万科房地产的会议管理系统
会议是人们为了解决
某个共同的问题聚集
在一起进行讨论、交
流的活动。会议根据
不同的容与用途可
以分为很多种类。在
此我们着重研究的是
房地产企业部会议。
企业部会议主要体
现经营决策、行政管
理、业务讨论、总结
培训等工作过程。因
此企业部会议的质
量直接反映企业管理
水平的高低。历经了
快速扩的房地产企
业，部管理由粗放
型向精细化管理迈进，
借助会议管理可以深入挖掘企业部有待提高的管理问题，帮助企业提升自身管理水平和运营效率。
企业的会议管理包含两个层次的容：一是会议过程管理，二是企业会议管理体系。
会议过程管理
会议过程的管理是一个 PDCA 的质量过程管理。
?· P（Plan）计划，明确会议议程、确定会议目标、邀约会议人员；
?· D（Do）执行，打印会议提纲，按会议议程进行执行会议过程，会议结束形成会议纪要；
?· C（Check）检查，对照会议纪要、检查会议任务完成情况；
?· A（Action）行动，对会议评估，成功经验加以肯定并推广；失败教训加以总结，以免重
现。
会议体系管理
把会开好，不仅仅是单一会议的问题，还关系到会议体系设计是否科学。美国质量管
理大师戴明指出“企业的 100 个问题中，只有 15%是由于岗位个体原因造成的，85%的原
因都是体系问题和结构问题引起的。一个企业决策要有效率，首先就必须考虑开哪些会，
不开哪些会，每个会的目的是什么”。
众所周知，万科的效率和效益在国都属于行业领先。但他们和东京的同行东京建屋
做了比较，结果发现自己的效率只是人家的二十分之一：自己是 300 个人做 10 个楼盘，
东京建屋是 60 个人做 20 个楼盘。东京的房地产企业为什么能够做到？是因为日本人比中
国人厉害？东京建屋的效率为什么那么高？万科公司对比当时的自己，每个楼盘也许都要
开会，但每个楼盘开的会不一样多，而且一忙就不开会了，不开会了，结果更忙了。后来
万科到美国标杆企业学习，学到一个重要的经验：“七对眼睛”。即把楼盘策划中非常复杂
的一种会议——“综合可行性分析会议”，简化成为“七对眼睛”来各司其职，针对每个项目，标准化的开七个关键决策会，每个会议的产出、与会人、议程非常明确，每个会议召开的
时间先后关系、触发条件非常的明确。正是有了这种高质量的决策会议，才使得万科的项
目成功率非常的高。
下面我们以 C 地产集团为例，介绍一下地产公司的会议体系管理。会议体系管理一般
分为“战略类会议”“运营类会议”、“标准化会议”三个层面。
一、战
略会议
体系
房地
产公司
“战略会
议”一般
在每个
季度的
第一个
月集中
召开，
一般包
括“财务
状况总
结与分
析”、“投
融资状
况总结
与分析”、
“人力资
源状况
总结与
分析”、
“年度目
标及计
划审视
与调控”、
“经营情况分享”、“市场发展、竞争情况、消费趋势及社会热点分析”等一系列会议，这些会议的与会者一般由集团董事会成员，集团总经理、副总经理、总监、高级经理、信息中心经理，区域公司总经理以及由总经理选派的 1—2 人，其他与研讨议题相关的指定人员参加。战略会议的目的在于使管理团队成员具有良好的外部视角及长期策略性思考能力，增强集团对战略目标及其实现路径的持续控制和应变能力，增强下属各区域公司间横向沟通，促进管理团队成员间的知识共享。
?1、财务状况总结与分析
负责人：集团财务中心高级经理
会议议程：
对集团整体及各区域公司的营利、资产负债、现金流量、税收状况及报表风险进行报告、差异分析和前瞻预测。
?2、投融资情况总结与分析
负责人：集团投融资管理中心高级经理
会议议程：
1.对各区域公司项目进度计划和资金计划达成情况进行报告、差异分析和前瞻预测。
2.对集团整体奖金筹集、运用情况及资金风险进行报告、差异分析和前瞻预测。
?3、人力资源状况总结与分析
负责人：集团人力资源总监
会议议程：
1.对人员招聘、变动及薪资福利情况进行报告、分析和前瞻预测。
2.对员工能力和企业文化提升情况进行报告和分析。
?4、年度目标及计划审视与调控
负责人：集团总经理
会议议程：
对集团整体及各区域公司的年度经营目标及计划实施进度和效果进行综合分析，修正和调整年度目标及其达成计划，部署下一阶段的行动重点。
?5、经营情况分享
负责人：区域公司总经理或相关副总、部门经理
会议议程：
每次会议前，各地区公司从以下战略地图所描述的核心能力领域中提出 1—2 个专题进行深度分析并提交集团总经理审核，最终由集团总经理确定会议研讨专题和主要发言人。研讨的专题既可以是解决特定问题的思路、方法和成功经验，也可以是尚未得以很好解决的突出问题。
o·土地储备布局
o·客户特征分析
o·产品及其组合规划创新与研发管理创新
o·居住空间、工程质量、购房体验与居住体验客户敏感点的挖掘和改进o·建筑规划与成本特征的相关关系分析
o·采购议价和合同规划
o·品牌营销创新
o·项目进度管理
?6、市场发展、竞争情况、消费趋势及社会热点分析
负责人：集团总监、高级经理、区域公司总经理或相关副总、部门经理
会议议程：
会议前，集团各管理部门及各地区公司均可从以下领域中提出 1—2 个专题进行深度分析并提交集团总经理审核，最终由集团总经理确定会议研讨专题。
