第一节房地产开发企业存货概述
一、房地产开发企业存货的内容
房地产开发企业的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。
房地产开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等。存货属于企业的流动资产。
二、存货的计价
（一）存货取得的计价
存货取得的计价，也叫存货的初始计量，指的是存货取得时的入账金额。
我国会计准则规定：存货应当按照实际成本进行初始计量，存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
房地产开发企业取得存货有多种方式，存货的取得方式不同，其成本的确定方法也有所不同。
1.外购的存货的实际成本为采购成本。采购成本包括买价（包含增值税）、运杂费、保险费等。
2.自制存货的实际成本是由采购成本、加工成本和其他成本构成。房地产开发企业自行开发的存货成本还包括为产品开发而发生的借款利息中应予资本化的部分。（详见“房地产开发成本的核算”）
3.委托加工存货的实际成本是由采购成本、加工成本和相关税费所构成。
4.投资者投入存货的实际成本，按照投资各方确认的价值计价。
此外企业以非货币性交易换入的存货，按非货币性交易的有关规定确定存货的实际成本。
（二）存货发出的计价
由于存货是分次购入或经分批开发、分批生产形成的，同一种存货由于形成的时间不同，其成本也存在着差异，所以，就产生了发出存货的计价方法问题。
发出存货的计价方法有两种，一种是按实际成本计价，另一种是按计划成本计价。
1.按实际成本计价
发出存货按实际成本计价，又分为“先进先出法”、“加权平均法”、“个别计价法”等不同的方法。
1）先进先出法
所谓“先进先出法”是假定先收到的存货先发出，并根据这一假定的成本流转顺序对发出存货进行计价的方法。采用这种方法，收入存货时要在存货明细账中逐笔登记存货的数量、单价和金额；发出存货时按顺序将先入库的存货成本先转出，并逐笔登记存货发出和结存金额。见表4-1
表4-1 A材料明细账
（先进先出法）
07 年摘要收入发出结存
月日数量
（公斤）单价金额数量
（公斤）单价金额数量
（公斤）单价金额
6 1 期初结存
2000 4000
7 购入5000 11000 2000 15000
5000
12 发出2000 8400 3000 6600
2000
15 购入3000 7200 3000 13800
3000
28 发出3000 6600 3000 7200
30 本月合计8000 18200 7000 15000 3000 7200
2）加权平均法
所谓加权平均法（也称全月一次加权平均法）是指以本月全部进货成本加月初结存存货成本，除以本月全部进货数量加上月初存货数量，计算出存货的加权平均单位成本，并按加权平均单位成本确定发出存货的成本及期末库存成本的方法。
采用加权平均法确定发出存货的成本，平时对入库存货要逐笔登记数量、单价和金额，而对平时发出材料只登记数量，而不登记单价和金额。到月末计算出加权平均单位成本，再计算发出存货和结存存货的成本。所以平时工作量较小。
相关计算公式如下：
存货单位成本＝（月初存货结存金额＋本月入库存货成本合计）/（月初存货结存数量＋本月各批进货数量之和）
本月发出存货的成本＝本月发出存货的数量×存货平均单位成本
月末库存存货成本＝月末库存存货数量×存货平均单位成本
见表4-2
表4-2 A材料明细账
（加权平均法）
07年
摘要收入发出结存
月日数量
（公斤）单价金额数量
（公斤）单价金额数量
（公斤）单价金额
6 1 月初结存2000 4000
7 购入5000 11000 7000
12 发出4000 3000
15
购入
3000
7200 6000
28 发出3000 3000
本月合计8000 18200 7000 15540 3000 6660全月一次加权平均单位成本＝（4000＋18200）/（2000＋8000）＝
当月发出存货成本＝ 7000×＝15540
月末结存存货成本＝3000×＝6660
3）个别计价法
个别计价法是将每批入库的存货，单独存放，单独贴标签，单独标明数量、单价和金额。发出存货属于哪一批的，就按该批存货入库时的实际成本计价。
