城市综合体的开发思路浅析
——以杭州创新创业新天地城市综合体开发为例
作者单位：
杭州市工业资产经营投资集团有限公司郭东晓
杭州新天地集团有限公司侯显夫
忽如一夜春风来，被业内人士称为HOPSCA或者City Mall的城市综合体，已经成为了房地产行业最潮的术语之一。“有城市的地方就有城市综合体”、“城市之间的竞争归根到底是城市综合体的竞争”，不少城市将城市综合体作为提升城市核心竞争力、提升城市对外吸引力的重要抓手。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并且各部分功能有机集成、相互融合的大型建筑群，简言之，城市综合体是“衣食住行、吃喝玩乐洗洗睡”等功能的集合体。据不完全统计，近年来我国有超过60个城市已建成或正在建设城市综合体项目，其中仅仅在杭州市，在长期规划中就准备建100个城市综合体。
尽管在规划建设城市综合体之前需要考虑市场需求、区位特点、交通规划以及经济效益等综合因素，我们这里重在讨论在城市综合体选址、建设规模等大前提确定的情况下，在实际的规划建设过程中目前存在着“重规划轻策划、重单体轻整体、重商业轻环境、重人工轻自然”等“四重四轻”的现象，这种建设理念的存在已经或即将造成开发以后物业闲置、整体景观不佳、商业气氛不浓等未能达到预期开发目标的恶果：
一、重规划轻策划
通过整体规划可以使城市能够有序发展，充分减少城市的脏乱差、功能无序的现状，因此，重视规划这比以前城建时不做规划、甚至不重视规划无疑是一种巨大的进步。但是在城市综合体开发过程中，如果商业规划不与商业策划（包括业态类型、功能定位等因素）有效结合，不充分调研当地的物业需求、市民消费结构、消费能力等市场有效需求，单纯为了规划而规划，这样一厢情愿建造而成的综合体尽管可能美轮美奂，但是最终可能造成无人问津、人气不足、开发商破产倒闭的厄运，造成社会资源的极大浪费；
二、重单体轻整体
不少开发主体很重视单体的外形设计，设置不惜巨资邀请国外大师进行设计，但是不重视甚至忽视与周边整体环境包括建筑风格、天际线、交通流线、整
体建筑色彩等的协调匹配，尽管单体形象美观大方，但是整体效果却不协调、不匹配，这同样会对城市综合体整体功能产生负面影响；
三、重商业轻环境
诚然，城市综合体的成功离不开营造成功的商业环境，以烘托商业气氛，吸引人气，但是，对整体环境包括绿化、景观、小品等提升形象的公共环境以及地块环境却重视不够、研究不足，由此造成整体环境欠佳、影响了客户的购物消费体验、吸引不了顾客，最终影响了商业环境的有效形成，降低项目的经济效益；
四、重人工轻自然
当今国内的设计界存在着一种“过度设计”的倾向，在建设过程中，不少设计师过分注重设计一些例如人工音乐喷泉、下沉式广场、大面积水泥混凝土广场等无生命力、影响生态的人工建筑与人工景观，不重视充分利用地形地貌、当地自然资源例如河道、绿化、原有建筑因地制宜营造一些自然生态环境，搞得大部分建筑千篇一律、千城一面，失去了特色。
针对以上“四重四轻”现象，为了避免建成以后造成物业闲置、无法达成预期开发效果，城市综合体开发需要向“商业策划与商业规划结合”、“商业规划与设计结合”、“商业与环境结合”、“人工与自然结合”四个结合转变：
一、商业策划与商业规划结合
城市综合体与住宅、纯粹商业大楼不同，具有建筑体量大、物业类型多、建设周期长、对提升城市形象与竞争力作用巨大等特点，为了达成项目的经济效益、社会效益与生态效益三者的共赢，综合体开发应遵循“两个结合”的设计思路即“商业策划与商业规划结合、商业规划与单体建筑设计结合”以及“先策划后规划、先规划后设计”，避免单纯为了规划而规划、单纯追求单体建筑设计不顾经济效益、商业策划、整体规划的弊端：
商业规划，是综合体内商业商务系统的发展目标和实现方式包括空间与平面的整体部署过程。规划经政府相关部门审批后，是进行商业开发、建设的法律依据。规划要求从系统的全局和整体出发，着眼于规划对象的综合整体优化，从发展和立体的视角来考虑和处理问题；
商业策划，是依托创造性思维，确定包括酒店、商务办公、餐饮、休闲娱乐、购物等各类业态类型与结构，实现各类业态的优化组合与科学搭配，从而达到项目整体收益与土地价值最大化。
商业策划与商业规划必须有机结合，策划为规划方向提供依据，规划设计的硬性指标要求也为商业策划提供限制性条件，只有符合市场定位、项目定位与开发目标的规划才是好的规划。
新天地综合体的建设过程充分体现了“策划与规划结合”、“先策划后规划”的设计思路。新天地于2008年4月份邀请戴德梁行进行项目发展策略研究，确定了新天地综合体的开发目标、整体定位、业态结构与类型、业态分布以及开发
策略与开发时序；以此为前提，进行了项目的整体商业规划包括建设指标、规划红线、公建项目以及景观绿化等进行优化与调整，并确定了划分19个地块进行开发，充分体现策划与规划的互动融合；
二、规划与设计结合
如前所述，城市综合体是由各类单体建筑（包括酒店、购物中心、办公楼、步行街有时还包括住宅等）、绿化、道路、景观等共同组成的集商业商务于一体的综合物理空间，商业规划是从整体出发，通过城市空间的分析与设计，协调各区域空间的相互关系；而建筑设计则从局部出发，解决单体建筑立面、外观、建筑限高、建筑层数以及内部设计等问题。因此，两者必须有机结合，一方面，商业规划是基础与前提，任何单体建筑必须服从于整体规划，以达到整体最优；另一方面，建筑设计是商业规划的延续与深化，单体建筑设计的美观、协调直接关系到商业规划目标的达成。
新天地城市综合体在城市设计方案的基础上，进行了系统的商业策划，又用商业策划调整与优化商业规划；为了落实商业规划，又全面导入整体概念设计对商业规划进行深化与优化。经过确定的商业规划是建筑设计的依据，在此基础上着手工业遗存核心区、商住地块、桥梁、景观水系等单项建筑设计，充分体现了“商业规划与建筑设计结合”的原则。
总之，新天地城市综合体的建设过程，完全遵循了现代城市综合体的开发规律，充分体现了“商业策划与商业规划”、“商业规划与建筑设计”的有机结合以及“先策划后规划、先规划后设计”的开发思路，努力实现企业效益、社会效益以及生态效益的共赢。
