龙湖花园南苑（1995年开发的龙湖南苑是龙湖的第一个项目）
龙湖南苑是龙湖置业的一期工程，位于重庆市渝北区龙溪镇九龙湖南岸。
项目占地15万平方米，总建筑面积23万平方米，由联排别墅、多层公寓及高层电梯公寓等各种错落有致的建筑构成。整个小区总绿化面积6.3万平方米，绿地覆盖率45%，人均绿地面积15平方米。
小区配套建设有学校、超市、医疗服务中心、幼儿园、会所、网球场、游泳池等生活服务设施、娱乐休闲设施、社区教育设施等，完备的硬件生活设施，配上开阔的绿地广场、秀丽的湖滨小径以及千姿百态的植物，不仅为业主提供了一种高品质的生活环境，还开创了重庆高档综合住宅小区的第一蓝本，使龙湖花园一跃成为重庆房地产开发行业和物业管理行业的第一品牌。
龙湖南苑前靠两百多亩的九龙湖，依次错落地布置有沿湖别墅、中高层公寓组团和高层住宅区。
龙湖花园西苑（1999年，项目启动，首创了重庆楼市板式围合、样板景观）
西苑占地面积14万平方米，总建筑面积26万平方米，共1683户。总体布局依地就势，充分考虑地形、地貌、朝向等因素。沿湖一侧建筑层数较低，由东向西逐渐增高，楼栋高低错落，形成了丰富的天际线。建筑围合成线条柔美的曲线，形成数个错落有致的庭院，营造出温馨的居家氛围。
春满绿园
仿沙滩游泳池
入户大堂
外立面
龙湖.香樟林别墅
龙湖.香樟林别墅位于重庆市渝北区九龙湖北岸，与龙湖南苑和西苑隔湖相望，是重庆目前的都市顶级别墅区。
别墅区占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米。整个小区坐拥山水，湖岸线蜿蜓曲折，绵延1300米。别墅区中端有一长条形小岛延伸至湖心，沿岸天然形成6大湖湾，景致迥异。地势起伏开阔，遍种香樟、银杏、楠木等名贵树木和珍奇花草。幽雅的自然环境和周边成熟社区的配套，构筑了一种与自然无限接近、极具人文之美、达到至上舒适生活的居住环境。
200余栋独立别墅和联排别墅，随地势起伏和曲折绵延的湖岸线，形成水边别墅、绿荫别墅和坡地联排别墅。
水边别墅秋水共长天一色::::
水边别墅错落有致的分布在1300米湖岸线和伸向湖心的小岛上。碧绿的湖面、蓝色的天空和岸边的水杉，和风轻舞的垂柳、紫薇，停驻着蜻蜓、水鸟的汀兰、荻花……成为家中永远的风景画。白昼，在天光云影的变幻中沉醉；夜里，静听湖水轻拍石案。生活，在秋水长天中悠然而过
坡地别墅依山势而显气势::::
一片呈八字型的联排别墅层层退台，坐落在九龙湖北案最高的坡地上。抱阴而负阳，暗合经天纬地的运势。凭窗远眺，湖光山色尽收眼底。正如杜甫诗中的意境“山川俯绣户，日月近雕梁”。住在坡上，人的胸襟也因视野开阔而宽大、博大。
绿荫别墅感悟四季流转::::
在有些起伏的浅丘地带，绿荫别墅掩隐在如云似雾的绿树丛中。鹅黄青葱，层林尽染。在绿树、红叶、香花的映衬下，建筑显得很柔和，青石小路显得很素洁。住在树下，感悟四季流转，风物变化，春天草长莺飞，夏日苍翠欲滴，秋来落英金黄，冬季枯枝虬然，在大自然的启迪下，心怀恬淡而悠远。
庭院别墅与自然朝夕相亲::::
优雅、质朴的“天井”内，庭院被四周透亮的走廊、卧室和起居室簇拥，穿透的“光线”和“风景”成为最精彩的设计主题。慵懒的阳光斜洒，皎洁的月光倾下，白昼的温暖和夜晚的清凉在此交汇。与家人品茗纳凉，或和朋友围聚谈笑的情景，仿佛你生命中最珍贵的“底片”，无论红尘如何打磨，他总会在静夜里，为抚慰你而悄然“显彰”。
龙湖?水晶郦城
龙湖?水晶郦城位于龙湖西苑以西，依托龙湖业已兴建完成的近千亩的大型社区而建，与龙湖西苑隔体育公园相望。
龙湖?水晶郦城是重庆首家高层低密度住宅。占地近30万平方米,建筑面积67万平方米。兴建有住宅、写字楼、SOHO、大型超市等业态，为住宅小区提供了强大的配套体系，形成功能齐全、业态丰富的综合性现代生态生活小区。
龙湖在水晶郦城以东修建了1个100亩左右的体育公园。小区和体育公园保留了原生地型地貌，连绵起伏的小山丘高低错落，为环境设计提供了丰富的元素。宽广的绿地，丛生的树林，层层叠叠的台地，蜿延的小径，休憩的长椅，趣味丛生的野外烧烤台及艺术画廊，生活、自然融为一体，在这里，你可以尽享阳光、健康、时尚、自由的生活。
小区规划将建筑向空间发展，最大限度地保证了小区的绿地面积，绿地率达到60％以上。视线得以最大延伸，建筑主景观面的间距达到70米以上，视线最远可达数百米，整个小区疏朗大气
龙湖·枫香庭
龙湖·枫香庭位于江北区建新北路，毗邻海洋公园，由7栋电梯景观华府围合而成，位于江北区至高点，可俯瞰城市卓越景观。小区内以枝叶繁茂的枫香树为主景树，配合多种乔灌木，营造神韵天然的都市山水意意境。多种经典观景户型，面积为85—172平方米的两房两厅、三房两厅和四房两厅，是一处盈溢设计灵感、彰显高贵典雅的都市景观华府。
绿化/容积率：绿化率60.00％容积率4.50
项目规模：占地面积：6.00万平米建筑面积：27.00万平米
小区入口
中庭风雨长廊
