珠江新城07年在售项目
分析报告
目录
1 前言部分 (4)
1.1城市居住变化史 (4)
1.2珠江新城的总体规划 (5)
1. 2. 1 珠江新城用地规划 (5)
1. 2. 2 CBD规划检讨工作结果 (6)
1. 2. 3 珠江新城各用地功能分区 (9)
1. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况 (10)
1. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施 (11)
2 个盘介绍 (14)
2.1誉峰 (14)
2.2富力爱丁堡国际公寓 (16)
2.3富力史丹尼国际公寓 (19)
2.4铂林国际公寓 (21)
2.5嘉裕礼顿阳光 (23)
2.6尚东宏御 (25)
2.7尚东美御 (27)
2.8中海观园国际 (29)
2.9中海璟晖华庭 (31)
3 分析 (33)
3.1价格分析（价格走势、起价、均价、最高价、增幅） (33)
3.2户型分析（包括主推户型和热销户型） (40)
3. 2. 1 誉峰 (40)
3. 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 (41)
3. 2. 3 富力史丹尼国际公寓 (42)
3. 2. 4 铂林国际公寓 (43)
3. 2. 5 嘉裕.礼顿阳光 (44)
3. 2. 6 尚东.宏御 (45)
3. 2. 7 尚东.美御 (45)
3. 2. 8 中海观园国际 (46)
3. 2. 9 中海璟晖华庭 (47)
3.3珠江新城07年项目总体分析 (48)
3.4预测走势分析（价格、消费群体、供应产品特点） (51)
3. 4. 1 预测价格走势 (51)
3. 4. 2 消费群体分析 (51)
3. 4. 3 供应产品特点 (51)
4 珠江新城开发的商机与未来展望 (51)
4.1珠江新城CBD开发的商机千载难逢 (52)
4.2珠江新城CBD开发的着力点 (52)
4. 2. 1 建立高效协调机制，强力整合区内资源 (52)
4. 2. 2 优化软环境，提供良好的政策支持 (52)
4. 2. 3 强化积聚效应，提升商气人气 (53)
4. 2. 4 以地标建筑为龙头，带动其它项目的开发 (53)
4.3珠江新城未来展望 (53)
珠江新城07年主要在售楼盘分析报告
1 前言部分
1. 1 城市居住变化史
广州，这座南中国的现代化城市，已经走过了2000多年的发展道路，她是面向珠江，背倚着白云山成长起来的。新的世纪来临了，正呼唤着我们去探索、去创造、去建设：一个对生命更加友善的城市，一个与自然更加和谐的山水生态城市家园。因为，不管岁月怎样更叠，不管历史如何变迁，有一点永远不会改变，那就是――广州是我们共同的家！
广州的房地产业从1979年开始起步。 1978年，广州人均居住面积为3.82平方米；1987年，人均居住面积为7.11平方米；截至2006年底，全市实有房屋建筑面积为2.6亿平方米，人均住房面积已达20.24平方米。广州市已建成交付使用的占地面积在20万平方米以上的住宅小区近百个，在建的大小项目总共还有300多个。广州市的商品住宅建设已进入良性发展，其开发规模、销售数量、市场发育水平均居国内前列，并为全市直接提供了价值261.54亿元的公建配套和市政基础设施：194所幼儿园、105所小学、64所中学以及557公里的道路、423公顷的绿地、175.62万平方米的商业网点。近10年来，随着经济的发展，广州市民的居住观念逐渐转变，随之而来的是城市的扩张和市民居住环境的大变迁，最终使广州市重心实现了“乾坤大挪移”。
新区变中心
在改革开放之初，广州人心目中的最佳居住地是东山、荔湾和越秀等老城区，那时的天河、海珠、白云等新城区还是广袤的农村。即使是在八十年代中后期，也很少有房地产公司有魄力的在老城区以外的地方盖建楼盘，因为在当时这绝对是一种冒险。从九十年代起，广州的房地产界开始关注天河这个新区，特别是六运会在广州举办之后，大量的资金开始涌入天河的房地产开发项目，各种较高档次的楼盘在天河落户。但是由于广州人根深蒂固的居住观念还不能一下子完全改变，而外来人口大多数还无力购买商品房，天河房地产的市道暗淡。天河楼市的转机出现在1992年，那年广东经济形势一片大好，很多人赚了钱以后开始考虑投资，当时的股市还没有现在这样的吸引力，很多人选择了投资不动产。与此同时，老城区社会经济的发展所带来的人口过密、交通拥挤、环境污染等问题日益突出，促使一部分先富起来的市民和基本完成了资本“原始积累”的新移民们，产生了迁出老城区，到新城区寻找更好的居住环境的迫切愿望。在这样的背景下，天河区的房地产开发热潮应运而生。天河的楼价（均价）迅速由年初的1800元每平方米飙升到年底的4000元每平方米，创下了广州楼市的一个奇迹。到今天，天河已经成了全广州最为繁荣的地段，楼价也高居各区之首。在天河的中心区，楼房的均价每平方米高于10000元。随后房地产商乘胜追击，在90年代中后期开始向东推移，一直将房地产发展到以前老广州们不屑踏足的东圃、黄埔等地。其中的代表有合生创展的峻景花园，虽然远在东圃，均价仍然卖到每平方米8000元左右。人们
对天河区住宅的热捧，使昔日的荒袤之地，变成了繁华的闹市区，导致了广州城市中心区的迅速东进。同样的变化，近两年也在海珠区显现出来。尤其是在广州市政府透露将把其建成又一个市中心以后，这个过去广州人常说的“宁要河北一张床，不要河南一间房”的区段，现在也成了许多老广州置业的心水之选。
郊区变卫星
社会经济的高速发展和人民生活水平的提高，使人们对居住环境的要求越来越高。有山有水、空气清新的、风光怡人的市郊，成为许多人向往的居家之地。提到广州人住宅“郊区化”，就不能不提及番禺的楼市。而番禺楼市的蓬勃发展，恰恰是居住改变广州的一个缩影。在番禺还没有撤市建区的时候，一些敏锐的房地产商已经洞察到住宅“郊区化”的先机。他们首先选取了与海珠区一江之隔的洛溪地区作为开发的重点，以低廉的价格、优美的环境、清新的空气、完善的管理来吸引住户的丽江花园、洛溪新城等大型楼盘在这里先后拔地而起，广州市民闻风而动，趋之若骛。“洛溪效应”激发了更多房地产商的投资热情，碧桂园、奥林匹克花园等名牌小区接踵而至。如今，番禺的这些住宅小区，已经成为许许多多广州人，尤其是白领阶层安居乐业的家园。这里人丁兴旺，百业繁荣，成了地地道道的广州“卫星城”。在广州的四周郊区，还分散着一些高级的别墅区如白云堡、万科城等，成为老板级人物的居住、度假之所。
广州城市发展的长远规划是，未来的城市中心将是珠江以南的海珠区，城市的中轴线位于广州大道以东,已经从天河北中信广场一带南移扩展至珠江新城这一城市新CBD，加上原来东山区环市东路一带传统的商业圈，构成一个十字型的新CBD区域。广州市政府的城市总体规划及广州人居住观念和模式的不断变迁，无疑是促成这一巨变的一个重要因素。居住，正从根本上改变着广州的内涵和外延。
1. 2 珠江新城的总体规划
1. 2. 1 珠江新城用地规划
在大珠三角经济圈的整合中，作为国际金融中心、亚洲国际大都会的香港和华南地区经济文化中心、国际大都市的广州，扮演着越来越重要的角色，两者无疑是区域内发展的龙头和领头羊。广州CBD的发展应定位于辐射大广州、珠三角乃至华南地区，着眼于现代化、产业化、信息化，高起点、高品质打造具区域集聚效应和较强辐射力、竞争力的规模化CBD。吸引国内外大型公司、金融机构设立区域性总部或分支机构，并成为驻港、澳、台的国际大型公司、跨国公司亚洲总部北上、西进的落脚点和桥梁。因此，广州CBD的发展应在目前的基础上，在现实的环境条件下进行调整、充实、提高。当前应铆足力气，以珠江新城开发为契机，打造一个以新城市中轴线(即北起火车东站、向南经天河北路、天河体育中心东西两翼、天河城和正佳广场、延伸至珠江新城)为主核(即南北线)和以天河路(西接环市东传统商务区)为次核(即东西线)的“十字架式”CBD。
经过十多年的发展，目前新城市中轴线“北轴”CBD已初具规模，向南延伸的“南轴”--珠江新城CBD的开发时机日渐成熟，可以说，已具备天时、地利、人和等条件。它的开发既是天河提高经济质素的有效途径，更是天河寻求新发展，再上新水平的重要步骤。
珠江新城是广州城市中心的核心位置，由于城市中轴线及东西塔地标项目的所在，05年以来成为广州房地产最为炙手可热的板块。它的规划范围：北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。现时规划落实的公共配套市政设施有第二少年宫、广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、超高双塔(分东塔和西塔)和电视观光塔在内的七大标志性建筑都将在2010年前建成。地铁三号线的开通以及未来地铁五号线的开通都会给珠江新城的交通带来巨大的便利。
珠江新城位于新城市中轴线之上，属于广州市的核心地带的区位充分显示出其在广州未来发展中的重要地位。珠江新城在广州定位是：二十一世纪中央金融商务区（CBD），规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。
1. 2. 2 CBD规划检讨工作结果
在1992年～1993年间，广州市规划局关于《广州新城市中心区——珠江新城规划》出台，珠江新城正式以“广州新城市中心区”闪亮登场，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设。但在之后的10年时间内，珠江新城犹如一潭死水，除了在东部临近华南高速干线、西部邻近广州大道等少部分地区开发外，基本处于停滞阶段，这成为很多当初规划者心中永恒的痛。
在2002年年中，广州市政府审议通过了《珠江新城规划检讨》。在公众眼里，曾被确切定位为广州21世纪CBD的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。此时，距1992
年初广州市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第十个年头。
