幻灯片1 国际旅游 2013年 幻灯片2 第一章 世界旅游业发展的整体趋势 及我国旅游业发展的阶段性特征 参考资料： 1.国务院研究室课题组.新时期中国旅游业发展战略研究报告[M].中国旅游出版社，2009.幻灯片3 一、世界旅游业发展的整体趋势 ●1、世界旅游格局开始由发达国家“一枝独秀”向与新兴经济体并行发展转化 ●2、新领域、跨行业、跨产业联合发展旅游业发展的重要方向 ●3、旅游业与绿色经济、生态文明相结合，成为推动可持续发展的重要领域 ●4、旅游业与社会文化日益融合，成为国家“软实力”的重要内容 幻灯片4 ●5、科技进步成为加快发展旅游业的主要推动力和支撑条件 ●6、更多的国家把大力发展旅游业上升为国家战略的地位 ●7、发展旅游业已成为各国推动产业升级和转变发展方式的重要抓手 ●8、国际旅游交流与合作日趋频繁，呈现方兴未艾的势头 ●9、旅游业已成为各国应对经济危机、促进经济复苏等反周期性调节政策的重要手段幻灯片5 幻灯片6 二、我国旅游业发展的阶段性特征 ●1、旅游覆盖面持续扩大，中等收入阶层成为旅游消费主体 ●2、旅游市场体系逐步完善，市场范围迅速拓展 ●3、旅游发展模式由分散到集聚，再向集约发展加速演进 ●4、旅游产业规模不断扩张，产业结构优化升级 幻灯片7 ●5、旅游综合功能日益显著，影响范围大大扩展 ●6、旅游信息化迈上新台阶，旅游业效率大幅度提高 ●7、旅游国际合作达到新水平，国际竞争力得到提高 幻灯片8
第二章世界旅游业现状与世界旅游业影响因素 ●1.罗明义.世界旅游业发展：2009年回顾和2010年展望[J].旅游论坛,2010(2). ●2.朱美.浅谈影响世界未来世界旅游发展趋势的因素[J].北方经贸,2004(2). ●一、世界旅游业现状 ●（一）2009年：国际入境旅游继续大幅度收缩 ●1.各大区域国际入境旅游普遍下降 ●2.各区域内国际入境旅游也大副下降 ●3.全球入境旅游下半年略有回升 幻灯片9 ●（二）2009年：世界旅游经济出现负增长 ●1.世界旅游总需求全面收缩 ●2.世界旅游总供给全面下滑 ●3.旅游发达国家增长率普遍下降 ●4.世界旅游经济仍具有重要地位 幻灯片10 ●（三）2010年：世界旅游业进入恢复性增长期 ●1.世界经济发展进入复苏增长期 ●2.世界旅游发展仍面临众多影响因素 ●（四）2011年世界旅游业发展面临诸多制约因素 ●1.自然灾害 ●2.地区局势动荡不安 幻灯片11 二、世界旅游业发展的影响因素 ●（一）社会文化方面 ● 1.传统模式的家庭在减少 ● 2. 新的工作形式的出现 ● 3.人口老龄化 ● 4.人们的受教育水平普遍有所提高 ● 5.人们比以往更追求享乐 6.人们将越来越乐于享受亲情和友情的温暖 幻灯片12 ●（二）经济方面 ● 1.世界经济全球化 ● 2. 经济形态多元化, 并偏重于第三产业 ● 3. 贫富差距仍然很大 ● 4.世界范围内的消费需求将保持持续增长
1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外关于旅游产业的研究 早期国外学者对旅游业的研究局限在理论的角度，该时期较有影响力的学者鲍迪奥 针对当时的旅游胜地意大利进行考察研究后发表了《在意大利的外国人移动及消费的金钱》。此后欧洲各国相继出现了许多学者如鲍尔曼、汉泽克尔等对旅游业展开了研究并 取得了一定的成果。随着全球经济的快速发展，旅游业越发的呈现出活跃的发展态势。 旅游经济效益成为经济向前发展不容忽视的推动力量。旅游业作为一个产业部门，其消 费支出所产生的乘数效应被许多学者所关注。于是乘数理论被学者应用于旅游产业的研究，旅游乘数一度成为旅游发达地区的重点研究对象。Mathieson 和Wall 从收入角度来理解旅游乘数，其内涵是“旅游乘数是这样一个数值，最初旅游消费和它相乘后能在一定时期内产生总收入效应。”该表述虽能体现乘数理念，但是是比较片面的。20 世纪 70 年代初, 英国的阿切尔（Archer）做了深入研究并写出了研究报告:“Tourism in Gwynedd：An Economic Study”。他认为，旅游者在旅游目的地的最初消费支出通过直 接效应、间接效应和诱导性效应会产生数倍于最初消费支出的收入。由此阿切尔总结归 纳了营业收入乘数、营业收入乘数、旅游收入乘数、就业乘数、旅游企业收入乘数、政 府收入乘数、居民收入乘数七种旅游乘数。阿切尔的旅游乘数研究的既全面有深入，为 后人的旅游经济效益的深入研究打下了坚实的基础。此外伦伯格、墨菲和H.金德尔等人在阿切尔研究的基础上对旅游乘数做了进一步研究。 二战以后美洲逐渐成为旅游业的研究基地，美国人W.列昂惕夫（WassilyLeontief） 在20 世纪初提出了一种极具价值的分析方法即投入产出法（I/O，Input-output）。该方 法可以明确的分析出经济系统的不同部门在投入和产出方面的依存关系。