佳兆业地产集团第三方品质检查评估管理办法
1、目的
为促进在建项目产品品质的提升，强化地产集团总部对各地产分公司职能部门的管控能力，从系统上控制项目风险，明确第三方产品质量综合评估检查操作办法及结果运用，特制订本办法。
2、适用范围
适用于地产集团开发的所有在建项目的综合评估检查工作。
3、定义
3.1第三方巡检：是指由合同关系独立于被巡检方的、相对独立的、具有相应资质主体单位主持的工程检查活动。
3.2第三方检查组：由第三单位组织的工程巡检人员,以下简称“检查组”。
3.3飞行检查：事先不通知被巡检部门的现场检查方式。
3.4管理动作检查：指对甲方、监理、总包样板管理、可视化管理、材料管理、标准化施工、审图动作、内页资料等一系列过程管理动作的检查。
4、职责
4.1 地产集团工程职能部门：
负责统一组织、协调地产集团在建项目的评估工作，每季度组织一次在建项目综合检查评估的工作, 检查组由地产集团委托第三方巡检单位安排人员进行巡检，要求地产分公司各职能部门的分管管理层和指定人员、项目部负责人和指定人员配合参加检查。
4.2地产集团各区域工程职能部门：
负责协助地产集团梳理项目巡检信息概况，配合各项巡检工作事宜安排，跟踪落实整改及相应的奖罚执行落地情况。
4.3地产分公司工程职能部门：
配合第三方检查组进行第三方检查，负责统一协调本公司在建项目的各职能部门检查评估工作及每月组织一次本公司所有在建项目的检查评估，形成月度常态化检查。
4.4 地产分公司项目部：
配合检查组进行第三方检查，负责组织每周一次的项目检查评估工作及解决各项检查工作中出现的质量、安全、设计、采购、成本等问题。
5、检查评估
5.1检查评估内容：
主体工程及装饰园林工程质量实测合格率、原材料管理、机电工程、关键质量、观感质量、安全文明施工、内业资料(包括项目审图记录表、工程人员工作日志、分公司自查报告、设计台账、审图落实及审批流程、安全资料等)、计划执行、风险管理、建筑及装饰园林品质管理等内容。
5.2检查评估范围：
检查评估范围为项目所有涉及施工区域，并抽查上次检查的内容，复核评估项目整改情况。在检查评估过程中，实测区域是随机抽取每标段自上次检查评估以来所有新施工范围的可检测部位（原则上选择不同楼栋两层，主体、砌筑、抹灰、精装每个阶段各抽选2层，样板展示区、样板房和正负零以下的不参与抽选）。
5.3检查方式：
5.3.1各地产分公司项目部按照现场施工进度，必须及时把本项目的形象进度情况填报在地产集团工程职能部门共享文件中。每次巡查将对比参考现场形象进度，抽查范围取上次巡查到本次巡查施工区域。
5.3.2地产集团第三方联合巡检采用季度飞行检查的形式，巡查开始前一周由地产集团工程职能部门确定巡检项目及巡检标段内容。
5.3.3第三方评估流程
6、评分办法
6.1项目品质及工程质量检查实测合格率计算方法
将当次在建工程评估各维度结果汇总入附件11.1《佳兆业地产集团季度工程检查评分结果记录表》，对于存在重大质量、安全风险的项目，地产集团工程
职能部门将进行扣分处理。
6.2项目品质及工程质量评分计算
6.2.1住宅项目综合得分
综合得分为甲方、监理、总包（包含各分包）全维度整体得分。
6.2.1.1正负零以下阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.2：《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：
项目综合得分：X=F×30% +A×30% +G×40% + K1-K2
6.2.1.2正负零以上至抹灰完成阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.2：《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：
6.2.1.3抹灰完成至竣工备案阶段项目综合得分计算表（毛坯入伙）（评分表格详见附件11.2：《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：
项目综合得分： X= F×40% +A×30% +G×30% + K1-K2
6.2.1.4抹灰完成至精装完成阶段项目综合得分计算表（精装入伙）（评分表格详见附件11.3《佳兆业精装施工阶段（精装入伙）评分总表》）：
6.2.1.5精装完成/竣工备案至交付入伙阶段项目综合得分计算表：
根据公司最新挂网的一级计划由各区域向地产集团提出评估申请，并在入伙节点前15天进行评估，如没施工完成，则直接按不合格处理。评估按附件11.4《佳兆业毛坯入伙评估表》及附件11.5《佳兆业精装修入伙评估表》进行打分，入伙评估得分分为户内观感质量得分及公区品质得分（公区品质内容包含设施设备、园林、公区装修、地下室等所有其他施工区域范围）。
户内观感质量综合得分≥72分且公区品质得分≥72分的需将问题整改完成后报地产集团工程职能部门确认通过后方可进行入伙；户内观感质量综合得分＜72分或公区品质得分＜72分的，只要分数低于其中一项要求则需做专项整改
报告，整改完成后，经地产集团工程职能部门复查合格后才可进行入伙。
6.2.1.6入伙半年内阶段项目综合得分计算表：
在工程巡查中，将对入伙时间≤6个月的项目的公共区域品质及设施设备运行情况进行检查，检查范围为设施设备、电梯、地下室、大堂电梯厅、消防楼梯、屋面、外立面、展示区、非展示园林等。按照附件11.6《佳兆业入伙半年内公区设备检查评分表》进行打分，综合得分≥75分的需将问题整改完成后报备地产集团工程职能部门；综合得分＜75分的，需做专项整改报告，整改完成后，由地产集团工程职能部门进行复查确认。
6.2.2商业项目综合得分
综合得分为甲方、监理、总包（包含各分包）全维度整体得分。
6.2.2.1正负零以下阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》：
项目综合得分：X=F×30% +A×30% +G×40% + K1-K2
6.2.2.2正负零以上至抹灰完成阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》：
6.2.2.3抹灰完成至精装完成阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》：
6.2.2.4精装完成至交付阶段项目综合得分计算表：
直接按照附件11.8《佳兆业商业项目交付评估表》.进行打分，入伙评估得分分为户内观感质量得分及公区品质得分（公区品质内容包含设施设备、园林、公区装修、地下室等所有其他施工区域范围）。