新规划对原有规划作出了以下六大调整：
（1）住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。同时强化了城市新中轴线的空间、景观与环境设计，将原规划的128米宽的中央林阴大道调整为80—230米不等的生态性绿色腰鼓形开敞空间，增加了广场和绿地用地，设计了新中轴线系列广场。
（2）提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园9所，增设小学1所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。
（3）改变小地块开发“楼看楼”的模式，采用国际通用的计划单元综合开发模式，将楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。
（4）街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。
（5）提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成的立体化步行系统。
（6）提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象。
这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD（中央居住区）的概念。由于珠江新城主要的商务区域集中在西部，而东部大多为住宅，因此新概念的引入，也使得政府对这个区域的改造更加人性化，对于未来的商住环境做出结构性的提高。
除了上面六个方面以外，政府还对珠江新城做出以下的修改：
<1> 交易会展中心、领事馆区搬离珠江新城。可能很多投资者不明白政府的决定，甚至怀疑珠江新城未来的前景。但是，这反而更有利于珠江新城的健康发展。本身CBD中央商务区就是一个能够带动区域经济的高端产物，有着各种严格的硬件要求。而会展中心、领事馆区同样能够带动区域经济的发展，如果把这三个高端产物同时摆放在珠江新城，从大角度看无疑是一种资源的浪费，而会展中心和领事馆区都有个各自独特的硬件要求，和CBD其实有着不可弥补的结构性冲突，使CBD的发展趋向多极化。
<2> 对标志性建筑“双子塔”的修改。变动一：位置由靠近黄埔大道处移至珠江边。广州市政府在1993年第一轮珠江新城规划中，超高双子塔规划高度为350米，将设置在北面靠近黄埔大道处。但在广州市政府于2002月公布实施的新一轮珠江新城规划《珠江新城规划检讨》中，对超高双子塔的位置发生了变动。变动二：高度有望突破350米达到400多米按照规划，为了凸显其“孪生”性，这两幢超高双子塔各自的建筑面积均将超过20万平方米，建筑风格也将力求一致。这些变动都使珠江新城布局和功能更加合理，更加贴合CBD 中央商务区的实际需要。
1. 2. 3 珠江新城各用地功能分区
图2 珠江新城各用地功能分区图
根据广州市对珠江新城的整体规划可以得知：广州城市主次干道将珠江新城划分为14个功能不同的街区。规划功能区由西至东主要有以下几个：
(1) 西区A、E、I区，A区以商务办公为主，E区为商住区、I区为商务办公与商住综合区。
(2) 中轴线区域B、F、J区，B区为入口广场与金融办公区，F区为商贸办公区与中央广场，J
区为商务办公区与文化广场。
(3) 东1区C、G、K区，为自然村址与村留商用地。
(4) 东2区D、H、L区，D区为商务办公与商住综合区，H区为别墅区与珠江公园，L区为商住
用地。
(5) 东3区M、N区，M区为文化娱乐综合区与赛马场，N区为商住与酒店区。
总体来说，根据GCBD21——珠江新城规划检讨之出让地块图2005可以得出各功能分区的一些主要特点：
·西区：临靠广州大道中这一交通主要干道，正对五羊新城，是珠江新城早期的商业住宅区和生活配套区；经过多年发展，该区域居住氛围优良，生活配套设施较齐全。
·中轴线区域：珠江新城中西部，在城市中轴线上，包括东西塔七大地标的大量公共建筑和配套设施。是一个以东西塔为核心的高档商务办公区，该区没有正式的住宅用地供应，只有极少数酒店式公寓项目。随着城市CBD由天河北中信广场逐渐南移到珠江新城的趋势，在未来几年中，将成为广州市顶级的商务区，带动珠江新城整体向上发展。
·东1区：该区为商务配套区，整体规划为中区商务区的配套设施区域，住宅项目基本以服务写字楼群的商务公寓为主。
·东2区：该区域最大特色是有珠江公园这一主题公园，所以多数住宅都环绕珠江公园建成高档生活区，尽享珠江公园景观资源，发展势头迅速，公园南区及正在建设的北区住宅，均价
直逼广州豪宅顶价，区域内住宅均价已超过15000-20000元/㎡，且仍有继续上升的趋势。
·东3区：该区为文化娱乐区，赛马场为现时该区主要代表性建筑，周边商业状态较为混杂，未来规划未有明确的亮点，且该区项目多数为前期项目，房价仅在7000-8000元/㎡，区域形象的低档及缓慢的发展，导致区域房地产消费属于珠江新城的中低端市场，高价形象暂时未被接受，整体发展在短期内都不会有一个大幅度的提升；
1. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况（包括已建、在建、规划将建）
1. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施
由于种种原因，在过往的十多年中，珠江新城的建设发展一直徘徊不前，住宅开发缓慢、公共交通不便、商务氛围淡薄。而在2005年，随着地铁三号线的开通，各项市政设施逐步完善，珠江新城开发热度升温，同时在建项目达十几个，珠江新城一跃成为广州楼市的热点和重要板块，大集团项目纷纷启动，楼价直线上升。同时随着政府的扶持和开发商投资加速，珠江新城在商务方面也开始初具规模，逐步迈入“CBD”时代。
1.2. 4. 1 已建成市政配套
·道路
完成2条城市景观道路－临江大道和珠江大道，2条交通主干道－花城大道、猎德路，30余条次干道及小区内道路，完成道路面积160万平方米。2005年1月1日由珠江新城通向员村科韵路口的临江大道东延长线段通车。
随市政道路建设完成电力、电讯、煤气等各种专业管线的地下敷设工作以及路灯、交通标志、标线及交控设施等路面配套设施。
·绿化
开发至今，完成珠江公园25万平方米，道路绿化63万平方米，临江景观带16万平方米以及临时绿化70万平方米，累计绿化面积174万平方米。基本完成临江大道东
延长线临江绿化带。
·学校
建成2所中学（南国花园\恒福中学珠江新城校区）3所小学（D区、I区和南国花园）和2所幼儿园（汇豪和南国花园）并移交天河区教育局，建成2个社区中心。
·公共娱乐文化设施
广州市第二少年宫已经完工投入使用。
1. 2. 4. 2 在建及拟建市政配套
在过去的十几年间，广州市在基础设施建设方面已投入50多亿元人民币，但在生活配套设施上仍是严重滞后，仍是令人赧颜的空白！当然，1997年以后的珠江新城也的确拥有了部分基础设施：道路变宽敞，商业服务有起色，文化、休闲服务有优势，还有三路公交车直通珠江新城，但是总体来说生活配套设施还是相对薄弱。
针对这一情况，《珠江新城规划检讨》中的最大亮点就是对公共设施的完善和补充，因此政府在其中描述的珠江新城的未来更加超前、更加现代，也更加让人心动。
公共设施更完善了
经过规划检讨之后的珠江新城，将拥有11所小学、6所中学，其中增设幼儿园9所，增设小学1所，教育设施用地也由原来的19.6公顷增至32公顷；原会展中心用地将出现一座市一级的综合医院，在歌剧院和博物馆的后面，采纳了市民的建议，广州市一级的图书馆和少年宫将座落于此；赛马场西侧将建商业、旅栈业、社区配套等公共服务设施；而增设的珠江新城中央广场将与海心沙市民广场相连，形成广州市最大的一个市级广场体系。
交通更便捷了
《规划检讨》承诺，未来的珠江新城从居住小区或办公大厦出来，一个小时之内就能到达广州的各个角落。在建中的地铁三号线自体育西路进入华夏路后，跨越珠江进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏路交叉口设置地铁站。
2005年4月，为鼓励更多金融机构聚集珠江新城，广州市政府高调对外宣布，将对金融机构进驻珠江新城办公给予政策上的大力支持。其中，金融机构在珠江新城中央商务区新购地建设自用办公房的，按照缴纳土地出让金的一定比例给予补助；而新购置自用办公房的，一次性给予每平方米1000元的补贴；新租赁自用办公房的，在一定年限内按房租市场指导价格给予30%的补贴。从实施的新办法中，清晰地传递出政府有意加快建设珠江新城区域金融中心的声音。而随之而来的，是政府推出的珠江新城商业用地行情也一路看涨，好几块地都拍出高价。
而在05年下半年，珠江新城广州市第二少年宫的落成、西塔的招标，更让珠江新城在当年抢尽眼球。至2005年年底，由广州市交通规划研究所编制的《珠江新城中央广场地区综合交通系统规划深化方案》完成终审，海心沙还被定为2010年亚运会庆典广场。2005年12月26日，地铁三号线珠江新城站的通车，更为珠江新城带来实质性的利好。而包括多所幼儿园、小学、中学在内的基础教育设施，也于2006年全面动工。另根据规划，珠江新城内的包括第二少年宫、广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、超高双塔(分东塔和西塔)和电视观光塔在内的七大标志性建筑都将在2010年前建成。
2 个盘介绍
2. 1 誉峰
项目名称：誉峰
地理位置：天河区珠江新城金穗路(珠江公园北门)
主题概念：CBD国际级中央豪宅
发展商：合景泰富集团
规划情况：占地面积为22693平方米。建筑面积为147508平方米，总户数682户，车位828个，车位比接近1.3：1。总共8栋高层住宅建筑，全部为两梯两户，主力户型为200平方米
以上的大户型。其中峰景轩、峰华轩、峰彩轩为两梯两户高为43层的高层，峰领轩
为两梯两户高为45层，峰颐轩为两梯两户高为44层，峰雅轩、峰逸轩、峰耀轩为两梯
两户高为41层的高层.