o·房地产相关法规政策解读
o·区域市场经济发展动态
o·主要竞争对手及境外同业发展动态
o·行业融资发展动态
o·社会消费变化趋势
o·社会热点现象
二、运营会议体系
“运营会议体系”是企业战略决策得以下达、集团运营管控、项目质量与健康的保证。运营会议体系一般包括以下会议。
?1、项目负责人双周例会
召集人：项目负责人
召开时间：
每月至少保证两周一次例会，项目负责人可根据项目运营情况增加召开频次，一般在双周周五召开
参会人员：
项目负责人、项目各职能经理，其他参会人员由项目负责人确定
会议目的：
1.通过上两周工作总结，回顾计划工作完成情况；
2.通过总结提出工作中重难点问题，集中团队资源确定重难点问题的解决方案（或资源）；
3.通过计划回顾和重难点问题梳理，安排下两周工作计划（含与各职能部门配合的工作事
项）。
会议议程:
?1.项目营销职能负责人
●销售情况及异常情况分析；
?2.项目职能负责人（各部门）
●计划工作完成情况(包括但不限于一级计划)，未完原因分析、应对措施及重难点问题；
?3.项目负责人
●对提出的重难点问题进行讨论，确定解决方案或资源（明确责任人、参与人和专题研究
时间）
●下两周项目计划(包括但不限于一级计划)及工作重点（含各职能部门配合事项）；
?4.其他需提请会议决策的议题。
输出:会议纪要
?2、项目专题研讨会
召集人：项目负责人或指定的项目职能负责人
召开时间：
适时
参会人员：
项目负责人，其他人员由项目负责人和项目职能负责人确定
会议目的：
1.通过工作总结（含周例会提出）梳理的项目重难点问题，组织公司部相关的专业资源
进行研究和讨论，确定项目重难点问题的可行性方案，作为项目推进的工作依据
2.为项目运营管理会议决策项目重难点问题提供依据（如专题会上仍不能确定按哪种方案
实施则需提交项目运营管理会议。如涉及项目经济指标变化、项目定位等重大变化的可行
性建议方案）；
会议议程:
?1.项目职能负责人
●对已经与相关专业人员讨论，拟采用的方案进行介绍；
?2.与会人员就提出的方案进行讨论和确定；
输出:会议纪要；项目专题方案
?3、预案决策会
召集人：项目负责人或指定的项目职能负责人
召开时间：完成土地开发预案及分析后
参会人员：前期投资决策小组成员；其他人员由召集人确定，会议主持人批准；
会议目的：新项目的研讨及决策
会议议程:
?1.就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；
?2.找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平；
?3.对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量做出承诺；
输出:阶段性成果：发展部投资建议书；计划财务部投资分析模型；研发部项目预案
?4、项目启动会
召集人：项目经理
召开时间：取得土地后 15 日
参会人员：项目经理；专家委员和其他人员由召集人确定，会议主持人批准
会议目的：尽快对项目进行推演和设定决策点、控制点；作出项目第一次（也是最重要的）决策；
会议议程:
?1.在项目获得后对项目进行审视、推演；
?2.对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理；
?3.向项目负责人及项目职能负责人交底；
?4.进一步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹配。输出:会议纪要/项目一级计划
?5、阶段成果审查会
召集人：项目负责人
召开时间：项目阶段成果审查
参会人员：项目负责人、专业职能经理、项目运营管理负责人
总经理办公会议管理制度 1、目的：为确保办公会议的程序化、规范化，提高会议的质量与效率，充分发挥会议在企业管理中的作用，特制订本管理制度。 2、适用范围：公司总经理办公会议及涉及的人员。 3.0 释义 3.1 总经理办公会议是为了协调、沟通、解决经营管理规程中的有关事项而建立的日常决策议事机构，其主旨在于运用经理层和全员的集体智慧，保证日常管理和经营工作的科学、规范和高效。 4.0 管理内容 4.1 总经理办公会议分为：例行会议和专题会议。 （1）例行会议：周例会和月度经营分析会。 （2）专题会议：例行会议以外的专项会议。 4.2 周例会： （1）目的：反馈、检讨上周工作情况；协调、部署本周工作任务。 （2）时间：每周一上午9:00 （3）参会人员：总经理、总经理助理/秘书、各部门的部门长（部门长认为需要协同的本部门人员）、总经理认为需要时可增加董事长（或董事）。 （4）主持人：总经理。 （5）会议一般程序：按部门顺序做上周工作汇报和本周计划--协调和沟通事项商榷-- 总经理部署周重点工作--确定和安排专题会议--知会会议纪要。 4.3 月度经营分析会： （1）目的：反馈、检讨上月经营情况；接受董事会会质询；安排、部署本月经营重点工作。 （2）时间：每月8日----12日中的其中一天（具体由总经办通知）。 （3）参会人员：总经理、总经理助理/秘书、各部门的部门长（部门长认为需要协同的本部门人员）、董事长（或董事）。 （4）主持人：总经理。 （5）会议一般程序：由经营管理部门/财务部门列示上月经营情况--检讨月度经营问题-“有必要时，接
