东岳论丛 { ．．加 ，． 论当前影响房价地因素及变动趋势 李立李永辉 (青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛) [关键词】房价构成；房地产市场；房价变化趋势 [摘要】房地产价格是由多种要素决定地，除土地费用、建安费用等项费用外，房地产价格与国家地经济 政策，居民地收入水平和经济发展地景气度等因素地变化也有重要地关联性.随着住房买方市场地逐步形 成，房价地走势在未来几年中将呈现若干与从前不同地特．最. 【中图分类号】· [文献标识码】[文章编号]—{}——文档来自于网络搜索 房价作为房地产商利润地直接来源和商品房购买者 地直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方地神经，尤其 是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为～个 社会广泛关注地问题.本文由房价基本构成要素地剖析 人手，拟对其宏观和微观两个不同层面上地影响因素，以 及未来一个时期地变动方向谈一点自己地看法. 一、房价地基本构成要素 房地产价格是由多种要素决定地.就其一般属性来 说，它通常包括六个重要构成要素. (一)土地费用 土地费用地高低对房价有直接影响.据北京、上海、 武汉、南京、长春、大连等城市测算，土地费用约占总房价 地％.其中，普通住宅价格中土地费用地比重一般要 高于公寓、商用住宅等.由于很长一个时期.我国地土地 出让制度不够透明(％以上地属协议出让)，土地资源分 配中人为性因素较大，导致商品房价格长期处于一种与市 场规则背离地不规则状态之中.目前，我国土地出让制度 改革已开始着手.在北京、青岛等市，土地已通过透明地 市场招标形式成功出让，这一举措对规范房地产价格起到 了积极地保障作用. (二)建安费 建安费(又称建安工程费)是建筑过程中地房屋建设 费用，大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋总价地 ％.建安费通常是刚性地，不可能有太多地节省，否则 房屋质量便会打折扣.但随着新型建材行业地发展，各种 新材料地应用使房屋建设费用地构成发生了重大变化. 伴随房屋质量地提高，建安费在房屋总价格中所占地比重 正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材料地使用会对房 价地构成产生重要地影响.
上海市房地产价格波动情况及分析 影响房地产价格的因素分析 1 .一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。主要包括: (1)经济因素。首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入)增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。 (2)社会因素。社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该 地区的房地产价格水平趋高。再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。 (3)行政因素。行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。3.2 区域因素 区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。区域因素是房地产市场的直接影响因素。 (1)商业服务繁华程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。 (2)交通条件。交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。 (3)城市设施状况。城市设施分为基础设施、生活设施、文体娱乐设施。以上三类设施可以用对应的设施完善度等指标来衡量,这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。 (4)环境状况。环境状况是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。随着经济发展和生活水平的提高,环境条件成为人们选购房地产的重要因素,因而对房地产价格有明显影响。3.3 个别因素 个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素。这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小,但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体。 (1)土地因素。土地是影响地价的非常重要的一个因素。