万科青青家园项目
案前企划
热销楼盘客户特征
通过对京城容积率较小、规模在10万平方米以上、多层楼盘项目的考察和研究，可以看出，购买以上楼盘的客户，普遍具有以下特点：
1、个人情况：大多受过高等教育，文化层次较高，年龄在30-40岁之间，已婚，
如有小孩，孩子一般正在上幼儿园或小学（年龄在1-15岁之内）。
2、平时生活习惯：经常开私家车，生活节奏现代化。获取楼盘信息主要通过报
纸媒体和朋友介绍，家人是购房决策最有力的影响者。
3、职业：以外企高级白领、私企业主、证券业、IT行业为主。
4、工作地点：因此次调查的项目位置涉及京城东南西北，所以工作地点较为分
散，主要在国贸商圈（CBD）、中关村、亚运村和燕莎一带，客户工作地点距居住，地点的距离一般在15公里以内（因开私家车，时间在30分钟以内）。
5、置业次数：首次置业占50%，置业目的主要是自己居住（30%有投资用途）。
6、购房心态：不仅仅为了居住而购房，对他们而言，生活的品质至关重要。他
们追求的是一种个性化的生活品位，一种更高的生活境界。他们不急于购房，在设计规划、物业管理、生活环境、品位格调上有更高的要求。
对本年度的热销楼盘的调查显示，客户市场对住宅产品水平的要求越来越高。1、要求住宅的性能更加完美
目前，市场已经完全摆脱了简单加大住宅的面积作为提高标准的观念，市场更加强调所谓住宅的性能。要求住宅户内要做到功能完整、设施齐备、分区合理、尺度适当。比较典型的要求是：分别设有起居厅和餐厅，尽管彼此独立；除公用卫生间外，设有主卧室卫生和更衣间；独立的服务阳台；玄关；独立的书房和保姆间；生活热水；良好的日照采光条件；
2、要求住宅更加体现个性化
在对以上各项功能要求的基础上，许多消费者更喜爱某个性鲜明的住宅户型。如跃层式、错层式住宅，大开间可灵活分隔的住宅这样一些能够提供丰富空间感的项目赢得了良好的市场业绩。最近又出现了“风景房”的概念，拥有美好的窗外景观并以次延伸室内的空间成为多数购房者的理想，部分客户宁可牺牲日照条件也要选择朝向好的视线。
3、良好的社区环境是必不可少的条件
城市环境的恶化、可持续发展观念的深入人心，人们对于住宅所处的环境变得越来越挑剔。“孟母三迁”成为售房广告中选择居住环境的典范。一般而言，环境的概念包括自然环境（如绿地、休闲广场等）、交通环境（如是否易于到达、是否有充分的停车条件等）、人文环境（如学校、托幼等）等诸多因素。当前，越来越多的人放弃市中心喧闹的生活，转而选择环境较好的城近郊区项目。
4、新技术产品满足新时代的要求
长期以来，我国的建筑产品一直处于较低的技术水平。随着知识经济时代的到来，要求住宅产品也要广泛采用高新技术，以适应市场的需要。如高水平的智能化小区管理系统、新型的住宅户内集中供热与空调系统、新型门窗、自动化停车系统等。
消费行为趋势分析
（1）贷款购房成为住宅消费的主流：去年以来，政府连续出台了多项金融利好，住房公积金制度贷款和个人住房担保委托贷款利率的下调和手续的简化，促进了人们消费观念的转变。花明天的钱、住今天的房成为一种时尚。据统计，1999年，北京市住房资金管理中心系统新发放个人住房委托贷款6880笔，总额10.5亿元，中国建设银行北京市分行、中国工商银行北京市分行的商业性个人住房贷款余额分别达到41亿元和24.5亿元。
（2）个人购房的投资性显著增强：许多调查结果显示，目前个人购买住宅主要出于以下目的：居住，即无房者购置住宅；改善居住条件，即已拥有住房者
现有住宅不能满足需要，重新购买住宅；投资，即现有住宅已经满足需要，新购住宅完全是为了投资；最近，投资性的住宅消费显著增加，业内甚至出现了“只有有房的人才买房”这样的说法。比较典型的投资方式，是选择某处租金较高区域内的物业（如东三环、亚运村等），以适当年限的银行按揭方式进行购买，装修后出租，以租金偿还银行的贷款，并获得一定收益。
青青家园客户层定位
青青家园作为万科公司在京的第三个项目，她的客户定位除以上所述，还应具备以下特征：
1、心态：购买者大都对未来的美好生活充满了信心，渴望自己和家人拥有更好
的生活。他们重视家庭，追求温馨宁静的家庭生活，行事有计划性，讲究时间的合理安排和利用，既喜欢大自然，也享受现代科技所带来的便利。
2、生活习惯：热爱大自然、热爱户外运动，尊重个人隐私，讲究个性化的生活。
3、对楼盘的要求：重视发展商的品牌，讲究规划、设计，看中房屋朝向、希望
装修时拥有更大的自主权和发挥创意的余地。
万科青青家园的三大块目标客户群（CBD、方庄、亦庄）主要由下列人群构成；他们各自对住宅的需求也各不相同。
（1）青年中的“精英人才”（CBD、亦庄中的白领阶层）
青年永远是社会需求的原动力，年轻人在长大成人的同时，必须产生对住宅的需要。一方面，当代青年具有与前人完全不同的工作、生活方式和消费观念，他们向往属于自己的居住空间，即使父母家的居住条件允许，他们也不愿与长辈同居一处。另一方面，随着知识经济与网络时代的到来，社会结构正在发生着深刻的变化，高新技术产业为一批又一批具备高学历、高文化素质的人员提供了获取稳定、丰厚收入的机会，也为他们购买房产创造了条件。年轻化、知识化构成了当前及今后很长时间内的住宅消费主体中的主流。这批消费者，他们购买住宅的目的主要是用于居住，实现安居乐业的梦想，在一天紧张的工作之余，能够有一个舒适、愉快、方便的环境使其得到充分的放松。
据外经贸部的最新数据显示，外资流入中国的情况今年以来出现了强劲回升的趋势，今年３月，新批准外资项目数量、合同金额、实际流入分别增长了43.2％、50.4％、10.3％。这样大的增幅，势必会大量增加对商务设施的需求。目前，京城写字楼市场已经呈现出一片转暖迹象：
从1999年第四季度起，写字楼市场需求增加，吸纳量上升，进入2000年后，此趋势并未减弱，使北京优质写字楼平均空置率再次下降，现整体平均空置率为19．8％。
根据戴德梁行统计，今年一季度平均租金报价为22美金每月每建筑平方米，比1999年第四季度上涨5％。一些主要甲级写字楼都纷纷调高了租金报价，如首都时代广场、国贸二期、华润大厦、嘉里中心等，东方广场的租金从25美元提到了35美元／平方米，航华科贸、国贸二期、赛特、燕沙等写字楼也都不约而同地调高了租金。写字楼成交非常活跃，许多楼盘在短短的一两个月内已经所剩无几。今年第一季度北京写字楼平均入住率已达到60％，比上季上涨6％。
写字楼成交活跃从一个角度表明外企涌入量在增加，随之而来的便是外企雇员人数的增加。有关专家预测，一旦中国入关后，已形成一定商务规模的朝阳中央商务区将是最大的受益者，每年将会有9万人左右的外企员工涌进这片区域，同时，每年将会有十几万本土化的新的白领阶层在这片区域里从事各项工作。而这些高收入的外方员工和本土化的白领阶层要生活，要解决衣、食、住、行就要消费，将会带动相关产业，住宅便是其中重要的一项。由于大部分写字楼聚集于CBD商圈，因此，这些外企白领将成为购买周边项目的主力军。
此外，IT界人士也是CBD区域不可忽视的购买群体：京广中心市场推广部有关人士透露：自6月中下旬该大厦写字间即已客满，主要是由于新兴网络公司的大量涌入。由于IT业引来许多外地高科技人才，这些人在北京没有现成住所，目前大多租房居住，以致房地产租赁市场形成了新的消费群（“新白领”）。
“新白领”特征：年龄在25～35岁，单身居多，从事网络、软件开发、通信设备等行业，月薪6000元以上，有的每月还可得到一笔可观的房屋津贴，可以承受3000元左右的房租。“新白领”对居住要求很高，向往质量高楼盘----环境优美、设计超前、交通便利、定位年轻化，最好还有一定的“知名度”和升
值潜力。
因此，东三环沿线一些现有的普通住宅和小户型的公寓将是那些年轻创业者钟情的住所或一些人的“第二居所”。而东四环、五环沿线，作为CBD的周边地带，凭借便利的交通、优美的绿色环境，将吸引越来越多的CBD人士安家落户。