中庭小景台地迷宫
龙湖郦江项目简介 一、区域示意图： （一）、项目地理位置 龙湖郦江项目位于南滨路沿线（距离阳光100约5分钟的车程），在南区CBD的中心，是龙湖进入CBD区域（CBD是政府以后重点开发打造的区域）打造的第一个高品质的滨江项目。项目地在大佛寺大桥和朝天门大桥之间（对面是金科廊桥水岸和政府规划的塔子山公园），距离朝天门大桥仅需要三分钟的车程，距离长江大桥仅需要十分钟车程，您不管是到江北还是解放碑都只需要十五分钟，交通十分便利。（以后从项目地到达江北：南区腾龙大道—朝天门大桥—五里店立交，南区腾龙大道—盘龙立交—大佛寺大桥—内环高速快速到达机场，水晶郦城；到达解放碑除了直接上长江大桥，还可以通过南区腾龙大道—朝天门大桥—千厮门大桥快速到达解放碑） （二）、项目周边情况 南滨路：融美食美景为一体的南滨特色餐饮，尽享城市喧嚣。 旁边紧邻的两个地分别是九龙仓和中海于2007年底拿下的75亿“地王”（靠近朝天门大桥和郦江项目），靠近项目大佛寺大桥附近的项目为美心2000亩的商住综合用地，现洋人街即为美心开发的商业项目的一部分。 项目背后是原生态的森林绿化带，前面是广阔的长江，项目内空气清新，视野开阔。 二、小区规划设计 （一）规划数据 总占地面积11万㎡（168亩），总建筑面积40万㎡，其中地上建筑面积约33万㎡，地下面积约7万㎡；建筑形态有花园洋房、高TOWN、精装高层板楼、精装高层公寓和江景楼王，一共2598户，分三期开发。 容积率：总体容积率为，花园洋房部分容积率仅为 绿地率：31% 建筑密度：％ 户型：从70几个平米到200多个平方，拥有有两房、三房、四房、小跃、底TOWN、顶跃等多户型配比 车库：全地下车位，每栋楼直下车库，一共1900个左右。 商业：总建筑面为15000方
一、产品定位 万科：专注于住宅开发 目前，万科的业务范围集中于住宅。在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。 1、产品开发历程 迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代： （1）第一代产品 起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。 （2）第二代产品 成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。 （3）第三代产品 创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。 2、产品种类
数据来源：公司数据、高通智库 3、万科系列产品的城市区分布 数据来源：公司数据、高通智库
龙湖：聚焦中高端/创新引领 目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。 1、产品发展历程 从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。 龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积72 万平方米，建筑面积约128 万平方米，提供各类住宅及商铺约6600 户。 龙湖积累阶段：从1999 年至2001 年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。通过管理流程明确了集团管理层、集团职能部门、各项目公司之间的责、权、利，进一步完善了业务流程和管理流程，建立了OA 系统规范管理业务流程和管理流程，并开始关注项目公司间的知识分享。此阶段龙湖在单一业态上精耕细作、快速推进，对于住宅业态掌握日益成熟。 龙湖快速发展阶段：从2002-2007 年,龙湖地产在全国的发展状态呈现出了“井田型”开发结构，多种业态（住宅、别墅、商业）的多个项目齐头并行，多业态多项目并联运营，管理重心规范投资规划、开发建设、商业管理和物业服务一条龙服务，建设多元化集团型企业。在此阶段，龙湖历练了自己多种业态打造能力，产品从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店，每种业态都敢于尝试并能够真正做出引领潮流获得市场认可的精品，建立了领先的房地产投资、开发、经营管理体系。 龙湖高速发展阶段：自2007 年开始，实施“区域聚焦”战略，由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，在成都、北京、西安、上海等地区快速复制龙湖的单业态多项目的并联运营模式，待该区域成熟后，又展开多业态多项目并联运营覆盖，龙湖以其“多项目”、“多业态”策略开始了快速发展，每进入一个城市后进行多项目、多业态的开发，进入有组织的扩张期。龙湖正运用并复制丰富的多业态开发经验和强大的系统优势迈入区域扩张的新阶段。在涉足房地产10 年之后，龙湖开始呈现出了总体爆发力，逐步完成向全国性公司的跨越。 2、产品种类及分布 龙湖产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、酒店、商务公寓、购物中心、写字楼等形态，覆盖了从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、