开发情况：整个项目8座高层住宅已基本完成开发。
均价：20000元/平方米
价格变化：最低价为15000元/平方米，最高价为28000元/平方米
装修标准：3000元/平方米
管理费：4.3元/㎡
开盘时间：整个楼盘最早开盘时间是2005年12月30日，而誉峰全新峰领轩A4栋的开盘时间2007年1月21日
交楼日期：峰领轩A4栋交楼时间为07年年底
楼层布局：8栋2梯2户高层
现推货量：峰领轩、峰华轩以及早期的峰颐轩、峰彩轩、峰雅轩、峰逸轩的剩余单位。
园林绿化：由全球顶尖园林设计公司－Bensley Design Group International Consultants负责园林设计。这间设计公司最擅长将天然与人工设计巧妙结合，创造出浑然天成的效果。整
个小区绿化率约35%。
销售情况：从05年底正式开卖，峰颐轩、峰彩轩、峰雅轩、峰逸轩是最早期的产品，而峰领轩、峰华轩是近期热卖产品，峰景轩、峰耀轩还没开卖。其中峰颐轩、峰领轩的销售率已
经接近80%左右。
主要卖点：
●点式立体规划，营造和谐生态空间。誉峰在设计上充分考虑于珠江公园的关系，采用点式立体
布置，以“八”字形面向珠江公园，通过不同的空间组合，形成一个渐进式的过渡。不但满足日照及间距等技术性要求，更营造一个充满阳光清风的中央庭院与生态空间。
●空间层次丰富带来更多观景享受。誉峰以紧贴珠江公园的中心园林为重点，加上数个入口庭院
的点缀，构成了誉峰整个空间组织。
●全球化选料，纯手工打造。全国首家使用已在日本高尚住宅运行多年的日立IT住宅小区智能系
统、进口大金家庭式中央空调，搜罗境内外的昂贵石材，印度尼西亚进口的泳池砖，超过30吨紫铜、黄铜、青铜铸（炼）造的原创性雕塑，一粒粒马赛克手工拼砌的室内恒温泳池底部优美造型，一颗颗扁平型鹅卵石手工拼贴的特色墙面等所有细节都承载着发展商对该楼盘“极品”质素的要求。
●国际性标准物业管理服务体现在：“一站式解决”、“十五分钟限时反应”、“免费房屋体验”、
“商务活动协助”、“增值服务套餐”等的英式大官家服务内容。
●户型方面也多有创新，每户均设有大型落地窗户及空中花园，其中大面积的户外空
间巧妙地将室外的庭院引入客厅。该项目的主力户型为200平方米，高楼层的单位更是加大了主卧套房的空间，配以高达6米的空中花园。
●项目将以豪华大户型为主，规划上采用“月抱形”点状设计。户型设计上还将引入
创新的“主仆”空间和空中多点绿化空间设计理念，采用两梯两户甚至三梯两户设计，户户三阳台。
客户分析：
●买家多数是来自天河区、越秀区，主要是天河区和越秀区工作、经商的人士为主；
●从事的职业主要是从事经贸等生意的私营老板为主，当中亦有部分企业高层或海归派等买家；
●购房者以自住为主，多数是二次或以上置业的人士；
●他们追求身份和地位的认可，是一群向往优越的生活的成功人士。
自身配套：
罕有的雕塑主题园林，五星级住户会所，由广州新中酒管理有限公司提供尊贵服务。内设水底音乐室内恒温泳池、大型康体中心、咖啡酒廊、红酒雪茄等众多设施。
优劣势分析：
优势
②、创新大户型，首创三阳台设计，每户均设有大型落地窗房及空中花园，而大面积的入户花园，
则巧妙地将室外的庭院引入客厅；
③、户型豪华，物业管理水平和配套设施均属顶级水平；
④、楼盘品牌宣传的力度大、市场影响力较大。
劣势
②、项目南面还有施工现场，影响景观；
③、户型比例偏大，导致客户选择面较窄；
④、小区隔壁的观园国际在位置、户型方面上等与誉峰较相似，但是价格与誉峰相比却较低，不到
20000元/㎡，存在很大竞争影响。
2. 2 富力爱丁堡国际公寓
项目名称：富力爱丁堡国际公寓
地理位置：天河区珠江新城金穗路(珠江公园北门)
主题概念：CBD首脑级国际公寓
发展商：广州富力地产股份有限公司
规划情况：富力爱丁堡占地5,856㎡，总建筑面积51,000㎡，由1栋32层带电梯楼宇组成，负一至负三层车库，首层商铺，二层西餐厅，三层会所，4至32层为
公寓，三梯10户，总共290户，车位226个。南面全部单位望江，北面设有
1台高速观景电梯。
开发情况：整个项目已完成开发。
均价：19000元/㎡
价格变化：最低价为18000元/平方米，最高价为24000元/平方米
装修标准：带2500元/平方米装修
管理费：3.8元/㎡
开盘时间：2006年6月17日
交楼日期：2006年12月30日
楼层布局：3梯10户
现推货量：剩余的少量尾货单位
园林绿化：加拿大ACLA设计，绿化率约35%。园林设计引入了英式风情园林，花木选取兼顾了观赏性与实用性，并且做到移步换景、错落有致，从高处俯瞰更显情调。
销售情况：现时整个项目已基本消化完毕，约剩余少量的尾货单位。
主要卖点：
●珠江新城优越的发展前景及地段价值。
●富力地产在广州市的品牌成熟度及珠江新城多个富力项目的相互联动效应。
●项目周边视野开阔，景致优美，南可眺珠江及二沙美景，西望东山秀色，北面尽览天河都市繁
华。
●投资型公寓，以投资回报率高作为卖点。
●独特的市场定位。爱丁堡项目位于广州21世纪的CBD的核心商务区，是外籍人士、高级白领
集中的地段之一。正是基于对市场的细分，对目标客户消费特征的把握，对项目独特地理位置的判断，富力地产将爱丁堡项目定位于服务式公寓。
●满足客户需求的规划设计理念。爱丁堡国际公寓由加拿大ACLA设计，中西方建筑精髓相交融
是爱丁堡国际公寓设计的一大亮点。在户型设计方面，充分考虑了外籍人士对大空间的需求特征，大胆突破将户型设计成大房大厅。
●完善的服务配套。该盘专门成立了一个“爱丁堡物业管理中心”，由一些在四星级以上酒店服
务过的管理人员组成，除日常的管理服务外，爱丁堡国际公寓还提供语言服务，主要包括日语、韩语和英语三语服务。此外还针对性地提供秘书、信息、翻译、管家等服务，包括代订各种休闲活动的票务、组织各种专门的活动等，即从细节上为住户作最充分的考虑，为他们提供最周全的服务。
客户分析：
●买家多数是来自天河区和越秀区，主要是天河北中信广场一带和环市东路一带工作的高级白
领、经商的外籍人士为主，当中亦有部分企业高层或海归派等买家；
●该区域目前是市内最成熟的外籍人士居住区，租赁市场活跃，租金及客源稳定；
●广交会极大地带动投资公寓的市场，以投资为目的的买家不在少数。
自身及周边配套：
会所，咖啡厅，户外泳池；配套索引：国际卫星信号电视天线入户；超五类100M以太网线入户；日立高速观光电梯；达芬奇健身中心；斯诺克竞技馆；可视对讲及家居安全防卫；室内采用分体式中央空调；专用直饮水供给系统；首层商铺，二层西餐厅，三层白金汉皇家会所；幼儿园：广州空军司令部幼儿园
小学：广州市东山实验小学、五羊第三小学、东山区五羊小学
中学：五羊中学、广州铁路第一中学
肉菜市场：万佳超市、明月肉菜市场、寺右新马路市场
食市：好世界酒家、潮皇食俯、洞庭土菜馆、长城酒店、麦当劳、肯德基
医院：省中医二沙岛分院、空军医院
银行：工商银行、民生银行、交通银行、浦发银行、中国银行、农业银行
优劣势分析：
优势
CBD西南部，紧临广州大道，北面与新大厦国际公寓相依为邻。项目周边视野开阔，景致优美，南可眺珠江及二沙美景，西望东山秀色，北面尽览天河都市繁华；
②、单体设计，四面单边开扬，采光通风好，有四成户型为望江单位，且西面靠广州大道位置，视
野更开阔；国际公寓设计，商住两相宜；
③、园林面积有接近4500平方米，园林以浓厚的英格兰风情为设计指导思想，英式种植物高低错
落，讲究层次感，而特色水景雕塑设计，大型花岗岩喷泉设计，特色景墙等设计令园林更添精彩；
④、户型设计优越，厅房开间肆正，且功能性强，不失为投资及置业的首选；
⑤、室内装修标准全面升级，能令消费者免却二次装修的烦恼，令居住生活品质更高，舒适生活一
步到位；
⑥、封闭式小区管理，由天力物业管理提供优质管理，并实行24小时保安、清洁服务，全智能化
小区管理系统。例如：门禁系统、可视对讲系统，宽频网络、有线电视网格、电梯轿箱及停车场均设闭路电视监控等。如此全面、完善的小区管理系统。
劣势
①
②、项目定价相对于珠江新城内其他公寓项目来说偏高；
③、户型比例偏大，120平方米以下全部只是做到一房，180平方米以上只是三房，比较浪费空间。
2. 3 富力史丹尼国际公寓
项目名称：富力史丹尼国际公寓
地理位置：天河区珠江新城广州大道与黄埔大道交汇处(美居中心D座西侧)
主题概念：CBD商务综合体
发展商：广州富力地产股份有限公司
规划情况：占地面积9082平方米，总建筑面积为11.8万平方米。项目由2栋30层带电梯楼宇组成，北塔为3-30层为写字楼，南塔4-30层为公寓，负一至负三层车库，
首层商铺，二层西餐厅，三层会所，。户型包括：单身公寓、一房两厅、两房
两厅、三房两厅、四房两厅；从40㎡――240㎡，以40㎡--67㎡单身公寓
为主力户型。总共584户，车位625个