户内观感质量综合得分≥72分且公区品质得分≥72分的需将问题整改完成后报集团工程管理部确认通过后方可进行入伙，户内观感质量综合得分＜72分或公区品质得分＜72分的，只要分数低于其中一项要求则需做专项整改报告，整改完成后，经地产集团工程职能部门复查合格后才可进行入伙。
6.2.2.5非自持的商业项目，抹灰完成至竣工备案阶段的项目综合得分维度参考6.2.1.3抹灰完成至竣工备案阶段（毛坯交付），综合得分打分表详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》。
6.3总包单位单独得分统计
6.3.1住宅项目
6.3.1.1正负零以下阶段总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.2：《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：：
总包单位综合得分： Z=F×50% +A×50% + K1-K2
6.3.1.2正负零以上至抹灰完成阶段总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.2《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：
总包单位综合得分： Z=S×50%+F×30% +A×20% + K1-K2
6.3.1.3抹灰完成至竣工备案阶段（毛坯入伙）：总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.2《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：
总包单位综合得分： Z= F×60% +A×40%+K1-K2
6.3.1.4抹灰完成至精装完成阶段（精装入伙），总包精装单位得分计算表（评分表格详见附件11.3《佳兆业精装施工阶段（精装入伙）评分总表》）：
精装总包单位综合得分： Z=S×50% +F×30% +A×20%+ K1-K2
6.3.2商业项目
6.3.2.1正负零以下阶段总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》）：
总包单位综合得分： Z=F×50% +A×50% + K1-K2
6.3.2.2正负零以上至抹灰完成阶段项总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》）：
总包单位综合得分： Z=S×50%+F×30% +A×20%+ K1-K2
6.3.2.3抹灰完成至精装完成阶段总包标段得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》）：
总包标段综合得分（包含总分包单位）：Z=F×60% +A×40% + K1-K2
6.3.2.4非自持的商业项目，抹灰完成至竣工备案阶段的总包单位评分维度参考6.3.1.3抹灰完成至竣工备案阶段（毛坯入伙），总包单位得分计算表详见11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》。
总包单位得分将单独进行排名，并挂网公布。
6.4 加减分项情况说明
6.4.1加分项情况说明
6.4.1.1计划完成情况加分说明：在每季度工程巡检过程中，如果当季度项目一级计划顺利按时完成，经地产集团及各区域工程职能部门核实确定后，给
予计划完成加分奖励，若在当季度有一级节点未完成的则需在总分中倒扣1～3分（一级节点完成情况按照地产集团挂网或同意延期的计划执行）。
6.4.1.2安全质量无重大风险情况加分说明：在每季度工程巡检过程中，如果当季度无发生一起安全质量事故问题（未别集团通报或当地政府单位通报）的，且在当季度巡检中重大安全质量风险的项目，经地产集团及各区域工程职能部门核实确定后，给予加分奖励，若在当季度有以上情况发生，则视情况在总分中倒扣1～3分。
6.4.1.3季度检查过程中，若当季度项目某标段获省、市、区级安全、质量示范工地奖的（或同类等级奖项的），则对应在当季度评估项目综合得分进行加分，省级加2分，市级加1分，区级加0.5分。
6.4.2扣分项情况说明：
6.4.2.1涉及总包重大问题扣分项在综合得分中体现，其他严重问题扣分项在各对应专业分项得分中体现。具体扣分表格详见附件11.9《佳兆业地产集团巡检重大质量问题扣分表》。
6.4.2.2在巡检小组检查过程中项目现场存在故意规避或隐瞒检查范围的包含但不限于以下情况的：如隐瞒实测侧区包含2层及2层以上的、故意规避检查楼栋的、故意颠倒施工工序规避检查项目的、在检查前进行主体结构大面积打磨修补的，将视情况在在综合总分总扣除1分～3分。
6.4.2.3在巡检小组检查过程中，分公司工程分管高管、采购及品质管理部负责人、项目部全体人员、项目监理单位总监、项目各施工单位负责人需参与检查工作，如合作单位人员有特殊情况不能到场的需向我司项目负责人请假同意后，及我司人员有特殊情况不能到场的，由我司人员统计后一并提前向地产集团工程职能部门报备，如出现无故缺席巡检的，将视情况在项目总分总扣除
0.5分～1分。
6.4.2.4地产集团工程职能部门将不定期检查各个项目的项目形象进度填报情况，如果出现形象进度周报与现场实际情况不符的或有故意隐瞒现场施工情况的或未及时更新项目信息的，将视情况在当季度品质巡检综合总分中扣除0.5分～1分。
7、检查结果的应用
7.1评估报告
7.1.1检查组在检查完毕后2个自然日内完成附件11.11《佳兆业地产集团单项目季度工程检查评估表》。
7.1.2检查结束的当月月末或次月初由地产集团工程职能部门及第三方巡检单位组织召开结果通报会，并完成附件11.12《佳兆业地产集团季度工程检查评估汇报报告》，评估汇报报告包括以下内容：评估介绍、评估结果、项目评估数据分析、重大风险通报、节点优化改进建议、优秀做法等。
7.2奖惩规定
7.2.1奖惩范围
佳兆业地产集团符合巡查阶段（过程施工巡查阶段、入伙前专项巡查及入伙半年内日常巡查）的所有在建项目纳入奖励或惩罚考核范围。
7.2.2奖惩机制
地产集团工程职能部门每季度将对第三方巡检中各项目的成绩、评估排名进行挂网公布，参评项目的划分具体以总包单位、精装单位标段划分为准。
7.2.3奖励措施
7.2.3.1以季度为周期进行评比及奖励，可获得奖励的分公司项目部、总包单位项目部、监理单位项目部应同时具备以下条件：
（1）当季巡查评估综合得分排名前三且综合得分≥90分。