大兴生物医药基地龙湖天街购物中心 调研报告 调研报告 调研地点：北京龙湖时代天街 调研人员：刘超、王巨猛 调研时间：2016年7月11日 北京龙湖·时代天街位于大兴新城核心区域，与地铁4号线生物医药基地站无缝连接，交通条件优越。项目西侧为生物医药基地，该基地占地1000万平方米，超过150家企事业单位入驻其中。向南，未来将有首都第二机场及空港产业园落地，年旅客吞吐量预计达1亿人次，周边工作及居住人群超过20万人。 龙湖时代天街项目总体量约67万平方米，其中商业总体量约30万平方米，属于北京屈指可数的新地标级商业中心，且自持很大比例商业。龙湖将出售的商业机遇与置业者进行共享，创造共赢未来的机会。在龙湖天街运营模式下，置业者可以共享地标级商业中心的人流聚集优势，共享周边规模居住区及产业基地消费力，共享地铁、临空经济区源源不断的人流。 7月1日，作为大兴新城南部区域商业新地标的龙湖北京大兴天街正式开业了。据统计，开业期恰逢周末，三天时间，龙湖北京大兴天街总客流量突破40万人次，总销售额达到2300万元。这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是目前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，也是龙湖集团在北京打造的第二个“天街”项目。 开业前夕，依托龙湖商业布局全国的品牌实力，龙湖北京大兴天街的整体出租率达到了99%，品牌同步开业率达到了95%。目前聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。 在大兴天街，商场配置专属VIP会员中心、母婴室、残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站、饮水机等，国内顶尖的无线Wi-Fi网络覆盖全场；商场停车位超过1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”停车位，让女性司机在停车时倍感安心，龙湖商业体系化的星级服务得以充分彰显。 龙湖北京大兴天街引入了物美精品超市、上影IMAX国际影城、喜悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M、星巴克、便宜坊、汤城小厨等众多优质品牌，全面提升大兴区域的消费环境，引领南城家庭消费全新升级。同时，基于项目周边人群的育儿刚性需求，大兴天街更是突破性地将儿童业态占比提升到16.5%，总体量接近14000平米，成为南城最全的早教中心。
?首先很感谢公司这次给予我们走出湖北，走进国内优秀物业服务企业学习的机会。从房地产项目开发到客戸的满意，从行为规范到精细化的服务 专心专注至善至美
标准，从常规的物业服务到纵向延伸至房地产业的整个链条、横向涵盖消费者个性化需求”勺物业管理产业升级换代休现，这些都着实给了我们很大启发和思考。学习考察的目的在于通过所见所闻获取反馈的信息，给予我们思想的解放和观念的转换，以帮我们在对比之下寻找自己短板的同时，以全新的面貌来改进物业服务工作，促进业务的可持续循环发展，保证服务品质和综合营运效益的提高。如果说我可以简单的用几段话来概括我的感受，那么就是： 因万科精业一直践行在思考与改进之间，他展现了一种全方位的成熟；2堂谿赵以客戸需求和员工满意为核心理念，以定位引导迈步的方向，走品牌战略化发展的道路，他是有远见； 细节管理成就高品质的服务，他是独到的。
是什么在支持了他们的发展? -地方政府物业管理方面规范性文件出台的完善和对物业管理行业发展的支持 -地产公司产品建设质量的保证和后续支持 -集团公司对于物业公司的定位 万科地产金域蓝湾 报修服务中心
?地产支持物业发展，物业优质的服务反推销售，优质的 产品与优质服务双剑合并，形成两者品牌概念的组合, 赢得市场统一识别和品牌效益。 地产 物业品牌 地产成就了 物业？ 物业成就了 地产？ 龙湖、蓝光、万科 龙湖地产前期向龙湖物业支付聘用金 蓝光地产向蓝光物业支付 品牌维护费” 万科物业作为万科房地产开发的重要一环节，无条件 享受集团资源
?企业文化是一种意识形态在企业中的具 体表现，反映企业员工和社会共同认可 的价值观和逐渐形成的激进态度。上到 公司组织的团队活动，下到小区宣传栏 内容，我们看到了他明确的是目标，倡 企业文化 B-Buic Sfi R-就硼 护 C Kf^: Cutomer 計 善a 嗥户 老槽同席 侖你■一 I I