开发情况：整个项目基本完成开发。
均价：15000元/㎡
价格变化：最低价为12800元/平方米，最高价为15500元/平方米
装修标准：带2500元/平方米装修
管理费：3.8元/㎡
开盘时间：2006年12月23日
交楼日期：一期在2008年6月就可以交楼，而二期交楼时间预计在 2008年年底
楼层布局：2梯21户(4-7/11-13层)，4梯21户(17-19/23-25层)，
2梯23户（8、9、10、14层），4梯23户（15-16/20-22/26-27层），
4梯22户（28，29层）。
现推货量：公寓和写字楼现正全面推货
园林绿化：园林面积有接近3500平方米，设有园林生态泳池，南塔公寓每隔六层均带有架空花园平台，园林以简约的风格，辅以适当的造景铺设花草、灌木、乔木均设计成丛组种植，
做到四季皆景。小区绿化率为37.7%。
销售情况：整个项目从06年年底正式开卖，目前销售情况较理想，以投资者购买居多。
主要卖点：
●珠江新城优越的发展前景及地段价值；
●富力地产在广州市的品牌成熟度；
●户型设计优越，客厅开间宽达四米，厅房开间肆正，且功能性强；
●南临珠江新城商务文化脉搏，北接天河商圈，西靠广州文化底蕴深厚的越秀区；
●40㎡小户型私赏空间，领衔CBD国际公寓的财富格子，提供投资创富的大平台；
●商务休闲会所、会议中心、地下车库、中西餐厅、中央游泳池、服务中心，完善的商务配套，
提升商务核心价值。
客户分析：
●买家多数是来自天河区，主要是天河区工作的白领一族、经商的人士为主，亦有相当部分外籍
人士；
●从事的职业主要是以私营企业为主，当中亦有部分企业高层或海归派等买家；
●购房者以自住或投资为主，多数是二次或以上置业的人士。
自身配套：
会议中心、地下车库、中西餐厅、服务中心,完善的商务配套;中央游泳池,露天休闲茶座,首层架空花园,商务休闲会所。
优劣势分析：
优势
②、地理位置优越，项目座落在广州珠江新城CBD西南部，紧临广州大道及黄埔大道；
③、公寓设计，商住两相宜；商业办公性质，可办理营业执照；
④、装修标准全面升级，能令消费者免却二次装修的烦恼，令居住生活品质更高雅，舒适生活一步
到位；
⑤、封闭式管理，由CBD物业管理提供优质管理，并实行24小时保安、清洁服务，全智能化小区
管理系统；
⑥、项目户型面积从40㎡――240㎡，客户在面积、户型方面选择度较大。
劣势
②、大面积空中花园设计，而且小区呈围合布局，令到私密性较低；
建筑与城市规划学院 毕业实习报告 专业城市规划 年级班别11级（1）班 学号31110100xx 学生姓名祝思远 指导教师X X 2016年03月31日
摘要 建设广州国际金融城，是广州市委、市政府贯彻实施“金融强市”战略，推进广州区域金融中心建设和实施新型城市化发展战略的重大战略部署。广州国际金融城紧邻珠江新城和琶洲地区，是珠江沿线发展带的重要组成部分。广州国际金融城是华南的金融中心、区域监管中心、金融总部聚集区、金融市场服务平台集聚区、新兴市场交易中心、广州国际财富中心和后金融时代的专业型金融中心，是具有岭南特色的国际性区域金融中心，是新型城市化发展的核心引擎。广州国际金融城与珠江新城、琶洲地区共同组成世界级的中央活力区，具有非常重要的核心作用。 本次起步区城市设计深化及控制性详细规划工作范围：西至科韵路，东至车陂路，南至珠江岸线，北至黄埔大道，总面积1.32平方公里（未包括珠江），进行广州国际金融城控制性详细规划和城市设计。 首先，本文将叙述广州金融城现状情况，从现状环境、用地、道路交通等方面进行概况总结分析。 其次，本文将对上层次及相关规划作出解读分析。 再其次，本文将根据广州金融城片区的现状特点，找出基地特征相似的案例作分析研究。 最后，本文将简要提出总体定位及设计理念。 关键词：广州，金融城，控制性详细规划，城市设计 目录 1现状分析 (03) 1.1概况 (03) 1.2土地利用现状 (03) 1.3道路交通现状 (04) 1.4公共设施现状 (04) 1.5现状总结 (05) 2上层次及相关规划解读 (05) 2.1《广州城市总体规划2011-2020》 (05) 2.2珠江新城规划解读 (05) 3案例分析 (06) 3.1《北京商务中心区东扩规划应征方案》 (06) 4总体定位及设计理念 (08) 4.1总体定位 (08) 4.2设计理念 (08)
广州建材市场调研报告 调研人：廖云日期：2009-6 建材工业是中国重要的材料工业。建材产品包括建筑材料及制品、非金属矿及制品、无机非金属新材料三大门类，广泛应用于建筑、军工、环保、高新技术产业和人民生活等领域。目前，中国已经是世界上最大的建筑材料生产国和消费国。主要建材产品水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。同时，建材产品质量不断提高，在能源和原材料消耗逐年下降的情况下，在建设节能社会和国家加强自主创新能力的背景下，节能和技术创新主题将是行业的发展热点，各种新型建材不断涌现，建材产品不断升级换代。 2008年11月国家提出四万亿拉动内需计划及扩大内需十条政策，主要集中在民生工程、基础设施、生态环境和灾后重建等方面。这直接对各省区市的建材市场起到直接的拉动作用。基础设施建设与住房建设的直接上游便是建材业，钢材、水泥、黄沙、玻璃、石材，几乎所有与建筑有关的原材料市场将被全面拉动。可以预见，各地方建材市场将会被相继下发的中央投资逐步拉动起来。此外，广东地区住宅节能的压力很大且任务紧迫，这种现状对节能建材的需求就显得尤为急切。节能墙体材料、节能窗户、节能玻璃、节能内外墙（屋顶）围护材料、节能装饰装修等产品将会获得更多的市场机遇。还有广东新农村建设也给建材业带来新的开拓领域，因此，广东建材业发展潜力巨大。 中国建材工业经济研究会的报告显示，未来十年甚至更长一段时间内，建材工业发展速度将高于国民经济发展速度三到四个百分点，到2010年，建材工业总产值预计达到一万多亿元(港币9,300亿元)。而最近十多年来，广州一直是中国建材的一大消费中心，一年中仅装饰材料的需求量就近100亿元(港币93亿元)。整个广州建材市场潜力巨大。 目前广州市装饰材料有规模的市场已达四十多家。受历史、经济、地理等综合因素的影响，广州建材已大体形成了四大商业圈，分别为黄埔大道、南岸路、海珠区、白云区等。
歙县旅游市场调查报告 调查容：歙县旅游景区（点）、歙县酒店、歙县房地产 调查人：涛 调查时间：2009-4-24—2009-4-26 一、歙县旅游景区（点）调查： 调查容：徽州古城（徽园、行知博物馆、许国牌坊、渔梁坝、斗山街、太白楼）、新安江山水画廊 市场统计：因为时间及人力问题，为了取得更加合理的调查数据，本次调查主要采用访谈的方式进行。 ·徽州古城景区：目前，徽州古城景区含六个景点，各属于不同的主体。由旅游局成立的发展公司整合推广。实质上就是套票出售，售价为：80元/人（注：可以统一售票、也可景点分散售票），其他并无实质的管理、营销整合。所以，经营状况不是很好，古城各个经营主体也颇有说辞。 据调查徽州古城景区的讲解员收入是底薪为450元，每带一个团提成为5元，在十一黄金周旺季时候最多可得到1500元左右，淡季时候也可得到700元—800元左右。由此可以得知景区的近年旅游粗略人数，具体推算如下表：
调查分析： 1、以上表，徽州景区全年团队人数为24万人左右，估计全年 团队门票（团队票分为35元/人和50元/人）总收入1100万元左右。 2、散客人数无法得到具体统计，估计人数在10万人左右。主 要客源市场来自、、、、皖北和等区域，以长三角市场为主。 3、散客人数的多少目前并不能对古城景区门票效益产生很大 影响。原因是古城景区并不是只针对游客需求进行规划建设的，是在满足当地人需求的基础上建设的，古城有许国石坊、八角牌坊、行知博物馆、斗山街等景点，但是这些景点是与新建古城镇是完全混合在一起的。新建古城以商铺形势为主，主要是歙县当地人购物的商业步行街场所，其商品涉及百货、电器、五金、工艺品、烟酒、餐饮等多项容。景区的出入口也是当地人主要的交通出入口，当散客进入景区之后，售验票工作人员根本无法进行辨认。即便是可以辨认，其他地方也存在多个出入口可以通行。 景区的门卫只有通过辨认停放在主要入口停车场的车辆牌照来确认是否需要向其索票。所以，在该景区针对散客售票的情况极