4.4 专题会议： （1）目的：基于“周例会、月度经营分析会议”揭示的问题而进行的专题会议及董事会安排和部署的专项会议。 （2）时间：由总经办提前3天通知。 （3）参会人员：包括但不限于总经理、总经理助理/秘书、各部门的部门长、董事长（或董事）。 （4）主持人：总经理。 （5）会议一般程序：总经办下发会议资料--提审专题方案/报告--研讨方案/报告--董事会/成员质询--经理层答辩--会议决议--部署任务/工作--会签会议纪要。 （6）专题会议的一般范围： A：周例会和月度经营分析会议确定的议题。 B：其他议题。 包括： 1、传达股东会/董事会文件、指示、决定，并制定贯彻落实的相应措施； 2、拟订公司年度经营计划和年度财务预、决算方案； 3、制定、修改、完善公司的经营方针、规章制度； 4、研究实施经董事会讨论决定的公司年度企业生产经营计划、发展规划、新项目开发、利润分配、职工培训、职工工资分配、职工福利等方案。 5、拟订、修改公司的基本管理制度；制定公司的具体规章及审定部门管理制度；制订、调整公司内部管理机构设置方案。 6、研究决定公司聘用人员任免事项和奖惩决定；制订公司干部配备方案；决定除应由董事会决定聘任或者解聘以外的中层干部及其他管理人员的选拔、考察、任免和奖惩议案；决定公司基本工资制度和工资标准、年度职工工资收入水平、内部分配形式和方案、工资调整方案；决定公司职工奖励和处分。 7、确定向董事会汇报的重大问题；研究确定总经理年度、半年度总经理工作报告等有关事项；协调处理涉及与其他分管部门交叉业务和上级部门、地方关系的重要事宜。 8、研究确定建设中的施工进度计划、重大招投标意见、采购方案和其它属于公司经理层决定的各项事宜。 9、研究确定公司章程规定的和董事会授予的其他职权范围内的工作。 4.5 总经理办公会议提议：
房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将 促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，
会议管理制度范文 会议管理制度 1、目的:为规范公司会议管理，提高会议质量，降低会议成本，特制定本制度。 2、适用范围:本制度适用于xxx公司各项会议管理。 3、管理权责: 3.1 总经办负责公司会议的统筹协调及本制度的执行监督。 3.2 会议提拟人或主办部门负责会议的组织工作，并有权对违反本制度的行为提出处罚。 3.3 会议的审批权限详见“5.1会议提拟与审批”。 4、会议分类: 序号会议名称主题/特点类别主持人参加人员 1 早例会公司例会综合部全体职工固定时间、 固定地点， 宣布相关政 策指令 2 动员会发言固定，公司临时行主办部门负会议提拟参 没有讨论程政会议责人加人员 序 3 研讨会对一定问题公司临时行主办部门负会议提拟参 进行讨论，政会议责人加人员 磋商，不一 定有结果 4 鉴定/评审对某事务、公司临时行总经理或其会议提拟参
会价值、性能、政会议指定人员加人员 质量进行鉴 定，必须有 结论 5 专题会提拟人指定为某一专题公司临时行会议提拟参 而开，必须政会议加人员 有结论 6 年终述职会年底公司例会人力资源总各部门负责 监人及总经办 成员 7 年终总结会年底公司例会人力资源总会议提拟参 监加人员 8 调度会执行副总一般为月度公司临时行各部门负责 召开协调调政会议人及相关人 度各部门工员 作 9 部门例会部门会议部门负责人自定各部门固定 汇报程序 5、管理内容: 5.1 会议提拟与审批。 5.1.1 公司月度例会无须提拟和审批。 5.1.2 公司临时行政会议、公司年度例会由总经理直接提拟或由议题涉及业务的主办部门负责人提拟、总经理批准。
5.1.3 部门会议由各部门自行安排，但会议时间、参加人等，不得与公司会议冲突。其中，部门会议属非例会性质且需另行核给专项费用的，应向上一级主管部门报批同意; 5.2 会议计划与统筹。 5.2.1 每月28日前，总经办应与各部门协调确定下月计划召开的临时行政会议，统一报集团总经理审批后，汇同公司月例会编制《月度会议计划》，于月底前发放至各部门负责人。 5.2.2 凡总经办已列入计划的会议，如需改期，或遇特殊情况需安排新的临时行政会议时，会议召集部门应提前2天完成会议提拟和报批手续，并报请总经办调整会议计划。未经总经办同意，任何人不得随意打乱正常会议计划。 5.2.3 会议安排的原则为:小会服从大会，局部服从整体，临时会议服从例会。各类会议的优先顺序为:公司例会、公司临时行政会议、部门会议。因处置突发事件而召集的紧急会议不受此限。 5. 3 会议准备。 5.3.1 会议通知遵照以下规定: 1、已列入月度会议计划表的会议，月中无调整的，不再另行通知，由部门按计划表直接通知与会人; 2、属下列情况之一者，按“谁提拟，谁通知”的原则进行会议通知: (1)未列入月度会议计划而临时提拟的会议; (2)虽然已列入月度会议计划，但需对会议议题、需准备的会议资料、会务安排等作特别说明; (3)其它提拟人认为应另行通知的情况。 3、会议通知期一般应提前一天以上，通知对象为与会人、会务服务提供部门; 4、会议通知形式一般为电话通知。但需对会议议题、需准备的会议资料、会务安