龙湖仕官生绽放营销精英招募计划 "点将"物业板块招聘免责声明薪酬福利 1年收入职员全年工资性收入＋奖金＋补贴公司职员入职或转正时公司将告知月工资起薪点 2工资按月发放发薪日为当月10日由本月基本工资基础工资加岗位津贴上月相关补贴加班工资和绩效奖金组成 3加班工资公司不提倡职员加班更不提倡因效率低下或纠错而导致的加班但确系工作量较大或阶段性繁忙或阶段性人力紧缺而导致的加班公司将给职员在当月薪资中增加一笔加班工资 4工资起薪点工资起薪点是获得该职位时的最低工资级别公司会根据职员的发展情况提高其工资级别职员的薪级会根据业绩贡献技能等提升而有晋升表现卓越的某些较低职位职员其薪酬有可能在一定时间内高于表现平平的某些较高职位职员 5补贴 51 职员按出勤日实际天数享受5元日的午餐补贴 52 职员无论住家距离公司办公地点的远近均享受100元月的交通补贴 53 为了给员工提供良好的外出办事和上下班的交通条件鼓励员工个人购车公司对于私车公用的员工提供车辆使费补贴具体标准参见相关车辆使用费补贴管理办法且享受该车辆使费补贴后不再享受100元月的交通补贴 54 转正后职员可根据职级或岗位享受一定的通讯补贴 6半年奖及年终奖公司在半年总结会和年终总结会后会向职员发放半年奖和年终奖该奖由公司结合职员该时间段内的业绩实情和各种考核评估记录等情况进行评定保险福利失业保险工伤保险养老保险龙湖地产现行保险体系团体重大疾病险团体住院医疗险团体医疗险团体
意外伤害医疗险团体意外伤害险社会统筹保险保险商业补充保险其它 1住房公积金职员转正后公司为劳动关系在公司的员工办理住房公积金标准根据员工不同岗位及个人业绩而不同 2津贴公司转正职员将享受以下红包福利在每年的端午节中秋节获赠红包100元三八妇女节六一儿童节敬老节相关职员获赠红包50元过生日的职员在生日当天获赠50元生日礼金每年春节公司为感谢职员的家属的理解和支持还将特别赠送职员家属新春贺岁红包一个公司所有员工每年按国家规定享有夏季清凉饮料费 3健康体检公司每年会安排距前次体检超过两个月的职员统一参加健康体检并建立职员的健康档案体检项目包括内科外科五官科肝功三对半血常规尿常规胸片腹部B 超心电图妇科B超等 4文娱活动为保障职员的身心健康增强团体的凝聚力公司会利用周末或节假日时间组织不定期的文体活动每位职员均有机会参与享受轻松休闲好时光活动形式为球赛趣味运动会戏剧小品表演等继续结束完善的综合评估机制不断改进超越自己制定计划达成目标绩效评估反馈员工的长处和不足之处员工综合评估及发展计划主要考核方法 360度考核法自我评价客户评价上级评价下级评价同事评价绩效管理 1 月度工作总结职员应按公司要求每月3日前在公司内部网站完成《月度工作总结》的在线填写遇国家规定长假顺延1天 2 月度考评部门经理应于每月7日前完成属下当月工作总结的阅读并结合工作实情在公司内部网站在线职员的月度评价和奖罚建议 3半年年终考评在7月15日前次年春节前15天公司将对职员进行半年年终考评并作为半年奖年
第一部分协议书 发包人（全称）：重庆龙湖地产发展有限公司 承包人（全称）：重庆荣达建设集团有限公司 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。 一、工程概况 工程质量标准：依据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）及建筑工程各专业工程施工质量验收规范，工程质量一次验收合格。 五、合同价款 金额（大写）：暂定（人民币）叁仟肆佰捌拾陆万叁仟元整 ￥：暂34863000.00元 六、组成合同的文件 组成本合同的文件包括：
1、本合同协议书 2、本合同专用条款 3、本合同通用条款 4、本合同补充条款及其附件 5、标准、规范及有关技术文件 6、图纸 7、工程量清单 8、工程报价单或预算书 双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。 七、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。 八、承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。 九、发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。 十、合同生效 合同订立时间：2007年11月25日 合同订立地点：重庆市江北区北城天街4号北岸星座6～7楼 本合同双方约定：双方加盖法人章及法定代表人签章后生效。 发包人：（公章）承包人：（公章） 住所：住所： 法定代表人：法定代表人： 委托代理人：委托代理人： 电话：电话： 传真：传真： 开户银行：开户银行： 帐号：帐号： 邮政编码：邮政编码：
