浅谈不动产善意取得制
度
文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而异，长期以来在我国学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力
[案情]
1987年11月9日，A公司与某村合作社签订《合建楼房协议书》，约定：合作社以其约2.16亩自留地作建房用地，A公司出资建设，双方合作建房。工程建成后，合作社使用该房产的二层，A公司使用该房产的一层。嗣后，A公司取得该房产一、二层的权属证书。2000年12月A公司与某签订《借款》，向银行借款200万，并签订《抵押合同》，将该房产的一、二层抵押给银行作为借款的担保。后双方到房管部门办理了抵押登记。2003年12 月A公司因欠银行借款无力归还，将该房产的一、二层交付给银行作为抵债物，并已办理过户手续。2004年1月，合作社得知该房产一、二层均已由A公司抵债给银行，并已登记于银行名下。遂以市房管局为被告、A公司与银行为第三人起诉至法院，要求法院撤销被告向银行颁发的《房地产权证》，并重新确认上述房产的二层为其所有。经审查，该房产二层确应为合作社所有，市房管局审查不严，初始登记时将二层房产错误登记为A公司所有。
本案银行同意A公司借款、抵押并抵债，均是基于A公司对上述房地产的权属已登记于房产部门取得权属证书，有实现债权的担保，减抵了贷款的风险。后
经双方协议抵债，并通过办理过户手续，将房地产权属登记于银行名下，若撤销该房产登记，则必然使银行面临丧失房地产权，需另向A公司追偿借款的局面。而A公司正是因为无力还款，才以房产抵债，那在这个时候，其往往已不可能有还款能力，银行将失去收回贷款的可能，利益必然受到损害；如法院不判决撤销登记，则实际权属人合作社的利益将无法得到保障。依据依法原则，房产登记机关要撤销银行的登记；而依据法的安定性原则，银行作为善意第三人有正当理由相信房产登记合法有效，如果随意撤销，相对人将无法预测自己交易的安全性，会影响整个的交易安全，由此产生了依法行政原则与法的安定性的矛盾。法的安定性属于法的基本价值，只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。法的安定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空。因此，从根本上说，法的稳定性应优先于依法行政。当然，法的安定性原则优先的前提是第三人基于对物权公示制度的信赖，善意并且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情的情况下取得该房产的，如果允许房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易的秩序。因此，确立不动产所有权善意取得制度至关重要。这也正是我国目前物权法立法中备受争议的话题。
一、不动产善意取得制度概述。
1、善意取得制度概述。
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的要求，而生成和发展起来的。[1]一般认为，善意取得制度起源于古代日耳曼法
中的“以手护手”原则。在日耳曼法上，“以手护手”原则是一项物的追及制度。历经了漫长岁月，形成了不同的学说。1900年，随着《德国民法典》的正式颁布，善意取得制度正式确立，现已在诸多市场经济国家确立起来。善意规则一般不适用于不动产的所有权转移。
2、善意取得的价值取向。
善意取得的基本价值取向是保护交易安全。在社会生产各不节中，产品的交换扮演了非常重要的角色。随着社会经济的发展，交易日益频繁，如果参与交易的善意受让人完全承担从无权利人手中不能取得权利的风险，不仅会使交易主体因畏惧承担此种风险而丧失参与交易的积极性，也会使必须参与交易的受让人为避免此种风险而不得不花费大量时间和精力去逐一交易标的物的权利归属真相，从而增加交易的，有碍交易的发展，从交易中的受让人与交易标的物的真实权利人之间的利益平衡来看，完全由受让人承担从无权利人手中不能取得权利的风险，属于有失公平；如果从整个社会利益的角度来看，这样做妨碍了社会经济的发展，损害社会生活的整体利益。善意取得即在保护交易安全与真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取向的一项独立的物权制度。[2]
3、不动产善意取得理论的不同学说。
（1）否定说。目前我者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于
买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。[3]
至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，[4]“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”[5]故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”[6]即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章等极少数未进行保存登记的不动产之上。”[7]对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”[8]
（2）肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。该说认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。[9]并且，在现代社会中，”无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生“，[10]因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以”交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易“为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。[11]笔者认为，事实上，对于不动产善意取得制度能否成立的根本问题在于不动产法定的公示方式即登记是否具有公信力。如果没有公信力，善意取得制度当然
也就不可能存在，如果有公信力，则当然存在善意取得制度。如果登记有有公信力，而又不给予第三人以善意保护，那如何体现不动产登记的公信力呢我国承认不动产登记的公信力，若又否定不动产取得制度，岂非自相矛盾
4、我国现有规定。