珠江新城城市中轴线建筑形式构想 西区承接城市发展轴线脉络，布置一条128米宽的南北向林荫大道。沿林荫大道依次布置金融办公区、商业贸易区、办公文化娱乐区；沿广州大道东侧由北向南分别为会议展览中心区、高层公寓区和外贸外事区；西区东部南北分别为猎德村、冼村及两村之间的商住区。东区以高尔夫球场公园为中心，南北两边各为高级住宅区和综合高层商住区；东北部为赛马场，保留无线电工厂、住宅区和谭村；东南角为污水处理厂。 “国际大都市”是随着生产的国际化和金融的国际化，随着世界市场和国际货币的形成而发展起来的。必须创造良好的投资环境与城市空间，使珠江新城成为区域性和世界性的金融中心，具备对全球经济的强大辐射力。按此意图把珠江新城的城市形象和城市空间描绘出来，有效地组织建筑群体内部空间，同时考虑各方面的总体效益。 1、城市街道空间规划的序列性： 城市街道主轴线以林荫大道上的空间起伏与空间序列结合半室内商业步行街的穿插交织为主题。利用空间尺度和几何形状上的变化构成大小、长短、高矮不等的不同性格、不同用途的空间序列。利用不同的广场，林荫路组成节奏和重点，防止出现旧时的那种一贯到底的笔直街道。 城市轴线：自燕岭公园经建设中的天河火车站，直通火车站南的80层中天广场大厦；经这建筑高峰之后，是较低矮开阔的天河体育中心；及至体育中心南侧的商业区，高度又升至30层以上的小高潮；随之又降至9层高的居住区，到达珠江新城规划区。 珠江新城建筑容积率北高南低，北面的黄埔大道与中央林荫道交叉口的两栋450米的超高层金融办公楼达到最高点，成为新城市景观轴线的建筑高峰，然后向南逐渐降低。规划区内一条128米宽的林荫大道作为广州新城市发展轴线的延伸，是黄埔大道与海心岛的主要交通走廊，地铁、车流、人流的主干。 主要干道两旁的建筑稍作后移或降低临街面的建筑高度，创造大大小小的行人广场，形成丰富的街道景观，使人们虽置身于高层密集区，而不会产生压抑感。林荫大道南端连接海心岛旅游公园，两座错层处理的弧形海景酒店，形成一个半圆的绿化广场，作为城市轴线的空间停顿。从两座建筑物之间，景观轴线继续沿水面延伸至对岸的赤岗塔。 林荫大道中央为80米宽的绿化带，绿化带下为地下商业步行街，步行街底层是地铁出口，并有大量停车场。地下商业街吸引大量的城市人流，将有效地使人流与车流进行空间分层，提高城市的交通效率。
广州黄埔村调查研究报告 ——根据黄埔村当前存在的问题提出建议与措施 2015年6月10日 目录 一、黄埔村的概况 (3) 二、黄埔村的旅游资源 (3) 三、黄埔村的现状及问题 (6)
四、对黄埔村的建议与措施 (6) 建议 (7) 措施 (9) 五、总结——对黄埔村未来发展的定位 (9) 摘要：本文基于对黄埔村进行的实地调研与资料收集，分析黄埔村的历史及其现状，以此提出一些保护性规划的建议和措施。 一、黄埔村的概况 广州黄埔村位于海珠区新窖镇东部，旧属番禺县茭塘司管辖，其西面是琶洲岛，东面是珠江水域。这里在宋代时就是天然的良港，明代更成为对外贸易的重要港口。清康熙年间，粤海关在广州设置九个挂号口，黄埔村就是其中一个。据《重修北帝庙碑记》记载，该村至迟不晚于宋代就已经建成，村里有冯、梁、胡、罗四大姓，以及关、黄、卫、等小姓。原来在村的北面村口石额上分别刻有“凤蒲”、“凰洲”。据《清嘉庆一统志》记载，早在元代以后，由于珠江前河道
河水甚窄，不便航行。原来繁荣昌盛的扶胥古港，今南海神庙逐渐衰落,后航道河水较深。到明清时期，对外贸易的港口就迁到了黄埔村和琵琶洲一带的水域。黄埔村也逐步发展成为广州对外贸易的外港。特别是康熙二十四年，清政府在广州设置粤海关，并在黄埔村南端的酱园码头设立黄埔挂号口后，黄埔村就成为中外贸易的必经之地和向外国商船征收关税之所。顿时中外商舶云集，贸易繁盛，进入黄金时代。1757年清政府撤销江、浙和闽海关，仅保留粤海关，所有对外贸易仅限于广州一口进行，黄埔挂号口作为贸易必经之地而闻名。 鸦片战争后，广州对外贸易的首要地位为上海所取代，黄埔古港也逐渐失去昔日的繁盛。酱园码头也由于逐年淤塞，终于因不利于海舶的停靠而被放弃。清同治年间，黄埔海关迁至长洲岛，但仍沿用“黄埔”之名。 随后，黄埔村的经济逐渐衰退，由商业贸易为主转为农业自然经济为主的村庄。直到20世纪80年代以后，村里凭借着改革开放的有利政策，逐步引进一些外商来村投资办厂，使村的发展逐步走向工业化和城市化，成为现代城中村模式。 二、黄埔村的旅游资源 。黄埔村古建筑建造精良，集实用与艺术于一体，是黄埔村最为独特的旅游资源。古建筑营造的村落空间环境反映了岭南地区明清时期民间民居的真实面貌，具有很高的艺术、文化和科学价值，主要体现在以下几个方面： （1）丰富的自然环境与空间层次 古黄埔港是内河港口，因此黄埔村的地形也具有明显的水滨城镇特征，南临黄埔涌，在水路交通为主时期是进村的主要入口,为防御的需要，村外围环村开挖了护城河。此外，村内祠堂前面一般都有风水池塘，构成了村内丰富而有层次的自然环境。 （2）典型的明清古港城镇格局 黄埔村现在仍然保持着明清时期的风貌格局。从保留着的昔日城镇的坊、街、里、巷的名称可以看出以前等级分明的道路系统。这些道路基本上是棋盘式格局，主要街道铺有长条形的花岗岩石块，可通马车。在村里形成两大商业中心：东市和西市，东市即黄埔直街，主要为黄埔村人所用；西市即今石基村海傍街，专为
珠江新城商业地产市场分析 一、珠江新城概况 (3) （一）总体概况 (3) （二）土地利用现状及特征 (3) 1、西区A、E、I区 (3) 2、中轴线区B、F、J区 (4) 3、东1区C、G、K区 (4) 4、东2区D、H、L区 (5) 5、东3区M、N区 (5) （三）各项配套设施现状 (5) 1、文化教育设施配套 (5) 2、金融配套 (5) 3、饮食配套 (6) 4、商业配套 (6) （四）交通组织现状及规划 (6) 1、交通现状 (6) 2、交通规划 (6) （五）大型建筑工程 (7) 1、广州图书馆新馆 (7) 2、广东省博物馆新馆 (8) 3、广州市第二少年宫 (8) 4、广州歌剧院 (8) 5、电视观光塔 (8) 6、双子塔 (9) （六）SWOT分析 (9) 1、优势分析（S） (9) 2、劣势分析（W） (9) 3、机会分析（O） (9) 4、威胁分析（T） (9) 二、住宅市场分析 (10) （一）供应量分析 (10) 1、已售住宅项目 (10) 2、在售住宅项目 (11) 3、潜在供应住宅项目 (11) （二）住宅产品及价格特征分析 (12) 1、住宅使用用地现状 (12) 2、住宅开发情况 (13) 3、住宅产品分析 (13) 4、住宅价格分析 (15)
5、住宅二手市场现状及前景分析 (16) （三）竞争区域比较分析 (17) 1、天河北板块 (17) 2、东风东板块 (18) 3、滨江东板块 (19) 三、珠江新城商铺市场分析 (23) （一）商铺概况 (23) （二）分布特点 (23) （三）商铺类型及经营特点分析 (23) 1、专业市场 (24) 2、裙楼商场 (25) （四）商铺面积及租售价格分析 (27) 1、裙楼商场 (27) 2、专业市场 (29) （五）裙楼商场经营定位建议 (30) （六）投资风险提示 (30) （七）前景展望 (31) 四、珠江新城写字楼市场分析 (34) （一）写字楼供应量分析 (34) 1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34) 2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35) 3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37) 4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39) （二）写字楼产品特征分析 (41) （三）价格特征分析 (45) （四）客户群分析 (45) （五）竞争区域比较分析 (47) 1、天河北-体育中心商务区 (47) 2、琶洲商务区 (50) 二零零五年七月
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告 本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。 第一部分写字楼市场 一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部 从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。 二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位 显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位 据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。 三、写字楼项目状况
