻击。后发使我们对对手的优缺点认识更为清楚，只要同样能够赢得主动，获得较佳商机。
小结：之上机会点有可能对成交有所贡献，由于关联动向尚不明晰，需继续予以观察且作好思想准备，壹经发现其潜力爆发即调整销售策略，把握机会，跟进相应客户群。
（四）项目潜于威胁分析（Threat）
1、市场供应量激增：南山区商品房供应量逐年提高，市场竞争日趋激烈，后海的竞争已呈白热化，而位于本项目俩边的俩个项目，于规模和发售时间上均比我们更有优势，必然于发售前就已经分流大量的客户。
2、政府支持力度缺乏：前海片区早年规划滞后，整体形象较差，布局不科学，公用配套设施估计于短期内难以有较大的改善，商业投资不被见好，片区经济很
难有较快的发展。
小结：综上所述，我们认为棕榈园项目成名的机会和平庸的风险且存，若想于竞争中赢得主动，我们就必须十分重视发挥项目的独特优势，同时十分重视于销售前对若干销售障碍进行剖析和化结，某种意义上，后者比前者更为紧迫，更能考验发展商的竞争力，更能锻炼发展商的生存能力，我们将为此不懈探索。
二、项目定位：
低密度的具有浓郁地中海风情的主要面向收入较高的壹次置业者的精品楼盘三、目标客户定位
我们将本项目的目标市场分为深圳客户群及香港客户群。
【第壹部分】：深圳客户群
(壹)首次置业者追求共性：
1、要求交通出行必须得到基本保障；
2、本身积蓄不多，于付房款首期上有壹定上限，故对总价方面比较敏感。
3、主要受收入制约，其于置业区域方面没有太多选择，对较偏远的物业有相当承受力。
4、首次置业经验不足，容易被项目包装等外于因素打动。
5、楼盘质素要求不是很高，可是希望小区及社区配套齐全，有适合老人、小孩活动的场地及设施；
6、付款方式比较偏向于轻松的、灵活的付款方式（如：壹成首期、二十年或者更长的按揭年限）。
7、比较喜欢带有壹般装修的房子，希望发展商提供装修套餐供选择；
8、对教育配套方面有壹定的要求；部分客户对子女教育成长要求很高，所以对
子女能进名牌学府，吸收高质素教育有较强要求。所以对教育配套要求较高。9、相当壹部分客户拥有小车或者即将拥有小车，因为对拥有足够的车位要求较高
（二）二次置业者追求共性
1、对物业住宅管理要求较高，尤其是安全管理方面，这将要求对这部分客户于物业管理形象推广方面提高要求。
2、基本的配套设施要求，包括：便利购物商场、医疗服务、教育运动设施等等。
3、选择供款方式。由于有较强的经济实力，而且他们不喜欢付较多的利息，很大壹部份选择“壹次性付款”、“五成”或“三成首期10年短年限按揭”付款方式。
4、于购买物业时比较注重物业本身素质，认为是值得买的楼房，对价格方面的敏感度不如首次置业者高，价格承受力较强。
5、文化水平或其它社会经验非常足，于购买楼房时考虑范围及深度较大。
6、整体建筑外型、楼盘知名度、发展商品牌等多方面均有较高要求。
7、注重居住环境，头脑中有“理想住宅”的印象，对大型楼盘颇有好感。
8、于要求配套设施齐全的同时，较注重其档次，而且对于服务质量要求高。（三）以首次置业为主的客户差异性特征
1、南山客户群之壹——高新企业普通工薪客户群：
（1）客户特征：品位高积蓄少，高不成低不就，急需解决住房问题
A、对休息环境有较高要求，幽雅清静的花园住宅是其首选。
B、比较年轻，文化层次较高，来深时间于3~5年左右，收入较高且比较稳定，但来深时间较短。
房地产广告文案欣赏 楼盘名称：半山海景别墅 标题： 身临一种境界唯我天地 正文： 愈来愈稀有的席位 行家以独特的城市嗅觉开始巡猎 半山海景，山海别墅首席包厢 一场国际人文的风云际会 就待颠峰人士。 随文： 蛇口，半山海景准独立别墅尊崇发售 中国山海精品 自己的天下，心灵的殿堂 楼盘名称：蔚蓝海岸 标题： 在蔚蓝海岸 女儿又多了个伙伴 正文： 社区里的领养树活动 女儿也如愿抢到了一棵 看着女儿稚稚的眼神 爸爸并不知道她许了个什么愿 她在量着自己今年的身高？ 还是想着心儿永远会超过树梢？ 家里又多了一个[孩子] 由女儿专门伺候它 领养这棵树时 我们想得并不多 是女儿让我们一下明白 树的成长 原来是她的成长 女儿说那天有个奶奶问她 还有没有树儿可领 我们这才懂得 社区里的树 ――原来就是社区里的孩子！ 楼盘名称：丽阳天下
标题： 丽阳天下 寻找这样一群人 正文： 城市里，行色匆匆 忙着为生活打拼 忙着从一个租屋飘向另一个租屋常常被人称为， 也常常自我解嘲 ――[飘一代] 其实觉得自己更像一株植物 在一个城市生活久了 就要生根发芽 为明天而战 跟理想死磕 正在从小资赶赴中产的途中 挑剔着自己也被挑剔着 喜欢与前程的气息为伴 喜欢在城市的轨道上与时间赛跑生活就像时速快车 一定要栖居在城市的交通枢纽上不管住的房子有多大
面子一定要过得去 大堂要气派 阳台要宽敞 配套要齐全 邻居好交往 房子空间也许很小 心的领域可以很大 一只飞在城市森林的鸟梦想有个舒适的巢 还要住在快乐里 不想让家务麻烦自己 不愿让生活束缚身体 习惯了在繁忙中偷懒 又厌烦了食无定所的无奈喜欢住在繁华的心里 渴望生活的简易方便 都市的享乐注意者 深谙居住的真意 有时间的浪费 生活才够幸福 想唱歌、就大声唱 想接吻、就不忙着说话
