商业地产
房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
目录
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、
地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工
可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。
目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体
开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项
写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。
商业地产模式
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投
入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。
第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。
商业地产类别
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。
第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、
酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。
第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。
商业地产运作
招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
最近一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。下面是招商与销售过程中应把握的几个原则：
销售原则
一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！
而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。
所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定。
对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、招商要善于借助专业招商机构
在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。
实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行(中介)管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、带租约销售，是大多数开发商接受的商业地产运营形式
在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心(区)，其实，商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
一、只租不售
做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。
二、准确定位
（一）定地址
选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积45 万平方米，商业面积25 万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约
10 平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000 元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选
址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。
（二）定客户
目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3 万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。
（三）定规模
购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。
10 万平方米的购物中心，每平方米月租50 元；20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40 元，那说明10 万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就
是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53 万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。
最大面积也不要超过20 万平方米，超过20 万的，增加的都是无效益或低效益面积。
三、招商在前
一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：
（一）确定主力店
主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL 里面，3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL 里有十个主力店，现在看没必要，浪费，并不会因为增加一两个主力店，人流就会增加。而且主力店一定要跟MALL 的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。
至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL 里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个MALL 里做了五个百货店，而且生意都好。
（二）选择次主力店
万达的主力店已经有16 家，现在缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家，有30 万种商品可以选择，目前在中国，只有10 万种商品。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000 平方米的次主力店。现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。我考察过广州和上海的两个MALL，通过朋友关系找到我，他们看中万达有十几家战略合作伙伴，请我去帮忙招商，只要我能帮他们招商成功，可以给我30%的股份。但他们做出的项目，没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。每层荷载统统500 公斤，层高也全部一样，我一看就知道麻烦了。超市至少要1 吨承重，建材要4 吨，图书要2 吨，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句话：不去。这两个项目，一个40 多万平，一个20 多万平。现在是欲罢不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。
四、规划设计
主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：
（一）交通体系
规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。
（二）高度、荷载
不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1 吨，图书要2 吨，建材要4 吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。
（三）留有余地
我们做前几个店时，高度平均5 米多，当时觉得够了，当时我们还没有与时代华纳结成战略合作伙伴，没有考虑做数字影院。与华纳签约后，发现原来的店做不了影院，层高不够。影院层高的下限要求是9 米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。所以我建议，做购物中心设计的时候，最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。
五、成本控制
成本方面注重三点。一、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。
六、物业管理
物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在
开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。
概述
社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。(鉴于住宅底层商铺的特殊性，以及市场的关注程度，单独对住宅底层商铺做介绍)
按照消费者的消费行为，将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态，结合社区商铺的特点，社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。其中似乎少了体验业态，这实际上是比较符合社区商铺的经营特点的。
主要经营
社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。
概念
按照第一章中对商铺的分类，住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层)的商用铺位。
写字楼底层也有商铺，而且进入国内商业房地产市场的时间已经很久，比如，北京丰联广场很大程度上讲，就属于写字楼底层商铺，经过长期市场竞争，其市场价值已经得到了市场的认同。写字楼底层商铺的市场环境、运营特点和住宅底层商铺有很大的区别，我们将在第10章中加以介绍。
住宅底层商铺(后面，简称“住宅底商”)是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，建筑底层商铺未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
住宅底商与社区商业配套是不同的,严格意义的住宅底商与社区商业配套也是有区别的。标准住宅底商和写字楼等都属于“公共建筑”，而商业配套设施属于“配套公共建筑”，二者的税费、经营运作模式完全不同。散户能够直接进行投资的只有标准住宅底商。
类型
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。
1、按照服务区间划分
按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。
对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。
对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如“今日家园”、“似海怡家”、“现代城”的底商。
2、按照市场理念划分
随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。
按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。