二、珠江新城区域研究 根据珠江新城区域内功能规划定位、地块属性，敝司将珠江新城分成商住两大区域：以猎德路为界，西部为商务办公区，伴以居住为辅；东部为居住区，伴以商务办公为辅。 ?市政动态 珠江新城规划定位 本项目位于天河区的珠江新城区。珠江新城是广州城市中心的核心位置，规划范围：北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。 珠江新城位于新城市中轴线之上，属于广州市的核心地带的区位充分显示出其在广州未来发展中的重要地位。珠江新城在广州定位是：二十一世纪中央金融商务区（CBD），规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。
对《珠江新城规划检讨》的判断 在2002年年中，广州市政府审议通过了《珠江新城规划检讨》。在公众眼里，曾被确切定位为广州二十一世纪ＣＢＤ的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。此时，距１９９２年初广州市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第11个年头。 新规划对原有规划进行了以下六大调整： 1)住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。 2)提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园９所，增设小学１ 所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。 3)改变小地块开发“楼看楼”的模式，采用国际通用的计划单元综合开发模式，将 楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。 4)街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。 5)提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成立体化步行系统。 6)必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺 术特色的城市形象。 这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD（中央居住区）的概念。由于珠江新城主要的商务区域集中在西部，而东部大多为住宅，因此新概念的引入，也使得政府对这个区域的改造更加人性化，对于未来的商住环境做出结构性的提高。 除了上面六个方面以外，政府还对珠江新城做出以下的修改： 1）将交易会展中心、领事馆区搬离珠江新城。 可能很多投资者不明白政府的决定，甚至怀疑珠江新城未来的前景。但我司认为，这反而更有利于珠江新城的健康发展。本身CBD中央商务区就是一个能够带动区域经济的高端产物，有着各种严格的硬件要求。而会展中心、领事馆区同样能够带动区域经济的发展，如果把这三个高端产物同时摆放在珠江新城，从大角度看无疑是一种资源的浪费，而会展中心和领事馆区都有个各自独特的硬件要求，和CBD 其实有着不可弥补的结构性冲突，使CBD的发展趋向多极化。 2）对标志性建筑“双子塔”的修改。 变动1：位置由靠近黄埔大道处移至珠江边。广州市政府在1993年第一轮珠江
2006年珠江新城商业项目市场分析报告 本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。 第一部分写字楼市场 一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部 从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。 二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首 无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位 据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。
广州城市新轴线系列空间调查珠江新城 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
目录 第一章绪论 (1) 1.1调研背 景 (1) 1.2调研范 围 (1) 1.3调研方 法 (1) 1. 4 CBD专题研 究 (2) 1.4.1 CBD概念理 解 (2) 1.4.2 CBD类 型 (2) 1.4.3 CBD结构布 局 (2) 第二章调研内容 (3) 2.1用地性 质 (3) 2.1.1规划历史与对 比 (3) 2.1.2珠江新城规划检 讨 (4) 2.1.3现状用地构 成 (5) 2.1.4分 析.......................................................5 2.2空间形态结构 (6) 2.2.1空间形态布 局 (6) 2.2.2天际轮 廓 (8) 2.3建筑现状 (10) 2.3.1建筑质量分 析 (10) 2.3.2建筑高度分 析 (10) 2.3.3建筑风貌分 析 (11) 2.3.4综合评 价 (11) 2.4交通分析 (12) 2.4.1轨道交通系统分 析 (12) 2.4.2车行系统分 析 (13) 2.4.3人行系统分 析 (13) 2.5.公共空间体系 (14) 2.5.1公共空间结 构 (14)
2.5.2公共空间类 型 (15) 2.5.3公共空间尺 度 (16) 2.5.4行为活 动 (16) 2.5.5地下公共空 间 (18) 2.5.6小 结 (18) 2.6景观、视线及绿化植被分析 (19) 2.6.1景观分 析 (19) 2.6.2视线分 析 (20) 2.6.3绿化植 被 (21) 2.7公共服务设 施 (22) 第三章综合评价....................... ........................... (23) 附件广州市花城广场植物应用情况详表 第一章调研背景 1.1调研背景 作为广东省省会、国家历史文化名城、国家三大综合性门户城市之一、国际商贸中心和综合交通枢纽，广州正在朝着国际化大都市的发展目标迈进，一个强有力的城市中心
广州市珠江新城金融商务区 建设发展情况及展望 广州市金融服务办公室 广州市珠江新城核心区建设办公室 广州市珠江新城核心区建设办公室近年来，珠江新城金融商务区的建设发展迅速，基础设施建设不断完善，越来越多的金融机构入驻或计划在近期内进驻，珠江新城金融商务区的聚集效应初步显现。 一、珠江新城金融商务区规划建设情况 珠江新城金融商务区坐落于广州城市新中轴线上，珠江新城金融商务区东起冼村路，西至华穗路，北接黄埔大道，南临珠江，面积1.2平方公里，珠江投资大厦、信合大厦、发展中心大厦、盈隆广场等8个商务金融写字楼已经竣工并投入使用。富力丽思·卡尔顿及富力君悦两家五星级酒店正在进行最后的装修，预计将于今年三季度开业。其他地块建筑正在加紧建设或进行规划设计。 珠江新城双子塔之一的西塔坐落于珠江新城金融商务区中央地段，项目占地面积31084平方米，总建筑面积约45万平方米，由高432米（103层）的主塔楼和配套空间组成，是集顶级写字楼、超五星级酒店、高档商场、高端服务式公寓等功能于一体的综合性商务大楼。西塔项目2005年开始动工建设，预计2009年建成并投入使用，建成后将成为广州珠江新城CBD的核心地标。珠江新城另一地标建筑东塔的规划建设今年也已启动，预计2013年建成并投入使用。 随着珠江新城金融商务区规划建设的不断深入，区内的交通设施建设也得到很大改善。南北走向的地铁3号线已开通，东西走向的地铁5号线、跨越珠江的猎德大桥、连接新电视塔和林和西路的旅客自动输送系统、广州市珠江新城核心区市政交通项目正在加快建设，预计2010年前全部建成并投入使用。 二、金融机构进驻珠江新城金融商务区发展情况 为加快珠江新城金融商务区建设发展，推动广州区域性金融中心建设，市委、
