房地产项目预算营销策划方案
第一章总则：
房地产营销是房地产开发的重要环节，贯穿项目开发的全过程。为规范公司销售管理，提高服务水平，提升楼盘及公司品牌形象，同时提高效率，实现公司资金快速回笼，制定本销售管理制度。
依据国家、省、市关于房地产开发经营企业从事房屋销售的法律、法规、条例、办法等规定去开展公司的销售工作。
制定、执行、落实公司年度销售计划和项目销售计划，安排全年度楼盘开发项目的销售计划和项目推广计划，实施公司品牌战略，认真、及时、合理、创新性地做好策划、广告、价格等工作并进行效果分析，以促使工作的不断提高。
严格案场管理，做到管理严格、作业规范、工作细致、分工明确、做事有序、奖罚分明，逐步建立一支高效、团结、干练的销售队伍。
加强对销售合同、资金、公司印章的安全管理，避免发生损失，并根据公司资金的要求及银行的相关规定，及时联系、协助银行办理客户个人按揭贷款的审批手续，以加速资金回笼。。
及时收集市场信息、政策信息，为公司决策和销售工作提供支持；多途径收集、管理、利用好客户资源，促进销售的快速进行，同时不断分析客户形态，为项目进一步营销和楼盘的策划提供现场第一手资料。
销售过程中，做好客户服务。认真友好地听取、处理业主的投诉；对业主
提出的变更申请，按相关操作程序给予办理；房屋交付时，做好竣工房产面积测量并组织实施房屋交付工作。按合同承诺配合业主办理房产交易过户和两证手续，条件许可的情况下，为业主代办房产证和土地证。
通过客户俱乐部等形式通过多种途径加强与客户联系，扩大公司影响，树立良好的口啤，增强公司的品牌形象和促进销售的快速进行。建立公司销售网站，提倡网上看房，增大客户知名度，制定网站管理办法，维护项目以及公司的品牌形象。
在全公司强化全过程营销的理念，不同部门、各个岗位树立营销的意识。
根据楼盘的情况，选择有经验、创新能力较强的专业策划营销代理公司，并对此进行监控，共同实现公司项目的营销目标。
第二章计划管理
（一）、销售年度计划
在每年度初或上一年度末，公司由销售部牵头，其它部门配合编制年度销售计划。
年度销售计划的内容：
1）.年度总销售量、阶段性销售额及资金回笼计划；
2）.各项目年销售量、阶段性销售额及资金回笼计划；
3）.各项目年度宣传推广计划及年度营销费用计划；
编制年度销售计划的依据：
1）.董事会批准的年度开发计划
2）.公司资金情况及市场情况
3）.技术、工程部门提供的项目设计、施工进度计划
年度销售计划经董事会批准方可实施，若有重大调整需向董事会汇报经批准后方可变更，一般性的调整由公司总经理批准后即可实施。
年度末或项目售磬，做好统计总结工作，汇报公司董事会和股东大会。
（二）、销售月度计划
在每月初或上个月末由销售部向公司“月度资金协调会”提交销售月度计划，经公司批准后实施；
销售月度计划包含的内容：
①月度售房计划；
②月度资金回笼计划；
③月度资金支出计划；
销售月度计划的编制依制：
①销售年度计划；
②宣传推广计划；
③上个月的销售情况及本月的销售推广调整办法；
④已签合同及付款状况统计；
附件1：年月度销售收入计划表
部门：销售部单位：万元
注：此表每月2日前交财务部一份。
(三)、营销费用计划
营销费用计划按项目的不同时期可分人项目总营销费用计划、项目阶段性营销费用计划，也可根据营销活动不同时间跨度统计出公司总的年度营销费用计划及公司月度营销费用计划。
营销费用计划的编制依据：
①宣传推广计划；
②上个月的销售情况及本月的销售推广调整办法；
营销费用计划的内容：
销售现场计划
售楼处企划、设计、施工、布置；
小区内及工地围墙、看板、指标等P.O.P设计、制作；
售楼处图表、模型、效果图、道旗等装饰物的设计、制作；
多媒体影片(电视片)之企划、撰写、设计、拍摄、制作；
广告计划
报纸广告企划、设计、文案、印刷、刊出；
杂志广告企划、设计、文案、印刷、刊出；
电视、网络广告企划、设计、文案、印刷、刊出；
宣传促销计划
楼书、套型图、会刊的企划、设计、文案、印刷；
DM、海报、请柬、慰问函、贺卡、信封、刻字等的企划、设计、文案、完
稿、印刷；
促销活动(如推介会)的策划、设计、布置等；
其它项目
销售人员名片、名牌、制服、培训等；
代理公司的酬金；
其它。
销售月度费用计划需于当月三号前提交公司资金协调会批准通过后实施。
附件2 ：年月月度销售费用资金需求计划表
部门：销售部单位：万元
注：此表一式二份并于每月2日前交财务部一份。
三、营销推广管理
（一）、销售策划及推广程序和内容
房地产销售策划推广直接决定着项目销售的成败，但策划推广本身具有极大的创新性和灵活性。为使公司策划推广方面的发展合理有序，特制定本基本程序，供决策时参照并进行取舍。
市场调查
内容：
走势分析
2）对手详细信息分析
3）政策环境分析
办法：
委托专业公司调查
与本公司合作的代理公司调查
本公司组织调查
本案分析
产品定位(产品分析)
确定目标市场(销售对象)
市场风险测度(机会点与困难点)
交付标准建议
确定诉求重点(最具特征的卖点)
确定广告目标(计划达到的效果)
确定广告策略、楼盘标志
本案销售时机的选择和价格策略的制定
依据：
市场状况
公司资金情况
季节、气候、政策环境等
现有关注本案的群体状况
工程进度等
销售策略提案
告知阶段
a.工地围墙
b.户外大牌
c.灯箱
d.企业活动推广
e.俱乐部活动 f．企业形象广告 g.样板房展示 h.亮化工程
吸引顾客购买阶段(拉式策略)
本阶段的目标是吸引、集聚顾客群体。
a.广告媒体宣传(产品广告)
b.向目标客户寄发资料
c.开盘推介活动 e.事件营销(不断吸引眼球、制造卖点) f.采访报导 g.售楼处的资料和接待
促成购买阶段(推式策略)
本阶段根据前段集聚的顾客基础，确定开盘时间、商品房推出量和销售办法。
a.售楼处气氛营造
b. 利用特定事件引爆市场
c.广告和报道支持
d. 强销期接待、促成购买
销售持续期
a.适量的广告支持
b.前段总结、市场情况
c.正常接待
d.再寻热点，制造小高潮
e.俱乐部活动、口啤营销
销售尾声阶段
利用工程进度(封顶、竣工、交付)制造气氛、热点；
利用已购房客户的传播效应；
利用价格策略和即将售磬谢幕的效应。
销售包装计划
售楼处的包装
布置舒适、气派、精美，与楼盘形象、产品目标市场和文化品位相适应；
售楼处内外POP广告、旗帜、销售气氛热烈；
沙盘、模型、VCD讲解等道具；
楼盘标志、业务人员服装、胸牌等；
工地的包装与安排
参观的安全通道及观察楼盘最佳视点选择；
安全文明高质施工的展示；
道旗等气氛安排；
已建成设施的参观(如泳池、小品、会所等)；
已建成的样板环境的参观；
停车安排；
已建建筑物的亮化；
样板间与电梯间的包装与参观安排
物业管理的准备(人员与指示牌)
人员上岗安排及要求；
保安队伍训练展示；
对销售产品的特质及其它侧重点的学习了解；
物业管理展示；
各种指示牌的准备；
会所包装及小区文化品味展示
会所功能定位、位置、规模、装修、设计、实施的展示；小区人文环境特性的展示；
销售广告计划
销售广告按引导期、公开期、强销期和持续期设计投入不同的广告，以达到在不同时段不同的目标要求。