三、商业与环境、人工与自然结合
城市综合体的确需要企业效益与投资回报，但是还需要统筹考虑商业设施与整体环境的互动，以优美环境来吸引人气、提升商业价值；优美的商业环境是社会环境、人文环境、经济环境和生态环境的综合体现，现代商业环境主张以“人”为中心，需要将商业与环境有机结合，既要满足人们的物质要求，还要满足人们的精神需求。商业物业是人居环境中将物质文明和精神文明有机结合的载体，商业本身是人居环境非常关键的构成要素，没有基本商业的支持，人们的生活质量就将会下降。但是，不恰当的商业开发同样会损害我们的生活质量，人居环境中的商业，最终都要以促进人的全面发展为目的，其出发点和落脚点是努力提高物质生活和精神生活水平。
国内外几乎所有成功的城市综合体无不重视营造优美的、人性化、自然生态的整体环境，重视“商业与环境、人工与自然”的有机结合：例如日本的六本木，集中了各种方式的都市绿化和有利的地理位置，种植了68000棵树，建筑物内和楼顶设计了多处花园，集商业、娱乐设施于一身。在45米高的建筑物上方、建成了1300平米的空中花园（Roof Garden），被四季花木包围着的水田、菜园，果实累累，充分展示着农村风情的空间和风景；为了营造自然的生态环境，2007年特地从茨城县友部町宍戸运来泥鳅、青蛙，放入水田，并放养成功，由此做成了模拟的小自然环境。商业与环境和谐互动，人们可以轻松愉悦的心态在人性化
的商业环境中娱乐、休闲、购物，使这里成了令游人留恋往返的购物天堂。
上海的石库门建筑——上海新天地位于上海市卢湾区，居淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，处于“市中心的中心”，占地约3万平方米，建筑面积约6万平方米。1990年代末，上海市经济起飞，多个旧社区都被迁拆重建，重建上海新天地所在社区时，设计师将这种富有上海建筑特色的元素基本上予以保留，另一方面融入新的建筑主题意念。经过精心的装潢﹑设计和社区整体规划下，小至树木高低﹑大至商铺排列和独特设计，凝造了一种极高雅的格调，吸引了从明星﹑艺术家到企业家来此开设精品店﹑高档饮食餐厅、休闲场所等。
上海新天地在营造商业环境的同时，也注重营造优美的生态环境，上海新天地旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖，绿地占地四万四千平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。园内种植高大乔木，兴建低坡景观，提供休憩空间。园中心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地一万二千平方米。湖的中央建有大型喷泉，湖泊东西两端点缀着两个小岛，名为“玉兰岛”和“合欢岛”。人工湖四周绿地高低起伏，栽种了各种乔木和灌木。绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出了一条优美的曲线，与湖西「新天地广场」的石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特的新景观。
但是在营造环境时，现在不少建筑师将环境理解成了人工环境，毫无创意的音乐喷泉、广场充斥了每一个综合体，这种人工环境夏天太热、冬天太冷，建筑成本高、维护成本高，又容易形成夏天的热岛效应；而对种植树木、苗木、花草等营造自然环境反而有意无意被忽视了，注重人工、注重现代似乎成了现代建筑包括城市综合体建设的通病；因此应该多借鉴学习国外强调营造自然生态环境的设计理念，多种植各类本地灌木、乔木以及适当种植果树，以改善小气候、降低碳的排放、提高生态多样化；尽量避免建造成本与运维成本高、不自然、不环保的喷泉与广场等人工景观，这些理念应该成为今后综合体景观设计的方向，以倡导和谐自然的生活工作方式。
新天地城市综合体充分遵循生态、绿色、环保的现代城市设计理念，在整体生态景观的营造上，充分利用了原有的水系、树木绿化，在滨水回廊的两侧，进行缓坡处理，种植亲水性的高大树木、灌木、花卉，适当种植点果树，一方面可以形成树木葱茏、鲜花盛开、彩蝶纷飞的意境；另一方面还在河水中种植些睡莲、荷花、水生美人蕉、水葱、欠实、萍蓬草等当地水生植物，与缓坡上的植物结合可以有效净化水质、保护生态；在综合体绿化植物的选择上，均选择利于生长的当地植被，形成乔木、灌木、花卉、草坪相间多层次丰富的绿化结构，以有效降低综合体的热岛效应、水体污染、噪音污染等，营造良好的生态环境，成为闹中取静、融情于景，融景于商的生态型的新型城市综合体。
为了有效降低城市综合体的开发风险、缩短开发周期、降低开发成本，整合各类专业开发公司的资源，城市综合体还需要考虑自行开发与合作开发的有机结合：
四、自行开发与合作开发结合
充分降低市场风险
为了确保如期达到开发目标，利用社会分工充分整合资源、集聚要素，新天地综合体采用自行开发与合作开发相结合的开发模式：
（一）自行开发
自行开发的主要目的是达到“启动项目、集聚人气、提升形象、体现特色”的要求，通过自行开发提升项目形象和土地价值。自行开发的范围包括公建基础
设施建设、工业遗存核心区及部分滚动开发项目。
新天地城市综合体总投资超过100亿元，建设期加上商业培养期超过10年，也就是说，本项目商业地产开发的性质决定了投资巨大、回收期长等特点，如果全部自行开发，显然资金无法平衡，因此，对一些专业物业不能仅仅着眼于自行开发这种方式，还需要引进合适的战略合作伙伴进行合作开发。
（二）合作开发
作为业态类型复杂、开发体量巨大的新天地城市综合体，开发商不可能面面俱到地掌握所有物业（例如星级酒店、百货大楼、购物中心等）的开发运管规律，为了有效达成开发目标，实现国有资产的保值增值，根据整体商业策划与商业规划的要求，选择一些业界著名、经验丰富的专业厂商合作开发就成了必然选择，否则盲目地自行开发只会造成物业闲置与浪费。