是“城市财政蓝海”还是“短期财政工具”？ ——广州珠江新城地下空间开发研究 徐辰袁奇峰 【摘要】随着城市土地租金的提升，地下空间价值逐步显现。珠江新城地下空间项目是亚运时期广州重要的形象工程”，但其建成后暴露出一系列问题。本文基于新制度经济学的相关理论，回顾了地下空间由“建设”到“开发”的制度变迁；对广州地下空间开发制度创新进行了解析，将其核心内容分为寻利型制度创新与寻租型制度创新。并指出在寻租型体制的基础上，地下空间开发成为了政府和城投公司的短期财政工具。“城投所有，城投开发”体制导致珠江新城地下空间缺乏可经营性，是其失败的核心原因。对此，进一步提出地下空间大规模开发体制应转向具备“审慎商业原则”的“城投所有，市场开发”及“市场所有，市场开发”的路径。 【关键词】珠江新城 ;地下空间;开发体制;制度创新 1. 引言 1.1 珠江新城 1993年，广州市政府提出建设广州新的城市中心——珠江新城，自此开始了漫长的18年建设征程。2000年的《GCBD21——珠江新城规划调整》，政府明确把珠江新城作为广州CBD 的建设项目。2010年亚运会，珠江新城中轴线两侧的世界级建筑群，四大标志性公共设施及南岸广州电视塔成为展示广州现代化水平和形象的重要代表之一。 1.2 珠江新城地下商业空间 珠江新城地下空间项目由广州市建设投资发展有限公司（以下简称广州市城投公司）于2006年启动，2010年初步完成建设。政府及社会对地下商业项目寄予厚望，期待能够将其打造成为世界级高端地下商业区，弥补珠江新城商务区“无商业”的缺陷。然而项目建成至今，商业经营仍未走上正轨，反倒是一系列质量问题的暴露使其成为社会关注的热点。 问题主要体现在以下几点：（1）中央广场及地下空间方案缺乏创意。中央广场方案重点在于两个层面：一是中央广场景观设计，二是地下空间与广场的连接。在目前的方案中，中央广场景观设计方案较为平庸，地下商业项目与地面的连接方式局限于“孔洞状”阶梯，在地面完全感受不到大型地下商业空间的存在；（2）地下空间质量问题。自2011年开始，陆续有媒体报道珠江新城APM线漏水和渗水现象严重，地下空间在广州几次大暴雨中“水漫金山”。[1，2]（3）地下空间缺乏维护。行走在珠江新城地下商业广场“花城汇”，经常可以看到落满枯叶的电动扶梯，长满锈迹的铁质扶手，贴面瓷砖脱落的墙壁，阻止前行的围栏标识。（4）地下商业经营堪忧。2011年9月花城汇北区试营业，UV影院、大创百货等商家相继开
广州市新城市中心——珠江新城规划检讨（文本） 2007-09-19 15:17:36来源：互联网【字体：大中小】 编制单位：广州市城市规划设计研究院 规划面积：6.19平方公里 居住人口：7.3万人 完成年份：1999年 项目概况 珠江新城位于广州市天河区，地处城市旧城大组团与东翼组团交汇处，用地面积约6.19平方公里。为未来的广州新城市中心，预计全区居住人口7.3万人，就业岗位6.16万个。 地区发展策略检讨结论 （1）全市写字楼过剩 广州市商务用地供应失控，办公设施已经出现了供大于求的现象，在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力，目前的市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。 （2）城市土地政策 供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。
（3）加强地区战略研究 在充分考虑城市新中轴线南延尚有大量区位良好的用地储备的前提下，未来20年里，在目前城市建成区及正在开发的新区范围内，全市商务办公建筑总体规模应该控制在1100万平方米左右，而天河中心区与珠江新城商务办公建筑应在600万平方米左右，那么，珠江新城商务办公建筑应控制在300-400万平方米左右。 在分析广州市城市发展的趋势、需要与可能的前提下，提出了广州市21世纪中央商务区（GCBD21st）的空间结构概念： 以体育中心四周及珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核心缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD地区。 这样一个商务办公建筑规模和CBD结构目标的设定与广州力争成为区域级国际性城市的目标相衬，又足以支持区域级国际性城市对商务办公设施的需求。相应，珠江新城功能定位如下： 作为广州市21世纪城市中央商务区（GCBD21）硬核心的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地。 3个递进的开发战略 战略一：以房地产开发作为主要动力，待市场需求上来以后，再加以开发。 战略二：仍然以房地产开发作为主要动力，但是加强全市土地供给控制，回收已经批出但开发商无力推动的商务办公用地，将未来全市的商务办公用地供应都集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，促成开发的集约和聚集效应。 战略三：在集约房地产开发的前提下，将若干政府性的开发项目也集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，为城市的整体利益放弃一部分土地收益，形成更大范围
目录 第一章绪论 (1) 1.1调研背景 (1) 1.2调研围 (1) 1.3调研方法 (1) 1. 4 CBD专题研究 (2) 1.4.1 CBD概念理解 (2) 1.4.2 CBD类型 (2) 1.4.3 CBD结构布局 (2) 第二章调研容 (3) 2.1用地性质 (3) 2.1.1规划历史与对比 (3) 2.1.2珠江新城规划检讨 (4) 2.1.3现状用地构成 (5) 2.1.4分析 (5) 2.2空间形态结构 (6) 2.2.1空间形态布局 (6) 2.2.2天际轮廓 (8) 2.3建筑现状 (10) 2.3.1建筑质量分析 (10) 2.3.2建筑高度分析 (10) 2.3.3建筑风貌分析 (11) 2.3.4综合评价 (11) 2.4交通分析 (12) 2.4.1轨道交通系统分析 (12) 2.4.2车行系统分析 (13) 2.4.3人行系统分析 (13) 2.5.公共空间体系 (14) 2.5.1公共空间结构 (14) 2.5.2公共空间类型 (15) 2.5.3公共空间尺度 (16) 2.5.4行为活动 (16) 2.5.5地下公共空间 (18) 2.5.6小结 (18) 2.6景观、视线及绿化植被分析 (19) 2.6.1景观分析 (19) 2.6.2视线分析 (20) 2.6.3绿化植被 (21) 2.7公共服务设施 (22) 第三章综合评价 (23) 附件市花城广场植物应用情况详表
第一章调研背景 1.1调研背景 作为省省会、国家历史文化名城、国家三大综合性门户城市之 一、国际商贸中心和综合交通枢纽，正在朝着国际化大都市的发展目标迈进，一个强有力的城市中心具有十分重要的意义。《新城市中心——珠江新城规划》明确了北起燕岭公园，南至海珠区的全长12公里的城市新中轴围。新中轴线贯穿火车东站、天河体育中心、珠江新城、新电视塔，南至珠江后航道的海心沙岛，以新电视塔为界分为南、北段，东至以林和中路-体育东路-冼村路向东拓展200米，西至林和西路-体育西路-华夏路向西拓展200米，总用地面积5.88平方公里。 珠江新城区段位于城市新中轴线的核心区段，是城市主要景观轴线珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心。地处繁荣的天商务区的南面，连接西边毗邻的传统商务区域越秀区和待发展的东部区域，贯通隔江相对的南部组团，位于未来三大城市组团交汇的城市地理中心，区位得天独厚；在功能上，珠江新城承载了金融办公中心、商业贸易中心和文化娱乐中心三大城市功能；而“GCBD21 确立了珠江新城作为中央商务区的最新定位，是天河CBD硬核的主要组成部分。珠江新城的区位优势城市景观优势，保证了其作为市新城市中心与地区级CBD建设能够恰当地结合起来。 1.2调研围 珠江新城总用地面积约6.48平方千米，规划总建筑面积约1592万平方米，整体开发容积率为2.46。城市主次干道将珠江新城划分为14个街区，本次新中轴线调研我们主要选取了位于中轴线区域的B、F、J三个区，围北起黄埔大道，南至珠江，东西以冼村路、华夏路，为界，面积约103.3公顷。 1.3调研方法 本次调研主要采取资料收集和现场踏勘和两种调研方法。 1. 4 CBD专题研究 东 站 广 场 段 体 育 中 心 段 天 河 城 段 珠 江 新 城 段 海 心 沙 电 视 塔 南 段图1-1，新城市中轴线平面图
一、珠江新城板块描述 珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。 珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。