旅游产业既涉 及到餐饮、住宿、交通等部门，还涉及了医疗、通讯、建筑等部门，由此可得出旅游业 与其它产业也有千丝万缕的联系，具有很强的综合性。把投入产出法应用于旅游业可以 很详细的得出旅游业与其它产业的相互依存关系，从而弄清经济系统的发展脉络。最早 利用投入产出法来具体分析旅游经济效益的是美国著名的经济学家F.K．哈姆斯顿(Hamston，1962)。他使用24 部门的模型来分析和计算美国怀俄明州地区的旅游乘数， 矩阵中的内生变量设定为家庭和当地政府。后来，为了明确间接效应与诱导效应的差异，以美国密苏里州为研究对象来计算旅游乘数。他使用了22 部门的模型，把家庭和地方 政府分别作为内生部门和外生部门进行两次独立的计算，最后得出旅游诱导效应 3 倍于间接效应。此后，W.A.斯特朗(Strang)和H.甘伯尔(Gamble)分别计算出美国宾夕法尼 亚州以及威斯康星州的旅游乘数。在思考和总结前人研究的基础上，B.H.阿彻尔发表 了著作《The Impact of Domestic Tourism》。在该书中提出了能够更好反应出某一旅游区 的经济发展状况的投入产出模型。阿彻尔利用该投入产出模型对英国的Angledey 和Gwynedd 等地区进行旅游乘数的测算。需要注意的是，一方面投入产出法计算过程比较 繁琐，另一方面在实际的操作中各部门之间彼此的制约因素难以分析并且各部门投入与 产量之间的比例关系并非固定。基于以上种种的客观原因，使得投入产出法的应用产生 一定局限性。 世界旅游组织于1999 年6 月在“旅游影响经济的度量方法”世界级大会上提出可 以利用旅游卫星账户来计算旅游业各类的产出。该旅游卫星账户是按照统一的国民经济 的核算体系来设计的。卫星账户体系能够准确地计算出旅游所产生的直接或者间接收 入，能够准确把握旅游业对GDP、就业以及国家收支平衡等的影响程度，该方法的提出克服了以往旅游统计不能全面反应旅游业总产出的困扰。目前世界旅游组织已把旅游
桂林旅游房地产调查 报告 姓名杨志鹏 所在学院管理学院 专业班级房地产08-1班
学号3080129110 指导老师蒙永亨 日期2010年10月30日
桂林旅游房地产调查报告 班级：房地产08-1班姓名：杨志鹏学号：3080129110 目录 桂林旅游房地产调查报告 (2) 摘要: (3) 关键词 (3) 1.1城市概况 (3) 1.2房地产发展状况 (4) 第二部分：旅游房地产 (6) 2.1旅游地产定义 (6) 2.2旅游地产的开发模式 (7) 2.3旅游地产发展状况 (8) 第三部分:桂林旅游地产SWOT分析 (11) 3.1桂林旅游房地产S分析 (12) 3.2桂林旅游房地产W分析 (12) 3.3桂林旅游地产的O分析 (14) 3.4桂林旅游地产T分析 (14) 第四部分：桂林旅游地产的借鉴 (14) 4.1青岛——引进全国知名品牌，提升地产开发水平 (15) 4.2烟台——坚持“特色地产”，打开外销渠道 (15) 4.3三亚——地方政府的“远城攻略” (16) 第五部分:结论及建议 (16) 参考摘要 (17)
摘要:当前，旅游业迅猛发展，旅游消费已从观光型逐渐转变为休闲度假型，引发了旅游产业的大调整；同时，旅游房地产为房地产产业提供了新的发展领域，因此，旅游房地产必将成为中国经济增长的新热点。 桂林风景秀丽，自古享有“山水甲天下”的美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地。历届桂林政府也大力发展旅游产业，每年接待的国内外游客超过千万。同时桂林市政府也很重视房地产业的发展。自2006年起，房地产每年的固定投资均保持在50亿元以上。在旅游资源极其丰富独特，房地产业发展基础十分坚实的桂林，其旅游房地产的发展却远远落后于国内其他旅游城市，与其在旅游界拥有的地位格格不入。 本报告通过实践调查，简介旅游房地产的定义及内涵，探析桂林旅游房地产的发展历史及发展困境，同时介绍国内在旅游房地产上取得成功的城市，通过借鉴对比，为探索出适合桂林旅游房地产发展的“桂林模式”提供新思路。 关键词：旅游房地产开发模式发展借鉴 第一部分桂林社会经济发展状况 1.1城市概况 地理位置及资源环境 ?地理位置：桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，109°45''-104°40''，北纬24°18''-25°41''。 ?行政区划：辖秀峰，象山，七星，叠彩，雁山5城区和灵川，兴安，全州，临桂，阳朔，平乐，荔浦，龙胜，永福，恭城，资源，灌阳12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。 ?自然资源：桂林市的动物种类繁多，陆栖脊椎动物有400多种，全市有高
