河南南阳某小区房地产项目可行性研究报告
目录
第一章项目总论 .................................................. 错误！未定义书签。
1.1项目概况....................................................... 错误！未定义书签。
1.2编制依据和原则........................................... 错误！未定义书签。
1.3主要技术经济指标....................................... 错误！未定义书签。
1.4可行性研究结论........................................... 错误！未定义书签。第二章项目建设单位简介...................................... 错误！未定义书签。第三章项目背景及必要性分析.......................... 错误！未定义书签。
3.1项目建设背景............................................... 错误！未定义书签。
3.2项目必要性................................................... 错误！未定义书签。第四章风电行业发展趋势分析.......................... 错误！未定义书签。第五章项目选址及建设条件.............................. 错误！未定义书签。
5.1项目选址....................................................... 错误！未定义书签。
5.2建设条件分析............................................... 错误！未定义书签。第六章技术与设备方案...................................... 错误！未定义书签。
6.1技术方案....................................................... 错误！未定义书签。
6.2设备方案....................................................... 错误！未定义书签。第七章工程方案与总平面布置.......................... 错误！未定义书签。
7.1工程方案....................................................... 错误！未定义书签。
7.2总平面布置................................................... 错误！未定义书签。
第八章节能措施 .................................................. 错误！未定义书签。
8.1节能法律法规............................................... 错误！未定义书签。
8.2用能标准和节能规范................................... 错误！未定义书签。
8.2项目各类能耗指标计算............................... 错误！未定义书签。
8.3节能措施....................................................... 错误！未定义书签。第九章生态与环境影响分析.............................. 错误！未定义书签。
9.1项目环境影响评价标准............................... 错误！未定义书签。
9.2环境影响....................................................... 错误！未定义书签。
9.3环境治理措施............................................... 错误！未定义书签。
9.4环保结论....................................................... 错误！未定义书签。第十章安全卫生 .................................................. 错误！未定义书签。
10.1安全卫生方针和原则................................. 错误！未定义书签。
10.2安全卫生目标............................................. 错误！未定义书签。
10.3危害因素分析............................................. 错误！未定义书签。
10.4保障安全卫生措施..................................... 错误！未定义书签。第十一章组织机构与人力资源配置.................. 错误！未定义书签。
11.1组织机构..................................................... 错误！未定义书签。
11.2人员配置..................................................... 错误！未定义书签。第十二章项目组织与实施.................................. 错误！未定义书签。
12.1项目组织管理机构与职能划分................. 错误！未定义书签。
12.2项目管理..................................................... 错误！未定义书签。
第十三章项目实施进度方案.............................. 错误！未定义书签。第十四章投资估算与资金筹措.......................... 错误！未定义书签。
14.1投资估算依据............................................. 错误！未定义书签。
14.2项目总投资估算......................................... 错误！未定义书签。第十五章财务分析 .............................................. 错误！未定义书签。
15.1基础数据与参数选取................................. 错误！未定义书签。
15.2营业收入估算............................................. 错误！未定义书签。
15.3总成本费用估算......................................... 错误！未定义书签。
15.4项目财务评价............................................. 错误！未定义书签。
15.5财务评价结论............................................. 错误！未定义书签。第十六章风险分析及规避.................................... 错误！未定义书签。
16.1项目风险因素............................................. 错误！未定义书签。
16.2风险规避对策............................................. 错误！未定义书签。第十七章结论与建议............................................ 错误！未定义书签。
17.1结论............................................................. 错误！未定义书签。
17.2建议............................................................. 错误！未定义书签。
摘要
本论文对房地产开发项目可行性分析进行了探讨性研究，并利用可行性研究的相关理论及方法对河南省南阳市房地产业的一个具体案例进行了详细的可行性分析。本文是一篇采用经营管理理论与房地产业的具体实践相结合，解决房地产开发企业存在的实际问题，提供房地产开发项目可行性分析的参考性的论文，具有一定的代表性和现实意义。论文首先介绍了房地产开发项目可行性分析的有关理论依据，主要包括市场分析及经济分析方面的一些理论。其次，介绍了房地产开发项目可行性分析的概念及作用，并给出了规范的可行性分析应包括的步骤流程及可行性报告应涵盖的具体内容。在“****”项目的可行性分析部分，从该项目的市场可行性、工程可行性、经济可行性三方面对其进行了分析并重点分析了该项目所处的市场及区域经济环境，以及从该项目的投资估算、销售收入的测算、财务评价指标的选取与计算、不确定性分析等方面进行了经济可行性评价。最后，得出了该项目可行性分析的结论，并对存在的问题提出了相关的建议。
关键词:房地产、可行性分析、经济评价、风险、不确定性
Abstract
This thesis is the study for real estate project feasibility analysis.and also analyzing a real case's feasibility of a nanyang real estate enterprise. It solves a real problem for an enterprise and provides a case in real estate feasibility analysis. The thesis is typical and realistic.First,the thesis introduces some theory basis about real estate project feasibility analysis.Second,it introduces the concept and function of real estate project feasibility analyzing,and alsoprovides a perfect procedure and exact content of a feasibility analyzing report..