万科物业员工奖罚条例 一、奖励 1.奖励情形 如有下列情形，公司将予奖励： (1)对改革物业管理、提高服务质量有重大贡献者。 (2)在服务工作中创造出优异成绩，多次受到客户表扬者。 (3)严格控制开支、节约费用有显著成效者。 (4)提出合理化建议，并经实施有显著成效者。 (5)为公司取得重大经济效益者。 (6)为公司取得重大社会荣誉者。 2.奖励类型 奖励分为年度特别奖和不定期奖，均须由所在部门主管推荐，通过综合管理部审核，总经理批准执行。 3.奖励方式 奖励方式为：下发《奖励通知书》、通报表扬、升职、授予荣誉称号、颁发奖状和奖金等。 二、处分 如有违反以下情况之一的，视其情节轻重按下列规则予以纪律处分： 1.口头警告 (1)工作态度不认真的(如值班时看报纸、吃零食、吸烟、听音乐、喧哗、离岗等)。 (2)值班时制服衣着不整的。 (3)个人衣着打扮、外观形象、仪容仪表不符合要求的。 (4)上下班不打钟卡的。 (5)不经指定的员工通道进出的。 (6)迟到、早退在十分钟以内的。 (7)在本物业范围内粗言秽语的。 (8)做出任何有损公共卫生的事，如随地吐痰、乱丢垃圾或乱写乱画等。 (9)占用本物业电话作私人用途的。 (10)工作散漫或粗心大意的。 (11)违反安全守则或部门规定的。 (12)私配衣柜钥匙或私自改装其它锁的。 (13)下班后，无特殊原因仍在本物业范围内逗留的。 (14)忘记佩戴员工证的。 (15)未经同意，穿着制服外出的。 (16)更衣柜内存储食物或私自调换更衣柜的。 (17)未经许可，擅自截留、撕毁管理处安排传阅的各项有关规定、通知、公告等的。
2.书面警告 (1)擅离工作岗位或迟到、早退超过十分钟的。 (2)值班时打瞌睡的。 (3)旷工一天的。 (4)对上级不礼貌，顶撞、违背或不服从主管或上级合理工作指令的。 (5)对用户、同事粗暴或不礼貌的。 (6)未经许可而进入各私人单位的。 (7)蓄意损耗、损坏物业公司财物的。 (8)在物业公司内销售、买卖私人物品的。 (9)制造谣言或恶意中伤其他同事或物业公司业务的。 (10)在公司内聚赌或睡觉的。 (11)未经许可，将物业公司的物品移送别处的。 (12)擅自张贴或涂改、污损或撕毁物业公司通知、公告的。 (13)在物业公司内私自派发各类文字或印刷品的。 (14)拒绝物业公司安全管理员检查手袋、包裹等的。 (15)拾遗不报的。 (16)挑拨打架、斗殴事件的。 (17)要求别人或代别人打钟卡的。 (18)消极怠工，态度不端正，在岗上、禁烟区、禁区或公共区域吸烟的。 (19)有严重失职行为的。 (20)未经同意私自接听私人电话时间超过五分钟的。 (21)未经同意私自换班或调岗的。 3.即时解雇 (1)使用恐吓手段，威胁、危害同事人身安全的。 (2)有不道德行为的。 (3)工作时间饮用酒类或服用麻醉药物的。 (4)偷窃的。 (5)虚报个人概况资料的。 (6)对外泄露物业公司商业管理机密的。 (7)收受贿赂或向别人行贿的。 (8)连续旷工2天的。 (9)携带违禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。 (10)构成刑事犯罪或触犯国家法律、法规的。 (11)因渎职给物业公司带来重大损失的。 (12)无事生非，挑起事端或动手打人的(造成伤害自行承担有关费用)。 (13)擅离职守或值班睡觉给物业公司造成严重后果的。
房地产招标管理流程 1.目的为规范万科集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。 2.范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。 3.职责 3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、指导、解释、监督检查。 3.2 万科集团所属各房地产公司进行招标工作的经办人员、审批人员和其他责任人员负责贯彻执行本管理办法。 4. 方法与过程控制（包括总则、合格承包商数据库、招标工作程序、其他规定） 4.1 总则 4.1.1 本管理办法适用于集团所属各房地产公司的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。 但下列情况除外：（1）金额（工程造价）在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报《承包商考察结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；（2）某些已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（3）某些地方政府垄断工程。 4.1.2 工程招标应遵循以下原则： 4.1.2.1 全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位； 4.1.2.2 整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。 