房地产开发企业的开发产品一般适用于个别计价法来结转成本。即将每一个工程项目单独计算和结转成本，不存在先进先出、后进先出和加权平均的问题。
2.存货按计划成本计价
存货按计划成本计价是指企业在日常核算中，对存货的收入、发出和结存均按预先制定的计划成本计价。而将实际成本脱离计划成本的差异，通过“存货成本差异”账户单独核算。采用这种方法，月末在按计划成本结转发出存货的成本后，还要按照存货的成本差异率计算和结转发出存货应承担的成本差异，从而将发出存货的计划成本调整为实际成本。
存货按计划成本核算，如果计划成本制定的合理，可以起到对发生的成本进行控制的作用，也便于事后对成本进行考核。但如果计划成本制定得不科学、不合理，便失去按计划成本核算的意义。在物价不断变动的情况下，按计划成本核算比较困难。
（三）存货的期末计价
到会计期末（年末），企业对库存的存货，应按照实际成本与可变现净值孰低的原则进行计价。如果可变现净值低于账面存货的实际成本，其差额部分要计提存货跌价准备。
1.可变现净值的确定方法
房地产开发企业因为各种存货的性质不同，所以不同存货可变现净值的确定方法也不完全相同。
1）开发产品的可变现净值
开发产品的可变现净值＝该开发产品的估计售价-估计的销售费用和相关税金
2）用于产品开发的各种材料设备的可变现净值
房地产开发企业各种建筑材料和库存设备的可变现净值，难以按一般加工企业材料的可变现净值的计算方法计算。所以房地产开发企业可直接按照各种建筑材料和设备的现行市场价格作为可变现净值。
2.存货跌价准备的核算
1）存货跌价准备的计提
当有迹象表明存货发生减值时，企业应于期末计算存货的可变现净值，如果可变现净值低于存货的账面价值（账面余额-已提的跌价准备），就要计提存货跌价准备。
存货跌价准备应该按照单个存货项目计提。在存货品种较多的情况下，为了简化核算，也可以按存货的类别计提坏账准备。即将同一类型或同一用途的不同存货合并在一起计提存货跌价准备。
企业应在每一会计期末，计算出存货的可变现净值以后，再与存货的账面价值进行比较，如果可变现净值低于账面价值，其差额就是应提的存货跌价准备。如果存货的可变现净值高于账面价值，应按其差额数冲回原来已提的存货跌价准备，以冲平为限。
提取存货跌价准备作如下分录：
借：资产减值损失—计提的存货减值准备
贷：存货跌价准备
冲回已提的存货跌价准备做如下分录：
借：存货跌价准备
贷：资产减值损失—计提的存货减值准备
2）存货跌价准备冲回和转销
对过去因为跌价已经提取了跌价准备的存货，当发生跌价的因素已经消失，即存货的价值已经恢复，那么，应将以前为此已提取的存货跌价准备冲回。在以前已提跌价准备的范围内做如下会计分录。
借：存货跌价准备
贷：资产减值损失—计提的存货减值准备
如果已提跌价准备的存货已经销售，那么为该批存货计提的跌价准备也应同时转销。并用以冲减主营业务成本。分录如下：
借：存货跌价准备
贷：主营业务成本
三、存货的盘存
存货的盘存是确定存货实际数量的方法。存货的盘存方法有两种：即永续盘存法和实地盘存法。
（一）存货的永续盘存法
永续盘存法，是指在存货明细账中对存货的收入、发出逐笔进行记录，并可以从账簿中随时结出库存存货数量的方法。永续盘存法，有利于加强对存货的管理，但核算的工作量大。
（二）存货的实地盘存法
实地盘存法是指企业在期末通过实地盘存实物，来确定存货的结存数量，并用倒挤的方法来确定当期存货发出数量和成本的一种方法。
采用实地盘存法，当期存货发出的数量和成本用下述公式计算。
当期存货发出数量＝期初存货数量＋本期收入存货数量－期末结存存货数量
当期发出存货的成本＝当期发出存货的数量×该存货平均单位成本
存货的实地盘存法平时只需要登记存货收入的数量和金额，而不需要登记存货发出的数量和金额，所以简化了存货的核算工作。但不利于对存货的管理。所以一般只是对一些价值低、数量大、消耗频繁的存货才采用实地盘存法。诸如对建筑用的砂石料、作为燃料用的煤等存货只能采用实地盘存法来确定存货的结存数量。
第二节原材料及周转材料的核算
房地产开发企业的原材料主要包括用于房地产开发的库存钢材、木材、水泥等建筑材料和库存设备。库存设备指将直接用于产品开发，并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。