In the part of feasibility analyzing of the**** real estate project,it analyzes thefeasibility of the wan zheng shi jia real estate project from three aspects including marketing feasibility, engineering and technology feasibility,economical feasibility,then makes a conclusion of feasibility analyzing of the wan zheng shi jia real estate project,together with some suggestion to the problem of real estate project.
Key words: real estate,feasibility analysis,economic evaluation, risk, indefiniteness
总论
一、项目概况
1. 项目名称: ****
2. 承办单位概况
河南省****房地产开发有限公司，成立于一九九五年，注册资金5047万元人民币，总资产3亿元人民币，总部位于南阳市****北路****小区。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。创业十几年来，****公司信奉“人为事本，事为业根”的经营哲学，秉承“拼抢争先，拒绝平凡”的企业精神，始终坚持“科学严谨、亲和诚信、务实创新”的经营理念，牢固树立以房地产开发为龙头的发展战略，化资源优势为经营优势，使企业逐步进入健康稳定、持续协调发展的快车道，不断引领豫西南房地产向更高层次发展。
3.可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及南阳市颁布的相关法律、法规、政策
（3）南阳市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）南阳市2007、2008年国民经济和社会发展统计公报
（5）南阳市城市总体规划大纲（2000—2020年）
（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）《南阳市市区基准地价》
（8）南阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（9）投资项目方签定的协议书或意向书
（10）其他有关依据资料
4 .项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发****住宅小区。
二．项目情况
1.拟建地点
拟建于****路与****路交叉口东200米，北距****游览区480米，特别是****大桥建成后，和市体育中心、****广场直接相连，而****森林公园又为其天然的“氧吧”，形成绝佳的居住“外环境”。
2.建设规模与目标
自有资金为5047万元，****项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3086人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活
水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“****。”****是南阳市第一个以世家文化和宅门文化为背景的主题文化社区，在中国历史上，“世家”曾经作为一种独特的文化现象，代表着知识、财富、名望、德行以及地位等，世家强调的是渊源的久长和大气，强调的是家族兴旺，强调的是宅院的肃然和厚重，强调的是建筑的特质和品貌，世家，意味着昌盛、财富、传承、永续……****集团总投资近200万元建设的****主大门，庄重、豪迈，彰显了业主的身份和地位。****的建筑文化不仅吸纳了皇家的高贵品质，又兼容了浓厚的民间色彩，是两者的结合，富丽堂皇且不失高雅，雍容大气而不失小节。 ****通过各种人文景观把古典文化融入到了现代居住模式的概念中，精工打造了理想建筑和当代绅士生活，树立了品牌形象，打响了知名度。正如总裁毕竟在诗词《****》中所写“世家遗风谁作成，浓了一角宛城，大宅门里欧陆情，寰球转日月，大同世界风。借问天公可造城，当否用我风景，人间天上成一统，旧时名门燕，又飞世家中……”
3.主要建设条件
1. 供水
在宛城区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2. 雨水、污水排放
****路与****路现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。
3. 供电
拟采用双路供电，一路从****路的开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由****路配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
4. 供气
已由****路引入了煤气高压线，已建成了煤气高中压调压站。通过煤气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由河南省****房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
5. 电信
本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由宛城区电话局从831开设下属分局解决。
4.项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金5047万元，贷款2654.91万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14461.58万元。