我国《民法通则》没有规定善意取得制度，仅有的规定见于《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共的财产的人赔偿。”即我国只承认有限度地将善意取得适用于不动产所有权的转移，必须是不动产的共有人之一未经其他共有人同意，擅自处分共有的不动产所有权，受让人善意、无过失的，方可取得所有权。笔者认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不应仅限于共同所有权人擅自处分共有不动产，应适用于所有已登记的不动产。
二、建立不动产善意取得制度的必要性及国外立法之借鉴。
我国目前在司法实践中对不动产登记的公信力原则尚缺乏重视。所谓公信力，即对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。[12]依据《中华人民共和国城市房地产法》第五十九条规定及建设部《城市房屋权属登记管理办法》第
三条和第四条的规定，我国不动产登记公信公示是法定制度。而且，《城市房屋权属登记管理办法》第五条又规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受律保护。”登记管理机关的登记是当事人进行不动产转让、抵押等行为的惟一合法凭证，不动产交易的安全性和可靠性是由国家信用作为保障的，即便房屋所有权的实际状态与登记情况有所不同，也以登记的情况为准，当事人在对房屋进行所有权处置时只能依据房地产登记管理部门的登记来判断房屋的权属，机关作出登记的注销、变更等等行为就会影响到信赖不动产登记的当事人的利益。
不动产登记簿是国家掌管的、以国家信誉支持的不动产物权的法律根据，因此，信赖不动产登记簿并以其为根据取得不动产物权的第三人所取得的物权，就应当得到法律的强力保护，使其不受任何人追夺。不动产登记簿是国家建立的物权法律根据，而以不动产登记簿为根据取得不动产物权的人当然是善意的，其所取得的权利当然是无瑕疵的权利。权利取得人信赖不动产登记簿并依据登记而取得的不动产物权，理应有安全的保障。这样，才可体现法律是以客观公正为基本出发点以及秩序保护交易安全性的原则。
最高人院《关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”《物权法（草案）》第十六条规定：“不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事
项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。”上述规定确立了不动产物权登记的效力。为解决不动产登记有误，导致登记于不动产登记簿的权利人与真实权利人不一致的问题，第四条规定：“ 物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。”第二十四条：“当事人提供虚假的权属证书等证明登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第十九条第三款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。”但《物权法（草案）》仍未明确当发生纠纷时，若发现不动产登记簿的记载有误，能否由行政主管机关撤销该登记，即不动产所有权的转移是否适用善意取得制度，到底由谁向登记机构主张赔偿，是善意第三人还是原权利人。
如前案，若市房管局基于必须尊重和保护实际权利人的理由撤销房产登记，则必须丧失所有权，此时，则由银行作为受损害一方向某公司及市房管局索赔；若基于保护善意第三人的原则保护银行既得的物权，市房管局不得撤销该房产登记，则必然导致合作社作为真正权利人的利益得不到保护，由合作社作为受损害一方向某公司及市房管局索赔。由此可见，能否撤销错误的不动产登记，相对出现的是两种截然不同的解决途径与结果。物权法草案并未规定“善意保护原则”。那就是说，善意、有偿取得不动产的第三人将无法对抗不动产的真实权利人。梁慧星为课题组负责人的中国民法典立法研究课题组起草的《中国民法典草案建议稿》第239条规定：“不动产登记簿为根据取得的不动产物权，不受任何人追夺。但取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。”，以此建议确立不动产善意取得制度。
参考其他国家或地区的立法，各国均对善意保护制度予以确认，但各国规定不一。《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需由所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第714条，我国民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”但是，《德国民法典》第892条又规定：“为权利取得人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上物权的情形，土地登记簿记载的内容应为正确，但是如土地登记簿上记载有对抗此项权利的正确性的异议抗辩时，或者取得人明知此项权利不正确时除外。”该条规定可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”《瑞士民法典》第973条：“出于善意而信任不动产登记簿的登记内容因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”
各国立法对善意取得是否适用于不动产存在差异的原因，主要在于各国的不动产登记制度不同。法国、日本以及美国的大多数州对不动产实行契据登记制度，该登记制度具有如下特点：（1）形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。（2）登记无公信力。已登记的权利事项，公众不可信赖其为真实的权利状况。德国、瑞士等国的不动产登记，实行权利登记制度，该登记制度的特点有：（1）实质审查主义。（2）登记具有公信力。
三、不动产善意取得的构成要件：
1、受让人须为善意。
善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种状态。由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态，这种状况很难为局外人得知，因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。受让人在让与人交付财产时必须是善意的，至于以后是否为善意，并不影响其取得所有权。如果受让人在让与人交付财产以前具有恶意，则可以推定其接受财产时为恶意。
2、受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。
善意取得制度是为保护交易安全而设定的，只有在让与人和受让人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要，并且还应以受让人有偿取得财产为前提。适
用善意取得制度，除要求交易行为中让与人无处分权而有偿转让外，还必须具备法律行为的其他一切生效要件，如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。