合作开发本着“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念，重点引进符合业态定位、实力雄厚、经验丰富的行业领军企业，实际上这是个招商选资的过程。合作开发的范围包括大型超市、星级酒店、百货大楼等专业性强的物业。
总之，自行开发与合作开发这两种方式是互为补充、相辅相成的。一方面自行开发是前提与基础，通过公建项目、工业遗存核心区以及部分公寓的开发，既可以有效地提升项目形象、促进合作开发；同时也可以体现开发商的意志、达成开发目标；另一方面合作开发可以充分利用专业公司的资金、人才团队以及成功的开发运管经验，确保特殊物业的成功开发。
合作开发具体采用三种方式：一是通过不同地块项目公司股权转让的方式实现地块招商；二是根据国有产权转让的规定，转让以评估后公开挂牌竞价的方式进行；三是合作者应服从综合体各地块的开发导则，包括统一规划、设计、业态、开发进度等规定。
综上所述，城市综合体开发是个复杂的系统工程，她不仅仅是简单地提供人们工作、生活的栖息环境，而应该成为提升城市环境、打造城市竞争力的一种重要手段，是引领城市健康生活方式的重要载体；综合体的建设不仅仅是要关注商业环境，同时还应该因地制宜营造良好的生态环境，做到建筑与青山绿水自然融合、尊重自然生态、延续地区文脉，使建筑与青山相映、城市与山水共辉。城市综合体开发还应该研究各种开发因素，“注重四个结合”，使建成的综合体成为传世之作、经得起时间与历史的考验。
城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26
一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休
闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比
六安市城市综合体项目策划书 关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。 在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。 关于项目土地 : “城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一： 第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。 第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。 第三，位于新开发区。
项目前期规划最核心的工作是项目土地. 项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读. 对项目具体土地解读分为： 1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？ 2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等； 3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 4、项目可利用资源，如：河流，公园等； 5、项目规划条件：容积率、限高等； 6、项目区域规划与城市总体规划等。 关于城市综合体开发的理念: 城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
广场项目建议书 广场项目建议书 项目研读 xx广场项目是一个占地面积50余亩的围合式商业空间： 中间以3000平方米的广场为核心，四周围合高度 二、三层楼商铺。总商业面积约为14000平方米。 我们对项目的初步判断： 一、商业氛围正在形成。 项目位于xx商业中心边缘，闹中取静。当地最繁华的商业街xx 中路近在咫尺。大型商场“八佰伴”和正在招商的“第3大道”紧邻项目。项目区块与xx中路商业街形成了xx的核心商圈。两者对比，一个是新兴的现代化商业综合体，一个是传统的商业街。 二、建筑形态独具风格。 项目建筑形态呈欧陆风格，具有独特的异国情调和高端品位。这在xx是唯一的。这样的建筑形态虽在艺术审美上具备看点，却不太符合现代商业建筑通透敞亮的要求，尤其是具有商品展示作用的要求。因此，它具有“双刃剑”的效果。 项目思路 根据项目外在基础条件，我们对项目打造的基本思路是： 依托本项目住宅群（近1000户）和规划待建的一幢公寓式酒店、一幢写字楼，借助“八佰伴”、“第3大道”大型商场的集聚效应，打造一个体现历史文化风貌、中西融合的中心城镇旅游购物景点，辐射整个xx市区的唯一的，集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于
一体的，能满足消费者物质与精神需求的，独具个性的高端（相对xx 地区）商务空间。 一、主题概念 绿城商务休闲购物广场——欧陆风情，时尚空间。（暂定） 二、业态定位 主打女性时尚消费品，辅以美食、咖啡、娱乐、休闲、文化等业态。 三、商业模式 “商铺+会所”，即一层为体验式商铺， 二、三层为不同主题的商务会所。 四、消费对象 以白领女性为消费主体。 五、时空延伸 户外： 利用广场打造露天商业空间，设置露天休闲吧； 利用商务会所的功能，发挥“夜间经济”效应。 招商理念 一、品牌与品质。 产品品牌与建筑品质相对称。以国内一线品牌为主打。 二、体验与休闲。 突显体验式消费与休闲购物、定制服务现代消费理念。 三、差别与错位。 项目应与周边八佰伴、第3大道等大型百货商业形态形成错位经营，确立项目唯一性的特色。