本项目完成后，预计销售收入为25970.82万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1415.4万元、所得税1255.72万元、土地增值税3467.11万元后，预计累计未分配利润为2039.61万元。
5.主要技术经济指标
技术经济指标见下表：
技术经济指标
项目单位数量
占地总面积平方米100000
总建筑面积平方米129000
居住建筑面积平方米116460
公共建筑面积平方米13000
居住户数户996
平均每户建筑面积平方米130
平均每户居住人数人 3.1
容积率 1.29
绿化率% 45
住宅栋数栋45
平均层数层 6.53
地下车库面积平方米4820
停车位个240
三．问题与建议
考虑到****建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策，而且从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较
大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
住宅市场分析预测和营销战略
一．市场调查
目前，房地产市场存在一种拐点论的说法，特别是从去年10月份开始，全国各级市场的房地产发展遇到了前所未有的困难，成交量大规模萎缩，在河南市场，郑州、洛阳、开封三地的房地产市场表现尤为突出。与此同时，认为房地产市场出现拐点和价格即将大规模回落的社会舆论全面出现，这也是导致房地产成交量大量萎缩的一个重要原因，大量的购房客户持币观望。但是截至到2008年2月初的情况来看，虽然房地产的成交量有所下降，但是我们可以清晰地看到房价并没有实质性的降低，整体房价还在继续上扬，只是房价的上涨速度有所放慢。因此所谓的拐点论目前并没有得到市场的验证。同时，虽然房地产并没有出现舆论所讲的房价大规模降价的事实，但是我们也清晰地看到迫于舆论的压力，房地产的成交量确实受到了很大的影响，这势必要引起我们的注意，因为这些舆论会直接影响到本地市场的房地产消化速度。
据2006年南阳市房指数报告显示:房地产综合物业价格为2668.76元/m2,住宅平均价格为2200.31元/m2，从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前南阳市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的
4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,80m2--120m2的住宅面积目前是南阳市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。以上调查结果显示,南阳市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的宛城区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2007年第四季度宛城区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2000元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
宛城区住宅价格指数：
季度宛城区指数
2007第一季度1145.39
2007第二季度1273.52
2007第三季度1327.12
2007第四季度1451.75
2008第一季度1488.67
2008年第一季度****路沿线楼盘销售均价在2200元/平方米左
右，且销售情况良好究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，而且北距****游览区480米，特别是****大桥建成后，和市体育中心、****广场直接相连，而****森林公园又为其天然的“氧吧”，形成绝佳的居住“外环境”。从市场现状看，****路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
二．产品供需预测
根据调查，目前南阳市房地产投资大幅增加，2008年上半年南阳完成住宅建设投资33.47亿元，比去年同期增长40.14%，施工面积达到828.2万平方米。而2007年总投资额为124.5亿元，同比增长13.9%。其中住宅投资90.39亿元，同比增长13.7%，占总投资的75%，经济房开发投资12.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，07年销售额只占到投资额的43.78%，08年预计将上升到60%，在2008年，全市销预售总面积为649.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
三．价格预测
据调查，今年南阳市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项
目水平与2007年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动南阳市房价继续走高。今年南阳市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为南阳市商品房的销售提供了契机，这将导致南阳市商品房价格将出现上涨趋势。今年市房价升幅在10%左右，其中经济适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：
（1）、在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
（2）、需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有86.1%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。