（2）实测实量得分≥92分（若没有实测实量得分则忽略此项），安全文明成绩≥85分、关键质量得分≥78分、管理动作得分≥85分。
（3）未发生重大安全事故，一级工程计划节点不存在重大风险。
每季度按下列规定予以一定金额的现金奖励，具体奖励金额如下：
20%，项目工程团队占40%，项目工程团队奖励明细由分公司自行分配后报批至地产集团工程职能部门。
7.2.3.2奖金额度为税前金额，获奖单位（甲方项目部、施工单位和监理）的获奖额由施工单位统一提供发票（发票面额为奖金加税金之和），经地产集团成本职能部门、采购职能部门审核后，作为发奖单位项目建安成本的施工单位合同列支。
7.2.3.3为了确保奖金发放到个人，甲方项目部的奖金分配方案由项目负责人报公司分管管理层审核、监督发放；施工单位和监理单位奖金的分配方案报甲方项目负责人审核，由施工单位和监理单位负责人负责奖金发放，要求领取人签字；采取联合监理的项目，联合监理人员的奖励由甲方项目负责人从甲方项目部奖金额度内按照适当比例发放，发放方案和方式与甲方项目相同。
7.2.4涉及总分包单位同时参检的奖励说明
7.2.4.1在抹灰完成到竣工备案阶段（住宅毛坯入伙），综合得分包含所有参检施工单位，其中奖励比例按照总包单位40%，公共区域装修单位30%，园林
单位20%，其余分包单位10%。
7.2.4.2在抹灰完成到精装完成阶段（住宅精装入伙），综合得分包含所有参检施工单位，其中奖励比例按照总包单位30%、户内精装单位30%、公共区域装修单位10%、园林单位20%、其余分包单位10%。
7.2.4.3抹灰完成到精装完成阶段（商业交付），综合得分包含所有参检施工单位，其中奖励比例按照总包单位20%、公共区域装修单位20%、幕墙单位20%、机电设备单位20%、园林单位10%、其余分包单位10%。
如有特别情况地产分公司项目部可上报具体奖励分摊明细，报地产集团工程职能部门审核后方可执行。
7.2.5地产集团年度工程质量奖项设置
地产分公司项目部在本年度第三方质量检查评估中无通报批评记录且本年度所有计划节点按时完成，有资格获得“年度奖励”。
项目部年度综合得分成绩取当年度所有参检成绩的平均得分。
理占20%，项目工程团队占40%，项目工程团队奖励明细由分公司自行审批。并在年度第三方巡检总结会上对以上奖励单位进行通报表扬。
当年度区域综合评分平均值＞90分，对区域总部相关人员实行如下奖励：奖励区域总裁3万元，奖励区域总部工程分管高管2万元，奖励区域总部工程
职能部门负责人1万元。
7.2.6惩罚措施
7.2.6.1在巡查过程中，发现存在重大质量、安全风险的项目，将对项目实行拉闸停工整改措施，并挂网通报，直至整改完成经地产集团工程职能部门验收合格后方可复工。
7.2.6.2对于当次检查评估综合评分排名后三名的项目部，由所属分公司工程分管管理层在巡检通报会上检讨和汇报提升改进措施，并由地产集团对所属地产分公司进行挂网通报批评。
7.2.6.3地产集团工程巡检中项目年度综合得分排名后三名的且综合得分低于80分的，免除该项目经理职务。
7.2.6.4工程巡检中出现两次季度巡检排名位列后三名的项目，对该项目经理和分管管理层工程系统内通报批评，同时项目经理要求调转地产集团参加一个月的脱岗培训。
7.2.6.5对年度巡检得分排名后三的项目经理，调转至地产集团进行为期一个月的脱岗培训。
7.2.6.6针对交付评估及入伙半年内质量评估阶段，项目综合得分低于72分的，将单独进行挂网通报。
7.2.6.7以季度为周期进行处罚，每次评估将对地产集团范围综合评分排名后三且综合得分＜80分的，或发生重大安全事故，或一级工程计划节点延误的分公司项目部、总包单位项目部、监理单位项目部进行处罚，每个季度按下列规定予以一定金额的现金处罚，具体处罚金额如下：
理占20%，项目工程团队占40%，项目工程团队处罚明细由分公司自行审批。
当年度区域综合评分平均值＜88分，对区域总部相关人员实行如下处罚：处罚区域总裁3万元，处罚区域总部工程分管高管2万元，处罚区域总部工程职能部门负责人1万元。
7.2.6.8针对实测实量、关键风险、管理动作、安全文明各分项成绩将单独罗列排名，对于土建实测实量得分＜85分、精装实测实量得分＜83分，质量风险得分＜68分、管理动作得分＜75分、安全文明得分＜73分的将单独进行分项考核并且累计处罚，单项得分低于规定得分的对分公司处罚2万元（处罚比例参照7.2.6.6条执行）、监理单位处罚1万元、施工单位处罚5万元。
7.2.6.9涉及总分包单位同时参检的处罚说明
在抹灰完成到竣工备案阶段（住宅毛坯入伙），综合得分包含所有参检施工单位，其中处罚比例参照总包单位40%，公共区域装修单位30%，园林单位20%，其余分包单位10%；在抹灰完成到精装完成阶段（住宅精装入伙），综合得分包含所有参检施工单位，其中处罚比例参照总包单位30%、户内精装单位30%、公共区域装修单位10%、园林单位20%、其余分包单位10%；抹灰完成到精装完成阶段（商业交付），综合得分包含所有参检施工单位，其中处罚比例参照总包单位20%、公共区域装修单位20%、幕墙单位20%、机电设备单位20%、园林单位10%、其余分包单位10%，如有特别情况分公司项目部可上报具体处罚分摊明细，报批至地产集团工程职能部门。
在地产集团工程职能部门组织的巡查评估中，分公司工程分管管理层和项目负责人必须参加，无故缺席的将在该次巡查中项目部综合评分中扣除0.5分，
在巡查结果宣讲会议中通报批评。
7.2.6.10对合作单位的其他处罚
（1）监理单位：季度综合排名后三名的且分数低于80分的，停标半年；季度综合排名出现两次及以上后三名且平均分数低于80分的，停标一年；年终综合排名倒数后三名的且平均分数低于80分的，停标一年；
（2）施工单位（包含所有参检单位）：季度综合排名后三名的且分数低于80分的，停标半年；季度综合排名出现两次及以上后三名且平均分数低于80分的，停标一年；年终综合排名倒数后三名的且平均分数低于80分的，停标一年；
（3）以上的“停标处罚”须经地产集团采购职能部门审批。
8、考核机制
季度联合巡查评估评分将作为分公司季度及年度组织绩效考核的依据，同时作为项目经理绩效考核依据（月度成绩参考所归属季度的巡查成绩）；
8.1被地产集团通报表扬或批评的，按照附件11.13《佳兆业地产集团月计划考核管理办法修订说明》的相关规定进行加减分。
8.2分公司有多个在建项目的，分公司质量及安全扣分以各项目的算术平均分为扣减依据。
8.3所有奖惩事宜由分公司按照《地产集团责权手册》完成报批后向地产集团工程职能部门管理报备，并需在检查成绩得出的一个月内完成所有奖惩工作。