理论探讨 随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 （一）城市综合体的起源：建筑综合群 从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 （二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体 １８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。 城市开始出现功能分区的综合体： （１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。 （２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 （三）二战结束后城市综合体的缓慢发展 １９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ Ｇａｌｌｅｒｉａ Ｈｕｓｔｏｎ）。 然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。 另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 （四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今 ７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。 城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］： （１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 （２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 （３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。 （４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。 然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 （一）中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 ２０１１． ０１２４１
全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大中小】保护视力色： 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 （一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 （二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北
及时沟通_杭州复地复城国际城市综合体项目广告表现 沟通营销推广方案 发展商：浙江复地提案：及时沟通 复地·复城国际广告表现沟通 （第五稿） 今天的议题： LOGO调性过程稿； 复城国际传播语； 复城国际LOGO； 各阶段推广调性； 开盘前重要节点： 20091>.12.28 04.03 04.18 售楼处开放 VIP客户预约 开盘 09.11 09.12 2010.1月 2月 3月 4月 5月 营销节点 推广轴线 集团形象
综合体形象 公寓开盘 10.02.14 春节 第1步 第2步 第3步 前 期 准 备 售楼处开放阶段工作计划表LOGO过程稿： LOGO过程 在上海复城国际的基础上进行延伸中文字体的不同表现方式 图形为主的LOGO表现方式 LOGO过程 英文字体的表现方式 调性过程稿1： 基于富阳市场的做法 综合体调性 综合体调性 综合体调性 综合体调性 综合体调性 住宅调性 住宅调性 住宅调性
住宅调性 住宅调性 调性过程稿2： 基于富阳市场的做法 系列报纸一 系列报纸二 系列报纸三 调性过程稿2： 基于综合体的做法 综合体调性 综合体调性 综合体调性 综合体调性 住宅调性 回顾之前的表现，更多看重了对于富阳当地人的接受度，而忽视了本案的独特优势。 回到项目本身，着眼于复地来自上海、香港上市的背景，以及本案作为城市综合体的特点。 回归到项目之后，我们的表现是这样的： 前系列回顾： 复地·复城国际对于富阳城市而言，其意义更像是 “富阳的城市名片” 因为复城国际，富阳这座城市有了更为国际的表达 回归项目，我们看到 复地·复城国际，寓意着富阳未来 “城市名片”如何展现？ 复地与富阳的关系
生态城市商业综合体案例项目商业计划书 第一章项目要点 一、项目名称：永州市生态新城城市综合体项目 二、项目单位：永州市生态新城建设发展有限责任公司 三、项目总投资：15-25亿元 四、项目开发面积：578-1200亩 五、项目收益目标：50亿元-100亿元 六、合作方式：独资 第二章项目背景简介 建设生态新城，是永州市委、市政府应对金融危机，审时度势，抢抓机遇，贯彻落实国家促进中部地位崛起规划，加快推进零、冷两区一体化，提升中心城市对外形象和产业转移承载力与吸引力的重大战略举措。生态新城自2010年规划建设后，经过几年的开发建设，市政基础基本打牢，加快发展的平台初步形成。目前，新城建设仍处于启步阶段，加快新城产业培育和人气集聚显得尤为重要。城市综合体项目是一项城市公共服务设施建设项目，以打造地标性建筑、提升城市品位、带动区域繁荣为目标，集商业、娱乐、金融、居住等为一体，不仅是城市建设的新亮点，而且对集聚新城人气、增强新城吸引力具有重大的带动作用。为此，生态新城公司拟在生态新城与冷水滩结合部马路街曲河片或生态新城B-1号地规划建设一座城市综合体，以带动新城的加快发展。现特制作《永州市生态新城城市综合体项目商业计划书》，并向社会进行合作招商。 第三章：项目建设的可行性分析 1、是推进城市化进程建设，促进“三区一体化”发展的需要。在《永州市城市总体规划（2001-2020）》中，明确大力推进生态新城、冷水滩区、零陵区“三区一体化”，形成永州城市发展新格局。本项目位于生态新城与冷水滩区的交界处和生态新城重要地段，项目的建设对生态新城的建设，以及生态新城与冷水滩区的融会贯通具有重大促进意义，能够完善该区域的基础配套设套，加快联城融城步伐，将为做大做强永州中心城市打下坚实基础。
