贵州XX古镇旅游综合开发项目可行性研究报告
2009年3月
目录
第一章XX古镇旅游资源分析 (5)
一、XX古镇概况 (5)
二、XX古镇旅游资源疏理 (5)
三、XX古镇旅游资源分析与评价 (6)
(一) XX古镇旅游资源评价 (6)
(二) “和谐古镇”的历史渊源之分析 (8)
(三) 主要资源列表及可开发性 (9)
第二章XX古镇旅游市场研究 (13)
一、XX古镇旅游市场背景分析 (13)
(一) 国际状况 (13)
(二) 国内状况 (13)
(三) 西部旅游发展情况 (14)
(四) 贵州省目前趋势 (14)
(五) 贵阳市发展背景 (14)
二、XX古镇的旅游市场现状分析 (15)
(一) 开发现状 (15)
(二) 管理情况 (15)
(三) 游客容纳量 (15)
(四) 年旅游接待人数及旅游收入 (16)
三、XX古镇竞争力分析 (16)
(一) XX古镇与贵州省其他景点的比较分析 (16)
(二) 国内古镇旅游市场比较研究 (18)
四、XX古镇客源市场分析 (24)
(一) 国外客源市场分析 (24)
(二) 国内客源市场分析 (24)
(三) 贵阳市客源市场分析 (25)
五、XX古镇目标市场定位及市场细分 (26)
(一) 目标市场定位 (26)
(二) 市场功能定位 (26)
(三) 市场细分 (26)
六、XX古镇市场预测及目标 (27)
(一) 市场预测 (27)
(二) 市场目标 (27)
第三章XX古镇旅游市场定位 (28)
一、XX古镇旅游市场的SWOT分析 (28)
(一) S－优势 (28)
(二) W－劣势 (29)
(三) O－机会 (29)
(四) T－威胁 (30)
二、XX古镇旅游的系统定位 (30)
(一) 产业定位 (30)
(二) 主题定位 (30)
(三) 发展目标定位 (31)
(四) 功能定位 (31)
第四章XX古镇旅游商业模式设计 (31)
一、古镇开发及运作的总体概念设计 (31)
(一) 古镇旅游资源核心的总体概念 (31)
(二) 古镇文化核心的总体概念 (31)
(三) 古镇产业运作的总体概念 (32)
二、卖点、产品与赢利模式 (33)
(一) 卖点策划与分析 (33)
(二) 产品结构 (34)
(三) 项目盈利结构模式 (39)
三、经济杠杆与商业模式整合 (42)
(一) XX开发所需的经济杠杆运用说明 (42)
(二) 商业模式整合 (44)
四、建设性项目开发与投融资 (48)
(一) XX开发阶段性 (48)
(二) 阶段性开发项目概要 (50)
(三) XX开发阶段性投资结构 (52)
(四) 企业阶段性投资开发项目和盈利模式 (53)
五、营销与管理 (56)
(一) 项目营销结构 (56)
(二) 管理构架初步思路 (58)
六、财务初步预测 (59)
(一) 分阶段投资估算 (59)
(二) 分阶段收入估算 (63)
第五章项目总投资预估及评价 (68)
一、项目财务估算的主要说明 (68)
二、投资计划与资金筹措表 (70)
三、总成本费用估算表 (71)
四、折旧摊销表 (72)
五、利润表 (73)
六、借款还本付息表 (74)
七、现金流量表（全投资） (75)
八、现金流量表（自有资金） (76)
九、资金来源与运用表 (77)
第六章风险分析 (78)
一、财务风险分析 (78)
二、开发运作风险分析 (79)
三、市场风险分析 (80)
四、竞争风险分析 (81)
五、行业风险分析 (81)
六、法律、政策风险分析 (82)
第一章XX古镇旅游资源分析
一、XX古镇概况
XX，始建于明朝洪武11年（公元1378年），为贵州省四大历史文化古镇之一，1992年评为贵州省级历史文化名城，2005年评为国家历史文化名镇，入围央视“魅力中国!魅力名镇” 25强。