杂志广告
a.媒体选择
b.版面大小
c.刊出时间
d.诉求重点
报纸广告
a.媒体选择
b.版面大小
c.刊出时间与强度
d.诉求重点(企业形象与商品印象)
电视广告
a.媒体选择
b.时段选择
c.提供方式
d.影片制作
DM广告
a.目标对象或区域的确定
b.发行途径的选择
参加展会计划(详见附件)
销售人员作业计划
选择代销或自销；
销售培训计划；
销售激励办法。
本案销售预算的拟定
年度营销费用、项目营销费用（公司计划）；
月度营销费用（每月资金协调会批准后执行）。
几种具体工作安排，供操作时参考
附件3：
推介会操作办法
推介会的形式：楼盘发布会、楼盘见面会、客户见面会、电影执行会、文艺演出、联谊会、招待酒会、新闻发布会、资讯式推介活动等
根据楼盘的定位及客户资源状况确定规模、场地以及活动的具体形式。
确定推介目标和活动程序，并邀请相关的讲解人员及新闻媒体。
会场包装安排。
宣传资料和礼品的准备。
活动组织：
主持人与程序；
迎宾与接待；
签到与礼品；
维持会场秩序；
活动现场咨询。
售楼处及现场准备接受参观咨询。
活动总结、效果评估。
附件4：
认购与开盘活动规则
认购及开盘活动是检验宣传推广成败与否的关键环节，直接影响楼盘的销售走势，必须结合项目总体策划并根据实际情况创新安排、缜密论证后确定。
认购与开盘的依据：
①公司资金状况；
②市场竞争状况；
③客户资源状况；
④环境和政策因素；
⑤整体推广节奏的控制要求。
认购的形式：
①电脑派位②抽签或摇号③排队认购
④按登记时间顺序⑤购房号牌(登记发送/拍卖)等
认购与开盘的时间选择
方式一：未取得销售许可证的情况，寻求和制造机会点；
方式二：取得销售许可证的情况，寻求和制造机会点。
认购与开盘的准备
①媒体广告支持②包装支持③资料、材料支持
④销售队伍支持⑤相关部门配合支持
认购与开盘的程序：
告知顾客楼盘讲解活动规则相关文件展示(开盘仪式) 确定选购顺序导购签署《预购书》或《认购书》签订正式契约
认购与开盘的效果评测、总结。
附件5：样板房布置要点
销售中样板房的布置可以直接推动购房者产生购房的愿望和冲动，因而样板房布置的合理与否将影响成交率。
样板房有几种形式：①在已售或待售大楼内做的精装修样板房；②在待售大楼内按交付标准做的样板间；③根据实际套型所做的临时样板房(如按1：1比例进行木制等)。样板布置有几个要点：
样板房的设置地点和楼层要求能方便参观，易于交通路线的组织，与已建设施、环境等结合起来，尽可能地体现小区的的环境、区位、景观等优势。
样板房套型的选择要求是公司主打套型以及必须通过样板房展示才能加深客户的理解的套型。
样板房的布置应含从售楼处到样板间沿途的布置(包含楼梯、厅堂、电梯、绿化等)，；
样板房的应针对目标客户群进行设计，样板房设计应充分展示套型特点，并通过装修引导人们的生活方式，引起人们对产品的认同感。
样板房、样板间必须确保人流的安全，方便现场施工。
公司小区样板房精装修的作业流程：
销售部根据实际需要安排样板房地点、初步设想以及概算；
报请公司研究批准；
销售部安排样板房的装修及装饰方案设计、调整(或会同技术经济部直接进
行方案、施工捆绑式招标)；
技术经济部负责预算控制，销售部技术经济部共同组织施工招标；
报公司批准；
以销售部为主会同工程、材料、技术经济等部门组织装修方案的实施和验收。
附件6：楼书制作要点
楼书作为产品的说明书，它不同于广告，需要用简单扼要生动形象的文字、图片来介绍产品的功能和特征。它应具有以下特点：
一、与楼盘和整个宣传风格相一致；
印刷精美，图文并茂，品位和品质感强；
充分展现楼盘和套型的优点；
详实介绍产品位置、配置配套、周边情况，信息丰富、准确；
售楼地址、电话、发展商、设计单位等内容齐全；
电子楼书的制作与发布要与纸质楼书风格、内容等相统一，同时便于浏览及进行意见反馈。
附件7：房展会参展办法
房展会作为房屋集中展示的场所，其特点是在短暂的时间内可以吸引大量的目标明确的客户，直接影响着售楼现场的人流，因而参展成为售房的极其重要的途径。
参加房展的几个要点：
选择合适的展会以及合适的时间。现在展会多且频繁，要求展会的规模、影响较大，如金陵晚报与房产局主办的展会；
根据参展不同的目的确定参展主题和广告形式；
配合楼盘形象、参展主题进行详细的的展位的广告的设计，要求主题突出，特点明确，视觉冲击力强，能强烈地吸引人们的注意力；
参展设计方案评审、调整、预算、实施；
展会促销活动的安排；
参展人员安排与培训；
参展资料及礼品的的准备与落实；
看房车的准备与安排；
注意展会现场、售楼处、施工现场的协调安排；
展会后的总结评估。
附件8：房地产新闻发布会
房地产新闻发布会是通过房地产公司与新闻传媒的联系而影响到社会公众和购房者，发布会上所提供的消息是经过精心安排和组织的，信息主题鲜明且有说服力，使公众和购房者对开发商及项目留下完整深刻的印象。其要点为：先准时机。一般房地产新闻发布会选择如下的时机：
项目奠基 b. 开盘 c. 项目封顶 d.展销会 e.阶段性销售总结
f.每次促销活动
g.封盘
h.公司重大庆典等
明确目的，必须有非常重要的事情或消息发布，以免给记者和公众留下恶劣印象。
时间安排：一般有两个议程：①公司代表发言，公布新闻信息；②回答记
者的问题，澄清各种细节。
计划准备：①场地安排准备；②准备好发言稿；③销售人员根据记者的兴趣准备好实际材料(如新闻稿、正式声明、背景、材料、照片图片、资料袋等)
(二)、价格策略及项目销售定价办法
项目销售定价是公司开发经营的关键环节，既要顺应市场的变化，加快销售速度，又要为公司创造利润的最大化。
确定合理的销售节奏和价格策略
价格策略：根据营销策划制定“低开高走”、“高开低走”、“一房一价”、“一口价”、“拍卖价”或利用价格进行炒作；
销售节奏：⑴选择上市时机
⑵视情况选择分批推出或集中推出
定价执行机构：公司价格委员会。价格委员会由公司总经理亲自领导，销售部具体负责，财务部、技术经济部配合参加。
定价办法：综合考虑以下几种定价办法：
成本导向价格；
市场导向价格；
竞争导向价格；
公司预期利润定价；
定价报告需具备的内容：
市场调查资料；
同类物业信息；
本项目优劣势分析；
销售策略及节奏控制办法；
定价流程：
初始定价：
定价报告销售部的价格初稿优惠办法价格委员会反复论证总经理批准公司备案报物价局备案销售过程中的价格公示执行
销售过程中调价：
市场情况、价格策略销售部拟调价方案总经理批准公司备案销售执行
注意事项：
销售部不得以超出公司批准的优惠幅度让利销售。
销售部要密切关注市场变化，及时拟出调整价格与策略并汇报公司。
（三）、广告媒体发布及评价办法
广告媒体发布是营销策划的最重要的环节，对促进销售和加强公司品牌建设有最直接的作用，故选择合适的媒体和广告商并对效果进行评价总结极其重要。
广告制作和媒体发布单位的选择
可采用招标和议标的方式选择广告商。
选择广告商须考虑以下因素：
项目的规模和销售量的大小；
最优报价；
广告制作经验和水平；
服务水平及其与媒体的关系。
