商业地产销售技巧
一、分析客户类型及对策
1、按性格差异划分类型
1）理智稳健型
特征：深思熟虑，冷静稳健，不容易被推销员的言辞所说动，对于疑点必详细询问。
对策：加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客
理性的支持。
2）感情冲动型
特征：天性激动、易受外界怂恿与刺激，很快就能作决定。对策：开始即大力强调产品的特色与实惠，促其快速决定。当顾客不欲购买时，须应付得体，以免影响其他顾客。
3）沉默寡言型
特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠外表严肃。
对策：除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情，想办法了解其工作、家庭、子
女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。
4）优柔寡断型
特征：犹豫不决，反复不断，怯于作决定。如本来认为4号铺好，一下又觉得5号铺好，再不6号铺也不错。
对策：不要给客户太多的选择，在充分了解客户的需要后取得其信任，帮其做出选择。
5）喋喋不休型
特征：因为过份小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。
对策：推销人员须能先取得他的信任，加强他对产品的信心。离题太远时，须随时留意适当
时机将其导入正题。从下订金到签约须快刀斩乱麻，免得夜长梦多。 6）盛气凌人型
特征：趾高气扬，以下马威来吓唬推销员，常拒推销员于千里之外。对策：稳住立场，态度不卑不亢，尊敬对方，恭维对方，找寻对方弱点。 7）求神问卜型特征：决定权操于神意或风水先生。
对策：尽量以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些歪七八理的风水说迷惑，强调人的
价值。
8）畏首畏尾型
特征：购买经验缺乏，不易作决定。
对策：提出可信而有力的业绩、品质、保证。行动与言语须能博得对方的信赖。 9）神经过敏型
特征：容易往坏处想，任何事都会刺激他。
对策：谨言慎行，多听少讲，态度庄重，重点说服。
10）斤斤计较型
特征：心思细密，大小通吃，锱铢必较。
对策：利用气氛相逼，并强调产品的优惠，促其快速决定，避开其斤斤计较之想。
11）借故拖延，推三拖四
特征：个性迟疑，借词拖延，推三拖四。
对策：追查顾客不能决定的真正原因。设法解决，免得受其拖累。 2、按年龄划分的客户类型
1）年老的客户
特征：这种类型的客户包括老年人、寡妇、独夫等，他们的共同的特点便是孤独。他们往往
会寻求朋友及家人的意见，来决定是否购买商品，对于推销员，他们的态度疑信参半，因此，
在作购买的决定是他们比一般人还要谨慎。
对策：进行商品说明时，你的言词必须清晰、确实，态度诚恳而亲切，同时要表现出消除他
的孤独。向这类客户推销商品，最重要的关键在于你必须让他相信你的为人，这样一来。不
但容易成交，而且你们还能做个好朋友。
2）年轻夫妇与单身贵族
特征：对于这类客户，你可以使用与上述相同的方法与之交谈，一样可以博取他们的好感。对策：对于这类客户，你必须表现自己的热诚，进行商品说明时，可刺激他们的购买欲望。
同时在交谈中不妨谈谈彼此的生活背景、未来、感情等问题，这种亲切的交谈方式很容易促
使他们的冲动购买。然而，你必须考虑这类顾客的心理负担为原则。总之，只要对商品具有信心，再稍受刺激，他们自然会购买
3）中年客户
特征：这种类型的顾客即拥有家庭，也有安定的职业，他们希望能拥有更好的生活，注重自
己的未来，努力想使自己活得更加自由自在。
对策：最重要的使和他们做朋友，让他们能信赖你。你必须对其家人表示关怀之意，而对其
本身，则予以推崇与肯定，同时说明商品与其美好的未来有着密不可分的关联，这样一来，
他在高兴之余，生意自然成交了。中年家庭使消费市场的领先者，如果你拙于言词，那么还
是尽量避免浮夸不实的说法，认真而诚恳地与顾客交谈，这才是最好的办法。
3、按职业划分的客户类型
职业划分性格特点战略方法
心胸开阔,思想积极,能当场决定是否可夸耀其事业上的成就激发自负心理,再热忱企业家购买介绍商品,很快的可以完成交易
必须有专业能力突出产品优势,不应点破他的企业蓝事虽能决定是否购买,但需他人建议顾虑,提高成交机会
只有让他确实的了解产品的好处才会产生购劳工不轻易相信他人,有自己的思想买动机
销售员需详细的说明产品的优点进行诱导并公务员有非常的戒备心,无法下决定使之信服,否则绝对不会购买
经济情况良好思想保守,常以此自我应强调商品的实际价值显示专业知识及独特医师炫耀风格,很容易达成交易
对任何事持乐观态度,为自己的职业只要热诚地作商品介绍表示自己对其职业的护士而骄傲兴趣和尊重以博其好感多半能达到成交目的
生性保守疑心重且头脑精明态度傲只要你能谦虚地进行商品说明表现自信的专银行职员慢以心情决定选择商品不喜欢承受业态度多半还是能成交外来压力喜欢工作与玩乐思想极富攻击性较须择要介绍说明产品的优点与价值,最重要的高级建筑师为富有且喜欢购买是接近他们与其为友
对任何事追根究底头脑清晰绝不冲惟有凭自己的一番赤诚去介绍产品的优点,尊工程师动购买重他的权利,才是最有效的作法
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思想保守、自信心强、独立、心胸宽积极而热诚地作推销说明，并与其建立友谊农技师大乐意与人交往，对任何事都能接受日后将成为你最忠实的客户善于怀疑人，对购买产品百般挑剔，须专心倾听推崇其职业及人品，并表示敬意警官为自己的职业感到骄傲，喜欢夸耀。以此提高成交可能性
以刺激性的情感为诉求，引发其购买动机，对购买采取保守态度，决定和行动都退休人员介绍是须恭敬稳重，着重理论性，详细说明，相当缓慢逐渐施压激发其购买欲望
个性积极，考虑充分才会做冲动性决在推销时让他自认为了解产品行情，以言词推销员定佩服其知识性和专业能力会很容易成交
习惯谈话、思想保守对任何事须有所介绍时谨守清晰而不夸张原则，对其职业表教师了解才肯付诸实行示敬意，对其谈话内容须专心倾听
应详实说明产品实用价值，以言语激励他谈
司机富于常识，喜欢交友及说笑及自己的工作需用心倾听别与之发生辩驳就易成交
应详实说明产品优点，强调优点，那么成交商业企划员头脑精明，非常现实绝不轻易作决定是必然的
不研究产品细节问题只关心产品价强调产品的优点和魅力，给其一个思考机会室内设计师值及实用与否即可成交二、逼定的技巧
在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了
客户的购买动机、预算、喜好、那么如何根据经验向客户推荐其满意的商铺再加以逼定呢？
1、锁定唯一可让客户满意的一个商铺，然后促其下决心：抢购方式（利用现场SP让客户紧张）；
直接要求下决心；
引导客户进入议价阶段；
下决心付定金；
2、强调优点：（根据各个项目不同优点强化）
地理位置好；
产品定位优越
产品规划合理（铺型、实用率等优势）；
开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等；
以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利
进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，反复强调产品的优点，再次促成其下决心。记住，在
客户犹豫不决的时候，一定要一紧一松，反而让客户更紧张，如一味很紧张地逼定，有可能
适得其反。
3、直接强定
如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：
客户经验丰富，二次购铺，用于投资的同行；
客户熟悉附近铺价及成本，直截了当要求以合理价位购买；客户对竞争个案非常了解，若不具优势，可能会失去客户；客户已付少量定金，购其他的房产，而你想要说服他改变。 4、询问方式
3
在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品
的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种：
看铺过程中询问其需求的面积、预算、投资目的等；在洽谈区可以借助销售资料进行询问。
5、热销商铺
对于受客户欢迎，相对比较好的商铺，可以通过强调很多客户在看，甚至制造现场热销的场
面（如当场有人成交等）达到成交的目的。该方式是否有效，取决该客户是否非常信任你，
所以此方法只适用于：为了制造现场销售气氛或确定客户信任你的情形。
6、化繁为简