（3）、购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
（4）、住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。
（5）、竞争激烈，对于南阳这样规模的三线、甚至是四线城市来讲，国家相关的房地产政策以及全国房地产发展大势对其发展影响并不是最重要的，影响南阳本地房地产发展最重要的因素是市场本身的供给、需求和价格之间的关系。南阳商品房主要靠本地购买，自住为主，炒房、投资客户总量稀少，而前两年连续拉高的房价已经使本地市场出现了购买力短期被透支的迹象。同时，尽管不能把所有的城市一概而论，但所谓的房价拐点说法，已经波及并影响到本地市民的购买热情。市民即便有购买意向，也是更愿意持币观望---要么期待政策方面的严格调控，要么期待本地市场楼盘增多，从更激烈的房产竞争中有所收获。
五．竞争力分析
从去年开始到现在，我市已开工销售和将要立项、开工的房产项目的确增加了很多，2008年投放量将会更大，市场上有8—12个项目在同时销售，总投放量预计将超过70万平方米，这就造成了市场供应充足、消费需求不足、影响价格攀升·激烈竞争不可避免。所以08年市场的需求增长速度要慢于房地产的投放量，这样就造成了客户的选择范围更广，选择条件更加苛刻。给我们销售带来很大的困难。激烈的市场竞争势必影响房地产价格的上涨速度，缓慢的价格上涨也会使本来就不多的投资客户转向选择其它的投资行为，造成结构性的客户群流失。而周边地段由于南阳近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。
据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。
六．市场风险分析
1.该居民小区主要居住对象为周边高校院所的知识分子以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：
1）职业稳定：改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。
2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。
3）文化水平较高：他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。
4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大.
2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。
3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。
七、产品定位
1、项目推广主题
①以本案的景观和绿化、以及对产品细节的注重，营造本案的品质优势和适宜居住的特点；
②以本案的品质优势，结合适宜的价位，突出本案的性价比优势；
③以突出小面积、大户型这一先进的户型设计理念为特点，并凸显其在降低单套总价、提高性价比方面的优势；
④以本地段的升值潜力，突出本案的投资价值。
3、项目客户分析与定位
①目标客户定位：献给那些懂得享受生活的人。
我们是要将项目打造成南阳市最适合人居的项目，我们的客户也应该是最懂得享受生活和追求生活品质的那一部分人，他们关注更多的是居住的感觉、周边的环境、孩子的上学问题，购物的便利等等，本案能够带给客户的一系列便利正好迎合了客户的需求。
通过我们日常工作中与接触到的来访、来电客户交谈中获知，大部分客户对本项目的开发表示关注，由于对住房需求量较大，且有部分客户将房屋作为投资项目，故仍有一定的购买潜力。绝大部分来访客户意向较为强烈，客户普遍认同本小区的价位，针对来访客户的意见来看，需求面积在80—110平方米的居多。
②根据市场调查情况分析，该项目的目标客户为:
a、年龄在25--30岁之间的工作基本稳定，有成家打算或已经组建家庭，尚未有正式住房的，家庭收入在2000元左右，能够承担起
800元/月左右的供楼款，购房意向主要为二居室；
b、30～45岁之间的三口之家，现有住房面积较小的需更换大一点住房或因工作、生意等需要就近居住人群，家庭收入在3000元左右，能够承担起1500元/月左右的供楼款，购房意向主要为三居室；
c、45～55岁之间有一大部分人为子女置房安家或有三代同堂的用房需求；
d、部分经济条件较好，有投资理财意向的目标客户。
③目标客户的区域和职业:
a、本区域及周边企业员工；
b、本区域及周边经商人员；
c、本区域及周边行政事业单位员工；
d、本区域及周边因经济收入提高打算改善居住质量的原有居民；
e、因市区房价偏高而阻碍购房意向的中等及偏低收入的市区居民；
f、看好本区域发展趋势并有意向在本区域居住和投资的市区居民。
八、****小区预期价格
本项目预计2008年开工，2009年开始预销售，开盘价格估计为2100元/平方米，2010年预计销售价格为2200元/平方米，2011年预计销售价格为2300元/平方米，2012年尾盘期预计销售价格为2200元/平方米。
建设规模及功能标准
建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。
一．建设规模
考虑到自有资金的有限（5047万元），****项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3086人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
二．产品方案
1. 户型选择
小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。****项目主要居住对象为周边高校院所的知识分子，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：
户型分配表
楼型户
型
格式面积
（㎡）
数量
（套）