重庆北城天街商业地产项目分析 一、项目概况 投资商：重庆龙湖置业有限责任公司 总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。 所属区域：重庆市江北区 项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。 二、项目的市场宏观调查分析 （二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策 上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。 我们可用相关数据进行说明：
2000年—2003年房地产开发投资及增长情况： 通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策 由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房
地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策 从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。 结合本案例所在区域具体分析： 江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。 区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。 区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。 工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。 三、项目的竞争状况分析 （一）从整体上分析 由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；
主标：龙湖·水晶郦城丨在城市的中心，看见时代的未来 过往，当下，未来 滨江新城的重要性已无需用语言赘述 从城市定位、发展战略，到利好兑现 滨江新城·江宁组团作为新城区 随着居住品质跨级提升，正成为炙手可热的中心板块 当有温度的新城区，遇上有厚度的老城区 我们又该何以为家呢？ 界面焕新凭实力当得中心 滨江老城区发展缓慢，街区风貌老旧 碍于土地因素，未来更新扩张受限 而滨江新城区界面焕新敞亮 千亿手笔打造先进智造产业高地 世界级名企荟集，城市人居配套崛起 以产城融合样板，崛起南京下一站新主场 圈定着人们对美好的所有念想 新的起点往往从中心诞生 住在中心的人 从来都不是追随者，而是同行者
当滨江老城区道路饱等问题日益突出 新城区更加近邻滨江大道（在建中）、 地铁8号线（规划中）等多维交通脉络 串联起包括河西在内的丰盈万籁 以速度，成就生活比肩世界的实力 离尘不离城沉浸都会生态美学土地不可再生，拥有自然更成奢求 老城区公共绿化不足，生态系统亟需改造 新城区打造约6.7公里沿江风光带（在建中） 石刻湖、牧龙湖、新济州等多座公园绿海环绕 于城市繁华间，悦鉴都市诗意的人居美学 丰盛礼遇点亮都市繁华灯火城市既是梦想的奋斗场，也是生活的栖息地 老城区配套缺乏，生活品质感难以满足新城区荟聚绿地城市综合体（绿地花茂，在建中）等高端商圈 坐拥滨江医院、滨江新城小学/中学（在建中）等优质配套 零时差繁华，一切信手拈来 未来可期新城中心持续升温
众所周知，土拍是楼市的风向标 老城区目前土拍市场渐冷，土地价值存疑 而新城区土拍市场正持续升温 就在4月底，江宁滨江G08地块 以11351元/㎡的成交价一举刷新板块新高 新城区热度攀升，后市的地价上涨将不言而喻 高光瞩目入席龙湖大城正当时 龙湖·水晶郦城 以约46万㎡大城之姿，正居滨江新城中心之上 近邻滨江大道（在建中），地铁8号线（规划中），迅速接驳全城外享绿地城市综合体（绿地花茂，在建中） 内拥约3.8万方一站式晶铂街区，吃喝玩乐缤纷荟萃 滨江医院(在建中）、苏州外国语学校等城市优质配套环伺 描摹出一座城市理想的生活风貌 水晶郦城承袭龙湖五维造园手法 布局“一环三轴七重境” 移步异景如临画境，构筑全龄乐活社区 更匠心打造建面约83-125㎡精致高层 全系配备新风系统、地暖、中央空调三大件 致力成为滨江新城人居标杆 +户型图
郦江项目基本概况（简版） 营销部 2008年1月