4.1.2.3 事前预算原则：施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底；不提倡在无标底的情况下，进行费率招标。 4.1.2.4 资质审查原则：所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。 4.1.2.5 合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。 4.1.2.6 透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、全面沟通、信息共享、杜绝暗箱操作。 4.1.2.7 保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。 4.1.3 招标管理机构及职能划分 4.1.3.1 招标管理机构 ◆公司应设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理（可作授权）、副总经理或总监、成本管理部经理、工程管理部经理、项目部经理等；招标工作小组组长由一线公司任命；招标小组对定标起集体决策的作用。 ◆工程招标的执行部门主要包括工程管理部与成本管理部，两部门应分设招标职能岗位，负责招标工作的具体操作。 .....
资产运营部管理制度 资产运营部工作职责 第一条负责公司资产的经营管理工作，保障公司固定资产 安全与完整、提高固定资产使用效益； 第二条负责公司管辖楼宇小型工程（100万元以下）维修、维保 工作；
资产运营部会议制度 为严格贯彻落实高新区管委会的有关管理规定，加强卫星应用产业园所管辖公司资产管理，明确各种会议的范围和内容，结合南京软件园（经济发展有限公司）资产管理实际情况，特制 会。 6、会议决定的事项由会议组织单位负责逐项督办工作，并 将执行情况及时向领导或上级汇报。 7、对已经会议决定的事项，要坚决执行、抓紧办理。在执
行过程中如有问题，应及时反馈。对各自职责范围内的问题，要积极协调解决；对涉及其他单位或部门经协商仍解决不了的，要如实向主管领导反映并提出建议，由领导协调解决。 二、会议组织与内容 1、资产运营部部门会议。会议主要内容：前一周完成的主要
资产运营部工作管理制度 为更好的履行资产运营部工作职责，依据管委会及公司的相关规定，结合园区实际情况，经多方协商，就公司所管辖楼宇小型工程维修、维保工作，特制定如下管理制度。 2、资料包括：工作联系单、小型零星工程任务委托单、相关图纸、实验资料、竣工报告、竣工图纸及竣工决算等。 七、质量管理与控制 —45—
1、资产运营部对维修、维保工程质量实行跟踪负责制，督促实施单位严格按相关规范进行施工和管理。关键工序的施工， 资产运营部代表全程监控； 2、资产运营部组织相关人员严格按照工程验收规范和图纸设计要求，进行不定期抽查，并将维修、维保质量检查结果情况 给予通报； ； 2、整改完全达到竣工验收标准后，各方代表共同参加竣工验收； 3、竣工验收符合标准后，填写《工程验收鉴定书》，各方代表会签盖章，同时办理竣工备案手续。 十、结算准备 1、竣工验收交付后的一周内，维修维保单位应编制工程结 —46—
疫情期间物业环境等工作指引 环境保洁 疫情期间，在做好日常环境清洁基础上，应按照指引加强以下重点公共区域消毒（医院物业参照下一部分“医院物业业态防控要点”内容）。 1.大堂、走廊、楼梯间 （1）中央空调出风口、大堂设施每日使用浓度为250-500mg/L 的含氯消毒液喷洒消毒3次；（2）出入口门把手、门禁系统面板、各楼层通道门拉手每日使用75%医用酒精擦拭消毒2次；（3）出入口不宜设置地毯，确实需要铺设地毯的，宜采用可每天清洗的地毯，如塑料地垫，并每日使用清水冲洗后使用浓度为 250-500mg/L 的含氯消毒液喷洒消毒； （4）宜在楼栋入口配置免洗的手部消毒液，张贴标识，提醒客户及员工积极进行手部消毒；（5）走廊、楼梯：每日使用浓度为250-500mg/L的含氯消毒液喷洒消毒；楼梯扶手每日用浓度为250-500mg/L的含氯消毒液擦拭消毒。 2.停车场 （1）停车场内人经常触摸的物体表面如岗亭门把手、弃票箱等部位保持清洁卫生，每日至少消毒3次，用有效氯浓度400-500mg/L的含氯消毒液进行擦拭，每次30分钟； （2）地面用有效氯浓度250mg/L的含氯消毒液进行喷洒； （3）有排水沟的停车场，排水沟每日消毒1-2次，使用有效氯浓度250-500mg/L的含氯消毒液进行喷洒。 3.公共卫生间 （1）水龙头、门拉手等手接触区域：每日使用浓度为500mg/L的含氯消毒液擦拭消毒；（2）地面、洗手盆、小便池、坐便器等区域：每日使用浓度为500mg/L的含氯消毒液喷洒消毒。 4.电梯 （1）电梯厅、电梯内外按键、轿厢扶手等表面，保持清洁卫生，用含有效氯250-500mg/L的含氯消毒剂进行喷洒或擦拭，也可采用消毒湿巾进行擦拭，每日不少于3次，视使用人数可增加频次，并做好消毒记录； （2）在电梯通风系统正常使用并常开状态下，采用喷雾消杀方式对轿厢空间进行消毒，并做好消毒记录； （3）电梯按钮、轿厢按钮可用保鲜膜（塑料薄膜）贴住并每日更换2-4次。 