3、受让人须为善意信赖登记。
不动产善意取得须受让人信赖登记证书而与让与人交易，事后真正的权利人主张该买卖行为无效，受让
人可主张善意购买而取得所有权。
4、让与人须为无处分权人。
无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。若让与人为有处分权人，则其转让为有权行为，不欠缺依据，自然无法适用善意取得制度。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。当真正的权利人拒绝追认时，如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的仍然有效，受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。
5、不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。只有履行完登记手续的善意受让人才可以取得所有权，在这里登记的作用相当于动产的交付。
四、原权利人的保护。
不动产善意取得制度中，原权利人是最大受害者。为维护公平正义，法律对原权利人提供如下救济：
1、侵权责任救济。无权处分人未经原权利人授权或事后追认而处分他人之物，符合侵权责任构成要件者，原权利人可依通则117条请求损害赔偿。但应注意的是，并不是无处分权人擅自处分他人之不动产均构成侵权行为。如登记实质关系无效或被撤消，而无处分权人不知而处分者，自不能谓其有过错，构成侵权。
2、不当得利救济。无权处分人擅自处分他人不动产所受对价，是原不动产的替代价值。原权利人受损而让与人获利，且缺乏法律依据，故在原权利人与无权处分人间构成不当得利。原权利人可基于《民法通则》92条请求让与人返还利益。但是因为无权处分人对其处分行为为无权是否知情而返还利益不一。在其善意的情况下，仅只在现存利益范围内负返还责任，但如明知登记机关登记错误而故意擅自处分，则不仅对现在利益，而且对已失利益亦应返还。
3、违约责任救济。如果在原权利人与无权处分人间原存在合同关系，如房屋所有权保留买卖情况下，因登记机关的错误而误登记为买受人（无权处分人）所有，则原权利人可向无权处分人主张违约责任。
4、救济。这种情况主要发生在因国家登记机关登记错误的情况下。对此，德国、的规定值得我们借鉴。如德国专门设立错误赔偿基金。而台湾地政登记机关则就登记所收费用提取百分之十作为登记储金，专赔偿损害之用。在我国民
法典颁布实施之后，可考虑在民法实行法细则或专门的不动产登记法律中对此做出明确规定。
五、立法建议：1、确立不动产物权公示原则。2、确立善意取得制度。3、规定原权利人救济措施。
注：
[1]〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》，第13卷，法律出版社，2000年版，第33页。
[2]刘武元《房地产交易法律问题研究》，法律出版社，2002年版，第113页。
[3]梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页。
[4]梁慧星、陈华彬：前引，第185页。
[5]于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》，2001年第4期。
[6]孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思》（下），载《中国》，1999年第6期。
[7]王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期。
[8]王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》（上），载《求索》，2001年第5期。
[9]杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》，1997年第19卷第4期。
[10]李建伟：《不动产善意取得制度初探》，载《中央政法干部学院学报》，2000年第3期。
[11]李晓云：《乱花渐欲迷人眼？追问不动产善意取得》。.
[12]梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由》，法律出版社，2004年版，第31页。
浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： （一）标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 （二）让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处
论文摘要 善意取得制度是一项极其古老的民法艺术，在现代民法中，其保护交易环境、维护经济秩序的作用使其焕发了新的活力。动产的善意取得制度已经为大多数国家的民事立法所承认，但是不动产是否应当纳入到善意取得制度的X畴内，无论在学界还是实务界都颇有争议。我国《物权法》的颁布与实施，为实务界的争论划上了一个句号，但是理论上的争论与研究反而越发的激烈。鉴于此，本人对不动产的善意取得的相关概念做了相关探讨。 关键词：不动产善意取得问题完善
目录 前言1 一、不动产善意取得制度的建立1 二、不动产善意取得制度中存在的不足2 （一）不动产登记的法律法规不统一2 （二）不动产登记机关不统一3 （三）不动产登记的信息公开化程度不够5 （四）有关“善意”和“合理”的标准认得问题5三、不动产善意取得制度完善措施5 （一）统一不动产登记的法律5 （二）组建统一、独立的不动产登记机关6 （三）完善不动产登记信息公开制度7 （四）明确不动产登记的审查方式8 结论9 参考文献9
不动产善意取得制度探析 前言 随着我国商品经济飞速发展，不动产交易数量、X围不断增大，交易过程日益纷繁复杂，交易频率越来越迅速。毋庸置疑，交易安全的相应制度建设，将直接影响着我国稳定健康的经济秩序。当前，不动产登记错误的情形时常发生，是不动产善意取得制度的现实基础。不动产善意取得制度以对单一第三人权益进行保护的方式以实现对所有潜在交易方即交易秩序保护的价值追求，可以有效弥补不动产登记错误的缺陷，对于社会秩序的稳定、经济的健康发展具有重要现实意义。 一、不动产善意取得制度的建立 1988年通过的最高人民法院民通意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述规定中的财产可以理解为包括动产和不动产，这被认为是不动产适用善意取得的依据之一。2007年通过的《物权法》第一百零六条规定了不动产的善意取得，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但是如果受让人善意且以合理价格受让，不动产也依法登记，则受让人取得该不动产所有权。