在签约时，若客户提出要修改时，不妨先要求对方看完合同的全部内容后再提出，然后针对
客户在意的问题一一解答。事实上，挑剔的客户才是真正有意向购买的客户。以上只是销售
过程中，与客户接触时的一些机会点。而真正成功的推销，是需经过不断实践以及长期与客
户洽谈的经验积累，才能在最短的时间内，完成判断、重点推销，从而达到最后的成交。
7．成交落实技巧
谈判的最终结果要定铺，促成定铺态度要亲切，不紧张，要顺理成章，“如果你没有其他问
题，可以定铺，定铺号只是表示您的诚意，重要的是你有买到这个商铺的机会，如果不定铺，
明天可能就没有了，说实话我是站在你的立场为你着想，不希望你失去自己满意的商铺。对
于我们销售人员其实卖给任何一个客户都是一样的。” 三、说服客户的技巧
1、断言的方式
销售人员如果掌握了充分的商品知识及确实的客户情报，在客户面前就可以很自信地说话。
不自信的话是缺乏说服力量的。有了自信以后，销售人员在讲话的尾语可以作清楚的、强劲
的结束，由此给对方确实的信息。如“一定可以使您满意的”。此时，此类语言就会使客户
对你介绍的商品产生一定的信心。
2、反复
销售员讲的话，不会百分之百地都留在对方的记忆里。而且，很多时候就连强调的部分也只
是通过对方的耳朵而不会留下任何记忆的痕迹，很难如人所愿。因此，你想强调说明的重要
内容最好能反复说出，从不同的角度加以说明。这样，就会使客户相信并加深对所讲内容的
印象。
切记：要从不同角度，用不同的表达方式向对方表白你的重点说明的内容。
3、感染
只依靠销售人员流畅的话语及丰富的知识是不能说服所有客户的。
“太会讲话了。”
“这个销售员能不能信任呢？”
“这种条件虽然很好，可是会不会只有最初是这样呢？” 客户的心中会产生以上种种疑问和不安。要消除不安和疑问，最重要的是将心比心，坦诚相待。因此，对公司、产品、方法及自己本身都必须充满自信心，态度及语言要表现出内涵，
这样自然会感染对方。
4、要学会当一个好听众
在销售过程中，尽量促使客户多讲话，自己转为一名听众，并且必须有这样的心理准备，让
客户觉得是自己在选择，按自己的意志在购买，这样的方法才是高明的销售方法。强迫销售
和自夸的话只会使客户感到不愉快。必须有认真听取对方意见的态度，中途打断对方的讲话
而自己抢着发言，这类事要绝对避免，必要时可以巧妙地附和对方的讲话，有时为了让对方
顺利讲下去，也可以提出适当的问题。
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5、提问的技巧
高明的商谈技巧应使谈话以客户为中心而进行。为了达到此目的，你应该发问，销售人员的
优劣决定了发问的方法及发问的效果。好的销售人员会采用边听边问的谈话方式。通过巧妙
地提出问题，可以做到：
根据客户有没有搭上话，可以猜到其关心的程度；以客户回答为线索，拟定下次访问的对策；
客户反对时，从“为什么？”“怎么会？”的发问了解其反对的理由，并由此知道接下去应
如何做。
可以制造谈话的气氛，使心情轻松；
给对方好印象，获得信赖感。
6、利用刚好在场的人
将客户的朋友、下属、同事通过技巧的方法引向我方的立场或不反对我方的立场，会促进销
售。事实也表明，让他们了解你的意图，成为你的朋友，对销售成功有很大帮助。优秀的销
售员会把心思多一些用在怎样笼络刚好在场的客户的友人身上，如果周围的人替你说：“这
商铺挺有投资价值的”的时候，那就不会有问题了。相反地，如果有人说：“这里人流不多，
以后的经营有问题”这么一来，就会影响投资者的信心。因此，无视在场的人是不会成功的。
7、利用其他客户
引用其他客户的话来证明商品的效果是极为有效的方法。如“您很熟悉的※※人就购买了某
间商铺，而且租金还达到※%。”只靠推销自己的想法，不容易使对方相信，在客户心目中
有影响的机构或有一定地位的人的评论和态度是很有说服力的。 8、利用资料熟练准确运用能证明自己立场的资料。一般地讲，客户看了这些相关资料会对你销售的商品
更加了解。销售员要收集的资料不限于平常公司所提供的内容，还有通过拜访记录，对周边
的市场分析报告、同业人事、相关报导的内容也相应加以收集、整理，在介绍时，拿出来利
用，或复印给对方看。
9、用明朗的语调讲话
明朗的语调是使对方对自己有好感的重要基础。忠厚的人，文静的人在做销售工作时尽量表
现得开朗些。许多著名喜剧演员在表演时有趣的人，而在实际生活中却并非如舞台上的形象。
所以，销售员也是一样，在客户面前要保持专业态度，以明朗的语调交谈。
10、提问题时决不能让对方的回答产生对自己不利的后果“您对这间商铺有兴趣？”
“您是否现在就可以做出决定了？”
这样的问话会产生对销售人员不利的回答，也会因为谈话不能往下继续进行而出现沉默。
“您对这间商铺有何看法？”
“如果现在购买的话，还可以获得一个优惠的折购呢？” 11、心理暗示的方法……使用肯定性动作和避免否定性动作。销售人员本身的心态会在态度上表现出来，不好的态度是不良心态的表现。业绩良好的销售
人员在商谈的时候，常常表现出肯定性的身体语言，做出点头的动作就表示肯定的信息，而
向左右摇动即表示出否定的信息。一般来说，业绩不好的销售人员往往会做出否定性动作。
他们常有意或无意地左右摇动着进行商谈，然后在结束商谈阶段，直接要求对方说：“请你
相信，这里一定有投资价值。”这么一来，原来对方有心购买产品也可能无法成交了。
12、谈判的关键在于：主动、自信、坚持
销售人员应假设谈判成功，成交已有希望（毕竟你是抱着希望向客户推荐的），主动请求客
户成交。一些销售人员患有成交恐惧症，害怕提出成交要求遭到客户拒绝。这种担心失败而
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不敢提出成交要求的心理，会使销售一开始就失败了。要有自信的精神与积极的态度，充满自信地向顾客提出成交要求。自信具有感染力，销售人员有信心，客户会被售楼员感染，客户有了信心，自然能迅速做出购买行动。如果销售人员
没有信心，会使客户产生疑虑。有自信，一方面是对自己有信心，第二是要对产品有信心；
2）要多次向客户提出成交要求。事实上，一次成交的可能性会很低。但事实证明，一次成
交失败并不意味整个成交工作的失败，客户的“不”字并没有结束销售工作，客户的“不”字只
是一个挑战书，而不是阻止销售人员前进的红灯。 3）对客户的需求要了解，对项目的特点和卖点要了解。首先让客户感觉到你是专业的销售人员，让客户对你的信任感增强，再营造一个较轻松的销
售氛围，另外对自己的项目要有信心，再让客户感觉你时刻都在为他考虑。一是对公司、项
目、自己都要有十足的信心；二是必须在与客户交流的很短时间内确立自己的“投资顾问专
业地位”；三是真心地为客户利益着想，让客户体会我们是在服务，不是单纯意义上的生意
经。用客观事实说服客户；站在客户的立场说服客户；用良好的销售状况说服客户。
4）若项目或公司与买家有冲突时，向着谁？
万事抬不过一个“理”字，做事的原则是谁有理向着谁。作为一个销售人员，若项目或公司
与买家有冲突时应本着理解客户和向着公司的原则处理事情。要视冲突的原因而定，如果是
公司的原因，应尽量协调客户与公司达成一致或基本取得共识，如果是客户方面的原因应尽
量说服客户。在不违反公司原则的情况下，让客户感觉你在为他着想，站在他的立场上。不
偏不向，有事说事，哪边都不能得罪。分析引起冲突的主要原因，争取双方共同做出让步。
首先帮助客户解决问题，但非要向着谁的话，我会站在公司的立场。在平等的基础上及不影
响双方经济利益的前提下多考虑客户的想法与意见。要具体问题具体对待，找到冲突的症结，
然后考虑如何解决问题，不是向着谁、不向着谁的问题。 5）客户最终决定购买的三个重要原因？放弃购买的三个最重要原因？
客户购买的心理主要本着“物有所值、物超所值”，而放弃购买的原因也无外乎这两点。
客户最终决定购买的四个重要原因是地理位置、铺型、价格和投资回报，放弃购买也是因为
这四点不适合自己的需要。
客户决定购买的三个原因是喜欢这个项目、可投资、朋友介绍此处好。放弃购买的三个原因
有资金的问题、有了更好的投资选择或不喜欢这个项目。决定客户最终购铺的原因有：
第一是客户是否有承受能力（指总价款）；
第二是对销售人员是否认可；
第三是对项目是否认可。
客户买铺最主要的四个重要原因：一是认可地理位置，二是认可产品；三是认可价格；四是
认可投资价值。
放弃购买的原因是寻找到了更合适的项目、工程延期使客户对项目信心下降，还有就是未争
取到理想价位。项目自身的完善程度高、周边良好的商业气氛、价格合理会促使投资者购买。
放弃购买的原因也是因为项目周边商业气氛较差，投资回报低，投资风险大，项目的完善程
度差，另外一点是销售人员的服务质量差。