二、历史记忆 ◆80年代珠江新城的初步形成 广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。 ◆90年代初珠江新城规划出台 根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。 《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。 1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。 1997年到1998年，广州房地产市场出现土地供应失控，开发商拿地的方式竟然出现了“多样化”例如一些单位为了“脱困”不惜平价出让土地。那些在几年前按照高达3800元/平方米楼面地价买到的珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。
珠江新城——规划检讨：从广州新城市中心到中央商务区（CBD） 1992~1999年，广州新城市中心——珠江新城的土地开发已累计投入50亿元人民币，但对多数广州人而言，“珠江新城”还只是一个地图上的概念。除居住用地正在积极开发外，只有若干政府办公机构迁入，尚无一家真正的商务办公建筑建成。对于珠江新城建设，曾经存在两种有害的倾向： 倾向一：认为形势一片大好，当时开发建设中的困难只是经济发展过程中小小的低谷，忍一忍又会有九十年代初那样的大发展。因此当时制定的规划虽然会延迟，但是最终仍然可以实现。 评价：过于乐观地估计形势，看不到广州经济发展所面临的挑战，可能继续鼓励商务办公设施在全市布局过于分散的情况，耗散了促成和维持新城市中心所需的市场需求，不利于迅速形成新城市中心面貌，会延迟甚至耽误珠江新城开发建设的时机。 倾向二：对形势过于悲观且强调近期经济效益，认为最好把规划全改了，干脆把商务办公用地全改为目前市场情况较好的住宅和一般性商业用地，将其建设为一般的城市中心区，尽快回收政府已经投入的大量开发资金。 评价：过于强调近期经济效益，看不到广州经济发展所面临的机遇，放弃建设新城市中心的构想，是与广州市建设国际性城市的目标背道而驰的。 一、GCBD21，作为一种城市发展战略 1.1 “GCBD21”战略的提出 2000年广州市确立了建设国际性区域中心城市的目标，中心城市最大的特点就是这个城市不仅为自己服务，更重要的是能够组织区域经济。 假设：市政府仍然坚持将广州建设成为国际性区域中心城市的战略目标。 推论：面临城市间剧烈的竞争，必须突破瓶颈争夺优势，作为战略措施，广州市政府必须下决心在本世纪建设一个完整的城市中央商务区，我们且称之为GCBD21——广州廿一世纪城市中央商务区（Guangzhou Central Business District of 21st Century 简称GCBD21）。
广州市珠江新城板块研究分析-研究分析 一、珠江新城板块描述 珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。 珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。 二、历史记忆 80年代珠江新城的初步形成 广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。 90年代初珠江新城规划出台 根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。 《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。 1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。
【房地产失败案例】——广州珠江新城 ——政府的计划经营让公主变成了灰姑娘 1992年市委、市政府为进一步提升广州市中心城市地位，提出“高标准、大规模发展第三产业”、建设“国际化大都市”，15年基本实现现代化的奋斗目标。位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米的珠江新城成为政府规划中城市未来的CBD区域。 珠江新城拥有在广州独一无二的黄金地理位置，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。 新城的文化景观同样也是广州史无前例的。歌剧院、博物馆、冼星海音乐厅、大型绿地广场、林阴大道，人们想象中国际大都市的每个具体形象都可以预见。但是从1992年至2001年底，10年间珠江新城卖地99宗，已建成19宗，在建11宗，没有开发的有69宗之多，其中烂尾2宗。在卖出去的地块中，有三分之二没有进入实质性的开发；到2001年底合同地价102亿，但实际只收回45亿；在卖地过程中早已打乱原来规划的地块分割，形成政府失控、投资商无所事从的不良局面。 【失败因素研究】
A.定位 1993年规划初期珠江新城的定位是，“未来的广州新城市中心、21世纪的CBD”；一个大型综合中心街区。 B.影响因素 因素一：在珠江新城的发展过程中，广州地铁随即成为重要的影响因素，广州修地铁这一历史性决策的最后敲定，庞大资金问题提上了议事日程。按国际惯例，融资的核心关键是不动产抵押，而在广州政府的腰包里，珠江新城这块时价上百亿元人民币的土地，当然地成为支援地铁建设的最佳不动产抵押物。出于大笔融资的需要，广州市政府提出要求：珠江新城应提高开发强度，为地铁建设筹集更多资金。因此，从1992年10月征地通告颁布开始，广州市政府便以“五统一”的决策来营建这块宝地（即统一征地、统一开发、统一建设、统一出让、统一管理）。与此相应，珠江新城默默承担着每年十几亿的输出金额，以至于有人把珠江新城的开发称为地铁的“血库”。 因素二：经济预期过于乐观。ＣＢＤ（城市中央商务区）不是仅靠行政手段，想造就可以造出来的，它是逐步形成的，虽然行政手段会有一定的促进作用，但更重要的因素是这个城市是否成为一个国际化大都市，是否成为一个区域中心城市，是否有足够的经济辐射能力，是否有足够高的产业档次。具备了以上条件，世界知名的跨国公司就会蜂拥而至，城市就会形成ＣＢＤ。现在广州市还处于朝着这些目标前进的过程中，并不具备拥有真正意义ＣＢＤ的客观条件。
广州城市新轴线系列空间调查——珠江新 城
目录 第一章绪论 (1) 1.1调研背 景 (1) 1.2调研范 围 (1) 1.3调研方 法 (1) 1. 4 CBD专题研 究 (2) 1.4.1 CBD概念理 解 (2) 1.4.2 CBD类 型 (2) 1.4.3 CBD结构布 局 (2) 第二章调研内容 (3) 2.1用地性 质 (3) 2.1.1规划历史与对 比 (3) 2.1.2珠江新城规划检 讨 (4) 2.1.3现状用地构 成 (5) 2.1.4分 析.......................................................5 2.2空间形态结构 (6) 2.2.1空间形态布 局 (6) 2.2.2天际轮 廓 (8) 2.3建筑现状 (10) 2.3.1建筑质量分 析 (10) 2.3.2建筑高度分 析 (10) 2.3.3建筑风貌分 析 (11) 2.3.4综合评 价 (11) 2.4交通分析 (12) 2.4.1轨道交通系统分 析 (12) 2.4.2车行系统分 析 (13) 2.4.3人行系统分 析 (13) 2.5.公共空间体系 (14) 2.5.1公共空间结 构 (14)
2.5.2公共空间类 型..........................................15 2.5.3公共空间尺 度..........................................16 2.5.4 行为活 动..................................................16 2.5.5地下公共空 间..........................................18 2.5.6小 结……..................................................18 2.6景观、视线及绿化植被分析..........................19 2.6.1景观分 析 (19) 2.6.2视线分 析..................................................20 2.6.3绿化植 被..................................................21 2.7公共服务设 施 (22) 第三章 综合评价....................... (23) 附件 广州市花城广场植物应用情况详表 第一章 调研背景 1.1调研背景 作为广东省省会、国家历史文化名城、国家三大综合性门户城市之一、国际商贸中心和综合交通枢纽，广州正在朝着国际化大都市的发展目标迈进，一个强有力的城市中心