1、内蒙根河“天工部落”。 （1）基本情况 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。项目占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资为4000万元。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”，天工部落位于内蒙古自治区根河境内，作为神州之旅进入旅游地产的第二站，天工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地312亩，产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。 但产品出来之后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。 （2）失败原因 第一、交通太偏远是重要原因。 笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历，根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。 首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。 其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。 第二、旅游大环境远没有形成。 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。
第三、旅游季节性太强。 根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 第四、定位不是很准确。 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。 第五、进入之前缺乏必要的调研。 根河地广人稀，但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。 2、千岛湖凤凰度假村 （1）基本情况 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。” 按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售
广安市养老地产调查研究报告
广安市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年
前言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国
家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，
旅游地产项目可行性研究报告编制单位：河南泰之峰企业管理咨询有限公司
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 可行性研究报告是决策的基础。为保证决策的科学正确，一定要有可行性研究这么一个过程，获批也一定要经过相关的法定程序。在写作上，有些需要加上封面，按照不同的内容性质而分章分节地逐一说明。这些程序性的要求和处理手法，是可行性研究报告的特色。 可行性报告的不确定分析注意事项：在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。 可行性研究报告申请材料： 1．建设项目属地区属各部门或计划单列单位的报批函或请示； 2．项目建议书的批复； 3．规划部门出具的规划设计方案审查意见； 4．国土资源部门出具的项目用地预审意见； 5．环境保护部门的环境影响评价意见； 6．对交通产生较大影响的项目，提供交通部门出具的交通影响评价意见； 7．政府投资以外的资金筹措平衡方案说明材料； 8．按国家规定内容和要求编制的可行性研究报告； 9．配套资金已落实的证明； 10．国家和本市规定的其他申请材料。 旅游地产项目可行性研究报告： 目录 第一章总论 1.1概述 1.2项目建设单位简介 1.3报告编制的依据与范围
