CPA会计易错易混点总结：投资性房地产处理
投资性房地产这一章可以说是注册会计师会计中比较简单的章节，但是初次接触的考生还是会感觉成本模式和公允价值模式的处理比较困难，现在小编为大家总结一下吧!
成本模式后续计量VS公允价值模式后续计量
投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确认，不得随意变更。其中，投资性房地产后续计量只可以由成本模式转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。
借：投资性房地产(变更日公允价值)
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产(原价)
利润分配—未分配利润(或借方)
盈余公积(或借方)
投资性房地产的转换与转换日：
1.成本模式下
成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：
对固定资产和无形资产：
2.公允价值模式下
转换日
(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
(3)“投资性房地产”转换为“存货”
大家在学习CPA会计的投资性房地产的时候，建议将成本模式和公允价值模式放在一起对比记忆，这样掌握的会好一些。
房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020
1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费： 划出社保费用时 借：管理费用——员工保险（公司缴付部分） 其他应收款——员工保险（个人缴付部分） 内部往来——XX分公司（按全额） 贷：银行存款 发放工资时 借：应付工资（按未扣除社保费金额） 贷：其他应收款——员工保险（个人部分） 银行存款或现金（按其差额） 3、确认收入： 开具工程款发票时,公司会计处理 借：应收账款——建设单位 预收账款（之前如有预收款项） 贷：工程结算收入——各项目 应交税费——应交增值税（销项11%的税率） 购进工程材料时 借：工程物资 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
缴纳税金时 借：应交税费-各种税金(销项减进项) 贷：银行存款 全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产： 收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。 固定资产增加时， 借：固定资产——各部门 贷：银行存款（或应付账款） 计提折旧时 借：管理费用——折旧费（管理部门用） 工程施工——项目部（生产用、项目部管理用） 贷：累计折旧 5、低值易耗品-1： 对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。 购进时， 借：低值易耗品——具体名称 贷：银行存款（或应付账款）
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
房地产会计业务处理--会计科目的应用 1001 现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶软件能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。 1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01 结算户下设明细 1002.02 贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 1002.03 按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户 这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。 1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发
生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133 其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。 1141 坏账准备，基本不用。 1151 预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。 1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托
一.房地产会计账务处理流程 先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的 负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测 算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。 再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是： 工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。 一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。 二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是， 国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：库存现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：库存现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
[房地产财务工作流程]房地产财务工作流程<一> 一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转，房地产财务工作流程。 二、收入帐务处理 1、收到房屋首付、银行按揭款 借：银行存款(或现金) 贷：预收帐款--商品房 2、工程完工结转收入 借：经营收入 贷：预收帐款--商品房 3、将收入转入利润 借：经营收入 贷：本年利润 三、成本帐务处理 1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。借:开发成本 贷：银行存款(或现金) 2、工程竣工 借：开发产品 贷：开发成本 3、结转成本 借：经营成本 贷：开发产品 4、将成本转利润 借：本年利润 贷：经营成本 四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。 五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。 1、成本科目用错。 2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出 借：开发产品--住宅、办公楼 贷：在建工程 3、结转成本 借：经营成本 贷：开发产品--住宅、办公楼 4、结转利润 借：本年利润 贷：经营成本 财务管理制度 一.总则 第一条为了加强公司的财务管理和经济核算，规范公司的财务行为，根据《企业会计制度》和《中华人民共和国会计法》，结合公司的实际情况，制定本制度。
第二条本制度是处理公司财务事项的规范和准则，适用于公司管辖范围内的所有公司和部门。第三条企业财务管理的基本任务和方法：做好各项财务收支的计划、控制、监督、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。 第四条企业应当认真执行国家各项法律、法规，建立健全内部财务管理制度，加强财产物资的管理和资金运用全过程的监控，严格内部牵制制度，防止弊端。 第五条企业应当加强财务管理基础工作： 1.原始记录：生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用、存货的消耗、收发、领退、转移及各项财产物资的毁损、报废、变卖，都要按照公司有关职能部门统一规范的各种原始记录格式、内容的填制要求及时做好完整的原始记录。 2.计量验收工作：公司各种财产物资的购置、领用、转移，产品的入库、销售及各个环节都要严格执行公司的计量验收制度，做到手续齐全，计量准确。 3.定额工作：配合公司各职能部门，对生产经营活动中人力、物力、财力的配置、利用、消耗等方面制定合理的定额，参与考核修订。 4.内部计划价格工作：财务中心牵头负责公司内部价格的制定工作，根据财务管理和经济责任制要求，制定和完善各种产品、在产品、原材料、半成品等的计划价格。 5.财产清查工作：公司各项财产物资的转移、调出、调入、收发、领退、盘盈、盘亏、毁损和报废处理，都要履行严格的报批审核手续。每年11月底进行一次全面财产清查工作，及时处理财产变动情况，确保公司财产物资的帐帐相符、帐表相符、帐实相符。 第六条本公司财务人员必须持证上岗，遵守国家有关法规、公司内部各项规章制度，认真履行职责，如实反映和严格监督各项经济业务。企业财务人员有权拒绝承办不合法、不真实和损害投资者利益的经济业务，必要时可直接向上级财务主管部门反映。 第七条公司财务应接受财政、税务、审计机关的监督，定期、及进、准确地上报会计报表和财务分析资料。 二.资金管理 第八条资金管理应遵循的原则： 1.取之合法，使用合规; 2.开源节流，讲求效益; 3.内部牵制，防范风险; 4.管理有序，责任到人; 第九条：资金筹集： 1.公司倡导多种方式、多渠道筹集资金，包括：吸收现金、非现金投资，长期、短期借款，发行股票、债券等; 2.资本金的增加、变动，应按法律程序经批准和会计师事务所验资确认，不得弄虚作假; 3.款应根据经可行性论证的项目和生产经营需要，有可靠的投资回报和还款来源并讲求资金成本。 第九条现金及现金等价物管理 1.内部牵制 (1)货币资金实行账款分管，印鉴分管; (2)出纳不得任采购、销售、实物收发、保管业务，不填制及管理往来帐，不核对银行对帐单和银行日记帐; 2.财经纪律 (1)现金的提娶保管、使用应遵守国家的《现金管理条例》; (2)银行帐号的设立、使用应遵守国家的《银行结算办法》、《银行帐户管理办法》，严禁设立帐外帐或***私存，一经发现，严肃追查并追究责任;
房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土 地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣 的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX 成本类或材料类科目贷：现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票） 借：应收账款——XX 公司或个人贷：主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX 公司贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款 （4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款