XX镇位于贵州省贵阳市花溪区南部，距贵阳市南郊29公里，地处东经106度37分—109度44分，北纬26度17分—26度23分，南北长约10公里,东西宽约8公里，海拔1060～1200米，东接黔陶乡，南与惠水县接壤，西与燕楼、马铃乡相连，北邻花溪，是贵阳通往惠水、罗甸、广顺等地的交通咽喉，也是花溪区南部的农村商品集散地。
XX镇共有17个行政村、5个居委会、131个村民小组、86个自然村寨，6975户，XX镇2005年总人口为30337，人口密度328人/平方公里，少数民族占总人口的32%。镇域城市化水平24.05％。共有企事业单位56个，职工2200人。全镇农业人口2.3万，占总人口的85%；有耕地19700余亩，人均耕地0.6亩；粮食年产量1500万斤，为花溪区总产量的十分之一。国民生产总值按当年计算26247万元，其中一、二、三产业的比例为30.5：23.91：45.6；人均国民生产总值8485元，农民人均纯收入3662元。2005年旅游人次135万人，比上年增长35％；旅游总收入2100万元，比上年增长7.03％。
XX镇行政区面积92.28平方公里，城镇建成区面积0.69平方公里，原古城墙内国土面积0.3平方公里。古镇城区由东关、东街、西街、南街、北街五个居委会及南街、西街、北街三个村委会组成，城区人口9897人。
二、XX古镇旅游资源疏理
1.自然旅游资源：包含了山地景观、喀斯特洞穴、局部构景河段、自然泉流、
舒适气候、风景林、古树名木、自然地标景段等。
2.人文旅游资源：包含了遗址、遗迹景元、军事防御体系遗址、宗教建筑群、名人陵墓、传统民居群、历史街区、田园、独立聚落、历史纪念地（物）、殿堂、楼阁、石塔、牌坊、碑、古桥、古井等，构成了一个小而全的人文旅游资源体系。
3.现代人文吸引物：包含了近两年形成的南街、北街自由买卖XX特产的购物旅游地段、XX特色饮食、土特产；观音会、春节花灯、桐木岭跳场等节庆活动。
4.抽象人文吸引物：关于周渔璜的民间传说；《请佛歌》等宗教曲谱；游百病等特色民俗；班土司父子、袁大鹏、赵国澍及其家族、赵状元的故事、平刚生平、张仙老祖的传说、《桐野诗集》、关于XX研究的有关典籍、书籍等，构成了正统渠道与民间传说相互补充的历史人文资源。
5.独特的XX文化：XX古城有着丰富的历史文化内涵，包括屯堡时期文化、军镇时期文化、儒家文化占主流的多元文化融合时期文化、民国历史变迁时期文化、抗战文化、解放战争及现代发展等不同历史阶段典型历史事件和文化演变形态，通过大量民间传说、历史典籍、遗址、遗迹等得以保存。同时，各种文化经过600多年的碰撞、磨合，至今已达到融洽、包容境界，典型代表如四教并存现象，构成与其它地域不同的具有浓郁地方特色的XX文化，这是XX古镇旅游开发的文化支撑。
6.影视外景拍摄常用场地：XX古镇还是影视外景拍摄的常用场地。电视剧《情系此山中》、《六马兄妹》、《秘密使命》及电影《长征》、《寻枪》、《徐霞客》等，都曾在此拍摄。这是古镇可开发利用的另一类旅游资源。
三、XX古镇旅游资源分析与评价
(一)XX古镇旅游资源评价
1.多元文化融合现象增添了游客探寻古镇渊源的魅力
XX古城有着丰富的历史文化内涵，包括屯堡时期文化、军镇时期文化、儒家文化占主流的多元文化融合时期文化、民国历史变迁时期文化、抗战文化、解放战争及现代发展等不同历史阶段典型历史事件和文化演变形态，通过大量民间传说、历史典籍、遗址、遗迹等得以保存，并充分体现了多元文化融合现象，呈
现“和谐古镇”形象。
其中，最为关键的历史信息为：“攻不破的XX”、四教合一、土司制度、屯堡、军镇、石城等。
