23
【作者简介】
叶 强(1964-)，男 ，南京大学人文地理学博士，湖南大学建筑学院景观学系主任，全国高等院校风景园林学科专业指导小组成员，教授。
谭怡恬(1987-)，女，湖南大学建筑学院硕士生。鞠拓文(1987-)，女，湖南大学建筑学院硕士生。罗立武(1985-)，男，学士，长沙海图科技有限公司。
谭立力(1957-)，男，硕士，长沙市勘测设计研究院。
【修改日期】2012-05-13
【文章编号】1002-1329 (2012)06-0023-05【中图分类号】TU984.13【文献标识码】A 【摘要】商业网点规划是指导城市商业网点建设和发展的法律依据，商业业态空间布局则是零售企业根据对市场和规划的分析和判断作出的区位选择。以商业地理学为主要依据，以长沙为例从空间布局和业态结构的角度，应用GIS方法比较分析了商业网点规划与商业业态空间区位及结构现状之间的差别和影响机制，提出了完善商业网点规划的对策和建议。
【关键词】商业网点规划；商业业态；GIS；长沙
ABSTACT: Urban commercial network layout planning is the statutory basis to guide the construction and development of urban commercial network, while the retail spatial layout is a location choice made by retailers based on their analysis of the market and the planning. With the commercial geography as the primary theoretical basis, the paper carries out a case study on Changsha from the perspective of spatial layout and commercial type structure, and compares the differences and in ? uence mechanism between the urban commercial network layout planning and the current location choices of commercial types by applying GIS, before putting forward countermeasure and suggestion to improve urban commercial network layout planning.
KEYWORDS: commercial network planning; commercial type; GIS; Changsha
1 前言
我国城市零售业的大规模发展真正开始于改革开放后的1980年代中期。进入21世纪后，零售业成为加入WTO后最先对外开放的行业。2001年8月29日，国家经贸委发布实施了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》，随后分别于2002
年3月18日和2003年1月24日发布实施了《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》和《关于加强城市商业网点规划工作的通知》。到2004年底，我国的直辖市、计划单列市、省会(首府)城市商业网点规划已基本制订完成，从时间的角度来看，我国的城市商业网点规划明显滞后于实际的发展。
2 商业网点规划与零售业选址策略
目前，我国的城乡规划从方案制定、审批和执行，以及城乡发展和管理的过程来看，基本上是一种自上而下的方式，内容涵盖用地布局、功能分区、综合交通体系和各类专项规划。我国的城市建设用地类型主要有：居住、公共管理与服务、商业服务设施、工业、物流仓储、道路与交通设施、绿地与广场、公用设施用地等八大类。这其中，最为活跃的并对城市发展及空间格局变化产生重要影响的主要有居住、商业、办公服务业、工业及高新技术产业等功能要素[1]。而商业是不一定按照规划用地和布局来发展的。
2.1 商业网点规划与零售业选址
商业网点规划是一个从城市总体的角度来分析现有的、规划未来商业业态和空间结构的工作过程。而零售业态的选址则是一个从企业的角度审视现有的、布局未来的空间网络和门店规模的战略决策过程。商店地址选择是零售商取得成功的重要决定因素，在公司的战略中居于核心位置[2]。当这两者对城市和商业空间结构有同样的认识时，更准确地说，只有规划者能够更好地认识零售业态的空间区位选择机制时，规划的商业中心才能够成为零售商选址战略中的重点对象。
商业网点规划与现状比较研究
*
——以长沙为例
叶 强 谭怡恬 鞠拓文 罗立武 谭立力
*
国家自然科学基金(51078126)资助项目；湖南省自然科学基金(11JJ6039)资助项目。
叶 强 谭怡恬 鞠拓文 罗立武 谭立力商业网点规划与现状比较研究
A COMPARATIVE STUDY ON THE PLANNING OF URBAN COMMERCIAL NETWORK AND CURRENT SITUATION: A CASE STUDY OF CHANGSHA
YE Qiang; TAN Yitian; JU Tuowen; LUO Liwu; TAN Lili
P l a n n i n 城市规划 CITY PLANNING REVIEW
2012年 第36卷 第6期 VOL.36 NO.6 JUN. 2012
24
2.2 GIS在城市问题研究中的应用现状
超过80%的商业和经济数据具有空间特性或与位置有关；有效地开发和利用这些空间性的数据，可以优化配置资源，降低商业运行成本，并规划、监测、改善区域商业和经济环境[3]。由于理论基础、数据资源的可获得性和准确性方面的差距，国内外在城市商业空间结构研究和规划中应用GIS系统的层次有所不同。我国的GIS应用大部分还处于存储、显示和编辑阶段，对于数据的处理、分析和输出也基本上处于对现有的商业空间结构[4]、商业空间活动[5]、消费行为与业态空间关系[6]、商圈和零售商业网点选址模型[7,8]分析进行研究的层面，没有涉及商业规划与实施效果比较和评估的内容。
3 长沙城市社会与经济发展特点
长沙的城市经济发展在中西部主要省会城市中处于中上水平，与中西部城市在全国的排位情
况相类似，也代表了中西部地区主要省会城市的发展状况(表1)。表2显示长沙的年人均可支配收入和消费支出都排在全国的前列[9]2～4。
4 长沙市2005年城市商业网点规划与现状研究
4.1 2005—2020年长沙市城市商业网点规划
长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)中将长沙市商业空间布局明确为1个市级商业中心、13个区域性商业中心、30个社区级商业中心。到2020年，形成1个市级商业中心、13个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街协调发展的市区网点三级体系的基本布局(图1)。
城市商业零售业态总体目标是：全市大型购物中心控制在6家以内，大型综合超市控制在58个以内，仓储商场控制在5个以内，百货商场
序号项目
长沙武汉西安成都郑州南昌贵阳1国内生产总值（亿元）
37454620.86
2719450233001838903全国排位
15921101724322人均国内生产总值（元）56620501173235135215438773966922832全国排位
121627251921343社会消费品零售总额（亿元）15252164138119501435634413全国排位
1471991628324
年人均可支配收入（元）20864183851896318650174171647215041全国排位
13
19
16
17
20
24
32
表1 2009年中西部地区主要省会城市经济总量与人均收入情况比较
Tab.1 Comparison between main provincial capital cities in Central West China on GDP and per capita disposable income in 2009表2 2009年长沙与部分省会城市居民生活水平指标对比
Tab.2 Comparison between Changsha and other provincial capital cities on living condition indexes of urban residents in 2009序号项目
长沙石家庄太原合肥南昌郑州昆明西安1人均可支配收入（元）
2086416607156071715816472174171567418963排位
13233021242029162