如何给楼盘取个好名字？ 陕西大洋企业策划有限责任公司总经理兼策划总监于强 题记：楼名如人名。我国姓名学研究源远流长，认为人的姓名决定了人一生的命运，因此，起名讲究阴阳相济、五行互补。现代社会虽然不再从易经八卦、奇门遁甲、紫微神数中寻找根据，但名性相合，平仄上口、文化凝聚、微言大意、期望盛载、形象展示的性质并未变。愉悦的名称带给人以魔幻般的吸引力。 计划经济时期没有房地产产品概念，住房由国家分配，所建楼盘也基本上没有名称，有的只是"××厂（所）家属院"、"××厂（所）福利区"，每幢楼相互之间以"×号楼"区别。房地产进入市场初期，楼盘逐渐有了自己的名称，如"纬街商住楼"、"库钞街综合楼"、"太白小区"、"西塔小区"、"青龙小区"、"朝阳新村"……等，这些名称基本上是以街道、区位、建筑标志来命名，不是来自于市场化，而带有浓厚的计划经济色彩。随着市场经济的发展，房地产市场竞争日趋激烈，各种营销手段层出不穷，知识产权、市场形象的重要性日益凸现。楼盘名称作为房地产的商标、业绩的标识，日益被开发商、政府、置业者所重视，每个楼盘或住宅区随即都有了经过政府部门或专门机构正式批准备案认可的公开名称。可以说，楼盘命名已成为房地产营销不可或缺的利器，其作用也是其他营销手法所无法取代的。 一、楼盘命名的重要性 1．市场核心定位的反映 随着策划机构介入，房地产开发日趋规范，在楼盘的市场定位完成以后，楼盘命名就是市场核心定位的反映。楼盘名称或文化底蕴深厚，或意味深长，或灌输新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或诉说亲情温馨，总之与楼盘定位紧密相关。 2．市场的第一驱动力 楼盘名称是面向市场的第一诉求。一个极具亲和力、给人以审美愉悦的楼盘名称，可让客户产生第一印象，并会强化置业者的第一印象，虽然未必起决定性的作用，但富有内涵的案名，至少可吸引目标客户对楼盘本身的关注，以至于引发现场看房的欲望。成功的案名使全程策划与营销战略事倍功半。 3．给置业者的心理暗示 案名的第一印象，贯穿于房地产营销的始终，甚至在整个看房、选房、签约的过程中，都发挥着潜移默化的作用，它的功能性、标识性、亲和力都会给顾客以强烈的心理暗示与鼓动。 4．开发商给置业者的承诺 楼盘名称实际上是开发商为自己楼盘向置业者的公开承诺，开发商既要使楼盘属性、功能与楼盘名称相一致，而且要保证名实相符--案名引发置业者美丽的憧憬与楼盘的现实存在相一致。 5．楼盘市场品牌的昭示 好的楼盘名称有横空出世与非同反响之感，当它或的职业者的喜爱和认同时，就可以起到促进销售的效果，甚至可以成为品牌，这对于大型住宅区分期开发楼盘的后期销售至关重要，意义重大。 二、楼盘命名分析 笔者近日对北京、上海、西安、广州、深圳、杭州、大连、厦门、重庆、宁波、苏州、沈阳、南京等13个城市605个近期楼盘案名进行了分析（见下图）。楼盘命名排列顺序如下： "花园"（19.5%），"苑"（14.5%），"创意"（13.1%），"×园"（11.1%），"大厦"（6.2%），"公寓"（5.4%），"家园"（5.2%），"小区"（4.4%），"城"（3.7%），"居"（3.0%），"阁"（3.0%），"广场"（2.7%），"庄"（2.5%），"庭"（2.5%），"邸"（0.7%），"村"（0.7%），"轩"（0.7%），"楼"（0.5%），"第"（0.2%），"院"（0.2%）。
证券代码：000671证券简称：阳光城公告编号：2017-278 阳光城集团股份有限公司 2017年第二十一次临时股东大会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告所载资料真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 特别提示 1、本次股东大会没有增加、否决或修改议案的情况； 2、本次股东大会不涉及变更以往股东大会已通过决议。 一、会议召开和出席情况 （一）会议召开情况 1、召开时间： 现场会议召开时间：2017年9月29日（星期五）下午14:30； 网络投票时间：2017年9月28日～9月29日，其中，通过深圳证券交易所交 易系统进行网络投票的具体时间为2017年9月29日上午9:30～11:30，下午 1:00～3:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统进行网络投票的具体时间为2017 年9月28日下午3:00至2017年9月29日下午3:00的任意时间。 2、现场会议召开地点：福州市台江区望龙二路1号国际金融中心45层会议室； 3、召开方式：现场投票和网络投票相结合； 4、召集人：本公司董事局； 5、主持人：公司董事局主席林腾蛟先生； 6、股权登记日：2017年9月22日； 7、会议的召开符合《公司法》、《股票上市规则》及公司《章程》的规定。 （二）会议出席情况 本次会议参与表决的股东及股东代理人（包括出席现场会议以及通过网络投票系统进行投票的股东）共10人，代表股份714,937,730股，占公司股份总数的
17.6526%。 其中：参加现场投票的股东及股东代理人共7人，代表股份714,878,530股，占公司股份总数的17.6510%；参加网络投票的股东及股东代理人共3人，代表股份59,200股，占公司股份总数的0.0015%。 公司董事、监事、高级管理人员出席了本次股东大会，北京大成（福州）律师事务所见证律师列席并见证了本次股东大会。 二、议案审议表决情况 本次股东大会对公告明列的议案进行了审议，本次会议的议案1-4为特别议案，须经出席会议股东所持有效表决权股份总数的三分之二以上通过；议案5-6为普通议案，须经出席会议股东所持有效表决权股份总数的二分之一以上通过。会议采用现场记名投票和网络投票相结合的表决方式，作出了如下决议： 1、审议通过《关于公司为子公司阳光城广西公司提供担保的议案》。 总表决情况为：同意714,905,730股，占出席会议所有股东所持有效表决权股份99.9955%；反对32,000股，占出席会议所有股东所持有效表决权股份0.0045%；弃权0股（其中，因未投票默认弃权0股）。 其中，中小股东表决情况为：同意5,768,768股，占出席会议中小股东所持有效表决权股份99.4483%；反对32,000股，占出席会议中小股东所持有效表决权股份0.5517%；弃权0股（其中，因未投票默认弃权0股）。 表决结果：同意股数达到出席会议股东所持有效表决权股份总数的三分之二以上，表决通过。 2、审议通过《关于公司为子公司中大南昌房地产3亿元融资提供担保的议案》。 总表决情况为：同意714,905,730股，占出席会议所有股东所持有效表决权股份99.9955%；反对32,000股，占出席会议所有股东所持有效表决权股份0.0045%；弃权0股（其中，因未投票默认弃权0股）。 其中，中小股东表决情况为：同意5,768,768股，占出席会议中小股东所持有效表决权股份99.4483%；反对32,000股，占出席会议中小股东所持有效表决权股份0.5517%；弃权0股（其中，因未投票默认弃权0股）。 表决结果：同意股数达到出席会议股东所持有效表决权股份总数的三分之二以