广告商的选择与合作办法须报总经理批准。
媒体及通路的选择
媒体含报纸、电视、电台、杂志、网络等途径。
选择媒体的原则：
费用最优，效应最强，重点选择最有针对性的媒体与通路；
不同媒体读者群体与项目目标客户是否吻合；
利用以前对“媒体的宣传效率、政策”进行评价的资料供公司进一步选择主流媒体；
与主流媒体保持良好的关系；
评价媒体及通路的发布效果通过案场接待记录及电话接听记录或其它专门的活动来监测。
广告发布后，案场反馈信息需及时整理，以利于进一步选择媒体。
广告的设计(含楼书等宣传材料)与评价
广告设计的要求：
遵守国家相关法律法规的规定；
与特殊事件或时机相吻合；
有创意，有较强的视觉冲击力；
有能够强烈吸引客户兴趣的卖点；
包含媒体广告必不可少的要素：如地点，电话等内容；
是否保持宣传风格一致，是否符合公司品牌形象推广要求。
发布前评价：由公司策划人员会同设计人员依上述几条进行评价修改。发布后顾客评价：由业务员将此信息反馈至策划人员。
附件10：广告信息反馈汇总
商贸城营销策划方案 Prepared on 24 November 2020
大元商贸城业态布局&营销策划方案 （第二稿） 大元商业管理有限公司 2012年7月29日
目录前言： 1、业态规划的目的 2、业态规划的原则 3、配套原则 <一>、swto分析 1、优势与机会 2、劣势与威胁 3、项目的机会 4、项目威胁 <二>、项目定位 1、目标客户定位 2、物业服务定位 <三>、品牌形象塑造 1、必要性 2、不二法则 <四>、营销推广策略 1、概念定位 2、分概念定位 <五>、营销计划 1、营销推进计划表 2、媒体选择 <六>、招商策略 1、租金及优惠政策 2、租金组合策略 3、强力招商期策略 4、业种组合策略 <七>、招商中心体统规划 1、招商体系 2、招商管理体系 3、招商激励
前言： 业态规划的目的 1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定持久经营基础 2、拉动招商工作的有序进行，明确招商方向和后期经营管理方向 3、为招商、销售提供可以向投资者解释、描绘的商业前景，支撑招商、销售工作 业态规划的原则 1、租金收取率优先原则 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，能够为我们提供较高的回报率，而且经营持久而稳定，为项目后续招商提供基础。 2、人气贡献率优先原则 入选的商业业态能够为整个项目吸引一定的客源群体，为其他业态提供支撑和共享。 3、配套原则 所有业态之间能够相互衔接、拉动，客源相互不冲突且有互动共享；业态组合要能够满足巨野当地人民购物、餐饮、休闲等日常消费，以及大件消费； 一、SWTO分析 根据前期对巨野商业的调研分析，现在我们进行SWTO分析（企业战略分析法：用来确定企业本身的竞争优劣势，机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。） <一>优势与机会 1、巨野开发区开发成本低，成本优势明显 2、整体规模大，可组合业态多 3、企业具有一定的资金优势 4、新型商业形态，符合商业发展趋势 5、政府支持，属于新城区建设项目 6、主体工程基本完工，目前只剩部分扫尾工程 7、相对于其他公司的项目，开工早、招商早 8、楼盘销售前景良好，回报率高 <二>劣势与威胁 1、项目建设前期没有过多的考虑到后期的业态分布，以至对后期招商及销售定位造成许多不确定性。
商贸城营销策划方案
目录 第一章项目概述 一、区域分析 二、项目概况 三、销售与招商概述 第二章销售策略 一、项目特征分析 1、楼盘特征 2、楼盘特征对商业店铺的影响 3、地理特征 4、商业特征 5、SWOT分析 二、目前的店面商业布局 三、产品改造建议 1、**装饰城店铺“33-47”号 2、**路48-54号店铺2层和33-54号店铺后夹层 3、**路绿化 四、现场整改建议 五、主题专业市场定位策略 六、销售策略 1、销售价格体系 2、销售优惠策略 七、销售中的招商工作考虑 第三章招商策略 一、地块SWOT分析 二、市场背景分析 三、项目定位 1、市场困难点分析 2、市场机会点分析 3、目标客户群定位 四、价格策略 五、招商策略 六、招商条件 第四章广告整体解决方案 一、广告主题 二、推广策略 1、以租促售，租售并进 2、以行推行
3、分阶段广告的任务与策略： 4、销售现场包装 第五章经营管理 一、成立经营管理部 二、经营管理部工作内容
第一章项目概述 一、区域分析 某商贸城是由某花园四周外围的底层商业店铺构成，座落**路与**路交会的十字路口东南侧，十字路口中某商贸城的正对面，是新建的**汽车站。 从商业区域环境看，某商贸城属汽车站商圈。但从汽车站商圈分析，在十字路口的四个方位中，某商贸城在汽车站的正对面，相对于其他两个侧对面，需要多经过一个路口。所以，某商贸城虽属汽车站商圈，但在整个汽车站十字路口中，是从汽车站商圈得益效果最差的位置。 在某商贸城的四个沿街朝向中，由于**路、**路朝向背离汽车站，**路（规划路）被HONDA 4S店基本遮住，真正能直接面对汽车站的只有泉秀路。 任何城市汽车站的商圈，都是比较有商业市场容量的商圈。而考虑到某商贸城项目本身的位置劣势和项目内部各个展面的朝向因素，在游离汽车站商圈的情况下，要真正分享泉州汽车站商圈的商业效能，就必须在业态分布具备自己的优势或有效的溶入商圈，在整体形象及品牌、知名度等方面超人一等，在经营管理方面更胜一筹，并有效利用项目本身最具规模化的商业优势。 **路、**路交会口区域是以建材、家装为主的专业主题市场。 汽车站每天进出的车辆百千部，**路作为***国道和**高速公路的泉州市区路段，过境的车辆每天更以万计。 二、项目概况 某商贸城由临**路、**路、**路、**路四条路组成一个方形的商圈，环绕在某花园四周。 于其中，**路有骑楼柱子、台阶、过分绿化等不利店铺经营的负面因素，更甚是存在着车库上层的所谓夹层、一楼已经销售的二楼等无进出通道，根本不具备商业店铺条件的物业；**路、**路、**路都面墙而立，而且**路的路宽又较窄；包括售楼部门口的各条街都存在废土堆、坑洼、工
自媒体营销 1.《致青春》 赵薇及主创、主演等一众明星及其亲朋好友如黄晓明等高调地在社交网络上互动，在把所有阵容亮点呈现出来的同时，客观上也让微博上用户产生“被包围、转发即参与”的感觉，营销传播方式的结果就是出对电影先入为主的初步认知。 宣传方充分利用了以下三种效应来将影片的信息铺天盖地地传播出去： 明星效应——王菲献唱主题曲，为电影迅速预热;赵薇借助好友黄晓明制造话题，呼应“青春”主题。网络上的经典段子有：“有一种感情叫赵薇黄晓明”…甚至“你神经病啊”这句台词都无心插柳地成了新浪微博几天内的热点话题。 粉丝效应——《致青春》借助明星做宣传取得的成功是其他新导演不可复制的，“这些明星拥有很多粉丝，他们在微博上与赵薇的互动，对电影带来的宣传力度无法估量; 共鸣反应——电影上映后掀起的怀旧风也助票房的“大火”烧得更旺，一时间怀念青春成了网络热门话题。看《致青春》，感觉那个时代，那一段记忆扑面而来，每个人的青春，每个人在青春的位置，似乎都能找到影子。 2.杜蕾斯