8.4关于工程质量事故处罚细则
9、廉洁机制
9.1分公司、总包、监理、各施工单位应保持与第三方巡检单位的正常业务交往，不得出现赠送礼金、有价证券、贵重物品以及宴请等相关情况。
9.2如有发现以上行为，一经核实，将严肃处理，对分公司相关人员处以解除劳动合同约定，对总包、监理、各施工单位将处以停标一年的处罚。
9.3地产分公司、总包、监理、各施工单位如发现第三方巡检组人员有任何形式的索贿以及对巡检项目进行刁难、报复或延误工作等行为需及时向地产集团工程职能部门举报，一经核实，地产集团工程职能部门将依据合同约定追究第三方巡检单位相关法律责任。
10、附则
本管理制度解释权与修订权归佳兆业地产集团品质管理部、创新研究院所有，自颁布之日起实施。
11、附件
11.1《佳兆业地产集团季度工程检查评分结果记录表》 11.2《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》 11.3《佳兆业精装施工阶段（精装入伙）评分总表》 11.4《佳兆业毛坯入伙评估表》 11.5《佳兆业精装修入伙评估表》 11.6《佳兆业入伙半年内公区设备检查评分表》 11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》 11.8《佳兆业商业项目交付评估表》 11.9《佳兆业地产集团巡检重大质量问题扣分表》 11.10《进度复核表》 11.11《佳兆业地产集团单项目季度工程检查评估表》 11.12《佳兆业地产集团季度工程检查评估汇报报告》
佳兆业地产集团季度工程检查评分结果记佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总佳兆业精装施工阶段（精装入伙）评分总佳兆业毛坯入伙评估表2.28.xls 佳兆业精装修入伙评估表2.28.xls 佳兆业入伙半年内公区设备检查评分表2.
佳兆业商业项目评估表（总表）.xlsx 佳兆业商业项目交付评估表2.28.xls 佳兆业地产集团巡检重大质量问题扣分表进度复核节点表.xl sx 佳兆业地产集团单项目季度工程检查评估佳兆业地产集团季度工程检查评估汇报报
佳兆业地产集团采购品质成本部
二〇一七年十二月二十日
房地产评估实施方案 我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：一、评估方法 本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。（一）成本法 1、成本法概念 所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格（3）估算折旧（4）求取评估价格 3、成本法适用对象（1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（3）单纯建筑物的估价； （4）市场不完善或狭小的房地产；（5）在房地产保险及其他损害赔偿中。 4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安装工程费
(4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式 房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重 使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为： 使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数；（二）市场法
物业品质管理办法为强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。物业公司依据公司各部门工作条例对全体员工进行服务质量考核。 一、目的 强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。 二、适用范围 适用于物业公司所有部门服务质量的考核。 三、职责 1、品质部依据物业公司规章制度对物业公司全体员工进行服务质量考核。 2、品质部经理/主管依据物业公司规章制度对各部门负责人进行考核。 3、各部门负责人依据物业公司规章制度工作考核标准对部门员工进行考核。 4、品质部经理/ 主管负责申诉处理。 四、基本内容 1、处理流程 （1）、品质部不定期对各部门进行服务质量检查、督导。 （2）、各部门根据工作需要随时对员工进行服务质量考核。 （3）、检查当中发现违规情况及时纠正,并签发爱家物业服务质量检查考核表
（4）、各部门负责人每月28日前汇总违规处理情况及处罚情况,交品质部。 （5）、品质部每月1-3日汇总上月员工处罚情况报送公司部与工资挂钩。 （6）、品质部对爱家物业服务质量检查考核表进行分析,从中找出问题根源所在,制定纠正预防措施。 2、处罚 （1）、违规责任人每被扣罚款,由财务部从员工下月工资中扣除。（2）、违规责任人每月累计扣3次及以上,除进行处罚以外,另对其做出警告、行政罚款、行政记过等行政处分。 （3）、若员工违规相关直属上司负有管理责任并经查实,其直属上司负有连带责任, 按70/30原则进行处理,即责任人处罚70%,直属上司处罚30%。（4）、一个月内同一问题发生三次(含三次)以上,追究其直属上司连带责任。 3、申诉 （1）、若相关检查考核人员采取不正当的手段对员工进行打击报复, 受罚人员可向总经理提出申诉。 （2）、若部门负责人做出不公正处理,可向管理处负责人提出申诉。（3）、若管理处负责人做出不公正处理,可向品质部经理/主管提出申诉. 注：员工考核内容主要包括仪容仪表、工作环境、工作态度、工作技能； 项目/部门考核包括整体工作状态、工作环境、工作技能、工作完成情况
xxx房地产评估有限公司 管理制度 第一章管理大纲 第一条为了加强公司管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理制度。 第二条公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、纪律及公司文件规定。 第三条公司的财产属股东所有。公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。 第四条公司倡导“团队”思想，禁止任何所属机构、部门、个人损害公司的形象、声誉。 第五条公司禁止任何所属机构、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。 第六条公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。 第七条公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。 第八条公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰。 第九条公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极向上。