人均消费支出（元）1544711708117081269512406102241158714251排位
11
27
27
21
22
32
30
17
表3 2010年长沙市5000m 2以上大型商业网点情况汇总
Tab.3 Statistics of large-scale commercial network in Changsha in 2010序号业态类型数量(个)营业总面积(万m 2)
区位特征
1大型综合超市3431.47城市中心、交通要道或居住社区中心2购物中心1029.00市级或区域商业中心3商业建筑综合体1968.35城市中心(CBD)或交通要道处4百货商店38.60城市中心(CBD)或交通要道处5仓储式超市1 4.70城市近郊或交通干道附近
6专业大卖场71342.59市、区域商业中心、购物中心内、城市近郊、交通干道附近7
特色商业街
21
92.12
城市老城区、中心区
25
控制在31个以内、星级宾馆50家、大型餐饮网点55个；小型零售设施主要依靠有关规范规定的配套要求和市场需求确定，不作总量上的硬性控制(图2)。
2005—2010年期间，主要的商业网点布局规划是以改造、提升、完善、规范，以及培育、扶持和整合现有的商业中心为主。商业业态方面也基本上是在现有的业态形式和结构的基础上进行发展、更新和完善[10]。
4.2 2010年商业空间布局和业态结构实际发展状况
本研究数据调查的时限为2005至2010年年底，调查范围与商业网点规划的主要区域相同，数据来源为长沙市商务局、规划局和实地调查的有关资料。调查的业态形式为商业网点规划中涉及到的主要业态形式，如商业综合体、大型综合超市、特色商业街、百货商店、购物中心、专业大卖场和仓储式超市等(表3，图3)。
根据调研数据分析，2010年长沙商业网点的实际空间布局除少数区域外，与2005年的规划有较大的差别。业态结构无论是规模、布局还是业态形式都出现了较大的差别。商业业态在少数区域集聚的同时，向城市东部和南部区域扩散的趋势比较明显[11]。
5 商业网点规划与现状的比较和分析5.1 数据处理与邻近度分析方法
GIS软件中的邻近度描述了地理空间中两个地物距离相近的程度，而进行邻近度分析的主要方式是缓冲区分析，缓冲区是地理空间目标的一种影响范围或服务范围。对2005年长沙市城市商业网点规划和2010年实际调研数据进行分析的方法包括：
(1)数据处理。
本研究将规划与现状数据之间的空间距离设定为2km，即同一种业态形式和规模在2km范围内进行比较分析，空间距离越小则说明规划与实际的拟合度越高，两个数据的空间距离在2km范围之外则认为是规划与实际的不拟合，参与临近数据的寻找和比对。
(2)距离权值运算。
利用规划与现状调查数据，在ArcGIS中生成对应的规划与现状网点图层。利用现状分布图查找与之对应的规划商业网点，并计算两者的空间距离，乘以相应的权值存入网点数据中。
(3)规模权值运算。
利用距离成本运算的结果(结果中定义了规
划与现状网点的一对一关系)，结合两者的规模
图1 2005—2020年长沙市商业网点布局规划——空间布局
Fig.1 Spatial structure of urban commercial network planning of
Changsha (2005-2020)
图2 2005—2010年长沙市商业网点布局规划——业态结构
Fig.2 Type structure of urban commercial network planning of
Changsha (2005-2010)
图3 2010年长沙市商业网点发展现状
Fig.3 Development of commercial network in Changsha in 2010
叶 强 谭怡恬 鞠拓文 罗立武 谭立力商业网点规划与现状比较研究
P l a n n i n 城市规划 CITY PLANNING REVIEW
2012年 第36卷 第6期 VOL.36 NO.6 JUN. 2012
26
属性，计算出规模差值之后，乘以相应权值存入数据中。
(4)业态权值运算。
利用距离成本运算的结果(结果中定义了规划与现状网点的一对一关系)，结合两者的业态属性，计算出业态差值之后，乘以相应权值存入数据中。
(5)利用ArcGIS中的制图工具。
根据分析出来的综合权值结果，采用形象化的等值渲染图，商业网点规划与现实情况的对比结果将展示出来。
5.2 空间规划与商业业态空间布局的拟合度比较和分析
从商业网点规划与业态发展现状空间区位拟合度来看，只有5处地方拟合度最高，但均不是规划的市级或区域商业中心，而且商业网点的规模也较小，拟合度较高的均集中在城市中心区，城市周边区域的拟合度非常低，这说明规划未能很好地与商业业态的区位选择和发展策略相适应(图4)。
5.3 业态规划与商业业态结构演变的拟合度比较和分析
商业网点规划的一个重要功能是完善城市整体商业结构，进行城市商业的合理布局[12]。零售业态形式和业态规模是商业结构中的主要内容。因此，以下分别从业态形式和规模与规划的拟合度两个方面进行比较分析，从而可以更加全面地解释业态现状与规划之间的关系。
业态形式的拟合度高的主要是专业大卖场和大型超市，而这两种业态形式对城市商业空间结构的影响力相对较小。其他业态形式的区位拟合度低，这说明规划对业态形式的实际发展引导力偏低，特别是仓储式超市、特色商业街、大型购物中心等主要业态形式的区位拟合度低，将影响整个城市的商业业态结构和商业中心的业态形式的完善和提升(图5)。
如果可以认为业态形式的拟合度在中心区位置还处于拟合度较高的话，从业态规模的角度来看，只有很少的区域拟合度高，中心区的
拟合度也很低，说明商业业态规模的发展与规划之间的差别比其他形式更大，反过来也说明业态形式与规划之间的拟合度较高还有值得推敲的地方(图6)。
5.4 影响机制分析
5.4.1
空间规划与商业业态空间布局拟合度的
比较和影响机制
2006年4月，国务院颁发的《关于促进中部
图4 商业网点规划与发展现状空间区位拟合度分析Fig.4 Analysis on ? tting degree between commercial network planning and actual
spatial location
图6 商业网点规划与业态规模发展现状拟合度分析
Fig.6 Analysis on fitting degree between commercial network planning and
development of commercial scale
图5 商业网点规划与业态形式发展现状拟合度分析
Fig.5 Analysis on fitting degree between commercial network planning and
development of commercial types
27
地区崛起的若干意见》提出了中部崛起的总体要求和战略定位。2007年12月，国务院批准武汉城市圈和长株潭城市群为“两型社会”改革试验区，长沙的城市空间结构重点明显开始向东部和南部扩展，而商业网点规划未能把这个已经酝酿多年的发展趋势作为规划的重点进行研究。
其次，武广客运专线于2005年6月23日在长沙首先开始动工，在2009年12月26日正式运营，而正是长沙城市东南部武广高铁的建设引发了新城区和商圈的形成。商业网点规划未能很好地预测新区域交通模式的发展和影响，错过了一次提升和优化长沙城市商业空间结构的机会。
从长沙城市商业空间结构的发展和演变来看，1986—1995年期间没有出现大型的综合零售业态，零售业以百货商店为主要业态形式，是一个“点状”和“线状”空间分布为特点的过程[9]52
；1996年—2005年期间，商业空间结构演变是一个以“五一广场”为核心的空间集聚阶段，但五一广场区域的集聚程度过高已经开始形成对部分商业业态发展的不利影响。2000—2002年，两个大型综合超市布点长沙东部和南部，形成了第一次长沙商业空间结构的扩散[9]53。而在这个发展阶段制定的商业网点规划没有很好地研究这些影响因素也是导致空间规划与发展现状产生较大差别的主要原因之一。
5.4.2 商业业态规划与业态结构演变的拟合度的比较和影响机制
自我国2001年加入WTO以来，进入国内城市最早的零售业态形式就是大型超市。从2003年开始，商业业态已经从初期单一的大型超市和百货商店演变为城市中心区以大型综合购物中心、商业街、百货店为主要业态形式，城市周边则以大型家居、汽车、建材等专业市场、仓储式会员店为主要业态形式，形成了长沙商业中心区、商业带和专业化商业区的空间格局[9]92。而长沙2005年的商业网点规划没有系统地研究整个城市商业空间网络系统，因此，除空间布局和数量规模较为明显的专业大卖场和大型超市以外，其他的业态形式的规划和发展的拟合度低就成为必然的结果。
空间区位和业态形式的规划与发展出现明显问题的同时，局部的业态规模就一定会出现与规划产生较大差别的结果。其实，长沙一直是一个以五一广场为核心的单中心空间结构，这个中心的商业业态集聚已经达到了开始影响这个中心城市空间品质提高的程度，但商业网点规划没有对这个中心区业态规模和形式的更新和优化提出引导和控制性的政策和方法，这将不利于整个城市商业空间结构的优化和发展。