深圳市南山区阳光棕榈园小区第三届业主委员会一月例会会议纪要 深圳市南山阳光棕榈园业主委员会 2018-01-18 13:35 会议时间：2018年1 月14 日星期日晚上7：00-8：00点 会议议题：业主大会的议题内容，业主大会召开时间及准备工作分工安排 葛志成，黄晓玲，陈湘，王华海，肖剑 专职秘书：阮燕凤 2018年1月14日，第三届业主委员会召开了一月例会会议，具体内容如下：一、业主大会议题内容确定： 议题1、是否同意续聘现有物业服务企业，即中海物业管理有限公司，并授权业主委员会与其续签物业服务合同。 议题2、是否授权业主委员会作为招标人履行《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第六十二条规定相关招标人职责，并与通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业签订物业服务合同。 议题3、是否通过业主委员会编制的招标文件。 议题4、是否进入深圳市交易中心进行物业管理招投标活动。 议题5、是否通过招投标代理机构进行物业管理招投标活动。 议题6、是否同意住宅改商的房屋按照本小区商业物业服务费200%的标准（即10元每平方米）进行收取。 议题7、是否同意授权业主委员会申请设立本体专项维修备用金年度30%即单次约12万，并授权业主委员会进行备用金使用审核，再申请的审核。 议题8、是否同意停车场临时车收费变更，控制外来僵尸车在小区停放。 议题9、是否同意修改后的《阳光棕榈园小区业主大会和业主委员会议事规则》草案。 议题10、是否同意小区立体停车库项目立项，即将地下篮球场改造成共享立体车库。 议题11、是否同意修改后的《阳光棕榈园小区业主规约》草案。 二、确定了业主大会召开时间：2月26日-3月18日 三、业主大会分工：王华海和孙皓负责业主大会公告及表决流程（发票，收票，唱票和监票人员确定，地点确定）。肖剑和黄晓玲负责赞助商联系与沟通。阮燕凤负责选票制作打印，礼品采购等其他事务。葛志成负责合同及招标文件。四、关于三期利用本体金进行消防管网改造投票事情，有业主对本楼栋投票状况进行初步统计后发现统计出来的结果与物业公布的结果不符，业委会将发函给物业，要求物业针对此事进行内部调查，找出原因，给业主一个交代。 深圳市南山区阳光棕榈园小区业主委员会 二〇一八年一月十四日签收人：签收时间：
高层建筑转换层及支撑体系的技术设计参考文本 In The Actual Work Production Management, In Order To Ensure The Smooth Progress Of The Process, And Consider The Relationship Between Each Link, The Specific Requirements Of Each Link To Achieve Risk Control And Planning 某某管理中心 XX年XX月
高层建筑转换层及支撑体系的技术设计 参考文本 使用指引：此安全管理资料应用在实际工作生产管理中为了保障过程顺利推进，同时考虑各个环节之间的关系，每个环节实现的具体要求而进行的风险控制与规划，并将危害降低到最小，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 （作者：吴家强）一、工程概况 阳光棕榈园10#、11#楼是阳光棕榈园一期工程的组成 部分，工程位于深圳市南山区前海路，地下一层，地上23 层，工程转换层位于二层。阳光棕榈园10#、11#楼转换层 层高为5.65m，转换层框支架、托梁截面尺寸为600× 1600、700×1600、7500×1600、8500×1600等。这些 梁体积大，重量大，其模板与支撑的设计是施工的关键。 本工程施工前经周密的技术设计，采用现有的普钢管及钢 支撑、七夹板与木方，解决了施工中的难题，现就其支撑 设计进行叙述如下。 二、模板与满堂脚手架支撑的设计方案
（一）模板工程设计方案： 以较典型的转换层大梁850×1600进行计算（见图1）。 图1 850×1600转换大梁模板及支撑体系图 （1）梁底采用50×100木方，梁宽800~850mm 者，纵向设5排50×100木方，间距中对中 200~250mm；梁宽600~750mm者纵向设4排50×100木方，间距中对中200~250mm横向木方间距取300，上铺梁底模。 （2）梁侧模 不论梁高低，梁侧模均采用七合板，50×100作模档。水平模挡间距为400mm，竖向模挡间距为400mm，整体梁采用M12螺杆对拉，螺杆从梁底开始设置，水平及竖向间距均按400mm设置。