杜蕾斯在2011年打造的“雨夜传奇”、“两根火腿肠的故事”以及微信的“陪聊”等等都在网络上病毒式地传播开，并成为非常经典的社交媒体营销案例。在社交媒体时代，没有人愿意与冷冰冰、姿态高的企业对话。杜蕾斯官方微博的第一步，就是做拟人化定位。几经调整后，杜蕾斯逐渐变成了一个“有一点绅士，有一点坏，懂生活又很会玩的翩翩公子。”对杜蕾斯来说，粉丝即用户。杜蕾斯做得最好的功课之一，就是与粉丝的良性互动。对粉丝的评论，杜蕾斯的回复总是诙谐幽默。而杜蕾斯与粉丝共同完成的创意内容作品，则数不胜数。当然，这些营销案例都是建立在杜蕾斯已有的品牌知名度和品牌形象之上的，起到的是锦上添花的营销效果。而且与杜蕾斯产品的特殊属性相关，由于私密性与禁忌性，再加上精心的策划，杜蕾斯想不火都难，但其他企业及产品模仿需谨慎。 3.疯狂猜图 最近两个月，“疯狂猜图”的手机游戏开始在微信圈流行。这款并未在传统游戏平台进行过多宣传的“轻游戏”，却利用微信朋友圈的传播火了一把。“疯狂猜图”的特点是，可以把app上的游戏状态发送到微信上，微信上的好友看到后，点击链接就可以在网页端上继续玩。而这背后的技术并不复杂，由于微信支持了网页的打开，仅仅需要开发一个客户端版本和一个网页版本就可以实现两个版本的互通。因为涉及了品牌、电影电视、明星等8大类的题库，并非常人能统统知晓，一旦有题目卡住，那么求助好友模式既起到了人拉人的推广效
房地产营销策划工作流 程 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
房地产项目营销工作节点操作指引标准 为统一同科集团各房地产项目营销工作标准，规范和统一各项目的营销工作内容，达到“确保营销工作完整，提高营销工作质量和效率”的目的，制定本标准。其工作内容可根据项目所在地的特点和项目进度进行酌情改进和创新选择。 本标准的执行责任人为同科集团营销策划分公司在各地项目公司营销部负责人。 一、〖初步研判阶段〗 1、项目资源条件整合及判断 负责部门： 协助部门： 完成《*项目市场研判》 主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状 地段资料：规划要点、坐标、片区趋势 周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。 开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、项目资源综合及初步定位 负责部门： 协助部门： 完成《**项目综合定位设想》 主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。 二、〖项目前期策划阶段〗 1、依据定位针对性的市场调查 负责部门： 完成《**项目市场调查研究报告》
内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。 2、经济可行性分析 负责部门： 完成《**项目可行性分析报告》 《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，对项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展趋势进行分析。并对微观环境进行充分的调研，以便对项目可行性研究及项目市场定位提供依据。 本阶段工作重点： ●完成当地整体市场调研 ●完成竞争楼盘调研 ●完成客户调研 ●完成项目环境调研 ●协作完成项目投资分析 ●完成《项目策划大纲》、《项目开发可行性研究报告》 3、通过调研结果进行项目综合定位 负责部门： 完成《**项目综合定位报告》
方案编号：YT-FS-7461-49 保健品营销策划方案(完 整版) Develop Detailed Rules Based On Expected Needs And Issues. And Make A Written Plan For The Links To Be Carried Out T o Ensure The Smooth Implementation Of The Scheme. 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart
保健品营销策划方案(完整版) 备注：该方案书文本主要根据预期的需求和问题为中心，制定具体实施细则，步骤。并对将要进行的环节进行书面的计划，以对每个步骤详细分析，确保方案的顺利执行。文档可根据实际情况进行修改和使用。 保健(功能)食品是食品的一个种类，具有一般食 品的共性，能调节人体的机能，适用于特定人群食用， 但不以治疗疾病为目的。所以在产品的宣传上，也不 能出现有效率、成功率等相关的词语。现在，就来看 看以下两篇关于保健品营销策划的方案吧! 保健品营销策划的六大核心要素 在营销界流传着这样一句话"看国内的营销先看 保健品的营销"，这句话一点也不假，同时也可以看出 保健品行业是一个竞争十分激烈的行业，也最能体现 出营销的深邃。正因为如此，正本医药认为这个行业 没有真正意义上的老大，即使是像史玉柱这样的巨人 级营销策划大师也不敢说我再上一个新产品就一定会 火，但也不是说没规律可循，谁掌握了保健品营销策
划的规律并加以灵活运用，谁就能创造奇迹、演绎神话。 那么，保健品营销策划的规律是什么呢?风火锐意认为对于保健品的营销策划有六大核心要素，作为一个专业策划人员来讲必需掌握握它。 产品名设计：取个过耳不忘的好名字 保健品的竞争越来越激烈，同质化日趋严重。媒体成本日益高涨，广告投入风险巨大。设计一个好名字，让消费者耳目一新，过耳能详。这样不仅易于传播，同时还能帮企业省下一大笔广告费。如"伊人静"，一看名字就知道它的功效是妇科护理产品，而且它又于台湾歌星伊能静属谐音，搭乘名人快车，可制造新闻自行炒作，从传播上讲朗朗上口，而且娓婉含蓄地体现了产品的特色，但也有借谐音不雅的例子，如一个止泻的产品叫" 泻停封"，把止泻药与明星连在一起多少让人觉得有点别忸。 还有减肥名药"曲美"，一听名字就能让人联想到一个 "胸挺、腰细、臀翘"的曲线美人，加上形象代
新沂新港商贸城营销策划案
目录 一、项目基本概况 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 四、营销推广 （一）推广主题 （二）项目形象包装 （三）总体宣传策略 （四）推广策略 五、项目销售策略 （一）、入市时机评判分析 （二）、销售周期及阶段控制 （三）、销控策略