浅析善意取得及其物权追及力的关系 =================================================================== =========================== [内容提要] 善意取得是所有权取得的一种方式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。物权追及力是保护权利人的标的物不论转辗于任何人之手，都可以追及物之所在并直接支配。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源及物权追及力的概念、效力进行了阐述，并对如何权衡善意取得与物权追及力之间矛盾表达了自己的看法。 [关键字] 物权法善意取得物权追及力善意第三人无权处分 =================================================================== =========================== 当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。” 一、善意取得概述 （一）善意取得的含义 善意取得制度是物权法中的一项重要制度，关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。从理论渊源上看，善意取得制度仅适用于动产；但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产亦无不可。按照法律的一般规则，只有所有权或受人之托、代他人处分的人才有处分或买卖财产的权利，无处分权的人处分他人之物，属于一种侵权行为，其所为的法律行为须于事后取得其权利或经该他人之承认，始生效力，而且，所有权具有追及性，可直接向买受人追回原物。但善意取得制度的意义在于阻却所有权人的追及，允许善意的买受人取得受让物的所有权，保护让与人与受让人之间已经完成的交易，这在一定程度上侵害了所有权人的利益。因此，这就使善意取得制度与物权上的追及力之间的问题成为冲突，我们如何在厘定两者的界限呢？如何保护所有人和善意第三人的合法权益呢？这个问题摆在我们面前，怎么样抉择，这就涉及到了善意取得制度的价值基础、理论基础、理论渊源。（二）善意取得的价值基础 善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。其涉及民法财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全之保护问题。保护静的安全即是对所有权给予绝对的保护，保护财产交易的动的安全即是对财产流转的保护。善意取得制度本质上是平衡所有权人利益和善意受让人利益的一项制度，一方面旨在一定程度维护所有权人的利益，保证所有权安全，保持社会秩序的平和稳定，另一方面又侧重维护善意受让人的利益，促进交易便捷和保护交易安全。 当在保护真正的权利人与保护善意受让人之间发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人。这样不仅有利于维护交易的安全，而且有利于鼓励交易；保护善意的受让人将使受让人形成一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待，这就对当事人从事交易形成了一种激励机制，使其对交易产生安全感，并能大胆地从事交易。保护善意的受让人将有利于建立一种真正的信用经济，并使权利的让渡能够顺利的、有秩序的进行。 在市场经济条件下,我们应该保护这种有利社会经济发展的信用经济。 （三）善意取得的理论基础
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内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而异，长期以来在我国学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 [案情] 1987年11月9日，A公司与某村合作社签订《合建楼房协议书》，约定：合作社以其约亩自留地作建房用地，A公司出资建设，双方合作建房。工程建成后，合作社使用该房产的二层，A公司使用该房产的一层。嗣后，A公司取得该房产一、二层的权属证书。2000年12月A公司与某签订《借款》，向银行借款200万，并签订《抵押合同》，将该房产的一、二层抵押给银行作为借款的担保。后双方到房管部门办理了抵押登记。2003年12 月A公司因欠银行借款无力归还，将该房产的一、二层交付给银行作为抵债物，并已办理过户手续。2004年1月，合作社得知该房产一、二层均已由A公司抵债给银行，并已登记于银行名下。遂以市房管局为被告、A公司与银行为第三人起诉至法院，要求法院撤销被告向银行颁发的《房地产权证》，并重新确认上述房产的二层为其所有。经审查，该房产二层确应为合作社所有，市房管局审查不严，初始登记时将二层房产错误登记为A公司所有。 本案银行同意A公司借款、抵押并抵债，均是基于A公司对上述房地产的权属已登记于房产部门取得权属证书，有实现债权的担保，减抵了贷款的风险。后经双方协议抵债，并通过办理过户手续，将房地产权属登记于银行名下，若撤销该房产登记，则必然使银行面临丧失房地产权，需另向A公司追偿借款的局面。而A公司正是因为无力还款，才以房产抵债，那在这个时候，其往往已不可能有还款能力，银行将失去收回贷款的可能，利益必然受到损害；如法院不判决撤销登记，则实际权属人合作社的利益将无法得到保障。依据依法原则，房产登记机关要撤销银行的登记；而依据法的安定性原则，银行作为善意第三人有正当理由相信房产登记合法有效，如果随意撤销，相对人将无法预测自己交易的安全性，会影响整个的交易安全，由此产生了依法行政原则与法的安定性的矛盾。法的安定性属于法的基本价值，只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。法的安定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空。因此，从根本上说，法的稳定性应优先于依法行政。当然，法的安定性原则优先的前提是第三人基于对物权公示制度的信赖，善意并且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情的情况下取得该房产的，如果允许房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易的秩序。因此，确立不动产所有权善意取得制度至关重要。这也正是我国目前物权法立法中备受争议的话题。 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得