一、原材料的核算（按实际成本核算）
（一）原材料核算的账户设置
为了核算库存材料的实际成本，企业应设置以下两个账户：
1.“在途物资”账户
“在途物资”账户核算企业从外部购入但尚未到达或尚未验收入库的各种存货（包括材料、设备、低值易耗品等）的实际成本。该账户借方登记外购的尚未入库材料的实际采购成本（包括买价和运杂费等），贷方登记已验收入库材料的实际成本。如有余额在借方，表示的是在途物资的实际成本。
该账户应按购入物资的品种或类别设置明细账，进行明细核算。
如：“在途物资——A 材料”
“在途物资——B 设备”等
2.“原材料”账户
该账户核算企业各种库存材料的实际成本，借方登记已验收入库材料的实际成本，贷方登记企业已领用发出材料的实际成本。余额在借方，表示的是库存材料的实际成本。
该账户应按库存材料的类别或品种设置明细账，进行明细核算。
如：“原材料——A材料”
“原材料——B材料”
“原材料——设备”等
（二）一般建筑材料核算的会计处理
1.购入材料的账务处理
这里所谓的一般建筑材料主要包括建筑用的钢材、水泥、木材等建筑原材料。企业购入材料的过程中，大致可能发生以下四种情况，企业应根据不同情况进行账务处理。
1）材料已验收入库，发票账单已到，货款已付。
在这种情况下，也可以不通过“在途物资”账户，而直接记入“原材料”账户。
【例4-1】3月2日，企业从乙公司购入A材料一批，发票账单已到，增值税专用发票上注明的价款50000元，增值税8500元，另由售货方垫付运杂费2000元，款项已用银行存款支付，材料已验收入库。应作如下会计分录：
[答疑编号1：针对该题提问]
借：原材料——A材料60500
贷：银行存款60500
如果上述业务，货款尚未支付，分录如下：
借：原材料——A材料60500
贷：应付账款——乙公司60500
2）发票账单已到，货款已付，但材料尚未到达货尚验收入库。
按上例，如果货款已付，材料尚未到达，应作如下分录：
[答疑编号2：针对该题提问]
借：在途物资——A材料60500
贷：银行存款60500
待材料到达并验收入库后再作如下分录：
借：原材料——A材料60500
贷：在途物资——A材料 60500
3）材料已到达并已验收入库，但发票账单尚未到达，可暂时不做账务处理，待发票账单到达后，再进行会计处理。但到月末发票账单仍然未到，则应按暂估料款入账，借记“原材料”，贷记“应付账款——暂估应付款”账户，下月初再做相反的分录冲回，待发票账单到达后，再按实际采购成本进行账务处理。
4）如果所购材料在验收时发生短缺，则区分以下情况进行处理。如属于运输部门的责任，则要求运输部门赔偿，如属于合理损耗，则应计入材料的采购成本。
【例4-2】企业购入A材料1000公斤，单价5元，支付增值税850元，货款已付，入库时发现短缺50公斤，属于运输部门的责任。
企业应作如下分录：
[答疑编号3：针对该题提问]
借：原材料
其他应收款——×运输单位
贷：银行存款5850
2.发出材料的账务处理
企业发出材料，要根据不同部门领用材料的不同用途，进行账务处理。
其中直接用于开发产品的材料，记入“开发成本”账户；
属于土地和房屋开发现场管理机构领用的，计入“开发间接费用”账户；
属于企业管理部门领用的，记入“管理费用”账户
这些内容将在“房地产企业开发产品成本”一章中进行介绍。
（三）库存设备的核算
1.房地产开发企业库存设备的内容
房地产开发企业的“库存设备”，指的是将直接用于产品开发，并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。这些设备，在房地产开发企业是作为存货来核算的。
2.库存设备核算的账户设置
为了核算企业直接用于开发产品的库存设备的实际成本，房地产开发企业应设置“原材料——设备”二级账户，并按设备的种类设置三级账户。该账户借方登记购入并已验收入库设备的实际成本；贷方登记领用、安装设备的实际成本。期末借方余额反映的是库存设备的实际成本。
该账户应该按设备的类别、名称设置明细账户，进行明细核算。如：
“原材料——设备——安全监控设备”
“原材料——设备——电照设备”等
3.库存设备核算的会计处理
房地产开发企业的库存设备的核算采用实际成本计价。
现举例说明库存设备核算的会计处理：
