写字楼分类标准与等级
”甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级
1、顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质: 建筑物的物理状况和品质均是一流, 建筑质量达到或
超过有关建筑条例或规范的要求; 建筑物具有灵活的平面布局和高使
用率, 达到70％的使用率; 楼层面积大, 大堂和走道宽敞, 从垫高地
板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准: 外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃
幕墙, 采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料; 有宽敞
的大理石大堂和走廊; 公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级
地砖或铺高级地毯, 墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆, 应有吊顶, 电梯间应为不锈钢、大理石; 卫生间安置进口名牌洁具, 如科马、科勒、美标、 T0T0等等。
②配套设施: 应有配套商务、生活设施, 如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等, 专用地上、地下停车场, 停车位充分, 满
足日常生活的商店, 适合商务会餐的饭店, 宾馆, 午间放松或娱乐设施, 其它如公园、运动设施和图书馆。
③电梯系统: 良好的电梯系统, 电梯设施先进并对乘客和商品进行分区, 一般每4000平方米一部电梯, 平均候梯时间30秒左右。
④设备标准: 应有名牌中央空调, 中央空调系统高效; 有楼宇自控;
有安全报警; 有综合布线。
(2)建筑规模: 超过50000平方米。
(3)客户进驻: 国外知名公司的租户组合; 知名的跨国、国内外大公司、财团。
(4)物业服务: 由经验丰富且一流的知名品牌公司管理, 配备实用的
计算机物业管理软件, 实现办公物业管理计算机化, 建立办公管理信息系统, 并办公物业各系统实现连通和统一的管理, 24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利: 位于重要地段, 极佳的可接近性, 临近两条以上的主
干道。有多种交通工具和地铁直达。
(6)所属区位: 位于主要商务区的核心区。
(7)智能化: 3A～5A
(8)开发商的背景: 经验丰富而且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性, 而且具有大规模房地产投资的丰富经验, 这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国, 或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
2、高档物业(甲级写字楼)
(1)楼宇品质: 建筑物的物理状况优良, 建筑质量达到或超过有关建
筑条例或规范的要求; 其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准: 外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料; 有大堂, 大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等, 墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料, 应有吊顶, 柱应包大理石、不锈钢等材料; 公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯, 墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等), 应有吊顶,
电梯间应有不锈钢、大理石或木门套; 卫生间安置进口名牌洁具, 如科马、科勒、美标、 TOTO等等。
②配套设施: 应有配套商务、生活设施, 如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等, 专用地上、地下停车场, 停车位充分。
③设备标准: 应有名牌中央空调; 有楼宇自控; 有安全报警; 有综合布线。
(2)建筑规模: 1—5万平米。
(3)客户进驻: 有知名的国内外大公司, 客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
(4)物业服务: 由经验丰富的知名公司管理, 完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利: 有多种交通工具直达。
(6)所属区位: 位于主要商务区或副都心区。
(7)智能化: 3A及3A以上。
3、中档物业(乙级写字楼)
(1)楼宇品质: 建筑物的物理状况良好, 建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求; 但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响), 有自然磨损存在, 收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准: 外立面采用面砖或瓷砖; 有大堂, 大堂地面为地砖, 墙面为瓷砖或高级漆, 有吊顶; 公共部分的地面为地砖或铺中档地毯, 墙面刷白; 卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施: 有专用地上、地下停车场。
③设备标准: 有中央空调系统; 无楼宇自控; 有安全报警; 无综合布线。
(2)建筑规模: 无限制。
(3)客户进驻: 客户多为国内的中小公司, 从事销售代理、产品研发。
(4)物业服务: 有物业公司服务。
(5)交通便利: 有交通线路到达, 交通较方便。
(6)所属区位: 副都心或较好的城区位置。
4、低档物业(丙级写字楼)
(1)楼宇品质: 物业已使用的年限较长, 建筑物在某些方面不能满足
新的建筑条例或规范的要求; 建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧, 但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准: 外立面采用涂料; 无大堂; 公共部分的地面为普通地砖或水磨石; 卫生间采用普通国产洁具。
②配套设施: 无。
③设备标准: 分体空调; 无楼宇自控; 无安全报警; 无综合布线。
(2)规模: 无限制。
(3)客户进驻: 客户基本是小型私企, 从事简单的销售业务。
(4)物业服务: 可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
(5)交通便利: 有交通线路到达。
(6)所属区位: 一般城区位置。
”5A”是从硬件配置角度评定
狭义”5A”
Office automatic system
办公化系统( OA)
主要包括: 卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等;
设施标准:
以物业管理, 公用信息服务, 智能卡管理, 商场管理为主的应用软件系统。
Building automatic system
楼宇设备自动化系统( BA)
主要包括: 车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、楼宇自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等; 以状态监视为主, 控制启停为辅。
设施标准:
1.空调自控系统
2.供排水自控系统
3.变配电监视系统
4.电梯监视系统
Communication automatic system
通讯自动化系统( CA)
主要包括: 光缆接入、电话线、移动电话网络等、路由器等配置、无线对讲系统等;
设施标准:
1.综合布线系统: 综合布线支持电话系统和计算机网络系统, 是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板, 地面线槽, 网络地板。设