考虑到万科青青家园所处位置及周边市场情况，建议该项目以CBD商圈内的年轻白领为目标客户。
（2）积累了大量财富的“成功人士”（早期入住方庄的人群）
这部分人士，均已拥有了自己的住宅，他们购买新的住宅的目的，一则是为了提升居住的水平，更好地体现自己的身份；二则购买部分适合的房产用于租赁投资或资金的增值、保值；再则为自己安排一处便于日常工作的“别院”。他们对住宅的选择比较挑剔，相对而言，对房产的价格并不是特别在意。
另外，我们也不能忽视具有投资意向的客户：调查结果显示，望京地区的银枫家园和风格雅园的购房者，有20％左右的购房者表示所购房屋将用于出租，酒仙公寓60％的房屋用于出租。大西洋新城、望京新城、酒仙公寓的租赁部或营业部都声称自己出租房的出租率几乎达到100％且二居室的出租情况要比三居室好得多。租房者大多是京东的高级白领、IT新贵、外国高级打工者及商人。
综上所述，我们建议：将万科青青家园目标市场定位在教育程度较高、率先接受国际先进住宅概念，认同万科品牌，并注重生活品质的年轻成功人士（外企白领，IT界人士、私企业主，年龄在30—35岁），功能以自用为主。他们的日常工作、交际地点主要集中在CBD外企集中地带。另外，还包括一部分二次置业及投资客户（购房用于出租）。
一、可以利用的资源
1、交通
解决小区居民的日常出行问题，可以引进1~2条公交线路，路线比较好的有：1）363 从豆各庄到四惠桥地铁站，它的车比较陈旧；
2）907路，到北京站，但是它不能用月票。
2、商业配套
可以利用的资源是在四环路上的双龙超市，对于有车族和在城里上班的人可以到这里集中采购日常生活用品；
3、学校配套
可以利用的资源有豆各庄小学、中学，黑庄户小学、中学，没有幼儿园，可以利用这些作为将来业主的孩子的学校；
4、医院
可以利用的有豆各庄医院，是乡办卫生院，一些小的病痛可以到那里就医；
二、需要改善的配套设施
1、交通方面：引公交线路入小区。
2、商业配套：
1）我们要解决的小区内部的方便业主日常之需的商业配套，小规模的超市和便利店等；
2）利用豆各庄乡政府的关系，在项目附近引进大型的仓储超市，如沃尔玛、家乐福等。一来可以解决业主的生活之需，二来带旺周边的人气，对销售有利。
3、学校
由于项目定位的问题，可能产生的问题是将来业主的孩子不愿意到农村的学校去，所以需要公司出资建学校或者进行联合办学。
4、医院
建议在小区内部建立小型的医疗部，可以解决部分业主的日常用药或者医疗保健服务，比如建立中医的医疗保健按摩、美容等。
5、餐饮娱乐设施
1）在项目周围没有可以利用的资源；
2）建议小区内部设立餐饮一条小街，引进几家餐馆和娱乐服务设施，以解决小区业主的需要，而且可以形成良好的氛围将周围的住户吸引到这里形成旺盛的人气。
三、需要引导的环境影响因素
1、焦化厂：
a 根据北京市发布的《焦化厂卫生防护距离标准》规定，焦化厂对该项目没有环境污染方面的影响；
b 根据《北京市能源结构调整规则》的环保要求，5年内北京市的焦化厂将停产或转产；
C 焦化厂虽然不会对环境的造成污染，但是会对景观形成不良的影响，需要营销和销售做正确的引导。
2、北京华能热电厂
a 不会对环境造成污染；
b 会对周边的环境影响不好，因为购房者从城里来的话经过，会看到大烟囱什么的，影响不好，需要营销或者销售部进行引导。
3、四环上的化工厂
a 不会造成环境污染；
b 但是人们可能担心会有影响，要进行引导客户。
四、北京经济技术开发区企业和楼盘调查初步分析：
1）未来“青青家园”的潜在客户的一部分是经济技术开发区内的白领职员和外企长住中国的外国人；
2）随着经济技术开发区的逐步的完善配套设施和更多的开发企业的入主开发区，开发区内部的住宅开发已经非常的成熟了，所以我公司的项目面临着开发区北部楼盘的挑战，如何规划小区环境和建筑风格是重要的。
3）经济技术开发区内的住宅楼盘总体的素质不是很高，由于需求比较大，所以楼盘的销售非常的好；
4）如果以万科的设计开发理念开发出的住宅，相对开发区内的住宅来说是具有较强的竞争能力的；
5）开发区内部的楼盘的竞争力主要体现在处在开发区内部，区位优势和楼价相对来说较低。
万科青青家园项目整体宣传推广计划
一．项目定位和主要卖点
1
●新北京、新天地、新生活。
2
●
做为全国最专业、最具品牌影响力的房地产公司，万科一向倡导新的生活方式。在北京，万科以全方位、人性化的优质物业管理服务，闻名全京城。因此，结合产品设计特点，建议万科青青家园的产品概念初步确定为：新都市生活空间。
1.TOWNHOUSE的概念已经开始在媒体预热，其舒适的环境、绿化面积、共享空
间、低密度的概念也已在人们心中描绘了一幅美妙的憧憬图画。对于那些向往这种生活方式的CBD里的白领们来说，有TOWNHOUSE产品的青青家园无疑是一个绝好的诱惑。
2.在住宅之前加一个“新”字，主要意指产品经得起考验，无论从整体设计概
念，到各单元的房型设计，都是经过相当长时间的积累。
3.CBD旁的概念，最主要是想拉近区位的关系，首先是让客户排除远的感觉，
希望新客户能在一开始就能消除心理障碍，同时也有利于本案整体格调的提升。
在宣传方式上，可采取以下形式：
●媒体广告与软性文章（报纸、广播、电视、网站等）
●户外广告（道旗、灯箱、擎天柱、广告牌等）
●销售资料定点投放（针对主要目标客户的生活、工作地点、习惯、偏好等）
直销方式等。
以诉求万科企业品牌形象和万科青青家园产品特有卖点为主：
a、万科品牌：
●12年的地产开发历史，几十项荣誉记载；
●万科的“精益求精”的专业追求；
●万科金牌物业，重点强调的是发展商与物业的最优组合；
●社区环境：人与自然，人与人和谐相处的家园；
b.物业管理：
●数十个荣誉奖项；
●万科物业、万分安心；
●超出业主想象的优质服务；
c．升值空间：
●紧邻CBD；
●申奥行动及加入WTO的机遇；
d．位置、环境：
●空气新鲜、纯净的社区；
●交通便利（时距概念）；
●紧邻绿化带；
e.产品特点：
●低层住宅社区
●趣味空间
●智能化
●亲切自然、宁静和谐
●户户有花园（露台）
●立面丰富
●结构合理
●
1.所有的广告媒体都只有一个目的，是叫人来，而无法叫人买，如果要叫人买，
则需要业务的贯彻配合；
2.本案是属大型个案，在媒体策略上，需要作到海陆空三军联合大作战，意即
除一般的平面媒体之外，还需要密集式的电波媒体的配合；
3.大型个案需要引导期的酝酿，以期在各案公开之时达到高潮；
4.SP促销活动不可少，大型个案的持续期非常长，要保持个案不断维持高度热
销，需要借助促销活动聚集人气，配合现场销售大量炒作；
5.报导式软广告的配合有效果，软性文章象新闻，比较有可信度；
6.客户介绍客户的具体办法措施，绝对要相信老客户是最佳的，也是成本最低
的业务员
媒体发布策略
●规模化。购房心理是一种以理性消费为主的复杂消费心理，对购房者施加影
响较一般商品难。所以，万科青青家园启动期的广告更应该采取多渠道、规模化的发布方法，以求确保百合园的房屋销售。
●综合化。根据消费市场的现实情况，单一的硬广告已难独撑为产品开拓市场
的任务。因此，我们务必采取软新闻于硬广告结合的“双手策略”，以更多的触角去影响消费者。
●有效性。针对我们的目标客户，我们需要更多的了解他们的活动规律，更多
的了解他们关注的媒体，把我们的信息放在真正需要的一些效果明显的媒体上，本次运作，对这些媒体的优先使用加大了我们取得良好成绩的把握。
●开拓性。不仅销售工作，新闻媒体的启用也同样是一种开拓。成功的媒体开
发将带给我们意想不到的广告效果。本次运作，我们将适量的加入一些经考察非常有潜力的媒体，也是为在广告活动中注入新鲜血液。