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
一、 郑州 1.建业住宅集团（中国)有限公司 2.升龙集团 3.正商地产联盟 4．恒大地产集团 5.河南鑫苑置业有限公司 6.华润置地 7.万达集团 8.正弘置业 9.利海中国 10.美景置业 二、 开封: 1、开封建业大宏住宅建设有限责任公司 2、开封未来房地产开发有限公司 3、中都地产 4、兴和房地产开发有限公司 5、开封龙成置业有限公司 ６、河南荟邦置业有限公司 ７、开封庄园置业有限公司 8、河南鼎力置业有限公司 ９、迪臣置业(开封）发展有限公司 10、开封新芒果房地产开发有限公司。 三、焦作: 1、河南建业置业焦作有限公司 2、河南鸿城房地产开发有限公司 3、河南龙源房地产开发有限公司 4、焦作市安瑞置业有限公司 5、焦作市诚业房地产开发有限公司 ６、河南和诚房地产开发有限公司 ７、焦作福安金源置业有限公司 8、焦作市亿祥置业有限公司 9、焦作市正大置业有限公司 10、焦作市金德利房地产开发有限公司 四、新乡： 1、新乡金龙建业住宅建设有限公司 2、新乡名都置业有限公司 ３、新乡市绿都置业有限公司 ４、新乡宝龙置业发展有限公司 5、新乡市绿地房地产开发有限公司 ６、新乡市天福置业有限公司 7、新乡伟业置地有限公司 8、新乡市融通置业有限公司 9、河南省上宅置业有限公司 １０、河南兆群房地产有限公司 五、鹤壁 1、鹤壁建业住宅建设有限公司 2、鹤壁市东方置业有限公司 3、鹤壁仁泰三胞房地产开发有限责任公司 4、鹤壁市广厦房产置业有限公司 5、鹤壁市环洲置业有限公司 6、鹤壁诚城房地产开发有限公司 ７、鹤壁市泽中房地产开发有限公司 ８、鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司 9、鹤壁市泽中房地产开发有限公司 10、鹤壁市新世纪置业有限公司 六、南阳 1、南阳建业住宅建设有限公司 2、南阳万正房地产开发有限公司 3、河南省万家园房地产开发公司 4、南阳万事达房地产有限公司 5、河南省宇信房地产开发有限公司 6、南阳鸿德房地产开发有限公司 7、南阳市天达置业有限公司 ８、南阳市中泰房地产开发有限公司 9、河南省万家园房地产开发有限公司 １0、南阳市启元置业有限公司。 七、安阳 １、安阳通瑞达房地产开发有限责任公司 2、安阳昊澜置业有限公司 3、安阳新华富房地产开发有限责任公司 4、安阳赛格置业有限公司 5、安阳宜居房地产开发有限公司 ６、安阳东部置业有限公司 ７、安阳新时代置业有限公司 8、河南省仁和置业有限公司 9、郑州绿城房地开发有限公司 10、河南省安阳广厦房地产开发有限责任公司 八、濮阳 1、濮阳市精华房地产开发有限公司 ２、濮阳市瑞璞置业有限公司 3、物华房地产开发有限公司 4、濮阳居安置业有限公司 5、濮阳万厦房地产开发有限公司 ６、清华房地产有限公司 ７、濮阳市地豪置业有限公司 8、濮阳建业住宅建设有限公司 9、濮阳市聚龙房地产开发有限公司 １0、濮阳市汇丰置业有限公司 九、许昌: 1、许昌空港新城置业 2、许昌金悦置业有限公司 3、许昌新景苑置业 4、河南昌昊房地产开发有限公司 5、河南正诚置业有限公司 6、许昌未来房地产开发有限公司 7、健发置业(许昌）有限公司 8、河南骏景地产有限公司 9、河南宏伟置业开发有限公司 10、河南卓建集团置业有限公司 十、洛阳: 1、河南建业太阳城置业有限公司 2、路劲地产?洛阳顺驰房地产开发有限公 司 3、洛阳凯瑞房地产置业有限公司 4、洛阳高新申泰置业有限公司 ５、洛阳宝龙置业发展有限公司 6、洛阳市增凯房地产开发有限公司 7、洛阳九鼎房地产有限公司 ８、洛阳市智杰房地产开发有限公司。 9、洛阳市新天地置业有限公司 10、洛阳恒大置业有限公司 十一、平顶山 1、建业住宅集团平顶山置业有限公司 2、河南佳田实业集团有限公司 3、平顶山市贵人居房地产开发有限公司 4、平顶山鑫基房地产公司 5、河南鹰城集团 ６、平顶山建宏房地产开发公司 7、平顶山市隆嘉房地产有限公司 8、平顶山帝荣房地产开发有限公司 9、平顶山润天房地产公司 １０、河南春华集团房地产开发有限公司
南阳房地产行业混乱现状 １---河南南阳万正房地产开发公司,开发＂万正世家"小区，3年办不到房产证,燃气不通,无验收许可证,业主入住,万正违法; ２----河南南阳万正房地产开发公司,经济适用房"万正阳光海岸"04年就把钱交上了,到现在为止整个工地还在停着工,而且房子早就卖完了； ３----河南南阳万正房地产开发公司,"万正大公馆项目"07年收业主钱,08年6月未动工,推后再次承诺09年5-6月份可以入住,推后再次承诺09年年底可以入住,今年年初了解又承诺2010年5-6月可以入住....万正公司违法与欺诈； 4---- 河南南阳万正房地产开发公司,开发的”万正广场”小区无房地产证; 5----河南南阳中达房地产开发公司,＂宝城天润苑"项目啥证都没,连啤酒厂地皮都没买过来就预售一年多了; 6----河南南阳"建设西路80号静园"小区,7年没有办房产证,壹号楼建筑质量极差，房子漏水严重; 开发商说，”就是不修，你能杂着”。 7----河南南阳"白河卫生院单位06年建的房子,09年无房产证"; 8----河南南阳"方城方周城"承诺2008年10月31日交房，可直到今天未能入住。 9----河南南阳"邓州御花园" 政府”出席奠基仪式,最后才知什么手续都没有，完全是一皮包公司;如今业主受害; 10---河南南阳"唐河县育英小区"收取各类出入证费用、广告费用、物业费用去向不明; 11---河南南阳”锦成”房地产开发有限”黒心毫无诚信”,桐柏县城关镇一初中的教职工业主受害;