我国的商业网点布局呈现两个规律，一是市
级商业中心数量很少，二是区级或者小区级的商业中心数量远远多于市级商业中心[13]。而我国的商业网点规划更多地以主要的商业中心为规划对象，忽视了与人们生活的关联程度更高的区级和小区级的商业网点的规划和建设，从实证案例中也清晰地表明了这一点。因此，市级的商业中心的规划策略应该是引导和避免零售业态盲目集聚而使商业区的销售能力受到约束，影响商业空间的发展[14]。应更多地为形成网络状的区级或小区级商业中心做好空间区位、业态形式和结构方面的规划。
6 结论与建议
产生所有这些差别的主要原因值得研究和专业工作者深思，如果我们的规划都是这样结果，规划就很难成为指导城市发展的法律依据和管理城市的决策依据。案例研究表明大型零售业不完全按照规划的商业空间定位来选址。规划的商业中心只有在符合大型零售业态的区位选择策略的情况下，商业中心才会真正地发展起来。商业网点规划的编制、实施和管理者应该充分地认识这两者之间的视角、方式和形成阶段等方面的差别。虽然本文仅以长沙的城市商业网点规划为实证案例进行了比较研究，但可以肯定我国的其他城市的商业网点规划均有可能存在相同和类似的问题。
规划前期的市场调研和理论研究工作仍是我国城乡规划编制的薄弱环节。目前，我国各省市的部分规划设计单位的研究力量还非常薄弱，缺乏研究经验，另外，处于市场前沿的规划设计单位容易受到商业利益、设计周期和管理部门等多方面因素的干扰，容易非客观地分析或对待一些关键的影响因素，造成前期研究出现偏差。应该更多地发挥高校或专业研究机构在独立、人力、理论和研究手段等方面的优势，提高前期研究的客观性和科学性。
对已实施的各项专项和专业规划进行的及时、客观、独立和科学的评估是完善城乡规划编制、城乡建设和管理的一个重要的步骤。虽然我国在城乡规划、建设和管理已经建立和实施了规划的研究和评估机制，建设部也在不断加强管理的力度，但在及时更新和修改已实施规划中存在的问题，保证评估的常态化、机制化和法制化方面还任重道远。
参考文献(References)
1 黄亚平．城市空间理论与空间分析[M].南京：东南
大学出版社，2002：227．
叶 强 谭怡恬 鞠拓文 罗立武 谭立力商业网点规划与现状比较研究
(下转第38页)
P l a n n i n 城市规划 CITY PLANNING REVIEW
2012年 第36卷 第6期 VOL.36 NO.6 JUN. 2012
38
的交通碳排放较少；
(5)公交可达性高的社区居民更倾向于采取公共交通方式进行通勤，减少交通碳排放。
基于以上发现，本文认为规划师需从社区尺度考虑切实方案，减少居民直接碳排放。社区作为居民直接碳排放的重要载体，在满足规范的前提下，制定详细规划时可考虑适当提高建筑密度、控制房屋建筑面积、推行紧凑的空间格局；同时考虑区域范围内职住关系的平衡，避免建设过大的居住区，并尽量在居住用地周边布置就业密度较高的产业；进一步完善公交网络，提高地铁分布密度，提升公共交通设施的可达性。
必须承认，影响居民直接碳排放的因素很多，城市形态只是其中一项重要因素。在调查问卷中我们也发现，虽然空间形态对居民直接碳排放影响明显，但家庭收入、年龄结构以及观念习惯等非空间因素同样重要，比如家庭收入与居民建筑和交通直接碳排放均呈显著正相关，高碳排社区的平均年龄低于低碳排社区等。未来研究将采用定量模型，在尽量控制非空间因素的前提下，进一步明晰空间形态与居民直接碳排放之间的关系，以期为规划师利用空间规划工具构建低碳城市奠定更坚实的实证基础[12]。
参考文献(References)
1 Dhakal S. Urban Energy Use and Carbon Emission from
Cities in China and Policy Implications[J].Energy Policy, 2009, 37: 4208-4219.
2 仇保兴. 我国城市发展模式转型趋势——低碳生
态城市.城市发展研究[J],2009(8):1-6.
3 Brown M A, Southworth F. Towards a Climate-friendly
Built Environment[M]. Arlington, VA: Pew Center on Global Climate change, 2005.
4 Alberti M. Urban Patterns and Environmental Performance:
What do We Know?[J]. Journal of Planning Education and Research, 1999, 19:151-163.
5 Cervero R. Land Use Mixing and Suburban Mobility[J].
Transportation Quarterly, 1988,42(3): 429-446.6 Crane R.On Form Versus Function: Will the New Urbanism
Reduce Traffic, or Increase It?[J].Journal of Planning Education and Research, 1996,15(2):117-126.7 Newman P, Kenworthy J. Sustainability and Cities:
Overcoming Automobile Dependence[M]. Washington DC: Island Press, 1999.
8 Anselin L. Local Indicators of Spatial Association LISA[J].
Geographical Analysis, 1995,27: 93-115.
9 Rosenfeld A, Arthur H, Akbari H, et al.. Mitigation of
Urban Heat Islands: Materials, Utility Programs, Updates. Energy and Buildings,1995, 22(3):255–265.10 Ewing R, Rong F. The Impact of Urban Form on
U.S. Residential Energy Use[J]. Housing Policy Debate, 2008,19 (1): 1-30.
11 Jabareen Y R. Sustainable Urban Forms: Their Typologies,
Models, and Concepts[J]. Journal of Planning Education and Research, 2006, 26:38-52.
12 Pan H X, Shen Q, Zhang M. Influence of Urban Form
on Travel Behavior in Four Neighbourhoods of Shanghai[J]. Urban Studies, 2009,46(2):275-294.
2 托尼?肯特，欧基尼?奥马尔著.什么是零售[M].
爱丁,等,译.北京:电子工业出版社,2004：160-161．3 桑义明，肖玲．商业地理研究的理论与方法回顾
[J].人文地理，2003(12)：67－76．
4 马晓龙.西安市大型零售商业空间结构与市场格局
研究[J]. 城市规划，2007，31(2)：55－61.5 陈颖彪，千庆兰．基于GIS的北京市商业空间活动
分析[J]. 地域研究与开发，2004，63(4)：55－59.6 周素红，林耿，闫小培．广州市消费者行为与商
业业态空间及居住空间分析[J].地理学报，2008，63(4)：395－404.
7 梁龙勇.关于利用GIS构建商圈分析模型的研究[J].
市场与人口分析, 1998(9): 10-15.
8 陈姚，朱韬，李石华.基于GIS的零售商业网点选
址模型研究[J].云南地理环境研究, 2005，17(6): 44-48.
9 叶强．集聚与扩散——大型综合购物中心与城市
空间结构的演变[M]．长沙：湖南大学出版社，2007．
10 长沙市商务局．长沙市城市商业网点布局规划
(2005-2020)[R/OL]．(2009-06-28)[2011-01-23]https://www.doczj.com/doc/b85316889.html,.
11 叶强，鲍家声. 论城市空间结构及形态的发展模
式优化——长沙城市空间演变剖析[J]. 经济地理, 2004，24(4): 485-489.
12 黄国雄．转变商业网点规划职能，完善城市商业
整体结构[J]. 北京工商大学学报, 2004，19(1): 1-4.
13 邓世文．中国城市商业网点布局研究[J].人文地理,
1999，14(SI): 36-39.