二．整体销售节奏及宣传推广计划
由于项目的规模较大，计划销售速度较快，因此前期的引导期和形象积累非常重要。一方面通过前期强势推广增加客户的认同感；另一方面在认购前通过软性广告增加客户对项目的了解，以使开盘后在短时间内达成销售。
卖点推广方式
●形象推广：户外、电视、前期报纸广告、大型活动、接待中心气氛渲染、房
展会
●装修展示：接待中心灯箱、样板间、中后期报纸广告、销售资料
●价格：报纸广告、现场接待
●商业：招商活动、软性广告、现场包装
●环境展示：大型商业活动、万客会定期活动、图片、软性文章
●户型：销售资料、报纸广告、软性文章
推广节奏、方式及内容：
●
主题：新世纪，我们需要什么样的城市生活？
广告重点：试探性的广而告之，检验市场反应，确认产品卖点，寻求以最佳方式表现产品特征。
公共传播：事件传播，引发社会大众关注。
评估相关报刊：
主打报纸：北京青年报、精品报
辅助报刊：北京晚报、北京晨报
评估相关电台、电视台：
北京音乐台、北京交通台、北京有线电视台
印刷媒体：楼盘名称LOGO设计确认
销售海报的设计
楼书、单页的设计
其他印刷品的设计
户外媒体：现场围墙的设计制作
交通路牌的设计制作
灯箱的设计制作
促销活动：不同情况下的各种促销方案的拟订。
各种促销活动的可行性研究和细节安排。
销售配合：以户外媒体为主，专题推广和新闻告诉
SP活动预约登记
诉求主题：万科又有一个新产品即将上市
达成目标：借助研讨会推主概念
操作分解：
诉求主题：万科青青家园的好处何在。
达成目标：分析过去都市生活的问题和弊端，展现新世纪都市生活的前景。
新世纪，我们需要什么样的城市生活。
操作分解：
●
主题：万科青青家园带来的生活改变
诉求主题：万科青青家园带来的生活改变
达成目标：细化新都市生活的理想状态，表明青青家园会体现新世纪的都市生活。
操作分解：
●
主题：公开青青家园户型等关键信息资料，用具体信息印证青青家园的积累的感性认知，促成新一轮的产品形象攻势。
诉求主题：
达成目标：将新都市生活的理想渲染落在具体的青青家园产品上，形成关注点。将青青家园的具体信息公开，强调趣味空间概念。
操作分解：
诉求主题：万科青青家园完整形象表现，将信息多角度针对性渗透。
达成目标：综述新都市生活的感性理想和理性的落点，借势加重推广青青家园的完整形象
主题：新都市生活的全面展示、完整形象强度冲击
主要任务：正式公开强销，塑造产品整体气势。
广告重点：立体广告攻势，促使成交，扩大业绩。
公共传播：报纸广告主打
电台、电视、互联网广告外围配合
印刷媒体：所有印刷品制作完工，各自担当销售角色。
户外媒体：户外道旗等销售道具，视具体情况及时添加
配合促销活动制作相关销售工具。
促销活动：开盘典礼
销售配合：在适量的平面媒体并配合S。P促销活动之下，人员销售全面展开，（现场促销、电话追踪、直接邮递）
诉求主题：青青家园正式开盘
达成目标：借助媒体整合青青家园的“新都市生活空间”形象，频繁刺激受众的感知途径，并使前期积累在此时迸发，以旺盛的人气吸
引更多的认购。
操作分解：
诉求主题：持续热点报道、旺盛人气的宣传
达成目标：利用前期积累的人气在开盘期间制造的旺盛场面不断刺激目标受众，用平面媒体（软文）及电视媒体不断传播热销场景，给
观望者以紧迫感，促成其尽快成交
操作分解：
诉求主题：答谢客户，表现青青家园的认同者、追随者，以羊群效应吸引“同阶层”客户的关注
达成目标：向受众展示青青家园的主要客户层面，以答谢会的名义宣传青青家园是精英云集的有品质的社区，同时以口碑传播的策略吸
引成交客户的其他资源（朋友、同事）的关注。
操作分解：
主要任务：针对剩余楼盘的特色加以卖点提升、推广
主题：细分“新都市生活的品质是什么”
广告重点：分析前期广告点的把握、择优再行强打
公共传播：报纸广告逐渐收敛，视实际状况弹性运作
电台、电视台辅助
互联网辅助
印刷媒体：印刷品修改、更换、补充
销售配合：适量的平面媒体和有针对性的人员推广结合。
诉求主题：细分青青家园楼盘间的差异性，做针对性引导
达成目标：以青青家园的整体形象、客户积累突出其鲜明的“新都市生活空间”形象，并以其楼盘间的差异性努力迎合客户间的差异性
需求，以不同的卖点凸显客户需求的个性。
操作分解：
诉求主题：持续青青家园的卖点细分并做针对性引导，同时延展青青家园的生活品位
达成目标：利用十月北京最适宜的气候条件做青青家园的现场活动，以优越的社区环境实景印证青青家园的“新都市生活”形象，
形成对目标客户的认知冲击，以优惠促进楼盘消化，并着手新
楼盘的前期积累
操作分解：
诉求主题：青青家园暖冬计划
达成目标：由于季节原因，进入11月之后，客户很可能因天气原因减少外出机会，青青家园在此段时间加大直投力度，加大信息投放，
通过不同媒介表现青青家园的各种信息，使客户即使足不出户
也能感受青青家园的信息冲击，促成销售目的。
操作分解：
诉求主题：持续青青家园暖冬计划
达成目标：利用年底的节日氛围，结合线上沟通方式再进行线下沟通，形成立体沟通的效果，使青青家园更加紧密贴切的和客户形成认
同，使之在热烈的氛围中达成意向。
操作分解：
资金计划：
北京公司销售收入预计10亿，营销费用预计为销售额的3%，共计3000万：
*文字说明：
1、项目费用额度分配均以销售收入为基础;
2、两表中的包装费用以青青家园项目包装为主，星园细部调整为辅，并未
包括其他老项目的大范围变化和其他新项目启动所可能发生的费用，如有发生另行考虑。
3、此次估算未涵盖火神营或其他项目的营销费用，如有发生另行考虑。
以上数字仅为初步估算，并未细分为具体策略，具体实施策略费用将基
于此估算的基础上调整。
1．内部认购前准备：（目前—2001年4月15日）
本阶段要完成市场调研，产品详细定位，企划方案制订，广告公司、制作公司招投标，基本销售资料设计、印刷，户外媒体发布，产品预热宣传，销售员培训等项工作，以会所为销售场所。
万科地产深圳万科17英里楼书文案 四个阶段： 一、品牌主张（距离的核心词） 二、sea house （地块的稀缺性） 三、clubhouse （私人会馆的功能） 四、四、party life （财富人士的生活方式、名利场） P1、我能与这个世界保持的距离 P2、不多不少 P3、正好是 P4、17英里 第一部分：距离·价值【距离的价值论】 P5—P6、距离，感知精神的守望者。 因为无法预知的未来，所以诞生了希望。 我：代词。在这里，“我”指创造并改变我们生活的社会精英，时代的观点称之为成功群体。世界：世界于我眼中，是一个最具潜力的表演舞台。 距离：以欣赏者的角度，窥视生命本意的精神方式。 P7、一个伟大的人一生中要做的事情就是在必须与可能之间寻找平衡。—普京 P8－P9、If you should like you for your own value, you must create value for the world 你若要喜爱你自己的价值，你就得给世界创造价值。——歌德 当我们不是用物理学的观点来认知距离时，它就成了我们最基本的情感表达符号。