一、项目基本概况 本案地块位于新沂城南323省道南侧地块，位于连霍高速以北，钟吾路以西，新华路以东的狭长地块内。可建设用地205288平方米（约307.9亩）。地势低于周边道路，地块东面为新沂大马公园，南面为规划高铁线，西面为规划高铁站，北面为已建的新沂城南客运站和在建的物流中心市场，地理位置和地块形状非常理想。地块内拟建现代化的以小商品城为主的综合性商业市场建筑群，总建筑面积约41万平方米。 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、项目当前交通较为便利，地处商业交通主干道中吴南路和东西方向交通主要干
道323省道交叉口； 2、项目地处新沂市政规划黄金旺地，发展前景看好； 3、本项目由新沂政府倡导支持，对项目的推广具有一定的优势； 4、项目周边消费群体众多，交通便利，公交发达； 5、项目规划目前处于新沂专业商贸市场的最高档次； 6、项目开发商品牌优势，领导新沂开发市场 ◆发挥优势： A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用新沂专业市场的改造和新华路的综合规划及投资公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、项目所处地段由于新华路最南端，目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、目前新沂商铺销售市场一般，有部分项目出现滞销场面； 3、项目目前业态未明确，不利于销售和招商，市场关注度不够明确； ◆解决方法： （1）对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户； （2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （三）机会点（O） 1、区位优势的发挥，辐射整个新沂及城南地区； 2、随着周边各大住宅小区以及各大小商品市场整体招租动迁，将带动周边的人气，从而带动商铺的销售；
营销策划公司工作流程图 一、营销策划公司组织框架 二、营销策划公司部门、岗位职责 营销策划总经理 1、根据董事会决议及下达的指标，结合公司销售中心、项目中心、物业公司等各相关部 门，深入分析市场态势及其市场份额，制定营销策划公司年度工作计划及时间表，交由集团总裁审批； 2、全面主持营销策划公司日常事务工作； 3、管理营销策划公司下属市场部、广告部、策划部、产品部工作，并进行监督、跟进； 4、沟通协调营销公司与其合作部门的日常工作。 广告部 1、与广告公司进行业务对接与沟通，制定广告及媒体策略； 2、跟进广告公司相关策略及创意、设计工作的执行； 3、跟进广告投放和媒介选择； 4、整合新闻媒体资源，搞好与新闻媒体有关负责人及记者的关系； 5、积极配合新闻媒体的新闻报道工作，为记者采访报道提供方便； 6、收集媒体信息、整合媒体资源、建立媒体档案。 市场部 1、区域房地产市场调研与分析； 2、竞争物业及态势调研与分析； 3、为项目的可行性研究、投资分析提供市场数据； 4、组织开展专题市场调研；
5、 定期提供市场作息简报。 策划部 1、 拟定阶段性营销推广方案； 2、 拟定营销推广计划并组织实施； 3、 负责客户会及客户关系维系； 4、 提出相关营销推广创意与建议； 5、 依据市场、企业情况适时调整营销计划。 产品部 1、 负责规划设计任务书及规划设计相关文件的撰写； 2、 负责与规划设计公司的业务对接，代表公司发表专业意见； 3、 组织公司相关规划设计会议； 4、 就产品相关理念、思路、特点向公司进行阐释； 5、 协助公司负责人进行产品定价、成本分析、产品定位等工作。 三、营销策划公司工作流程图 （1）业务流程 [策划部、策划顾问、市场部]
一份完整的营销策划书 珠水时代 一份完整的营销企划书的构造分为两大部分。一是市场状况分析，二是企划书正文。 (一)市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列12项内容： ( 营销企划书正文由6大项构成，现分别说明如下： (1)公司的主要政策 企划者在拟定企划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节; ·确定目标市场与产品定位。 ·销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
·制定价格政策。 ·确定销售方式。 ·广告表现与广告预算。 ·促销活动的重点与原则。 ·公关活动的重点与原则。 (2)销售目标 媒体运用策略：媒体的种类很多，包括报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体?各占多少比率?广告的视听率与接触率有多少? 促销活动策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。 公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。 ③细部计划 详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计(标题、文字、图案)，电视广告的创意脚本、广播稿等。 媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等;电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP(总视听率)与CPM(广告信息传达到每千人平均之成本)。 促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。 公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。 (4)市场调查计划
某商贸城营销策划案 第一部分市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息，把握市场环境的变化。因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。 一、项目营销环境调查分析 1、某城区环境 A、地区简介 全镇占地总面积381平方公里，人口6.8万人，其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里，其中城区面积6.5平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之一；具有良好的投资环境。 B、交通发达、运输便利 东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独特。这些都为某商业的发展提供了得天独厚的地理环境。 2、政策环境 C、加大基础建设，吸引外资