说明 1．销售手册是为规销售管理和销售说辞、统一对外口径、加强客户引导、促进销售、提高专业化水平，所有置业顾问务必严格执行； 2．由于各部门都存在一些暂时无法回答的问题，所以答客问部分会不定期更新和增加；3．由于还没有沙盘、样板间等销售道具，相关销讲资料暂缺； 4．按照不同时期的销售对策，此项目手册会做出调整，请及时对照、更新； 5．本手册仅限于公司部使用。 目录 一、发展商介绍 (2) 二、承建商介绍 (3) 三、总体规划及方案设计公司介绍 (3) 四、物业管理公司介绍 (4) 五、区域特点、配套及规划 (4) （一）发展历史 (5) （二）自然环境 (6) （三）交通 (6) （四）商业配套 (6) （五）休闲娱乐 (7) （六）未来规划 (7) 六、小区规划设计 (7) （一）规划数据 (8) （二）交通系统规划 (9) （三）建筑风格 (10) （四）建筑与户型 (10) （五）景观特点 (15) （六）地下车库 (12)
一、发展商介绍 龙湖地产 龙湖地产成立于1995年，以”善待你一生”之理念，十二年来专注于地产开发及物业服务。对规划设计、施工质量精益求精、环境营造精雕细刻，同时提供高品质物业管理，为业主创造亲近自然、和睦文明的社区生活。连续四届蝉联十佳居住小区称号、获全国重合同守信用企业称号；知名度、美誉度、业主满意度均排列第一，业已成为最受尊敬的开发企业。截至2007年1月，在、、三地的开发面积累计达300万平方米，规划面积1100万平方米，交付业主使用的别墅超过2000套。目前龙湖集团麾下已有龙湖、京津龙湖、龙湖、龙湖、龙湖商业、兴龙湖公司、龙湖物业等多个分支机构，成为具有全国先进开发理念与开发实力的综合地产营运商。2007年，龙湖地产销售已突破100亿，领衔整个西南地区房产界。二、承建商介绍 海博建设 海博建设，它始建于一九八二年初，原名市渝北区环城建筑工程，自成立以来，不断发展壮大，现已成为房屋建筑工程施工总承包一级资质、土石方专业承包一级资质企业，同时具有市政共用总承包、建筑装修装饰工程专业承包、混凝土预制构件专业承包等多项资质。 三、设计公司介绍 日清国际设计公司 目前，日清建筑设计（国际）在中国的工作已有了一个良好的开始，经历过大大小小的项目若干，其中有太平桥地区改造项目（新天地广场），奥林匹克花园的规划和设计项目，联洋地区R地块规划设计，中星美华村项目，大华公园世家C地块，都市花园，加城花园，东湖大郡和静湖国际水岸项目，力帆体育城，国际网球中心和海上世界项目，金地花园，香格里拉花园，F8工程等项目。在业已经树立了良好的声誉。
龙湖地产有限公司 公司简介 龙湖地产有限公司，创建于1994年，成长于重庆，现发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。 经过十几年的潜心发展，龙湖地产形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。 从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖地产进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖地产都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。截至2010年6月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连等11个城市。 公司理念 凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，重庆龙湖地产成立16年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。2006年，龙湖地产被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003、2005、2006、2009年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008年， “龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。2008、2009年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。 发展历程 6月，龙湖地产创建于重庆。 1997年 4月，龙湖第一个项目——龙湖花园南苑动土奠基。 1998年 10月，龙湖花园物业管理公司通过了香港品质保证局(HKQAA)的物业管理ISO9002国际质量体系认证审核。
天街商业策略方案V1.2 Proposal of Retail Strategy of Xicheng Tianjie
前言 本商业策略方案是ASIS于2006年11月29日所提交的建筑规划调整建议的基础上，针对西城天街的业态规划、租户组合所提出的调整建议并进行的租金评估 主要内容如下： 1.0 租户组合调整建议 2.0 租金评估及收入测算 第 1页
1.0 租户组合调整建议 本章是根据ASIS于2006年11月29日所提出的建筑规划调整 建议结合重庆市商业发展现状所提出的西城天街租户组合优化 建议，仅供重庆龙湖置业有限公司参考。