P10－P11、距离 距离，中性词，存在于有限的空间中的物，向着无限空间延伸。 A free man obtains knowledge from many sources 1 besides books . (Thomas Jefferson , American president) 一个自由的人除了从书本上获取知识外，还可以从许多别的来源获得知识。(美国总统杰斐逊. T.) P12-P13、距离，即空间 空间是物质存在和发展所依赖的同一性范围。 物质的存在空间与发展空间在性质上是同一的。 Eternal truths will be neither true nor eternal unless they have fresh meaning for every new social situation . (Franklin Roosevelt , American president ) E永恒的真理如果不在新的社会形势下赋予新的意义,要么就不是真理,要么就不是永恒的。(美国总统罗斯福. F.) P14-P15、距离，就是存在的力量 宇宙间只有一种力量：肯定性的存在力量。 一切存在物皆为这种力量所支配， 无一物游离于这种力量之外。 存在作为整体而存在，只有肯定，没有否定。 存在作为个体而存在，亦只有肯定，没有否定。 The golden age is before us , not behind us . (Mark Twain , American writer ) 黄金时代在我们面前而不在我们背后。( 美国作家马克·吐温) P16-P17、距离，就是被感知 一切存在物皆为肯定性的存在的力量所支配宇宙空间，
商务谈判策划书范文三篇 商务谈判策划书范文三篇 一 一、谈判主题 解决汽轮机转子毛坯延迟交货索赔问题，维护双方长期合作关系二、谈判团队人员组成 主谈： 胡达，公司谈判全权代表; 决策人： 贺宇翔，负责重大问题的决策; 技术顾问： 陶佳，负责技术问题; 法律顾问： 张伟燕，负责法律问题; 三、双方利益及优劣势分析 我方核心利益： 1、要求对方尽早交货 2、维护双方长期合作关系 3、要求对方赔偿，弥补我方损失 对方利益： 解决赔偿问题，维持双方长期合作关系 我方优势：
1、我公司占有国内电力市场13的份额，对方与我方无法达成合作将对其造成巨大损失 我方劣势： 1、在法律上有关罢工属于不可抗力范围这上点对对方极为有利，对方将据此拒绝赔偿 2、对方延迟交货对我公司已带来的利润、名誉上的损失 3、我公司毛坯供应短缺，影响恶劣，迫切与对方合作，否则将可能造成更大损失 对方优势： 1、法律优势： 有关罢工属于不可抗力的规定 2、对方根据合同，由不可抗力产生的延迟交货不适用处罚条例 对方劣势： 属于违约方，面临与众多签约公司的相关谈判，达不成协议将可能陷入困境 四、谈判目标 1、战略目标： 体面、务实地解决此次索赔问题，重在减小损失，并维护双方长期合作关系 原因分析： 让对方尽快交货远比要求对方赔款重要，迫切要求维护与对方的长期合作关系 2、索赔目标： 报价：
①赔款： 450万美元 ②交货期： 两月后，即11月 ③技术支持： 要求对方派一技术顾问小组到我公司提供技术指导 ④优惠待遇： 在同等条件下优先供货 ⑤价格目标： 为弥补我方损失，向对方提出单价降5%的要求 底线： ①获得对方象征性赔款，使对方承认错误，挽回我公司的名誉损失 ②尽快交货远以减小我方损失 ③对方与我方长期合作 五、程序及具体策略 1、开局： 方案一： 感情交流式开局策略： 通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣，把对方引入较融洽的谈判气氛中 方案二： 采取进攻式开局策略：
家庭日活动方案 《家庭日》活动宗旨： 体现公司的团队合作精神； 让公司全体员工充分体验没有职务差别、上下同悦； 向理解与支持员工工作的所有家属表示感恩。 《家庭日》活动目的： 1、展示公司形象； 2、增强员工的凝聚力。 《家庭日》活动主题： 激情；领导力；团队合作；包容。 《家庭日》活动流程： 下午14：00开始，预计2.5小时150分钟 1、主持人调节气氛 主持人调节气氛对白： 1、问候语：（Z代表主持人，Y代表员工） Z：的兄弟姐妹们，大家好！Y：棒极了！ Z：大家好！Y：棒极了！Z：大家好！Y：棒极了！（连续问候三遍） 2、口号： Z：今天是特殊的日子，的兄弟姐妹们，你们准备好了吗?Y：准备好了。 Z：全体起立。Y：一二。
Z：企业文化，开始。Y：敬天益人，以恩感恩，和谐发展。 Z：企业使命，开始。Y：为中国宝宝和妈妈提供更专业、更专心、更优质的产品及服务，关爱每个宝宝健康欢乐成长。 Z：经营理念，开始。Y：敬天益人，以恩感恩，和谐发展。 Z：非常好！有没有信心挑战一下自我？Y：有。 Z：对自己有没有信心？Y：有。 3、游戏： Z：ok，下来我喊一个数字，比如3，大家击掌，一，一二，一二三。 Z：准备好了吗？Y：好了。 Z：5或6，完成继续7/8/9 Z：好，大家非常棒，下来还有一个更刺激的，这排报数（竖排）。 Y：1-2-3-4-5-6。 Z：6排，注意听，我喊1，第一排击掌；我喊2，第二排击掌，第一排不停；以此类推。明白吗？ Y：明白。 Z：听好，1-2-3-4-5-6。 Z：停（转圈攥手）。 4、用你们排山倒海般掌声，欢迎我们的嘉宾登台（逐一介绍职务，姓名）。 2、逐一介绍嘉宾（职务、姓名） 此二项共计20分钟
万科青青家园房地产文案 作者：未知来源：4A酒吧发表时间：2006-07-04 字号：大中小 绝不是一具空壳/我还在里面睡着，攒劲/也有忌惮四周并非因为我睡着就停止制造垃圾我不想知道/过去CBD属于谁？/现在，CBD正折磨谁？/我只关心/将来，她以何种高度按时交到我手里？ 不是没有看见/模糊的面孔/议论着/没有面孔的人群/在最精致的咖啡馆里慢慢泡烂日子 不是没有听见/“城市是谁的？/自然是谁的？/工作是谁的？/生活是谁的？” 种种低八度音的叹息 这些事儿早该解决了/我不明白为何人家还在罗嗦/反正，我有我的主意/操守我的东部情结我睡着…… 深谙我心的青春的房子。 谁在说谁在说…… 在CBD 人人都很重要，在万科青青家园，只有我最重要。 2/ 昨天我的一个同事说梦见自己变成了一匹老马 我想是平常低头低惯了 在青青家园我随时可以尽情抬头仰望天顶 想象我已经是最大的那颗星 而且是明星 这是一座两栖的家园 既然可以使城市与自然两栖 那么就可以使工作和生活两栖 那么就可以使进取与自嘲两栖 那么就可以使梦境与思想两栖 使《相对论》与《大话西游》两栖
3/ 抬头 4/ 目录 5-15 发现住家的种种快乐 16-102 主流社会新住宅运动的种种实验 102-119 主流人群的种种回应 120-128 万科的几句心里话 5/ 对于亚当和夏娃而言，天堂是他们的家。对于我而言，家是我的天堂。给脑袋营养，给四肢安慰，给我的每一分付出，作出一亿种恰如其分的解释。 6/ 没工夫读《圣经》 “人类有两大主罪，所有其他罪恶均和其有关。那就是：缺乏耐心和漫不经心。 由于缺乏耐心，他们被逐出天堂；由于漫不经心，他们无法回去。 也许只有一个主罪：缺乏耐心。由于缺乏耐心，他们被驱逐，由于缺乏耐心，他们回不去。”
商务谈判策划书 班级：市场营销 0906班姓名：梁硕 指导教师：宋宝瑞
关于天津金汉斯2011下半年度的平面印刷品的制作权的商务谈判 公司背景 一、谈判主题 天津零九广告创意公司与北京金汉斯餐饮连锁集团天津分公司关于其六家分店全部平面宣传印刷品的制作权问题 二、谈判团队人员组成 主谈：梁彬，公司谈判全权代表； 决策人：翟御新，负责重大问题的决策； 技术顾问：曹珊，负责技术问题； 三、双方利益及优劣势分析 我方核心利益： 1、争取对方六家分店2011年下半年的全部平面印刷品的设计与制作权。 2、扩大企业知名度。 对方利益： 企业品牌知名度高，资金雄厚，而且有大量业务需要。 我方优势： 1、设备精良，设计理念新颖，原材料质量好，印刷成品质量优秀。 2、企业口碑好。 我方劣势： 1、品牌的知名度还不够，有大量竞争对手。 2、对缺乏足够的资金，需要吸引资金达不成协议将可能陷入困境 对方优势： 1、企业品牌知名度高，而且有大量业务需要。 2、资金雄厚，可以适当抬高价格，以取得更大的经济利益。 对方劣势： 设计要求较高，需要投入更多精力。