XX古镇的多元文化融合也体现在民族文化的融合——古汉民族文化、现代汉文化与布依族、苗族文化的交融；中西文化的融合——华夏文化与欧洲文化的交融；宗教文化的融合——儒释道及天主教、基督教等的共存等等。
这些丰富的历史信息，是现代文化旅游的珍贵素材，应通过旅游活动广而告知，增加贵州旅游的历史文化魅力
2.“石头城”古镇风貌保存较完好
古镇自身就是一种旅游资源。古老的城墙、城门、小巷、石墙以及重檐青瓦的老木屋、在微风中飘荡的招幌等等，构成古镇旅游资源开发的重要物质基础。
“石头城”古镇景观醒目。XX古镇至今仍保存着石墙、石板步道的特色，是个名符其实的“石头城”。石山、石城、石墙、石塔、石坊、石路、石巷、石坝等构成山地石城，是一道独特的风景，对游客有特殊的吸引力。
古建遗址比较丰富。XX古建筑素有“九寺、八庙、五阁、二祠、一宫、二堂、一院、一楼、一府、八牌坊”之称，最远者建于明万历、天启年间，近者建于清道光、光绪年间。现存历史遗址36处，分别分布在古镇规划区内及其周边附近区域，且以规划区内分布数量占绝大多数。各种建筑各有特色。
因此，“石头城”古镇是XX可开发利用的最直接的也是最优的旅游资源。3.“活生生”的小镇形象给人以亲切和谐之感
与民间生活结合的特点赋予XX亲切、祥和的界面，为大多数游客所接受和喜欢，它不是一座孤立的城池，而是一个生活的场景和场所，提供给游客的是多方面的心理感受。其民间生活使旅游者感觉亲切，具有很强的亲和力，是XX古镇旅游很有魅力的一个重要因素。
4.少数民族风情增添了古镇的人文魅力
XX原为少数民族聚居地区，后因驻军而汉族不断增多。现在XX仍有32％的居民为少数民族。主要的少数民族是苗族和布依族，另有侗族、满族等少数民族。这些少数民族有的仍保持着传统的生活习俗，其服饰、歌舞、节日等是珍贵的旅游资源。
5.单项旅游资源不突出
XX旅游资源种类多、数量丰，但单项旅游资源平常，不具有垄断性。如军事攻防功能难比山西张壁和重庆合川钓鱼城，历史悠久的名气难比周庄，民居特色难比西递、宏村、王家、乔家等地，庙宇精美难比山西省台怀古镇，状元文化比不上四川马家场镇等。
6.古建筑遗存不多
作为古镇旅游的重要资源之一的古建筑，尤其是一些有价值及重要纪念意义的旅游资源在XX的遗存已不多，而一些修复或仿建产品档次及质量都欠佳，这不利于古镇的旅游开发。
(二)“和谐古镇”的历史渊源之分析
XX古镇由最初建城、到战乱年代的“攻不破的XX”、再到“四教合一”、多元文化并存、直到成为商业繁荣的文化小镇等等，其历史渊源到底是什么？经过深入研究，我们发现，XX古镇“两山夹一门”的建城模式是其发展成为这种和谐古镇的历史根源。
XX古镇地处贵阳南部山地中的平川之中，古镇原有牢固城墙围合，加上城边险峻五峰维护。XX城向外方圆700～900米间，为山谷平川环带，人立城墙之上，视无遮挡，而在山谷之外又是成片的高原山地，成为了古镇的第二道城防屏障，显现出牢不可破的军事要塞气势。
XX四面环山，北有狮子山、簸箕山为靠，南有后坡寨与马鞍坡（为两小山）为案，东西有大苗山、笔架山等，其外有玉带河环绕，为贵阳南部山地中的风水宝地，整体上山城交融，因地制宜。XX古镇及其周边高原地貌形成的山、水、谷、丘、镇的序列景观，是国内外的城镇中极其罕见的城、川、水、山与功能结合的优秀高原山地城镇典范。
XX古镇东西两门均处于两山之间，其东门位于苗佬坡与关山坡之间，西门位于下寨山与黄家坡之间，这种“两山夹一门”之古镇今天很少见。
所以，选址的成功造就了XX的长盛不衰、文人辈出、商业繁荣。比如，战乱年代，连寺庙都不能幸免遇难，而诸多宗教到XX寻求庇护，我党家属也纷纷赴XX避难等等。
(三)主要资源列表及可开发性
第二章XX古镇旅游市场研究
一、XX古镇旅游市场背景分析
(一)国际状况