阳光城集团物业管理 阳光城集团物业服务(福建)有限公司成立于2001年7月，注册资金1000 万元人民币，是具有独立法人资格的二级资质专业物业服务企业。现为中国物业管理协会会员单位、福建省及福州市物业管理协会常务理事单位。 公司现有员工500余名，设有人事行政部、品质管理部、工程部、安防部、财务管理部和经营开发部等六大部门。公司目前所服务的项目有：【阳光城一区】【阳光假日公寓】【阳光城二区】【名流大厦】【阳光白金瀚宫】【阳光乌山荣域】【阳光新仓山洋楼】【阳光理想城】,正在提供物业前期介入服务的项目有：【阳光城新界】【阳光城世纪广场】【阳光城领海】【阳光城翡丽湾】【阳光凡尔赛宫】。所服务的物业类型有多层住宅、高层住宅、独立式住宅、办公楼、商业等;总建筑面积达150万平方米。 本着“以人为本，竭诚高效，持续改进，文明雅居”的服务理念，公司建立了完善的质量管理体系，并于2002年通过了ISO9001—2000国际质量管理体系认证。2008年聘请了享誉全球150年的世界一流物业顾问公司第一太平戴维斯担当公司顾问，与国际服务理念接轨，努力为业主营造安全、健康、文明、和谐的生活和工作环境，切实为广大业主提供尽善尽美的物业管理服务。
阳光城物业物业荣誉 十年来，公司在日常管理与服务的过程中基本功扎实，管理有序、服务到位、业主满意度高，受到了社会各界一致好评和认可。先后被福州市公安局评为保安服务工作“先进集体”，2003年6月参加福州市房管局、物业协会组织的安防技能大赛一次性荣获“三等奖”和“组织奖”;被福州市房管局评为“百日送温暖”十佳优胜单位;2002年-2005年被鼓楼区委和鼓楼区人民政府评为“文明单位”;2009年被福州市鼓楼区诚信促进会评为“诚信企业单位”等荣誉称号。所服务的【阳光城一区】先后被评为“绿色家园”和“环保模范小区”、“环保模范小区”、“市级物业管理优秀项目”、“省级花园式单位”、首届“榕城精品小区”;、“计划生育先进单位”;福州市“十佳”物业服务项目等荣誉称号。所服务的【阳光城二区】先后被评为“绿色小区”，业主满意社区-最佳物业服务奖、“市级物业管理优秀项目”等荣誉称号。所服务的【阳光假日公寓】先后被评为“市级物业管理优秀项目”、福州市“十佳”物业服务项目。所服务的项目多次接待了国家、省、市、县(区)各级领导和社会团体及兄弟单位的莅临参观，均得高度评价和广泛赞誉。
房地产主题推广语汇总 1 各地楼市案名（主打广告语）集锦杭州部分：案名主题广告语案名主题广告语富春江花园引领休闲生活，享受真山真水自然居住中大·吴庄曾经是帝王的家中大·凤栖花园生活比传说更迷人中大·文锦苑文化造就精英中山广场无信义坊商街古有清明上河图，今有广通信义坊广通·云河福邸与自然同呼吸七里香溪水是多情的，你是自由的西湖国际商务中心雄踞西湖，坐拥天下嘉禾·北京城流金百年，辉煌再现阳光地带领秀城西永恒的浪漫银色港湾北欧风情，简雅生活银河嘉园新拱墅中心的私家院落黄龙雅苑杭州龙脉贵胄铭雅苑居住天地，实用之美自由21st 公寓自己选择自己的自由清水湾别墅自然的，自己的嘉华国际商务中心领秀新商务浪潮华源凤山新城阳光·水景·艺术·家中田大厦成就商界巨擎香榭商务大厦一幢会呼吸的甲级写字楼同方财富大厦无嘉德广场超级经理人公园西湖花园风景中的家园中庆·好望角城市港湾，江天一色中庆·紫荆家园新千年社区湖墅嘉园我的运河，我的嘉园利兹城市公寓新资识分子生活盛德嘉苑无春江花园春江名流文化社区龙禧PALACE 国际酒店名宅锦绣文苑于建筑中体现非凡品味景城花园家在城中，园在景中远东·紫麟苑麟乘紫气自东来远东·紫竹苑与自然真情接触远东·紫晶时代迎接东部商住新时代北国之春春风又绿运河岸红石公寓精彩源自细节新湖苑十万人家尽枕河兴财·名都苑环保型纯住宅社区 2 华鼎豪园无明珠棕榈湾25 万平方米国际品质社区东河金鹿雅园亲水生活,温情荡漾杭州国际汇丰中心鸿鼎商务馆西
湖的、现代的、未来的香吉公寓享受世纪吉祥中河大厦联银大厦嘉禾苑雍吴山天风，依西子柳浪嘉元广场轻松生活东河世纪大厦面向WTO 首选写字楼爱都·枫丹白露欧风拂面的田园梦境山水宜人的美丽人生恒升名楼会聚名楼续写成功恒升花苑西溪河畔的阳光五洋·嘉景苑黄金地段全新景观五洋·嘉荷花苑蓝天时代广场时代的尊贵与荣耀流水苑再现运河之美运河人家萧山国际商务中心城市心境静于内，动于天地之间久信·光辉岁月城市阳光公寓绿城·春江花月春江潮水连海平，海上明月共潮生。绿城·杭州绿园城市风景，人文社区绿城·九溪玫瑰园桃花源生态居住区绿城·桂花园二期绿城·紫桂花园绿城·舟山丹桂园耀江·文萃苑耀江·天冉居城市天然住宅耀江·文欣大厦文教区纯商务写字楼耀江·发展中心傲踞中心发展未来西湖文化广场文化广场城市之光金都景苑生活在品位之中金都华庭市中心生态庭院金都·富春山居把家轻松放在大自然金都雅苑有天有地，自由自在3 中金都·杰地大厦国信嘉园钱塘江时代的新山水名宅翰林花园书香门第，文化世家中北苑珍藏一生的繁华竹福园竹报平安，福临庭院金城·江南春城纯翠自然生活开元·名都尊贵之都，名仕之家开元·加州阳光天都城超越想象，无限渴望静怡花苑江景高层金泰商务大厦承载事业的梦想都市阳光见证都市繁华三里新城·桂苑花影绿坡、优雅生活大家·城市之星精致人生、尊荣尽享歌林春天生态之城、生活之城时代新城现代生活、生态家园大家·迎宾苑盛世华章、精彩演绎朝晖·现代城现代生活现代
南山前海片区调研报告 前言说明： 从严格意义来讲，前海片区应是深南大道以南、前海路以西、内环路以北的区域，但由于大部分商品住宅分布在前海路两边，为了便于分析，本次研究范围囊括了前海路与南新路之间的旧城区域。另外，由于大部分楼盘是在年后开盘，年前开发的住宅则较少，难以从时间上进行对比分析，分析过程中多处把所有楼盘按年前开盘和年后开盘分为两部分，在所涉及到的个楼盘中，年前开盘的仅有个，年以后开盘的则有个。再有，客户群分析部分和客户承受总价分析部分，主要根据阳光棕榈园一期和二期成交客户资料统计结果，同时参考了其它楼盘的客户信息。 一、片区概述 （一）片区总体概况 前海片区位于南山南头半岛前海湾畔，隶属南山南头街道办事处，东与南头商业文化中心、深圳大学、高新科技产业园区相临，南接大南山，西靠前海湾，北面与中山公园隔深南大道相望。 严格意义上来讲，前海片区是指深南大道以南、前海路沿线以西、内环路以北的板块。前海用地主要为填海及规划填海区，目前已填海平方公里，已有围堤用地．平方公里，南北长约公里，东西宽约公里。前海是南山组团以港口、仓储、临港工业为主功能的区域物流中心，是南山区未来住宅、商业发展的重点区域。