1)概念型住宅底商
概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”，到“珠江骏景”，再到“老番街”，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。
2)潜力型住宅底商
潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的“风林绿洲”，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。
“潜力型”住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商户通常说的“养店铺的时间”。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。
3)商圈型住宅底商
商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件(如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。
最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位“套牢”。
特点和影响
社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。
1、零售型社区商铺
(1)、规模特点
零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。
(2)、规划设计特点
零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。
(3)、经营特点
▲ 商铺的形式
社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。
▲ 投资回收形式
社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。
2、服务型社区商铺
(1)、规模特点
服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。
(2)、规划设计特点
服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、
健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。
(3)、经营特点
▲ 商铺的形式
铺面商铺和铺位商铺
铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。
有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。
▲ 投资回收形式
目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。
从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。
1、建筑形式特点
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。
另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。
2、铺面、铺位类型
住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的“可视性”使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。
有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底
陈晓欧 资本管理与资产管理- 商业地产的投融资与资产管理的互动2天- 2、内容大纲: 第一模块、资产管理的含义与工作内容 1.资产管理的定义 2.资产管理与企业战略规划 3.资产管理与物业管理 4.资产管理与物业租售 5.案例分析 第二模块、开发投资组合战略与资产管理 1.收益型资产 2.战略失误与不良资产 3.投资决策与资产价值的关系 4.开发模式与资产管理 5.城市综合体的四种模式瞧资产管理 6.规划定位阶段的资产管理 7.案例分析 第三模块、资产管理与资产价值最大化 1.资产价值最大化 2.规划产生资产价值 3.客户需求与资产管理
4.设施管理与长期收益 5.案例分析 第四模块、举足轻重的资产运营 1.婴儿期的资产运营 2.成年期的资产运营 3.老年期的资产运营 4.租户与租约管理 5.资产运营成本控制 6.资产的使用效率 7.‘中瞧’的资产与‘中用’的资产 8.案例分析 第五模块、资产全生命周期与资产处置(Acquisitions and Dispositions) 1.全生命周期概念 2.资产管理的八大阶段 3.资产的枯木逢春 4.资产处置与资产优化 5.融资能力与资产管理 6.案例分析 第六模块、资产管理的标准化 1.专业化管理与综合解决方案 2.标准制定者 3.BOMA与SOP
4.案例分析 第七模块迈向金融地产与资产证券化 ●地产金融与金融地产 ●资产证券化与房地产证券化 -房地产企业的上市与退市 -REITs -房地产投资信托基金 -从欢乐谷门票谈证券化 ●全球、美国与中国房地产资本市场比较 ●机构投资者 -险资涉足房地产 -投资银行 金融地产全程详解: 融-投-管-退 企业融资就是战略问题 -房地产的16种融资途径 ●房地产基金解析(含案例) -私募基金 -基金中的基金(FUND of FUND ; FOF) -阳光私募 -并购基金 ●影响房地产投资决策的五大因素
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