四、谈判目标 1、达到合作目的。争取取得其下六家分店2011年度下半年的全部平面印刷品的设计以及制作权。 2、保证提高价格百分是二十。 3、由对方提出产品要求，我方实行具体设计。 4、由我方负责全部印刷品的制作与安装。 五、程序及具体策略 1、开局： 方案一：感情交流式开局策略：通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣，把对方引入较融洽的谈判气氛中 方案二：采取进攻式开局策略：营造低调谈判气氛，指出本公司的优势所在，令对方产生信赖感，使我方处于主动地位。 借题发挥的策略：认真听取对方陈述，抓住对方问题点，进行攻击、突破 2、中期阶段： 1）红脸白脸策略：由两名谈判成员其中一名充当红脸,一名充当白脸辅助协议的谈成，适时将谈判话题从价格转移到产品质量上来。 2）层层推进，步步为营的策略：有技巧地提出我方预期利益，先易后难，步步为营地争取利益；3）把握让步原则：明确我方核心利益所在，实行以退为进策略，退一步进两步，做到迂回补偿，充分利用手中筹码，适当时可以答应部分要求来换取其它更大利益； 4）突出优势: 以以往案例作为资料，让对方了解到我们的优势。强调与我方协议成功给对方带来的利益，同时软硬兼施，暗示对方若与我方协议失败将会有巨大损失； 5）打破僵局: 合理利用暂停，首先冷静分析僵局原因，再可运用把握肯定对方行式，否定方实质的方法解除僵局，适时用声东击西策略，打破僵局。 3、休局阶段：如有必要，根据实际情况对原有方案进行调整 4、最后谈判阶段： 1）把握底线: 适时运用折中调和策略，把握严格把握最后让步的幅度，在适宜的时机提出最终报价，使用最后通牒策略。 2）埋下契机：在谈判中形成一体化谈判，以期建立长期合作关系 3）达成协议：明确最终谈判结果，出示会议记录和合同范本,请对方确认,并确定签订合同的具体
家庭日活动方案 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
员工家庭日活动方案 一、活动主题： “奇妙之旅”闯关PK赛（待定） 二、活动目的： 加强公司与员工、企业与员工家属间的双向沟通与交流，融洽团队成员关系，创设和谐发展的企业氛围;增强企业凝聚力，体现企业亲和力，建立企业员工自信心，激发员工家属的自豪感，赢得对亲人的理解与支持。 三、活动时间： 日期：2016年10月29/30日 时间：下午2:00—6:00 四、活动地点： 高新基地内 五、参加人员 1、相关部门领导 2、员工百组家庭 六、活动具体流程 （一）签到 1、签到区：签到、领取“奇妙之旅”闯关游戏卡。 （参与人员需要根据闯关卡路线完成整场活动） 2、“我的家”签名合影区：在签到墙上画上全家的
头像、签署姓名。签到墙前合影。 （二）活动开幕 1、节目表演《欢乐洋“溢”家》（待定） 2、百人国学经典片段诵读《道德经》（待定） 3、企业相关部门主管介绍活动流程、宣布活动开始（三）体验活动 1、爱心义卖 员工可以将家庭中闲置的物品（玩具、 生活用品、图书等）带到爱心义卖的现场， 进行标价售卖。也可以在爱心义卖现场挑选 自己需要和喜欢的物品进行购买。义卖所 得，可以进行捐赠（后期组织相关儿童公益 活动）。根据活动参与度活动“爱心”奖 章。 2、“公益图书馆”捐赠 员工可以将家中闲置的图书1-2本进 行捐赠，为建立公益图书馆出一份力孩子可 以成为公益图书馆“小小志愿者”。根据活 动参与度活动“爱心”奖章。(爱心奖章可 置换专家家庭教育讲座门票） 3、一路飞行 2组家庭进行PK，一人投掷色子，一人
最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路
营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略
入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
中国最棒楼书文案(本人强烈推荐) 标签：熙园金庸豪宅深圳建筑分类：历程-地产2006-12-23 19:12 中国最棒楼书文案(本人强烈推荐) 湖影中的熙园 序言 15年前，我们曾经来过这里，湖水宁静，树木葳蕤，水鸟飞翔，栖居在这里，是青春的一个梦想； 现在，我们再次来到这里，十分惊诧，一切如昔，城市的喧嚣没有在湖面上漾起一圈涟漪，高楼大厦没有留下一块阴影，空气清爽，草木葱茏，只是不知道那些飞鸟，是不是曾经与我们有过盟约的那些…… 不同的是，当年只是独守一隅的香蜜湖，随着城市的发展，已经成为了城市的中心，众多渴望尊贵、从容、优雅生活的人心向往之，这里，将是最适合他们身心的归宿。 沿着深南大道，香蜜湖路，华侨城北路；甚至沿着滨海大道，北环路，我们来到香蜜湖； 经过高尔夫球场，安托山郊野公园，德式堡，山姆会员店，水上乐园，国际网球俱乐部，商业街，旅游综合城，来到香蜜湖…… 没有拥抱，没有寒暄，一个眼神已经代替了千言万语：我们将在这里生活，和城市保持不即不离的距离，和自然保持和谐共生的关系，以一种舒缓从容的方式享受生命的美好过程…… 熙园，一座纯粹居住意义低密度临湖美墅，落落大方，正对香蜜湖，可以想象一些拥有共同生活理想的人，将在这里，放松身心，演绎湖畔生活，释放香蜜湖情结，满足生活的渴望。 第一章熙园笔记 熙园 有些朋友说，这个名字是不是太含蓄了点，在这个包装过剩的时代，它是不利于传播的； 有些朋友说，这个名字会不会太曲高和寡，现在的楼盘，名字越来越花俏，越来越煽情…… 熙园的意义，是我们对理想生活状态的展示： 我们希望生活在一个春暖花开、阳光明媚、空气清新的地方； 我们希望离尘不离城，既可以享受城市的繁华，又可以自然和谐共生； 我们希望居住在一起的人，都有相同的对人生世相的看法，洗尽铅华，保持一颗自然宁静的心；我们希望在熙园，没有压力，没有喧嚣，没有烦躁；只有宁静、尊贵、从容、优雅…… 建筑和房子的二重性 提到建筑两个字，我们首先考虑的是为我们的时代、城市留下点可以纪念的东西。 从古到今，从东方到西方，文明有两种最有成效的传播方式，一种写在历史书上，一种写在建筑上。 游历世界，在各个文明之邦驻足，总是建筑最先打动我们，激发起对一个民族一个时代的联想、回忆。 我们渴望创造这样的建筑。 房子？是给人居住的。在遮风避雨的功能实现以后，人们更期望拥有一种崭新的生活方式，一种
谈判策划书模板 谈判策划书模板1 商务谈判策划书 班级：姓名：指导教师： 市场营销 0906班梁硕宋宝瑞 关于天津金汉斯20xx下半年度的平面印刷品的制作权的商务谈判 公司背景 一、谈判主题 天津零九广告创意公司与北京金汉斯餐饮连锁集团天津分公司关于其六家分店全部平面宣传印刷品的制作权问题 二、谈判团队人员组成主谈：梁彬，公司谈判全权代表；决策人：翟御新，负责重大问题的决策；技术顾问：曹珊，负责技术问题；三、双方利益及优劣势分析我方核心利益： 1、争取对方六家分店20xx年下半年的全部平面印刷品的设计与制作权。 2、扩大企业知名度。对方利益： 企业品牌知名度高，资金雄厚，而且有大量业务需要。我方优势： 1、设备精良，设计理念新颖，原材料质量好，印刷成品质量优秀。 2、企业口碑好。我方劣势：
1、品牌的知名度还不够，有大量竞争对手。 2、对缺乏足够的资金，需要吸引资金达不成协议将可能陷入困境对方优势： 1、企业品牌知名度高，而且有大量业务需要。 2、资金雄厚，可以适当抬高价格，以取得更大的经济利益。对方劣势： 设计要求较高，需要投入更多精力。 四、谈判目标 1、达到合作目的。争取取得其下六家分店20xx年度下半年的全部平面印刷品的设计以及制作权。 2、保证提高价格百分是二十。 3、由对方提出产品要求，我方实行具体设计。 4、由我方负责全部印刷品的制作与安装。五、程序及具体策略 1、开局：方案一：感情交流式开局策略：通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣，把对方引入较融洽的谈 判气氛中 方案二：采取进攻式开局策略：营造低调谈判气氛，指出本公司的优势所在，令对方产生信赖感， 使我方处于主动地位。 借题发挥的策略：认真听取对方陈述，抓住对方问题点，进行攻击、突破 2、中期阶段：