第十条公司倡导员工团结互助，同舟共济，发扬团队合作和团队创造精神。 第十一条公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议，对做出贡献者公司予以奖励、表彰。 第十二条公司尊重知识分子的辛勤劳动，为其创造良好的工作条件，提供应有的待遇，充分发挥其知识为公司多作贡献。公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会； 第十三条公司为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。 第十四条公司实行“按劳取酬”、“多劳多得”的分配制度。实行“底薪加效益工资”的分配制度。 第十五条公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。 第十六条公司提倡“求真务实”的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；降低消耗，增加收入，提高效益。倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。 第十七条员工必须维护公司声誉和形象，遵守公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。 第二章员工守则 第十八条遵纪守法，忠于职守，克己奉公。 第十九条维护公司声誉，保护公司利益。 第二十条服从领导，关心下属，团结互助。 第二十一条爱护公物，节约开支，杜绝浪费。
佳兆业集团员工加班管理制度 1、目的： 公司鼓励员工为追求职业发展不断挑战自我、专业上精益求精；为体现集团对员工的尊重，保障员工身心健康和工作时间的专业性及效率性；为规范员工加班管理，特制定本管理制度。 2、适用范围： 本制度适用于集团总部和各下属地产公司（以下简称“下属公司”）。3、职责 3.1集团人力资源部 3.1.1制定并不断完善佳兆业控股加班管理制度。 3.1.2监督佳兆业控股加班管理制度的执行。 3.1.3管理集团总部员工的加班情况。 3.2各下属公司人力资源职能部门 3.2.1执行佳兆业控股加班管理制度。 3.2.2反馈佳兆业加班管理制度在执行中遇见的问题。 3.2.3管理本公司内员工的加班情况。 4、主要内容 4.1加班申请 4.1.1员工因客观原因在正常工作时间内无法完成所承担的工作，需延长工作时间者，须填写《加班审批表》，按审批流程进行相关审批。 4.1.2员工加班行为结束后须填写《加班工作成果汇报（确认）表》，按审批流程进行相关审批。
4.1.3因紧急情形来不及事先报批者，须在加班行为发生前征得部门负责人同意，并在加班行为发生后一个工作日内完成书面审批，否则不视为加班。 4.1.4部门负责人负有合理分配部门员工工作任务的管理责任，事后补报申请情形不得超过部门当月申请加班总量的50%。 4.1.5部门正副经理级（含）以上员工，由于工作时间安排具有一定的弹性和自主性，加班情形难以认定，不单独计算加班时间，公司在每年依其工作绩效而统一发放的奖金中包含对其加班的补偿。 4.2加班时间规定 4.2.1集团总部及各下属公司在办公室工作的员工,周一至周五上班： 周一至周五8:30-12:30上班, 中午12:30-13:30午餐 13:30-17:30上班, 晚上17:30-19:00为晚餐周一至周五19:00-22:00为申请加班的有效时间,超过22:00的考勤不记为加班。 4.2.2 项目现场工作时间，每周一至周六上班： 周一至周五8：30-12：00上班，中午12：00-14：00午餐 14：00-17：30上班，晚上17:30-19:00为晚餐周六：9：30-12：00上班，中午12：00-14：30午餐 14：30-17：00上班，晚上17:00-19:00为晚餐周一至周六19:00-22:00为申请加班的有效时间,超过22:00的考勤不记为加班。 4.2.3 在经审批后的非正常上班时间、国家法定节假日上班者属加班行为。 4.2.4关于会议、出差等情形由公司认可为加班的,凭《加班审批表》及《加班
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行： 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下： 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。 四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。 中华人民共和国建设部
物业品质管理考核办法(DOC 38页)
品质管理考核办法（试行） 一、目的 鼓励管理处提高管理和服务品质的积极性、创造性； 二、适用范围 适用于物业公司对管理处进行品质管理考核； 三、职责 公司品质管理部负责品质管理考核的计划与执行； 管理处负责配合品质管理部进行检查，对检查中出现的问题按要求进行整改； 四、工作内容 （一）品质管理考核周期 1、每月进行一次考核，具体时间由品质管理部安排； 2、原则上检查完毕一周内向相关部门通报考核结果； （二）品质管理考核的原则 1、客观性:考核要客观地反映管理处的实际情况,避免由于光环效应、偏见等带来的误差； 2、公平性：对于同一物业类型、同一等级的管理处使用相同的考核标准； 3、公开性：由品质管理部统一公布各管理处的详细考核结果； （三）品质管理考核的结构 1、品质管理考核由安全、客服、工程、环境、四个部门的考核项构成；管理处经营状况的考核由公司财务管理部负责，不包括在品质管理考核当中； 2、对安全、客服、工程、环境的考核将根据《金地物业管理服务考核标准》来执行； （四）考核的内容和分值 1、考核内容 （1）安全考核内容 《金地物业安全管理服务考核标准》的检查结果 （2）客服考核内容 《金地物业客服管理服务考核标准》的检查结果 （3）工程考核内容
