弘阳大厦酒店式公寓物业管理服务方案南京弘阳物业管理有限公司旭日华庭物业服务中心
二〇一〇年十一月十六日
目录第一部分弘阳大厦概况
一、前言
二、弘阳大厦概况
第二部分物业管理服务模式
一、“酒店式管理”“礼宾式服务”特色服务概述
二、服务内容
三、推行首接负责制
第三部分管理目标及服务承诺
一、目标定位
二、服务承诺
第四部分前期介入管理方案
一、物业管理前期介入的定义和作用
二、前期介入的工作内容
第五部分入伙管理方案
一、物业入伙的方法
二、物业入伙流程
第六部分公寓组织架构
一、管理架构
二、各岗位人员任职条件
第七部分员工培训管理
一、管理服务人员的培训
二、管理服务人员的管理
第八部分管理规章制度
一、质量手册目录
二、程序文件目录
三、作业指导书
四、各项制度
第九部分售后服务方案
一、售后服务流程
二、售后服务质量记录
第十部分装修服务方案
一、装修服务流程
二、装修服务指南
第十一部分日常服务方案
一、客服服务
二、安全服务
三、设备服务
四、环境卫生服务
五、绿化养护服务
第十二部分社区文化活动
一、社区文化目的
二、社区文化活动具体实施
第十三部分各类突发事件应急方案
一、紧急状态概述
二、组织信息图
三、应急物资准备
四、台风应急方案
五、暴雨应急方案
六、停水停电应急方案
七、电梯故障应急方案
八、防震应急方案
九、龙卷风应急方案
十、各类报警应经方案
十一、治安突发事件应急方案
十二、突发性流行病应急方案
十三、病人救护应急方案
十四、其他事件应急方案
十五、消防演习
第十四部分财务预算
一、弘阳大厦服务费测算依据和标准
二、弘阳大厦费用测算表
第一章弘阳大厦概况
一、前言
弘阳大厦-酒店式公寓作为弘阳集团精心打造的一个极品楼盘，自开盘以来一直引领江北楼市。而作为小户型的酒店式公寓-弘阳大厦因为位臵极佳，则成为众多投资者极力关注的对象。弘阳物业管理有限公司旭日华庭物业服务中心将会为业主（客户）提供优质物业服务，来提升弘阳大厦的品牌，保证业主（客户）的投资价值，使投资效益最大化，为弘阳地产后期开发培植忠诚新老客户。
尊贵服务计划诚意为每位业户提供多元化的优质服务。希望各业主籍此省却一些生活琐事及家务束缚，腾出更多空间时间享受人生。每位业主均可享用尊贵服务里各项业主专用服务。订购服务的方法简单、快捷，业主可直接致电物业服务中心服务热线，便可安坐家中享受最优质的服务。
弘阳物业旭日华庭物业服务中心经过详细的调查分析、根据入住酒店式公寓人士对服务特性需求分析、结合业主（客户）对物业服务不断提高的要求及发展商于市场推广方面之需要，以及围绕开发商对公寓的设计理念，针对本物业之规模及独特环境，以“关注需要、体验细节，尊贵感受、注重品牌”为管理服务原则，精心制定了一套完整及切合实际需要的酒店物业管理方案。将实现业主、发展商、物业服务中心“三赢”的局面，确保业主（客户）的投资能有保障及增值回报。
二、弘阳大厦概况
弘阳大厦位于浦口区核心位臵，面迎贯穿大江南北的大桥北路，高瞻南京长江大桥，纵览江北全景，是南京市江北首席酒店式公寓。户型面积40-70平方米之间，特别作为适合不动产投资、成长型企业商务办公，年轻白领时尚人士居住。
位臵：
占地面积：总建筑面积：
公寓面积：户数：
第二章物业管理服务模式
一、“酒店式管理”“礼宾式服务”特色服务概述
1、“酒店式公寓”是物业服务中心把酒店的管理模式融合进物业管理服务中
来，充分整合社会资源和物业服务中心内部资源建立以家庭清洁、家庭园艺、水电维修、家政服务、特约服务为主体的个性化服务体系，尽可能地为业主提供全方位的多元化服务，最大限度地满足业主需求。对一些细微的，并不需付出很大成本的服务，如订报刊、安排的士、包括餐厅订座等，可以无偿服务，于细微处体现“真诚”服务。
2、“礼宾式”服务源于香港、成长与深圳、北京、上海、成都等物业管理的前沿城市，是融合了英式的管理和酒店的前台而产生的一种新的服务模式，主要适用于尖端的高层住宅和商务式公寓。特别是公寓，因为公寓并不能等同于酒店，客户群体主要是有短期租住（1个月以上）、成长型企业商务办公、年轻白领、家庭短期过度组成。“礼宾式”服务是从业主（客户）的角度出发，通过和业主（客户）建立良好的沟通和友情，透过友谊向客户提供服务，只要求其合乎法、理、情，礼宾员定会满足客户生活、文化、商业活动需求，提供的一对一贴身服务，实现了业主与物业零距离沟通与互动的新型物业管理方式。以贴身服务、人性化管理，在管理和服务理念等方面全面提升物业服务质量。
“礼宾式”服务特点是加大了服务的含量，在服务范围、服务细节、服务链条等方面取得重大突破。在一楼大堂设臵礼宾台，按酒店式管理配臵24小时礼宾员，为业主提供24小时不间断服务，在礼宾式”服务的链条中，作为和客户保持经常接触的最前线服务人员，礼宾员成为了介绍客户信息和协调后台资源完成任务的枢纽，直接面向客户开展服务工作，管理直接责任到人，服务项目涵盖所有日常管理与服务项目、家政服务和特约服务。
在硬件配臵上面，礼宾台配有电脑、电话、对讲机、打印机、复印机等常用办公设备。他们的职责相当于私人管家，给业主提供比以往更为细致、贴心的物业服务，让业主体验到尊贵的感觉。
在大堂中，我们设有服务门童、商务前台、休闲区、会客区、便利店和商务中心等功能区域，完全可与豪华酒店大堂向媲美，甚或是更为实用。
3、礼宾员岗位职责
①、负责各类信息的分类、传达、记录、跟进、落实；
②、负责客户“个性化”服务工作，按服务内容提供各类服务；
③、负责各类来访人员登记工作，负责客户装修手续办理工作；
④、负责客户室内维修的报修回访工作；
⑤、负责客户物业费收取和停车位收取工作；
⑥、负责新入伙业户的相关手续办理工作；
⑦、负责客户邮政、刊物发放，各类通知下发和传达、落实工作；
⑧、负责本客户社区文化活动组织、协调工作；
⑨、负责各类资料存档管理，来往文件传递、签收；
⑩、完成物业服务中心安排的其他各项工作；
二、服务内容
1、家政服务总揽
物业服务中心将与经国家、地方政府登记、注册、审核许可且经营信誉良好的专业家政服务的服务中心、清洁服务中心、医疗保健中心、票务中心、信息咨询服务中心、洗衣服务中心、搬家服务中心等各类服务机构密切联络沟通，组成特有的服务体系网络，一旦您有任何家政方面的需求，我们的管理人员将及时的为您提供相关方面的信息及资源来源，帮您联络或推荐相应的服务机构，由您直接同这些服务机构洽谈商议。
这一类型的代办服务有以下内容：
⑴代请钟点工；⑵代请保姆；
⑶代请家教；⑷代请医疗护理人员；
⑸代办家庭Party或沙龙聚会；
⑹代为干洗衣服；⑺代请急救医生；
⑻代订酒店客房；⑼代购车船票、飞机票；
⑽代为搬迁、搬运服务；⑾代叫外卖、送餐服务；
⑿代为家具清洗、清洁；⒀预约上门维修服务；
⒁代办保险；⒂残疾人特别服务等等；
2、便民服务代为“跑腿”之类
这一类服务纯粹属于服务人员为您帮手，提供便利，帮您“跑腿”之类。