投资者买铺主要看：位置、价格（包括售价和投资价值）和品质。品质又包括建筑设计、项
目的业态组合、品牌商户进驻、使用率等方面，还有环境品质（包括周边商业气氛、人流、
片区的消费力）及经营管理。首先是地理位置的认同性，项目本身的素质，价格的一致性。
放弃购买是因为其他项目更接近购买者的要求，参与决策团体的意见不统一。
四、如何塑造成功的销售员
1、销售员的一些不良习惯
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1）言谈侧重道理许多刚从学校毕业的年轻人，说话过于书生气，爱讲大道理，会给人造成
空洞、不切实际的感觉，容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和社会交往
经验，树立起成熟、自信的形象，增强自身的感染力。说话蛮横面对文化水平比较低的客户，要有足够的耐心，不可因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满，或用生硬的语言还击，更不能轻易动怒，出言不逊，相反，面对客户的一些
较低水平的表现，要显出涵养和素质，用真诚和耐心去打动对方。
喜欢随时反驳有些人一听别人说话，就喜欢不假思索的进行反驳，这是一种性格上的缺陷，
应学会尊重他人的意见，并以适当的方式提出自己的意见。从心理学的角度来看，习惯性的
反驳客户，容易使客户走向自己的对立面。
自吹不要在客户面前把自己吹的神乎其神。因为一般情况下，销售人员的阅历总不及客户的
丰富，不适当的自我表现会导致很多不良后果。在客户面前，自信的同时应表现出应有的谦
虚，使洽谈能在友好的气氛中进行。
过于自贬不能自吹的同时，也不可过于自贬。如果在客户面前，总说自己的不足之处，久而
久之，客户也就逐渐认为你真的不行。这就要求销售员保持良好的精神面貌，充分展示出对
自己、对公司、对项目的信心。特别是在涉及到介绍项目的投资价值时，切不可含含糊糊，
一定要做到心中有数，这样才能对客户形成有效的说服力。言谈中充满怀疑的态度在和客户展开业务关系之前，要充分调查客户的资信情况。但在交往当中，不要总疑神疑鬼，对客户产生怀疑。
随意地攻击他人有时客户会反映其他项目会比本项目更具投资价值。经验不足的销售人员这
时候就会立刻进行反驳，攻击客户的观点。适当的反应应该是用一种专业化的语言，首先认
可其他项目的优点，然后陈述自身项目的特点，说明自己产品在价格、品牌组合、发展商实
力等优势。通过这种方式，我们的观点就比较容易被客户接受。语无伦次销售人员的思路应有条理，表达时应有好的层次感，做到思路清晰，表达准确。一家大公司曾经有一位促销小姐工作表现不是很好，总经理找她谈过一次话，让她对自己的表
现给出一个圆满的解释。她就告诉总经理，商店里的店员们都欺负她，经理也不喜欢她，自
己家里也有很多事情，说了半天，也不知道她的原因到底是什么，因为她的表达实在是语无
伦次。销售人员应加强表达方面的训练，使自己成为出色的演讲家。
好说大话说一些不着边际的话也是一种不良习惯。随意许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对
自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意地满口答应，应适当采用迂回战术，在调查
清楚之后再给客户以满意的答复。
说话语气缺乏自信作为销售员要表现出足够的自信，特别是在客户交谈的时候，要用自己的
信心去感染对方。客户对销售人员信心的建立往往是从销售人员的自信开始的，销售人员自
信的建立源自对业务的熟悉和销售技巧的掌握，这需要长期的专业性的训练。
喜欢嘲弄别人从心理学的角度讲，喜欢嘲弄别人的人，是最不受人欢迎的，在销售工作中要
避免这种不良习惯。相反，要善于发现别人的优点，并及时地加以称赞，借此获得情感上的
交流和认同。
态度嚣张傲慢客户永远都是上帝，一定要尊重客户。特别在项目销售业绩很好的时候，要避
免产生骄傲自满的态度，时刻提醒自己戒骄戒躁，以平常心与客户进行交往。
强词夺理销售人员不要只在口头上逞强，要尊重客观事实，实事求是地阐明自己的观点。事
实胜于雄辩，这是亘古不变的真理。
使用很难明白的语言使用语言的目的是传递信息，进行交流，言简意赅是销售人员应追求的
一种境界。用语要简单明了，要力避晦涩的语言表达。口若悬河“言多必失”，好的销售人员并不是口若悬河，讲个不停，应当是适可而止，讲究一个“度”字。
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开庸俗的玩笑庸俗的玩笑有别于幽默，它会有损于销售人员的形象，应予以避免，绝不勉强
地随意开玩笑。
懒惰客户都喜欢勤劳的人，如果客户非常繁忙，可以主动地上前帮忙。懒惰的人的精神面貌
往往也是懒洋洋、没精打采，很难博得客户的喜欢。 2、销售人员类型的划分杞人忧天者这一类销售人员喜欢杞人忧天，总为最差的结果担心。在项目销售遇到阻力、营
销不能顺利展开时，这些销售人员便开始担心，认为项目销售难度较大，公司也没有前途，
开始考虑是否该离开这个公司，这样的态度显然是过于悲观了。一个项目的营销方案大多是
经过严密策划的，在实施时总有一个过程，不可能一蹴而就，因此销售人员应该做好自己的
本职工作，不应杞人忧天。
让步者有一部分销售人员想避免强行推销的嫌疑，宁可与客户维持朋友关系，甚至不惜牺牲
业务上的利益，与客户交往时，应严格区分朋友关系和业务关系，二者不可混为一谈，否则
会有很多弊端。朋友关系固然重要，但作为销售人员，要分清孰轻孰重，要以业务为中心。
朋友关系一定要与生意关系区分清楚，保持一定的原则性，这样才能赢得客户的尊重和信任。
怯场者这一类销售人员总逃避在公众面前做现场展销，在客户面前显得怯懦。胆怯大多是由
于性格上的原因造成的，他们性格内向，不喜欢表现自己，在公共场合条件反射性地紧张，
甚至会把准备好的讲话内容也当场忘掉。怯场者应通过大量的演讲训练来克服心理上障碍。
厌恶推销症者这一类销售人员对请求现有客户介绍潜在客户感到不习惯，就是不愿让老客户
推荐新客户。但实际上老客户是发掘新客户的宝贵资源，应加以开发。老客户的推荐往往可
以起到事半功倍的作用。厌恶推销症者的另一种表现是不愿意接近层次比较高的客户，习惯
以行为上的无礼来掩饰心中的恐惧感。实际上，真正有文化、有能力的人大多都很谦虚，只
要真心对待他们，会逐步消除原有的恐惧感。电话恐惧症者这类人害怕使用电话与客户联系。开展业务销售是一项集体工作，单靠个人的
力量无法完成，要时刻保持团队意识和团体精神，要经常通过电话与客户和同事保持联系。
对电话产生恐惧多半是因为在打电话时语无伦次，不能准确地表达自己，总担心通过电话难
二手车入门级销售技巧与话术 你这车不是事故车吧？(车况问题)我们收回这台车之前，我们肯定比你了解的更加仔细清楚，跟您现在的心态是一样的！因为这也是我们自己花钱买进来的车，更实在的说，我们现在收车前都会用车鉴定查询车辆历史记录，保险公司检测，甚至对于跑车，我们连交警队的记录都会查询，看原车主有没有乱开！（每个人的谈判方式不一样，说白了就是在表达，我自己掏钱买回来这台车，如果有事故，就是在花大笔金额来砸自己的招牌，不是得不偿失吗？）你别管我看没看过，你就报个底价得了，比人家便宜我就马上买或在临成交的时候，顾客往往会忽然说：你再送我**、**、**我就马上买（车价问题） 噢，看来您是一个挺爽快的人，我相信您应该也在别的地方了解过这款车的了，不然你不会说今天就可以马上买的了，价格方面既然您已经看过了，都差不多的了，别的店能做到的我们店也一样可以做到，所以我相信只要你车型看好了，价格方面大家坐下来谈谈。再者，买一辆车我相信您关注的不仅仅是价格问题，尤其是二手车，我可以代表公司向您保证，我们公司的车型绝无泡水车，事故车，并且也能在合同上白字黑字的注明，我公司虽为二手车销售服务有限公司，但我们有自己的售后服务，保险理赔等。 我相信让我介绍完，我公司一些特色服务后你一定会感到满意的。如果车型满意就选择最优惠的时机定下来嘛，况且找到一台称心如意的二手车是多么不容易的事。不要让一两个**、**、**而影响您用车的时间嘛！（二手车没有绝对的价格行情，一车一况，一况一价，引导客户只谈价值不谈价格） 我在你这里做按揭，你车价给我再便宜点。在这种情况，我们并不是强烈要求客户一定在我公司做按揭！说白了，客户透露出的信息是：他是想做按揭的，不然不会问出这句话，他是在为自己做按揭做了铺垫！我们应该打消客户的念头，欲擒故纵！（车价已经是底线，您可以一次性付款，这样我们还方便省事！） 此时客户反而下不了台，会追问（你这里按揭多少利率？）我们正常利率回复，并强调利率是不高的，给客户一台阶下！ 你这车补漆多了，公里数大了，颜色不好... 当客户在挑车子的不足时，我们应该感到的高兴,因为此时客户是具有购买意向的！二手车既没有标准的漆面也没有标准的公里数更不说颜色了。客户在挑剔的过程，其实最好的办法建议出示给他一份车辆历史报告，会极具说服力，