1.物流中心是物流系统中的基础设施。 2.物流中心的功能：运输，储存，装卸，包装，流通加工，信息处理，结算， 需求预测，设计咨询，教育培训。 3.流通渠道：是指商品从生产领域到达消费领域所经过的通道，包括商品流通 的途径、环节、形式等。 4.流通渠道结构：流通渠道结构是指参与完成商品由生产领域向消费领域转移 的各种组织机构的构成方式。 5.流通渠道结构的分类：⑴流通渠道的类型结构：根据渠道终端用户的不同， 可以把流通渠道分成消费品渠道和工业品渠道两类。其中消费品流通渠道的终端用户是个人及家庭消费者；工业品流通渠道的终端用户为产业消费者 ⑵流通渠道的长度结构：流通渠道的长度结构也被称为渠道的层级结构，是 指一个渠道中所包括的中间机构的层次数量。每个中间机构只要在推动产品及其所有权向最终用户转移的过程中承担若干工作，就是一个渠道级，我们用中间机构的级数来表示渠道的长度。按照渠道中间商数目的多少，流通渠道可以分为零级渠道、一级渠道、二级渠道和三级渠道。 ①零级渠道。零级渠道是指产品从生产者直接流向最终消费者，而不经过任 何中间机构的渠道。 ②一级渠道。一级渠道是指渠道中只包括一个中间商的流通渠道，在消费品 流通渠道中，这个中间商通常是零售商；而在工业品流通渠道中，它通常是一个工业品批发商。 ③二级渠道。二级渠道是渠道中包括两级中间机构的渠道模式，在消费品流 通渠道中，这两级渠道通常是一个批发商和一个零售商；而在工业品流通渠道中，它们则可能是两个不同的批发商，可能是一个代理商和一个经销商，也可能是制造商的销售机构和一个经销商 ④三级渠道。三级渠道是渠道中包括三个中间机构的渠道，在消费品流通渠 道中，这些中间机构往往是两个批发商和一个零售商，而这两个批发商可能是同一种类型，也可能不是同一种类型。 6.流通结构渠道的影响因素：市场因素，商品因素，生产者因素，流通着因素。， 消费者因素。 7.制约商品流通过程的因素： ①是要受商品生产和商品流通的规模条件制约。 ②是要受商品的自然属性的制约，商品越容易变质，体积越大，越不易于运 输储存，它离开产地的距离就越近，流通渠道就短，环节就少；反过来，商品体积小，价值大，不容易变质，它离开产地的距离就远。 ③是受商品社会属性制约，越是生活必需品，例如粮食、棉花，在人们日常 生活中的地位越重要，行销的范围就越大，行销网络的密度也会加大 ④从交通运输条件的制约来看，商品流通与交通运输是密不可分的。 ⑤商流与物流相互制约的情况有两种，或者是商流不合理导致物流不合理， 或者是物流不畅通导致商流停滞，这两种情况都会导致流通渠道的不畅，因而应积极创造条件，协调二者的关系。 8.自由连锁店：自由连锁经营（V oluntary Chain），连锁经营是指流通领域行业 中若干同业店铺，以共同进货或授与特许权等方式联结起来，实现服务标准化，经营专业化，管理规范化，共享规模效益的一种现代经营方式和组织形式。
1什么是房地产？ 房地产是指土地，建筑物以及附着在土地建筑物上不可分割的部分。 总之，房地产是房产和地产的总称。 2.房地产包括哪两种基本形式？按用途分类有哪些类型？ 房地产是包括土地和建筑物两大部分。 按用途分为：(1)居住房地产（2）商业房地产（3）旅游房地产 （4）工业房地产（5）农业房地产（6）特殊目的地房地产 3.什么是物业？ 物业是单元性房产。物业一词最早出现在香港李宗锷。 4.房地产的特性？ （1）位置的固定性（2）整体的单一性 （3）使用的长期性（4）效用的多层次性 （5）价格的保值与增值性（6）房地产价格的相互影响性 （7）兼有消费和投资的双重性（8）开发资产的大量性 （9）开发建设的周期性（10）政策的影响性 5.什么是房地产业？ 房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，它包括：“土地的开发，房屋的建设，维修，管理，土地使用权的有偿划拨，转让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”它属于第三产业。 6.房地产业的特点是什么？ （1）房地产业投资大，周期长，效益高 （2）房产，地产交易的不可分性。 （3）房地产业的产品保值性，增值性和地域性。 （4）房地产业的发展要受城镇综合因素的制约 7.产权的概念 产权，是指财产的所有权，又称物权，是财产所有者在法律范围内，对其财产享有的占有，使用，收益和处分的权利。 产权的三要素：主体，客体，内容。 8.我国房地产产权的分类
（1）全民所有制的房产，又称国家房产。（2）集体所有的房产 （3）私有房产（4）不同所有制之间的共同房产 （5）涉外房产（6）其他房产 9.产权取得的途径 产权的取得通常分为原始取得和继受取得两大类。 原始取得的途径：新建房屋 继受取得的途径：买卖、赠与、交换、继承。 产权的灭失包括相对灭失和绝对灭失。 10.我国新旧住房形式 旧的住房形式：国家统一建设，统一分配，收取低廉的租金。 缺点：增加国家财政的负担；引发住房紧张和分配不公。 新的住房形式：社会化、商品化、货币化。 11．什么是房地产经营？房地产经营的经济行式？ 所谓房地产经营，则是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按 价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动。 房地产经营可分为两个大方面：房产经营和地产经营。 房地产经营的经济形式有： （1）国有（全民所有制经济） （2）集体经营（集体所有制经济） （3）个体经营（个体经济） （4）合资、合作与集团经营，其中合资是共同所有制经济。 （5）涉外经营（国内经营，国外经营） 12.房地产管理 它包括两个组成部分：房地产行政管理和房地产经营管理。 房地产行政管理以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等。它属于房地产制度政策的范畴。 房地产经营管理，指房地产企业以国家和政府房地产管理机制制定的法律法规和规范要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的行为。