12---河南南阳"港岛房地产"3年无房产证 13---河南南阳东方房地产开发的＂东方电力花园＂2003年开工，现在还未入住、 14---河南南阳市广宇房地产开发公司"裕华商城"已经三年了，商铺房产证至今无办理 15---河南南阳海昌房地产公司"邓州古城商业中心"终于交房，物业费0.40每平方，水电至今未通，又交了国家明令禁止的煤气初装费4000元---未通！ 16---河南南阳东方房地产公司"白河南泰山路与滨河路交叉处建泰山公寓",无预售证,推销楼盘,至今无动工,欺骗认购款; 17---河南南阳市统建公司(政府背景)"南阳市风帆?金色世家小区"经济适用房项目变商品房出售,三年无房产证; 18---河南南阳中奇花园(独山大道与新华路交叉口),07年购房08年已交,住户交清所有费用,但至今沼气不通,电梯停用,不办房产证; 19---河南南阳光明新村(桑园路与光武东路之间北关12队)宛城区公疗医院家属院，2002年入住,至今全部没有办房权证 20---河南南阳桂碧源房产开发公司，把市政府干部职工几百户的房子当儿戏，拿着几百户市政府的干部职工的血汗钱 (每户交了二十多万元),把房子扔到那里不建，去南召开发景点去了....皮包公司 21--- 河南南阳滨河西路市政府小区，2003年入住，并交了办房产证钱可到如今仍无房产证（办证已涨价）; 22---河南南阳高新路紫金城大厦(科海宾馆对面),08年1月许诺09年10月交
上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求
却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相
南阳市房地产交易与权属登记相关收费标准 一、产权登记费 1、住房登记费（包括初始登记、变更登记、转移登记等）、住房他项权利登记费（包括抵押、典权等）：80元/套 2、住房以外其它房屋登记费（包括初始登记、变更登记、转移登记等）、他项权利登记费（包括抵押、典权等） （1）建筑面积2 00平方米（含）以内：150元/宗； （2）201—500平方米：300元/宗； （3）501—1000平方米：600元/宗； （4）1001—5000平方米：1000元/宗； （5）5001—10000平方米：2000元/宗； （6）10000平方米以上：3000元/宗； 3、向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，按增加证书数量：10元/证；遗失、毁坏、更正等收取工本费10元／本。 二、抵押手续费 住房以外房产抵押手续费（不含他项权利登记费）按贷款额的1‰收取。 三、档案证明费 1、私产：100平方米以下收20元，每增加10平方米加收5元。 2、公产：1000平方米及其以下收取150元，每增加500平方米，加收50元。 四、印花税 按房屋权属证书，每本5元收取。 五、交易手续费 1、住房转让手续费 （1）新建商品住房3元/平方米； （2）存量住房6元/平方米； （3）按房改政策购买的公有住房（含集资建房）办理转让手续免收手续费；按房改政策购买的公有住房（含集资建房）首次上市交易的，减半计收转让手续费； （4）经济适用房首次交易的减半计收转让手续费。
2、住房以外房产转让手续费 （1）新建商品房屋（按成交价的）0.5%； （2）存量房屋（按成交价的）0.8%。 备注：房改房、经济适用房首次上市交易，按房屋所处地级收取土地出让金。 六、房产测绘费 1、房屋平面图测绘（含面积计算、共用面积分摊）： 住宅用房A（楼外型结构简单，户型不超过三种）：0.6元/平方米； 住宅用房B（楼外型结构较简单，户型四至六种）：0.9元/平方米； 住宅用房C小面积测量（建筑面积低于2000平方米）或楼外型复杂，户型在六种以上（不含六种）：1.36元/平方米； 商业楼用房：1.5元/平方米；多功能综合楼用房：1.8元/平方米；工业厂房：0.8元/平方米。 2、配图资料费： 房屋所有权属进行变更、转移时，房屋面积、结构未发生变化的，每户收取20元的配图资料费。 七、土地出让金 土地出让金：房改房、经济适用房买卖时交纳，分地级、按房屋分摊的占地面积收取。全市共分四个地级，收取标准：一级15元/平方米；二级10元/平方米；三级、四级5元/平方米。 八、副食品调节基金 存量住房、非住宅房、房改房、经济适用房买卖时按标的额的3‰征收。 九、营业税、个人所得税 按国家有关规定执行。 备注：以上仅指在房管局办事大厅办理手续的相关收费项目，不包括新建房应向维修基金管理中心缴存的维修资金(当前西峡县缴存标准为:多层20元/平方，小高层40元/平方、高层60元/平方)、向地税局缴纳的契税，也不包括二手房过户中应向地税部门缴纳的契税、交易税以营业税、城建税、教育附加税、个人所得税。
南召县房地产市场分析报告 南召县位于河南省西南部，伏牛山南麓，南阳盆地北缘。全县辖16个乡镇、340个行政村、63万人，总面积2946平方公里，山区和丘陵面积占96.6%，基本格局是“七山一水一水分田，一分道路和庄园”。先后被国家、河南省命名为：中国辛夷之乡、中国柞蚕之乡、中国特色文化之乡、全国科技进步县、全国有机农业生产基地县、河南省县域经济发展“十快县”、河南省对外开放重点县、河南省无公害水产养殖基地县、全省绿色道地中药材基地县等荣誉称号。 2010年全县GDP完成69.3亿元，同比增长12.8%；全社会固定资产投资完成62.9亿元，增长28.9%；农民人均纯收入达到4306元，增长12.5%；城镇居民人均可支配收入达到13141元，增长11.7%；地方财政一般预算收入完成2.44亿元，增长16.5%；城乡居民储蓄余额达到38亿元，增长16.9%；社会消费品零售总额达到42.3亿元，增长18.6%。 各类政策性项目138个，到位资金6.6亿元；新上及续建招商引资项目102个，到位资金15亿元；实际利用外资1900万美元，总投资7.14亿元的天瑞集团青山水泥项目建成投产，投资5.82亿元的云铸年产10万吨铸造项目设备正在安装，天池抽水蓄能电站、核电站项目扎实推进。产业集聚区建设步伐加快， 工业投资27.3亿元，增长38.5%，占城镇固定资产投资的67.4%，汽配铸造、电力能源、矿产建材、农副产品加工四大主导产业规模进一步膨胀，工业总产值完成108.1亿元，增长12.5%。来自工业的税收突破1.4亿元，增长15.6%。规模以上工业企业达到77家，实现总产值76.7亿元，增长24.8%；完成增加值20.7亿元，增长25%；实现利润3.9亿元，增长63%。 南召县由于城市规模比较小，配套不完善，交通不发达，县城被四周山区包围的影响扩大发展有很大的局限性，房地产市场现起步比较晚，居民对商品房的概念比较差，正规项目不多，体量比较小，均价基本在1900左右，私人开发跟小产权把原本不成熟的市场搅得比较混乱，价格基本在1200—1500每平方。 南召县在售项目市调： 1、城南世家 项目地址：黄洋路南段（新体育中心对面），开发商：河南四方置业有限公司，项目宣传以南召首个商业步行街、滨水、黄金三角、体育中心为主题。多层现房，户型为两室两