商业地产销售技巧：如何寻找客户 1、客户的来源渠道 要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有很多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销流动、派发单章、旧业主先容、上门造访、亲友先容等。 2、接听热线电话 1）基本动作 接听电话必需立场和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“您好！万科城市一道！”，而后再开始交谈； 通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的题目，销售职员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入； 在与客户交谈中，想法取得我们想要的资讯： ①客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯。 ②客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的详细要求的资讯。
其中，与客户联系方式的确定最为重要。 最好的做法是，如客户未到过现场，就利用十号下筹的信息吸引客户到现场。； 马上将所得资讯记其实客户来电本上。 、客户的来源渠道 要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有很多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销流动、派发单章、旧业主先容、上门造访、亲友先容等。 2、接听热线电话 1）基本动作 接听电话必需立场和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“您好！伟国一道！”，而后再开始交谈； 通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的题目，销售职员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入； 在与客户交谈中，想法取得我们想要的资讯： ①客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯。 ②客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的详细要求的资讯。 其中，与客户联系方式的确定最为重要。 最好的做法是，如客户未到过现场，就利用促销的信息吸引客户到现场，马上将所得资讯记其实客户来电本上。 2）留意事项 接听电话时，要留意按公司的要求做（销售职员上岗前，公司要进行培训，同一要求）； 广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的题目； 广告发布当天，来电特别多，时间更显贵重，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长；
新手保险推销员看过来，保险推销十大 技巧总结 近日，我们的保险交流群里面加进了几位新手保险销售人员，向我们请教如何推销保险。虽然说现在保险业的行情越来越好，但是购买保险的人们警惕性也越来越强，要么是在互联网上购买直接咨询购买平台上的客服，要么就是去找资深的保险代理人，新手推销保险确实有一定的难度。为此，我们给各位新手总结了保险推销十大技巧，快来看看吧！ 保险推销技巧一、推销保险之前，自己应先投保。 我说的从我做起，就是说保险是好，那么你自己选择一份先投保上。不然，你怎么去动员别人。在推销保险时，客户很可能提出，你说保险好，那么你保了吗？这时，你可以理屈词穷的回答，我投保了，不信您可以看看这里有我的保单。这样说服力会很强。我想这一招绝对灵。事情就是这样的，保险这么好、那么好，可您就是不保，这样是没有说服力的。大家都记得，当通辽营销中心刚刚成立时，通辽分公司（当时是哲里木分公司）机关全体员工，带头投保，这一点，为全体员工营销新险种起到了先导作用。 保险推销技巧二、推销保险，可先从亲朋好友开始。 回顾营销展业的历史，我们的营销员几乎都是这么走过
来的，应该说这是一条成功的经验。为什么这样说，保险确实好，保险公司带头保，亲朋好友跟着保。这样做，陌生的人知道后，保险不是骗人。如果骗人、害人，保险公司不可能坑害自己的亲朋好友。另外，从亲朋好友中动员投保，因为他们了解你，用老百姓的话说，对你知根知底，认为你不可能骗他、害他，一旦投保，他也愿意把钱交给你。所以说，得出这样一个结论，熟人好办事。同行们，回顾您所走过的历程，生人和熟人相比较，哪个成功率高？ 保险推销技巧三、推销保险，必须对保险条款吃透。 条款能否吃透，关系到您对保险好处能否说清楚的大问题。比方一个人应该交多少钱，有多少好处，什么时间受益等都说不清楚，人家也很难投保。应该做到，不同的年龄，不同的经济状况，选择不同的险种，既少花钱，得到实惠又多，使保户享有最大的利益，我想，他一定投保。伙伴们，不要着急，一定要把条款弄懂弄通，磨刀不误砍柴工。 保险推销技巧四、推销保险，语言的技巧更为重要。 俗话说：“好马在腿上，好人在嘴上”。同样是一张嘴，人家几句话就说到保户的心坎上。同样是一张嘴，比较陌生的人，几句话就把两者关系拉进。同样是讲保险好处，几句话就说得了如指掌。有的人不研究语言的技巧，话没少说，却把人家说烦了，甚至把他赶出去。这说明了什么？语言的
房地产销售培训全集 第一章房地产基础知识培训 一、房地产的概念 二、房地产的特征 三、房地产的类型 四、房地产专业名词 五、房地产面积的测算 第二章房地产市场调研 一、房地产市场调研的含义 二、房地产市场调研的重要性 三、市场调研的内容 四、市场调研的方法 第三章销售人员的礼仪和形象 一、仪表和装束 二、名片递接方式 三、微笑的魔力
四、语言的使用 五、礼貌与规矩 第四章电话礼仪及技巧 一、接听电话规范要求 二、电话跟踪技巧 第五章房地产销售的业务流程与策略 一、查找客户 二、现场接待客户 三、谈判 四、客户追踪 五、签约 六、售后服务 第六章房地产销售技巧 一、分析客户类型及对策； 二、逼定的技巧； 三、讲服客户的技巧； 四、如何塑造成功的销售员； 五、如何处理客户异议； 六、房地产销售常见问题及解决方法。
第七章个人素养和能力培养 一、心理素养的培养； 二、行为素养的培养（A敬业精神、B职业道德）； 三、专业知识的自我提升； 四、躯体素养； 五、销售能力： 1、制造能力； 2、2、推断及察言观色能力； 3、3、自我驱动能力； 4、4、人际沟通的能力； 5、5、从业技术能力； 6、6、讲服顾客的能力。 第八章职员守则及职责 第一章房地产基础知识培训 一、房地产的概念 ▲房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业的区不 房地产业是指从事房地产开发、经营、治理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区不。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我
电子商务培训方案 为认真贯彻落实国家、省、市关于加快电子商务发展的有关精神和要求，进一步提升农村电子商务网络认知能力，普及农产品电子商务知识与技能，缓解农产品的“卖难”问题，促进农村经济发展以及特色农产品的网络经营效益，决定举办“电子商务进农村”专题培训班。培训方案如下： 一、培训目标 1、了解电子商务含义。 2、熟悉电子商务产业发展流程。 二、培训时间 1天 三、培训对象 农民专业合作社、农产品加工企业、农贸企业、家庭农场成员、大中专院校毕业生、各乡镇村官、支书、主任，电子商务从业人员等。 四、培训地点 五、培训内容 1：了解电商和电商要素。 2：培训了解电子商务发展现状。 3：培训了解电子商务营销模式，产业发展起步阶段重点内容。