“国际家庭日”宣传活动策划方案 2015年5月15日是联合国确立的第22个“国际家庭日”，中国主题确定为“重视家庭建设，促进家庭健康”。为深入贯彻“十八大”和“两会”精神，根据省、市、区卫生计生部门要求，西丽街道倡议以“国际家庭日”为契机，以“重视家庭建设、促进家庭健康”为主题，广泛宣传“国际家庭日”纪念宣传活动和卫生计生服务工作，协调社会各方参与，开展形式多样、丰富多彩的社会宣传、技术服务活动，引导全社会更加重视人口问题、更加重视家庭建设、更加重视建立健全家庭发展政策，积极开展“国际家庭日”活动，结合实际，特制定该活动方案。 一、目的意义 家庭是社会的细胞，家庭的和谐是社会稳定的基础。20世纪80年代以来，全世界家庭数目急增、家庭规模日趋缩小、离婚率普遍上升、人口老化问题日益严重、人们的家庭观念也在发生变化，这些家庭问题给社会带来巨大冲击，日益为国际社会所关注。每年5月15日为“国际家庭日”。设立“国际家庭日”旨在改善家庭的地位和条件，加强在保护和援助家庭方面的国际合作。 通过“5?15”国际家庭日活动，让每个家庭更了解当前计生政策，更了解计生服务管理内容，拉近群众距离、拉近计生管理服务单位与育龄妇女的距离，为计生工作顺利开展打下坚实的群众基础，为社区经济繁荣创建良好的人居环境。 二、主承办单位 主办：XX街道办事处
承办：XX街道计生科各社区工作站 XX文化传播有限公司 三、活动时间与地点 1、2015年5月14日16：00－18：00” 2、XX大街 四、活动内容 （一）大力进行计生政策广泛宣传。通过主题文艺演出，主要宣传当前我国计划生育政策和当地政府向外来人口提供的均等化服务内容。发放计生宣传资料、育龄妇女在计生方面权利和义务知识，以及妇女保健知识内容等资料，同时进行展板展览宣传。 （二）继续推进创建幸福家庭活动，在活动中介绍“南山好家庭”，宣传社区内幸福家庭评比活动等。弘扬中华民族重视家庭、夫妻和睦、尊老爱幼、邻里互助等传统美德，继续推进以“文明倡导、健康促进、优生优育、致富发展、奉献社会”为主题的共创幸福家庭活动。让我们携手营造幸福和谐的家庭氛围，相亲相爱的亲情关系，团结和睦的邻里友谊，文明有礼的居住环境，让文明之花在这片热土上盛开！ （三）以自觉实现计划生育的群众和家庭为中心，提高家庭发展能力，扩大群众参与，实行计划生育基层群众自治，建立解决群众生育、生活、生产等方面问题的和谐计生工作模式，切实维护广大人民群众的合法权益，促进人口和计划生育事业的健康发展和可持续发展。 五、经费预算
万科房地产策划全流程 导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估
二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。
★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究 项目研究的目的:
回归,院居生活 扉页 我们最熟悉的房子，总是最亲切的。 ——老舍 序 随着时光渐远，院落在欧式高楼的践踏、拥挤中，早已失去容身之所。当回忆成了习惯，才发现曾经远离的故居却成了今日可望而不可及的奢侈，特别是城市繁华地带，院落更是城市人们梦境依稀的向往。或许正是随处可见的欧式高楼所带来审美疲惫，中国的城市别墅才开始萌动。在现代中式建筑试图掌握话语权的过程中，院落别墅的回归在持续火爆的楼市中引起市场的巨大反响与认同。 不可否认的是，象我们这样在城市珍贵土地上的院落别墅，已断然不是旧日的院落与那所土坯垒就的房子。 我们认为，物质上的西化与精神层面的传统，是国人现阶段的一种生态，而这种状态在住宅中表现出相当明显的倾向：他们对生活有自己的见解，既享受西方文明的便利，同时又留恋中国传统住宅的居住梦想。国外讲独立，隐私；国人追求邻里守望，长幼相扶。中西方生活本源的巨大差异，又怎么可能用相同的建筑语言来体现？什么才是真正属于我们的房子？ 院落别墅的诞生正是此间人们的心理诉求。在我们的设计中，山墙的阁状中式符号与全玻璃无框窗的现代感相得益障；中式庭院加平滑的墙面处理使古朴外更添浪漫气息。印度和日本在开始探索民族建筑形式时，都经历了一个相当漫长的过程才出现了非常现代又非常本土的建筑。我们也是。 在建筑中，成为经典的东西，往往都铭刻下一个特定历史时代的特点。有中国传统生活元素的建筑在生理及心理上更多地贴近了国人的需要，建筑更多不是外观的张扬，满足需要才是第一位的，不管你承不承认。 一．院落我们的故居情结（解读院落） 在中国古代传统的住宅中，院落是必不可少的建筑符号。从老北京尊卑秩序井然的四合院，到苏州移步见景的精致庭院，白墙青瓦如水墨般的皖南民居或是大理三坊一照壁异族风格的民居，都有其适应不同地域和人文特质的个性特征。我们的院落别墅正是将这种感觉进行了
一、谈判双方公司背景： 、己方公司分析 格美电器有限公司成立于 年底。公司的总部在上海，本公司主要从事系统集成方案设计与实施、网络综合布线、工程建设、软件发开、技术培训、设备维修等。公司拥有设备齐全的办公条件及优越的工作环境，办公面积达近 平方米。现有员工 人，管理层由富有经验的 精英与专业管理人才组成，技术骨干队伍毕业于国内各名牌院校， 的员工具有大专、本科以上学历。公司下设市场部、商务部、系统集成部、监控事业部、技术服务部、工程部、财务部、行政办公室业务经营、管理部，拥有一批计算机专业、通信专业技术人员，已形成一支素质优良的队伍。公司自成立以来一直运用高技术及良好的本地服务给各计算机的同仁及各行业直接用户提供全面的解决方案及完善的技术支持。公司给业界各用户提供全面的触摸系统解决方案、软件的编程及触摸技术支持已取得了良好的口碑，使公司在广西的触摸市场占有率达到 以上。 公司系统集成部是一支技术全面、服务优良的专业队伍，具备雄厚的实力和丰富的经验，能根据您对信息网络管理项目的要求，提供完整的系统设计、应用开发、项目实施和 维护等。多年来，公司致力于企事业单位计算机信息系统和与之配套的网络建设，拥有丰富的系统设计与软件开发经验， ， 认证工程师和一支技术精湛的专业设计及施工队伍，集计算机系统集成、产品开发、技术服务为一体，从各证券公司、大中型企业内部网络到智能大厦的建设 从系统软件集成到客户应用软件的开发 从局域网方案到 方案 为用户提
供各种网络通讯、大型数据库、应用软件开发及计算机附属工程等全方位的计算机系统设计、整体解决方案和咨询服务。 作为优秀系统集成商，公司通过实行严格科学的一体化管理措施，结合面向对象的系统工程方法和先进的组件技术，从而缩短工作周期，加强系统运行的可靠性、可扩充性和可重用性。从而提供最优秀的计算机系统整体解决方案。 在经营过程中我们一直坚持 以用户为中心，以质量取效益 。为在公司中将这一精神全面贯彻，不断强化全体员工以用户为中心，满足用户需求并超越用户的期望 的意识，以更严谨的作风、更负责任的态度、更专业的技能、更规范的操作流程和可追溯的工作记录、更周到细致的服务来实施每一项工作。 公司注重以 以人为本 的企业文化建设，结合员工与公司的利益、命运共同体，落实各种保险及劳保福利措施，实现员工与公司的同步成长，充分发挥员工的聪明才智和潜能，注重员工的工作满意度和成就感，是公司长远的战略措施。公司定期开展各种业务培训和丰富多彩的业余活动，体制灵活又充满着朝气和活力，吸引了大量高水平的专业人才。 回顾过去，九年的风风雨雨让我们成就几许，大家倍感欣慰。展望未来，我们更是充满信心，力千格公司将以更多的优秀产品、更完善的市场服务贡献于社会，回报广西各界用户，为实科技兴国，产业报国 的事业目标而不断努力前进。选择力千格，您将获得更多足以信赖的电子产品。