14 吴明伟．城市中心区规划[M]．南京：东南大学出
版社，2000:45．
(上接第27页)
如何写商业计划书（业务及前景） 商业计划书一般可以分为十一个部分，第一部分是概述，第二部分为业务及前景，第三部分是经营管理，第四部分是拟用筹资，第五部分为风险控制(因素)，第六部分是投资回报和退出，第七部分是营运及预测分析，第八部分是财务报表，第九部分是财务规划，第十部分是产品宣传：资料、小册子、报道和图片等，第十一部分为补充说明。 第二部分论及大量有助于投资者了解你的业务的关键话题。每一处都很重要，但总贯全局还要有一个综合概要，如果不是明确精细的话，尝试去展示你的业务是怎样的独特。向读者展示是什么使你的业务在世界上的业务中有独到之处。阅读这一章节时，投资者将尽力确定这个产业“成功的关键”。换句话说，他将尽力证明这两三件事是在你的业务情况下必须及时做好以达成功的。注意编号体系有一个单独的数字作为标题而副标题含有小数，比如2.01。 2.01 概要 开始的一段以这样的句子起头，“公司的注册地址为……”并列出公司办公地址、电话号码和需要接触的个人。 2.02 业务的实质 在这一部分要给出你所从事的业务的纲要。举个例子，你可以说，“我公司设计、生产、销售、维修微机基础软件，这些软件控制用于监看门诊病人的医疗诊断设备”。用一个精练的句子阐述你公司是干什么的，这也许是最好的开头。接下来，你要以概括的语句来描述你的产品或是服务。你需要用尽可能少的话来让投资者了解你的产品或服务。 2.03 业务的历史 你在这部分要说出公司何时组成，特别要说清楚第一件产品或服务始于何时，以及公司经历过的最重要的里程碑式的事情。报告的业务历史部分必须短小精要。如果报告多于一页，或者最多，达到两页，你已经说了太多的历史了。要是公司有个特别精彩的经历，那也许可以作为一个特别的理由来囊括大段的历史，但无论如何都要简洁。 2.04 业务的前景 说清楚公司的年次发展计划并指出其中的分界线。实际上，投资者需要了解你如何在五年内从现在所处的状况发展到你想要达到的状况。尽管计划书的这一部分必须要简洁，但在格式上有相当大的自由度。你可以简单地说明在接下来的五年里你打算继续生产你们的两种基本产品，到第三年的时候你将引入另一个类似的产品。依照这样的办法，你的业务的前景将会简洁而又切中要害。另外，如果你预料在达到稳定点前要经历许多变化，你应该指出会发生哪些变化。投资者需要准确地了解公司要获得成功必须做些什么。 2.05 独特之处 给投资者的每份商业计划书都应该有一些独特之处。管理层独特?产品或服务独特?生产过程独特?有独特的金融基础?所有的这些都可以囊括在内。重要的是要有一些东西使你的公司在和别的对投资者来说同样可得的投资机会的对比中凸现出来。投资者们不喜欢投资于“人云亦云”的公司。他们想要有独特的商业地位的公司。在一个像这样的单独的章节中，或是在整篇商业计划的各章节中，你要着重强调你公司的独特之处。如果你的业务里有一个新产品，一个生产的专利，或是别的特别不寻常的方面，那么应该像这样在单独一章里列出。除了要包括这部分之外，企业主还应在商业计划书中间歇地突出公司。 2.06 产品或服务 在这部分你要精确的描述你的产品或服务，要求是不给读者对于你所生产的或是计划生产的东西留下疑问。如果你有好几种产品或服务，用单独的段落来叙述其中的每一种。你应叙述产品的价格，价格如何确定以及毛利数目。企业主容易轻率地对待产品的定价。花足够的时间来考虑所有影响产品定价的因素，确信你能够用坦率而有逻辑的话来解释定价背后的道理。是因为竞争迫使价格趋向于那个方向吗?价格定得高是因为你能侥幸成功吗?你必须准备
第一管理资源网 https://www.doczj.com/doc/b85316889.html, 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 https://www.doczj.com/doc/b85316889.html, 免费管理资料下载基地 第一章 合肥市城市概况 一、 现状概况 合肥市位于安徽省域中部，地处江淮之间。现辖三县四区：肥东县、肥西县、长丰县；庐阳区、包河区、蜀山区和瑶海区。市域土地面积7266平方公里，人口448万，其中市区土地面积596平方公里，人口146万（户籍人口数）；城市建成区面积148平方公里，城市人口152.9万人（含非农人口、暂住人口、近郊农业人口）。 近年来，合肥市经济社会发展取得了显著成就，2002年全市实现国内生产总值达412.4亿元, 较2001年提高13.1%。 经济结构进一步优化; 三次产业的比例由2001年的10.5:49.3:40.2变为2002年的9.7:50.1:40.2, 表现为一次产业的比重在下降，二、三次产业的比重在逐步提高。2001年，综合经济实力在全国26个省会城市中由21位上升到18位。在全省的经济地位日益提高，2001年国内生产总值占全省总量的11.05%。2002年实现社会消费品零售总额达184.77亿元，（其中市区158.55亿元）；2001年我市的社会消费品零售总额占全省总量的14.4%。 合肥是安徽省的省会，全国重要的科教基地。现有中国科技大学、合肥工业大学等重点、普通高校8所，2001年招生2.01万人, 在校学生5.89万人, 在校博士生、研究生6632人；各类普通中等专业技术学校85所，在校学生8.03万人; 中国科学院等科研单位不断取得科研和技术开发新成果，全市2001年获省、部级科技进步奖39项，其中农业科技进步奖8项；评出市级科技进步奖40项、达国内先进水平的10项。全市共受理专利申请1758件，授权专利519件。 城市基础设施建设取得明显成效。城市道路已初步建成“二环九射”的城市道路框架；2001年人均拥有道路面积8.8平方米; 城市供水方面, 已建成4座自来水厂、综合生产能力达85万立方米/日，人均生活用水量为311.8升/日; 合肥二电厂建成并投入运营, 大大提高了城乡供电保障能力; 城市环境建设也有了长足发展, 先后建成了胜利广场、人民广场、和平广场、明珠广场、徽园；南淝河得到了综合整治；王小郢污水处理厂已建成并投入运营; 城市燃气、公交、邮政、电信等基础设施建设水平进一步 提高，城市整体服务功能得到了加强。 开发区建设成为城市经济发展新的增长点，合肥市高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区，到2001年，共完成30多平方公里的建设和土地出让，累计进区项目达到1000多个，完成总投资近300亿元，实现国内生产总值近200亿元。此外，省市级开发区：龙岗工业区、桃花工业园区、双凤工业园区、蜀山经济技术开发区，都是城市经济发展和对外开放的窗口。 二、 城市近期建设规划概述 根据省政府制定并颁布的《安徽省城镇化发展纲要》及省委、省政府提出的“抓合肥、带全省”战略要求，市委、市政府及时制定了我市经济社会发展的总体目标，这就是：至2010年，全市GDP 总量达1000亿元，占全省的15%左右，城市化水平达到60%，城市常住人口达300万；城市建设用地控制在280平方公里左右。据此，市规划局于2002年组织编制了《合肥市城市近期建设规划（2001—2005年）》，并经市人民政府审批，报建设部和同级人大常委会备案。 合肥市城市近期建设规划期限是2001—2005年，确定合肥市仍然是安徽省省会、全国重要的科教基地；到2005年，城市人口为200万，城市建设用地面积近210平方公里，人均建设用地面积为104.6平方米/人；城市结构布局采用“双核多中心”的结构形式：老城区仍为全市的商业、金融服务中心；同时在东区的花冲公园附近、北区在合瓦路中段，西南区在南七、新城区在明珠广场附近设立城市副中心，用以分解老城区的人流、物流，缓解老城区的交通和环境压力，方便各分区所在居民的生活；居住区、居住小区以及居住组团应按照《城市居住区规划设计规范》配套建设公共服务设施，逐步建立和完善城市多层次的公共服务设施体系。 第二章 区域经济分析 一、 安徽与邻省经济发展对比 1．安徽省经济总量处于周边7省的第6位；增长速度偏慢，从发展角度来看，与发达省份的差距有
