XX楼盘行销策划
目录
前言
第一部分市场分析
一、地理与周边环境
二、交通条件
三、区域特征
四、500米商圈
五、消费者情况
六、竞争对手
六、竞争对手
八、有关单位鼓励职员在外购房政策对本案影响
九、SWOT分析
第二部分营销战略与定位
一、市场细分
二、市场定位
三、营销目标
第三部分营销策略策划
一、产品及服务设计
二、价格确定
三、销售渠道
四、促销措施和活动
第四部分广告策划
一、广告定位与目标
二、卖点提炼
三、广告语的阐释
四、分阶段的广告宣传计划
五、贯穿所有销售阶段的广告宣传
六、企业的内部宣传（墙报）
七、活动推广宣传
第五部分广告预算
第六部分执行计划
一、按时间安排的活动执行方案
二、按媒介安排的执行方案
前言
受xx有限公司的委托，我方为其进行全面市场调研，并基于调研报告进行营销与广告策划。
xx司是一家具有xx省建设厅核发开发资质的房地产企业，成立于xx年，注册资金xx 万，主要经营房地产开发、建材、五金家电、日用百货等业务。下辖xx公司，拥有各类工
程技术管理员xx人，是房地产界一家具有较强实力的后起之秀。
公司恪守“.诚信铸就基业”的司训，坚持质量第一、用户第一、服务第一的思想原则，成功开发了“xx”小区。如今的“xx”正处于开发之中。
“xx”位于风景秀丽的x湖，南抵xx花园，西临新建成的xx路，北靠即将动工的xx 西路，交通位置优越，风景迷人。
第一部分市场分析
一、地理位置与周边环境
1、地理位置
xx园位于xx广场西侧xx南路与求xx路交汇处，南邻x湖，背靠xx山。又有xx高档住宅楼的代表——xx和湖畔新村为伴，为兵家必争之地。
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图表1 地理位置图
2、周边环境
xx园所在的x湖置业区，依山傍水，左邻有“东方日内瓦湖”之称的x湖，背靠有xx 市“城市绿肺”之称的xx山，风景秀丽。且该区的空气指数、噪音分贝数、绿化率都要高于xx市区的平均值，为环境最佳地段之一。
二、交通条件
xx园所处路段的公交线路主要有 x路、x路，另外随着xx路的建成还将开通新的公交
三、区域特征
1、人口规模、增长速度
根据xx人口普查登记，xx园所在的南湖置业区居民小区比较密集，人口规模也比较大，在x左右，人口增长速度。
2、居民素质、文化层次
该区域内有许多政府机关和知名企业及其配套小区，因此本区域居民的文化水平和素质相对来说比较高。
3、居民年龄结构、家庭状况
据调查，该区域居民的年龄结构分布为：中年54％，青年30％，老年16％。家庭状况以三口之家为最多，有老人的家庭占到40％，有小孩的占到30％。
4、居民收入水平
调查结果显示，该区域的居民属于中上收入者，平均年收入在xx元左右。
四、500米商圈
由于xx园位于住宅密集的区域，附近的楼盘比比皆是，正在开发的有xx园、xx村、xx家居、xx名都等，另外还有许多打算开发的。该区域为xx市政府规划开发的地区之一，而房产先行一步，配套的商业设施还未跟上，所以目前的商业气氛还未形成。银行、信用社各一家，超市一家即位于xx村的xx超市。
基于以上分析，再结合市政府的具体规划，可以预知这个区域的商业发展潜力，据了解，已经有多家餐饮服务机构准备来此投资置业。随着商业机构的不断进入，将会聚集更多的人气，商业气氛会越来越浓。
五、消费者情况
1、一般性消费者
⑴购买目的
据一般性消费者购房情况调查结果显示，消费者购房主要出于对原来的居住条件不满意，这部分人占到被收回有效问卷调查人数的42.1％，另外，准备结婚、给家人买房、想在xx 安家的各占14.7％、15.8％、14.7％。
图表4 消费者对住房的要求
⑶价格承受能力
图表5 消费者能承受的价格
⑷付款方式
打折后一次性付款占43.4％，银行按揭占46％。
2、目标消费者
基于市场调研的结果，把购房目的比率前三名的目标消费者列出分析。
⑴为家人购房的
据调查了解，这部分人大多是xx本地人，有小孩、老人。有的经常出差工作，不能在孩子身边照顾。他们一般属于上层收入者，年龄集中在30-40岁。这部分目标群体购房主要是为了老人和孩子，让他们生活在一起，自己可以安心在外面工作。考虑到老人的行动方便，他们一般会把房子选择在1、2层，以单层为佳。而环境因素的考虑会比价格因素考虑得多。他们比较注重朋友的介绍，对媒体的信任度不是很高，长期在外忙于工作也很少关注本地媒体。也比较注重安全的需要，对坐车方便要求很高。
⑵换房型的
他们一般为工薪阶层，原住房可能比较陈旧、拥挤。换房的目的是为了改善居住条件，过更舒适的生活。买房是家中的一件大事，会通过集体商量。他们在考虑住房要求的时候，环境要求大于价格要求，面积在120m2—160m2左右，复式机构较受欢迎。另外对购物方便，小区安全和物业管理比较看重。对媒体的态度要好一些，是他们了解房产信息的一个渠道。
⑶准备结婚的
他们一般属于刚工作不久的一群人，经济收入不是很富足，价格因素放在第一位，对于楼层的考虑一般选择5楼或5楼以上。面积上要求90 m2--120 m2，结构考虑最多的是三室两厅，户型要求复式多一点。他们比较看重媒体的作用，对购物和小孩上学方便比较关心，小区安全依然重视。
六、竞争对手
我们的竞争对手主要有xx花园xx村、xx园、xx园、xx园等。详细情况如下：
图表6xx楼盘情况
图表7xx园楼盘情况
图表8 xx楼盘情况
图表9 xx园楼盘情况
图表10 xx楼盘情况
七、媒介
调查报告显示，对于xx本地人，他们了解最多的本地报纸媒体为《xx报》，其次是《xx 之声》。在电视方面，xx本地电视台的收视率不是很高。