公司国际家庭日活动方案 《家庭日》活动宗旨： 体现“XX”公司的团队合作精神，同时籍此机会让公司全体员工充分体验没有职务差别、上下同级的愉悦;另外，利用此次活动，一并向一如既往、理解与支持员工工作的所有家属表示感恩。 《家庭日》活动目的： 1. 展示企业形象 2. 增强员工的凝聚力 《家庭日》活动主题： 信实 领导力 团队合作 态度 结果 包容 《家庭日》活动程序： 第一部分(上午9：00开始，总时长掌握在50～70分钟之间)： 1、主持人开场词 2、逐一介绍到会的嘉宾观礼团成员(单位、职务、姓名及担任的社会职务) 3、介绍参加本次家庭日活动的各代表队(车间班组、家属、儿童分别组队)
此三项共计15分钟 4、 XX领导致辞、嘉宾代表致贺词、职工代表发言、家属代表发言(共计20分钟) 5、互赠环节：a 、由工会向优秀员工、家属代表赠送公司礼品、荣誉证书等; b、公司领导及员工代表向XX市级领导代表捐赠(现金或实物) 每项附简单说明，并预留拍照、合影时间。此环节约计15分钟 6、宣布家庭日活动开幕(选择一个三口之家) 7、嘉宾代表、外资代表、公司领导、员工代表、家属代表、儿童代表共12人共同为“家庭日”活动剪彩; 剪彩同时，a、开启旋转花球冷焰火 b、开启气球瀑布 c、鸣响礼炮 8、第八响礼炮鸣响同时，舞狮(两大四小)开始，最后舞至舞台中央，两只大狮子抖出横幅(或对联，内容另定) 6~8项控制在15分钟，至此开幕仪式告一段落。 9、开幕仪式所需物品： ①气模类：跨度15米充气拱门1个、升空球(配10米竖幅)4个、充气舞人2个; ②旗、条幅类：七彩刀旗(7米/条)8条、彩旗(配旗杆)100杆、横幅一条、竖幅6条;
万科活动策划 篇一：万科苏州项目20XX年全年暖场类活动 万科苏州项目20XX年全年暖场类活动竞标案 第一部分前言 就目前房地产市场情况来看，针对不同项目的定位、调性、客户人群，结合节日性营销运用不同主题的小型活动的推广方式深受欢迎。既周期长又主题性强、既小巧玲珑又简单大方，最重要的是低成本，却高回报。在地产竞争中，为苏南万科苏州项目能够独占鳌头，大大的促进销售，特此，整理出一系列符合项目理念、主题风格多样的活动方案，以解客户之忧，充分备战！ 第二部分活动方案 活动一： 活动背景：浪漫的西方情人节，带上自己所爱之人来到万科，亲手体验巧克力DIY之旅，一起动手共建爱的幸福回忆，情定万科。 活动主题：“真爱之旅，温馨之家”情定万科活动 活动时间：20XX年02月14日13：00—16：00 活动形式：浓情巧克力制作教学+来宾巧克力DIY+样板房参观 活动二：
活动背景： 3月12日植树节，为提倡环保概念，共建绿色地球，邀请客户参与亲手制作环保手提袋活动，营造万科绿色家园的生态主题。 活动主题：“营造绿色家园，有我环保主张“植树节环保袋DIY活动活动时间：20XX年03月12日13：00—16：00 活动形式：环保袋制作教学+来宾巧克力环保手提袋DIY+样板房参观. 活动报价： 活动三： 活动背景： 4月5日清明节之际，正是春天新茶上市之际，为来宾及客户现场讲解茶道养生知识，表演地道的茶道精髓，体验清香扑鼻的茶文化。 活动主题：“品味万科，唇齿留香“茶艺养生互动活动 活动时间：20XX年04月05日13：00—16：00 活动形式：茶道文化讲座+茶道表演+糕点品尝+样板房参观 活动四： 活动背景：世界上最伟大最无私的爱就是母爱，感谢母亲让我们在这个世界上诞生，感谢她们无私的奉献，在母亲节之际，邀请最伟大的母亲前往万科感受万科的温情，同
星河湾楼书文案 广告语 献给人群中通过细节辨别品质的人 卷首 尽管天空还飘着雪花，大地已开始泛青；出现了紫罗兰和迎春花，树木也已含苞欲放，到的那一夜几乎就在我的窗前、与房子连接的花园里，响起了第一声夜莺啭鸣。观察这个迷人的幽居愈久，愈感到它是为我而造的。——卢梭 卷二 现在，为我而造的一座真正的府第终于出现！ 2000年，星河湾奠基广州，名动中国地产，开篇星河传奇。 2002年初，星河湾落笔北京东四环外，三年潜心励志，雕琢居住艺术珍品。 2005年6月18日，北京星河湾公开亮相，以其罕见的高品质震动京城地产界。 卷三 以艺术解读艺术，胜过万语千言 星河湾，不惜时间和工本，以圣徒般虔诚追随世界建筑大师的精湛匠术，三年潜心雕琢。 以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。 一树一石，一径一水，诠释着“丰盛”“珍稀”“灵动”“幽雅”的品鉴感叹。 卷四 您的领地内，每一寸土地都经过精心而又自然的装饰 一句发自内心的承诺，星河湾的面世时间延长到3年
3年光阴，5000吨南国黄蜡石专列入京，400龄智利密棕成功越冬，10000平米人工湖畔的果岭旁垂柳依依，52座梢木小桥点缀星河，4000米长的溪水荷塘锦鲤游戏。 3年光阴，重新铺装了可降噪音的市政路，手工打磨镶嵌了每一块路牙石，用业界惊讶的技术遮盖了井盖，让整个社区没有一根外露管线。 不为别的，只为装饰您领地内的每一寸土地！ 卷五 肆意舒展的，不是水，而是心。 汹涌而至的灵感，把星河之水，流溢成 湖、溪、泉、瀑、潭、池……十余种曼妙姿态， 如歌水韵，时时为您洗却京华的风尘。 卷六 用心的理念生根后，生活开始郁郁葱葱 3年光阴，星河湾从各地精选上百种、数千株奇树异草。 柳浪荷波、秋紫冬青，与名石流水一起，为您的星河岁月，裁就不谢美景，写意如画风情。 [移步换景：星河湾采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏跌宕。绿植与原生树种和谐共生。平坡结合，乔灌并举、花草相间的巧妙构思，不仅遮阳、吸热、减噪，而且四季变化丰富，观赏、实用效果俱佳。 [插花艺术：生态公园配植手法灵活，运用花卉、地被、灌木及树木的搭配，雍容中见奇意，疏朗间有闲情。植被选择上注意高度、树形、叶形、颜色、花期等特性的协调，创造出春花秋月，四季迷人的优雅居所。[植物世界：北京的原生乔木大约20种，而星河湾栽种的已超过50种，加上灌木和地被植物，已有近百种，包括玉兰、稠李、山丁子、布迪椰子等数千株名贵树种，堪称京城的社区珍惜植物园 [镇宅密棕：原产于拉丁美洲，这种树耐寒性强，适合北京生长。当从智利运来时，漂洋过海两个多月，又在上海培植了半年之久，最后安家北京星河湾。这400年树龄的密棕正值壮年，花期繁盛，栽种此树有长寿吉祥之意，是世界上最具观赏价值的棕榈植物之一。 卷七 品质，存在于令人敬畏的考究之中
商务谈判策划书卖方 This manuscript was revised on November 28, 2020