5.楼层公共区域 （1）做好物体表面清洁消毒。应当根据楼层人数及人员密集程度每天定期消毒2-3次，保持环境整洁卫生，并做好清洁消毒记录。对高频接触的物体表面（如电梯间按钮、扶手、门把手等），可用含有效氯250-500mg/L的含氯消毒剂进行喷洒或擦拭，也可采用消毒湿巾进行擦拭； （2）当出现人员呕吐时，应当立即用一次性吸水材料加足量消毒剂（如含氯消毒剂）或有效的消毒干巾对呕吐物进行覆盖消毒，清除呕吐物后，再使用季铵盐类消毒剂或含氯消毒剂进行物体表面消毒处理； （3）可对已消毒的区域制作“本区域已消毒”临时标识，张贴于客户及员工活动的区域，标识内容包括消毒时间、责任人签字等信息； （4）对公共会议场地、家具须进行日消毒1次，会议室使用后立即消毒，茶具用品开水（水温＞56℃）浸泡30分钟以上。 6.设施设备 （1）各设备用房应确保卫生、无杂物，应重点关注垃圾回收站、污水机房和中水机房的卫生情况，并做消毒处理； （2）定期检查下水的水封，并做消毒处理；
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
月度例会管理制度 一、制定目的 为规范公司月度会议，缩短会议时间，提高会议效率，让员工充分了解公司经营状况，理解公司经营管理制度，提升公司凝聚力，让员工统一行动，通力合作，提高工作效率，特制定此制度。 二、适用范围 公司全体员工 三、解释 本制度由公司行政部负责解释 四、会议管理 1. 会议日期及时间规定： 日期：每月月底，具体以通知为准。（建议改在月初5号前召开） 时间：9:00正式开始，各参会人员至少提前5分钟到达会场签到。 2.部门职责 2. 1行政部：会议组织部门 工作职责及时间节点： 21.1各部门工作总结及计划的追踪、汇总工作：每月25日； 2.1.2会场准备工作：会议前一天下午； 2.1.3会议签到及秩序维护工作：会议当天； 2.1.4会议主持工作：会议当天； 2.1.5会议记录工作：会议当天； 2.1.6会议记录整理、签字工作：会议结束后2个工作日； 2.1.7会议决议追踪、落实工作：根据时间节点。 2.2 其他部门：准时参会工作 2.2.1各部门负责人：本部门月底工作总结及计划上交：每月23日。 2.2.2各部门人员：安排好工作，按通知的会议时间准时参加。 3.会议流程
3.1 主持人开场 3.2 各部门汇报 3.2.1顺序：工程部市场部技术部预算部采购部财务部行政部 3.2.2要求：汇报时间一个部门控制在10分钟以内。 3.3 总经理对部门工作质询和点评 3.4 部门重要问题讨论、协商 3.5 员工发问、分享：20分钟 3.6 总经理总结及指示安排 3.7 会议结束，行政部会场整理 五、会议纪律 5.1 会议实行签到制度，所有参会人员都必须签到，行政部着专人负责签到工作，9点后不再签到，按迟到处理，迟到者，当月绩效考核扣除1分；无故不参加者，当月绩效考核扣除3分。（扣款用作茶歇专用款） 5.2 会议期间，所有人员通讯工具调至静音、震动或关机状态，不得做和会议无关的事情，如玩手机，吃东西等行为，请尽量减少走动或外出，以免妨碍会议的正常进行。 5.3 因特殊原因不能参加者，请至少提前1个工作日请假，基层员工向部门负责人请假，经理级以上向总经理请假，并由批假人向行政部通报。 六、附则 此制度自下发之日起执行，由行政部负责解释。
本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载，另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 2019最新万科物业管理公司全套物业管理制 度汇编 目录 前言 (6) 第一章管理架构 (8) 第一节组织架构 (8) 第二节职能部门及岗位职责 (8)
总经理 (8) 副总经理 (9) 行政人事部 (10) 客户服务部 (15) 财务部 (19) 招商部 (25) 工程部 (28) 安管部 (33) 餐厅 (38) 第二章行政管理制度 (41) 第一节公文流转制度 (41) 第二节会议管理制度 (42) 第三节印鉴管理制度 (43) 第四节档案管理制度 (46) 第五节车辆使用管理制度 (49) 第六节业务宴请制度 (51) 第七节计算机网络管理制度 (52) 第八节办公用品管理制度 (53) 第三章人事管理制度 (54) 第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (54) 第二节劳动人事关系 (63) 第三节考勤与假期管理 (72)
第四节薪酬及福利管理制度 (78) 第五节培训管理 (83) 第六节绩效考核管理制度 (84) 第七节员工奖惩制度 (98) 第四章财务管理制度 (102) 第一节资金管理制度 (102) 第二节资产管理制度 (112) 第三节借款及费用报销管理制度 (117) 第五章综合业务管理制度 (121) 第一节客户服务管理制度 (121) 第二节招商部管理制度 (131) 第三节工程维修管理制度 (132) 第四节安管部管理制度 (143) 第五节保洁管理制度 (159) 第六节绿化管理制度 (164) 第七节餐厅管理制度 (166) 第八节应急预案 (172) 第六章工作流程 (193) 第一节综合管理 (193) 1、招聘申请工作流程 (193) 2、招聘工作流程 (196) 3、新员工入职管理流程 (202)