《金地物业工程管理服务考核标准》的检查结果 （4）环境考核内容 《金地物业环境管理服务考核标准》的检查结果 2、考核分值 考核总分采用100分制，其中安全、客服、工程、环境各专业分别为25分，单项得分采用100分制： （1）品质规范度得分为四个部门得分的总和； （2）投诉处理满意度、维修服务满意度以CRM系统回访业主的满意度进行考核； （3）投诉处理闭合率以CRM系统闭合率进行考核（收楼交房期间以统计的报表为准）； （4）业主关怀以《金地物业客服服务考核标准》中业主关怀考核项进行考核； 3、计算公式 （1）品质规范度=考核得分*25/100 （2）投诉处理满意度、维修服务满意度=CRM系统满意单数/已成功回访单数*100 （3）投诉处理闭合率=CRM系统已关闭单数/应关闭单数*100 （4）业主关怀=业主关怀得分÷业主关怀总分*100 3、不合格项的验证 品质检查小组根据上次品质检查时开具的《整改通知单》中整改时间要求对不合格项整改情况进行验证，如未在规定期限内关闭,将在下个月品质考核报告中提出，并按照服务标准进行相应的扣分处罚，第一次未整改2倍扣分，第二次未整改4倍扣分，依此类推； （五）申诉、复审 品质管理部将品质管理考核结果向相关部门通报后，如对品质管理考核结果存在争议，相关部门可在3个工作日内以邮件的方式向分管领导提出申诉，申诉内容包括：不合格项、不合格项申诉原因等；如在规定期限内未提出申诉，视作认同品质检查结果； 分主管领导接到相关部门的申诉报告后，责成相关部门在2个工作日内组
标识管理办法 1.目的 规范各服务区域内标识的管理，为客户的工作和生活提供方便和安全保障；规避经营风险，提升公司形象；当有追溯要求时，保持唯一性标识。 2.范围 适用于各分公司在服务过程中的各类标识。 3.职责 3.1各部门 1）负责根据本部门工作需要提出标识的制作需求； 2）负责标识的使用及日常维护工作。 3.2综合管理部门 1）负责公司各类标识的设计与制作。 2）负责对公司整体标识执行情况进行监督检查。 4.方法和过程控制 4.1标识的种类 标识包括小区（大厦）楼牌、单元牌、楼层牌、门牌、绿化提示牌、提示牌、交通导向标志、方向指示标志、警示标志、公告栏及各种记录等。 4.2标识的制作 4.2.1标识设计与制作必须符合公司VI手册的规定。 4.2.2各部门根据工作需要提出标识的制作需求，按照物资采购程序进行审批后，由所属公司综合管理部门负责统一制作。 4.2.3标识制作时，应先要求供应商先设计出效果图或制作样本，经确为满足使用要求后，方可制作。 4.2.4标识制作、安装完成后，申请部门与采购人员负责对所有标识的效果、质量进行验收。 4.3标识的使用规定 4.3.1各类设备、设施、场所应张贴相应标识。 1）各类房屋用楼号（单元号）、楼层号、房间号标牌予以识别。 2）在小区明显位置设置小区区域示意图，标示小区建筑构成和方位。 3）各类设备房，如配电室、水泵房、发电机房、停车库等均用标识牌清晰标识出名称。
4）小区内道路交通标识须完整，在小区入口处须有禁鸣、限速标识，在主要路口等公共地方须有引路标识。 5）立体车库要对车辆限高、限重、限长、限宽的标识，标识贴于出入口的显眼部位。 6）地下车库入口显眼部位要有对车辆限高、限速、禁止鸣笛的标识。 7）高层楼宇应在每层电梯厅显眼部位挂贴“消防示意图”、“如遇火警，请勿使用升降机”的标识。 消防通道出入口、地下室出入口消防标识。 8）小区显著位置须有报警电话标识。 9）游泳池须有水深标识，以及“小心地滑”等警示标识。 10）变压器和环网柜上挂“高压危险，请勿靠近”的告示牌。 11）所有机房出入口应悬挂“机房重地、非请勿进”的字牌。 12）水景附近须有“请勿戏水”标识，栏杆上须有“请勿翻越”或“禁止攀爬”标识。 13）标识机电设备按各设备名称、设备责任人标识，标识牌挂贴在设备显眼部位。 14）库存物资名称应挂贴于货架或物资上，库房门口应贴上“严禁烟火”的告示牌。 15）对绿化名称、生长习性和科别以及产地进行标识。主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净。 4.3.2在服务过程中，应根据服务的内容、性质在显眼位置设立提示标识，服务完成后，撤除提示标识。 1）电梯例行检修保养时，在电梯井门口挂放“保养中”告示牌并安装围栏。 2）高空作业时，在危险区周边用警戒带圈出警戒区域，对于区域内的财产要做好防护措施，并放置“危险勿近”告示牌。 3）配电设备维修时，在开关上挂“有人工作，禁止合闸”告示牌。 4）清洁大堂、潮湿下雨天气时，应在显眼部位放置“小心地滑”告示牌。 5）在公共场所刷油漆时，如果油膝未干而现场又无工作人员时，应在显眼部位放置“油漆未干，请勿触摸”的告示牌。 6）儿童娱乐设施、游池、健身房、桑拿房等公共娱乐设施暂停开放期间，在显眼部位挂放“暂停使用”告示牌，清洁时，须有“清洁中”内容的标识。
房地产估价档案管理制度 为维护本公司利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，及时做好估价资料整理归档，方便内部和外部审核，并且防范风险或解决有关估价争议，根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定，结合本公司实际，制订如下评估报告档案管理制度。 一、估价项目档案管理的主要工作原则 在加强房地产估价资料归档管理中，应遵循下述工作原则： 1、及时性原则 估价人员在出具估价报告后的3天内，及时将一切必要的资料整理归档，避免出错或丢失资料。 2、真实性原则 估价项目档案具有依据凭证作用，必须强调归档资料的原始、合法和真实性。 3、完整性原则 估价项目档案应涵盖全部估价活动，具有较好的完整性，以确保对整个评估活动过程的可追溯性。 4、可操作性原则 估价项目资料应便于整理归档，切忌过于繁琐和盲目求全；应便于查找保管，并满足保密的要求：应便于开发利用。 二、估价资料管理措施 1、评估报告的台帐建立 要建立格式和内容一致的评估报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应有接受委托时开始逐项登记。 2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。1）微机存档的估价报告，应包括以下内容： a) 《房地产估价结果报告》： b）《房地产估价技术报告》： c）现场勘查数码照片。 2）书面存档的估价报告，下列资料必须完善： a）《房地产估价委托书》：