区位有自然地理区位和社会经济区位之别,土地的自然地理区位是固定不变的,但是,其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差别。一般来说,凡土地面积过于狭小而不利于经济使用的土地,其地价必低。但在相邻土地合并的情况下可能有例外。土地面积大小的合适度因不同用途、不同地区、不同消费习惯而有所不同。土地形状是否规则,对地价也有一定影响。一般认为矩形地容易利用,因此,矩形地的价格较高,而其他形状的土地价格会偏低。 地质条件决定着土地的承载力,直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。一般来说,土地平坦,地价较高;反之,土地高低不平,地价较低;地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。容积率因素是影响土地价格的主要因素之一。容积率越大,地价越高;反之,容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
影响消费者购买行为的影响因素的分析 一.引言 消费者购买行为是指最终消费者的购买行为，所谓最终消费者是指以消费为目的的购买商品或服务的个人或家庭。所有这些最终消费者构成了消费者市场。消费者购买行为的形成是一个复杂的、受一系列相关因素影响的连续行为，影响消费者购买行为的因素非常复杂，多种多样。这些因素有时独立地，有时又相互交织地影响着消费者的购买欲望和购买行为,由于消费者行为的对象是干变万化的人的行为，不可能有通用的最佳模式，那么影响消费者购买行为的因素究竟有哪些呢？ 二.影响因素 市场营销刺激因素由四“P”组成：产品、价格、分销和促销。其他刺激因素主要存在于购买环境之中，包括：经济、技术、政治和文化等因素的影响。消费者行为既受到个人需要、认知、学习、态度等心理因素和年龄、生活方式、自我形象、个性等个人因素的影响，也会受到家庭、社会阶层、参照群体和文化因素等影响。
(一)文化因素 文化是人类知识、信仰、艺术、道德、法律、美学、习俗、语言文字以及人作为社会成员所获得的其他能力和习惯的总称。文化是人们在社会实践中形成的，是一种历史现象的沉淀；同时，文化又是动态的，处于不断的发生变化之中。包括: 1.文化 文化是引发人类愿望和行为的最根本原因。 不同年龄段的消费者购物行为明显存在差距,青少年一般购物在于求新求奇,但他们也会更多的参考一下价格,他们更多喜欢在专卖店够买衣物(价格不算贵但衣服比较时尚,展示个性),中年人一般在职场更多的会选择职业装,或比较显示地位的休闲装,老人更多的会比较想穿出"青春活力"会在挑选衣物时更细心,仔细. 2.亚文化
亚文化包括民族、宗教、种族和地域等。亚文化为其成员带来更明确的认同感和集体感。许多亚文化构成了重要的细分市场。 3.社会阶层 社会阶层是在一个社会中具有相对的同质性和稳定性的群体，他们按等级排列，每个阶层成员具有类似的价值观、兴趣爱好和行为方式。社会阶层不仅受收入影响，也受其他因素如职业、教育和财产等的影响。在一些社会系统中，各阶层具有特定的作用和特定的社会地位。 (二)社会因素 消费者的购买行为同样也受到诸如小群体、家庭以及社会角色与地位等一系列社会因素的影响。 1.群体 一个人的消费行为受到许多参考群体的影响。直接影响的群体称为会员群体，包括家庭、朋友、邻居、同事等主要群体和宗教组织、专业组织和同业工会等次级群体。崇拜群体是另一种参考群体。
客户购房因素分析 标杆企业发就是牛，没见这么全的客户购房因素分析2014-11-06 中国房地产协会客户购房的不同行为需求、心理、年龄和职业属性差异的背后，我们研究之后发现有特定规律。 接待客户时，依据客户年龄、职业、性格、行为做个综合定位，再做针对性的客户服务，也许会事半功倍。 一、客户购房行为分析 1.顾客需求层次 根据马斯洛“需求层次论”，客户需求是从低级向高级逐渐递升从有形向无形的转变过程。客户购房的需求也有相似的规律，见下图： 2.产品特性层次 产品特性从核心向外延逐级扩展，从有形向无形转变。客户购房享受的，除了居住的核心特性外，还有社区规划、建筑形式、配套、环境构成了产品的有形特性，以及持续不断的品牌形象打造、口碑及美誉度的附加属性。二、客户购房心理分析 1.客户购房心理历程
顾客购房的心理过程有8个基本阶段，当然不是每个顾客都要必然经历这些过程。所以，销售人员在实际操作过程中要灵活运用。 2.客户购房心理类型 1）理智型：对产品、发展商、宣传推广等比较了解，购物有主见。 销售人员接待这类客户要有耐心，做到“百问不厌”。 2）疑虑型：具有内倾性，挑选商品小心谨慎，“三思而后行”。销售人员介绍房屋时须耐心、细致，切忌热情过度。 3）习惯型：对某些品牌有较高的忠诚度。 销售人员可想方设法满足他们的习惯要求，适当加强友谊交往。 4）价格型：分为低价偏好和高价偏好两类。他们重视商品的内在质量及外观、建筑和周边环境的协调美和人们对这种商品效应的看法。 三、客户年龄差异分析 1.老年客户群体心理特征