吉林华桥外国语学院本科毕业论文 （2010级）
万达商业综合体商业模式与核心竞争力的构建Wanda build commercial complex of the business model and core competitiveness
摘要 自2004年开始，我国商业地产的规模在不断发展壮大，逐渐形成了商业地产风起云涌格局。好的商业地产模式是企业生存的前提和基础，因此研究商业地产的模式对企业生存和发展来说具有重大的现实意义。 优秀的商业地产模式是企业的核心竞争力，房地产企业选择何种商业地产模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否可持续发展。在实践和时间的历程上，万达集团坚持不懈地追求“国际万达百年企业”的宗旨，探索、验证、积累、完善和创造了具有核心竞争力的商业地产模式，创立了以“万达广场”为代表的第三代商业地产的模式—城市综合体，为业界树立了商业地产整合经营的典型。 本文通过分析万达集团的背景、业务布局以及商业地产—城市综合体的模式，并就商业地产发展态势进行了SWOT分析理论分析万达城市综合体开发的优势和劣势，总结出万达集团城市综合体的模式、成功的要素，纳出万达集团城市综合体模式对企业发展战略的重要意义及对我国商业地产发展的启发意义。 关键词：万达集团；商业地产；城市综合体；模式
Abstract Since 2004, the scale of China's commercial real estate continues to grow, gradually formed a commercial real estate surging pattern. Good commercial real estate model is the premise and basis of survival, the study of the commercial real estate model has great practical significance for the survival and development of enterprises. Outstanding commercial real estate model is the core competitiveness of enterprises, real estate companies to choose which mode of commercial real estate type, determining its resilience to the economic cycle, determining its ability to sustainable development. In the course of practice and time, Wanda Group relentlessly pursue " international Wanda century enterprise " the purpose of exploration, validation, accumulation, improve and create a commercial real estate model with core competitiveness, the creation of a " Wanda Plaza " as the third generation model represents commercial real estate - the urban complex, the commercial real estate industry has set a typical integrated operations. This paper analyzes the background of the Wanda Group , layout, and commercial real estate business - urban complex models and commercial real estate development trend analysis conducted SWOT analysis theory Wanda Urban Complex Development strengths and weaknesses , summed up the city's comprehensive body of Wanda Group factor model, successful , satisfied the Wanda Group urban complex model of the importance of enterprise development strategies and instructive for our commercial real estate development. Keywords: Wanda Group；Commercial real estate；Urban complex；Model
城市综合体的概念及发展历程 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 1、城市综合体概念 城市综合体是从“城市性、开放性和集约性” 层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。 2、城市综合体发展历程 八十年前，19 栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6 平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC 都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20 世纪90 年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。 直到上世纪90 年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：
