大连ＸX项目策划报告书
第一部分:商用物业
1－大连市概况
１－１大连市概况
大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端,西北频临渤海，东南面向黄海,与山东半岛隔海相对,共扼渤海,素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”,海、陆、空交通发达,十分便利。
大连市区总面积约1２,573.85平方公里,人口约5４7.41万人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市的商业分析
2－1市场回顾
2-1-１国营商场同合资商场共存
199８年以前,历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好,在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入,大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出,是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一,如服装保底额多订于18００美元/平方米。
合资商场的进入,打破了传统商业格局,带来了许多新鲜东西,如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等,吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会,纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩,此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。
进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。
2-１-2超市效应
步入2０02年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的,在世界上也是少见的。
20００年７月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”,华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。
2-1-3商场相对比较集中
闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街,沿