陈晓欧 资本管理与资产管理-商业地产的投融资与资产管理的互动 2. 内容大纲: 第一模块、资产管理的含义与工作内容 1. 资产管理的定义 2. 资产管理与企业战略规划 3. 资产管理与物业管理 4. 资产管理与物业租售 5. 案例分析 第二模块、开发投资组合战略与资产管理 1. 收益型资产 2. 战略失误与不良资产 3. 投资决策与资产价值的关系 4. 开发模式与资产管理 5. 城市综合体的四种模式看资产管理
6. 规划定位阶段的资产管理 7. 案例分析 第三模块、资产管理与资产价值最大化 1. 资产价值最大化 2. 规划产生资产价值 3. 客户需求与资产管理 4. 设施管理与长期收益 5. 案例分析 第四模块、举足轻重的资产运营 1. 婴儿期的资产运营 2. 成年期的资产运营 3. 老年期的资产运营 4. 租户与租约管理 5. 资产运营成本控制 6. 资产的使用效率 7. ‘中看'的资产与‘中用'的资产 8. 案例分析 第五模块、资产全生命周期与资产处置(Acquisitions and Dispositions) 1. 全生命周期概念 2. 资产管理的八大阶段
3. 资产的枯木逢春 4. 资产处置与资产优化 5. 融资能力与资产管理 6. 案例分析 第六模块、资产管理的标准化 1. 专业化管理与综合解决方案 2. 标准制定者 3. BOMA 与SOP 4. 案例分析 第七模块迈向金融地产与资产证券化地产金融与金融地产资产证券化与房地产证券化 -房地产企业的上市与退市 -REITs -房地产投资信托基金 -从欢乐谷门票谈证券化 全球、美国和中国房地产资本市场比较机构投资者 -险资涉足房地产 -投资银行
说起来。营销总结起来就是4个词：增长、需求、竞争、关系。 1.增长是目的，要设计路径； 2.需求是本质，要客户管理； 3.竞争是关键，要巩固优势； 4.关系是标准，要建立持续的关系。 1. 增长 增长有三个命门： 1.如何获得十倍速增长（数字化） 2.投入回报比（增长杠杆） 3.从一到十再舍九取一（增长地图） 1.1 数字化 这里推荐4R模型：Recognize，Reach，Relationship，Return。 1.1.1 Recognize 通过数字画像去描绘并识别出你的客户。主要是三组数据：
?身份数据：比如职业，角色，位置，是特定场景、过程、属性下的自我认同感驱动的行为； ?行为数据：比如偏好、动作、路径，是物理层面描述，是靠过去或底层形成惯性来推动； ?心理数据：是对具体的瞬间兴许变化和应激反应。 例子1：在大剧院生意都不好做的时候，巴塞罗安有间剧院别出心裁，让用户免费进，座椅背后有传感器，如果剧院的表演让你笑了，才会收你费用，每次0.3欧元，2.4欧元封顶，这样的做法让这家剧院迅速打败周边的竞争对手。 例子2：新零售中也有类似的例子，在衣架上安装传感器，衣服被拿起来和衣服买单的数据进行分析，去优化商品的摆放，和不同品类库存的处理。 1.1.2 Reach 数字覆盖与到达。在Recogize的基础上完成两个要点，用尽可能少的成本精准投放、覆盖到尽可能多的潜在用户。这里举个反面案例，瓜子二手车的广告覆盖过硬过广，其中很多费用是打水漂的。 1.1.3 Relationship 建立持续关系基础。通过Recogize掌握的数字资产，通过Reach完成从0到1之后，完成从1到100的过程。就是要让流量转化为可持续
商业地产选址六要素 首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。 对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费 结构、发展空间。 第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。所以做商业地产选址的人士， 对于风水还需要有一些研究才是。 另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。 第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？ 当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。 第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性 的营销工具。 第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定
中国房地产房地产投融资之道 2009年8月16日下午，中经联盟投融资与土地专业委员会，在北京富力万丽酒店，举办了“中国房地产北京论坛之新经济格局下的房地产投融资之道”高峰论坛。中经联盟常务主席陈顺在会后专门给我打电话，一向严谨的他高度赞赏了这次活动的策划、组织、高端、专业性，他称赞中经联盟的活力1年来从来不减，大腕云集，人气很旺，后劲十足，200多名参会的业内人员中100多位资深老总参会，规模宏大，影响力深远，称赞中经联盟秘书处不计报酬，搭建平台让业内共同讨论房地产热点话题，公益性的定位为房产界所称道。 此次论坛中，中国房地产经理人联盟正式推出了“中国房地产北京论坛”品牌，拟定了打造“南有博鳌、北有北京”的影响中国房地产行业发展的高峰论坛的行动计划。这次“新经济格局下的房地产投融资之道”将作为中经联盟系列论坛中的处女作，探索和尝试一种和博鳌论坛同样有影响力的高峰论坛，着无疑让中国房地产业睁大了眼睛，共同在期待！ 