包括老年人、寡妇、鳏夫等 他们的共同点是：孤独 购房意愿往往征求朋友及家人的意见，来决定是否购买 对于置业顾问，他们的态度是疑信参半 在作购买决定时，较一般人还要谨慎 应对策略： 交谈时言词须清晰、确实，态度诚恳、亲切，同时表现出对他（她）们的关心 说明结束后，绝对不能施加压力，或者强迫推销，不妨花点时间与他们谈论生活话题；总之，对这一类型客户，必须具有相当的耐心
房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施
条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的发展态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。
（二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物 品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。 （3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。 （4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路 收费时，对其需求就会增加。 （5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价
影响消费者行为因素有内在和外在两种：影响消费者行为的内在因素包括（1）动机。动机与行为有直接的因果关系，动机导致行为。消费者行为的直接原因是动机。消费者动机可分为两部分：生理动机和心理动机。（2）感受。感受指消费者在其了解答范围内通过其眼、耳、鼻、舍、身接受外界色、形、味等刺激或坏境所形成的心理上的反应，是个体对于社会和物质坏境的最简单、最初的理解。（3）态度。态度通常指个体对事物所特有的一种协调的、有组织的、习惯性的内在心理反应。（4）学习。学习即指“在相似的情况下，由过去的行为所引发的行为改变”。换言之，学习是指由于经验而引起的个人行为的改变。 影响消费者行为的外在因素包括（1）相关群体相关群体指能直接或间接影响一个人的态度、行为或价值观的团体。相关群体可分为参与群体与非参与非所属群体。（2）社会阶层社会阶层指一个社会按照其社会准则将其成员分成的相对稳定的不同层次。（3）家庭状况家庭对消费者购买行为的影响很大（4）文化状况文化是社会精神的结晶，它使人们建立起一种是非观念，从而影响消费者行为。文化状况有时对消费者购买行为起决定性作用，企业必须予以充分的重视。 勒啤酒的市场细分策略中国的吸烟消费者大多知道"万宝路"香烟，,但很少知道生产,经营万宝路香烟的公司叫菲力普摩里斯公司,这就是这家公司在1970年买下了位于密尔瓦基的美勒啤酒公司,并运用市场营销的技巧,使美勒公司在五年后上升为啤酒行为市场占有率的
第2名.原来的美勒公司是一个生产导向型企业,全美啤酒行业中排名第七,市场占有率为4%,业绩平平.到1983年,菲力普摩里斯经营下的美勒公司在全美啤酒市场的占有率已达21%,仅次于第一位的布什公司(市场占有率为34%),但已将第三,四位公司远远抛在后头,人们认为美勒公司创造了一个奇迹.所以能创造奇迹,在于菲力普公司在美勒公司引入了该公司曾使万宝路香烟取得成功的营销技巧,那就是市场细分策略.它由研究消费者的需要和欲望开始,将市场进行细分后,找到机会最好的细分市场，针对这一细分市场作大量广告进行促销.美勒公司的实践,也使啤酒同行业者纠正了一个概念上的错误,即过去一直认为啤酒市场是同质市场,只要推出一种产品及一种包装,消费者就得到了满足.美勒公司并入菲力普公司的第一步行动,是将原有的唯一产品"高生"牌重新定位,美其名为"啤酒中的香槟",吸引了许多不常饮用啤酒的妇女及高收入者.在调查中还发现,占30%的狂饮者大约消耗啤酒销量的80%,于是,它在广告中展示了石油钻井成功后两个人狂饮的镜头,还有年轻人在沙滩上冲刺后开怀畅饮的镜头,塑造了一个"精力充沛的形象",广告中强调"有空就喝美勒",从而成功地占据了啤酒豪饮者的市场达10年之久. 寻找新的细分市场,怕身体发胖的妇女和年纪大的人觉得12盎斯罐装啤酒的份量太多,一次喝不完,从而公司开发了一种7盎斯的号称"小马力"的罐装啤酒,结果极为成功.1975年后,美勒公司又成功地推出一种名为"Line"的低热量啤酒.虽然1900年以来,不少厂商试图生产低热量啤酒,但他们把销售对象放在节食者的大多数人原本不喝