21世纪将是旅游业的第二个黄金时代，每年国际旅游业的交易额已超过3000亿美元。旅游业将发展成为世界上最大的产业，旅游者将达到空前的规模，来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每一个角落。
(二)国内状况
根据世界旅游业发展的规律，当人均收入达到 1000 美元时，国内旅游就会兴
旺起来；当人均收入达到 1000 ～ 2000美元后，度假旅游市场会逐步形成。2000 至5000 美元之间是属于一个过渡时期，会出现服务消费的快速增长。截至2006 年中国人均 GDP超过 2000 美元，中国国内旅游人数达到13．8亿人次，而三个黄金周旅游人次就达到3．5亿，同比增长13％；中国入境旅游的港、澳、台游客人数将接近9000万至1亿人次，而外国游客人数则有望超过2000万人次。
2020年，中国将成为世界最大旅游目的地，旅游市场拓展空间巨大。
(三)西部旅游发展情况
“西部大开发，旅游要先行”，已经成为了政府和学界的共识，西部旅游资源的大规模开发，将为贵州及XX的旅游发展带来巨大的推力。
(四)贵州省目前趋势
贵州省旅游发展的总体目标是将旅游业培育成为新的支柱产业，把贵州省建设成为自然风光和民族文化相结合的大省。
其主要目标是：到2010年，力争旅游总收入超过800亿元，相当于全省GDP总量的26%以上，旅游产业增加值占全省GDP总量的比重超过8%；接待旅游者人数超过全省总人口数，其中入境游客超过50万人次；直接间接解决就业200万人以上。
贵州省目前有十二个旅游区，六个综合旅游区，六个特色旅游区，其中XX所属的贵阳综合旅游区是贵州省资源、各项配套设施、交通、旅游人数各方面最好的一个旅游区。XX古镇又是贵阳旅游区内综合方面最突出的。
同时通过对XX古镇与贵州省景区的比较分析看出，贵州目前还没有一个综合型旅游接待中心，这无疑又为XX提供了一个可供发展的方向。
(五)贵阳市发展背景
贵阳市“十一五”旅游发展目标和思路：一是要整合旅游资源，打造旅游精品。要重点培育XX古镇、息烽乌江峡、天河潭、十里花川、阳明祠等20个精品景区（点），并穿珠成串，打造一批黄金旅游线路，增强贵阳市旅游产业的整体竞争力。二是要
强力推进改革创新，激发旅游业发展的动力和活力。要按照“统一管理、行业指导、企业运作”的原则，积极探索适应市场经济要求、符合现代旅游发展规律的管理体制。三是要进一步拉长旅游产业链条，提升旅游产业化水平。四是要广开渠道，进一步加大旅游投入。五是要强化管理，全面提升旅游服务质量。六是要加强旅游推介，大力拓展旅游市场。
在这种国际、国内以及西部和贵州本省的良好形势下，XX的旅游发展应该具备了非常好的外部条件和空间。同时也为XX的旅游发展营造了良好的氛围和条件。
二、XX古镇的旅游市场现状分析
(一)开发现状
XX古镇目前尚处于未开发状态，基础设施、市政配套设施、景观环境设施、游客接待设施不完善，游客到此旅游一个半小时就可以游览完，XX旅游仅停留在观光层面。
XX古镇破坏性严重，一些古建被拆迁重建成了现代民居，一些古建已成危房，因此拆迁修复工作量大；另外古镇原住民多，又为居民安置工作增加了难度。
(二)管理情况
XX古镇目前由政府下属的旅游管理公司进行管理，主要进行物业管理和门票收取。管理公司有60多位员工，30多位编外员工，30多位编内员工，其中讲解员20多位。
(三)游客容纳量
据XX古镇旅游管理公司测算，古镇每小时最多可容纳1.5万人。因此如何拓展XX的游客容纳量是需要重要考虑的方面。
(四)年旅游接待人数及旅游收入
目前XX的门票实行通票制，价格为34元，包括景点龙泉寺、文昌阁（朝阳寺）、赵公专祠、定广门、赵状元府、迎祥寺（斗姆阁遗址）、万寿宫（江西会馆）、古镇客栈（寺庙改建）。