【例4-3】某房地产开发企业发生以下业务：
1.采购安全监控设备一套，采购成本为105000元，货款已付，设备尚未到达。应作如下分录；
[答疑编号4：针对该题提问]
借：在途物资——安全监控设备105000
贷：银行存款105000
2.上项安全监控设备已到达并办完验收入库手续。作如下会计分录：
[答疑编号5：针对该题提问]
借：原材料——设备——安全监控设备105000
贷：在途物资——安全监控设备105000
3.企业购入电照设备一台，采购成本30000元，货款已付，设备已验收入库。做如下会计分录：
[答疑编号6：针对该题提问]
借：原材料——设备——电照设备30000
贷：银行存款30000
4.企业领用电照设备进行安装，直接用于房屋开发项目，设备实际成本30000元。作如下会计分录：
[答疑编号7：针对该题提问]
借：开发成本——房屋开发成本30000
贷：原材料——设备——电照设备30000
二、周转材料的核算
房地产开发企业的周转材料主要指企业周转使用的低值易耗品。低值易耗品是指达不到固定资产标准，不能作为固定资产核算得各种用具物品，如工具、管理用具、劳保用品等。
低值易耗品的采购、入库、保管、领发与原材料、库存设备的会计处理基本相同。但因为低值易耗品可以在一定期间内多次周转使用，所以低值易耗品在领用后，其成本结转方法与原材料有所不同。低值易耗品领用后，他的成本是通过价值摊销的方式计入有关成本费用
的。低值易耗品的价值摊销存在着不同的方法。
（一）低值易耗品的摊销方法
按最新会计准则，低值易耗品的摊销有两种方法。
1.一次摊销法
低值易耗品一次摊销法是指在领用低值易耗品时，将其全部价值一次转入有关成本费用。在低值易耗品报废时，收回残料的价值，冲减有关成本费用。一次摊销法适用于经常领用价值较小且容易损坏的低值易耗品。
2.五五摊销法
低值易耗品的五五摊销法是指在领用低值易耗品时，将其价值的50%摊入有关成本费用，在其报废时，将余下的50%部分扣除收回残料的价值后摊入有关成本费用的一种方法。
（二）低值易耗品摊销的会计处理（按实际成本核算）
为了核算低值易耗品成本和摊销情况，企业要设置“周转材料——低值易耗品”账户，该账户借方登记入库低值易耗品的实际成本，其贷方登记发出或摊销的低值易耗品的成本。其借方余额表示在库和在用的低值易耗品的实际成本。
1.一次摊销法
低值易耗品的一次摊销法，在领用时，要直接借记有关成本费用账户，贷记“周转材料——低值易耗品”账户。
【例4-4】某房地产企业发生下列业务：
①开发现场管理机构领用低值易耗品一批，成本3200元，企业管理部门领用低值易耗品一批，成本1300元，采用一次摊销法进行摊销。做如下会计分录：
[答疑编号8：针对该题提问]
借：开发间接费用3200
管理费用1300
贷：周转材料——低值易耗品4500
②本月企业管理部门报废低值易耗品一批，收回残料300元；开发现场报废低值易耗品一批，收回残料200元；
残料均已入库。作如下会计分录：
[答疑编号9：针对该题提问]
借：原材料500
贷：管理费用300
开发间接费用200
2.五五摊销法
采用五五摊销法，要在“周转材料——低值易耗品”二级账户下，设置“在库低值易耗品”、“在用低值易耗品”、和“低值易耗品摊销”三个三级账户。账务处理如下：购入低值易耗品时：
借：周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品
贷：银行存款等
领用低值易耗品时，按低值易耗品全部价值将在库转为在用：
借：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品
贷：周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品
在领用的同时，通过“——低值易耗品摊销”三级账户，摊销低值易耗品成本的50%：借：管理费用等
贷：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销
低值易耗品报废时：将收回残料价值借记“库存材料”账户，贷记“在用低值易耗品”
明细账户。
借：原材料
贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品