（二）片区土地利用现状及特征 前海是蛇口工业区的主要辐射地，以前土地利用不够成熟，没有科学的土地规划，片区内主要是工厂和居民自建住宅，呈现农民房和工厂混杂的局面。随着市政规划及旧城改造的实施，现在，前海路以西已得到拆迁，土地正得到科学合理的开发利用，从北至南形成了振业星海名城、前海花园、港湾丽都、中海阳光棕榈园、鼎太风华社区等中、大盘，沿前海路一字排开，以占地万平方米的巨大规模，绵延成公里的壮丽建筑景观。前海路以东的农民房也正在按照统一规划进行旧城改造，也有鸿洲文鼎花园、心语家园、碧玉小家等新盘出现。 另外，作为填海用地的前海，随着旧城改造和填海工程的进一步实施，将会有较多的土地可供利用，除现正开发的楼盘用地外，在阳光棕榈园以南学府路沿线又有两小快面积共达万平方米的住宅用地得到规划，港湾大道以西也有万平方公里的土地被南油集团购买，打算建设滨海新城小区。 （三）片区住宅市场的发展 前海的住宅市场发展较晚，年片区内刚刚有商品住宅露面,接下来的几年也只有个别零星小盘出现。但随着南山板快逐渐成为深圳楼市的一片“热土”，众多地产巨头纷纷进入南山，后海依靠其滨海物业,得到了成功开发, 中海、振业、鼎太等知名地产商也纷纷看中了南山这块风水宝地，不约而同地启动了前海片区的“发动机”，开发出了星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华三个大盘,在大盘的带动下,前海的住宅市场于去年有了飞跃式的发展,在年似乎突然间就冒出了个楼盘同时发售，片区的整体形象迅速脱胎换骨，成为一个迅速崛起的地产板块。 展望年,前海住宅市场将会上演一场如火如荼的大戏,将又有椰风海岸和南山豪庭两个新盘加入战团,阳光棕榈园三期也早早宣传造势,又有鸿润花园和鼎太风华二期正在施工,还有星海名城三期也有可能将于年底推出，新盘不断涌现，老盘不干寂寞，大盘小盘、新盘老盘同时上演,前海的住宅市场彻底热闹起来了! （四）片区各项配套设施现状 前海作为新开发区域，各项配套设施相对滞后,配套设施不够齐全,有沃尔玛社区店、惠尔佳百货、一本电器和民润超市,也有工商银行和招商银行南山分行,还有一致药店和合丹医药,学校、医院、书城等也都有,但数量不多,且规模不大,更缺乏大型综
阳光城集团 项目启动会管理办法 （2018版） 编制徐兵日期2017/12/01 审核史昱、任滨日期2018/1/2 批准阚乃桂日期2018/1/10
1.项目范围：所有项目（除非操盘项目外）。 2.会议时间： 1)住宅含配套商业项目：招拍挂在土地确权后50天内，收并购在土地 确权后37天内。 2)商业/酒店项目根据开发节奏安排启动会，原则上酒店在土地确权后 120天内，集中商业在土地确权后180天内。 3)土地确权时间： ①公开招拍挂项目为取地当日。 ②收并购项目为以下两个时间较早的一个：①首次股权交割完 成且交割比例达到20%；②股权对价付款比例达到10%。3.参会人员： 1)集团：集团领导、营运管理中心负责人、产品研发中心负责人、合 约管理中心负责人、营销管理中心负责人、财务管理中心（双赢办） 负责人、工程及酒店管理中心负责人、商业管理中心负责人（如涉 及集中商业或自持商业）。如负责人与会时间冲突可授权职能中心其 他人员参加。 2)区域：区域负责人、营运负责人、产品研发负责人、营销负责人、 合约负责人、财务负责人、工程负责人、项目负责人、商业负责人 （如涉及集中商业或自持商业）。 4.会前准备： 1)项目经营评审会通过。 2)各区域公司由运营负责人牵头，区域各职能部门负责人确认已和集 团职能中心就会议材料意见达成一致（具体做法可由集团各职能中 心制订规则），个别分歧可上会决策。 3)会议材料由各区域公司提前3天提交至集团营运管理中心。 5.会议材料： 1)对项目经营评审会结论进行回顾，并对比指标是否有变化，如有做
原因分析及情况说明。 2)项目设计方案深化： ①设计指标与经营评审会、集团规范对比，包括容积率、建筑高 度、车位配比、地下车位平均面积、地下车库层高、标准层层 高、窗地比、可售比、体型系数。 ②土地出让条件或当地规范解读。 ③总图、地库、设备及配套、住宅单体、底商/商业单体、户型平 面、单体立面、室内装修及配置标准、公共区域装修标准、景 观园林、售楼处、示范区景观深化到初步设计程度。 ④集团设计标准执行情况说明（二代产品、标准户型、装修标准）。 3)项目营销方案深化：产品市场和竞争，前期复盘，目标客户界定， 营销策略，价格规划，货量和去化节奏，首次开盘规划，售楼部样板间示范区规划，营销费。 4)项目报建节点及风险预案。 5)项目工程策划： ①标段划分规划。 ②桩基、土方、支护三项方案概述：包括桩基及基坑围护形式概 述，特殊地质情况说明，桩基、土方、基坑支护三项方案施工 顺序及主要措施。 ③工程管控分析：工程管控重、难点，工程预售节点实现思路及 重点方案、重要专项施工方案目录。 ④示范区与施工区关系：对于永久性实体示范区，应详细表述示 范区对工程的进度、质量、安全文明等方面可能产生的不利影 响及风险应对措施。 ⑤关键节点目标 i.示范区计划：售楼处/样板房计划（方案设计、施工图设计、 总包进场、售楼处结构封顶、售楼处落架），景观计划（设
( 安全技术 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 高层建筑转换层模板及支撑体系的技术设计(标准版) Technical safety means that the pursuit of technology should also include ensuring that people make mistakes