镇政府加强某的基础建设，扩大城区的建设力度，多方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给予优先安排，帮助代办有关证、照手续等。一系列的优惠政策，给某投资环境的改善提供有力的支持与帮助，为某房地产业、商业的发展创造了良好的机会。 D、长远规划 1997年起，镇政府对全镇实行至2015年的长远规划， 2004年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟2005年前 引资在码头处建设一座AA公园。规划为房地产业的发展提 供了更多的机会，某房地产业的发展前景乐观。 3、流通环境 E、陆地交通繁忙 某做为一个交通枢纽，来往的车辆非常频繁，每一时 间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面，约估有十家以上，可见陆地交通的繁忙及过往车辆之多。 项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆络绎不绝，均从此经过，保证了区域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环境氛围。 F、水路交通发达 某镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西面的柳江河有两个 码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量15万吨。LQ江上的水运很频繁，可
自媒体运营企划方案 前言 在互联网快速发展的今天，互联网+孕育出新生态的互联网思维，在社会经济体系下，互联网+的思维模式逐渐趋于多元化、交互依附。互动营销不再仅限于电网（电视和互联网媒介）联合，更多的是通过互联网宣传推广来达到营销目的。 此方案便是基于多年来我通过威客网上所承接的项目订单而积累的经验，自我总结出的一套关于企业自媒体运营的企划方案。通过对此方案的灵活运用及执行，哪怕没有一位自媒体运营总监进行策划运营，只需要配备专岗的执行人员，也能够基本保障企业自媒体的整体宏观运作。 自媒体运营要解 如今，自媒体运营需要知悉其三要素：普泛化、平民化、多元化。而自媒体最重要的作用是将话语权交予普通民众、草根阶层，通过在虚拟媒介中的个性成长铸就个体价值，将自媒体打造成一个“我”，将旁观者转变为当事人，体现以“你”为主导。优秀的自媒体为的是让民众得到生活的启发或者帮助，让人们发现生活的意义与价值，体现一切皆有可能的互联网观念。 想要做好自媒体，需要从定位、内容、运营三个关键点着手。能够“面面俱到”的自媒体越发稀有，细化将是自媒体发展的必然结果。所以，自媒体自身的定位非常之关键，给自己的定位、读者定位、内容定位、传播目的定位都需要进行周详的设计、策划及执行。 以我对于互联网媒介的认识及经验，用户体验是决定自媒体存活与否的关键，浏览体验、感官体验、交互体验、信任体验，缺一不可。如今的网民对于事物的主观感受极其强烈，表现出以本我、自我、超我交互结合构成三观。归根结底，自媒体运作无非是抓住民众的眼球，锁住民众的心，最终使其产生依赖性及依附性。 组织框架及构成 微信 如今以微信公众号为搭建主体的自媒体成为主流，其原因便是微信基于社交软件；用户基数庞大，信息、数据流转迅捷；定时、定量推送可控。只要不触及法律，监管较为宽裕。 以下是自媒体（微信）的具体运作要解： 1、让微信公众号最大限度的被搜索。 2、充分利用企业资源向所有媒介推广微信二维码。 3、与拥有微信社区和10万+粉丝的公众号合作。 4、通过微博、博客、贴吧、论坛、社区等媒介进行宣传引流。 5、通过微信生成公众号广告主，向微信大号流量主进行定制宣传。
房地产项目营销工作节点操作指引标准 为统一同科集团各房地产项目营销工作标准，规范和统一各项目的营销工作内容，达到“确保营销工作完整，提高营销工作质量和效率”的目的，制定本标准。其工作内容可根据项目所在地的特点和项目进度进行酌情改进和创新选择。 本标准的执行责任人为同科集团营销策划分公司在各地项目公司营销部负责人。 一、〖初步研判阶段〗 1、项目资源条件整合及判断 负责部门： 协助部门： 完成《*项目市场研判》 主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状 地段资料：规划要点、坐标、片区趋势 周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。 开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、项目资源综合及初步定位 负责部门： 协助部门：
完成《**项目综合定位设想》 主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。 二、〖项目前期策划阶段〗 1、依据定位针对性的市场调查 负责部门： 完成《**项目市场调查研究报告》 内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。 2、经济可行性分析 负责部门： 完成《**项目可行性分析报告》 《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，对项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展趋势进行分析。并对微观环境进行充分的调
目录 操作步骤1 市调分析报告 操作步骤2 项目条件分析 操作步骤3 项目定位策略 操作步骤4 广告推广策略 操作步骤5 关于旺场经营建议
前言： 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色； 差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。 兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。
第一章营销策划部组织结构 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责项目整体形象策划、项目宣传推广策划、项目营销策划，包括销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、周边竞争对手、周边市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目销售前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、项目整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、完成公司下达的其他任务。
第三章部门岗位职责描述
第四章市场调研管理规范
【项目名称】营销策划方案
修订历史记录 A - 增加M - 修订D - 删除 【模板使用必读：模板内容和页眉中【】包含内容为指导性的待替换文字，请在使用中替换为具体内容，或删除。文件提交时不得再含有这些内容。】 深圳市艾博克电脑系统有限公司内部保密资料