立足当前着眼未来, 努力开创重庆商贸流通工作的新局面 总体思路：以“三个代表”重要思想为指导，与建成长江上游经济中心和全面建设小康社会相适应，进一步深化改革，扩大开放，加大投入，完善政策，拓宽消费，追赶前进，跨跃发展，在西部率先基本实现流通现代化，努力把重庆建成统一开放、万商云集、最具活力和竞争力的长江上游商贸中心和西部购物消费天堂。 按照这一思路有四点基本要求：一是重庆商贸只有具备功能体系完善、市场规模宏大、商业服务兴旺、市场环境规范、特色优势突出，才称得上长江上游的商贸中心和西部购物消费天堂。二是重庆流通企业只有立足重庆、辐射西南、联动长江、面向全国、通往世界，才能做大做强，尤其应有全国发展理念，走出重庆，服务全国，在市外市场获得快速发展，才能进入流通“国家队”。三是只有建起先进完备的连锁经营网络、高效畅通的物流配送体系、便民利民的新型社区商业框架、技术先进的流通信息化载体，才能在西部率先实现流通现代化。四是社零总额、商业增加值、商品购销总额、连锁经营销售额、商品市场成交额等主要经济指标都应保持较高的两位数增长，才能增量升位，增强消费对重庆经济的拉动作用，有为有位。社零总额年均增长11％以上，2007年达到1285亿元；商业增加值2007年占全市GDP的比重达到9.7%以上，占三产比重25%以上；连锁商业实现零售额年均增长30%以上，2007年占全市社零总额的比重达到20%。 (一)抓好“五破五树”，认真解决思想认识问题 随着市场经济不断完善，供求关系已经变化，流通的地位发生根本性转变，它不再是生产决定消费的“末端行业”，而是从市场需求出发引导生产的“先导行业”，是社会繁荣程度的窗口，是衡量一个国家综合国力和居民生活水平的“晴雨表”，也反映国家市场经济的成熟程度，起着满足即期消费需求，开发潜在消费需求，创造未来消费需求，带动社会化大生产的重要作用。但是，由于各种原因，相当一部分同志对其重要性认识不足，不少地方流通工作摆不上位置，得不到票子。解决认识问题，当前主要抓好“五破五树”：一是破除重生产、轻流通的意识，树立流通是现代经济发展的火车头，是先导性产业的观念。二是破除重传统商业，轻现代流通的意识，树立“现代流通是社会再生产过程的血脉和神经，是各种生产要素集结、整合与聚变的载体，是决定经济运行效率、质量和效益的引导性力量”，现代流通带动现代生产的观念。三是破除重外地商业轻本土商业，或重本土商业轻外地商业的意识，树立大商业、大流通、大市场的观念，大流通带动大生产，引进外地商业是为了发展本地商业，外地商业与本地商业共同发展，“与狼共舞”，实现双赢。四是破除重传统管理，讲条条框框，轻创新突破的意识，树立敢闯敢试，勇于创新的观念。五是破除重孤身发展，闭门自守，小打小闹，“宁做鸡头，不做凤尾”，轻联合与合作发展的意识，树立与时俱进，联合与合作求发展，大联合才能大发展的观念。 (二)搞好“五建五抓”，全面推进流通工作 流通工作面广量大，头绪很多，我们要择其要点，用十个指头弹钢琴的方法，加以整体推进。 1、建商业规划。规划是成熟的思考，是集体智慧的结晶，是历史经验的总结。市和各区市县都要根据党的十六大和市委二次党代会的新要求，作好商业发展战略的总体规划和专项规划，特别是商业网点的布局规划。规划要因地制宜，实事求是，方便群众，具有较强的前瞻性、科学性和时代性，一旦定板，严格执行。要根据规划要求，考察、筛选、储备一批商业发展项目，争取每年都有一批大项目开工。 2、建商业设施。市场是市场经济的载体，商圈和步行街的打造聚集了人气和财气，提升了城市形象和水平。要通过大力招商引资，吸纳民间资金，建设培育商圈、专业市场、商业步行街、购物广场、各类超市、便利店等商业设施，发展各类先进业态。
厦门市商业网点布局规划规划文本厦门市商业网点布局规划规划文本目录 序言 第一章、总则 第二章、规划对象、内容及重点 第三章、规划期限、规模及范围 第四章、发展和结构目标 第五章、总体布局 第六章、专业(特色)街(区) 第七章、专业、批发市场 第八章、物流园区、配送中心 第九章、零售业态 (一) 购物中心、邻里中心 (二) 大型综合超市 (三) 仓储商店 (四) 百货店 (五) 专业店、大型专业店 (六) 专卖店 (七) 超市、便利店 (八) 自动售货机
第十章、其它要求 第十一章、组织实施 第十二章、附则 附录： (一) 术语和定义 (二) 主要执行文件 (三) 条例标准用词说明 附表： 附表一: 厦门市商业分级指标 附表二: 厦门市商业零售业态基本指标 第一章总则 第01条随着社会经济的发展，城市化过程的加快、经济体制改革与市场化进程的推进、经济国际化的扩大以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响，需要针对厦门市的商业体系进行深一步的剖析，并制订出厦门市商贸业的规划对策，以及其发展支撑对策，以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势，并形成良好有序的市场竞争环境，保障我市商业快速、健康、持续发展。 第02条为指导厦门商业的分级设置，加强厦门市零售商业的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，增强商业综合竞争力，促进零售企业发展差别化经营，健全零售企业统计分类，特制定此文本。文本参照中华人民共和国国家有关规范、
规定及标准，并结合厦门商业发展的实际而制定。 第03条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国内外不同城市商业网点规划，并结合厦门市商业的实际情况并考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应符合国家、福建省和厦门市有关法规、标准的规定 第二章规划对象、内容及重点 第04条规划对象：由批发零售贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一定的业务人员，并从事批发、零售贸易业务的自然单位。 第05条规划内容：包括两大部分。第一部分是厦门市商业体系规划（总体布局），其中包括专业街（特色街）子项。第二部分为厦门市各商业业态布局规划。按商业业态来分有十种零售业态和专业、批发市场。十种零售业态分别为：超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心以及自动售货机。 第06条规划重点：主要包括厦门市的商业功能定性分析、研究、确定和商贸业发展的支撑对策以及厦门市商业体系规划（包括各级商业中心、特色商业街、批发市场）、厦门市零售业网点布局规划等。 第三章规划期限、规模及范围 第07条规划期限：厦门市商业网点布局规划期限与国家五年计划及厦门市城市总体规划期限相一致，即本次规划期限为：
苏州市区商业网点布局规划 第一章总则 第１条为促进社会经济的快速协调发展，进一步提升苏州中心城市地位，提高人民生活质量，并配合新一轮《苏州市城市总体规划（２００７～２０２０）》的修编，特编制苏州市区商业网点布局规划。 第２条本规划的编制，遵循《中华人民共和国城市规划法》，按照商务部《城市商业网点规划编制规范实施手册》和《苏州市商业网点布局规划修编工作组织实 施意见》编制。 第３条任何单位和个人在本规划范围内进行各项建设活动，均应按照《中华人民共和国城市规划法》的有关规定，执行本规划。对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以处罚。 第４条本规划由规划文本、规划说明、基础资料汇编和规划图纸四部分组成。规划文本和图纸具有同等法律效力。 第５条本规划经苏州市人民政府批准后，由规划、商贸行政主管部门共同负责执行。解释权归苏州市贸易局和苏州市规划局。 第二章规划目的、依据 第６条规划目的 通过大力发展商贸服务业，来推动现代服务业和新型工业化的快速良性发展，使苏州现代商贸服务业成为提高人民生活质量、繁荣城市面貌、强化城市功能、促进公平竞争的现代服务业支柱产业，从而达到提升城市综合服务功能，增强辐射力与凝聚力的目的。 第７条规划依据