佳兆业集团控股福利管理制度 1、主要目的 为规范员工福利管理，增强员工归属感，提高员工工作积极性和工作效率，保证员工的工作质量和生活质量逐步得到提高，特制定本管理制度。 2、适用范围 本制度适用于集团总部和各下属地产公司。 3、主要内容 3.1带薪假期 3.1.1法定节假日：法定节假日按照国家有关规定执行。 3.1.2婚假：符合法定婚龄的员工，于公司服务满半年者，持有效结婚证件证明，可享受婚假3天，晚婚者（男性年满25周岁、女性年满23周岁）增加10天。 3.1.3丧假：员工为直系亲属（父母、配偶父母、配偶、子女）处理丧事，可享受3个工作日的丧假。 3.1.4产假：符合国家计划生育政策的女员工生育可享受产假，正常分娩者产假90天，晚育增加15天，剖腹/难产增加15天，返岗后补齐有关证明或资料。
3.1.5护理假：于公司服务满半年的男员工，妻子生育符合国家计划生育政策的，在妻子生育期间可享受护理假10天，返岗后补齐有关证明和资料（独生子女证或计划生育证明）。 3.1.6年休假：入司满一年的员工可享受年休假，具体标准如下： ●员工工龄满1年不满10年的，年休假5天; ●员工工龄满10年不满20年的，年休假10天; ●员工工龄满20年的，年休假15天; ●根据员工工龄情况进行年假调整。满足年假调整条件者，将于第二 年1月1日起按新的级别享受年休假； ●当年度的年假可延长至第二年春节前后完成，不可跨年度累计。 ●有下列情形之一的，不享受当年的年休假： （一）职工请事假累计20天以上且单位按照规定不扣工资的； （二）工龄满1年不满10年的员工，请病假累计2个月及以上的；（三）工龄满10年不满20年的员工，请病假累计3个月及以上的；（四）工龄满20年以上的员工，请病假累计4个月及以上的； 3.1.7调动假：经批准当年在办理调干或招调工的员工可享受3个工作日的调动假。 3.1.8探亲假：外派及借调人员可享受探亲假，具体标准参照《佳兆业集团控股异动人员福利管理制度》。
宁波市房地产价格评估管理办法 【法规类别】房地产交易与市场 【发文字号】甬价房[1998]第91号 【发布部门】宁波市物价局 【发布日期】1998.03.12 【实施日期】1998.03.12 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 宁波市房地产价格评估管理办法 （甬价房[1998]第91号文 1998年3月12日） 第一章总则 第一条为加强房地产价格评估管理，规范价格评估行为，促进我市房地产市场的健康发展，保障国家和当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。 第二条凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本办法。
第三条宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。 各县(市)、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理；海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。 第四条下列房地产行为应进行价格评估： (一)房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当； (二)房屋产权继承、分析、分割、合并； (三)城市建设房屋拆迁补偿、落实私房政策； (四)国家征收有关房地产税费； (五)企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业； (六)房屋保险； (七)房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等； (八)其它需评估的行为。 第五条房地产价格评估，应当遵守国家、省、市有关规定，遵循公正、公平、合理的原则。 第二章房地产价格评估人员和机构管理 第六条房地产价格评估的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，
精品文档 . 管道公司机关廊坊基地办公区物业服务管理考核规定（暂行） 一、总则 为了对物业服务外包方进行有效管理，保障服务质量平稳，约束外包方加强管理，形成高效有序的运行机制，切实保障物业管理服务品质。特制订本暂行考核办法。 二、范围 本规定适用于公司机关廊坊基地物业、餐饮、安保及绿化等外包服务内容。 三、考核内容 （一）外包方管理体系的考核 1、适用于本项目的规章制度、操作规程、质量标准等管理体系文件齐全、合理。 2、管理体系执行情况。包括各项操作记录、质量检查记录、物料使用记录、技术资料留档、人员考核等。各项管理体系的工作记录真实、全面。 3、各项应急预案齐全，制定预案培训、演练计划，演练、总结、整改等实施情况记录和演练现场图片资料齐全。 （二）服务人员管理的考核 1、服务人员定员数量与合同约定一致。 2、重要岗位人员的招聘、调岗必须报基地服务管理中心筹备组审批。 3、各岗位按国家、地方或行业规定持证上岗。 4、项目管理机构设置合理，重要岗位设有专职管理人员，应设有安全负责人岗位。
精品文档 （三）服务质量考核 1、客务与保洁服务 （1）考核前台接待、会议服务、大型活动接待的管理制度执行情况和服务质量情况，包括登记、礼仪、引领、精神面貌、技能、会议准备和现场服务、会议保障以及工作记录等内容。 （2）考核办公区环境保洁管理制度执行情况和服务质量，包括楼宇内公共区域、办公室入室、院区道路和设施、公寓房间保洁，以及大理石地面墙面和地毯清洁保养及工作记录等内容。 2、工程日常维修及设备维护、运行 （1）考核设备设施维护、运行等服务的管理制度执行情况和服务质量，包括楼宇建筑、共用设施设备、水、电、气、暖、消防、电梯、门禁、监控、会议等设施设备运行、维护，设备安全及维保管理及各项工作记录等内容。 （2）考核日常维修的管理制度执行情况和服务质量，包括报修流程、维修及时性、维修质量、耗材使用以及工作记录等。 （3）考核现场施工和安全管理，包括第三方施工人员、环境、质量及安全等内容的监督管理。 3、员工食堂服务 （1）考核食堂厨房各项管理制度执行情况和服务质量，包括食品验收入库、成品控制、菜品质量、食品卫生、人员资质及各项工作记录等内容。（2）菜谱的制定应遵循营养均衡、食物宜忌、低盐低油低脂的原则，菜品重复率每月不超过20%。 （3）保证食品安全，符合国家食品卫生安全相关法律法规要求，严禁使 用国家或地方明令禁止的食品原料。 .