目录 1引言 (4) 1.1编写目的 (4) 1.2范围 (4) 1.3术语与缩写解释 (4) 1.4参考资料 (4) 2产品介绍................................................................................................. 错误！未定义书签。3产品面向的用户群体............................................................................. 错误！未定义书签。4产品应当遵循的标准或规范................................................................. 错误！未定义书签。5产品的功能性需求. (8) 5.1功能性需求分类..................................................................... 错误！未定义书签。 5.2Feature A ................................................................................. 错误！未定义书签。 5.2.1Function A.1 .................................................................... 错误！未定义书签。6产品的非功能性需求............................................................................. 错误！未定义书签。 6.1用户界面需求......................................................................... 错误！未定义书签。 6.2软硬件环境需求..................................................................... 错误！未定义书签。 6.3产品质量需求......................................................................... 错误！未定义书签。 6.4其它需求................................................................................. 错误！未定义书签。 深圳市艾博克电脑系统有限公司内部保密资料
自媒体宣传策划方案 篇一:媒体宣传计划200.12.26—20XX.1.22媒体宣传计划报 纸宣传提纲一、步步高是一个什么样的企业?全国连锁业百强企业、地方连锁超市“旗舰” 王填——步步高“旗舰”的舵手职业经 理人——共同打造步步高品牌步步高人——三大精神的实践者二、步步高为什么入驻邵阳?公司发展战略邵阳市优惠政策的吸引XXX 万人口的巨大市场、广阔的地域和便利的交通三、步步高给邵阳 带来什么?发展地方三产业,提供就业岗位1XXX个,安置XX%的下岗工人促进邵阳市零售业经济发展及加快商品的流转创税收、促 工农业生产为消费者创造低价时代,抑制通货膨胀培养一批地方 人才,注入新的营销理念四、步步高邵阳购物广场给消费者带来 什么?广场定位、功能、全新的经营理念1XXX名员工,5XXX个国内外知名品牌,120XX平方米大卖场,3000多种价低质优的商品集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务于一体20XX.1.10—20XX.1.20媒体 宣传计划 篇二:品牌宣传推广策划案品牌形象宣传推广策划案目录:第 一章市场环境分析一、户外广告市场环境二、竞争对手分析第二 章目标定位一、户外广告的特点二、受众目标定位第三章媒介竞 争策略第四章华盛品牌分析与品牌策略一、塑造品牌价值林 立的巨型广告牌却是令人久久难以忘怀。第三是发布时段长许多
户外媒体是持久地、全天候发布的。它们每天24小时、每周7天 地伫立在那儿,这一特点令其更容易为受众见到,都可方便地看到它,所以它随客户的需求而任天长地久。第四是千人成本低第五是 城市覆盖率高在某个城市结合目标人群,正确的选择发布地点、以 及使用正确的户外媒体,可以在理想的范围接触到多个层面的人群,可以与受众的生活节奏配合的非常好。三、升级户外资源载体,科 技创新,提升媒介的竞争力,与其他媒介即联合,又竞争。LED全彩,公交视频,霓虹灯高牌,等户外可视载体已有与电视媒介相近的广 告作用,地区大型户外路牌的品牌形象广告效果甚至超过当地的报 纸广告。从单一地域上来说,户外广告在媒介竞争上具有相当优势。但是,从广告宣传来说,任何媒介的本身都有着局限性,不可能接触 到所有层面的受众,需要与其他媒介互补,即联合又竞争。第四章 华盛品牌分析与品牌策略一、塑造品牌价值品牌价值的提升离不 开自身服务质量的提高,不断提升自身的服务质量,才是塑造品牌 价值的根本途径。1、改变销售策略,不同的媒体有不同的卖法,虽 然很多人都标榜自己的媒体是强势媒体,但其实还是有强势弱势的 区别。强势媒体靠什么?靠品牌、靠人流、靠经验。弱势媒体靠什么?靠服务、靠价格、靠精准。还可以把自己媒体内部的优质资源 和一贯受冷落的资源有机整合。2、给客户提供更多的增值服务, 如第三方监测、发布后效果调研等。3、增加弹性机制,制定灵活 的价格策略、适当延长发布周期等。延长发布周期虽然可能在投 放总额上不会有明显的增长,但是能保证户外一定的投放量,这也
营销策划书的结构 1. 纲要 主要描述策划项目的背景资料，介绍策划团队，概括策划书的主要内容等，要求简明扼要，让人一目了然。 2. 环境分析 （1）宏观环境分析 ?人文环境： 人口规模和增长率 年龄分布和种族组合 教育水平 家庭类型 地区特征和运动 ?经济环境 社会购买力 消费者收入 储蓄信贷 通货膨胀 支出模式 ?政治环境： 对商业进行管理的立法 特定利益集团的成长 ?自然环境： 能源成本的增加 原料短缺 政府作用的变化 反污染的压力 ?文化环境： 核心文化价值观 亚文化 次文化价值观念 ?技术环境： 技术革新规定
革新机会 研究与开发预算 （2）竞争环境分析 ?竞争对手的实力分析： 营销战略 经营规模 生产能力 生产技术 ?竞争对手的策略分析： 市场占有率 定价水平与调整 广告支出 促销活动与效果 广告主题与诉求对象 3. SWOT分析 SWOT分析即分别评估企业内部的优势（strengths)、劣势（weaknesses),外部环境的机会（opportunities)、威胁（threats)。 4. 市场选择与定位 （1）细分市场 ?确定细分变量：地理、人文、心理、社会因素。 ?分析细分有效性：可衡量性、足量性、可接近性、差异性、行动可能性（2）目标市场选择 ?确定目标市场模式：密集单一市场、有选择的专门化、产品专门化、市场专门化、完全覆盖市场。 ?分析目标市场结构的吸引力 （3）市场定位 ?选择定位依据：产品特性或种类、产品用途及使用场合、使用者类型、竞争状况。 ?明确定位战略?.迎头战略、避强战略、反定位、高级倶乐部。 ?选择差异化工具：产品、服务、人员、形象、渠道。