而目标消费者了解房产信息的途径主要是朋友介绍，占48.5％，其次是广告，占20.4％，
图表12 xx几家报纸分析比较
八、有关单位鼓励职员在外购房政策对本案的影响
某些单位出台政策，鼓励职员在外购房，并提供优惠。
例如，xx学院新近出台鼓励老师在外购房的优惠政策，为xx园打开新的目标市场。
九、SWOT分析
1、优势
⑴“先做人，后做事，诚信铸就基业”是公司恪守的司训，他将贯穿整个房产开发活动的始终。
⑵公司从上到下能够吸收新的东西、容纳新的观念，还有开明放松的现代管理理念。
⑶xx园位于xx湖置业区，与xx花园、xx新村有着同样的地段，环境幽雅、风景秀丽。
⑷在价格上，xx园的均价为1080元/ m2，在同类楼盘中处于中档价位。
⑸最先呼吸到新鲜的空气。xx园在众多楼盘中是最靠近xx山的，城市绿肺感受最深。
⑹在施工质量上，碧水园这个楼盘项目得到了是市工程监理人员的一致认可。
⑺小区小而精，不显冷清，易聚人气。
2、劣势
⑴价格上，我们不高不底，没有太大的竞争力。
⑵没有xx花园的大气即规模，也没有xx毗邻xx湖的独特风景。
⑶区内住房结构没有xx花园、xx村的经典户型。
⑷小区面积小，发展空间不大，因此配套设施不能尽可能地设置。
⑸楼盘数量少，被购房者选择的余地小。
3、威胁
⑴受到竞争对手的挤压，在地段和价格上都受到xx花园、xx村的挤压。
⑵xx花园在价格方面走的是高开低走的道路，而xx村走的是低开高走的道路，均获成功，xx园在价格定位上处于被动。
⑶正在开发中的xx名都位于xx园对面，也将成为一大竞争对手。
⑷xx花园的卖点是其区域内贵族化、酒店式的管理模式，在小区管理上我们受到威胁。
⑸湖畔新村内的物业管理统一由xx物管公司进行。xx物管公司有着4年的物业管理服务经验，致力于实现客户的需要。xx物管公司还在2003年被评为“xx物业管理先进单位”、“xx房地产业协会先进会员单位”，xx村则被评为“xx物业管理优秀住宅小区”。
此外，深圳勒杜鹃幼儿园成功入驻湖畔新村，更方便了小区内小孩的就学问题，办学注重幼儿艺术方面的培养。小区内还设有大型超市、体育运动中心、健康会所、少儿游艺天地，银行等，十分方便居民生活。
在这些方面我们都将面临考验。
⑹有关房地产方面的政策还有不断的变动，还面临着许多不确定因素。
⑺xx市区大大小小的楼盘已有许多，在建的和要建的也有好多，而整个xx房地产客户量是有限的，两者存在矛盾。
4、机会
⑴据调查了解xx花园的绿化不能满足居民的要求，我们靠山近，易于提高绿化率。
⑵我们的楼盘是商住楼结合型的，易于搞活商业气氛，方便居民的生活。
⑶某些部门或单位鼓励员工在外购房的优惠政策。例如xx学院在第七次教工大会出台的鼓励在外购房的优惠政策将会为xx园带来较大的潜在消费市场。
第二部分营销战略与定位
一、市场细分
1、市场细分标志
xx市房地产市场按消费者购房的目的来细分，主要可以分为准备结婚、给家人买房和对原来居住条件不满意（即换房）三大类。
2、各市场的特点
〈1〉、对原来居住条件不满意的换房型消费群体
此类消费群体占xx市房地产市场总体的42%，是xx市房地产最主要的消费群体，年龄层次广泛，职业分布较广泛，是属于群体庞大但又十分分散的类型，无法用具体的词汇来概括其具体特征。但由于其消费群体十分庞大，是xx市各房地产开发商的主要目标消费群，行业内竞争十分激烈。
〈2〉为家人购房的消费群体
此类消费群体占xx市房地产市场总体的16%，是xx市房地产第二大消费群体，此类人群主要具有以下基本特征：
a、家庭成员众多，一般有老人和小孩
b、大多为中高层管理人员和经商的成功人士，收入高且稳定
c、年龄层次一般为30—50岁之间
d、注重住宅的社区文化
基于市场调查数据、竞争对手分析，此类消费者没有被xx各房地产公司作为主要的目标消费群体，而只是辐射到此类消费群体。
〈3〉准备结婚的消费群体
此类消费群体占xx市房地产市场总体的15%，是xx市房地产第三大消费群体，主要特点有：
a、年龄层次一般为20—30岁
b、购房资金有限
c、住房选择以中小型为主
基于市场调查数据、竞争对手分析，此类消费群体是xx市一些中小型楼盘的主要目标消费群体，同时也是一些大的楼盘的目标消费群体的主要组成部分。其主要付款方式为首付和银行按揭两种。
3、目标市场选择原则
xx园将为家人购房这一群体作为目标市场选择的重点，同时带动对原来居住条件不满意（换房）的消费群体，辐射到准备结婚的消费群体。
二、市场定位
1、住宅区定位
〈1〉目标消费群定位
基于市场调查、竞争对手分析、市场细分等各方面数据显示，为家人购房这一群体是我们xx园的目标消费群。
〈2〉服务功能定位
xx园小区建设将注重人文气息，体现安全、交流、健康、方便的现代社区理念。同时通过小区绿化，老人健身设施、老人活动中心，体现关怀老人。
〈3〉宣传策略定位
a、软性广告与硬性广告相结合。前期以软性广告为主，中后期以硬性广告为主，软性
广告贯穿整个营销计划的始终
b、宣传媒介以报纸为主，辅助以户外广告、电视、飘旗、公交前后贴、网站、楼书等
c、宣传要具有针对性、连续性
2、商务楼定位
〈1〉功能定位
a、一、二层：大型超市、餐饮、医药超市、美容美发厅、小型便利店、移动营业厅等
b、三—六层：写字楼、各种大型培训学校、健身俱乐部、休闲娱乐会所等
〈2〉宣传策略定位
a、宣传以招商方案为主，广告宣传为辅
b、以单页夹报形式推广商务楼
c、广告宣传结合在住宅区的宣传中同时进行
三、营销目标
1、通过广告宣传、活动促销，树立xx公司良好的企业形象，提升xx园在目标消费群中的
美誉度
2、在xx园7月份完工后的4—5月（即2004年底前）完成全部的住宅销售任务