高层建筑转换层模板及支撑体系的技术设 计(标准版) （作者：吴家强）一、工程概况 阳光棕榈园10#、11#楼是阳光棕榈园一期工程的组成部分，工程位于深圳市南山区前海路，地下一层，地上23层，工程转换层位于二层。阳光棕榈园10#、11#楼转换层层高为5.65m，转换层框支架、托梁截面尺寸为600×1600、700×1600、7500×1600、8500×1600等。这些梁体积大，重量大，其模板与支撑的设计是施工的关键。本工程施工前经周密的技术设计，采用现有的普钢管及钢支撑、七夹板与木方，解决了施工中的难题，现就其支撑设计进行叙述如下。 二、模板与满堂脚手架支撑的设计方案 （一）模板工程设计方案：
以较典型的转换层大梁850×1600进行计算（见图1）。 图1850×1600转换大梁模板及支撑体系图 （1）梁底采用50×100木方，梁宽800~850mm者，纵向设5排50×100木方，间距中对中200~250mm；梁宽600~750mm者纵向设4排50×100木方，间距中对中200~250mm横向木方间距取300，上铺梁底模。 （2）梁侧模 不论梁高低，梁侧模均采用七合板，50×100作模档。水平模挡间距为400mm，竖向模挡间距为400mm，整体梁采用M12螺杆对拉，螺杆从梁底开始设置，水平及竖向间距均按400mm设置。 （3）梁板模的支撑体系： A.框支梁梁底采用钢支撑，根据梁宽每200~250设一道钢支撑，钢支撑纵向间距为500mm，楼板钢支撑间设牵杆一道。满堂红脚手架按第三条（二）小条搭设，上铺2×59×100木方和跳板作钢支撑支座，下面以框架梁（850×1600）为例计算钢支撑强度稳定性。 B.地下室顶板强度加固措施
阳光城集团战略评价 指标体系
有阳光，有梦想
阳光城集团战略指标评价体系 （2017 年版）
时间：2017 年 3 月 5 日
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阳光城集团战略评价 指标体系
有阳光，有梦想
一、 二、
三、
目的 为推进集团战略发展目标的实现，强化高效营运与利润导向，特制定本战略评价指标体系。 适用范围 （一） 适用于地产开发板块各区域公司，不含商业体系、物业体系及平台公司。 （二） 适用区域公司编制内所有人员（置业顾问除外）。 区域公司奖金池 （一） 计算公式及指标说明
1. 区域公司奖金池= A × B × C + D + E + F + G,红框内每年一次性发放，阳光共赢 奖金每半年发放一次。
2. 指标说明 1) A——结算净利润 2) B——净利润提取系数 3) C——平衡计分卡得分对应系数 4) D——单项奖惩 5) E——持有物业奖金提取 6) F——销售任务奖励 7) G——阳光共赢奖金
3. 指标 A 计算规则（结算净利润） 1) 结算净利润指地产销售收益，不包括物业服务收益、持有物业营运收益及增值， 不扣除少数股东权益部分，不操盘合作项目的权益结算净利润（须分回股东方） 计入结算净利润基数。 2) 期末结利部分的应收帐款按 50%的结算净利润计入当年的奖金池。 3) 结算净利润由集团财务管理中心提报,经审计后为准。 4) 新公司成立首年奖金按加权员工人数基本薪酬总和*30%从集团当年奖金池计提， 后续不再扣除。 5) 新公司成立首年除外，没有结算的前两年，结算利润提取的奖金按当年回款额预 提后乘以平衡计分卡得分对应系数，标准为:在售项目启动会净利润率≥10%，预 提当年回款额千分之 2；在售项目启动会净利润率<10%，预提当年回款额千分之 1.5 。 6) 新公司在进行首次正常结算计奖的当年减去之前年份已预提发放的奖金，同时其 结算净利润应扣减之前年度的期间费用。
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4. 指标 B 计算规则（净利润提取系数）
2007中海地产成绩汇总 12月10日，中海（香港上市公司名称：中国海外发展有限公司、股票代码：0688.HK）将正式入选香港恒生指数成份股。继建设银行、中石化、中国银行、工商银行、中国人寿两家公司、交通银行、中国石油和中国神华之后，中海地产作为第十支中资成分股，反映的是国际资本市场对于中海处于中国内地地产龙头地位的高度认可。 一、中海地产07年快速发展创历史纪录，品牌实力持续引领中国市场。 2007年，是中国内地经济保持较高速度增长，房地产行业转向稳定、规范、理性、可持续性方向发展的一年；2007年，也是中海地产迅速扩张、进一步完成全国性战略布局的一年。在国内经济平稳增长，港澳经济发展趋势良好的有利宏观环境下，中海地产集中精力和资源加强内地房地产开发业务，透过内地19个重点城市和港澳地区的业务网络，增强平衡市场风险的能力，稳健推进业务发展计划，坚持“诚信卓越，精品永恒”的经营理念，旗下产品屡获嘉奖，并以强势品牌效应，继续保持在中国房地产行业的领导地位。 （一）中海地产内地进驻城市增至19家，土地储备突破2000万平米，全国性布局日趋完善。 2007年，中海地产先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市，内地地产公司从06年的14家增至19家，是有史以来新进城市最多的一年。仅截至7月底，中海2007年在香港和内地共新购土地14幅，分布于苏州、成都、青岛、珠海、宁波、长春、大连等主流城市，新增可建楼面面积约385万平方米；8月以来，又在沈阳、重庆、天津成功获地，进一步完善了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海经济圈为重点，以内地的中心城市为点状支持的全国性战略布局。未来中海地产将继续集中精力和资源加强内地房地产业务拓展，计划未来2-3 年内地地产公司将增至不少于25家。 截至2007年9月，中海地产拥有土地储备超过2000万平米，可用于未来 4-5年的开发。 （二）中海地产０７年销售业绩再创新高，持续保持稳定的高盈利水平。 2007年，中海全国新开盘项目10个，在售项目37个。在开发中高端精品的战略指导下，07年中海地产所开发项目多为城市核心区域项目，在国内地产