1. 雏形阶段（20世纪90年代初期） 中国城市综合体的出现始于上个世纪 90年代初期。在这个阶段，中国只有极个别几个 能称得上是城市综合体的项目。 在1990年开业的北京国贸中心与上海商城 （波特曼），可以 视作中国城市综合体的雏形。 尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来， 尤其是北京、上海等高速发展 的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。 雏形阶段城市综合体特点： 地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多 以城市核心区域为主。 规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于 10-20万平方米之间。 2. 早期开发阶段 （21世纪初） 伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张， 城市的承载能力亟待提高， 城市化发展必须走集约型发展之路； 与此同时，随着城市居民生 活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合 商务成本，也更青睐于集办公、 餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土 地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、 舒适的高品质生活的迫切需求， 激发了城市综合体 的早期开发。21世圮初 2008年始 数呈帥 刼樟增加创数I 力 突中布一线城市 大规榄汗笈 护秋剖二三御宙市 规楼墙大 一线城市城市化迥帥政府I 日城改造：車亡 快 雜宗合休盂求囂加 开发畜主动岀击 政府敢"目标 城市&屣新动卅 経城市综台体观橫增 大、数呈喑參 上海恒瑾广肠 」腺千複乐方广场 二和副中 万b 场 二三线城市収 斷 区综台体騎 华润万象城 中a 憶城 20阻纪9D 年代 数量极少 现接10-20 h 仅在北京、上海 际上誨中心人口 激增、L 地泡和 工戸国辽屮」 上甄商城
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
城市综合体设计策划书
姓名：班级：学号：日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析
（五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念 策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪
漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图） 核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场 说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，
一、城市综合体的概念及发展历程 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 1、城市综合体概念 城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。 2、城市综合体发展历程 八十年前，19栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC，都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20世纪90年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。 直到上世纪90年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：
1. 雏形阶段（20世纪90年代初期） 中国城市综合体的出现始于上个世纪90年代初期。在这个阶段，中国只有极个别几个能称得上是城市综合体的项目。在1990年开业的北京国贸中心与上海商城（波特曼），可以视作中国城市综合体的雏形。 尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来，尤其是北京、上海等高速发展的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。 雏形阶段城市综合体特点： 地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多 以城市核心区域为主。 规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于10-20万平方米之间。 2. 早期开发阶段（21世纪初） 伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张，城市的承载能力亟待提高，城市化发展必须走集约型发展之路；与此同时，随着城市居民生活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合商务成本，也更青睐于集办公、餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、舒适的高品质生活的迫切需求，激发了城市综合体的早期开发。