最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路
营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略
入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
运营分析管理制度 文件编号 ZD/ZD-JY-14 版次/修订状态 C/0 生效日期 2008-03-15 一、目的 为加强对集团下属各经营单位经营情况的监测和调控，及时发现经营管理中存在的问题，规范运营分析活动，充分发挥运营分析在经营过程中的重要作用，特制定本制度。 二、适用范围 适用于中东集团公司运营分析管理。 三、术语解释 运营分析: 本制度中“运营分析”是指以统计报表、会计核算、管理现象、计划指标和相关资料为依据，运用科学的分析方法对一段时期内经营管理活动情况进行系统的分析研究，旨在真实了解经营情况，发现和解决经营过程中存在的问题，并按照客观规律指导和控制企业经营分析活动。 四、组织与职责 （一）组织 为保证运营分析质量和效果，设立运营分析组织小组。组长由主管人力副总裁担任，副组长由审计副总裁、财务总监担任。组员为集团经营管理部长、总裁办主任、财务部长、审计部长、网络部长及其他高级管理人员或总裁临时指定人员参加。运营分析组织和协调部门为经营管理部、总裁办公室。 （二）相关职责 1、运营分析小组：对运营分析进行总体指导和部署，对运营分析方案提出评审意见，研究决策相关重要问题和事项。 2、经营管理部：负责编制运营分析方案，综合协调、衔接和调度进展情况，督办决议落实等具体工作。 3、总裁办公室：负责涉及运营分析会议后勤和现场保障及服务工作。 4、总裁办公会：听取相关经营单位及职能部门的运营分析汇报，提出相关建议或意见。 五、运营活动分析 运营分析活动原则上按季度进行，根据各季度的经营活动特点确定相关具体分析方式和办法，如无特殊要求，各季度分析内容按如下规定进行。 （一）第一季度运营分析 1、分析时间：第一个季度结束后的第一个月下旬组织。 2、分析原则：主要以比较分析，夯实基础为主。（一般从两个方面进行比较：比计划，比同期。根据比较的结果判断财年第一个季度运营活动情况和异常原因，并考虑相应的办法和措施，夯实年度经营管理基础。） 3、分析形式：以统计报表及汇总分析方式进行，不组织专项会议。 4、分析内容：主要包括以下内容： 财务、业务、市场、管理、人力资源等模块运行状况（部分模块可采用比较分析方
万科物业绩效考核管理制度 一、绩效考核的目的 （一）促进敬业、奉献、严谨、执行、团结的企业文化，有效地引导团队和职员的价值观； （二）增进沟通，促进职员成长。 （三）完善公司的成果分配体系，充分激励职员的工作热情，激发企业内部的活力。 （四）为人员培训需求、人才培养、人员任用等提供客观的依据。 二、绩效考核的原则 公正合理、全面考察、及时反馈、帮助改进 三、绩效考核的适用范围 1、z物https://www.doczj.com/doc/ac1000740.html,业公司除总经理以外的所有在册职员。 2、z物业公司所有部门。 四、绩效考核实施细则 （一）职员考核 1、考核人 依照总经理办公室发布的考核对应关系执行。 对于物业服务中心的会计、出纳专业人员，其考核人是公司财务管理部第一负责人或其授权人和物业服务中心第一负责人或其授权考核的人员。其考核系数按7/3的权重加权计算。 总经理为个人考核的最终审定人。 2、考核周期： "每月一次（W系列职员，工作内容和程序标准相对固定的操作层岗位，如司机、维修技术员、前台） "每季度一次（各职能部门职员、物业服务中心管理人员）
"每季度一次（部门第一负责人（含）以上级） 3、考核流程： 考核流程与现行的考核流程基本一致。部门第一负责人汇总部门考核表后，须抄送分管领导。（具体考核流程附后） 4、考核的依据 部门第一负责人及总经理助理的考核依据为部门季度工作目标的完成情况，见附件《管理类用考核表》； 部门第一负责人以下级别人员的考核依据为个人月度工作目标完成情况，见附件《普通职员类用考核表》。 5、考核指标说明： 业绩指标考核（占70%权重）：业绩指标考核是考核职员的工作业绩，包括完成工作的质量、进度、成本、综合因素指标。 行为指标考核（占30%权重）： -无https://www.doczj.com/doc/ac1000740.html,/下属的职员：核心职能（服务意识、敬业精神、品质意识、团队精神、创新意识、执行力） -有下属的职员：管理职能（服务意识、敬业精神、团队建设、辅导下属、创新意识、执行力） 6、职员考核评分标准、对应分值、等级和人数比例（表一） 考核等级评分标准参考分值 (X)对应 系数占考核总人数的比例 优秀不仅完全达到要求，还有超出上级预期的业绩；完全可以作为从事相似工作的职员（或同级别职员）的典型表率。X≥3.91.1-220% 良好达到了全部要求，没有出现失误或不合适的地方，领导很放心； 3.4≤X<3.91-1.130% 合格基本达到各项要求，没有重大失误，偶尔需要领导指导，总体绩效合乎要求； 2.5≤X<3.40.9-140%