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
河南省南阳市房地产开发商品房期房、现房和住宅销售额情况数据解读报告2019版
引言 本报告针对南阳市房地产开发商品房期房、现房和住宅销售额情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示南阳市房地产开发商品房期房、现房和住宅销售额情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解南阳市房地产开发商品房期房、现房和住宅销售额情况提供重要参考及指引。 南阳市房地产开发商品房期房、现房和住宅销售额情况数据解读报告对关键因素房地产开发商品房屋总销售额，商品房现房销售额，商品房期房销售额，住宅销售额，90平方米以下住宅销售额，别墅、高档公寓销售额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信南阳市房地产开发商品房期房、现房和住宅销售额情况数据解读报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节南阳市房地产开发商品房期房、现房和住宅销售额情况现状 (1) 第二节南阳市房地产开发商品房屋总销售额指标分析 (3) 一、南阳市房地产开发商品房屋总销售额现状统计 (3) 二、全省房地产开发商品房屋总销售额现状统计 (3) 三、南阳市房地产开发商品房屋总销售额占全省房地产开发商品房屋总销售额比重统计.3 四、南阳市房地产开发商品房屋总销售额（2016-2018）统计分析 (4) 五、南阳市房地产开发商品房屋总销售额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省房地产开发商品房屋总销售额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省房地产开发商品房屋总销售额（2017-2018）变动分析 (5) 八、南阳市房地产开发商品房屋总销售额同全省房地产开发商品房屋总销售额 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节南阳市商品房现房销售额指标分析 (7) 一、南阳市商品房现房销售额现状统计 (7) 二、全省商品房现房销售额现状统计分析 (7) 三、南阳市商品房现房销售额占全省商品房现房销售额比重统计分析 (7) 四、南阳市商品房现房销售额（2016-2018）统计分析 (8) 五、南阳市商品房现房销售额（2017-2018）变动分析 (8)
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
河南省南阳市 房 地 产 形 势 分 析 报 告 2011年
关于报告的说明： 本报告的撰写是在考察南阳市城市概况、城市规划、发展现状以及房地产市场行情的基础上确定的，很大程度上依赖于目前房地产市场的供求关系基础，并最终形成对南阳市未来房地产发展的初步预测。 目录： 第一部分楼市宏观环境扫描 1.1、宏观政策综述 1.2、土地政策方面 1.3、金融政策方面 1.4、其他房地产政策方面 1.5、政策预测 1.6、宏观小结 第二部分、南阳市发展环境分析 2.1、城市概述 2.2、人口基础 2.3、城市经济数据 2.4、产业结构 2.5、社会消费品零售总额 2.6、南阳市发展环境小结 第三部分、南阳市房地产环境发展及现状分析 3.1、固定资产投资数据 3.2、历年商品房及住宅竣工情况 3.3、2010年南阳市房地产市场情况简析 3.4、2011年南阳市房地产市场情况简析 3.5、南阳市中心城区房地产环境现状分析 3.6、南阳市房地产环境发展现状总结
第一部分楼市宏观环境扫描 1.1、宏观政策综述 回顾过去几年，在经历了2005、2007年政策调控下的中国房地产，2010年的楼市显得更具稳定性，从2010年1月10号国务院办公厅发布要求促进房地产市场平稳健康发展开始，一系列的土地、金融、税收等房地产相关调控政策密集出击，特别是以“4.15国十条”为代表的楼市新政，中国楼市似乎风雨再来。 然而，市场经历了极其短暂的观望之后，无论是一二线城市还是三四线中小城市，整个房地产市场并没有出现大多人预期的低迷状况，部分大中城市还出现了量价齐涨的态势，让看空客户大跌眼镜。对比2007年的中国楼市一夜暴跌的局面，这在某些方面也说明了中国的楼市正在走向稳定、走向成熟。总结2010年楼市调控，主要呈现在以下几点： 1.2、土地政策方面 ? 强调房地产用地监管开展突击检查（2010.03.10） 2010年3月10号，国土资源部下发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查等，内容重点包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。 ? 国土部下发闲置土地黑名单（2010.08.02） 2010年8月2号，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 ? 闲置土地一年以上禁拿地 2010年9月27号，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。本次通知直接将矛头指向开发商囤地现象，对因企业原因导致土地闲置一年以上的，将取消企业参加土地竞买的资格。 1.3、金融政策方面 ? 上调准备金率强力遏制信贷冲锋 2010年1月12号，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