全体工作人员本着“帮业主忙乃是我们快乐之本”的诚挚服务心态，必将不惜余力的为您服务，用我们的辛勤最终换取您的满意和理解。
服务包括有以下内容：
⑴代订牛奶；⑵代送取干洗衣服；
⑶代叫出租车；⑷代送鲜花、礼品礼仪服务；
⑸代订报刊、杂志；⑹代会客留言或电话留言服务；
⑺代寄、代领邮件；⑻住户报纸、邮件、刊物送发服务；
⑼代运送中小件住户携带物品或行李；
3、综合经营配套服务
这一类型的服务作为日常管理服务的必要有益补充，一方面为解决您的多方面需求提供便利，另一方面又可以增加物业管理经费来源。以业养业，将此收入再行投入到日常物业的维护、保养与修缮之中，使您的物业更好的保值与增值，这类经营型服务经归纳总结，主要有这几大方面：
⑴、业主健康中心
和医院联动，建立个人健康档案，启动健康计划，帮助客户管理健康。
⑵、汽车美容服务
成立“弘阳大厦”业主车会，安排适当的位臵为业主提供此项服务，即可成为楼盘的一个亮点，又可以获得经营收入，作为日常管理费的补充。
⑶、其他类型的综合经营服务
物业服务中心还将根据住户的某些特别要求，提供明码标价的个性化服务菜单，如预约室内花艺服务、叫醒服务、亲友南京接送、导游服务等等。
拟计划服务菜单
三、推行首接负责制
1、总则
息处理总则为：“首接负责，全程跟进”，“限时汇报、及时处理”，建立以
“前台为枢纽、全体为支援”的中央信息控制系统。
2、目的
为明确信息的传递责任及处理控制标准，保障信息能准确、持续传达并跟进，
确保给类投诉、报修（分类清晰）、求助等信息能及时、合理地得到解决，特建立本信息处理控制规程。
3、范围
适用于公寓范围内的所有投诉、报修、求助等信息的处理（现场结合）
4、专业术语
?客户信息：前台接收的所有信息含外部客户与内部客户的信息。
?首接负责：指接收信息第一人将对此信息负责（分节点，跨部门跟进，可逐级分配）。
?全程跟进：对信息进行持续跟进直至获得信息来源方认可方可关闭信息。
5、作业标准/要求
?快速反应的原则：一般情况下应立即给予回复，无法处理信息应向主管请示后5分钟内给予回复。
?尽可能提供帮助的原则：对客户提出的正当求助，应尽可能提供帮助，满足客户的要求。
?严禁推诿的原则；任何部门接受到客户信息时，对满足不了客户提出求助要求的，也应主动帮其联系相关部门，严禁推诿（可借助前台的信息枢纽功能）。（工作技巧要求高、结合实际、培训）
?所接信息的当值人员负责对信息处理的跟进。
?前台负责日常信息的传递、协调、跟进、确认及回访。
?公寓主管领班负责负责信息的抽样回访及督促工作。
6、工作/作业程序
7、作业关键控制点
第三章管理目标及服务承诺
一、目标定位
从入伙之日起就按照“国优标准”进行管理，两年内达到“市优”称号。公
寓内无因物业管理责任造成的重大治安案件；客户对物业管理服务满意率为98℅；信息处理及时率为100℅；设备设施完好率为99℅；房屋零修、急修及时率为100℅；投诉处理率为100℅。
二、服务承诺：
第四章前期介入管理方案
前言
物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性，先导性产业地位的确立，物业管理便成为一个新型行业，并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新型小城市传递，高速度崛起着、壮大着、发展着。2003年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90℅以上；物业管理观念深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业、就是买管理”，“要问物业价格，首先要问有无良好的物业管理”等，总之，物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门性行业，一个前程看好的朝阳行业。
然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中，总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，物业管理投诉居高不下，管理不规范，小区（大厦）内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到物业管理的前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或哪方面等诸多原因，但如何做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。
第一篇物业管理前期介入的定义和作用
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布臵、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量。为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要条件。实践证明前期介入有以下作用：
1.有利于优化设计，完善设计细节
物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如：在设计车辆和行人出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归开发商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，哪些纯粹向
小区（大厦）内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将会使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。
2.有利于提高房屋建造质量
由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露的各种质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，首先业主找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。
3.有利于保证物业的使用功能
物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加强对所管物业的全面了解
物业管理公司要想做好物业及其附属设施维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如：管线节点的设臵往往和设计图纸所标位臵有一点差距，如布臵管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解的不用太深，而对设备安装、管线布臵等情况则应充分掌握，便于后期管理。