3、xx园商务楼以租赁和销售两种形式在2005年3月份之前完成全部的销售和租赁任务。第三部分营销策略策划
一、产品及服务设计
1、一、二楼住房设计
一楼、二楼主要是针对为家里老人买房的客户，因此其住宅应考虑老人的方便，同时要实现住宅面积最大化即单层户型，结构主要以三室两厅和四室两厅为主。
2、三楼—五楼住房设计
三至五楼以复式结构为主，面积为130—160平米，以150平米为主
3、六楼以上设计
六楼及以上主要为复式结构和空中花园式越层结构，空中花园可以按客户要求定制，特别设计。
4、按单定制设计
集团购房可要客户要求，按单定制，可更改原有的户型、结构，以满足客户的特殊要求。5、小区环艺设计
加强小区的绿化建设，以常绿植物为主，品种多样，绿化布局要体现特色，不拘泥于老式的绿化设计。
6、小区健身、交流设施设计
在小区公共场所设置适合老人的健身器材，建立一个老人活动中心，添置棋牌、茶具、乒乓球桌、羽毛球等设施，便于老人交流、健身、娱乐。
7、安防设计
在小区内安装先进独立的门禁系统；加强小区的安全保卫工作，招募责任心强的保安。
8、智能化设计
宽带、电话、有线电视进入住宅配套设施设计。考虑住户不同的房间布置需要，在住宅的各个房间安装宽带、电话、有线电视接口，同时在多个位置安装接口以满足住户不同的宽带、电话、有线电视的安装要求。
9、物业管理设计
实现小区水、电、气的三通，物业管理由专门的物业管理公司进行，物管费上门收取，以方便住户为工作宗旨。
二、价格确定
1、定价原则
a、开发商成本
b、竞争对手的价格定位
c、保持均价1080元/平米
a、租赁
基于市场调查、竞争对手、价格成本等方面的分析，商务楼的租金定为13元/平米
b、购买
基于市场调查、竞争对手、价格成本等方面的分析，商务楼整体购买价格为1280元/平米
三、销售渠道
1、售楼处
在xx园的售楼处设置1—2名有售楼经验、表达能力强的售楼人员
工作要求：
a、向问讯xx园的客户灌输xx园的“人文关怀”概念，树立xx公司良好的企业形象
b、做好客户资料登记，以便营销人员开展进一步的面对面促销
c、在xx园住宅进入强销期时，组织客户到现场看房，并做相关的讲解
d、全程进行xx园住宅的销售
2、营销人员推销
〈1〉营销员要求
a、具有广泛的人际关系网，交际能力强
b、吃苦耐劳，敬业职守
〈2〉招募时间、人数
从xx园开盘之日起招募营销员，人数：6—8名，一周内招募完毕
〈3〉培训
由xx老师全程进行为期一周的培训，共14课时，内容待定
〈4〉任务
在销售进入强销期前半个月进入角色，并通过整个强销期，完成xx园住宅60%—70%的销售
任务。
〈5〉待遇
待遇以底薪和提成相结合，底薪为xx元/月，提成按照售一套住宅房价的1%提成计算。另
外，如果营销员的推销价格高于xx园的定价底价，高出部分50%归营销人员所有。
3、县区场销售代表推销
在xx、xx、xx设立营销代表处，针对这三个地区的企业职工开展针对性的售楼服务
代表处人员培训、待遇与营销人员相同
4、后勤支持
在xx园完工后，必须配备专门的看房专用车及楼书等宣传册
四、促销措施和促销活动
1、价格促销
a、在预售期购房可享受九五折优惠
b、在强销期购房可享受九八折优惠
c、为老人购房可享受九五折优惠，前五位并可以获得xx公司赠送的老人保健器械一
份
d、集团购房可享受九五折优惠
e、空中花园的越层结构可享受九五折优惠
注：优惠政策客户只能享有一项
2、活动促销
a、商业步行街xx园开盘仪式既现场售楼咨询活动
b、xx超市现场售楼咨询活动
c、“我爱五尖山”全市中小学生旅游赞助、绘画、征文、颁奖活动
3、公关促销
某些单位出台政策，鼓励职员在外购房，并提供优惠。因此，谴派营销人员或公司老总
亲自开展公关活动。
例如，xx学院新近出台鼓励老师在外购房的优惠政策，为xx园打开新的目标市场。营销人
员或老总可开展针对xx学院领导、教师的公关活动。
第四部分广告策划
一、广告定位与目标
1、广告定位
目标受众定位：主要是“为家人购房”族，以此带动“换房”族，辐射到“结婚”族。
（1）
根据调查报告，以购房目的划分，为家人购房的人所占比例为15.8%。这部分人主要为xx市本地人，年龄
集中在30—50岁之间，有小孩，为有钱的成功男女性。他们从小受到家人的良好培养和照顾，心存孝道，如今成功了，很想找机会报答父母。而他们中一部分又在外地工作，因此在xx市为父母购买一套较好的房子是最实在的。一来，他们可以把自己的小孩留在父母家，减少老人的寂寞；二来，他们回家探望也有一个安馨的住所。
这部分人因为属于有钱层，他们一般有自己的私家车，出入高档的休闲娱乐场所，一般接触的媒体为上档次的专业性小资杂志或精品购物报。
（2）媒介定位：主要考虑平面广告（楼书、单页、公交车前后贴以及户外广告）
基于以上的目标受众分析，在媒介的选择上，主要以平面为主，可以考虑在这些人出入较频繁的休闲娱乐场所投放精美楼书、单页；在市内公交车做前后贴，
可以让他们在驾驶自己的私家车的时候关注到；另外，在xx比较上档次的的报纸上做房产专版作为辅助性的媒介手段，提高宣传强度。
2、广告目标
（1）推广概念
我们首要的目标就是要推广我们的概念。“先做人，后做事，诚信铸就基业”是xx公司的司训，推敲这个司训，我们可以得出它的丰富外延，就是以人为本，重视人文关怀，由此我
们延伸出一系列以人为本的口号“送给父母的一份厚礼”“与教授为伍”“入住高尚生活圈，
与成功人士为伍”“居碧波翠岭，得人文气韵”。因此我们概念的推广也就是我们口号的推广。
（2）达成销售
促成销售是xx园最大的广告目标。我们进行概念的推广也是为了销售。“we sale ,or else .”