试述德国法上的不动产善意取得制度 善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。 一、我国善意取得制度的相关规定： 在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。[[3]] 《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征： 其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。 其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。 其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。但善意取得制度不要求当事人意思的客观化，只从主观上认定当事人的意思，这就脱离了物权公示原则。[[4]]此系罗马法系所采的善意取得制度，其判断第三人是否取得物权的标准是主观性的，即依据第三人的心理状态来判定。它把第三人对其前手合同瑕疵的已知或应知与否来确定其是否善意的惟一根据，所以这种善意判断，可以称之为“主观善意主义”。[[5]] 我国的善意取得理论基本上是采用主观善意的判断标准，此种判断标准在理论上和实践中都具有较大缺陷。 二、德国法上的不动产善意取得制度： 在德国物权法中，不论是动产还是不动产皆可发生善意取得。我国台湾地区的民法中也
民法论文浅谈赃物的善意取得制度适用问题 希望整理的民法论文：浅谈赃物的善意取得制度适用问题能够给您带来一些灵感。 论文摘要：善意取得制度是/《物权法》中的一项重要制度，其保障了善意第三人的合法交易权益。但我国《物权法》并未对赃物的善意取得适用问题进行明确规定，这将对市场秩序的维护和善意第三人利益的保障产生一定的影响。本文以善意取得制度的内涵为研究起点，通过对各国相关规定的理解和比较，对赃物在我国适用善意取得制度提出了一些个人的构想。 论文关键词善意取得赃物回复制度 一、何为善意取得 善意取得，又称为即时取得，是指无权处分他人财物者将其占有他人的动产或不动产转让给受让人，若受让人于取得该动产或不动产时是出于善意，则受让人将依法取得该动产或不动产的所有权或是其他物权。由此可见，善意取得包括财产所有权的取得与其他物权的取得两个方面的内容。善意取得制度作为适应现代商品经济发展需要而产生的一项法律规则，该制度目的在于保护市场交易安全、维护交易市场的正常秩序，对于保护善意的第三人的合法权益也起着至关重要的作用。 二、各国法律对赃物的善意取得制度适用的情况、态度 关于赃物是否适用善意取得制度的问题，目前并没有统一的看法，从世界各国及地区的立法经验来看对待赃物的做法也是不一致的，从比较法的角度看，关于赃物是否适用善意取得制度，主要存在几种不同的模式。 一是区分说，该说认为应当对赃物进一步依其性质区分为占有委托物或是占有脱离物。属于占有脱离物的赃物指的是通过暴力或者秘密窃取等手段违背原权利人的意愿而取得的财物，不适用善意取得，如盗窃、抢劫而来的赃物。而对属于占有委托物的赃物即运用欺骗、利诱等手段，使原所有人自愿或者主动交出的财物，适用善意取得，如诈骗而来的赃物等。
浅析善意取得制度适用于不动产 关键字：善意取得制度不动产适用 摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。 善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。 善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。 我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。 各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。 我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。在不动产交易中，也会因登记的错误、疏漏、未登记等原因而发生占有人无权处分的现象，从保护善意第三人，维护市场交易秩序的目的出发，善意取得应适用不动产。依据如下： 一、符合善意取得制度设立的目的 善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。从善意取得的目的上看。它的本质在于保护市场交易安全。如果所有权与交易安全发生冲突时，立法的价值选择取向是舍弃前者的利益来保护后者，以牺牲财产的静的安全为代价来保护财产的动的安全。既然不动产也会因登记错误、疏漏、未登记等原因出现无处分权现象，从保护善意第三人，维护交易次序的目的出发，也应该容许善意第三人取得不动产的所有权。因此，善意取得的适用范围，应着重于受让人主观上的善意与否，而不应做客观上的动产、不动产形式上的划分。 二、现实中的需要 实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。随着市场经济的发展，不动产交易日渐活跃，虽然不动产登记制度也在发展，但是由于种种原因，仍不能避免登记的内容与实际权利状态不一致的情况。特别是在我国广大农村，目前很多地方根本就没有不动产登记制度。现实中出现这种
浅析我国的善意取得制度 论文摘要 善意取得是所有权取得的一种形式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源、动产善意取得的构成要件、不动产的善意取得、及善意取得的效果进行了阐述。以期对我国的物权法、典的建立尽绵薄之力，促进主义的发展。 一、善意取得概述 （一）善意取得的含义。关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。（二）善意取得之价值基础善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。（三）善意取得的理论基础。就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。（四）善意取得制度的理论渊源。一般认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。 二、动产善意取得的构成要件 在我国将要建立的有中国特色的社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件：（一）受让人须为善意。善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种状态。（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的动产。（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法的）动产。（五）让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。（六）让与人须为动产的占有人。 三、不动产善意取得 关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。 四、善意取得的法律效果 此章节中主要包括了以下三点：让与人与受让人之间。原所有权人与受让人之间。原所有权人与让与人之间。 当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产