美国旅游业对河南旅游业发展的启示 本文分析了美国旅游业先进的管理理念和经营方式，探讨了对河南旅游业发展的启示。要明确旅游景区的管理体制，加大公共基础设施建设，深挖文化资源，创新发展旅游，加大网络营销宣传力度。 标签：中原经济区；美国旅游业；河南旅游业；启示 中原经济区是2011年1月，在国务院印发的《全国主体功能区域规划》中，被纳入国家层面的重点开发区域，它以河南为主体、辐射周边、客观存在的经济区域。旅游业作为朝阳产业，对中原经济区的建设发展具有强大的推动作用。河南有着悠久的历史、灿烂的文化、丰富的旅游资源，作为中原经济区的主体，河南旅游业的发展在中原经济区建设中应起到什么作用，则是值得我们关注的问题。本文借鉴美国旅游业的发展理念和管理经验，为中原经济区建设背景下的河南旅游业的发展提供一定的参考。 一、美国旅游业先进的管理理念 1、尊重历史，尊重自然 美国作为一个年轻的移民国家，与中国等一些文明古国相比，几乎没有太长的历史，但正是他的历史很少，所以他注重历史遗迹的保护和利用。旧金山城市道路的建设，大胆的突破了城市道路坡度系数规范要求，利用原有的地型地貌依山而建，只求直，在很大程度上节省了建设投资。另外美国对于一些自然的旅游资源，尽可能的不改变原有面貌，呈现给游客一个原汁原味的旅游景区，这样既满足了那些探险者的好奇心，同时也最大限度的保护了旅游资源。 2、服务周到、细致 旅游业是一个服务性行业，主要以出售服务为主，服务的好坏直接影响着游客对当地旅游业的评价。美国的旅游业以热情、微笑、关注游客的感受和需求、注重细节和人性化的服务得到游人的一致认可。美国的迪斯尼乐园可以说家喻户晓，知名度和影响力还在不断的扩大。迪斯尼的游客每天是人山人海，但是大家却都能得到无微不至的服务。在迪斯尼乐园中，普通的暑期清洁工也要培训三天才能上岗。在开门时间、关门时间以及客人15米之内这三种情况下都不能扫地；另外对于树叶、纸屑、灰尘的打扫也是各有讲究的，正是由于这些要求和讲究才保证了乐园清洁的环境。环球影城主题公园在硬件建设吸引游客到来的同时，软件服务也同样得到大家的认可，在这里随时能感受到周到的服务。在观众等待进场时，为了减少等待的枯燥，在排队期间会掺杂了一些暖场表演。可以说在美国我们可以处处感受到周到的服务和工作人员的友善。 3、旅游信息更新及时，渠道通畅
旅游地产调查报告
旅游地产调查报告 旅游地产的产生 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过，但可持续回报时间能够达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。
因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。 从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括能够分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 旅游景点地产 主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间； 旅游商业地产 主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间； 旅游度假地产 主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等； 旅游住宅地产 主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。旅游地产的产品
1.国内外网上旅游业的发展现状 电子商务可以将信息流、商流、资金流进行有效的管理,提高产业链的工作效率并降低成本。旅游业是最适合开展电子商务的行业之一,通过先进的网络技术手段提高企业内部、企业之间、企业与消费者之间的信息交流与沟通,改进旅游业的业务工作流程，所以电子商务对旅游业的发展具有深远的意义。发达国家和地区在这方面已经取得了巨大的成效。欧美发达国家, 旅游电子商务已经成为整个电子商务领域最大、最突出的部分。资料显示, 全球旅游电子商务连续5年以35%以上的速度增长, 一度占到全球电子商务总额20%以上。 与国外相比,我国旅游电子商务起步稍晚,1996 年才开始出现专业的旅游网站,其后旅游电子商务快速发展,到2000 年进入第一个高潮期,但在2001年由于受世界旅游业整体负增长形势的影响,中国的旅游业在这一年经历了一定的困境,增长速度有所下降;2002年中国旅游业又开始整体回升,到2005年年底在Web2.0 的刺激下掀起了新的一轮旅游电子商务热,自此又进入了一个新的“加速发展期”。目前,我国具有一定旅游资讯能力的网站已有5000多家。其中专业旅游网站300 余家,主要包括地区性网站、专业网站和门户网站的旅游频道3大类。 但是，旅游电子商务还处在初级阶段, 与发达国家相比还存在较大差距。（1）国内登录过旅游网站的网民占网民总数的比例较小, 而进行过网上旅游预订的网民比例更小。（2）我国旅游业应用电子商务系统的总体发展水平很低, 信息服务能力有限, 网络营销仅仅是一种时尚, 消费者的培育, 旅游电子商务软、硬件环境的成熟和政府政策法规的建设等等都是急待解决的问题。作为一个拥有丰富旅游资源的大国, 我国有望借助先进的信息化手段帮助旅游业实现迅猛增长, 迎来更大的飞跃。 2.国内网上旅游业的特点