购房客户消费心理分析 一、透析客户心理 要想更好地掌握客户需求，进而更好地满足客户需求，必需对客户的心理有足够的了解。因为“心”支配了一个人的思想、意志，同样也支配了一个人的购买行为。 俗语云：“攻心为上”，因此，经营策划和销售都要紧紧围绕客户的“心”展开。 同样，透析客户心理会对掌握客户心理和客户心理规律有极大的帮助，对提高销售人员质素有也很大帮助。 （一）消费群分析 1、女性消费群分析 职业女性的消费需求已日渐超过男性。 ①相对缺乏理性 与男性相比，女性对物业选择更具有感性、易受他人左右的特点。购买意识、消费方式也很容易在女性消费之间传播并相互影响。 ②忌妒心 一般来说，女性思虑更细，很容易被引发“忌妒心”，攀比心理比较强烈，在生活追求上易与周边熟人比较。但对于知识文化水平较高的女性来说，这一点并不是很明显。 2、单身贵族消费群 白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益
强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。 ①由于多是知识阶层的消费者，所以对物业的要求相对苛刻，有时愿花较多的钱，也不愿买回廉价粗糙的物业。 ②要求稀有、精致 由于“单身贵族”们独立独行的意识较强，对珍贵、稀有、精致的物业有浓厚兴趣，以体现其“贵族”风范。 ③理性不受折扣影响 他们的购买理性，冷静而客观，对大减价方式不屑一顾。他们更相信专家，与这类客户接触要掌握足够的专业知识，并力求表现得高雅而富有内涵。 3、老年消费群 中国老年人消费市场日益扩大，其消费心理和消费能力与年轻人相比，更加理性和开放，尤其是在古城绵阳，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。 （1）经济自主自立 现代都市里知识型老人已基本脱离了要子女代劳的传统，在选择住宅物业时喜欢按自己的意志和喜好。 （2）态度谨慎 老年人多在金钱使用时谨慎小心，不会过分的奢侈，除特殊例子外。 4、本地居民消费群 本地居民较多，他们是极有购买能力的，是不可忽视的客户群体。 （1）投资心理 由于该群体是在绵阳发展机遇下致富的，多有自己物业在出租，收益非浅，
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
影响房地产行业利润的因素分析 一、引言 房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年房地产业开始真正发展起来。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。直到2007年底开始出现房地产市场有价无市的现象,紧接着就迎来了2008年的房市低迷。低迷到有些地区的金融受到冲击,在国家进行一系列政策调整后,2009年房市出现大反弹,房价一直飙升至2010年底。2011年以来,为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。房价涨幅得到控制,有些地区已经出现下降趋势。 房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业，在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。房地产业能够直接推动经济的增长，而经济的增长的同时也能带动房地产业的增长。房地产业具有很强的关联效应，它的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的发展。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。房地产业对财政收入的贡献也在不断加大，它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。因此，房地产行业的发展对国家经济运行具有重要的作用。 利润是一个企业生存和发展的基础，同时它也是投资者进行投资决策的最重要影响决策之一。企业利润是指企业在一定会计期间的经营成果。企业只有不断提高企业的盈利水平，增强企业的盈利能力，才能在残酷的市场环境中生存，具有无限的生命力。这就需要企业必须探索适合本企业特点的提高利润的有效途径。因而对房地产行业利润的影响因素的分析十分重要。‘ 二、文献综述 Dhaoui Abderrazak，Ouidad Yousfi（2010）研究了目前的研发战略的决定因素和分析对财务绩效与盈余管理的权力下放的R&D的影响，研究结果表明跨国公司的研发权力下放，以改善公司的盈利能力，而管理人员的优势，可以得到一