论不动产善意取得制度内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定 不一而异，长期以来在我国民法学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利 益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保 护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的 第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善 意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展 起来的。[1]一般认为，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手护手”原则。在日耳曼法上，“以手护手”原则是一项物的追及制度。历经了漫长岁月，形成了不同的学说。1900年，随着《德国民法典》的正式颁布，善意取得制度正式确立，现已在诸多市场经济 国家确立起来。善意规则一般不适用于不动产的所有权转移。 2、善意取得的价值取向。 善意取得的基本价值取向是保护交易安全。在社会生产各不节中，产品的交换扮 演了非常重要的角色。随着社会经济的发展，交易日益频繁，如果参与交易的善意受让人 完全承担从无权利人手中不能取得权利的风险，不仅会使交易主体因畏惧承担此种风险而 丧失参与交易的积极性，也会使必须参与交易的受让人为避免此种风险而不得不花费大量 时间和精力去逐一调查交易标的物的权利归属真相，从而增加交易的成本，有碍交易的发展，从交易中的受让人与交易标的物的真实权利人之间的利益平衡来看，完全由受让人承 担从无权利人手中不能取得权利的风险，属于有失公平；如果从整个社会利益的角度来看，这样做妨碍了社会经济的发展，损害社会生活的整体利益。善意取得即在保护交易安全与 真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取 向的一项独立的物权制度。[2] 3、不动产善意取得理论的不同学说。 （1）否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓 善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后， 若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受 人返还。[3]
浅析的善意取得制度 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
浅析我国的善意取得制度 论文摘要 善意取得是所有权取得的一种形式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源、动产善意取得的构成要件、不动产的善意取得、及善意取得的效果进行了阐述。以期对我国的物权法、典的建立尽绵薄之力，促进主义的发展。 一、善意取得概述（一）善意取得的含义。关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。（二）善意取得之价值基础善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。（三）善意取得的理论基础。就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。（四）善意取得制度的理论渊源。一般认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。 二、动产善意取得的构成要件在我国将要建立的有中国特色的社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件：（一）受让人须为善意。善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种状态。（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的动产。（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法
的）动产。（五）让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。（六）让与人须为动产的占有人。 三、不动产善意取得关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。 四、善意取得的法律效果 此章节中主要包括了以下三点：让与人与受让人之间。原所有权人与受让人之间。原所有权人与让与人之间。 当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。” 一、善意取得概述 （一）善意取得的含义 善意取得制度是物权法中的一项重要制度，关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于
浅议第三人善意取得制度(一) 由于市场经济体制改革的不断深入，社会主义市场商品经济日益发展，在广泛的商品交换中，受让人往往不知对方是否有权处分财产。也很难对其财产来源进行调查。从交换当时的环境看，受让人不知或不应该知道转让人无权转让该财产，则交换完成后，因为转让人无权处分，使交换无效，应使受让人返还财产。这样，权利的受让人为预防不测之损害，在任何的交易，均人人自危，非详细调查真正权利人以确定权利实像，则不敢交易。如此一来，则受让人均要裹足不前，现代活泼迅速之交易活动，必大受影响（1）。因此，在我国法律中确立善意取得制度，是商品经济客观规律发展的要求，它对维护商品交换的安全和良好的经济秩序有着积极的现实意义。 一、善意取得的概念探讨 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，立法宗旨就是通过该制度来维持公平的市场经济秩序，是为了交易秩序的安全而牺牲原所有人利益的迫不得已的制度安排，并不是为恶意者获得财产提供法律保护。对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。 从功能上看，善意取得制度意在对特定类型的非正常的利益变动，做出价值判断，进行利益衡平。那么何为善意取得制度那？