重庆武隆市场调研计划 根据重庆××置业有限公司的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查方法，分析和研究重庆××项目定位的可行性方向，并结合市场运作中涉及的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可行和最大利益的定位方向。 【一、调研流程】
【二、调研提纲】 据调研计划，初次调研的调研提纲将分为4个主要部分：重庆旅游地产消费者意见调查、武隆旅游地产消费群分类调查、重庆市武隆地产模式及发展现状调查、潜在客户访谈调查。最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。 第一部分：重庆旅游地产消费者意见调查 一、调查目的： 了解重庆消费者消费行为习惯、生活形态以及对武隆地区旅游地产业态的态度，为本项目的旅游地产业态定位提供可参考的依据。 二、调查内容： 1、了解重庆消费者背景信息：年龄分布、职业、收入分布、消费能力情况等。 2、了解重庆消费者消费行为习惯：购物地点偏好、购物频率、消费金额、休闲娱乐类消费习惯等。 3、了解消费者对旅游地产业态的态度：对现有旅游地产业态的满意度、未来旅游地产业态模式的心理期望、对旅游地产的具体建议等。 4、了解消费者媒体接触习惯。 三、调查方法： 1、以问卷形式，通过中心地点（定点）拦截和入户调查，了解××居民消费行为与消费意愿、以及人口特征。 2、样本量及访问形式： （1）拦截问卷（见附一）200份――重庆市商圈/武隆步行街商圈流动人群 A、样本要求：（1）重庆居民、本地居民；（2）25－65岁；（3）男女比例基本平衡 B、质控方法：（1）督导现场检查每一份问卷；（2）部分电话回访 （2）入户问卷（见附二）400份（重庆主城区写字楼内、武隆市区内高档居住区、重庆主城别墅、花园洋房周边） A、样本要求：（1）重庆居民、本地居民；（2）25－65岁；（3）男女比例基本平衡 B、质控方法：（1）部分电话回访；（2）抽样实地回访 四、预期调查结果： 1、武隆旅游地产消费者群体人口统计分布情况及消费能力； 2、重庆地区消费者消费行为习惯趋向；
美国旅游业发展概况 美国作为世界上最重要的发达国家，同时也是一个旅游大国、强国。美国旅游资源极其丰富，其幅员辽阔，地貌多彩多姿，气象万千，是集森林、湿地、湖泊、河流、草原、沙漠、高山、火山、峡谷、冰雪、海洋于一体的国家，风光旖旎，美不胜收。美国还有现代化的大都会，现代的科学和文化，现代的生活方式，加上快捷方便的海、陆、空交通服务。因此，美国的旅游收入已多年稳居世界第一，2005年达到13000亿美元，相当于每天产生34亿美元、每小时1.48亿美元、每分钟240万美元，每秒钟40万美元。其中国际旅游收入达930亿美元，国际旅游人数达4940万人次，而每年美国人出国旅游消费也有890亿美元，旅游顺差40亿美元，出境国际旅游人数达2700多万人次。每年给联邦、州、市各级政府上交的税收达1000多亿美元，如果没有旅游对税收的贡献，美国每个家庭要多负担924美元的税收。直接旅游从业人员达730万人，占全美非农就业人数的1/8，每年旅游业员工的工资额达1630亿美元。由于受“9/11”恐怖事件的袭击，美国旅游业前几年受到较大影响，但经过美国政府和旅游行业的共同努力，到2006年已全面恢复到历史最高水平。 美国从联邦政府到各州政府以及旅游城市政府等都十分重视旅游产业发展，早在上个世纪70年代，联邦政府就制定了一系列政策措施促进和扶持旅游业发展。1995年，还专门召开了研究旅游工作的白宫会议。由国会批准的免签政策（VWP），使美国入境旅游者的68%由此获益，美国也从这些免签证的旅游者身上获得了全部国际旅游收入的60%。享有此项优惠政府的国家有27个，来自于这些国家的游客赴美旅游或商务可以在90天内免签证手续。 强大的经济实力、多元的文化融合和现代化的生活方式充分奠定了美国国际性的旅游目地的与客源国形象。下面将从其丰富的旅游资源、完善的基础设施、发达的市场机制和成功的管理体制、发展的特点及优势、发展新动向以及未来十年的发展目标等方面加以阐述： 一、美国的旅游资源 （一）国家公园 美国现有国家公园388个，占地8，400万英亩，共有2，8000工作人员，每年接待游客2.8亿人次。每年另有2万名志愿者参加国家公园系统的保护和维护工作。中国人比较熟悉的国家公园主要有：黄石公园、科罗拉多大峡谷、尼亚加拉大瀑布等。 （二）国家森林公园和草原 全美共有155个国家森林公园和20个国家草原，是美国最大的户外休憩场所。国家森林公园系统管理的土地分布有44个州和波多黎多以及未开发的土地，共有19，100万英亩，占美国国土面积的8.5%。 （三）博物馆 美国是世界上博物馆最多的国家，比较大型的16，000多个，博物馆每年要接待9亿多游客（也有人说全美各类公立、私立博物馆加起来大约有10万座），其接待的游客比观看专业棒球、橄榄球和篮球比赛的观众加起来的总数还多。每年美国的博物馆要投入50多亿美元用于教育项目、展出、收藏品保护以及研究等核心项目上。如纽约的自然历史博物馆占地10公顷，由22座大楼组成的大型花岗岩建筑群，设有39个大型展厅，收藏植物、动物和矿物地质标本3，600万件。有人测算过，要全部看完，每天10小时，也要2个月时间。另外大都会艺术博物馆也是举世闻名，展厅多达230个，展览面积达13万平方米，馆藏珍贵文物3，000多万件。有博物馆学者统计，美国人平均一生至少要进过30次博物馆（仅指大型）。仅大都会艺术博物馆每年就有千万人参观，其中大部分是游客，门票收入超过1. 5亿美元。中国人耳语能详的主要有：华盛顿的自然历史博物馆、航空航天博物馆、纽约的大都
第二章中国旅游业发展概况 判断题（正确答案用“A”标注，错误答案用“B”标注） 1.我国旅游业产生于20世纪50年代。（） 2.中国旅行社是中华人民共和国成立后我国成立最早的旅行社。（） 3.中国国际旅行社成立时的性质是国营企业。（） 4.我国旅游业有计划、有组织的发展始于中国旅行游览事业管理局的成立。（） 5.明确旅游事业是一项综合性的经济事业是在第一次全国旅游工作会议上做出。（） 6.我国旅游业加快改革步伐始于1985年国务院批转的国家旅游局《关于当前旅游体制改革几个问题的报告》之后。（） 7.正式批准开展中国公民出境旅游业务是在澳门回归之后。（） 8.实行春节、“五一”“十一”三个连续7天的黄金周假期制度是国务院批准发布的《国民旅游休闲纲要》中的一项重要措施。（） 9.旅游市场的主体指的是旅游产品的供应者。（） 10.旅游市场的客体指的是旅游产品的消费者。（） 二、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1.我国旅游业被列入国家经济和社会发展计划是在（）年 A.1984 B.1985 C.1986 D.1988 2.1993年，国务院转发国家旅游局《关于积极发展国内旅游的意见》，提出国内旅游要坚持（）的方针。 A.“积极发展、正确引导、加强管理、提高质量” B.“循序渐进、正确引导、加强管理、提高效益” C.“搞活市场、正确引导、加强管理、提高质量” D.“搞活市场、做好引导、强化管理、提升质量” 3.国家旅游局在1997年召开的出境旅游工作会议上确立当时我国旅游业发展的方针是（）。 A.“积极发展入境旅游、大力发展国内旅游、有限发展出境旅游” B.“努力发展入境旅游、积极发展国内旅游、相应发展出境旅游” C.“大力发展入境旅游、相应发展国内旅游、有序发展出境旅游” D.“大力发展入境旅游、积极发展国内旅游、适度发展出境旅游” 4.提出到2020年要将我国旅游业建设成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的文件是（）。 A.国务院发布的《关于加快发展旅游业的意见》 B.国务院发布的《关于促进旅游业改革发展的若干意见》 C.国务院批准发布的《国民旅游休闲纲要》
美国旅游业发展状况 https://www.doczj.com/doc/c19286118.html, 2009年11月13日15:07 进入复兴论坛来源：国际人才交流网 订阅《春城手机报》：综合版发送CCZH到10658000（5元/月）娱乐版发送CCYL到10658000（3元/月） 美国作为世界上最重要的发达国家，同时也是一个旅游大国、强国。美国旅游资源极其丰富，其幅员辽阔，地貌多彩多姿，气象万千，是集森林、湿地、湖泊、河流、草原、沙漠、高山、火山、峡谷、冰雪、海洋于一体的国家，风光旖旎，美不胜收。美国还有现代化的大都会，现代的科学和文化，现代的生活方式，加上快捷方便的海、陆、空交通服务。因此，美国的旅游收入已多年稳居世界第一，2005年达到13000亿美元，相当于每天产生34亿美元、每小时1.48亿美元、每分钟240万美元，每秒钟40万美元。其中国际旅游收入达930亿美元，国际旅游人数达4940万人次，而每年美国人出国旅游消费也有890亿美元，旅游顺差40亿美元，出境国际旅游人数达2700多万人次。每年给联邦、州、市各级政府上交的税收达1000多亿美元，如果没有旅游对税收的贡献，美国每个家庭要多负担924美元的税收。直接旅游从业人员达730万人，占全美非农就业人数的1/8，每年旅游业员工的工资额达1630亿美元。由于受“9/11”恐怖事件的袭击，美国旅游业前几年受到较大影响，但经过美国政府和旅游行业的共同努力，到2006年已全面恢复到历史最高水平。 美国从联邦政府到各州政府以及旅游城市政府等都十分重视旅游产业发展，早在上个世纪70年代，联邦政府就制定了一系列政策措施促进和扶持旅游业发展。1995年，还专门召开了研究旅游工作的白宫会议。由国会批准的免签政策（VWP），使美国入境旅游者的68%由此获益，美国也从这些免签证的旅游者身上获得了全部国际旅游收入的60%。享有此项优惠政府的国家有27个，来自于这些国家的游客赴美旅游或商务可以在90天内免签证手续。 强大的经济实力、多元的文化融合和现代化的生活方式充分奠定了美国国际性的旅游目地的与客源国形象。下面本人将从其丰富的旅游资源、完善的基础设施、发达的市场机制和成功的管理体制等方面加以阐述： 一、美国的旅游资源 （一）国家公园