课程开始之前，我想先介绍下B2B、B2C、C2B、C2C B2B（也有写成BTB，是Business-to-Business的缩写）是指企业与企业之间通过专用网络或Internet，进行数据信息的交换、传递，开展交易活动的商业模式。（阿里巴巴） B2C是Business-to-Customer的缩写，而其中文简称为“商对客”。“商对客”是电子商务的一种模式，也就是通常说的直接面向消费者销售产品和服务商业零售模式。（天猫） C2B（是Consumer to Business的简称），意思是由客户选择自 己要些什么东西，要求的价格是什么，然后由商家来决定是否接受客户的要求. 假如商家接受客户的要求，那么交易成功；假如商家不接受客户的要求，那么就是交易失败。（猪八戒） C2C （是Customer to Customer的简称），指个人与个人之间的 电子商务。客户之间自己把东西放上网去卖。比如一个消费者有一台电脑，通过网络进行交易，把它出售给另外一个消费者，此种交易类型就称为C2C电子商务。（微商） O2O，是指线上到线下（大众点评） 学完这些电商的名词，我想再跟大家聊聊现在对电商的误解： 很多人问我，涉足电商的企业不少，但真正挣到钱的，却为数不多。这是电子商务本身的问题，还是做电子商务的企业的问题？ 其实我认为更多的是铺天盖地的电子商务培训给大家带沟里去
把一个基本不懂业务的新手培养为熟手的过程，包括：熟悉情况、交代简单工作任务、对照职位说明书、工作方式、流程规范、常犯差错、提高方法、专员的目标。 一、什么叫上手？ 当人力资源部出现职位空缺，比如需要人力资源专员，可通过内外部招聘进行补员，使人员尽早到位。 我们把实习生、应届生、相关工作经验少于一年的新员工，统称为HR 新手；考勤员、人事助理、招聘专员等，统称为人力资源专员。 人力资源部现有的副经理、主管、专员(熟手)，都有自己的职责，能够得心应手地处理业务，独当一面。现在，来了个新手，作为人力资源部经理(有时由直接主管考虑) 应该如何安排新手的工作呢？把一个基本不懂业务的新手培养成熟手的过程，叫上手。 二、上手1：熟悉情况 新员工报到入职当天，先由人力资源部按照正常流程办理入职手续。可能包括：提交核对身份证、相关证件，签订劳动合同，领取门禁卡(饭卡)、员工牌，开通公司邮箱、办公系统OA 账号，办理工资卡，发放员工手册、电脑、必要的办公用品等。可通过邮箱发放通讯录，请新员工去OA 下载并自学公司规章制度、财务报销流程等，还可以直接把职位说明书发给他。 然后，人力资源部经理(或直接主管)找新员工谈话。除了表示欢迎，还要交代他尽快熟悉情况，包括公司、本部门、本岗位的情况。 熟悉情况包含以下几种意思。 第一种意思，熟悉办公环境。包括吃饭的地方(自办食堂，外包的餐厅，周边的小餐馆，外卖等)在哪里，洗手间在哪里，打印机在哪里，开水房(饮水机)在哪里，自己的工位在哪里，其他办公室的布局等。 第二种意思，熟悉人头。一是了解组织架构，二是看通讯录，三是对照通讯录上的人名，通过电话、邮件、QQ 等在工作接触中与其熟悉起来，能尽快将名字与他的信息(部门，职务，工作范围)、长相等对应起来。
逼定 一、逼定意义 逼定：逼客户定购，下定金，它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤，是产品价值的实现。 任何产品的推荐过程这个步骤是必不可少的，而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志。 二、逼定时机 1、已经激发客户的兴趣，即客户有定购意向，出现购买信号； 2、置业顾问已经赢得客户的信任和依赖（这就要求你的接待过程是熟练而成功的）； 3、有同一客户看该套房屋或者制造这种场景； 4、现场气氛较好，必要时同事配合。 三、客户购买信号：（以下情况都是购买信号，在置业顾问讲述产品卖点后，同时或部分出现时，便可以试探性的逼定，即便成功性不大，也要逼出客户尚在疑虑的问题，然后解决问题，引导定购） 1、语言上的购买信号： ①客户的问题转向有关商品的细节，如费用、价格、付款方式等; ②对推荐员的介绍表示积极的肯定与赞扬; ③询问优惠程度, 有无赠品时； ④一位专心聆听、寡言少语的客户，询问付款及细节时； ⑤讨价还价，一再要求打折时； ⑥向推荐员打探交楼时间及可否提前； ⑦对商品提出某些异议（有问题的客户是好客户）， ⑧关心楼盘的某一优点和缺点时； ⑨接过推荐员的介绍提出反问； ⑩询问同伴的意见时； ⑾对目前正在使用的商品表示不满； ⑿询问售后服务时… 2、行为上的购买信号 （1）客户的面部表情从冷漠、怀疑、深沉变为自然大方、随和、亲切； （2）眼睛转动由慢变快、眼神发亮而有神采，从若有所思转向明朗轻松；（3）嘴唇开始抿紧，似乎在品味、权衡什么； （4）用几套户型反复比较挑选后，话题集中在某单位时； （5）关注销售人员的的动作和谈话，不住点头时； （6）突然用手轻声敲桌子或身体某部分，以帮助自己集中思路，最后定夺；（7）反复认真翻阅楼书、定购书等资料细看时； （8）离开又再次返回时； （9）实地查看房屋有无瑕疵时； （10）客户姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得轻松； （11）出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或者做其他放松舒展等动作；（12）转身靠近推荐员，掏出香烟让对方抽表示友好，进入闲聊； （13）当客户靠在椅子上，左右相顾突然双眼直视你。
商业地产销售说辞 ××商业销售统一说辞 一:公司简介 : [7 o/ T8 I2 h 四川××实业集团有限公司成立于1995年，是一家涉足房地产、工业、商贸、运输和医疗等领域的多元化民营企业，有分布于绵阳、成都等地的子公司30余家，公司在经营活动中一贯坚持“以人为本、诚信敬业”的经营理念和“发展实业、造福社会”的经营宗旨。先后在成都开发了××花园、××大厦、沙河新城、清江雅居等一系列项目，都获得一致好评，其中沙河新城就被评为群众十大喜爱楼盘之一。 二:项目的基本概况 (一)商业的基本情况 1、商业的位置$ j" F’ S& Q;××的商业位于××市成华区府青路二段18号，是一栋共4层的商业建筑，前临府青路二段主要交通干道，右面是沙河新城小区的主出入口，左面是规划中的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入口，有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。 2、商业的氛围西有李家沱的商圈，北有512建材市场和正在形成的蓝水湾商业广场，南有刃具厂宿舍综合市场，特别是以李家沱的商业氛围最为成熟，而××的社区商业正是处于这几大商圈的包围之中。因此，有其浓郁的商业氛围。 3、商业的基本指标商业建筑面积:8000平方米; 层数:4层;总高为米，一楼层高米，2、3、4层为米。一层建筑面积1700平方米 二层建筑面积1700平方米，三层建筑面积1400平方米， 四层建筑面积1400平方米。 地下一层设停车场，面积平方米，设备区面积平方米。
4、项目配套设施: 地下停车位:50个 前面的花园广场:1000多平方米 电梯:2部 (二)、周边配套情况 (1)、交通状况# 1、7路:理工学院——文化宫 2、15路:富森美家居——文化宫 3、45路:双楠小区——青龙场中心站 4、1路:八一家具城——青龙场中心站 5、113路:金沙车站——十里店 6、49路:青龙场公交站——石羊中心站 7、412路:十陵公交站——火车北站 (2)周边居住小区 1、沙河新城 2、机床厂宿舍 3、工研所宿舍 4、刃具厂宿舍 5、蓝水湾 (三)、市政配套情况 公园:三洞桥公园、活水公园、游乐园 学校:电子科大、成大附中、××市金牛区树培小学、府青路小学、成量学校、轴承厂幼儿园、桃溪社区幼儿园、华西中学 医院:××市6医院、校工业416医院、建工医院、刃具厂医院、××成量集团公司医院、四川石油管理局成都医院
医药销售新人如何学习销售技能 1、我是一名刚刚入职的医药代表，加您的微信是想了解一些做药代的技巧，对于新人入行，您有什么需要提醒或者传授的吗？ 2、于老师，您好！我已经做了3个月的药代，没有接受任何培训，经理也忙，大部分时间都是我一个人在跑，总感觉没有头绪，有同行向我介绍您，您能教我吗？ 3、您好！于老师，谢谢您能加我的微信！我是一名实习生，想长期做药代，听学长说，您已经收了很多学生，我慕名过来，希望您不吝赐教。 4、于老师，我是在网上看到您的文章冒昧地加了您，目前，我在河北做业务快一年了，业绩不太好，经理经常训我，但工作还是很迷茫，总觉得自己不适合干这行，但又不甘心，毕竟我是从农村出来的人，想通过自己的努力干出一点事，您能教教我吗？ 我以企业平台、互联网平台从事培养医药销售人员的工作已经10年了，这十年无论是建立企业的培训体系还是书写教材书籍，只有一个主要的目的，如何能让一位缺少培训机会的销售人员通过边做业务边学习的方式成为一名优秀的销售骨干！每年重大节日，当我收到很多已经成为销售管理或其他销售行业骨干同仁发来的感恩祝福短信，我已经不记得他们是何时跟我学习销售，不少同仁甚至没有见过一次面。但是有一条我很清醒，不管我吹嘘自己有多神奇，面对不想做，不想学的学生，要帮助其走出低谷，我也会束手无策。我常对感恩我的销售同仁说，你获得职业的成功，80%是靠你自己，5%是我的付出，