我国学界通说认为，善意取得是指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人的动产交付于买受人后，如买受人取得该动产时系出于善意，则其取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还（2）。这里笔者认为需要把握三个关键点：1、占有人需无处分权，如果占有人具有财产处分权，就成为正常的民事买卖关系，从而无第三人善意取得财产而言。2、占有人是在未有财产处分权的情况下，擅自处分其占有的财产。处分权是财产所有人所有权内容中最重要的一项权利，一般应由财产所有人行使。占有人在行使此项权利时，必须有法律根据。这里所说的占有人在未有财产处分权的情况下，擅自处分其占有的财产是指占有人在没有任何法律依据的情况下，以使第三人误认为其有处分权，从而其主观恶意与第三人进行交易。3、第三人在交易过程中处于善意，这是善意取得制度中第三人主观要件。 二、善意第三人、非法处分人和原所有人的涵义及相互关系 善意第三人是指在民事活动中占有人将其占有的他人财产，擅自处分给所有人以外的不知情的人（即受让人）。其特征主要表现为，他在物的流转中处于第三人的位置，在主观上基于不知情的善意心理，在客观上通过交换行为取得财产。 非法处分人（即占有人）是指对他人财产实施占有并非法转让给第三人的人。其特征主要表现为，非法处分人对非法转让的财产实施占有，后恶意有偿出卖，并将获取的钱财攫为己有。民法所有权原理告诫人们这样一个道理，财产处分权作为所有权内容中最重要的一项权利，一般只有财产的所有人才具行使对财产的处分权。非财产所有人对他人财产行使处分权，必须有法律依据，不得擅自处分他人的财产。我国民法通则第七十一条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。这种物权法律上称之为自物权。它是一项最充分、最完整的物权，此项权利非所有人莫属。与之相适应的就是他物权，即指非所有人在他人财产上设立的某项权利。一般表现为对物的使用、占有等项权利。它是不完整的物权，从狭义上理解，非法律特别规定或所有人物别授权不享有对占有物的收益或处分的权利。本文所述非法处分人，对其所处分的他人财产正是基于这种他物权的占有权而发生的。 原所有人是针对善意第三人而言的，指在善意第三人善意取得财产条件成就之前，对该财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利的人。其特征表现为，善意第三人善意取得财产条件成就之前财产不被其占有，且在善意第三人善意取得财产条件成就之后，不再拥有财产的所有权。
试论不动产善意取得制度 一、善意取得制度概述 (一)善意取得制度的起源 一般认为，善意取得制度并非源于罗马法而渊源于日耳曼法的“以手护手原则。因为罗马法奉行“任何人不得以大于其所有的权利让与他人”的原则，所有人基于所有权几乎于任何场合均可向第三人请求返还，因此无从产生一项在真正权利人与善意第三人之间选择保护后者的制度。之所以如此，是由于在罗马法上，所有权的概念出现较早，占有与所有权易于分离，独立存在。并在法律观念上认为占有是一种事实，而非权利。但应予注意的是，罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人得主张时效取得，且时效期间为一年。而在古日耳曼法的体系下，所有权观念缺失，占有即表征本权，无基于所有权的诉权只能基于占有侵夺的不正当行使返还请求权。因此，只有在因盗窃、抢夺等非经由自由意思的占有脱离才能行使物的追及权，而在基于自己的意思之占有委托场合，受委托人的占有被侵夺，尚不能认为是对委托者占有的侵夺，因此，权利人无法向第三人实行追及。[1]对此，有一日耳曼法谚给予了精确的概括：“汝授予汝之信赖，汝仅得对受信赖者为要求也。”而且，在占有表征本权的理念下，“以手护手”原则采用的是限制所有权追及力之结构，亦即受让财产的第三人之所以不予返还，主要是因为原所有人因丧失占有而导致其所有权效力的减弱并进而导致其丧失返还请求权。[2]也就是说，原所有人所有权效力的减弱(进而导致其丧失返还请求权)是第三人取得受让财产权利的原因。此即“手护手”原则的真实含义：任何与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。[3]而近现代的善意取得制度则以“观念的所有权”为前提，其立足点完全在于善意受让人权利的取得。也就是说，原所有权人之所以丧失请求第三人返还原物的权利，乃系第三人取得所有权而导致的结果。而并非象古日耳曼法那样，原所有权人丧失请求第三人返还原物的权利是第三人取得权。依日耳曼法，动产所有权的享有，必须以占有为条件，权利人未占有动产时，其权利的效力便减弱。 (二)不动产善意取得的概念及构成要件 所谓善意取得，是指财产的占有人无权处分他所占有的财产(动产和不动产)，但将该财产有偿转让给第三人时，善意的受让人自取得动产的所有权或不动产登记之时起，即取得该物的所有权。适用不动产善意取得应严格依据其构成要件，以免滥用而失去了应有的价值。我国《物权法》第106条规定了不动产善意取得应符合三个要件即：受让人受让该不动产时是善意的;以合理的价格转让;转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。在此，根据上述《物权法》的规定将不动产善意取得的构成要件具体化为以下几个要素： 1、让与人对让与之不动产无处分权:根据善意取得的概念，可知无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分这一事实前提，是法律对因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调。我认为造成这种权利冲突主要有如下两方面的原因，一是登记本身的原因，即登记存在瑕疵;二是登记以外的原因，即由于让与人的原因使第三人相信让与人有处分权。 2、转让前必须是已经登记的、法律允许流转的不动产:流转的不动产必须合法，禁止流通物如国家专有的物资、国有自然资源等，均不能适用善意取得制度;限制流通物如农村集
浅谈我国民法中的善意取得制度 【摘要】善意取得制度传统上是动产的善意取得，不动产是否适用善意取得颇有异议。但是，不动产适用善意取得无论是在理论方面还是在实践领域都应该是行的通的。占有是动产的公示方法，登记是不动产的公示方法，动产善意取得的占有人是无权处分人，与此相对应的不动产的无权处分人却是登记人。善意第三人处于对登记的信赖，从登记人处通过法定的方法取得不动产，那么善意第三人的权利就应该受到相应的法律保护。我国对不动产是否适用善意取得在理论和立法方面经历了从否定到承认的漫长过程，我国新近制定的《物权法》在第一百零六条明文规定了动产和不动产均适用善意取得制度。 【关键词】善意取得动产不动产必要性 在商品经济飞速发展的今天，善意取得制度既是适应经济发展的一项交易规则，也是现代民法中的一个重要的基本制度。善意取得制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险，也有利于保护市场交易秩序，节约交易成本，优化资源配置，从而有利于交易正常，高效的运行。所谓的善意取得，也有学说称之为即时取得，即指的是无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可以取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。由此可以看出：善意取得制度不只是适用于动产领域，而且在不动产领域也可以适用善意取得制度。不动产在社会资产中占有很大的比例，其权属状态事关重大。确立并建构完善的善