论美国旅游业发达的原因 美国前总统比尔.克林顿曾说过：“旅行与旅游对于21世纪的美国人是非常重要的，它是我们最重要的商务服务出口项目，是国家第二大雇主” 美国的现代旅游业发展较早，目前已成为世界旅游业最发达的国家之一，旅游收入已多年稳居世界第一。每年给联邦、州、市各级政府上缴的税收达1000多亿美元，如果没有旅游对税收的贡献，美国每个家庭要多负担924美元的税收。那么美国的旅游业为什么会如此发达呢？ 第一，雄厚的经济实力为美国的旅游业发展奠定了强大的经济基础。 美国是世界上首屈一指的经济发达大国，人们收入颇丰，国民的高收入为开展旅游活动提供了资金条件。有了足够的经费才能外出旅游，如果除了基本生活必需品的消费外，没有较大的结余，就不可能去旅游。正因为在二次世界大战后人民的生活水平有了极大提高，旅游业才开始迅猛的发展起来。美国的人均收入早已突破了20000美元大关，大多数人都有能力支付较高的旅游费用。 第二，节假日为旅游提供了时间条件。 节假日使职工们有了外出旅游的时间保证，可以有更多的时间去追求物质和精神上的享受。美国是世界上最早实行每周5天工作制的国家，而目前工人们每年更有一段带薪的假期，大多数人都有时间去进行旅游。
第三，各类富有特色的景区为美国的旅游吸引了大量的游客。 美国共有50个州加一个哥伦比亚特区，幅员辽阔，地形复杂。东部的大西洋沿岸多为平原丘陵，森林资源丰富，湖泊众多，重要的城市有华盛顿、纽约、波士顿、费城、迈阿密；中部的大平原是重要的农牧区，6262公里长的密西西比河纵贯南北，重要的城市有亚特兰大、芝加哥、休斯敦以及新奥尔良等。在大平原的西部大山区，有著名的大峡谷国家公园和黄石国家公园；靠太平洋的西海岸地区有风光绮旎、阳光灿烂的加里福尼亚州，旧金山和洛杉矶就在这里，西岸的重要城市还有西雅图。在北部近加拿大边界附近，有著名的五大湖游览区，其中最壮观的景点是尼亚加拉大瀑布。此外，位于美国西面太平洋上的夏威夷群岛也是全球闻名的度假胜地。 第四，完善的服务设施为美国的旅游业发展提供了条件。 首先，美国旅行代理业成熟完善，有世界最大的旅行和旅游专业队伍的协会组织：美国旅行代理协会，拥有26500个会员，分布在135个国家。其次，美国的旅游交通十分发达，航空、铁路与公路系统纵横交错，设备完善舒适，为旅游的空间位移提供了充分的保证。最后，发源于欧洲的酒店业，20世纪50年代，伴随着美国航空公司的崛起在美国得到了规模化、标准化和集团化的发展，1998年由《酒店》杂志列出的排行前25位的连锁酒店集团中，17个总部都在美国。 第五，丰富的客源市场为美国的旅游业发展提供了保障。 美国远离欧洲市场，这是其发展旅游业的不利因素。但是，它与墨西哥、加拿大毗邻，这种地缘优势使近距离流动成为美国国际旅游
驻马店市旅游地产市场调研与投融资战略研究报告 2014-2018年 中商产业研究院
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前言 旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。通常意义上，旅游地产可划分为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。与传统住宅项目比较，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和投资价值。近年来，随着国家房地产调控政策的持续深入，传统房地产开发机会逐渐减少，越来越多的开发商将目光投向旅游地产市场，旅游地产已成为国内房地产企业新的开发热点。 驻马店市位于河南省中南部，历史悠久，人杰地灵，名胜古迹众多，自然风光秀美，具有发展旅游产业得到独厚的优势。2013年以来，驻马店市大力推进旅游项目建设，打造精品旅游景区，认真宣贯旅游行业标准，推进旅游产业提质升级。截至2013年末，驻马店市已有A级旅游景区19处，其中4A级以上景区4处（嵖岈山风景区、竹沟红色旅游区、南海禅寺、老乐山景区），3A级5处、2A级10处。2013年全年，驻马店市共接待国内外游客近1700万人，实现旅游总收入86.68亿元。旅游业正逐步成为驻马店市国民经济的主要支柱产业。 依托旅游资源带动周边地产发展，是在世界旅游发展中旅游地产开发长久不衰的原因。未来几年，驻马店市经济社会的持续稳定发展、居民收入水平的不断提高、旅游基础设施建设的不断加快以及“推进旅游业大发展”工作的深入展开，都将为驻马店市旅游地产的发展打开光明的前景，驻马店市旅游地产领域的发展将大为可观。