我们把我们的营销目标分成四个阶段：概念推广期，预售期，强销期，持续期。概念推广期
主要是在消费者心中树立形象；预售期则是要完成住宅销售的20％―30％；强销期预计完成
住房销售的60％－70％；持续期则是要完成剩余楼盘的销售。
二、卖点提炼：“人文关怀”是xx园最大的卖点
基于我们前面的营销定位和广告定位，我们提炼xx园的最大卖点就是“人文关怀”，这
个人文关怀的具体内容包括：
1、关怀老人
对老人的关怀是xx园开发的一个重点。xx小区内的1、2楼专门为老人设计，房型
以单层结构为主，实现住房面积的最大化。价格方面也将实行最大的优惠。此外园
内的物业管理也将以老人为主，健身器材主要适合人群为老人，兼顾小孩，区内将
设200平方米的老年会所，其内有棋艺室、麻将室、乒乓球室等各种娱乐单间，是
老人们难得的感情交流场所。
2、与教授为伍，入住高尚生活圈
xx园将会在xx学院请一些教授入住小区，并以此以教授为中心带动周围居民的情
感交流，真正体现人文概念。而对于入住xx园的教授我们将给予最优的价格，并
定期聘请教授在区内做知识专题讲座，促进沟通。
3、重视感情交流：
在xx园小区内，我们将打破其他小区内各家各户间“老死不相往来”的格局，定期
开展情感交流活动，让xx园真正成为一个温馨“大家”。
除了以上几点人文关怀外，我们还提炼了其他卖点
4、精致生活
xx园小区内的设计将以精致为主，特别是户内装饰强调设计与配套的精致。
5、相同的地段，更优的价格
xx园有着与xx、湖畔同样的地段和环境，但价格更优惠。xx园的整体住房售价要
比xx、湖畔低，此外，在预售期内预定的前十位消费者还可享受从9.5折—9.9折的
特殊优惠。
三、广告语的诠释
“居碧波翠岭，得人文气韵”作为贯穿xx园整个营销计划过程中的广告主题语，具有很丰富的内涵，我们将从以下几个方面进行全面解释。
1、碧波
“一碧万顷”语出范仲淹的《xx楼记》，它形容的是烟波浩渺的洞庭湖，xx园的“碧”
也由此而来，所不同的是它修饰的是洞庭湖的支湖——南湖的碧态万千。xx园位于风景秀美的南湖置业区，，但登高而望，就有南湖一碧万顷的景象尽收眼底，临风而眺，心境开阔不已。
2、翠岭
“群山苍翠”指的是xx山群，xx山作为xx市的城市绿肺，具有非同寻常的地位。
xx园正好处在这个优越地段，背靠xx山，让您每天都有机会亲吻真正的新鲜空气。
有山有水，山水融合，犹如一幅淡淡的写意山水画。
碧波翠岭，碧水翠山，xx园的命名就这样自然天成，毫不矫揉造作。
3、“人文气韵”第一重
这里的人文气韵是一个总括概念，它指的就是人文关怀，它包含的第一层意思是关怀老人。“献给父母的一份厚礼”是我们的在前面提到的xx园的定位，它也是人文气韵的主要内容。我们继承中华民族的优良传统，“孝”字当头，是人文精神的至高境界。
4、“人文气韵”第二重
“与教授共舞”，提升xx园的文化内涵。我们将会以入住xx园的教授为中心，组建一个文化、感情交流圈。定期在小区内进行互动活动，真正把各家各户联系起来，有往有来，礼尚往来，让xx园成为一个真正和谐、美满的大家园。
四、分阶段的广告宣传计划
对于xx园的广告宣传我们也和它的销售目标一样主要分为四个阶段：概念推广期、预售期、强销期和持续期。个阶段独立但整合进行。
1、概念推广期（4月20日—5月31日）
（1）广告目标：主要树立形象期
这一阶段的主要目标是要消费者了解xx园的概念，让“先做人，后做事，诚信铸
就基业”的公司司训深入人心；让“人文关怀”的概念立足消费群体中。
（2）诉求重点：体现人文概念
“先做人，后做事”作为这期宣传的重点，结合广告语“居碧波翠岭，得人文气韵”
进行反复概念的深化，真正体现“以人为本”，将xx园人格化，让受众有亲切的感觉。而这一期可以在商业步行街和xx超市举办大型宣传活动，造势吸引目标消费群的关注，并在xx，xx，xx家属区悬挂飘旗，增强声势，为强销期做准备。
开始招募售楼员。（活动详情见后面的执行计划）
（3）广告媒介及排期
2、预售期（5月31日—6月30日）
（1）广告目标：开始销售
进入这一时期，目标有所转移，考虑楼盘已经开盘，所以可以进行预售。这个时期将完成所有楼盘销售的20%—30%。
（2）诉求重点：突出价格的优惠，概念跟进
因为开始进入销售，所以价格是一个不可避免的敏感的话题，怎样才能吸引消费者？
我们采取务实的做法，实行价格优惠政策：在预售期购买的我们将给予特殊优惠。
广告语可结合“同样的地段，更优的价格”。同时，大型的巡回推销队伍宣传可以开始进行，安排专用观楼车在人流量多的地方免费接待看楼顾客。并考虑在公交车做前后贴，以期达到媒体整和的最佳效应。
（3）广告媒介及排期
3、强销期（7月1日—8月31日）
（1）广告目标：促进销售
强销期的主要任务是完成销售，这是一个重点时期，无论是从媒介投放还是从活动举办都是大强度的，在这个阶段将预计完成住房销售的60%—70%。
（2）诉求重点：突出人文关怀，价格跟进
虽然这一阶段的主要目标是促成销售，但是介于在第二个阶段已经实行了价格战略，因此不必再进行大型的价格战，当然，可以考虑在大型的活动当中举行价格诱惑战。
如商业步行街的特价促销活动，售楼处的特价促销活动等。
（3）广告媒介及排期
4、持续期（9月1日以后——）
（1）广告目标：完成剩余楼盘的销售
这个阶段属于收尾期，主要是把在前三个阶段未完成的楼盘通过一定的渠道和手段销售完毕，尽量不要影响第二期工程的开发。
（2）诉求重点：抓住余热，促成销售
因为是处于最后的收尾阶段，主要的任务以在前面累计的三个阶段中完成，这个阶段不必花太多时间和精力去忙碌。对于剩下的尚未售出的楼盘，可以通过公关促销来完成。
（3）广告媒介及排期
这个阶段的媒介除户外广告继续保留外，其他媒介相继撤离，故媒介排期省略。五、贯穿所有销售阶段的广告宣传
在前四个阶段中报纸、电视的选择是阶段性、间歇性的，而在这四个阶段中，楼书、台历、单页，公交车的前后贴，户外广告，网站是始终存在的，我们把它们叫做贯穿于所有销售阶段的广告宣传。
1、广告目标：配合各阶段的不同媒体，达到整合的最佳效果
楼书、台历、单页，公交车的前后贴，户外广告，网站这些媒介的始终存在的广告信息在不同的阶段所起的作用都是相同的，都是配合各阶段的不同媒体，与它们形成一种整合，达到媒介组合的最佳效果。
2、广告诉求重点：
因为这些媒介手段始终贯穿前后，所以无所谓重点，各阶段的诉求重点它们都具备，除此之外，他们还有各阶段诉求重点所不能表达的内涵。它们就如同贯串整条珍珠
项链的绳索。
3、广告媒介及排期
六、企业的内部宣传（墙报）
1、广告目标：对内提高公司员工的积极性，对外进行形象宣传
企业的内部宣传主要指的是xx园内的墙报宣传，它可以根据营销的四个阶段分为四期，每一期的内容有所区别，其中可以包括概念的推广，入住小区内成功人士的介绍，不同阶段成功活动的描述，各阶段优秀业务员的介绍、表扬等。最终目标是要在内部员工之间形成一种无形的竞争动力，提高员工们的工作积极性，此外，当外面的人士光临xx小区时，了解我们更多的企业精神，达到外宣传的效果。
2、诉求重点：可以对照四个不同的营销阶段进行描述
根据营销与广告的四个阶段对墙报进行分阶段的规划，紧跟市场步伐，报道企业最新动态，全面诠释企业团队精神。
目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划
卖点梳理 第四部分价格策略价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广推广策略及遵循原则 案名与LOGO
推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌
深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
新楼盘策划方案 1
新楼盘策划方案 【篇一：经典楼盘开盘策划方案(原创)】 ****开盘活动方案 第一章：前言 一、活动北景: 1、【%%%%%%】坐拥****湾一线海景至尊地段，以其得天独厚的地理优势、现代新颖的建筑设计、美丽丰富的园林景观，贴心高档的服务管理，成为****湾“椰梦长廊”度假旅游房产中最为耀眼的一颗明珠！一个专业、周密、创意的开盘宣传包装推广策划，必然成为点燃客户购买欲望的“火把”。 二、活动目的： 三、活动体系： ■宣传造势篇： 开盘前的媒体宣传（ 12月10日—— 1月1日）■开盘活动篇：开盘当日活动组织（ 1月1日） ■节前深化篇： 开盘后至春节前的项目宣传（ 1月2日—26日）