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/a66255222.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/a66255222.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收 标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。 现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总， 并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的
工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、 营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理 中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管 理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监 扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识 共享。 3.支持性文件 无 4.相关记录 无
A省xx房地产估价事务所 执业质量控制制度 第一条为严格质量管理，保证业务质量，规避执业风险，根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、GB／T18508-2001《城镇土地估价规程》，结合我所具体情况，制定本制度。 第二条本所严格执行GB/T50291-1999《房地产估价规范》（以下简称规范），执业人员必须按规范要求的估价原则、估价方法、估价程序和报告书内容及格式进行估价操作。 第三条接收估价业务时，首先应与委托方洽谈。洽谈时除明确委估基本事项外，应了解委托方评估的意图，有无高估或低估的要求，原因何在。应向委托方宣传独立、客观、公正和合法原则，对于以下情况，应拒绝接收委托： 1、估价目的违背国家有关法律、法规的； 2、要求高估或低估以达到某些不合法目的，经解释委托方仍坚持的； 3、权益证件不齐备或权属关系不明确、有争议的。 第四条在洽谈业务基础上，确认可以接收的业务，应及时与委托方签《房地产估价协议书》，并由委托方出具《房地产估价委托书》和《房地产估价委托方承诺函》。估价收费原则上应按国家计委、国家建设部计页眉内容 价格（1995）971号文件规定的收费标准执行。低于此标准须经总经理同意。 第五条合同签订后，由洽谈人将合同交办公室登记存档。并由所在评估部部门经理提出项目组名单，报总经理批准，指定项目负责人。 项目负责人必须是注册房地产估价师。 第六条项目负责人按本所《房地产操作规程》，拟定评估方案，填写《估价方案和作业计划表》，经该评估部部门经理签字后按此执行，并交办公室存档。
第七条估价方法和估价技术路线的确定是确保估价质量的前提。 估价人员应根据例外的估价目的、例外的物业用途、掌握资料的情况，选择恰当的估价方法，根据物业的具体情况确定科学可行的估价技术路线。 第八条项目组进入现场查勘调查时，应持本所《执业人员守则》及回执，接受委托方对其职业道德的监督。返回时应由委托方在回执上填写意见并签章。 第九条实地查勘、搜集资料和市场调查应按本所《房地产价格评估规程》的要求进行。作好原始记录并填写《现场查勘记录表》、《建筑物成新率评定表》。 第十条有条件选择市场比较法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。估价人员应搜集大量确凿的交易实例，掌握正常市场价格行情。 要求每名估价师每月向所里提供至少5个交易实例，所里在条件成熟时应设专职信息员，逐步建立和充实信息库。 页眉内容 第十一条采用市场比较法估价的，应选择三个以上的可比实例，可比实例应是估价对象的类似房地产，成交时间大凡不超过一年，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的单项修正率不得超过20%，综合调整不得超过30%。 第十二条具有独立收益性的房地产，应选用收益法作为一种估价方法。收益法中净收益的求取，应根据物业性质（出租型、商业经营型、生产型或尚未使用及自用的房地产）确定计算项目。若与正常客观情况不符，应按社会客观水平加以修正。资本化率的确定，应优先采用市场提取法。若采用安全利率加风险调整值法，风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。 获得收益年限的确定，以选择房屋耐用年限和土地使用权剩余年限二者中较短者。净收益中是否扣除房屋折旧和土地使用权摊销，应严格按《规范》规定执行。
关于房地产评估的相关依据及评估方法 房地产与人们的生活息息相关，但真正了解房地产市场和房地产估价的人确不多，了解房地产估价的人可说是少之又少，因此在房地产估价活动中，由其是在房产拆迁时对拆迁补偿价值评估时，造成很多误会，为减少误会，现就房地产估价相关事宜进行探讨，首先我们要了解什么是房地产估价： 一、什么是房地产价格评估？ 房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 二、哪些情况需要进行房地产估价？ 涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，一般都是要评估的。在办理过户、缴纳，时，有的交易双方为了少交契税，存在不如实申报成交价的情况，政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外，当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时，司法机关也要求进行房地产估价，以便对房地产进行仲裁。当然，在估价业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外，现在也有一些市场咨询性的房地产估价，如买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托估价机构进行房地产估价。 三、国有土地上房屋征收，房地产补偿的估价依据主要有哪些？ 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国规划法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999 5、《国有土地上与补偿条例》国务院令第590号 6、《新疆维吾尔自治区人民政府令》第187号《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征 收与补偿条例>办法》 7、石政发[2011]40号 8、估价人员现场收集的相关资料 四、房地产估价有哪些方法？
服务品质检查奖惩制度（修订） 为规范公司品质运营部对物业服务中心/案场品质检查结果的运用，发挥公司品质检查的奖优罚劣的作用，促进公司物业服务整体水平的提升，依据《物业服务中心/案场品质督导检查》、《公司员工手册》和公司相关奖惩制度，制定本细则。 一、奖励事项 1、通过公司品质运营部月度“品质督导检查” ，每季度对检查得分进行统计排名，季度排名第一的物业服务中心/案场,公司给予该物业服务中心/案场及所属城市公司通报表扬一次，分别给予1000元的奖励，并授予季度流动红旗； 2、服务中心积极进行服务和管理工作上的创新，推出新的服务措施或管理措施，取得很好的效果，得到公司认可和推广的，公司对服务中心经理和主责部门给予在全公司通报表扬一次，奖励服务中心1000- 2000元。 3、服务中心或个人提出公司服务品质管理方面的合理化建议，并公司采用，取得很好效果的，公司将给予服务中心或个人通报表扬，并可给予一定的物质奖励。 4、由于物业管理服务工作出色，得到集团领导表扬、地产项目部书面表扬、街道办事处以上政府部门书面表扬或客户联名书面表扬的，经公司管理部门查实后，公司给予服务中心和相关员工通报表扬，并视情况给予2000元以上的奖励。 二、惩罚事项 1 、通过公司品质运营部月度“品质督导检查” ，每季度对检查得分进行
统计排名，季度排名倒数第一的物业服务中心/案场，公司给予该物业服务中心/案场及所属城市公司通报批评一次，分别给予相关负责人1000 元的处罚： 2、通过公司品质运营部月度“品质督导检查” ，每季度对检查得分进行统计排名，季度排名倒数第一的物业服务中心/案场负责人和专业线责任人，在公司行政人事部及品质运营部组织的季度胜任力评估中给予“一般”评级，对连续两次被评为“一般”的物业服务中心/案场负责人，将根据相关制度对其进行处罚： 3、出现因物业服务工作失误或过错而引起的客户重大投诉和业户集体到政府部门或地产公司上访的等重大事故，参照公司《质量事故处罚管理办法》执行。 4、出现以下情形，公司品质运营部向服务中心发出《整改通知》，服务中心应当在两个工作日内依据《员工手册》对相关责任人进行处理，并将处理结果书面报公司品质运营部和行政人事部： （1）公司品质检查中被发现员工着装、仪态违反《BI 行为规范》的； （2）公司品质检查中被发现员工有任何不符合服务标准的工作行为； （3）被客户投诉不作为或态度不好，经公司品质运营部核查属实的； （4）公司品质检查中被发现员工存在《员工手册》规定应受到处罚的其它不当行为或言行的。 物业服务中心经理不在规定时间内对违规员工作出适当处理的，并上报公司品质运营部和行政人事部的，第一次违反时给予中心经理口头警告一次，口头警告后仍不做出处理，给予书面警告，直至严重警告；第二次违反时直接给予物业服务中心经理书面警告一次，第三次违反时直接给予物业服务中
房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。