全国工商联房地产商会秘书长钟彬；中经联盟常务理事会常务主席、中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺；中经联盟创始人、秘书长、华业地产副总经理陈云峰；中经联盟常务理事、投融资与土地专业委员会主任委员、复地集团副总裁兼北方区总经理张春华；中经联盟常务理事、万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆；天津富力地产董事长谢强；北京丰台区丽泽金融商务区开发办主任邱明，中国人民大学土地系副主任曲卫东；建行北京华贸中心支行行长杜玲女士；北京交通大学金融证券学博士研究员杨振海；兴业银行海淀支行付行长黄盛良；中国银行私人银行副总经理周涛；中国对外经济贸易信托融资业务部总经理陈书通；华商三津投资公司董事长杜安；北京喜神资产管理公司总经理李杰；渤海银行北京分行总经理张鹏飞；北京金隅嘉业房地产有限公司总经理黄安南、金融街控股投资部总经理杨朝辉；高策地产顾问机构董事长李国平；复地集团财务副总监章华；查里曼资本中国区首席代表张克俭；中信信托有限责任公司业务三部总经理苏继清；东亚银行北京分行行长褚晓路；花旗环球金融亚洲有限公司副总裁赖绍武；磐天中国资本（美国）公司董事长陈大江；汉能投资集团副总裁宗小丽；中国国土资源网总经理、地交会秘书长张乃民；常务理事、北京联达机构总经理杨少锋；常务理事：北京首开仁和副总经理李捷; 常务理事：北京理工大学工商管理系博士/主任周毕文; 常务理事：北京鸿坤房地产公司营销副总监郭利勇; 常务理事、新京报总经理助理兼副总编辑张学冬;常务理事、中经联盟商业地产专委会主任、香港SPACE副总经理许大金；中经联盟常务理事、发展委员会主席陈梁；常务理事、家和网董事长刘乾坤；常务理事、香港太平洋首席执行官贾卧龙；中经联盟副秘书长金伟、赵鹏程、解宇晋、王丹，各位部长等多位房地产业内人士参会，鑫苑（中国）置业发展中心总经理王红梅、北京艺苑房地产开发公司副总经理王树森都是首次参加活动，他们说：中经联盟的活动比他们听说过的还要好，交朋友之外，对工作大有裨益。 北京广播电台交通台首席主持人王佳一，推迟了其他安排，专程义务为活动全程做了主持。我特别喜欢王佳一，每天堵车在路上，王佳一的“一路畅通”伴随我们每个人，她机智的主持不亚于我见过的CCTV马斌、陈伟鸿、赵赫、王小丫等。看来，中经联盟越来越追星了啊！ 在主持人李国平主持下，论坛嘉宾天津富力董事长谢强；中体奥林匹克花园总裁陈顺；万科副总裁兼北京公司总经理毛大庆先生；丽泽金融商务区开发建设指挥部办公室主任邱明先生；中国人民大学土地系主任曲卫东先生；联达董事长杨少锋针对“土地价值新思辨及应对共同进行了讨论，充分表达了业内对新经济格局下土地与融资的各种理解和思考方式。
物业类型 普通住宅 公寓 花园式洋房 酒店式公寓 商住两用 别墅 写字楼 商铺 ----------------------------------------------------------------------------------------- 什么叫普通住宅？ 单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。 单元式住宅的基本特点有： （1）每层以楼梯为中心，户数较少，一般为2~4户，大进深的每层可服务于己5~8户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。 （2）户内生活设施完善，减少住户间的相互干扰，适应多种气候条件。 （3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。 （4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往。 ----------------------------------------------------------------------------------------- 什么叫公寓？ 公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。我们还可根据公寓的结构和型态，将其分为小型公寓，花园公寓和高层公寓。 ----------------------------------------------------------------------------------------- 什么叫花园式洋房？ 花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。 住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。 ----------------------------------------------------------------------------------------- 什么叫酒店式公寓？ 酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。 -----------------------------------------------------------------------------------------
浅析商业地产融资模式 摘要商业地产作为传统的地产模式，从开发建设期就需要大量资金的投入，然而前期的开发建设投入带来的规模效应并不能立竿见影，但是前期的开发建设投入是后期运营增值带来现金流的重要保证，从这点来看，商业地产与资本市场特点的相似性可见一斑，所以商业地产融资除了传统地产行业的途径之外，更要考虑与资本市场的融合。本文采取理论分析的方法，从前期开发建设到后期运营以及创新金融等方面简单探析商业地产的融资模式。 关键词商业地产融资模式融资工具 一、商业地产项目开发前期阶段融资模式 商业地产项目的开发建设，具有在同体量的所有地产行业开发建设中建设期最长、时耗最久、投入最大、回收周期最长、管理最复杂的特点，商业地产项目从区域选址、项目设计、主体工程、配套建设、招商等方面均需要大量的资金支持。前期阶段的融资成为项目成败的关键。 （一）传统项目融资 开发贷等传统项目融资是所有房地产开发项目的主要资金来源，银行等机构的资金融通能力是项目开发建设的保障，由于近年来国家房地产政策调控，一步步降低了房地产