万科房地产全套成本管理及流程
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书
（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
公司若干经营管理会议制度 为适应公司发展战略与企业文化建设的需求，提高会议效率，促进经营管理会议正常化、规范化、制度化管理，集团公司决定把总裁办公会议、例会会议和经营分析会议实行制度化管理。依据会议需要为出发，根据公司的实际，分别制定如下有关规定。 一、总裁办公会议 总裁办公会议是总裁在职权范围内，对所属各部门、分子公司、人员和工作实行全面领导，对重要事项进行集体议事的会议。（一）总裁办公会议讨论和决定下列事项： 1. 公司经营管理重大议题； 2. 沟通传达公司经营管理重要信息； 3. 重大人事安排或机构调整； 4. 临时性、突发性事务； 5. 对内部制度的重要修改建议； 6. 其他必须由总裁办公会议讨论决定的问题。 （二）会议组织程序和要求 1、会议时间： （1）总裁办公会议开会时间原则上为每周召开一次，具体时间由总裁确定并以通知为准； （2）在定期召开总裁会议外，总裁班子、董事会成员或集团公司部门总经理因有事项需要总裁会议研究的，可提议召开总裁办公会议，但需书面提交人事行政部报请总裁批准。 （二）参加会议人员 总裁办公会议参会人员为总裁班子主要成员。根据议题需要，可特邀董事会、监事会成员、顾问、总监、有关部门、分/子公司负责
人和其他人员列席参加，参加人员由总裁决定并由集团人事行政部提前通知。 （三）总裁办公会议由总裁主持，总裁办公会议讨论和决定问题，通常按照确定议题、准备预案、提前通知、充分酝酿、会议发言、形成决议的程序进行。 （四）人事行政部负责总裁办公会议的文书整理、信息传递和会议记录等保障服务工作。 （五）会议要求： 1、人事行政部于会前3天向各部门或总裁班子成员以OA形式发会议议题邮件，各部门总经理或收件人要及时沟通，搞清弄懂，并按议题准备提案，按要求时间内上报集团人事行政部审核后，报总裁审批。 2、重要议题提交总裁办公会议讨论前，要组织深入调研，进行科学论证，明确具体方案建议，必要时由有关人员到会作出说明。 3．总裁办公会议题由总裁最终确定。人事行政部提前二天将议题通知参会人员，必要时附上会议讨论议题的预案。参会人员接到议题和预案后，进行必要的准备。会议准备期二天内如有临时议题经总裁确定后可进行调整。 4．参会人员不得请假，不得由他人替代参会。有特殊情况不能到会时需经总裁批准，并用书面形式表达对相关议题的意见，或委托相关人员征求议题。 5．总裁办公会议发言与决议情况，要有完整准确记录。会议记录由人事行政部负责保存，保存地点为公司档案室。查阅会议记录，须经总裁批准。 （六）会议纪要的落实情况 1、总裁办公会议作出的决议，在一个工作日内由人事行政部负
万科房地产开发有限公司管理制度
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部
（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理
1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表
万科进入北大学城市场 前言 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 第1部分概要提示 三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1杭州房地产市场分析 2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际
金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产发展状况 杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5％。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％；竣工面积763.95万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0％，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米。 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。 而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3土地出让情况 如下图所示：