关于A集团与B集团开展项目合作的 尽职调查报告 一、延中绿地项目 （一）该地块的历史沿革 1、1993年12月, 香港C国际集团有限公司（C公司）和XXB房地产公司（B 公司）共同与XX市成都路高架工程指挥部综合开发办公室（以下简称“成都路开发办”）签订实物批租协议（未见该协议）。1994年1月，C公司和B公司与成都路开发办签订《成都路高架道路工程实物批租交房补充协议书》。 2、1994年10月18日，成都路开发办出具了《“实物批租”交款证明书》证明已收到代购房款3646.5万元及14000平米动迁房源。 3、1995年3月21日，XX市房屋土地管理局（甲方）与C公司和B公司（乙方）签订《XX市国有土地使用权出让合同》，将位于XX市卢湾区九街坊总面积5378平米的地块（下称“延中绿地地块”或“该地块”）出让给两公司。合同约定： 第六条：XX市人民政府保留该地块的城市规划设计权。在土地使用期限内，当此地块按《土地使用条件》建造的建筑物重建或到期申请续期时，必须按当时有效的规划执行，政府不对因规划修改而给乙方带来的影响负赔偿责任。 第十条：按本合同《土地使用条件》规定完成开发投资总额的百分之二十五以上的，土地使用权方可依法转让。 乙方在未达到本条前款规定之前，不得改变受让人和受让人的投资比例。乙方在签约后根据规定经有关部门批准，可以成立开发建设本地块的项目公司，并可以该公司名义办理领换土地使用证和房产登记手续。 作为合同组成部分的《土地使用条件》规定：土地用途为综合用地（商业、办公），使用期限50年，建筑密度不超过50%，容积率不超过8.6881，总建筑面积不超过46725平米，建筑高度不超过140米，绿地面积不低于10%。乙方必须在1998年12月31日前竣工，超过2年（即2000年12月31日）未完工的，由甲方无偿收回。 4、1995年5月29日，C公司和B公司合资设立XX波士强置业有限公司（以下简称“波士强公司”），C公司持股80%，B公司持股20%。
旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路
歙县旅游市场调查报告 调查内容：歙县旅游景区（点）歙县酒店、歙县房地产 调查人:孙涛 调查时间：2009-4-24-2009-4-26 一、歙县旅游景区（点调查： 调查内容：徽州古城（徽园、陶行知博物馆、许国牌坊、渔梁坝、斗山 街、太白楼）、新安江山水画廊 市场统计：因为时间及人力问题，为了取得更加合理的调查数据，本 次调查主要采用访谈的方式进行。 徽州古城景区：目前，徽州古城景区含六个景点，各属于不同的主体。由旅游局成立的发展公司整合推广。实质上就是套票出售，售价为：80元/人（注：可1统一售票、也可景点分散售票），其他并无实质的管理、营销整合。所以，经营状况不是很好，古城内各个经营主体也颇有说辞。 据调查徽州古城景区的讲解员收入是底薪为450元，每带一个 团提成为5元，在^一黄金周旺季时候最多可得到1500元左右，淡季时候也可得到700元一800元左右。由此可以得知景区的近年旅游粗略人数，具体推算如下表：
调查分析： 左右，估计全年团队 门票 团队票分为35元从和50元/人）总收入1100万元左右。 2、 散客人数无法得到具体 统计，估计人数在10万人左右。主要客 源市场来自江苏、浙江、上海、安徽、皖北和河南等区域，以长 三 角市场为主。 3、 散客人数的多少目前并不能 对古城景区门票效益产生很大影响。 原因是古城内景区 并不是只 针对游客需求进行规划建设的，是 在满足当地人需求的基 础上建设的，古 城内有许国石坊、八角牌 坊、陶行知博物馆、斗山街等景点，但是这 些景点是与新建 古城 镇是完全混合在一起的。新建古城以商铺 形势为主，主要是歙县 当地人购物的 商业步行街场所，其商品涉及百货、电器、五金、 工艺品、烟酒、餐饮等多项内容。 景区的出入口也是当地人主要 的交通出入口，当散客进入景区之后，售验票工作人员 根本无法 进行辨认。即便是可以辨认，其他地方也存在多个出入口可以通 行。景区的 门卫只有通过辨认停放在主要入口停 车场的车辆牌 照来确 认是否需要向其索票。所 以，在该 景区针对散客售票的情 况极少，估计散客进入购票的比例不超 过 10%。而 且即便是散客 购票，也不能完全按照票价 购买，只是象征性的给工作人 员一定 的费 用。 4、调查过程中，我们发现凡是来歙县旅游的团队基本上周 边大中 城市的游客，例如江 1、以 上表， 徽州 景区 全年 团队 人数 为24