房地产影响因素分析 （背景）2002年以来，我国商品房销售额大幅攀升 地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。通过产业链的传递，进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨，刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张，最后导致全社会固定资产投资规模过大、增速过快情况的出现。房价过快上涨在推动投资增长过快的同时，已经成为抑制消费的重要因素。 房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。宏观调控能否有效防止局部行业过热出现反弹，其中的关键就是要继续加强和完善对房地产业的调控。 （引言）国际上关于房地产有一种普遍的观点：人均收入超过1000美元，房地产市场呈现高速发展阶段。欧美等发达国家基本都经历了这样一个阶段。我们这篇论文，主要探讨房地产影响因素分析，主要从人均收入对房地产长期发展的影响阐述。 年份 X1 X2 X3 Y 1990 2551.736 1510.16 222 704.3319 1991 1111.236 1700.6 233.3 786.1935 1992 590.5998 2026.6 253.4 994.6555 1993 2897.019 2577.4 294.2 1291.456 1994 3532.471 3496.2 367.8 1408.639
1995 3983.081 4282.95 429.6 1590.863 1996 4071.181 4838.9 467.4 1806.399 1997 3527.536 5160.3 481.9 1997.161 1998 2966.057 5425.1 479 2062.569 1999 2818.805 5854 472.8 2052.6 2000 2674.264 6279.98 476.6 2111.617 2001 2830.688 6859.6 479.9 2169.719 2002 2906.16 7702.8 475.1 2250.177 2003 3011.424 8472.2 479.4 2359.499 2004 3441.62 9421.6 495.2 2713.878 X1=建材成本（元/平方米）X2=居民人均收入（元）X3=物价指数Y=房地产价格（元/平方米） 初定模型：Y=c+a1*x1 +a2*x2 +a3*x3+et Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 06/05/05 Time: 23:04 Sample: 1990 2004 Included observations: 15 Variable Coefficie nt Std. Error t-Statistic Prob. X3 2.537578 0.590422 4.297908 0.0013 X2 0.146495 0.020968 6.986568 0.0000 X1 -0.01801 6 0.035019 -0.514447 0.6171 C 33.20929 118.2747 0.280781 0.7841 R-squared 0.983094 Mean dependent var 1753.31 7 Adjusted R-squared 0.978483 S.D. dependent var 600.953 6 S.E. of regression 88.15143 Akaike info criterion 12.0191 7 Sum squared resid 85477.42 Schwarz criterion 12.2079 8 Log likelihood -86.1437 6 F-statistic 213.218 6 Durbin-Watson stat 1.504263 Prob(F-statistic) 0.00000
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
影响房地产市场需求的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下: (1该种房地产的价格水平。一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍,经济学家称之为需求规律。 (2消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该种商品的需求;相反,就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说,其需求量可能随着收入增长而下降,即当消费者的收入增加时,反倒会减少对该种商品的需求。 (3消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望,而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,则需求就会减少。例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。但是,人们的消费偏好不是固定不变的,在某些因素的作用下会发生变化。 (4相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降,则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。