借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款贷：应收账款 （5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX 公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据——XX 公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置包单位款”和 预付承“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款
房地产公司的物业会计的账务处理房地产公司的物业会计的账务处理 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为 经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可 后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务 收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应 付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。 根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定 列支)时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获 得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。 第二章成本费用核算管理规定 1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经 营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度 2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限: 2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能 计入生产经
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
房地产会计全套账务处理和涉及税目 、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城 区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额二营业税X税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳, 附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额二营业税X 3% 4、印花税： 1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一； 2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据，税率为万分之五； 3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之 4）借款合同，税率为万分之零点五； 5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万 分之五贴花； 6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额（不含税）税率（%）速算扣除数（元） 不超过500元的部分5 0 超过500元至2000元的部分10 25 超过2000元至5000元的部分15 125 超过5000元至20000元的部分20 375 超过20000元至40000元的部分25 1375 超过40000元至60000元的部分30 3375 超过60000元至80000元的部分35 6375 超过80000元至100000元的部分40 10375 超过100000元的部分45 15375 计算公式：应纳个人所得税税额二应纳税所得额X适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000- “三险一金” 6、所得税 1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
投资性房地产会计处理问题探讨 2005年7月29日，财政部为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，颁布了“企业会计准则——投资性房地产（征求意见稿）”。我们在认真研读了该征求意见稿后，对稿中的绝大部分内容表示赞同。但是，对稿中的某些内容有一些自己的想法。现就此谈一点不成熟的看法。 一、投资性房地产的归属问题 本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。 1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出
租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。 2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
房地产会计工作计划 姓名：XXX 部门：XXX 日期：XXX
房地产会计工作计划 XX年，各个行业在受到金融危机的侵袭时经济都相对下滑，而且来势凶狠，在人们没有任何准备的情况下我们所在的房地产行业也不例外。XX年，我们已做好对应措施，将财务的收入和支出成正比。以下是房地产财务工作计划： 房地产个人工作计划首先成了每名员工的必做之事。一、指导思想加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，创造利润;加强业务学习，坚持员工技能培训，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提升整体素质、管理水平;建立办事高效，运作协调，行为规范的管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作的新局面。 二、主要经营指标 1、主营业务收入全年净增万元，其中每月均增加万元;其它业务收入全年净增万元，每月均增加万元。 2、客户流失率为总客户的 %，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的 %。 3、全年完成业务总收入万元，占应收款 %。 4、实现净利润万元。 5、委托银行扣款成功率达 %。 三、工作措施 1.捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。 2.抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。 搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理， 第 2 页共 5 页
是行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成 3.加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。 4.适应营销新形势，构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差别化、个性化服务;二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。 5.努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展。 企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务的组织领导和推动工作。 6.严格客户的收费标准，杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。 7.强化员工教育培训工作。 (1)职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先的创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。 (2)职工业务教育方面：一是继续学习新业务;二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不断提高办理业务的质量和效率，通过业务技术 第 3 页共 5 页
精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------------精品文档 --------------------------------------------------------------------- （一） 外购的投资性房地产 采用成本模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产－成本 贷：银行存款 （二） 自行建造的投资性房地产 采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产【实际成本】 贷：在建工程【一般企业】 开发成本【房地产企业】 借：投资性房地产——成本【实际成本】 贷：在建工程 【一般企业】 开发成本【房地产企业】 （一） 资本化的后续支出 采用成本模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。 （1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产 贷；投资性房地产——在建 （3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产——成本 贷；投资性房地产——在建（二）费用化的后续支出 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 采用成本模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量借：其他业务成本 贷：银行存款 借：其他业务成本 贷：银行存款 考点一：采用成本模式计量的投资性房地产考点二：采用公允模式计量的投资性房地产（一）相关规定 在成本模式下，应当按照《企业会计准则第 4 号—固 定资产》和《企业会计准则第 6 号—无形资产》的规 定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资 产减值》的规定进行处理。 （一）相关规定 采用公允价值模式计量投资性房地产，应当 同时满足以下两个条件：（ 1）投资性房地产所 在地有活跃的房地产交易市场；（ 2）企业能够 从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必 须同时具备，缺一不可。 （二）会计处理（二）会计处理