中海阳光棕榈园二期 开盘前推广方案（广告部分）
黑弧广告 2002．6．11． 目录 一、工作背景分析 二、竞争对手分析 三、本时期任务及分析
四、目标人群分析 五、二期推广定位 六、本时期推广策略 七、推广费用估算 八、工作打算 一、工作背景分析 阳光棕榈园自12月15日开盘以来，销售情况良好，截止至2002年5月10日，多层销售率达到94％，小高层销售率86％，高层销售率73％。以完成本时期销售目标。同时在销售过程中，中海地产制造“过程精品”和阳
光棕榈园地中海风情形象深入人心，在消费者中建立了良好的口碑，同时树立了高尚社区的形象，为二期的推广建立了良好的基础。 二、竞争对手分析 阳光棕榈园在前海片区的竞争对手有鼎太风华、西海花城、星海名城，然而由于竞争日趋激烈，竞争差不多不局限在狭义的单一片区，而是在几个片区之间也存在竞争，如后海片区的蔚蓝海岸、西海湾花园，招商海月二期等。 1、鼎泰风华：地处阳光棕榈园的南侧，隔桂庙路对望。此项目以“父亲的王国，母亲的城堡，小孩的乐园”为推广 口号，现场包装及布置体现欧洲家族式城堡建筑风格。户型配置以两房、三房为主力户型，配以少量的四房，适
合一次置业者。楼盘的容积率，中心园林面积等指标均高于阳光棕榈园。在广告表现上，追求整体风格的简洁、大气，目前的报纸广告宣传以软文的形式公布，着力介绍鼎太集团，并详述其要紧卖点。目前鼎泰风华以于5月10日开盘，广告量大，销售情况良好，对阳光棕榈园的销售有一定的冲击。 2、星海名城：地处前海路与桃园路交叉口，主题推广语“一站式居家”，占地面积30万㎡，建筑面积84万㎡，超 大型社区，完善的内部配套，是其要紧卖点。目前，星海名城二期八组团入伙，其一期及二期浓郁的社区生活氛围也对其销售产生有力的支持。其主力户型与阳光棕榈园相似，但其容积率较高，楼盘整体质素相关于阳光棕榈园低，对阳光棕榈园不构成太大威胁，但节流了一定客户。 3、西海花城：位于南新路与桂庙路交叉口西侧，主题推广语“盛开的花城，盛开的生活”，占地面积1.9万㎡，建 筑面积6万㎡，共401户。楼盘本身质素一般，但相关于阳光棕榈园地段优势明显，价格低。户型以中小户型为
房地产经典广告语(经典楼盘主题推广语) 碧桂园—————给您一个五星级的家 四季花城—————有一个美丽的地方 世纪村—————倾情演绎国际文明居住标准 南国奥林匹克花园—运动就在家门口 风和日丽—————美丽小城，亲爱一生 建设·新新家园——为我们的橙黄时代 中城康桥花园———阳光灿烂的日子 温馨花园—————一切为了爱 招商·海月花园——拥有海月，拥抱生活 泰华豪园—————放心的家 天然居—————好环境，好心情 活力康城—————天天都是运动天 星河湾—————一个心情盛开的地方 桃源居—————都市人的桃源梦 星河雅居—————星河传奇，因你而起 华侨城·翡翠郡——品质成就生活
彩世界—————五彩家园，精彩人生 百仕达花园————一个最满意的置业选择 彩福大厦—————时尚家居，深港特色 长城·盛世家园——丰盛生活焕发无限姿采 益田花园·画意居—因为大家好，所以我才好美荔园————钻石地段，美丽恒久 新亚洲花园————让我更爱家 嘉多利花园————延续深圳人的神话 金海湾花园————傲视远海，极目云间 半山海景别墅———悠悠山海间，我心自高远富怡雅居—————富于动，怡在静，雅在居黄埔雅苑—————尊贵生活嘉年华 城市绿洲花园———绿就是生活 宝珠花园—————给您一个带公园的家 金地翠园—————叠翠空间，悠悠天地 翠海花园————— 21世纪智能化生态家园 深业花园—————高尚社区，优越生活 情缘城市—————缘采自你，情结深圳 蓝月湾畔—————有故事的房子，花心思的家
天健·阳光华苑——生活着，快乐着 锦绣花园—————高品质，新生活 雅云轩—————生活可以更写意 深圳国际商会大厦—商务超国界，抢先赢未来 西海湾花园————魅力新加坡，灵感新生活 安柏·丽晶————纯粹英伦华庭 美庐锦园—————海风轻拂，芳草绿，悠然在我家益田花园·豪园居—都市纯生活，人文全接触 西海花城—————盛开的花城，盛开的生活 南海玫瑰花园———邻居大海，自由自在 美丽365花园———美丽生活，相伴365 波托菲诺—————回归质朴，享受单纯 翠堤湾—————生态新海景，城市新空间 松云雅苑—————白云山中有个家 珠江帝景—————江畔艺术之都 金色领地—————天秀地灵聚人生 保利·白云山庄——云山深处好居庭 都市华庭—————都市连线奏鸣曲 罗马假日—————贵族生活100年
房地产广告文案欣赏楼盘名称：半山海景别墅 标题： 身临一种境界唯我天地 正文： 愈来愈稀有的席位 行家以独特的城市嗅觉开始巡猎 半山海景，山海别墅首席包厢 一场国际人文的风云际会 就待颠峰人士。 随文： 蛇口，半山海景准独立别墅尊崇发售 中国山海精品 自己的天下，心灵的殿堂 楼盘名称：蔚蓝海岸 标题： 在蔚蓝海岸 女儿又多了个伙伴 正文： 社区里的领养树活动 女儿也如愿抢到了一棵
看着女儿稚稚的眼神 爸爸并不知道她许了个什么愿她在量着自己今年的身高？ 还是想着心儿永远会超过树梢？家里又多了一个[孩子] 由女儿专门伺候它 领养这棵树时 我们想得并不多 是女儿让我们一下明白 树的成长 原来是她的成长 女儿说那天有个奶奶问她 还有没有树儿可领 我们这才懂得 社区里的树 ――原来就是社区里的孩子！ 楼盘名称：丽阳天下 标题： 丽阳天下 寻找这样一群人 正文：