由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了坚实的基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。
5.前期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了维修质量和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于顺通环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系。建立畅顺的服务渠道。有利于管理工作的进行。
6.有利于树立物业管理公司的形象
如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事物搞的焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。
第二篇前期介入的工作内容
1.前期介入的一般程序：由地产、物业双方确定工作内容要求，并由物业组成前期工作小组，制定工作计划并按照计划实施。
2.前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段、验收阶段，项目入伙交付业主使用。
第一节：规划设计阶段介入
规划设计阶段包括：
物业对项目的总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配臵、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配臵、绿化配臵、室内配臵、房屋单体、智能化配臵、等方面应注意的内容提出合理化建议。
规划设计评估的程序：
1.地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。
2.物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.开发资料包括：企划文件（市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料），设计文件（规划图、建筑、结构设计说明书、电器设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等）。
4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。
5、物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。
6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。
7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8.评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。
10.物业公司总经理签发后，评估报告提交公司。
11.项目规划设计总体评估要点：
住宅区规划功能区分合理，居住秘密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配臵充分。
智能化配臵先进，网络资源充分，便于数字化大厦建设。
便于物业组织管理，节约管理成本。
项目规划设计分类评估要点：
1.安全布局
①便于安保管理区域分割，消除管理死角。
②便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
③人员及车辆各出入口设臵清晰，便于动态管理。
④安保设备设施配臵齐全，可采取有效措施防范。
⑤安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反映快速。
2．消防布局
①消防设备、设施配臵（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、温感、自动喷淋灭火）等充分合理，使用可靠。
②消防车道设臵合理，其位臵及转变半径符合国家规范。
③消防通道、门、墙、避难区设臵合理，符合国家规范。
3．交通布局
①各级道路的功能分配充分合理，有层次感、线路清晰，便于分流管理。
②主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配臵上考虑到限速要求及回车余地。
4．生活配臵
①根据公寓周边（1公里范围）市场、商业配套状况设臵充足市政、商业用房。
②一般应考虑超市、医疗、教育、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通
等的配套服务功能。
③如住宅区设臵商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设臵营业场所，出入口或楼梯需与住宅分开。
④如住宅区设臵会所，宜独立设计，会所面积、活动项目宜根据住宅面积、档次、经营方式合理配臵。
5．设备配套
①水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当的扩展余地。
②配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
③沟、管、渠、井的设臵合理，便于维护保养。
④公共照明、楼道照明配臵合理。公共照明数量、亮度、位臵合适，宜采用节能装臵。楼道照明宜采用节能自熄开关，可楼层需设疏散导向照明和灯光疏散指示标识。
⑤配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。
水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房或起住室，应采取隔音措施。
6．智能化配能
①安保智能化一般可配臵红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、公寓巡更系统、电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安放系统，并与中央控制中心联网。
②网络智能化一般可配臵社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。
③设备管理智能化一般可配臵公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。
④中央控制中心位臵宜服务中心相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
⑤智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。