■节后延伸篇： 春节期间活动安排、吸引客户、回馈客户（春节期间）第二章：宣传造势篇： （由于贵公司另有安排，故略） 第三章：开盘活动篇 一、开盘时间与现场活动安排 活动时间：１月1日 活动地点：**** 活动对象：发展商领导及代表 政府领导及代表 项目已签客户及目标客户 业界及媒体人士 二、开盘活动定位 经过前期贵公司的宣传造势，********已有一定的知名度及客户积累，故开盘时强调的是现场氛围，经过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。
突出品位：经过现场的布置和工作人员的细微服务，来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。 提升档次：经过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作职责的合理分配以及对客户关于“选房、购房流程”的讲解传达，对现场人流进行合理控制，使整个现场感觉有次序、有层次。 有条不紊：经过一系列辅助工作，在销售过程中抓住客户心理，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，并直接达到火爆的销售效果。注：如客户不多，可考虑请20——40名客人扮成购房者来现场增加购房人气。 三、预期目标： ■营造热销卖场氛围，聚集人气； ■显示企业实力，扩大楼盘社会知名度、美誉度； ■ 融洽政府职能部门、客户及相关机构的关系； ■积累更多客户资料，为今后的营销奠定扎实基础； ■树立海韵公司积极良好的社会形象； 四、活动主题： 五、活动原则：
楼盘开盘策划方案
送呈: 株洲佳兴房地产开发有限责任公司 公司名称:深圳市卓尔房地产代理有限公司 时间: 1月9日
佳兴·万鸿鑫城开盘策划案目录 方案一:佳兴·万鸿鑫城开盘策划方案方案二:万鸿鑫城现场抽奖活动(附件一)方案三:活动人员安排表(附件二) 方案四:拱门、气球宣传用语(附件三)方案五:现场平面布置图(附件四) 方案六:讲话稿(附件五) 方案七:商铺VIP卡发售方案(附件六)方案八:奖项登记表(附件七)
佳兴·万鸿鑫城开盘策划方案 一、活动前提: 1、经过前期对市场的培育,到当前为止,现场已经积累到了相当可观的客 户数量,这也为项目火爆开盘提供了必要的支持。 2、由于部分客户对项目存有疑虑,为了避免客户的无谓流失,及时消除客户 疑虑,增强客户的置业信心。 3、抓住年前购房力强、需求旺盛的时机,形成一轮销售高峰。 二、活动时间: 元月18日10:18 三、活动主题: 佳兴·万鸿鑫城全城激情开放! 四、活动目的: 1、树立项目、公司的形象和品牌。 2、完成前期签订认购协议书客户的解筹。开盘期间,住宅完成认购40套, 合同签署90份;公寓完成认购60套,合同签署30套,商铺预定30 个。 3、开始启动商铺的招商工作,商铺发售VIP卡,收取预定金。 4、形成新一轮的销售高峰,加速资金回笼,预计开盘期间完成销售额5400万,回笼资金3000万,
5、加强开发商与客户、政府主管部门的联系。 6、培育客户对公司品牌的认知度和忠诚度。 五、活动场地: 佳兴·万鸿鑫城售楼部 六、参与人员: 佳兴公司领导、已签订认购协议书客户、新客户、媒体记者、相关主管部门领导以及业务单位。 七、现场包装: 1、楼体正面: 竖幅(40面) (20米×1 米) 五彩旗(80面) (0.5米×0.9米) 转换层外围 竖幅制作、安装单价为10元/平方米,彩旗制作、安装单价为10元/面 ,合计约10000元 2、售楼部正门及两侧: 气球:12个(左右各六个) 拱门(1个):销售部正门一个 横幅(1个):销售部正门 易拉宝(2个):售楼部内 3、红旗广场、中心广场: 拱门各1个 气球各6个 以上拱门、气球、易拉宝费用约 0元
御邦时代城 开盘方案 ————电台全程参与 “御邦时代城”即将大幕开启，如何积聚楼盘人气？其精神内核又通过何种方式体现？将怎样把优势表现给意向业主？这些都需要我们倾力展现！“御邦时代城”品牌元素如何在现场活动中体现？ 现场音乐凸显科技质感，以电子主题音乐为主，邀请四人电子乐团全程参与，星城唯一流行电子小提琴女演奏家倾情加盟。 现场布置以银色为主题色，突出未来金属感，礼品 节目表演突出时尚动感元素，时尚机械舞、篮球秀、车技表演 发布会突出科技感受，给来宾予以科技观念， 嘉宾礼品：时尚手机发布会科技电器展览礼品：向观众赠送月饼，推出中秋“月满家美满”主题。大奖：现场来宾抽取特别大奖。 进行多款时尚手机发布及高科技电器展览，彰显未来城科技时尚尊贵感受。 年轻时尚主持人倾力主持： 候选主持人： 具有优秀的现场调动能力的电台主持人； 5
省台电视台著名主持人 市台主持人 “御邦时代城”楼盘特点如何体现？ 主持人串词中体现；进行开发商、签约客户现场访谈；将楼盘开发理念设计成简单问题，和现场观众互动有奖问答； 进行节目现场直播，将楼盘形象传播三湘四水。 “商业推介促销现场直播”简介：时长：40分钟价格：享受超值优惠3.5万元（刊例价格5万元整）播出方式：现场直播40分钟楼盘开盘现场活动。含15T+15A+15B+15C+15D，15秒活动预告广告 商业推介促销现场直播优势：■依托强大策划能力■媒体全程参与■优秀主持人倾力演绎■路况信息及时跟踪报道。充分利用广播媒体特点优势，强化广播时效性，真实性，现场感，满足听众高层面期望值、探求欲，绝对优势于电视、报纸等异质媒体，是电台节目竞争力的重要体现之一。 开盘细案及费用 5
策划编号：YT-FS-8304-91 房地产企业营销策划(完 整版) Develop Detailed Rules Based On Expected Needs And Issues. And Make A Written Plan For The Links To Be Carried Out T o Ensure The Smooth Implementation Of The Scheme. 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart
房地产企业营销策划(完整版) 备注：该策划书文本主要根据预期的需求和问题为中心，制定具体实施细则，步骤。并对将要进行的环节进行书面的计划，以对每个步骤详细分析，确保方案的顺利执行。文档可根据实际情况进行修改和使用。 房地产企业营销策划 一、房产活动营销概念 “房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过 精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有 强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营 销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但 是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也 是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上 的全新营销模式。 二、房产活动营销产生背景 纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非 一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三 个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营
销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。 三、房产活动营销发展阶段 1、促销活动—— 简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。 2、行销企划—— 相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