商务谈判策划书(卖方) 商 务 谈 判 策 划 书 关于向A公司销售平板电视项目谈判计划书由于公司欲达成交易双方定于6月28日在A公司举行正式洽谈一、谈判主题 向A公司销售本公司的平板电视 二、谈判团队组成 主谈:公司总经理杰·布朗 公司副总经理杰克·布朗 技术人员:法律顾问麦克·怀特 三、谈判前期调查 (一).本行业背景调查: 从2005年年初起,各地平板电视销量一路飙升,价格也开始大幅下跌,销售态势渐入佳境。平板电视在国内市场开始了“撑杆跳式”的飞跃。 1.平板电视市场的供求情况(近两年) 2.价格趋势 平板电视销售量份额进一步提高,外资品牌销售出现分化。2011年平板电视品牌销售量份额同比提升17%,占整体市场销售量份额的68.9%,在二三级市场优势更加明显,市场占比达到76.2%。价格有所下滑。 3.未来发展趋势 (1)40英寸以上电视机将成为消费主流。 由此可见,小尺寸平板电视价格已基本触底,大尺寸平板电视将成为各大品牌竞争的主要焦 点。 但是,根据A公司和苏宁,其采购总金额及所报大都在15000元以下的单价来看,其采购量就分别突破了1万台及6万台。而按照Gfk的预测,今年国内等离子彩电的整体市场容量也只为15万台。市场对于一些可能无暇或无力顾及、推动全国市场的上游制造厂家来说,联手A公司、苏宁就意味着可以给自己提供一个成熟而庞大的全国连锁销售平台,在将自身产品迅速铺向全国所有一、二级重点城市乃至个别三、四级城市的同时,更可以快速实现所谓的薄利多销,将规模效益体现的淋漓尽致。而发挥决定性作用的是实力相当的A公司和苏宁。 (2)其他方面:画质成为需求热点
南方花园枫彩园楼书文案 封面： 文字：南方花园枫彩园（文字组合） 封二：南方枫彩园，我的生活，我的家 用一种气质去培养一种生活，生活不仅源自潺潺的流水，枫树，秋菊…..还有与城市、自然、人文没有阻隔的社区环境，那里不俗的氛围，锻造着都市生活品质；浓郁的人文环境，构筑了心灵的开阔视野；绿色、阳光，为了儿时的梦默默耕耘，终于迎来了收获的季节，一个温馨、祥和，一个完全属于自己的家，在这里得以实现一生的梦想，南方花园枫彩园为爱家的你而准备…… P1、建筑生活·以人为本的本位思考 虽然我们拥有”均好性”的整体规划理念和奉行”环境是居住的本意”的美学原则，追求延续，追求现代，追求简约，追求完美，追求精致无暇的细节，我们也不忘建筑不仅仅是修葺的笼子，更是人性释放，人格交流，创造精神文化生活的居所，关注每一个人，关注属于我们的每一个层面，精心营造一个健康、快乐、激情、幸福、青春、成功的新青年情调社区，同时也对当代城市以及建筑都给予了很深的关注与延续。 配图为效果图或者其他的图片 P2、南方花园枫彩园——放飞家的梦想，成就品质生活！ 作为南方花园二期，枫彩园总建筑面积达152870万平方米，总住宅面积达149332平方米，由5幢高层、18幢多层等多种建筑形态组成而成，规划总户数1216户，1·51的容积率。
南方花园枫彩园整体建筑线条简洁、虚实结合、色彩明快和谐，极具现代美感。每天生活在充满阳光的日子里，聆听花之秘语，将自己时时刻刻置身于纯自然的氛围中，与四季“长相守”。南方花园枫彩园——放飞家的梦想，成就品质生活！ 配图：为总的平面图 P3、用建筑的标准，建筑生活 生活，或许是一种方式，但是生活也有自己的标准，或好或坏，只有自己知道。然而在南方花园枫彩园，建筑的标准就是生活的标准。 南方花园枫彩园的外墙面采用品牌面砖和高级涂料组成，朝南阳台为落地彩铝窗封闭 （落地阳台，朝南为全封闭玻璃），彩铝飘窗，顶层斜屋顶天窗为威卢克斯斜屋顶窗。 P4、生活不可随便，生活可透明 有人说：生活可以随便的；有人说：生活不可随便；也有人说：生活是在随便与不随便之间的；我说：生活不可随便，但生活是可透明的。 南方花园枫彩园，抛弃了呆板的、冷漠的针孔单元入口防盗门构造。采用了玻璃防盗门构造，可视对讲系统，增加视觉通透感，将安全放置在自己的眼底，将生活放置在自己的视线之内。 P5 、生活来自细节的关怀 再完美的生活都是由一系列的细节组成的，虽然建筑是粗犷的，但完美的建筑却给了我们意想不到的关怀，因为生活来自细节的关怀。 在南方花园枫彩园，家可以更大：一楼花园采用植物围合与屏蔽自然形成，
科利达装饰材料有限公司 与齐家网关于投资合作事宜谈判方案 策 划 书 策划单位：科利达装饰有限公司 谈判时间：2015年12月8日
一、背景 (3) 二、谈判主题 (3) 三、谈判团队人员组成 (3) 四、双方利益及优劣势分析 (4) 五、谈判目标 (5) 六、程序及具体策略 (5) 1、开局 (5) 2、中期阶段 (5) 3、休局阶段 (6) 4、最后谈判阶段 (6) 七、准备谈判资料 (6) 八、制定应急预案 (7)
一、背景 我方（凯联资本集团） 1、交通便利，地理位置十分优越。 2、经营多年，资本雄厚。 3、全套外国先进生产线，产销能力强大。 4、科研技术较为先进，拥有多项技术专利。 5、国外市场广阔，有中国最具竞争力地板品牌”的美誉 6、拥有巨星梁家辉加盟，并通过了众多的产品或环境体系的认证。 7、国内市场份额较少，群众对其了解较少。 对方（华爵韦达木材有限公司） 1、全国最大的家居交易平台，经营种类以及范围众多且广。 2、拥有全国最大的家居生活消费品导购网站之一，主要提供性价比高 的产品。 3、可以免费为生产产商经行广告宣传。 二、谈判主题 解决双方合资（合作）前的疑难问题，达到合资（合作）目的，并建立长期良好稳定的关系。 三、谈判团队人员组成
资料收集： 首席代表：专业人员： 谈判人员经济人员： 法律人员：记录人员： 策划书编辑： 现场评分人员： 四、双方利益及优劣势分析 1、我方优势： ①资本雄厚，生产线先进，产销能力强 ②科研技术较为先进，拥有多项技术专利。 ③拥有巨星梁家辉加盟，并通过了众多的产品或环境体系的认证。 我方劣势： ①国内市场份额较少，群众对其了解较少。 ②国内销售渠道少，市场前景不明。 2、我方利益：争取到最大利润保证，确保产品销售畅通。 对方利益：争取到最大利益保障并确保产品供货正常，并完成合作。 3、对方优势： ①在国内拥有一定的知名度，性价高。 ②已经拥有一套完备的策划、宣传战略。 ③初步形成了一系列较为顺畅的销售渠道，销售状况良好。 4、对方劣势 ①种类还不够齐全 ②经营体系中缺乏著名的产品。
封面 LOGO 生活需要艳寓 封底 基础信息 P1-2 Contents《目录》 没关系进不来…………………………………………………………………………………………………P02有的关系发生十次都没有关系 比如此城(中天Plus)与彼城(未来方舟)的关系、上层与下层的关系…… 有的关系一次也不能发生 比如错过中天Plus也没有关系、生活一层不变也没有关系…… 纯居住与Hold得住的关系[概述篇]…………………………………………………………P04现实中有太多青年人的专属东东: 青年节、青年街、青年报、十大杰出青年…… 可是,偏偏没有青年专属住区! 于是,我们打造了一个纯居住型青年社区——中天Plus!
东主城与东道主的关系[区位篇]………………………………………………………………P06生活不止诗和“远方”!还有主城“东方”! 生活不止房租和房东,还有家住“主城东”! 始发站与出发点的关系[交通篇]………………………………………………………………P10找不到北与生活指南的关系[生活篇]…………………………………………………………P12两座城与一群人的关系[未来篇]………………………………………………………………P16全天候与安全感的关系[安全篇]………………………………………………………………P20高逼格与低价格的关系[品质篇]………………………………………………………………P22全幕墙与高颜值的关系[颜值篇]………………………………………………………………P24高复帅与复二代的关系[户型篇]………………………………………………………………P26大品牌与可信赖的关系[品牌篇]………………………………………………………………P30 P3-4 青春并非无处安放,只是需要一个青年聚居区 概述篇纯居住与Hold得住的关系 “你们是早上八九点钟的太阳,世界是属于你们的,也是属于我们的, 但归根结底是属于有产权证的…… 青年人,这个世界上最不能得罪的一类人——因为他们美的得体,丑的无罪!