１、《城市商业网点规划编制规范实施手册》（国家商务部２００４年） ２、《中华人民共和国城市规划法》 ３、《苏州市城市总体规划（２００７～２０２０）》（中国城市规划研究院２００７．５） ４、《苏州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（苏州市人民政府２００６年） ５、《苏州市服务业布局规划》（２００６．５） ６、《苏州市商业网点布局规划》（第一阶段成果２００４．１２） ７、《城市居住区规划设计规范》（ＧＢ５０１８０－９３） ８、《江苏省社区商业建设规范（试行）》（２００７．３） ９、《苏州市区商业网点布局规划》（第二阶段）设计任务书 １０、现状基础资料调研 第三章规划范围、规划对象、规划年限第８条规划范围 苏州市区７个行政辖区的范围，即平江区、金阊区、沧浪区、相城区、吴中区、苏州高新区（虎丘区）和苏州工业园区，共分四个层次。 第一层次：古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约１４．２平方公里。 第二层次：内城圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积７３．２平方公里。
唐山市商业发展规划(2005-2010) 2006-02-08 08:41 文章来源：唐山商务编辑部 目录 第一章总则/1 一、编制意义和作用/1 二、编制依据/1 三、指导思想/2 四、编制原则/2 第二章商业发展规划的对象、范围和期限/5 一、规划的对象/5 二、规划的范围/5 三、规划的期限/5 第三章唐山市商业发展的现状及分析/6 一、唐山市商业发展的历史回顾/6 二、唐山市商业发展的现状/6 三、综合分析及评价/11 第四章未来商业发展的环境与条件（S W O T分析）/13 一、唐山市发展商业的比较优势（S u p e r i o r i t y）/13 二、相对劣势与制约因素（W e a k n e s s）/14 三、面临的发展机遇（O p p o r t u n i t y）/16 四、挑战与威胁（T h r e a t）/17 第五章战略目标与阶段性任务/19 一、战略总目标/19 二、阶段性任务/20 第六章商业网点布局规划/23 一、商业网点布局要求/23 二、商业网点规划思路/24 三、市中心城区商业网点布局规划/26
四、其它城区和县城商业网点布局规划/39 第七章商品市场体系建设/41 一、消费品市场/41 目录 二、生产资料市场/46 三、农产品市场/48 四、特殊行业市场/49 第八章发展现代物流业/51 一、唐山市发展物流业的基本条件/51 二、物流业发展的基本思路、基本原则和目标/54 三、规划“三点三带，纵贯全市”的物流分布格局/56 四、加强物流发展平台建设/59 第九章实施政策与措施/63 一、放开市场与宏观调控相结合，做好商业流通领域改 革，切实转变政府职能，加强服务，鼓励竞争/63 二、存量调整与增量规划相结合，鼓励发展新型业态、 连锁经营，依托存量，增量带动/64 三、扩大开放，鼓励民营企业参与，吸引外资与吸引民 资相结合，放开政策，积极引导/64 四、产业推动与需求拉动相结合，发挥优势，培育文化 /65 五、加强结构性调整与提高组织化程度相结合，树立龙 头，培育人才/65 六、健全完善商业法律、法规与鼓励行会自律相结合， 规范发展，自我协调/66 七、加强城市商业设施建设与不断推进农村城镇化改革相 结合，优化环境，扩大纵深/66 八、加强金融、保险、信息传输等配套服务产业的发展 与鼓励律师、会计、审计、咨询、评估等中介服务机构 的壮大相结合，全面发展，共同服务/67 九、立足繁荣本市市场，满足居民商品消费需求与加强 区域经济联系，参与更大范围的市场合作竞争相结合， 巩固基础，开拓领域/67
某城市商业网点规划策划方案(doc 48页)
背景篇六安市城市商业网点规划 第一章规划背景 一、时事背景 我国商业领域自1992年对外开放，十三年来，城市商业取得长足发展，到2004年底，商业领域共利用外资约30亿美元，设立外商投资商业企业264家，其中依法批准的76家；按照我国加入世贸组织的承诺，我国批发、零售业于2003年12月11日允许外方控股，于2004年12月11日允许外方独资。我国商业领域的过渡期将于2004年12月11日结束，届时我们对外资商业的准入将基本取消地域、股权和数量的限制。 随着我国加入WTO过度期的结束，国际大型商贸流通集团进入中国市场的步伐加快，他们通过开设新店、兼并和联合等形式迅速开拓市场。据有关部门统计，世界排名前50位的零售商，约80%已进入中国市场，外资商业在我国社会消费品零售总额中已占有3%左右的比重。根据对全国27个城市的统计进一步表明，外方投资的“大卖场”所占比例已高达23%。商贸全球化对六安传统商贸业会造成一定的冲击，也会促使六安市现有的商贸企业提升自身的服务水平和管理水平。 我国商业对外开放总体上仍处于发展期，国内企业无论在数量上还是市场份额上，仍占绝对主导地位。外商投资商业企业的总量不是很大，但是结构性的矛盾值得关注。在业态上，主要集中在"大卖场"。据统计，外商投资的大型综合超市占同类业态的23%以上。在地域上，60%以上的外商投资商业企业集中在东部地区的大城市。 目前，我国流通领域的投资主要来自于非国有部门，大部分是商业之外的投资者，受利益的驱使，相当一部分投资具有自发性和盲目性，商业网点的结构性矛盾比较突出。一是布局不合理。东部多西部少，老城市多新城市少。二是业态结构不合理。大型百货过剩，新型业态发育缓慢。三是经营者店址选择、经营定位的科学性比较欠缺，社会资源浪费大。 为此，党的十六大提出，要在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。 做好城市商业网点规划工作是实现国民经济持续快速健康发展的需要、是加快城市社会经济发展的需要、是进一步扩大对外开放的需要。 二、政策背景 原国家经贸委先后印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号）和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号），要求大中城市尽快制定商业网点规划，同时在《“十五”商品流通行业结构调整规划纲要》中明确提出：将制定城市商业网点规划、实行听证制度作为推动城市商业结构调整、促进现代流通发展的主要措施之一。2003年1月24日国家经贸委下发了《关于加强城市商业网点规划工作的通知》（国经贸贸易[2003]83号），通知要求各省、自治区商贸主管部门在抓好省会（首府）城市商业网点规划工作的同时，应着手辖区内其他设区城市的商业网点规划工作。商务部、建设部于2004年1月25日下发了《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2004]18号），通知要求各地级城市在2004年12月底前完成城市商业网点规划的制定及依法管理体系的建立工作。2005年3月安徽省商务厅下发了《关于尽快完成城市商业网点规划制定工作的通知》（皖商建字[2005]11号），2005年商务部、财政部、建设部联合下发《商务部、财政部、建设部关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2005]378号），通知要求在2005年前完成地级以上城市商业网点规划，到期仍未完成商业网点规划的，原则上不得再批准新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。从上述通知与编制规范来看，新一轮的网点规划应重点做好三个层面的内容，即：网点发展规模预测、空间结构布局、业态结构布局。 综上所述，《六安市城市商业网点规划》势在必行，由于机构变动等种种原因，六安市是省内为数不多的几个没有完成商业网点规划的地级市之一，省商务厅要求我市在2005年底前完成，并要求在深度、内容、理念上都必须有所突破。加之商业网点规划是近年来新的规划课题，各方均在摸索，没有成熟和规范的经验可借鉴，时间紧，任务重。