同时将在用低值易耗品50%的价值扣除残料后借记有关成本费用，贷记“周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销”明细账。
将低值易耗品摊销完以后，“低值易耗品摊销”三级账的贷方发生额，与“在用低值易耗品”三级账的借方余额正好相等，然后将两个明细账户进行对冲：
借：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销
贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品
经过上述对冲，已将两个明细账的余额全部冲平。
【例4-5】某房地产开发企业开发现场管理机构领用办公用具一批，价值5000元，采用五五摊销法摊销。
[答疑编号0：针对该题提问]
①领用时，将在库低值易耗品转为在用。
借：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品5000
贷：周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品5000
领用的同时，通过“低值易耗品摊销”明细账摊销其价值的50%。
借：开发间接费用2500
贷：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销2500
②一定时期后，该批低值易耗品已报废，收回残料价值300元。
残料入库时：
借：原材料300
贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品300
同时，将原低值易耗品价值的50%扣除残料价值后，进行摊销。
5000×50%－300＝2200（元）
借：开发间接费用2200
贷：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销2200
③将“低值易耗品摊销”与“在用低值易耗品”两个明细账户进行对冲。
借：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销4700
贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品4700
说明：考虑到房地产开发企业的周转材料主要是低值易耗品，所以也可以不设“周转材料”账户，而直接将“低值易耗品”设为一级账户，这样可以减少账户层次。
第三节开发产品的核算
一、开发产品核算的内容
（一）开发产品及组成内容
开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发工程，并合乎设计标准已验收合格，可以按照合同规定的条件移交购买单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。
1.作为开发产品的土地。指房地产开发企业为有偿转让而开发的商品性建设场地。注意：企业为建房而开发的建设场地，可将其土地开发成本直接转入房屋开发成本，而不作为开发产品核算。但建设土地近期不使用，应将其列入开发产品进行核算。
2.作为开发产品的房屋。指房地产开发企业开发完成准备销售的商品房以及受其他单位
委托而开发的房屋等。注意：为安置被拆迁居民而建设的周转房，在作为周转房使用前，也列为开发产品，待开始周转使用后，要从开发产品转出，作为“周转房”单独核算。另外企业开发的已出租的房地产应作为投资性房地产单独进行核算。投资性房地产将在以后第六章专门进行介绍。
3.作为开发产品的配套设施。指属于城市建设规划中的大型配套设施，包括：⑴开发项目外为居民服务的给排水、供电、供暖、供气的增容、增压及交通道路；⑵开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等；⑶开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院等。已出租的配套设施作为投资性房地产进行核算。
4.作为开发产品的代建工程。是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。