县城房地产项目推广方案 一、客户群 县城客户群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员以及私营业主居多，但是有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于幅员的狭小，人们大多相互认识，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的。 二、消费心理 县城的特点是：从众心理严重，绝对地爱凑热闹；绝对的贪小便宜。县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更实在。所以利益重与概念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。 三、宣传方案 1、广告宣传及形象建设 户外大牌可以说是在任何级别市场都受用的传播渠道，在县城报广等主流媒体缺失的情况下，户外显然是吸引人们眼球的重要手段，县城选择大牌的位置有一定讲究，通常情况下，人流密集的商场、超市、医院或是县政府单位附近是选择的最佳区域。 2、讲解式派发传单，登记信息
派单的方式： （1）在学校门口派发传单给接送孩子的家长。 （2）返乡高峰期在车站派发给打工返乡者。 （3）与邮局联系通过夹带的方式同报纸一起发送到各企事单位及行政部门。 （4）联系各大酒店超市及娱乐场所在前台留DM单派发。 （5）在县中心人流集中购物时段做派单，要求专门的置业顾问做讲解 3、宣传车巡展 宣传车巡展是人尽皆知的最好的办法。把车身包装精美再配上配音在县城以及各乡镇巡展。也可以租用带有led屏幕的车，与派单同步进行。 4、桶装水广告 现在的企事业单位及行政部门都喝桶装水，所以能在桶装水上印广告是一个很好的宣传。 5、购物袋宣传 联系好又多，佳美超市或集贸市场，免费给他们提供印有我公司广告和对方公司logo的购物袋，一种是普通塑料袋，一种是环保袋，买够一定钱数可以送。
楼盘开盘仪式策划方案楼盘开盘策划方案【--销售述职报告】 楼盘开盘策划方案建设中取得了销售许可证，可以合法的对外宣传预销售，为正式推线市场所进行的一个盛大的活动所策划的方案书。以下是的楼盘开盘策划方案，欢迎大家参阅。 一、开盘背景 1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成“蝴蝶效应”。 2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。 3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中最佳位置的房源。即项目最佳房源已提前进入市场。从获得最佳开发效益目标来看，这是不利的。
4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计(可售房源)，则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。 二、推盘策略 针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得最佳的开发效益。 1、价位策略 建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得最佳开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求最佳效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。 2、价格策略
房地产项目营销策划书 房地产一直是人们关注的话题。以下是留学网为您整理的房地产项目营销策划书，供您参考! 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。 一、策划缘起
房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) （一）整体概况 (3) （二）区域房地产市场分析 (4) （三）消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) （一）项目概况 (11) （二）技术资料 (11) （三）地块资源 (12) （四）周边配套设施 (14) （五）交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) （一）竞争楼盘基本情况 (17) （二）竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) （一）销售目标 (24) （二）财务目标 (24) 七、项目定位 (25) （一）客户定位 (25) （二）产品定位 (30) （三）价格定位 (31) （四）形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件
一．概述 本房地产项目位于XXXX，处在XXXX辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目 本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生 活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑 实际生活水平，结合XX本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 二．市场环境分析 （一）整体概况 1、地理人文环境 XX，地处XX省北部。它北近长江，同XX省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与 常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和 一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的 5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部 为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富， 有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号， 也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以
房地产-楼盘开盘庆典策划方案 *介绍楼盘的特色； *介给开发商及建筑理念等； *活动目的：为了展示**置业发展有限公司的企业风采，进一步提升**楼盘的品牌形象，促进楼盘销售，展示其“众里寻她千百度”而终姗姗到来的“庐山真面目”，我们有幸策划“**楼盘*月*日开盘庆典”活动。 *活动概况在策划过程中，我们将通过对现场的巧妙布置、开盘典礼的精心筹划，现场音乐会的烘托来营造隆重、热烈、喜庆的现场氛围，汇聚鼎沸人气，传达开盘信息，形成良好口碑，实现售房目的。 *地点：
*主办单位：**置业发展有限公司 *协办单位：**礼仪有限公司 重庆**广告策划有限公司 *参加人员：相关领导、新闻媒体、新老客户、工作人员 *策划目的；通过对此次开盘庆典和现场音乐会的构思策划和实施，将突出**楼盘开盘当天的热烈、喜庆的气氛和其楼盘建筑必须具有思想性的建筑理念，最大限度地刺激消费者的购买欲望，促进楼盘的销售。 一、现场布置
1、背景板： 2、楼盘四周：悬挂20个空飘彩球 3、广场四周：插满印有“**置业”和“**楼盘”的彩旗，预计100面（彩旗迎风招展，煞是好看，好一道壮美的彩旗围城，掠人眼目）。 4、广场入口处：双龙拱门（双龙戏珠，更现喜庆气氛）。 5、售楼大厅门口及四周：我们将用气球编织出一道缤纷绚丽的“五彩门”。 6、广场上：首先对广场进行功能分区，划分为典礼区、停车区、来宾接待区、活动区及其它功能区，并用标记加以界分。然后准备足够的宣传资料，在典礼开始前每人一套。 7、样房四周：过去，很多楼盘在开盘典礼的策划中忽