我国房地产开发投资额的影响因素分析 摘要房地产市场平稳健康发展是反映一个社会经济健康稳定的重要指标。本文通过分析我国1990年到2011年房地产开发投资额指标，找出该指标的变化趋势，并找到影响我国房地产开发投资额指标变化的主要原因，即国民总收入、国民生产总值和全国总人口。通过建立计量经济学模型和利用SPSS 软件分析变量间的相关性, 可以使我们了解变量之间的密切程度, 并给事物之间的关系做出定性的分析。任何事物的存在都不是孤立的, 而是相互联系、相互制约的。最后得出结论：国民总收入和总人口的多少是影响我国房地产开发投资额增涨的重要因素。 关键词房地产开发投资额影响因素计量经济学模型 一、引言 2000年以来我国房地产价格一路高歌猛进，一时间“房地产”成了全社会共同关注的敏感词汇。政府也出台了一系列相关政策来引导房地产行业健康发展，但是由于种种原因总是收效不大，房地产开发投资增长依然迅速。根据2009年我国国民经济与社会发展统计公报显示2009年全年我国房地产开发投资36241.81亿元，按名义价格计算比上年增长16.1％，高出经济增长率7.4 个百分点。下面来看根据今年年统计局资料数据给出的我国历年房地产开发投资额情况及相关自变量的数据指标 二、指标选择 1、国民总收入：国民生产总值又称为国民总产值（Gross National Product，简写成GNP）， 是指一个国家在一定时期内所生产的最终产品（包括产品和劳务）的市场价值的总和。 2、国民生产总值：国民生产总值是指一个国家（地区）所有常住机构单位在一定时期内（年 或季）收入初次分配的最终成果。 3、全国总人口：人口的多少影响着我国的人口结构，人口结构会影响中国的房地产销售， 房地产供求会间接的影响房地产开发投资额。 三、模型构建 （一）数据处理
影响消费者行为的因素 【】影响消费者行为的因素 由于消费者行为研究的对象是干变万化的人的行为，不可能有通用的最佳模式，所以市场营销人员应根据不同的情景采取不同的对策。某一具体的购买决策模式是否能在所有情况下都行之有效?其实，购买决策是一个动态过程，而且购买决策的有效行为会随着消费者的特点和环境的变化而变化。因为消费者是在一定的环境条件下，通过与营销人员、产品的交互作用去完成某一特定目标的消费行为的。这一行为可用公式表示： B=f(P，E) 其中，B——消费者行为，P——个人因素，E——环境因素(个人以外的社会、文化环境等因素)
消费者行为是因变量，个人因素和环境因素是自变量，即B 是P、E 的函数。这说明，消费者行为既受到个人需要、认知、学习、态度等心理因素和年龄、生活方式、自我形象、个性等个人因素的影响，也会受到家庭、参照群体、社会阶层和文化因素等影响。 文化因素 文化是人类知识、信仰、艺术、道德、法律、美学、习俗、语言文字以及人作为社会成员所获得的其他能力和习惯的总称。文化是人们在社会实践中形成的，是一种历史现象的沉淀;同时，文化又是动态的，处于不断的发生变化之中。 文化一般由两部分组成 第一，全体社会成员共同的基本核心文化; 第二，具有不同价值观、生活方式及风俗习惯的亚文化。
价值观念 价值观念是指人们对社会生活中各种事物的态度和看法。不同的文化背景，人们的价值观念相差很大。市场的流行趋势都会受到价值观念的影响。企业在制定促销策略时应该将产品与目标市场的文化传统尤其是价值观念联系起来。例如，美国人希望得到个人最大限度的自由，追求超前享受，人们在购买住房、汽车等时，既可分期，又可向银行贷款支付。而在我国，人们则习惯攒钱买东西，人们购买商品往往局限于货币支付能力的范围内。 物质文化 物质文化由技术和经济构成，它影响需求水平、产品的质量、种类、款式，也影响着这些产品的生产与销售方式。一个国家的物质文化对市场营销具有多种意义。例如，电动剃须刀、多功能食品加工机等小电器，在发达国家已经完全被接受，而在某些贫困国家不仅看不到或没人要，而且往往被视为一种奢移与浪费。
房地产销售的影响因素分 析 Written by Peter at 2021 in January
房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在过程中，自然环境对房的影响非常重要，它可以给商品带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施条件是人们对土地投资的
物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格%、户型%、物业管理%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域因素包括社会繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的。随着经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。 3.政治法律因素