剩下15%是时局。为了体现我在众多销售同仁面前5%的价值，我的建议如下： 1、医药销售职业具有边干边学的特点，当你坚持努力却仍陷入困惑，多半是工作方法不对，不要觉得医药销售就是跑跑医院和药店，和客户说两句话那么简单。如果企业有培训活动，有机会参加就不要错过。 2、如果确实没有培训机会，也没有人带着你跑业务，属于自生自灭状态，但你确实想长期做医药销售，找到我学习销售技能，我的意见是这样。 首先，你可以加入医药代表销售大课堂QQ群（105571140），申请时，请说明你的具体岗位和进群目的，如果你不写，一般也不会放人进群。 其次、进群后在群文件有一些我讲课的音频文件可以听听，最主要的是，我在群里有三个QQ号，都是管理员身份，容易找到。每个QQ号的空间都是对完开放，空间的日志里有很多针对新人解决常见工作问题的文章，可以抽时间好好看看，如有不懂的地方，可以随时给我的微信（ycz1007）留言。有的同仁发现这些QQ号加不成好友，因为几年前，我的几个QQ号好友都被全国销售同仁用完了，还好，不影响大家进空间，而且在群里也能也能找到我的QQ 号。 3、有的销售同仁想系统学习，需要书籍和教材；我为销售同仁写了七本入行、学习销售技能、如何做市场的教材书籍。他们是：《医药代表销售技能入门与提升》、《医药代表销售话术实用手册》、
《房地产盘客待客控客逼客销售技巧提升培训》 注：案例和互动演练内容在课程大纲里面省略了 【讲师简介】 闵新闻导师： 一、学历背景： 1、上海同济大学土木工程专业（本科） 2、上海交通大学营销管理专业（MBA 二、职业履历： 1、曾任中原地产销售总监5年 2、曾任易居地产副总3年 3、地产实战经验16年。 4、拥有讲师证和心理学及经纪人证三证资质的房地产特级讲师。 5、拥有5年的房地产职业讲师授课经历,满意率达到90%以上。 三、行业荣誉： 1、房地产狼性营销第一人 第一单元：【拓客】房地产狼性销售拓客战术与客户性格分析 一、针对销售区域的不同展开不同的拓客策略
“品牌导入-拓客启动-多角度展厅植入-区域发展论坛-客户验资招募-示范区激励-认筹统计分析-结筹统计分析-开盘预估”步骤及实施的核心要素 二、编制详细客户地图 （1）市-地级市-县-乡镇-四级区域-附属城市联合横纵向地图摸底 （2）根据拓客地图，进行拓客目标渠道及区域分解注意事项 三、人脉资源拓展 寻找到最容易接触有钱人的人和渠道清晰了解渠道的种类、数量 四、拓客人员分工的纵向一体化 打破地产企业固有板块间的壁垒，各版块协同运作使客户到达现场 五、竞争形式与激励制度 （1）组内竞争与租间竞争的创新思路引入 （2）以周为单位进行绩效考核排名并给予奖金激励 六、有效设定拓客的关键指标 （1）清晰简单有效的绩效考核：外拓小组考核的唯一标准 （2）清晰简单有效的绩效考核：大客户拜访考核的唯一标准 （3）设定拓客派筹前后的关键指标 七、拓客工具的运用---大礼包 （1）硬件工具及使用注意要点 （2）软件工具及使用注意要点 （3）资源工具及使用注意要点 八、兼职及编外经纪人
商业地产销售技巧 一、分析客户类型及对策 1、按性格差异划分类型 1）理智稳健型 特征：深思熟虑，冷静稳健，不容易被推销员的言辞所说动，对于疑点必详细询问。 对策：加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。 2）感情冲动型 特征：天性激动、易受外界怂恿与刺激，很快就能作决定。 对策：开始即大力强调产品的特色与实惠，促其快速决定。当顾客不欲购买时，须应付得体，以免影响其他顾客。 3）沉默寡言型 特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠外表严肃。 对策：除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情，想办法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。 4）优柔寡断型 特征：犹豫不决，反复不断，怯于作决定。如本来认为4号铺好，一下又觉得5号铺好，再不6号铺也不错。 对策：不要给客户太多的选择，在充分了解客户的需要后取得其信任，帮其做出选择。
5）喋喋不休型 特征：因为过份小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。 对策：推销人员须能先取得他的信任，加强他对产品的信心。离题太远时，须随时留意适当时机将其导入正题。从下订金到签约须快刀斩乱麻，免得夜长梦多。6）盛气凌人型 特征：趾高气扬，以下马威来吓唬推销员，常拒推销员于千里之外。 对策：稳住立场，态度不卑不亢，尊敬对方，恭维对方，找寻对方弱点。 7）求神问卜型 特征：决定权操于神意或风水先生。 对策：尽量以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些歪七八理的风水说迷惑，强调人的价值。 8）畏首畏尾型 特征：购买经验缺乏，不易作决定。 对策：提出可信而有力的业绩、品质、保证。行动与言语须能博得对方的信赖。9）神经过敏型 特征：容易往坏处想，任何事都会刺激他。 对策：谨言慎行，多听少讲，态度庄重，重点说服。 10）斤斤计较型 特征：心思细密，大小通吃，锱铢必较。 对策：利用气氛相逼，并强调产品的优惠，促其快速决定，避开其斤斤计较之想。
手机销售心得体会 时光荏苒，时间从未为谁逗留，转眼间，我们已是一名大三 的学生了。今年的暑假，是我长这么大以来最充实的一个假期， 第一次真真正正地走入社会，切切实实地锻炼了一回，感触良多。 作为一个和营销相关的广告学专业学生，一直以为销售是件 很容易的事，但很多事情往往就是看着简单，做起来难。这个暑 假我选择的是手机销售，两个月的时间，总算是在这个行业入门了。 经过了两个月的摸索，我认为，销售的目的不能单单是为了 推销产品，更重要的是要令顾客满意。当顾客经过销售员的推销后，找到了自己所需要的产品，就会产生一个满意度，他们对产 品的满意度越高，也就表示对店铺的满意度越高，这样子带来的 后续利益会更高。而且，当你成功地把产品推销出去后产生的成 就感是无与伦比的美妙感觉，这证明了，又一个相信你的人出现了。所以，作为一个称职的销售员，不能仅仅为了利益而盲目推 销产品，或硬是把客人不需要的东西推销给客人，这会让客人产 生反感的感觉。但是，站在员工的角度，我们应该为店铺制造更 多的利益，这就需要我们认真地观察了。例如，一个客人进来是 要买手机外壳的，这时我们可以趁机看一下客人的手机膜是否需 要更换了，若这时不经意地对客人说：“你的手机膜都磨花了， 需不需要更换一个。”让客人注意到这个问题之后，就很有可能
为店铺增加利益，同时也满足了客人的需要。除了销售，我觉得 还有一个很重要的问题就是售后服务，我觉得作为一个合格的销 售员，当我们面对售后问题的时候一定要微笑，要耐心地解决， 不能让顾客的不满情绪扩大，从而影响到店里的其他顾客。 除了学会了如何销售手机外，我觉得这个假期，我学到更多 的是如何与别人沟通，如何融入这个社会，如何控制自己的情绪。一开始进入，可能运气比较好，就很轻易地把手机推销出去了， 可是当我还沾沾自喜地时候，困难慢慢地就来了。首先是遇到了 顾客杀价的情况，毕竟手机属于高档耐用品，顾客在选择上，购 买上就特别谨慎，而且都想要买到物廉价美的手机，因此，都会 选择压价。作为一个新手，我就显得特别软弱，特别容易退步， 基本上顾客站硬一下立场，然后要选择离开的时候我就会妥协， 低价卖出手机。但后来我学会了作为一个销售员，不能轻易地让 顾客压价，要态度强硬一些，讲价时注重把自家手机的优点展示 出来，点明我们的手机价值不止这个价格。当顾客要离开的时候，一定不能慌张，要先挽留顾客，再做下一步的工作。另外，怎么 调整心态是很关键的，当你两三天都没销售出手机时，一定不能 泄气。虽然，当你看着自己的同事在不断不断售出手机，你会有 一种很焦急的心情，但是，光焦急是没有用的，此时，更需要我 们调整心态，以最积极最乐观的心态去等待时机。这是个充实的 假期，两个月的社会实践锻炼让我成长了许多，让我感受到了社 会与校园的不一样，感受到了工作的艰苦，接下来的日子，我一