B1层 零售 餐饮 休闲 娱乐 服务 编号 使用面积 B101 8,622 B102 38 B103 54 B104 54 B105 54 B106 60 B107 75 B108 75 B109 75 B110 109 B111 120 B112 155 B113 156 B114 87 B115 85 B116 93 B117 193 B118 204 B119 184 B120 460 B121 693 B122 148 B123 144 B124 253 B125 457 合计： 12,648 B101 百货主力店 @B1/1F/2F/3F/4F/5F Valentino Chocolate B106 B102天福茗茶 Kiss & Bake B107 优之良品 B108 水果捞 B109 仙踪林 B110 FAB B125 吉野家 B123 乐杰士 B124 和合谷 B122 Aussino B119 多样屋 B118 Watsons B117 Sizzler B121 Taco Bell B120 Subway B112 B104 DQ B103 美味珍 B105 31种美国冰激凌 Sony Plaza B111 B113 Hello Kitty B114 Lock&Lock B115 P otato&Co Osim B116
龙湖花园南苑（1995年开发的龙湖南苑是龙湖的第一个项目） 龙湖南苑是龙湖置业的一期工程，位于重庆市渝北区龙溪镇九龙湖南岸。 项目占地15万平方米，总建筑面积23万平方米，由联排别墅、多层公寓及高层电梯公寓等各种错落有致的建筑构成。整个小区总绿化面积6.3万平方米，绿地覆盖率45%，人均绿地面积15平方米。 小区配套建设有学校、超市、医疗服务中心、幼儿园、会所、网球场、游泳池等生活服务设施、娱乐休闲设施、社区教育设施等，完备的硬件生活设施，配上开阔的绿地广场、秀丽的湖滨小径以及千姿百态的植物，不仅为业主提供了一种高品质的生活环境，还开创了重庆高档综合住宅小区的第一蓝本，使龙湖花园一跃成为重庆房地产开发行业和物业管理行业的第一品牌。 龙湖南苑前靠两百多亩的九龙湖，依次错落地布置有沿湖别墅、中高层公寓组团和高层住宅区。
龙湖花园西苑（1999年，项目启动，首创了重庆楼市板式围合、样板景观） 西苑占地面积14万平方米，总建筑面积26万平方米，共1683户。总体布局依地就势，充分考虑地形、地貌、朝向等因素。沿湖一侧建筑层数较低，由东向西逐渐增高，楼栋高低错落，形成了丰富的天际线。建筑围合成线条柔美的曲线，形成数个错落有致的庭院，营造出温馨的居家氛围。 春满绿园 仿沙滩游泳池
入户大堂 外立面
龙湖.香樟林别墅 龙湖.香樟林别墅位于重庆市渝北区九龙湖北岸，与龙湖南苑和西苑隔湖相望，是重庆目前的都市顶级别墅区。 别墅区占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米。整个小区坐拥山水，湖岸线蜿蜓曲折，绵延1300米。别墅区中端有一长条形小岛延伸至湖心，沿岸天然形成6大湖湾，景致迥异。地势起伏开阔，遍种香樟、银杏、楠木等名贵树木和珍奇花草。幽雅的自然环境和周边成熟社区的配套，构筑了一种与自然无限接近、极具人文之美、达到至上舒适生活的居住环境。 200余栋独立别墅和联排别墅，随地势起伏和曲折绵延的湖岸线，形成水边别墅、绿荫别墅和坡地联排别墅。 水边别墅秋水共长天一色:::: 水边别墅错落有致的分布在1300米湖岸线和伸向湖心的小岛上。碧绿的湖面、蓝色的天空和岸边的水杉，和风轻舞的垂柳、紫薇，停驻着蜻蜓、水鸟的汀兰、荻花……成为家中永远的风景画。白昼，在天光云影的变幻中沉醉；夜里，静听湖水轻拍石案。生活，在秋水长天中悠然而过 坡地别墅依山势而显气势::::
第1章编制依据 1、国家法律、法规； 2、西安市有关文明施工标准规范； 3、龙湖·水晶郦城项目工程现场施工条件； 4、招投标文件及施工图纸； 5、本公司的相关规章制度； 6、本工程施工组织设计。 第2章扬尘控制目标 严格按照有关文明施工标准规范，加强建筑工地文明施工管理，确保本建筑工地100%达到施工扬尘控制标准要求，确保施工现场良好的工地面貌，力争被评为西安市安全文明施工示范工地。 第3章扬尘污染控制措施 3.1施工场地布置 施工道路及堆场须作C30砼硬化处理，排水沟沿临时施工道路一侧和建筑物周边设置，排水沟断面为300*400mm，按1.5%坡度，将雨水和生产生活污水引至沉砂井内，经处理达到国家排放标准后排入指定下水道中。施工集水井（沉沙井）内空1000*1000，比排水沟深1m,构造作法同排水沟。（道路及场地硬化详见总平面布置方案）