武汉市商业网点发展规划（２0０５-2０10 年） 为促进武汉市社会、经济、环境的全面协调发展，逐步建立与武汉市经济发展、城市建设相适应,布局合理,功能齐全，统一开放,竞争有序的城市现代商业网点体系，根据国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》，结合我市“十一五”规划思路,提出武汉市商业网点发展规划(以下简称“网点发展规划”）。 本网点发展规划中所称“商业网点”，是指我市城镇用于商业零售、批发、仓储物流和餐饮服务等各类经营性服务的固定场所。 规划期限为２００5年—2０10年。 一、商业网点的现状 “九五”期间以来，随着武汉市社会、经济的不断进步和发展,对外开放的推进，商贸服务业的市场化进程明显加快,我市商业网点已形成多元化投资格局，促进了各类商业网点的快速发展。２004年，全市社会消费品零售总额为961亿元,比1995年的2９9亿元增长2.21倍;各类商业网点为1２.１万个，比1995年的9．4万个增长28.7%;各类商品交易市场５97个,比1９95年的405个增长47.4％;中心城区人均拥有零售商业营业面积达到0．8５平方米。适应现代商贸服务业发展趋势，不断提升商业网点功能档次,已成为我市商业网点建设发展的主
流。目前以大型购物中心、大型综合超市、大型专业店、仓储式商场、超市、专业店、专卖店等为代表的新兴零售商业业态呈蓬勃发展的态势。 ——一批大型购物中心、百货店、综合超市、酒楼等大中型网点的现代化程度已达到或接近国内先进水平。 ——全市单店营业面积超过3000平方米以上的大中型综合超市达到６5家，营业面积约为５８．5万平方米,年销售额达到１４6亿元。 ——经营家电、建材、家居等为主的大型专业店近3０家,已展现其规模和品种优势。 ——一批深入社区、体现便民利民功能的中小型超市和便利店正积极稳步发展。各类专业店、专卖店出现网点集聚、经营细化的趋向。全市连锁经营网点数约230０余家,年销售额近2５0亿元,占全市社零额比重达2６％。 ——餐饮业中一批年营业收入过亿元的酒店，年营业总收入已达1０.75亿元,其连锁网点场面宏大、环境优雅、人气旺盛,成为了我市商贸服务业的一道亮丽景观。 ——中山大道商业景观街、江汉路商业步行街、沿江大道休闲街
南昌市商业发展规 划 1
南昌市 - 商业发展规划 南昌全市总面积7402.36平方公里, 末人口440.15万人(含南 昌市区及南昌、新建、进贤、安义四县)。本规划范围为南昌市区(以下简称南昌市),总面积617.07平方公里, 末人口174.67万人。南昌市为江西省会城市,也是中国中部地区五大中心城市之一。 , 在新一届市委、市政府的正确领导下,全市上下围绕实现"富民强市"总目标,致力做好"两篇文章"总要求,即把南昌建设成为现代区 域中心城市、现代文明花园式英雄城市,经济发展呈现强劲加速态势,大多数经济指标呈两位数增长,创下南昌市近几年最好成绩,走 在全国、全省发展的前列,出现了持续、快速、健康发展的新局面。实现国内生产总值485.62亿元,同比增长12.1%,比全省平均 高出3.3个百分点,比全国平均水平高48个百分点。其中第三产业完成增加值206.52亿元,同比增长12%,占全市国内生产总值42.5%.在快速发展的新形势下,南昌市已经制订了<南昌市中心城总体规划布局构想( - )>(见附图1)。根据重新确定的城市规划区范围,南昌市中心城建成区面积130平方公里,190万人; 将扩大到180平方公里,210万人; 发展到260平方里,260-300万人。形成一个核心区(昌南、昌北)和五个卫星城区(莲塘、望城、湾里、乐化、罗家片区)的城市新格局。十年间,中心城面积将扩大一倍,人口增长40%,城市面貌和人口分布状况将有极大改变。为此,必须高起点的制订 2
南昌市商业发展规划,以适应城市新一轮发展,消费水平新一轮提高的需要。 一、南昌市商业发展现状分析"九五"期间,南昌市商贸业有较大增长。表现在(l)经济指标稳步提高。全市社会消费品零售总额144.41亿元,城乡集贸市场成交额达157亿元,"九五"期间年均增长12％和20％。商贸业实现增加值55.5亿元,比上年增长10.5％,占全市第三产业增加值比重为30.2 ％,占全市国内生产总值12.7％。 (2)流通改革逐步深化。全市粮、棉、猪、菜、副食品、化肥、生产资料体制改革基本完成;以产权制度改革为"突破口",已经完成了国有商贸企业改革,组建了七大商贸集团,放活了中小企业。(3)结 构调整步伐加快。"九五"期间,新建改造营业面积8万平方米,引进外资773万美元,内资9421万元。新型业态不断呈现,一批购物中心、超市、连锁店很快兴起。(4)市场建设初见成效,为适应搞活大流通的需要,近年来,全市市场建设累计投资56亿元,至底,全市共有各类市场257个,总建筑面积126万平方米,市场提供就业岗位12.1万个, 成交总额157亿元。其中亿元以上商品交易市场17个,年上交增值税近8亿元。中国九大日用品市场之一的洪城大市场商品交易额达71亿元,创税利6000万元。本次普查, 末南昌市商 业共有12056户,经营面积已达156.66万平方米,人均达0.897平方米。(含各类市场,其中零售、餐饮,服务业86.56万平方米,人均 3
目录 第一章总则 (1) 第二章商业发展目标 (3) 第三章商业中心布局规划 (4) 第四章特色商业街（区）建设规划 (9) 第五章专业市场建设规划 (12) 第六章农贸市场建设规划 (13) 第七章宾馆布局规划 (14) 第八章大型零售商业网点布局规划 (15) 第九章规划实施措施与建议 (17) 附件一：主要规划图则 1.新邵县县城商业网点规划图Ⅰ (20) 2.新邵县县城商业网点规划图Ⅱ (21) 3.新邵县县城县级商业中心规划图 (22) 4.新邵县县城区域商业中心规划图 (23) 5.新邵县县城社区商业中心规划图 (24) 6.新邵县县城特色街(区)规划图 (25) 7.新邵县县城专业市场规划图 (26) 8.新邵县县城物流配送中心规划图 (27) 9.新邵县县城宾馆规划图 (28) 附件二：专家综合评审意见表 (29)
第一章总则 第一条为了进一步推动新邵县经济快速协调发展，优化产业结构，新邵县商务局结合新邵县经济社会发展与商业网点现状，组织编制《新邵县2010-2020年商业网点规划》。 第二条规划依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007） 2、《城市商业网点规划编制规范》（商建发[2004]180号） 3、《邵阳城市总体规划(2004-2020)》 4、《邵阳市城市商业网点布局规划（2004-2020）》 5、《新邵县县城总体规划（2003-2020）》 6、《新邵县土地利用总体规划》（2004-2020） 7、《新邵县国民经济和社会发展统计公报》(2004-2008) 8、《零售业态分类》（GB/T18106-2004） 9、其它相关法律法规 第三条规划范围 以《新邵县县城总体规划 (2003-2020)》所确定的新邵县县城为基本规划范围，总面积25.45平方公里。规划内容主要包括县级商业中心、区域商业中心、社区商业中心、商业街、专业市场、农贸市场、物流基地和大中型零售商业网点。 第四条规划期限与人口 本次商业网点规划期限为2010年至2020年。分为近期、远期两个阶段：
141 城市商业网点布局规划需明确的几个关键问题 张润子 （哈尔滨商业大学 管理学院 王文成 黑龙江 哈尔滨150026） [摘要]城市商业网点布局规划关乎城市商业功能的实现，科学合理的商业网点布局必将有利于城市商业的持 续发展、提高城市居民的生活质量、树立城市的优良形象。反之，将直接导致投资与资源配置的低效，严重影响区域 规划原则以及规划的影响因素等关键性问题，整体经济效益和社会效益。明确城市商业网点布局规划的理论基础、 对于规划的科学性、合理性和有效性将起到至关重要的作用。 [关键词]商业网点商业网点布局 商业网点规划 商业是一个城市产业结构中的重要组成部分，关乎该城市的经济发展与社会繁荣。商业网点是城市商业的客观实体也是重要载体。做好城市商业网点规划对城市商业的良性、持续和高效发展，对资源的有效利用和配置，具有重要意义。在城市商业网点布局规划中首先要明确以下关键问题。 一、相关理论基础为商业网点规划提供理论支撑（一）商业区位论 是以研究商业区域位置环境为主要对象，它是从消费者购物机会的空间结构出发，设想在购买力水平和消费空间为匀质分布的前提下，创立了城镇商业区位论。其理论认为，在自然条件、人口条件、物质条件等因素不变的情况下，影响消费者购物的因素只有一个，那就是购物距离。在假想商品运输费用与距离成正比之下，创立了一种简化的商品销售模式——六边形单一商品供应区。 （二）商圈理论 商圈主要从市场势力范围这一角度来考察，主要包括线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点，又指市场区域点、 据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度的表现，表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。从消