昌邑206国道旁“昌邑小商品批发市场” ——万国商贸城销售执行方案 写在前面：一个商业地产项目正式对外公开发售需要的条件： 工程进度符合商业物业项目看得见摸得着的要求 因为商铺的投资存在很多的市场变数，投资者要求的是实实在在的物业或者已经培育好的市场氛围，因此，商业物业的销售一般要求主体工程已经完成，有实力的商业地产开发商甚至会等到项目已经投付使用后才会将物业包装对外销售，万国商贸城目前工程进度到C、D、E主体土建完成，物业投资者可以看到商铺的实体。 解决方案 向市场灌输“有升值价值物业其价值应该早就被市场发现”的概念，在销售气氛上加强对经营前景的描述，也就是要“造梦”，营销的重点也就相应地变成“卖梦”，通过营销队伍对项目先进的规划、丰富多彩的经营业态、主导城市消费的目标消费人群、完善的商业管理等区分于其他昌邑商业特征的讲解促成投资者的投资决定。也因为这种营销特征决定了我们不可能让客户很直观地看到物业的市场回报，调动现场客户冲动购买是唯一的解决方案，现场的销售气氛就必须做得热烈。 另：购买未有市场培育的商业物业还有另外一个诉求点，就是物业的升值潜力空间，价格是地产营销的最主要手段之一，如果我们向投资者灌注越早入市折扣越大的概念，同时营销人员向投资者传达价格上浮的节奏控制的话，也同样对一些已经认同万国商贸城区位优势的客户有吸引力。
同时，面对在一个城区人口只有20万不到的县级市规划一个8万平米大型商业项目的超高难度操作，泽通“万国商贸城”项目组经过大量的论证和排他性分析，得出应将项目规划为国道边上的针对昌邑地区的以物流概念为主导的日用小商品批发专业商业街区的结论。 以泽通的经验，一个商业地产项目的租赁与销售其实都需要先确定项目未来的终端消费者问题，我们是帮助经营者找到消费市场也就是有生意可以做他们才有可能支付稳定的租金，投资者因为有稳定的租金回报才会购买我们的物业，所以商业物业的开发重点的源头就是为消费者提供一个他们需要的消费环境。目前对于万国商贸城的推广因为没有启动正式的招商，主要的诉求集中在我们可以得到从政府层面的支持这样的理性描述而忽略了未来街区的消费模式的感性描述，因此，市场还对我们的商业理念不熟知。 解决方案 通过系列的软文、活动、论坛等形式多方面展开消费者层面的公关，让消费者市场对我们的项目未来的购物环境、购物气氛充满期待。 商业管理公司的提早进驻 成功的购物中心的要素包括区位、交通可及性、视觉可见性、社会经济条件、团队、资金、认知及专业水准、热忱等。商业经营管理工作分为前场及后场，前场包含：租户管理、人车潮管理、客诉管理、招商管理、行销管理等；后场则有：设施管理、保安管理、人事管理、行政管理、危机管理、清洁管理、财务管理、信息管理、资产管理、合约管理等。 经营者、投资者共同关注的一个问题是这个商贸城能不能真正的开起来？开起来之后会不会经营不下去？作为营销人员，我们对此的解决方法就是告诉他们
自媒体活动策划书 随着新媒体的快速发展,在无形之中已经改变了人们接收信息的方式，如何做好新媒体宣传活动策划方案呢?下面是整理的关于自媒体活动策划书欢迎点击阅读。 自媒体活动策划书1 1、记住用户体验至上 记住，参与这类营销活动的主体的客户，我们要从用户的体验是否方便快捷出发。所以在做营销活动设计时，最终目的尽可能的明确而且单一，很多人喜欢在一个营销活动中融入多个营销目的，而每个目的都会增加用户的操作，最后用户反而觉得体验不好、难度太大而放弃参与。 2、数据分析衡量效果 一个设计好的营销活动其效果应该是可衡量的，比如你投入多少成本，这个成本会为你带来多少传播量，增加多少粉丝，带来多少流量，销售多少产品等。 3、有限的奖品或投入
有限的奖励，或者说是投入。营销人常常会说给我多少预算我也能做出像那样效果的活动。如果达到同样的效果你花了1000万，别人只花了500万，这样的营销活动你认为成功吗? 有限的奖品或投入在营销活动中应该被可控，一旦不可控它会成为活动风险。务必保证ROI(投资回报率)大于1。 4、“傻瓜式”的操作规则 我们都不愿意参加流程很复杂的活动，就像第一点所讲的，其实这是用户体验的问题，当然规则简单有时候与营销目的多少也息息相关，正如第一点所讲的，目的多了之后规则自然复杂。我们永远不要高估了用户的智商或参与热情，在这快餐文化时代，我们就要实行“傻瓜式”的操作规则。 5、有趣、具有共鸣的巧妙设计 有趣好玩的设计也能让用户情不自禁的参加，甚至有时候不给奖励，因为他在参与的时候已经获得了精神的奖励，他开心愉悦了。如果企业的营销活动可以让消费者在参与的同时获得精神的奖励回馈，那他们就会大大忽略物质的奖励，从而减少企业营销投入。这就是为什么有些企业热衷于公益营销，就是抓住人人皆有责任和善心，愿意做好事，做完后还会有愉悦感从而扩大影响自发传播。 6、微信营销活动须知
最完整版营销策划 方案模板
【项目名称】营销策划方案
修订历史记录 A - 增加M - 修订D - 删除 【模板使用必读：模板内容和页眉中【】包含内容为指导性的待替换文字，请在使用中替换为具体内容，或删除。文件提交时不得再含有这些内容。】
目录 1引言...................................... 错误!未定义书签。 1.1 编写目的........................... 错误!未定义书签。 1.2 范围............................... 错误!未定义书签。 1.3 术语与缩写解释..................... 错误!未定义书签。 1.4 参考资料........................... 错误!未定义书签。 2 产品介绍 ................................ 错误!未定义书签。 3 产品面向的用户群体....................... 错误!未定义书签。 4 产品应当遵循的标准或规范................. 错误!未定义书签。 5 产品的功能性需求 ........................ 错误!未定义书签。 5.1 功能性需求分类..................... 错误!未定义书签。 5.2 Feature A .......................... 错误!未定义书签。 5.2.1Function A.1 错误!未定义书签。 6 产品的非功能性需求....................... 错误!未定义书签。 6.1 用户界面需求....................... 错误!未定义书签。 6.2 软硬件环境需求..................... 错误!未定义书签。 6.3 产品质量需求....................... 错误!未定义书签。 6.4 其它需求........................... 错误!未定义书签。