开发建设的杠杆系数，要求开发商自有资金的投入占比至少达到30%，银监会针对房地产企业的信贷陷入停滞，在紧缩的房地产信贷政策下，房地产企业获得贷款的难度不断增加。这就使得大多数房地产开发公司，特别是商业地产开发商陷入了自有资金不足，无法开展项目的尴尬处境。 （二）股权合作开发 股权合作开发有效地解决了房地产开发项目前期自有资本金投入不足的问题，联合开发的模式也分散了风险系数，成为紧缩信贷政策下项目开发的一种方式。主开发商在保证对项目公司绝对或相对控股的前提下引入其他投资方，并保证以项目公司为核心进行项目开发运作。然而股权合作开发的模式导致股东之间、股东与项目公司之间存在着复杂的法律及权属关系，合作过程中应该明确各方的权利及义务。 （三）项目过桥贷款 过桥贷款属于一种过渡性贷款，在项目前期，开发资金短缺、主观或客观无法进行股权合作、银行信贷政策限制等原因导致企业无法直接获取开发建设资金。过桥贷款的引入可帮助企业顺利过渡，架起自有资金与开发贷款之间的桥梁。但是过桥资金的成本较银行开发贷要高出许多，企业应根据自身情况谨慎选择。 二、项目建设阶段的融资模式
房地产企业的融资方式 房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。 一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。 内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。 外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。 融资方式的定义 融资方式即企业融资的渠道。它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。 房地产融资的详细信息 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多
房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式(具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文)。 房地产融资的相关政策 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣-融资服务。 (一)银行贷款 一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的
商业地产营运方案 根据我司商业地产项目目前运营现状，现将今后项目的具体运营操作方案计划如下： 商业项目运营 一、第3、5层：酒店公寓项目 ㈠．酒店公寓的概念与分类 酒店公寓，也称服务公寓，酒店公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的中长期住宅。酒店公寓具有如下特点： 1. 酒店公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 2. 酒店公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 3. 酒店公寓需有酒店般完善的服务； 4. 酒店公寓需具有居家的氛围； 5. 相对于酒店而言，酒店公寓具有一定的价格优势。 与酒店公寓的功能相适应，酒店公寓在设计和配套上主要具有如下特点：
1. 酒店公寓配有设备齐全的厨房； 2. 酒店公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。 酒店公寓概念的楼盘中，据土地性质的不同，可以分为三类： 1.纯住宅性质的酒店公寓，土地性质在出让时就明确规定为纯住宅性质，只是开发企业在开发时打造出酒店式公寓的概念。其实，这类酒店式公寓就是小户型住宅。居住时完全享用民用水电，拥有70年土地产权。 2.纯办公、商业类酒店式公寓，地块性质为办公、商业，居住使用时需按照商业水电缴费，土地年限只有40-50年。我司项目三楼产权证上的规划用途是商住，因此是符合改造条件的。 3.建在酒店式公寓用地之上的酒店式公寓，这类产品的土地年限是65年。经过规划局批准，做为住宅类别使用的（原则上不超过100平方米）。 ㈡．酒店公寓的实施背景 1.项目运营的现状 项目自开业运营以来，先后从服装精品零售转型到数码港项目，
其结果整体运营的还是不太理想，具体归纳主要存在招商商户不足和客户人气不旺的问题，数码港项目至10月1日试运营以来，我们也做了试业，开业以及开业后的大型户外活动以及一系列相关推广宣传，但是其宣传效果评估还是存在人气不足的问题，所以以上问题则需要寻找突破口，探寻项目营运实际可行办法，经过慎重考虑和调查认为酒店公寓项目是可实施的。 项目项目运营团队前期采取的是由下而上的经营方式，主要是通过一楼和夹层及二楼的运营来带动整体项目的经营，由于项目门口位置，以及街铺出售，二楼绝大多数铺位出售等原因，致使我司对商铺运营的控制力降低，运营困难度增加，再加上商业广场需要主力店的支撑和拉动，我司项目除了肯德基之外已没有品牌实力强劲的商业带动，二楼目前业主太多，招商困难，一楼和夹层铺位面积不大，位置好的，已出售给业主，剩下的铺位面积也不大，很难再招大型品牌主力商户入驻，因此由下而上的运营在招商炒作上存在不足，需要我们进一步的放开思想，转变观念，积极创新，寻求新方式和突破口。 公司可考虑采取由上而下的方式，既然底层公司由于一些原因运营困难可以从上层突破，解决目前最重要的3、5层公司物业空置问题，只要3、5层满租，一方面公司可获取租金收益解决目前财务亏空，另一方面项目在整体自给自足的情况下，就可以集中精力既加大力度又没财务压力解决一二楼问题，也可以腾出手来加强6、7楼大
