房地产项目地块经济测算分析
一、测算情况分析
本次测算，分别用80万/亩，100万/亩，110万/亩测算经济效益。按照2.5的容积率计算，测算出可售面积为246225平方米，其中，高层住宅233914平方米，按照300米沿街底商计算，容积率2.5，测算面积为12311平方米。高层按照建安工程费1700元/平方米，销售价3200元/平方米；商业按照1300元建安工程费，销售价5800元/平方米。
按照80万/亩测算，预计成本单价为3220元（含税）。总计成本67526万元，销售利润率8%，投资回报率10%。
按照100万/亩测算，预计成本单价为3347元（含税）。总计成本70665万元，销售利润率4%，投资回报率5%。
按照110万/亩测算，预计成本单价为3412元（含税）。总计成本72247万元，销售利润率2.5%，投资回报率3%。
注：
土地费用：土地出让金+契税
土地出让金=建筑面积/容积率/666.7*80万/亩
契税按照4.5%计算
安置成本：(1700-1000)*12000+502*12000。12000平米的建安费用+土地成本
前期工程费用包含：规划、设计、可行性研究费+水文地质勘测费+三通一平
基础设施建设费：供电、给水、排水、供热、排污、社区道路工程、社区景观工程。其中，供电80元/平方；给水、供热、排水、排污总计120元/平方；社区道路与景观工程分别为25元/平方米和70元/平方米。总计基础设施建设费用为295元/平方米。
建安成本：高层1700元/平方米，沿街商业1300元/平方米。
不可预见费用：总投资额的1.5%。
财务费用：总投资额的0.5%。
销售费用：销售收入的2%
管理费用：总投资额的0.5%。
A、（80万/亩）
投资成本费用估算
按照80万/亩测算，预计成本单价为2769元（不含房产税），含房产税成本单价为3220元。总计成本为67526万元，按照3年开发量计算，5%的房价增长速度，计算得出总销售额为85550万元，纯利润为6903万元，销售利润率为8%，投资回报率10%。土地运营中，2010年预计投入1.38亿元，主要用于拿地费用支出，2011年预计销售30%体量，投入资金15498万元，2012年预计销售体量60% ，投入资金32356万元，2013年预计销售体量10%，投入资金6525万元。
B、（100万/亩）
投资成本费用估算
按照100万/亩测算，预计成本单价为2896元（不含房产税），含房产税成本单价为3348元。总计成本为70665万元，按照3年开发量计算，5%的房价增长速度，计算得出总销售额为85550万元，纯利润为3764万元，销售利润率为4%，投资回报率5%。土地运营中，2010年预计投入1.69亿元，主要用于拿地费用支出，2011年预计销售30%体量，投入资金15520万元，2012年预计销售体量60% ，投入资金32402万元，2013年预计销售体量10%，投入资金6535万元。
C、（110万/亩）
投资成本费用估算
按照100万/亩测算，预计成本单价为2960元（不含房产税），含房产税成本单价为3412元。总计成本为72247万元，按照3年开发量计算，5%的房价增长速度，计算得出总销售额为85550万元，纯利润为2182万元，销售利润率为2.5%，投资回报率3%。土地运营中，2010年预计投入1.84亿元，主要用于拿地费用支出，2011年预计销售30%体量，投入资金15531万元，2012年预计销售体量60% ，投入资金32425万元，2013年预计销售体量10%，投入资金6540万元。
100房地产开发项目的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35 % -40 %,并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的 10 %左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40 —50 %左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用（适用于大规模小区建设），包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下： 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
房地产开发成本测算大全 房地产开发成本就是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本与建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家与地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费与征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收 费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它就是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。
精品 项目经济测算 目录 1 项目及评价依据简介 (1) 1.1 项目技术经济指标 (1) 1.2 经济评价依据 (2) 2 项目投资估算 (2) 2.1 项目开发成本估算 (2) 2.2 建设投资进度 (3) 3 资金筹措和投入计划 (4) 3.1 收益测算 (4) 3.2 项目可运用资金估算 (6) 3.3 投资计划与资金筹措 (7) 4 项目盈利能力评价 (8) 4.1 静态评价 (8) 4.2 动态评价 (10) 5 项目敏感性分析 (13) 6 项目经济评价结论及建议 (15) 6.1. 项目经济评价结论 (15) 6.2. 建议 (15) 感谢下载载
1项目及评价依据简介 玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1项目技术经济指标 根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。
1.2经济评价依据 通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采 用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对 项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项 目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出 评价及针对性建议。 经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地 产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业 财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映 项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。 经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入， 待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后， 采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因 此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期 为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资收 益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时 间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动 影响。 项目核算的货币为人民币。 2项目投资估算 2.1项目开发成本估算 项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础。 项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。 项目开发成本估算表，见附表一。
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识
名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值
重庆工商职业学院 课程实训报告 课程名称：房地产开发经营与管理 实训题目：房地产开发项目可行性研究报告 专业：班级： 学生姓名：学号： 指导教师：职称： 部门： 起止日期： 某房地产项目开发测算报告 一、项目概况 该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：= 4、绿化率：=% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。 楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。 本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一） 表6-2 项目技术经济指标（二）
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 （1）土地出让价款 包括两部分： A、土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权 出让金为14072万元。 B、拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为万元。 上述两项合计为：万元。 （2）前期工程费 本项目前期工程费估算见表6-4
工商职业学院 课程实训报告 课程名称：房地产开发经营与管理 实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级： 学生：学号： 指导教师：职称： 部门： 起止日期：
某房地产项目开发测算报告 一、项目概况 该房地产投资项目位于市江北区家嘴，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：=3.62 4、绿化率：=31.38% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。 楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。 本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）
表6-2 项目技术经济指标（二） 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 （1）土地出让价款 包括两部分： A、土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权 出让金为14072万元。 B、拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。上述两项合计为：14618.8万元。 （2）前期工程费 本项目前期工程费估算见表6-4 （3）建安工程费
项目经济测算 目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15) 1/ 16
1项目及评价依据简介 玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1项目技术经济指标 根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。
1.2经济评价依据 通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采 用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对 项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项 目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出 评价及针对性建议。 经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地 产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业 财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映 项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。 经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入， 待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后， 采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因 此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期 为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资 收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算 时间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动 影响。