河南省南阳市房地产开发商品房现房销售额和期房销售额数据分析报告2019版
序言 南阳市房地产开发商品房现房销售额和期房销售额数据分析报告旨在运用严谨的数据分析，以更为客观、真实的角度，对南阳市房地产开发商品房现房销售额和期房销售额进行剖析和阐述。 南阳市房地产开发商品房现房销售额和期房销售额数据分析报告同时围绕关键指标即房地产开发商品房屋总销售额，商品房现房销售额，商品房期房销售额等，对南阳市房地产开发商品房现房销售额和期房销售额进行了全面深入的分析和总结。 南阳市房地产开发商品房现房销售额和期房销售额数据分析报告可以帮助投资决策者效益最大化，是了解南阳市房地产开发商品房现房销售额和期房销售额的重要参考渠道。本报告数据来源于中国国家统计局、相关科研机构及行业协会等权威部门，数据客观、精准。
目录 第一节南阳市房地产开发商品房现房销售额和期房销售额现状 (1) 第二节南阳市房地产开发商品房屋总销售额指标分析 (3) 一、南阳市房地产开发商品房屋总销售额现状统计 (3) 二、全省房地产开发商品房屋总销售额现状统计 (3) 三、南阳市房地产开发商品房屋总销售额占全省房地产开发商品房屋总销售额比重统计.3 四、南阳市房地产开发商品房屋总销售额（2016-2018）统计分析 (4) 五、南阳市房地产开发商品房屋总销售额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省房地产开发商品房屋总销售额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省房地产开发商品房屋总销售额（2017-2018）变动分析 (5) 八、南阳市房地产开发商品房屋总销售额同全省房地产开发商品房屋总销售额 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节南阳市商品房现房销售额指标分析 (7) 一、南阳市商品房现房销售额现状统计 (7) 二、全省商品房现房销售额现状统计分析 (7) 三、南阳市商品房现房销售额占全省商品房现房销售额比重统计分析 (7) 四、南阳市商品房现房销售额（2016-2018）统计分析 (8) 五、南阳市商品房现房销售额（2017-2018）变动分析 (8)
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初
问：伴随着两会的闭幕，相关的一系列政策已相继浮出水面。在今年的两会上，“十二五规划”是全国两会关注的焦点话题，这其中包含关怀民生的话题，也涉及经济结构调整等关乎经济全局的内容，对于房地产行业，将会带来哪些变化和影响？ 我国两会作为一年一度的决策性会议，都会颁布新的政策。中国的楼市向来与政策走向和调控密不可分。今年两会既是十二五规划的开局之年，又是上一个五年计划的总结。根据会议所阐述的涉及房地产市场（住房市场）方面的内容，也提出了一些新的举措。过去出台的的限购令限二禁三，只是单向的调节，调节产业链的末端。春节前密集出台“国十六条”、“国十条”等，不仅是调整限购、限贷、调节消费，而是更多的从经济结构上提出新的调整机制，由此可见调控转变成了产业链的全局性调整。 在2005年前国家对房地产行业的态度是扶植的、鼓励的，是积极的，2006年后，房地产进入到调控周期，历次的宏观调控对楼市都有很大的影响，而这次的两会提出政策调控要长效化、动态化、市场化。这样意味着房地产市场将处于多动的调控之中，不仅是对目前的市场环境，更多的是在未来房地产发展过程中，还会有更多更细的调控政策出台。所以这次国家调控房地产市场肯定是有影响的，全国房地产可能会在2011年下半年出现拐点。 、 房地产在中国经济中扮演着重要角色，和国民经济的发展息息相关，国家调控对于房地产肯定会有影响。但同时房地产行业也具有很大的地域性，各地情况不同，各地方政府采取的措施也不相同。限购令的实施，确实让房地产经历了前所未有的冲击。一线城市高房价所导致的一系列民生问题，是国家此次下决心治理房地产行业的根本原因。之前的调控政策多是从表面上来调节，而且具有明显的计划经济特征，不完全符合市场经济的规律。所以出现了政府大力度调控，房价却居高不下的现象。对此国家这次调控方向是从市场供求的环节入手，从根本上解决问题。此次的两会把建立健全问责机制写入工作报告中。现阶段政府出台的一系列抑制房价措施不是在压制房地产行业，而是要让房地产走上合理有序的发展之路。 房地产的调控从07年开始，可谓一波接一波。调控是必然的，因为物价在不断上涨的同时房价也受影响。总理在回答记者时，谈到有关物价升降的问题上说物价像只老虎，一旦放出，难以收回。这说明政府还是下大决心稳定物价，在物价上涨的同时，房价的上涨有些不理性，特别是在一二线城市，房地产价格和成本之间差别太大，所以调控是抑制房价和物价发展的必然趋势。中国要在34个城市做试点，银行购买二套房首付60%，利率是正常利率的1.1倍，这对购房带来了很大影响。另外调控也带有很大的地域性色彩，一二线城市影响较大，但是给三线甚至四线城市并没有带来很大变动。合理的上涨是经济发展的必然，否符合市场的需求，此外消费总量也和需求空间的大小是紧密相关的。 问：随着国家政策的出台，郑州也颁布了限购令，房产限购是过渡性的制度安排，可以解决市场短期的供求关系。那么南阳作为三线城市会出台限购令吗？限购令对房地产行业的发展有没有影响呢？ 就目前南阳的现状来看，是否受到限购令的影响要从多方面来考虑：一是南阳的城镇化率十五期间是30%，十一五达到38.5%，十二五预期要达到48%，城市化率对城市的发展是非常重要的，45%以上的城市化率更能代表城市的发展和魅力。可是目前南阳的城市化率低于35%，已说明我们的城市还没有足够的吸引力，发展速度跟不上。南阳新东区城区规划是东区面积190平方公里，人口达到300万。这个数据说明了南阳市场的消费预期是非常大的，市场的刚性需求还是有的。众所周知南阳是人口大市，家庭的小型化、住房的换代升级、优