商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
延安市城市商业网点规划 目录 前言 (4) 第一部分规划文本 1. 规划 (6) 2. 规划的指导思想 (7) 3. 规划的原则 (7) 4. 规划发展目标 (7) 5. 规划布局 (8) 6. 规划实施保障措施 (17) 第二部分规划说明书 第一章规划总则 (20) 一、规划的作用 (20) 二、规划的指导思想 (21) 三、规划的原则 (21) 四、规划的依据 (23) 五、规划的范围和对象 (23) 六、规划的期限 (23) 第二章现状分析 (24) 一、城市概况 (24) 二、商业发展概况 (26) 三、发展条件分析 (29)
第三章规划发展目标 (31) 一、近期发展目标 (31) 二、远期发展目标 (31) 第四章规划布局 (32) 一、空间 (32) 二、城市商业中 (32) 三、区域商业中心 (35) 四、旅游商业功能区 (37) 五、社区商业中心 (38) 六、商业街 (39) 七、商品交易市场 (41) 第五章规划实施保障措施 (49) 一、实施管理措施 (49) 二、配套服施 (48) 三、督促检查措施 (50) 第三部分规划图纸 一、城市区域位置图 二、现状分析图 三、总平面规划图 四、零售网点规划图 五、农贸市场规划布局图 六、物流基地分布规划图 七、专业市场规划图 八、城市商业街规划图
规划文本 1. 规划总则 1.1 规划的作用 1.1.1是构建和谐社会、贯彻科学发展观的客观要求 1.1.2 是实现全面建设小康社会战略目标的必然结果。 1.1.3 是城市商业网点建设管理的重要依据 1.1.4 是城市总体规划的深化和落实 1.1.5 是体现现代流通理论的社会实践 1.2 规划依据 1.2.1 《中华人民共和国城乡规划法》 1.2.2 《城市商业网点规划编制规范》商建发[2004]180号 1.2.3 《城市居住区规划设计规范》 1.2.4 《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》商建发（２００４）１８号1.2.5 《延安市城市总体规划》（2006－２０2０） 1.2.6 《延安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 1.2.7 《城市商业网点规划资料汇编》商务部市场体系建设司编 1.2.8 《陕西省商务厅关于加快编制各市区城市商业网点规划的紧急通知》陕商发[2004]131号1.2.9 《延安统计年鉴》（2003） 1.2.10 《延安统计年鉴》（2004） 1.2.11 《延安统计年鉴》（2006） 1.2.12 《延安市社会经济统计资料手册》(2007) 1.2.13 《陕西统计年鉴》（2004） 1.3 规划范围和对象 1.3.1 规划范围
目录 一、编制依据 (1) 二、规划期限 (1) 三、规划对象与范围 (1) 3．1规划对象 (1) 3．2规划范围 (1) 四、指导思想和原则 (2) 4．1指导思想 (2) 4．2规划原则 (2) 五、控制标准 (3) 5．1商业中心的设置 (3) 5．2商业街的设置 (4) 5．3大型零售网点的设置 (4) 5．4大型批发市场的设置 (4) 六、发展目标 (4) 6．1近期目标 (4) 6．2远期目标 (5) 七、规划内容 (5) 7．1市级商业中心规划 (5) 7．2市级商业副中心规划 (8) 7．3区级商业中心规划 (9) 7．4商业街规划 (10) 7．5批发市场规划 (13) 7．6物流基地规划 (14) 7．7景观区商业规划 (16) 八、主要建设项目 (18) 九、规划实施措施 (22)
附图： (23) 1．市级商业中心分布图 (23) 2．老城区商业中心层次分布图 (24) 3．中心商圈结构分析图 (25) 4．市级商业副中心分布图 (26) 5．区级商业中心分布图 (27) 6．主城区商业街分布图 (28) 7．贾汪、铜山商业街分布图 (29) 8．市场带与物流中心分布图 (30) 9．景观区商业分布图 (31) 10．主城区商业网点主要建设项目分布图 (32) 11．贾汪、铜山商业网点主要建设项目分布图 (33)
徐州市商业网点发展规划（2008—2020） （简本） 一、编制依据 1．1 《中华人民共和国城乡规划法》 1．2 商务部《城市商业网点规划编制办法》 1．3 国家经贸委《关于城市商业网点规划工作的指导意见》 1．4 国家经贸委《关于加强城市商业网点规划工作的通知》 1．5 商务部《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》 1．6 商务部、建设部《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》 1．7 《徐州都市圈规划（2002—2020）》 1．8 《徐州市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》 1．9 《徐州市城市总体规划（2007—2020）》 1．10 《徐州市旅游业发展规划（2001—2020）》 1．11 《徐州市物流业发展规划（2004—2020）》 1．12 《贾汪区城市总体规划（2006—2020）》 1．13 《铜山县城市总体规划（2006—2020）》 二、规划期限 本规划时间期限为2008—2020年。其中，近期为2008—2012年，远期为2013—2020年。 三、规划对象与范围 3．1 规划对象 徐州城区内的商业中心、商业街、批发市场、物流基地、零售网点以及辅助商业网点，包括宾馆、餐饮、生活服务等。 3．2 规划范围 本规划空间范围以城区为主，行政区划包括云龙区、鼓楼区、泉山区、九里区、贾汪区、铜山片区、徐州经济技术开发区和新城区，总面积约1160平方公里。
城市商业网点规划编制规范 1 总则 1.1 为提高城市商业网点规划编制的质量和水平，根据国家关于规划编制工作的有关规定，特制定本规范。 1.2 城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。 1.3 编制规划必须广泛征求各方面意见，提高透明度和社会公众参与度。 1.4 各地城市商业网点规划要根据本城市的商业定位，体现本城市商业特色。 1.5 城市商业网点规划要与城市总体规划相衔接，服从城市总体规划。 1.6 编制规划除应符合本规范要求外，还应符合国家、行业和地方有关标准的要求。 1.7 城市商务主管部门为城市商业网点规划的编制单位，会同有关部门负责城市商业网点规划的制订工作。 1.8 本规范适用于全国地级以上城市（含县级市）商业网点规划的编制。 2 规划程序 编制规划按照调查研究、规划文件编写以及规划论证的程序进行。 2.1 调查研究 编制规划必须深入实际，搞好商业网点调查，并充分调查研究城市经济与社会发展、交通、人口分布等情况，取得准确的基础资料，并进行深入研究。 2.2 规划文件编写 在对基础资料进行分析研究的基础上，进行规划文件的编写工作。规划文件的编写应符合本规范条款3的规定。 2.3 规划论证 规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料，并解释规划的具体内容，听取专家和公众代表的意见。 2.4 规划修改、完善 论证结束后，要根据论证意见进行修改和完善，对未采纳的意见，应作出书面说明。 2.5 规划上报 规划编制完成后，应当按法定程序上报市政府批准，发布施行。 3 规划文件 规划文件包括规划文本、规划说明、基础资料研究、规划图则四个部分。 3.1 规划文本