年电子商务技能大赛培训计划 篇一：XX年电子商务技能大赛培训计划 XX年电子商务技能大赛培训计划 为了展示学生熟练的职业技能和积极进取、奋发向上的精神风貌，充分发挥学生的专业特长，提高学生的学习积极性，营造浓厚的学习氛围，为XX年我校参加省、市技能大赛取得更好的成绩，根据本次培训专业老师实际任课情况，特制订如下强化阶段培训方案： 一、指导思想 以教师专业化为指导，提高学生职业技能和专业素质为宗旨，面向学生，注重实践，开展专项技能培训。 二、培训目的 尽快加强我校计办专业建设，提高综合技能水平，争取在省、市技能大赛上能取得优异成绩。 三、培训目标 通过本次技能大赛培训，使学生掌握较好的实践技能，在各项大赛中取得优异的成绩。 四、培训方式 培训内容分为强化阶段培训，通过专业教师的单独辅导使学生对参赛内容进行掌握和提高。原则上利用晚自习时段给学生进行技能培训。 五、参赛选手
参赛选手为：以下同学： 431班唐旋风、432班唐帅和尹娟。六、培训安排 1、培训地点 第二实训楼304室 2、赛点提供的设施设备仪器清单 现场商品的拍摄与发布阶段场地及设施要求：16个可供商品拍摄的工作台，照相机一台，5台电脑，每台电脑安装有Windows XP Professional、Microsoft Office XX、Internet Explorer 6.0、图片处理软件Adobe Photoshop CS3和光影魔术手，商品外形尺寸及重量的计量工具。 现场PPT展示与答辩的场地及设施：1间可以容纳20人以上的多媒体教室，多媒体投影仪1台、功放音响1套、无线话筒3个、PPT电子教鞭1个、接入互联网的电脑5台（要求安装Office XX软件）。 3、培训内容 （1）、网上店铺的装修 第 1 页共 2 页 （2）、网上店铺营销推广方案的制定 （3）、现场商品的拍摄与发布 （4）、现场PPT展示与答辩 4、时间安排 3月12日-4月26日安排如下：
《商业地产招商、销售技能提升训练》 随着宏观调控政策对房地产企业的全面影响，近几年商业地产大量涌现，竞争激烈程度前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。很多商业地产开发团队当前困难主因就是缺乏一套有效的商业地产专业知识，引导项目的商业定位、客户定位、项目开发、招商与运营管理等工作流程及内在衔接的关系。新生代开发企业更陷入团队专业知识不足、人才窘困、资金沈淀、成本上扬等多样困难。 商业地产是一个复合型的产业，一个系统工程，项目运作涵盖：开发（销售）、招商、经营、管理，是一个不可中断的链条。其功能又涉及地产、商业、投资、金融等方面，因此，专业的项目运作团队就显得极其重要。那么如何做商业营销推广？如何进行有效拓客？如何实施营销团队管理？如何快速提升团队成员的专业度和战斗力？已经摆在很多房地产开发企业的面前。尤其在招商销售团队的打造、销售技能和话术的提升上需要进行系统训练，使之能够快速掌握商业地产项目价值的核心，将准客户高效转化为成交客户，提高销售业绩，解决现阶段公司困境。 要快速实现商业地产的招商和销售，应做到以下几点： 1、营销人员应该充分了解区域房地产市场，尤其是商业地产投资需求和经营特点，懂得挖掘项目除常规卖 点之外潜在的投资价值，快速有效的对投资需求客户进行价值引导； 2、必须全面懂得自我修炼之法并不断自我激励与提升，锻炼自己一流的定力和一流的沟通洽谈技巧以及应 对话术并在工作中灵活运用； 3、熟练掌握与客户互动链接的方式，学会高效沟通和杀客逼定的技巧； 4、熟悉客户全程服务的内容，使客户舒心、安心直至走心。 营销观点：成功的营销离不开好的产品，但高水平的营销一定是建立在产品之外，所以，懂得客户类型判别能力、客户心理洞察能力，学会判读客户心理变化产生的各类生理反应，懂得快速与客户建立链接拉近距离、抓住客户心理并促使其下定成交！是冠军级营销人员必备的素质。 课时安排：2天12小时（课程内容可根据企业项目和团队实际需求进行调整） 授课箴言：实战不是我的特色，真实才是我的根本！ 课程特色：根据需求设计，理论讲解，案例分析，模拟演练，问题讨论，游戏互动 授课方式： 1、训练为主，互动式教学，抢答、辩论及现场演练； 2、理论讲授30%，按照房地产销售接待流程进行梳理； 3、实战话术训练及提升点评40%，针对接待流程中各个重要环节进行动作技 巧和话术演练； 4、案例讨论20%，针对接待流程中最重要的几个环节进行案例分享和讨论；
如何引导客户 .如何利用投资回报去引导客户 ①从无风险角度去引导,用第一大点的内容说明土地是永恒的； ②从高回报角去引导（销售当中应以银行利率、国债等保守的投资方式作对比，从而带出产品投资的低风险、高利润的感觉，切忌以股票作比较）。 运用卖点去引导客户购买 促销卖点与信心卖点的运用： 1.促销卖点 限时、限量优惠等 2.信心卖点： 开发商实力；承建商实力： 政府立项支持或政策倾斜 促销卖点先行→兴趣→信心卖点加强信心→产生购买欲 写字楼和公寓都属于是一种投资计划又或是一门生意的推广，不能再以住宅售楼员的方式去销售，应以物业投资顾问的方式去推介给买家，因为买家是从生意或投资的角度去考虑所有问题，离不开成本、利润、风险等问题，故此销售人员与客户推介时，应给予买
家有一种站在其利益出发的感觉，并且能与买家沟通做生意方面的问题。如买家是自营者就站在针对其行业的独特性去推介对应的写字楼，并站在经营成本方面给予考虑，以最大限度地争取纯利的思路去推介，并强调有投资性的退路，给予买家的信心。强调“进可经营、退可投资”的保障。 若买家是投资者时，则站在“为投入资金争取最大利润”的角度去分析，强调高回报、无风险的特点，以货币最大的时间价值去吸引买家，以无风险的保底性投资计划去消除买家的顾虑。 商业地产销售技巧 一、分析客户类型及对策 1、按性格差异划分类型 1）理智稳健型 特征：深思熟虑，冷静稳健，不容易被推销员的言辞所说动，对于疑点必详细询问。 对策：加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。 2）感情冲动型? 特征：天性激动、易受外界怂恿与刺激，很快就能作决定。 对策：开始即大力强调产品的特色与实惠，促其快速决定。当顾客不欲购买时，
前言 随着电子商务发展网络购物的兴起，网店经营的日益火爆，一个全新的职业——网店客服悄然兴起了。然而由于网购还属于新兴行业，网店客服也还只属于全新职业，因此相关的职业培训甚至指导，以及就业市场都还没有建立，这让很多淘宝卖家为到哪里去找到适合自己的客服而发愁，有些无奈的店主不得不招收非专业的客服，自己来进行培训指导，但往往又苦于没有一本合适的教材而感觉无从下手…… 鉴于目前的这一现状，笔者经过大量的调查研究，认真听取了众多店主的心声，全面采纳了广大一线网店客服人员的意见，并结合自己多年的实际经验编写了这本《网店客服宝典》，旨在为淘宝店主们提供一本网店客服方面的专业教材，作为自身能力提高和员工培训之用；同时也适合有志于网店客服这一行业，或正在这一行业从业的广大人员学习和提高之用。 全书共分为二十一个章节，条理清晰，重点明确。力求：全面、实用、凝练。书中包含网店客服的基本概念，重要作用，应具备的基本素质、基本能力、专业知识、相关知识、沟通技巧，常见问题解决，危机处理，以及针对店主的网店客服手册编制等众多内容。 一、网店客服的基本概念
网店客服是指在开设网店这种新型商业活动中，充分利用各种通讯工具、并以网上及时通讯工具（如旺旺）为主的，为客户提供相关服务的人员。 这种服务形式对网络有较高的依赖性，所提供的服务一般包括：客户答疑、促成订单、店铺推广、完成销售、售后服务等几个大的方面。 二、网店客服的分类 一般的小规模的网店，往往一人身兼数职，对客服并没有进行细分，但有些较有规模的网店则往往实行较细的分工，网店客服的分工达到相当细致的程度，如下： （一）有通过旺旺、电话，解答买家问题的客服。 （二）有专门的导购客服，帮助买家更好地挑选商品。 （三）有专门的投诉客服，处理客户投诉。 （四）有专门的推广客服，负责网店的营销与推广。 （五）还有专门帮店主打包的客服等等。 三、网店客服的重要作用和意义 网店客服，在网店的推广、产品的销售、以及售后的客户维护方面均起着极其重要的作用，不可忽视。