施工现场内的松散堆积材料应用密目安全网或塑料布进行覆盖，水泥房应采取防尘措施。 3.2基础施工阶段扬尘控制 基础施工阶段由于施工现场内土方堆积量较大，对该阶段的扬尘主要采取浇水的方法进行控制。 定期对基础施工挖出的土方进行浇水，确保湿润，控制扬尘污染，且应及时将多余土方外运，运渣车辆应采用密闭运输车辆，并应到相关部门办理建筑渣土准运证，取得登记卡及标志牌。且出施工前场必须冲洗，严禁带泥上路。 施工大门处设置车辆冲洗设施，并配备高压水枪，派专人对出场车辆进行冲洗。 3.3主体施工阶段扬尘控制 1、木工加工长锯末应每班清理干净，集中地点进行对方。 2、楼层应定期进行清洁，清洁时必须洒水湿润，严禁干作业 施工。 3、楼层清洁时严禁高空抛渣，应用口袋将建筑垃圾装好，采 用塔吊调运至指定地点堆放。 4、砂浆搅拌场及水泥堆放区等区域搭设封闭式加工场所。 3.4装饰施工阶段扬尘控制 1、砂堆场应采用密目安全网覆盖。 2、楼层清洁时必须洒水湿润，严禁干作业施工。 3、墙清洗应选在无风的天气进行。
龙湖商业地产发展战略:「天街」抢入商业 “天街”系列，是龙湖旗下最主要的商业地产产品线。虽然此前在重庆、成都等地已有项目开业，但位于北京东部的“长楹天街”才将是真正意义上具有全国影响力的旗舰项目。 该项目位于北京市朝阳区常营板块，占地17.6公顷，总规划建筑面积46.3万平方米，龙湖地产于2010年2月以45.4亿元竞得该地块。 “这是一个百亿级的项目。”龙湖地产策划总监罗丹告诉记者，项目整体涵盖住宅、公寓、写字楼和商业等多种业态，其中商业部分为“长楹天街”，约27万平方米；主体商业全部为自持，除了写字楼作为回建项目需要返还给政府之外，仅对后街公寓底商部分进行散售。而且，散售的公寓底商也将由龙湖进行统一的商业运营。目前，项目的招商工作已展开。 “住宅和商业的相互支撑与促进，销售回笼资金是很重要的一部分。同时，集团还有其他的融资渠道予以支持。”针对商业运营所需的资金量，罗丹如是说。 今年3月份，长楹天街项目住宅部分首次开盘，凭借“全家庭型生活体”的创新定位，当月认购金额超过3.5亿元，是惟一列入北京销售排行榜前十的140平方米以上非别墅类项目。罗丹透露，接下来将开出部分公寓。 龙湖方面预计，到2013年底，长楹天街项目住宅入住，商业开业。龙湖则希望在培育运营2～3年后，能够开始盈利。 为了保证商业运营的成功，龙湖也将住宅领域所擅长的产品设计研发和物业服务移植到了商业项目中。“除了5万平方米的园林景观之外，还针对北京特殊的气候条件，特别引入了‘不打伞的商业设计’观念，通过风雨廊、天光长廊等建筑设计，既能有效利用商业空间，又可以规避北京漫长寒季的影响。此外，龙湖还为年轻家庭特别设计了软性的服务设施，比如儿童的看管服务，可供租用的童车、儿童卫生间等。”罗丹说，仅仅为这个商业运营，龙湖就配备了500人规模的龙湖物业服务团队。 产品线的扩张与融合 长楹天街的推出，对龙湖而言，意味着“天街”系列产品开始走出西南，面向全国扩张。这也是龙湖地产产品线的又一次延伸。 “在地产企业中，龙湖的产品线可以说是最丰富的。”罗丹介绍，住宅地产从公寓、洋房到别墅，龙湖均有多条产品线；商业地产方面也有“天街”、“星悦荟”、“MOCO家居馆”三个系列，“天街”是大型的超区域或区域购物中心，“星悦荟”是社区型时尚生活中心，MOCO为高端精品家居生活馆。
龙湖·水晶郦城丨南京落户政策放宽，滨江新城成置业热土！近日，一条消息刷屏了南京人的朋友圈。 4月8日，南京市政府召开新闻发布会，发布《支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》并进行解读。会上传来诸多好消息，其中第一项措施就是，南京落户门槛再放宽，40周岁以下大专学历人员参保半年可落户！未来，将有更多的人这座城市上发光发热。 1丨政策放宽滨江新城成置业热土 当南京开始敞怀世界，滨江新城以“三大维度”的底气，成为置业南京的首选热土。 2017年，滨江新城迎来全新格局，以千亿级手笔，擘画南京下一个主场。未来，滨江新城将打造以高端制造、新能源、电子信息通讯为主的三大先进智造产业高地，架起世界滨江的时代雄心。 温厚的土地，总能迸发出惊人的力量。目前，滨江新城吸引中兴通讯、韩国LG、科远股份等世界级名企，在千亿产业集群驱动之下，数万人才聚集滨江新城，蕴藏巨大就业机遇，孵化城市创新力量，擎引滨江新城向上生命力。 同时，滨江大道、地铁8号线（规划中）高效链接，畅连河西CBD繁华，共享优质城市资源。苏州外国语学校，滨江新城小学/中学，全龄教育一站汇集，江苏省人民医院分院（规划中）等人居配套崛起，为每一位滨江骄子，提供有温度的生活方式。 2丨大咖代言滨江新城热势澎湃 无论是城市规划师还是成功企业家，都对滨江新城这片磅礴热土，有着无限的期待。 透过南京城市规划师的镜头，我们深入了解滨江新城将会作出如何规划，以及相比其他新城，它的核心优势——优质生态、居住环境、千亿产业、人居配套，助力将滨江新城打造成高品质城市。 正如王银董事长所言，滨江新城这十年的变化是肉眼可见的，在他看来，滨江新城未来将以千亿产业为引擎，成为南京发展潜力最为巨大的板块。