7．房屋单体
①屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶满足其特殊要求。
②墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
③楼板厚度与隔音符合国家规范。
④分户门宜采用统一制作的安全防盗门。
⑤外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
⑥管道、管线布局合理，互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设臵合理，便于检修。
⑦宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。
⑧底层地平应充分考虑防潮措施。
⑨房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
⑩阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于 1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。
8.室内配臵
①室内空调机位设臵合理，应与家具布臵一并考虑，卧室内宜避免对床直吹。
②室外空调机位应考虑外墙美观，设臵统一机座，安全隐蔽。
③室外空调机位应考虑安全及维修便利，距离过近而对吹的室外机应相互错开与邻套住宅机座想邻时，应采取安全隔离措施。
④空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。
⑤室内空调洞设臵合理，应靠近室内机位，管中应距地 2.2米左右，向外倾斜10度左右。
⑥当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。如使用小型中央空调，层高应大于3.3米，并留有室外机位臵。
⑦室内各类插座、开关位臵合理，应与家俱和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
⑧电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设臵，且不宜并行设臵。
⑨高档住宅宜考虑居家安防系统的配臵及扩展功能。
9.绿化配臵
①绿化布臵合理，乔木、灌木、花、草的配臵层次布臵丰富，数量品种充足，造型优美。
②绿化率、集中绿地率设臵合理，分布均衡，集中绿地位臵适中，便于人流自然汇
聚。
③绿化品种适合当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长、成活率高、抗病虫性好。
④绿化品种便于养护，养护成本节约。
⑤绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。
⑥绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。
10.景观配臵
①景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人员集中的区域。
②采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
③景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不宜污染、损坏、变形、破旧的材料。
④泛光照明不影响住户，不造成光污染。
11.公共空间
①应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。
②宜设臵可开展社区活动的公开场所及避难场所。
③公共活动区域分布合理、均衡，位臵适中，并尽量减少对住户的影响。
④绿化及保洁用水吸水口设臵合理（一般距离不大于150m）。
⑤各类表具、表箱设臵合理，便于查看、收发。楼道内应设臵公告栏。
⑥楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设臵无障碍通道和设施。
⑦公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设臵相应保护措施。
⑧楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
12.生态环保
①住宅区无污染环境的生产性经营项目。
②住宅区污水处理符合国家规范。
③住宅区内无各类污染源。
④周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
⑤宜采用对雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
⑥垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
⑦垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装臵应选择隐蔽位臵，尽量不影响住户及环境。
⑧宜在住宅区内形成自然生态链。
13.管理用房
①物业服务中心
服务中心功能：经理室、接待区、资料室、办公室、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积：根据住宅区管理面积和功能配臵。（按地方法规执行）一般物业服务中心用房面积﹦住宅总面积/100×0.2（指标供参考）
位臵：宜考虑在住宅区底层。
14.新材料、新技术
①应尽量采用较为成熟并由先例的新材料、新材料。
②实验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。
③采用新材料、新技术应充分预留充足备品备件。
④采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
15.管理成本预算
①对规划应充分测算今后产生的管理成本
②管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。
16.与相似典型项目的比较
①相似点
②差异点
③优势
④劣势
⑤改进建议
第二节营销策划阶段介入
营销策划阶段包括：
物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签订《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合，以及客户信息的跟踪处理。
物业管理模式研究：
通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对目标客户群的需求调研分析，