据XX古镇旅游管理公司统计XX古镇年旅游门票收入250万元，按此推算XX年旅游接待人数仅为7.4万人次，而2003－2005统计显示XX2005年旅游接待人数135万人次，比2000年增长100.2％，年均增长16％，旅游总收入达3560万元，比2000年增长345％，年均增长69％。两者存在很大的差异，究其原因主要是因为一方面XX有多处可进入处，一些游客并没有通过卖票关卡直接进入；另一方面2003－2005年统计的范围是XX全镇区域内，而非XX古镇内。
三、XX古镇竞争力分析
(一)XX古镇与贵州省其他景点的比较分析
XX古镇距离贵阳市中心29公里，仅有半个小时的车程，可以受到贵阳市的完全辐射。
1.贵阳综合旅游区与贵州省其他景区的比较
贵州省目前有十二个旅游区，六个综合旅游区：贵阳、安顺、荔波、黎平－从江－榕江、兴义－安龙、凯里－镇远；六个特色旅游区：梵净山、遵义、赤水—习水—仁怀、织金—黔西、威宁—六盘水、乌江峡谷。
从资源方面看：六个特色旅游区多为自然生态景观，与综合旅游区形成了很大的差异。在六个综合旅游区中，贵阳是旅游资源种类最多的景区。
从交通方面看：贵阳综合旅游区拥有全省最发达的交通系统，它是贵州铁路交通的枢纽，公路系统的中心和提供国内外和省内航空服务的中心。
从配套设施方面看：贵阳综合旅游区现有38个星级宾馆（其中四星级7个），一共可提供8，327张床位，非星级住宿接待设施可提供28，000张床位，其他景区的配套设施与其相差甚远。
从接待人数方面看：贵阳旅游区是贵州省商务旅游的主要停留地，休闲旅游的
主要目的地，国内外到贵州旅游游客的主要集散地，贵州旅游的购物和娱乐中心。它是全省游客数量最多的旅游区，接待国内外游客数和旅游收入都占全省总数的四成以上。
2.XX古镇与贵阳旅游区其他景点的比较
贵阳市的旅游景点分为东、西、南、北线和市区五条线路供游客游览。
东线：清龙河（开阳县禾丰布依族苗族）－香火岩峡谷（开阳县城南禾丰乡）－相思河（贵阳市东北部水田镇）－舞阳河（施秉、镇远、黄平三县境内）－情人谷－开阳南江峡谷公园。
西线：龙宫－红枫湖－万枫林－天星桥－马岭河－格凸河
北线：扎佐高尔夫球场－长坡岭森林公园－白云公园－息烽集中营－赤水－修文阳明洞
市区：河滨公园－文昌阁－黔灵公园－甲秀楼－阳明祠－宏福寺
南线：花溪公园－XX古镇－荔波樟江风景名胜区－高坡－南郊公园－天河潭从这些线路中可以看出，东、西、北、市区的旅游景点多为自然景观和一些民族风情、漂流等旅游景点。而XX古镇所在的线路不仅涵盖了以上几种旅游类别，同时XX古镇作为一个集人文、军事、建筑、宗教、民族风情、红色旅游于一体的综合景区，与其他线路的景点形成了很大的差异性，具有自身的特色。所以，完全可以作为贵阳市的主打线路进行推广，吸引前往贵阳的游客。
3.XX古镇与省内其他景区的比较
贵州省目前也有一些类似于XX的古镇如，黎平县德凤镇、织金县城关镇、黄平县旧州镇、雷山县西江镇，安龙镇，但其历史文化积淀，资源的丰富性等综合品质均在XX之下。
另外XX距离贵阳市中心仅29公里，半个小时的车程，可以吸引贵阳作为旅游集散地的游客，相比其他同类景区，在区位方面享有绝对优势。
通过对XX古镇与贵州省景区景的比较分析看出，贵州目前还没有一个综合
型旅游接待中心，这无疑又为XX提供了一个可供发展的方向。
(二)国内古镇旅游市场比较研究
1.国内古镇概况
近年来中国的古镇旅游市场可谓风生水起，不但成了中国旅游市场的一个亮点，同时也吸引着国外游客的目光。这也是中国五千年文化在今天的展示和体现。从而研究中国的旅游市场，不能不考虑和借鉴中国古城的旅游发展模式和情形。在此，我们选择几个具有代表性的古城进行分析和说明，从中寻找新的模式和思路。因为，这些古城的旅游发展不但经历了较长的时间，而且也形成了各自独特的模式和特色。所以，对我们XX古镇的定位提供了参照和思路。