略了一个环节，那就是开幕式现场与样板房沿途的精心布置上。样板房是引起目标客户产生购买欲望的有力促销工具，在开盘典礼当天，在样板房及其四周小山丘的布置包装上下功夫，也是我们**礼仪公司构思巧妙之所在。 二、仪式议程 （一）、仪式开始前 1、背景音乐响起 2、舞狮表演 3、仪式开始前半小时，军乐队合奏《迎宾曲》、《欢乐颂》，间插威风锣鼓豪气冲天的表演，展现人景互动的都市景观。
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
楼盘的市场推广方 案 1
[分享]某房地产营销推广方案 某房地产营销推广方案 一、项目背景分析 项目于年初开盘,到底,共销售房源202套,约占所有房源比例的25%,销售状况较差。 项目在将进入交房阶段,可是,当前我们的总销售套数尚不到四分之一,在交房之前实现比较好的销售业绩,保证顺利交房和项目的安全性,同时在将项目大部分单位消化,是项目必须面正确重大问题。 基于以上分析,根据开发商的要求,我们制定了的营销推广计划。 二、项当前期推广梳理 在制定项目营销推广方案前,我们必须清楚项目在销售较差的原因,针对性做出分析。 1、项目没有建立统一的形象,没有树立项目品牌知名度 从项目采用的诉求主题来看,”首付3万,做解放碑房东”,”解放碑,悠公园,优生活”,”得中心者,得财富”等,诉求点混乱,直接导致项 2
目无法树立统一的形象,推出市场后,客户缺乏对产品的认知和认同。因此,很难实现购买。 2、推广缺乏节奏,导致目标客群没有经历从认知—认同的过程,因此,很难使购房者产生购买欲望; 3、项目宣传资料提炼的营销主题,不能直接体现项目的核心价值,不能打动购房者; 4、房地产市场疲软,很多客户处于观望状态 房地产市场成交量极具萎缩,很多客户处于观望状态,市场大势也对项目销售造成了一定的影响。 5、现场销售人员沟通和销售能力较差 从最近几次我们对项目销售人员的暗访中,能够很明显的发现现场销售人员的销售技巧和接待能力较差,无法把握客户的心理,成交率较低。 我们认为,上述5点原因造成了项目销售较差的局面。分析问题,找出原因,解决问题,才是项目成功销售的基础。 3
三、项目目标客群分析 项目销售任务非常艰巨,因此,在推广方案的制定上一定要做到有的放矢。我们首先分析项目所面临的目标客群,找准目标客群后,才能根据目标客群的特征进行推广渠道的选择和推广主题的梳理。 (一)已成交客户分析 1、成交户型分析 (截止到 12月31日) 2、成交客户年龄层次 3、客户付款方式 4、来访客户来源区域 5、客户信息渠道 成交客户知晓方式 4
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
楼盘的宣传推广方 案
蓝湾印象(4—6月份)的宣传推广方案 一、推广的目的: 有效确立楼盘形象,在上阶段宣传的基础上,适当加强宣传推广力度,重点突出做到路上走的能看见户外广告、 上网者能够看到网站广告和软文信息。有通讯设备的能收 到短信广告,在室内的能看到报纸广告的全方位立体营销 效果,同时利用电话预约的形式吸引更多有效客户到现场, 聚集前期人气。 二、推广的策略: 1、充分利用客户资源及原始积累的客户,在户型图、沙盘准备 就绪之时进行电话预约。 2、利用媒介广告、销售现场等推广方式,吸引目标客户参观 销售现场,经过控制销售量等方式制造供不应求的卖方市 场效应,为今后开盘正是出售创造热点题材。
3、确立本项目楼盘优略势,让目标客户认知项目的规划理念。 三、推广时间阶段: 1、筹备期(4月前) 2、预约期(4月初—5月底) 3、开盘前(6月初—开盘) 筹备期推广总结(4月前) (一)完成了项目定位,运用不同的广告宣传渠道做了前期的推广, 例如:户外广告、报纸、网站发布信息等,树立了品牌形 象。积累了少数的客户信息。 (二)做好了接待客户前的基本准备。沿用蓝波湾的售楼中心,完成 沙盘单体和整体的设计和安装、户型单张的印刷等。还需 加强售楼中心的室外布景,大厅内的八个条幅需要更换,沙 盘上方应挂上宣传吊旗,设置宣传展板。户型宣传物料需准 备齐全。 (三) 销售人员基本到位,并开展了培训工作,熟悉了”蓝湾印 象”项目的卖点,统一了解说词,为下个阶段的客户接待和 市场推广做好了准备。还需加强销售技巧的培训和接待流 程的实践操练。 预约期(4月初-5月底) (一)推广原则:产生热点关注,占领市场制高点,产生品牌效应,抬 高心理价位,积累大量有效客户。 (二)推广形象:精工级花园生态人居
华元·盛锦花园楼盘开盘策划方案 一、新项目开盘需要达到的目标 1.消化项目认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。 2.在预定的销售周期内迅速完成项目所有单位的销售任务，实现项目的快销、热销。 3.巩固和升华在昭通房地产市场的高尚高品质形象，借助于区域优势及周边完善的市政配套促进项目的销售。 4. 通过对项目品牌的升华，注重创立云南华元房地产开发有限公司昭通分公司的企业品牌形象，完成从项目品牌到公司品牌的过渡，为公司的后续项目开发奠定品牌基础。 5.通过开盘活动为项目销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。 二、项目开盘需要达到的效果 预定目标：对外传达项目开盘典礼的信息、显示华元实力来扩大项目的社会知名度和美誉度，体现项目的美好前景而促进楼盘销售，与此同时进行云南华元房地产开发有限公司的社会公关，树立开发商积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。 1.通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期排号的客户当天前往项目销售现场，提高排号客户的成交比例，力争达到50％以上的解筹率。 2.通过热烈的开盘活动为项目销售现场带来更多的客流，力争为销售现场带来近50名的新客户。 3.通过开盘活动，将昭通市购房目标客户群的注意力吸引到本项目上来，让本项目成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。 4.通过开盘活动强化项目的高品质社区定位，给客户更加深刻强烈的印象，扩展客户群之间的口碑宣传，增进销售。 5.通过开盘活动展示项目的建筑产品特色，特别是户型、区域优势、完善的市政配套设施的展示。增强客户信心，为项目的销售创造有利的现场条件。 三、项目开盘必须具备的现场条件 1、盛锦卡认筹 盛锦卡是前期的客户积累和人气的聚集，按照一般思路，就必须要达到盛锦卡的销售量为100张的20%以上，才便于开盘和集聚人气，造成热卖的盛景。 2、周边市政配套设施营造完成 周边完善的市政配套设施如：学校、医院、银行等宣传是项目区别于其他楼盘的最重要的特色，也是项目最主要的价值支撑点，项目在开盘时，如果能让目标客户群再一次对项目的区域优势、成熟的市政配套等优势有一个深刻的认知，以及公司一些新项目的宣传必将在此引发市场的空前轰动，一方面能够促进项目的尽快销售，另一方面将提升项目品牌和公司名牌，一举多得。 3、售楼处及现场环境的营造 售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是体现项目的窗口，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的营造。 售楼处及现场完成时间：2014年4月20日 四、项目开盘活动的核心要点 1、现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点。力求每个细部都得做到位。