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项目经济测算 目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15)
1 项目及评价依据简介 玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1 项目技术经济指标 根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项 目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成 本费用及收入测算的基础数据。 1.2 经济评价依据
通过全面的和按照的思路，本评价报告是在项目采用租售方案 一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目 开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对 项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能 力）作出评价及针对性建议。 经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方 对开发经营的法规政策规定，以及对房地产企 业财务核算及财税的规定，以求公正、准确地 反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的 评价和建议。 经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金 收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入 稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实 现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设 经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004 年1月1日起算。考虑到项目投资收益的情 况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时 间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动 影响。 项目核算的货币为人民币。 2 项目投资估算 2.1 项目开发成本估算 项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建 安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企 业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费 以委托方提供的数据为基础。 项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。
房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也
可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费
*- 项目经济测算 目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15)
1项目及评价依据简介 玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1项目技术经济指标 根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。
1.2经济评价依据 通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采 用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对 项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项 目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出 评价及针对性建议。 经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地 产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业 财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映 项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。 经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入， 待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后， 采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因 此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期 为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资 收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算 时间单位，其余以年度为计算时间单位。
一、项目投资估算 1.1 本项目主要经济技术指标 项目可建设用地面积约164473平方米。容积率为2.3，建筑密度小于28%，绿地率大于30%,总建筑面积37.8万平米。 用地性质：主要以住宅为主,约有2万平米商业配套。 具体物业指标设定如下： 1.2 项目建设进度计划 （1）2011年3月开始动工； （2）2011年8月首次开盘； （3）2015年底峻工。
1.3 项目投资成本估算 根据规划设定，本项目总建筑面积为378000平方米，实际建筑面积（含车位）约425500平方米，可售面积为419500平方米。以下投资成本根据常用标准，取中上值进行估算,设定地价为P。 一、开发成本 二、开发费用
二、项目进度及销售测算 2.1 项目开发进度及销售时期估算 项目建设期预计为5年，2011年3月高层住宅开始动工；2011年下半年洋房开工、2012年联排等陆续动工。 本项目经济技术指标中，普通住宅比例约占85%，因此如何快速实现销售收入，使销售资金再投入后期开发，是开工建设考虑的最主要方向。住宅具有开发时间不长，回收资金快等特点， 根据项目自身情况，销售期初步估测如下： 2.2 销售收入测算 2.3 销售收入明细表
三、地价平衡点（利润率为15%的地价值） 单位：万元1、总开发成本费用98680+1.0712P 销售收入=总投资成本费用+利息+土地增值税+企业所得税+预期利润 即：328200=(98680+1.0712P)+(8096+0.4231P)+(2843+0.0766P)+3282+(711+0. 0192P) 求得：地价平衡点P=134953万元 结论： （1）本项目若按此建议，在自有资金投入8.78亿元时，以13.5亿元地价取得土地，能保障15%的自有资金利润率。即在扣除开发成本费用、考虑 自有资金和银行贷款利息、扣除相关税收等费用后，利润值为1.32亿元； （2）项目（含地价）总开发成本费用为24.32亿元； （3）自有资金需8.78亿元，用于50%地价款以及开发成本费用的35%。
一、经济测算 1、含义:为了有效衡量房地产开发投资的经济效益,运用投资分析技术,对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析,计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程,称之为经济测算。 2、基本流程:测算前提与限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间与价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成: 1、开发成本:土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用(项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用)、建安工程费用(土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用)、公共配套设施费用(一般按2%计算)、不可预见费用(包括基本预备费与涨价预备费,依据项目的复杂程度与前述各项费用估算的准确程度,按3％一5％计算)、开发期间税费(包括税收与规费)。 2、开发费用:管理费用(一般按3%计算)、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义:对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。 2、征收方式:土地增值税实行四级超额累进税率,例如增值额未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,税率为60%。 3、计算公式:应纳土地增值税＝增值额×税率 (1)公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 A、纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额的扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金; 财政部规定的其她扣除项目。 (2)土地增值税实行四级超率累进税率: A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％; B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％; C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％; D、增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％。 (3)简便算法: 计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下: A、增值额未超过扣除项目金额50％,土地增值税税额=增值额×30％; B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％,土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
房地产开发成本测算大全 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
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随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35,-40,，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10,左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50,左右，具体内容包括: 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用; 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用; 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容; 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用; 5、电梯投资; 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用; 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用; ---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------