影响销售人员成长的十大要素 销售历来就是一个最能煅练人最具有挑战性的行业，许多的成功人士都有过推销的经验，并认为做销售的经历是一生最大的财富。随着我国市场经济的空前繁荣，销售成了一个热门的职业，优秀的销售也成了最抢手的人才之一，许多人通过做销售获得了事业上的成功，这激励了亿万的热血青年涌入销售大军。 销售行业也有自己的特点---工作稳定性差、工作压力大、出差应酬多，相应的收入也同付出成正比。随着竞争的加剧，市场的残酷无情的粉碎了无数进入销售职场的青年的成功梦。这时很多人才开始认识 到“销售”并不像想像的那么简单和美好，不是只凭热情和努力就可以成功的。 有的人带着失望离开了销售行业；有的人则“认了命”，在销售岗位上当一天和尚撞一天钟；还有的在无数的教授销售技巧的“泡沫学术”中迷失方向，但仍有许多不甘寂寞的销售人在一线拼搏的同时仍不停的求索和追问---为什么那极少数的一部分销售人能取得骄人的业绩和获得事业的成功？ 下面我将个人多年的销售经历和与许多销售朋友的交流心得总结如下，希望能给刚进入销售行业的新手及在销售一线撕杀多年仍无所成的朋友一点启发。 1、自知。人贵自知。在进入职场之前一定要认真的分析一下自已---性格、爱好、专长、交际能力、口才、人脉关系、从业经验等，只有认清了自身的优势及不足才会选对行业找到施展自身才华的岗位。 2、选择。选择比努力更重要，就像一个人走路，如果向选错了，只会越走越远，永远也不会到达目的地。 （1、）结合自身特长选择适合自己发展的职业。现在的社会分工越来越细，专业性也越来越强。销售又细分为：店面销售、电话销售、大客户销售、业务代表、电子商务及以安利为代表的无店面直销等。（2、）选择自己喜欢的行业，喜欢自己选择的行业。
房地产销售的业务流程及售楼技巧培训 ·第一篇寻找客户 ·一、客户的来源渠道 ·要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户，即目标客户。在房地产销售中，客户的来源渠道有多种，如：咨询电话、房地产展销会、现场接待、促销活动、朋友介绍等。 ·客户大多通过开发商在报纸、电视、广播、车身广告等媒体上做的广告打来电话，或是在房展会上、促销活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的要求，则会抽出时间亲自到项目现场售楼部参观，或是通过朋友介绍而来。 ·一般而言，打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才会来现场参观；而通过朋友介绍来的客户，则是对项目已经有了较多的了解，并基本符合自己的要求，购房意向性较强。 ·二、接听电话 ·１、基本动作 · 1) 接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候“××花园，你好”，而后开始交谈。 · 2) 通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地深入。 ·３）在与客户中，设法取得我们想要的资讯： ·第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。 ·第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要求的资讯。 ·其中，与客户联系方式的确定最为重要。 · 4)最好的做法是，直接约请客户来现场看房。 · 5)马上将所得资讯记录在客户来电表上。 · 2、注意事项 · 1) 广告发布前，应事先了解广告的内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。 14
· 2) 广告当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2-3分钟为限，不宜过长。 · 3)电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。 · 4)约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。 · 5)应将客户来电信息及时整理归纳。 ·三、参加房展会 ·由于房展会项目集中，很多客户无暇顾及每一个项目，这就要求每一位参展的销售人员做到热情主动，以给客户留下一个好的印象。对于每一位来展位咨询的客户，销售人员应做到认真对待，对某些有购房意向的客户，可请其留下联络办法，以便今后联系。购房意向特别强的客户，销售员可以邀请其到现场参观，并做进一步洽谈。 ·四、朋友或客户介绍来的客户 ·由于此类客户都会对项目有一些或多或少的了解，又经过他所信任的人介绍，因此，相对于其他客户，这部分客户较容易洽谈成功。在带其参观样板间的过程中，把其朋友认为好的优点做重点突出介绍，会收到事半功倍的效果。此类客户较为敏感的是价格及折扣问题，销售人员应从实际情况出发区别对待处理。无法解决时可由销售主管协助洽谈。 · ·第二篇现场接待 ·一、现场接待前的准备：成功的接待就是销售成功的一半 ·随着房地产市场的成熟，靠碰运气或客户冲动买楼的机会已经微乎其微了，售楼人员必须花更多的时间去做讲解和说服，也要花更多的时间精力去“设置”各种合理的诺言让客户相信我们说的话，也要有接待100人只成交1个甚至没有成交1个的挫折心情和承受能力。因此，没有好的准备不可能会成功，正式接待客户前，应做好以下三方面的准备。 ·（一）理念准备：是内在素质、心态和心情的准备 ·一个不好的业务员天天在等客户，一个优秀的业务员天天在与老客户打交道。售楼人员最值钱的是他们的客户名单、电话本！这是他们的生存之本，是他们拓展业务的方向盘和导游图。 · &nbs,p； &nbs,p; １、做客户的朋友。 14
商业地产销售技巧 【一】分析客户类型及对策 1、按性格差异划分类型 1〕理智稳健型 特征：深思熟虑，冷静稳健，不容易被推销员的言辞所说动，关于疑点必详细询问。 对策：加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。 2〕感情冲动型 特征：天性激动、易受外界怂恿与刺激，很快就能作决定。 对策：开始即大力强调产品的特色与实惠，促其快速决定。当顾客不欲购买时，须应付得体，以免妨碍其他顾客。 3〕沉默寡言型 特征：出言慎重，一问三不知，反应冷漠外表严肃。 对策：除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情，想方法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。 4〕优柔寡断型 特征：犹豫不决，反复不断，怯于作决定。如本来认为4号铺好，一下又觉得5号铺好，再不6号铺也不错。 对策：不要给客户太多的选择，在充分了解客户的需要后取得其信任，帮其做出选择。
5〕喋喋不休型 特征：因为过份小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。 对策：推销人员须能先取得他的信任，加强他对产品的信心。离题太远时，须随时留意适当时机将其导入正题。从下订金到签约须快刀 斩乱麻，免得夜长梦多。 6〕盛气凌人型 特征：趾高气扬，以下马威来吓唬推销员，常拒推销员于千里之外。 对策：稳住立场，态度不卑不亢，尊敬对方，恭维对方，找寻对方弱点。 7〕求神问卜型 特征：决定权操于神意或风水先生。 对策：尽量以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些歪七八理的风水说迷惑，强调人的价值。 8〕畏首畏尾型 特征：购买经验缺乏，不易作决定。 对策：提出可信而有力的业绩、品质、保证。行动与言语须能博得对方 的信赖。9〕神通过敏型 特征：容易往坏处想，任何事都会刺激他。 对策：谨言慎行，多听少讲，态度庄重，重点说服。 10〕斤斤计较型 特征：心思细密，大小通吃，锱铢必较。 对策：利用气氛相逼，并强调产品的优惠，促其快速决定，避开其斤斤 计较之想。11〕借故拖延，推三拖四 特征：个性迟疑，借词拖延，推三拖四。 对策：追查顾客不能决定的真正缘故。设法解决，免得受其拖累。 2、按年龄划分的客户类型 1〕年老的客户 特征：这种类型的客户包括老年人、寡妇、独夫等，他们的共同的特点便是孤独。他们往往会寻求朋友及家人的意见，来决定是否购买 商品，关于推销员，他们的态度疑信参半，因此，在作购买的决 定是他们比一般人还要慎重。 对策：进行商品说明时，你的言词必须清晰、真的，态度诚恳而亲切，同时要表现出消除他的孤独。向这类客户推销商品，最重要的关 键在于你必须让他相信你的为人，如此一来。不但容易成交，而 且你们还能做个好朋友。 2〕年轻夫妇与单身贵族 特征：关于这类客户，你能够使用与上述相同的方法与之交谈，一样能够博取他们的好感。 对策：关于这类客户，你必须表现自己的热诚，进行商品说明时，可刺激他们的购买欲望。同时在交谈中不妨谈谈彼此的生活背景、以 后、感情等问题，这种亲切的交谈方式很容易促使他们的冲动购 买。然而，你必须考虑这类顾客的心理负担为原那么。 总之，只要对商品具有信心，再稍受刺激，他们自然会购买。 3〕中年客户