意取得制度，对于稳定经济秩序，保障交易安全，促进整个社会的政治经济秩序具有非常深远的意义。本文对善意取得制度的探讨，以期能裨益于善意取得制度的立法和司法实践，从而更好的发挥该制度对我国商品交易的连续性和安全性的保障功能。 一、关于善意取得制度的理论学说 对于善意取得的理论基础问题，学者之间各执一词，颇有不同。但主要可以归纳为以下几种：第一，取得时效说又称瞬间时效说，认为善意取得制度是“即时时效”作用的结果。第二，非时效说，这一观点又可以分为以下四个方面： A 权利外象说。这一观点认为善意取得的概念在于对于权利外象的保护；B 法律赋予说。这一观点认为，在善意取得权利的情况下，是法律赋予占有人以处分他人所有权的权能；C 法律特别规定说。这一观点认为善意取得系法律直接规定的特别制度；D 占有保护说。这一观点认为，根据公示主义，占有人应被推定为法律上的所有人。以上观点虽然立论角度各不相同，但是都认为善意取得制度应归结为对社会交易安全的保护上，适应了社会经济发展对交易秩序的稳定和财产流转方便、快捷的要求。 二、善意取得制度的价值目标 善意取得制度的目的是为了平衡原所有权人和善意受让人之间的利益关系。也可以说是财产静的安全和动的安全之间的平衡问题。静的安全主要是指对原所有权人现在的既得利益加以保护，使其免受不法侵害，力求保护社会秩序的稳定。动的安全主要是指注重保护善意的无过失的第三人取得利益的行为，以促进财产的安全、高效流转。
浅谈善意取得制度 【摘要】：善意取得制度是近现代各国民法中的一项重要制度,大陆法系与英美法系各国民法对善意取得制度多有规定。我国民法史上曾存在过善意取得制度,现在我国台湾地区法律中仍然明文规定着善意取得制度。作为我国私法之基本法的《民法通则》对此没有规定,但随着我国社会主义市场经济的繁荣发展,在物权法中明确规定善意取得制度将成为必然选择。本文围绕着善意取得的四个方面进行探讨，第一部分主要围绕善意取得制度的渊源及其现代各国民法物权领域的发展来论述；第二部分重点探讨善意取得中善意的内涵；第三部分论述善意取得的构成要件；第四部分总结善意取得的法律后果等问题。【关键词】：善意取得制度、概念、渊源、内涵 一、善意取得制度的渊源及其现代民法物权领域的发展（一）善意取得制度的起源。 在罗马法中，法律上就已经出现了善意占有（possessio bona fides）和恶意占有（possessio mala fides）的区别。善意占有是指占有人认为自己有正当权利而为占有，而恶意占有则是指明知或应当知道而不知道自己无正当权利而为占有。罗马法允许无所有权的占有人通过占有时效而取得对占有物的所有权。但是，根据罗马法谚“物在呼唤主人”，“无论任何人不得以大于自己所有之权利让于他人”以及“发现己物，我即收回”可见，罗马法强调所有权的绝对性，表明任何人不能转让属于他人的财产，即使受让人善意无过失，真正的权利
人仍可以要求返还已经由转让人转让给他人的财产。故在罗马法上，侧重于对原所有人的保护。所以，罗马法中尚不承认善意取得制度。但罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人主张时效取得，而且其取得时效期间较短，仅为一年。 学界一般认为，日耳曼法中的“以手护手”原则为善意取得制度的渊源。日耳曼法认为信赖他人而授予占有者，只得对其所信赖之该他人，请求返还，而不得对于第三人请求，侧重于对受让人利益的保护。日耳曼法的“以手护手”原则承认受让人取得所有权，仅是所有人丧失占有后导致其权利效力减弱的逻辑结果，而且适用时根本无须区分受让人为善意还是恶意。所以，日耳曼法“以手护手”原则与目前世界各国通行的善意取得制度还存在区别。 所以，我认为，近代大多数国所采用的善意取得制度是在经济发展的过程中，为了保护交易安全，在以日尔曼法中相关原则为基础，又吸收了罗马法取得时效制度中的善意要件，从而不断发展完善起来的。（二）善意取得制度的发展 赃物的,应该由罪犯按原价将原物赎回或赔偿损失。可以根据买主与失主双方具体情况进行调解,妥善处理。在这个《规定》当中,根据买方知情或不知情的情形,分为两种情况进行处理。这是我国在司法实践中第一次用司法解释的方式来规定善意取得的制度。1984年8月30日最高人民我国最早规定善意取得制度的是1911年的《大清民律草案》,在该草案中,第一次起用了善意取得的概念,并同时效法、参酌欧陆民事立法,规定了较为完善的善意取得制度。我国历史上第1
高等教育自学考试毕业论文（设计） 题目论不动产善意取得制度 姓名吴康慧 专业法律 准考证号码010********* 指导教师韩家勇 2010年10月8日
论不动产善意取得制度 摘要：在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。 关键词：不动产；善意取得；构成要件 善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适用于不动产。我国2007年10月1日实施的《物权法》将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。 一、不动产善意取得制度的法理基础 （一）不动产善意取得的概念 传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权，1仅指动产。那么关于不动产的善意取得如何理解呢？笔者认为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。 （二）不动产善意取得制度的适用原理 我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查 1郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社2001年第1版，第212页。
浅谈物权法之不动产善意取得制度修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： (一)标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 (二)让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用