商业地产采取的融资方式有哪些 核心提示：商业地产采取的融资方式 相对于国内山商业地产的迅猛发展，国内的商业地产融资方式过于落后，未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展，上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。不久的将来，商业物业的开发商将会采取的融资方式包括： 前端融资：自有资金+基金+银行贷款+承建商垫资的组合 后端融资：整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。 这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略，可以预见得到，单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会慢慢减少。 在国内做商业地产的门槛是相当高的，主要是融资很困难，这是绝大多数商业地产开发商头疼的问题。众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。 一个典型的商业地产项目从开始筹备到完工开业至少要2-3年的时间，因为必须要做完市场分析.市场定位才能进行概念设计，概念设计出来还得进行主力店的招商，主力商家基本敲定以后，才能敲定建筑要求以及机电设备要求，才能进行施工图设计，即使操作再顺利，在项目建设过程中把招商工作也完成了。还得留出3-6个月进行内装修和开业筹备，才能真正对外开业，这就导致了商业地产的开发投入到回收资金的过程较长，不像住宅物业，还是一片空地就能预售，就能回笼资金。 商业物业的建安成本要远高于住宅物业，所以其建设资金占用额较大。再就是商业物业的资金回笼主要是通过每年的租金收入，这个租金收入持续时间很长，而且相对比较稳定，这也跟住宅物业一次性回笼资金的特点不一样。 正是由于上述现金流的三个缺点，商业地产开发融资必须要考虑两个问题：建设资金如何获得以及这些资金如何偿还的问题，涉及到两个过程的融资：前端融资（建设期融资）和后端融资（经营期融资或变现） 对于自有资金超强的开发商，可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。 对于自有资金实力不强，而又想去尝试开发商业地产的开发商，那么他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式，当然可能为减轻利息压力，部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。当政府提高开发贷款的门槛后（四证金，35％自有资金），部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高（12％～15％的点位），更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。随着新的房地产信托政策出台（同样要求四证金，35％自有资金，还得有金融机构担保），这条路基本也被堵死了。
写字间与公寓的区别浅析 研究写字间和公寓的区别，就要先了解写字间和公寓两种地产形式的概念。 公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily houshing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。 公寓屋又可细分为汤耗子(Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。 公寓大致可分为三类。 第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。 第二，自住型（Owner- occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。 第三，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。 此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。
商业地产融资模式及案例分析 商业地产事业部 二零一三年八月
第一章 国内商业地产主要融资模式 第二章 商业地产融资案例分析 第三章 成都商业地产资产运营/资本运营案例 目录 1、商业地产融资基本概念 2、商业地产融资模式介绍 1、开发阶段的融资案例分析 2、运营阶段的融资案例分析 3、世联地产上市融资案例分析 1、资产运营案例 2、资本运营案例 ?中铁金牛万达广场信托案例 ?普凯基金公馆1881案例 ?百瑞信托建业地产案例 ?越秀REITs案例 ?天津欧尚信托计划案例 ?世联地产公司简介 ?世联地产IPO发行情况 ?002285股价运行情况 ?世联地产资本运作情况
第一章国内商业地产主要融资模式 1、商业地产融资基本概念 2、商业地产融资模式介绍
1、房地产信托融资 房地产信托是信托业务的一种，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。房地产信托融资目前已非常普及，2010 年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9 年，截止2011 年9 月末，房地产信托余额达6798亿元，比2010年底增长57.2%。 2、房地产投资基金 房地产投资基金，是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具，对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品，对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外的有效融资渠道。房地产投资基金包括人民币基金、海外基金、PE等。 3、房地产投资信托基金（REITs） 房地产投资信托基金，即Real Estate Investment Trusts（简称REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集社会各方投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs 实质上是一种证券化的公募的产业投资基金，属于信托的一种，目前国内还未正式推行。