城市里，行色匆匆 忙着为生活打拼 忙着从一个租屋飘向另一个租屋常常被人称为， 也常常自我解嘲 ――[飘一代] 其实觉得自己更像一株植物 在一个城市生活久了 就要生根发芽 为明天而战 跟理想死磕 正在从小资赶赴中产的途中 挑剔着自己也被挑剔着 喜欢与前程的气息为伴 喜欢在城市的轨道上与时间赛跑生活就像时速快车 一定要栖居在城市的交通枢纽上不管住的房子有多大 面子一定要过得去 大堂要气派 阳台要宽敞 配套要齐全
邻居好交往 房子空间也许很小 心的领域可以很大 一只飞在城市森林的鸟梦想有个舒适的巢 还要住在快乐里 不想让家务麻烦自己 不愿让生活束缚身体 习惯了在繁忙中偷懒 又厌烦了食无定所的无奈喜欢住在繁华的心里 渴望生活的简易方便 都市的享乐注意者 深谙居住的真意 有时间的浪费 生活才够幸福 想唱歌、就大声唱 想接吻、就不忙着说话跟邻居见面 要穿上最漂亮的鞋 要跟邻居作棋友、作球友作网友、作驴友……
（发展战略）阳光棕榈园三期发展方案
【阳光棕榈园三期】发展方案 第壹部分项目简介 一、项目所处“前海片区”定义 前海区域是指是指南山区濒临前海的地带，具体范围是以前海路为中心，东至南山大道，北至深南大道，南至内环路的范围。片区内能够细分为以下几个区域：1、前海路以西的填海区：包括南山水产品批发市场，已建的政府福利房前海花园，西部人才市场，年初动工的振业集团的星海名城以及包括本项目土地及鼎太集团土地项目于内的区域； 2、前海路和南新路之间的旧城区：包括向南村，向南村北侧的工业区（以作坊式小企业为主）； 3、南新路和南山大道之间的商业文化区：包括较为繁荣的南新路、桃园路西段俩侧的商业街，桃园路北侧的各个政府机构、图书馆、公园等，桃园路南侧的商业机构群、中小学校区、医疗区域及住宅区。 本片区属于南山老城区，发展时间较长，人口密集，除填海区外城市规划相对滞后，但各种市政配套相当齐全，政府、金融、医疗、教育、娱乐、商业、交通设施相当完善，而填海区尚处于待开发状态。本片区内的工业企业规模均较小，以劳动密集型企业为主，污染性较小，基本对生活没有太大影响。 二、项目简介 【阳光棕榈】位于深圳市南山区近前海湾畔，占地约13万㎡，总建筑面积21万㎡，容积率1.62。基地东临前海路，隔路为南新村大片零乱的出租房；南临桂庙路，可方便通往滨海大道，路南的鼎太小区已开工，为高层和小高层住宅，占地约19万㎡，总建筑面积32.2万㎡，容积率1.7；西接拆迁赔偿用地，该地块西
侧的月亮湾大道年后即将动工兴建，届时可方便连接北环大道；北靠学府路淤河，近期尚无整治计划，淤河以北不远是占地约30万㎡的振业星海名城，总建筑面积84万㎡，容积率2.8，住宅全部为小高层。基地北行3分钟可方便驶入深南大道。 第二部分项目SWOT分析（市场竞争力分析） 分析目的:强化优势，减弱劣势，把握机会，防范威胁 （一）项目优势分析(Strength) 【第壹部分】：前海片区项目共享优势 1、前海片区可开发潜力优厚： （1）地块优势——开发滞后的唯壹好处是使得该区得以保存大面积的形状完美的地块，便于知名大发展商进行大手笔规划且形成知名物业。随着后海大盘的开发完毕，前海将于今后3年左右成为大盘/名盘的圣地。 （2）消费者的认同——振业、鼎太和中海进驻前海对聚集人气、改善公共配套、提升片区形象十分有利，随着各自项目不遗余力的推广，该片区的价值将为更多的消费者认同。 2、公路交通网络优势：（桂庙路+）滨海大道快速直通市区、月亮湾大道直上北环、前海路接驳南头宝安和青青山庄、距蛇口海上世界也仅10分钟车程，东南西北路路通。四通八达的快速公路网使得各项目均能够成为深圳全市意义的楼盘，而绝不满足于“南山区域性楼盘”的狭隘主张。壹个成功的“滨海大道概念”楼盘对于福田罗湖客户的吸引力不可限量。 3、景观旅游资源丰厚：巍峨南山、宽阔的前海给项目添加天然景观优势，而东面华侨城；西面青青世界以及已动工的“西部田园风光”；北面中山公园更成为
经典楼盘案名 博瑞·都市花园 时光随意，生活由你 幸福枫景 闪亮的日子 吾家 买房有理，购房有你 天下青城 得山、得水、得天下 华西美庐 圣安卓花园 香格里拉别墅 寻找回来的世界 龙湖香樟林别墅 亲自然、近自由、至上生活 华庭锦园 解放碑全江景港式国际公寓 金月湾花园 心怀天地之美 亚华·香舍花都 成就星城艺术生活 山水名园 山水有情，自然无价 东海世家 水木清华 把生活还给不合适宜的我们 福星·城市花园 中山公园，首席互动社区 世纪欧洲城 金色港湾 50万平米意大利湖畔小镇 怡翠花园 零距离生态精英城 杰座 天安鸿基花园 真山、真水、真生活 山水人家 山水的、自然的、一生的 愿景·海天一色 蓝色梦想、一生守侯 骊马豪城 长安路上、唐乐宫旁、都市核心
金城·美伦花乡 北市中心纯美花景社区/比花更美的是心情建业城市花园 丽江·水花园 都市新锐的诗意佳园 阳光·海韵 新休闲主义 阳光新都 天旺·浅水湾 都市生活、现代演绎 国际城 以国际视野造城 艾特国际公寓 华新国际大厦 国际标准写字楼 泰合苑 皇姑区、幸福家 昌隆·金色家园 纯美式异域风情礼赞新生活 半岛·蓝湾 环湖别墅、私家领地（天津） 梅江南 240万平方米超大型中央社区 蓝水假期 湖景度假式社区 home 美丽人生、精彩到家 嘉海花园 香水之约 阳光城 优·豪斯 第一大道互动区 青云林海 悠然、怡然、自然 花香维也纳 威尼斯花苑 生活在那里、悠悠威尼斯 枕河人家 尊邸 本元大厦 别墅感商务空间 绿城·翠堤湾 南宁中心、生活品质领导者
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