楼盘开盘活动策划案 地点：XX大厦客户服务中心现场 人员：工作人员、客户、礼仪、演员等 拟邀政府贵宾：市政府有关主管领导、XX市劳动局有关领导、市总工会领导特别嘉宾：本年度XX市的全国劳动模范（或全国五一劳动奖章获得者） 拟邀媒体：XX电视台、XX日报、XX晚报、XX快报、XX广播电台 人数：100人左右。 预定目标：对外传达XX大厦开盘典礼的信息、显示企业实力扩大XX大厦的社会知名度和美誉度，体现XX大厦的美好前景促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立XX地产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。 会场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。 主席台区：主席台区也就是剪彩区设在客户服务中心门口或放在大厅内，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱。 嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。 签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。签到处设置签到处背景。 礼品发放区：即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。 贵宾休息区：可放在XX大厦客户服务中心现场，设置沙发茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。 来宾休息区：可放在XX大厦客户服务中心现场。
创意表现一： 鲜花立柱剪彩仪式：采用不锈钢礼仪柱替代传统的礼仪小姐托花球的方式，每个礼仪柱上摆放精美插花，更具高雅喜庆的气氛。 创意表现二： 揭幕启动仪式（建议案1）：由嘉宾揭幕XX大厦的LOGO仪式。 在主席台的中心位置，我们将放置一个精雕玉龙（本案的LOGO、放置在古色古香的梨木托架上，四周用红绸缎扎成彩结，并且事先用幔布遮盖，之后由嘉宾徐徐揭幕）在仪式进行同时，领导与嘉宾上台，为项目开盘剪彩，活动也在此时达到高潮，吉庆礼花开始升放，以烘托热烈的气氛。 创意表现三：在工地现场布置大型气拱门和热气球，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。 室内外表现（建议）： 1、户外路牌 路牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大，效果越好。而对于楼宇这种特殊的商品来说，路牌是最直观、最动人、最有气势的媒体应用元素。因此在售楼处及工地附近必须果断采用。（市区其他主要交通路口也需要适当采用，形成开盘信息的传播网络） 2、指示牌 两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造XX大厦的物业形象。 3、彩旗（T型旗） 在售楼处大门外道路两旁悬挂，一般挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。旗上一般印有楼盘标志及广告标语。 4、盆景花卉
房地产项目营销策 划方案 1
新星宇之悦房地产项目营销策划 学生: 指导教师: 专业: 所在单位: 答辩日期:
摘要 作为国民经济的支柱产业之一,房地产业发展迅猛并日渐规范,房地产企业之间的竞争越加激烈,房地产营销策划的重要性变得更加明显。为了求得生存和发展,房地产企业必须提高市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任公司作为新星宇集团的龙头产业,其前身为1991年成立的长春星宇集团房地产开发有限责任公司。 ,经国家建设部批准,公司成为国家一级房地产开发资质企业,是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证,并在全国行业内率先进行住宅商标注册的企业。在资质、技术、资金方面存在较强的行业比较优势。 本文应用市场营销理论与方法,分析新星宇之悦房地产项目的市场环境,在特定的竞争环境和区位环境下,制定出该项目有效地市场定位和营销策略。 本文经过大量的市场调查,借鉴房地产全程营销策划理论,经过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析,结合企业的现状、特点及发展战略,制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略,并取得了较好的阶段性实施效果,对监理科学的营销体系,提高企业的市场竞争优势,具有非常现实的意义。 关键词:新星宇之悦; 房地产; 营销策划
Abstract As one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate
楼盘营销推广方案（以百川世纪楼兰城为例） 下面为PPT制作要点，请大家参考！！ 一、项目概况 百川世纪楼兰城位于人民东路与广场路交会处，由三幢建筑构成。分别是住宅项目楼兰银座；写字楼项目百川名家；会展和酒店项目会展中心和楼兰宾馆。 楼兰银座位于地块的东南角，总建筑面积40152.54平米。由两幢塔楼和商业裙楼组成。地上一到四层为商场，每层面积2438.53平米；两座塔楼分别为23层和20层，该部分总建筑面积25521.02平米。 楼兰银座建筑采用框剪结构，无梁无柱，平面可自由分割；外观俊朗而不失灵秀、自由豁达而又内敛。规划设计上充分利用周围丰富的景观资源，将整个建筑融入周边环境，让每一位业主充分拥有城市景观的同时享受生活的静谧。 户型充分借鉴发达地区的居住理念，在充分彰显业主尊贵的同时更注重实用性；住宅户户通风采光，室内格局全部动静分区，干湿分离；所有户型均采用双卫结构，体现户主的身份，保证生活的私密性。 楼兰银座层高2.9米，配备4部进口日立NPH电梯；中国电信、宽带、有线电视全部接入；配电采用双回路供电系统；地板辐射采暖系统，每户安装壁挂炉。 二、SWOT分析 依据项目和市场概况，进行SWOT分析，以便充分利用机会，发挥优势；回避威胁，改变势态。 S（优势） O（机会） ·无与伦比的地段优势·准现房，年底可以入住 ·独有的自然、人文环境优势·市场对住宅需求旺盛，多层价格攀升·超前的规划设计·消费者对该片区有较深的情感 ·区位文化内涵丰富 W（劣势） T（威胁） ·建安成本高导致销售价格较高·市场供需失衡，高层严重过剩 ·项目开发周期长，消费信心不足·市场竞争激烈，进入恶性竞争阶段
篇一：楼盘开盘活动方案 辽东幸福里开盘全程策划案 序言 前言：一切为了更好的服务与合作，一切为了销售！ ·服务客户：东港铭笙地产开发有限公司 ·服务产品：辽东幸福里项目·开盘时间： 2011-年5月中旬左右开盘选房方式：按诚意金顺序号选房·推广主题：开盘·解筹 ·推广目的：通过开盘·解筹活动，达到宣传、推广服务产品的目的，增加活动催生的机会及期许达到 的效果。 ·活动场地：辽东幸福里项目售楼部·参加人数：预计300组诚意金客户·主办单位：东港铭笙地产开发有限公司·策划执行：大连唯美和生地产运营机构 活动前 一、.综述 · 2011 年 5月左右，辽东幸福里项目举行盛大开盘 二.企业目标 ·通过本案开盘活动，树立良好的本案形象，提升本案口碑，进而达成销售目标。·增进与目标客户的交流及沟通，树立目标客户心目中的企业形象及本案的正面形象。 ·在较小的投入下，利用开盘的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求本案的销售达成，进而达到收益增长。 三.活动目的 ·通过活动，让甲方更清楚地看到大连唯美和生服务理念的贯彻和精益求精的工作风范，达到专业值得信赖的目的 ·通过缜密细致的活动安排，加深客户对产品的认可度，争取达到高解筹认购率 ·检验价格水平是否合适，检测前期项目营销推广思路，反馈销售卖点，确定与调整下一步营销方案·借助开盘·解筹活动推广项目形象，提高企业口牌，达到双赢 四.相关支持 礼品、奖品赞助；媒体支持；协办单位支持 五.前期准备 针对项目开盘·解筹活动提出方案与甲方共同探讨，推动执行。 □活动费用预算 图片已关闭显示，点此查看 □人员分工 各项目部结合本项目的实际情况，作相应的人员分工安排甲方：东港铭笙地产现场总控现场后勤财务收款嘉宾接待现场司机发礼、奖品突发事件处理 全程：现场总控选房区销控公布区公布协助选房现场接待热线接听助理签约协助排号选房信息传递 礼仪公司：礼仪服务 □开盘前一周解筹的客户告知： 一、制作选房说明 1、易拉宝形式的说明公布于众（由广告公司提前一周做好） 2、打印成份的携带式选房说明书（由广告公司提前一周做好）二、销售人员各负责其客户的通知 1、在开盘日前一周开始通知客户选房方案 2、时间、地点通知 3、选房时所带资料的通知三、通知方式：