（二）发出开发产品
企业已发出，但不具备销售收入确认条件的开发商品，包括分期收款发出开发产品，由于所有权没有正真转移，所以也仍然作为企业的存货管理。但属于特殊的存货，应单独进行核算和反映。
（三）周转房
周转房是指房地产开发企业用于安置居民周转使用的、产权归本企业所有的各种房屋。企业开发的房屋产品一经作为周转房使用，也属于特殊的开发产品，需要单独设置账户，单独进行核算。此外，企业为安置拆迁居民而建设的临时性简易房屋，也属于周转房，在“周转房”科目进行核算。
二、开发产品核算的账户设置及会计处理
（一）开发产品的核算
这里的开发产品专指已开发完毕待转让、销售的土地、房屋、配套设施及作为开发产品的代建工程。
1.账户设置
房地产开发企业为了核算开发产品，要设置“开发产品”账户。
该账户借方登记竣工验收开发产品的实际成本，贷方登记已结转的对外转让、销售和结算开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。
该账户应按土地、房屋、配套设施、代建工程等设置明细账户，进行明细核算。
如：开发产品——土地
开发产品——房屋
开发产品——配套设施
开发产品——代建工程等。
2.开发产品的会计处理举例
【例4-6】某房地产开发企业发生下列业务：
1）5月12日，甲土地已开发完工，验收合格，共开发建设场地10000平方米，总成本105万元。分录如下：
[答疑编号1：针对该题提问]
借：开发产品——土地（甲土地） 1 050 000
贷：开发成本——土地开发（甲土地） 1 050 000
2）5月30日，企业将开发的甲土地全部卖出，取得销售收入180万元。款项以存入银行。分录如下：
[答疑编号2：针对该题提问]
借：银行存款 1 800 000
贷：主营业务收入——土地转让收入 1 800 000
同时结转土地成本：
借：主营业务成本——土地销售成本 1 050 000
贷：开发产品——土地（甲土地） 1 050 000
3）6月3日，企业开发建设的A小区住宅已竣工验收，实际总成本800万元，做如下会计分录：
[答疑编号3：针对该题提问]
借：开发产品——房屋（A小区）8 000 000
贷：开发成本——房屋开发（A小区） 8 000 000
4）企业开发建设的A小区能够对外销售的配套工程已竣工验收，实际成本为150万元，做如下会计分录：
[答疑编号4：针对该题提问]
借：开发产品——配套设施 1 500 000
贷：开发成本——配套设施 1 500 000
5）A小区住宅已经全部销售，结转其销售成本。做如下会计分录：
[答疑编号5：针对该题提问]
借：主营业务成本——商品房销售成本 8 000 000
贷：开发产品——房屋8 000 000
6）企业将开发的营业性配套设施—银行，作为本企业从事第三产业经营用房投入使用，实际成本60万元。作如下会计分录：
[答疑编号6：针对该题提问]
借：固定资产 600 000
贷：开发产品——配套设施600 000
（二）分期收款开发产品的核算
分期收款销售，是指按合同规定发出商品后，分期收回款项，并分期按收款比例结转成本的一种销货方式。分期收款开发产品和其他不具备确认收入条件的发出开发产品要通过“发出开发产品”科目进行核算。
【例4-7】某企业已开发完工的B小区2号楼采用分期收款方式出售给甲单位，总售价120万元，实际总成本100万元。合同规定，全部价款分两次付清，房屋移交时支付60%，余款于第二年底付清。作如下会计分录：
[答疑编号7：针对该题提问]
1.办妥分期收款销售合同时：
借：发出开发产品——B小区2号楼 1 000 000
贷：开发产品——房屋（B小区2号楼） 1 000 000
2.首次收款时：
借：银行存款720 000
贷：主营业务收入——商品房销售收入720 000
同时按收款比例结转销售成本：
借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000
贷：发出开发产品——B小区2号楼600 000
第二次收款时仍同首次收款一样确认收入，并按比例结转成本。如果按合同规定的时间尚未收到款项，也同样要确认收入和结转成本，未收到的款项作为应收账款处理。
（三）周转房的核算
周转房属于企业自己周转使用的房屋，所以在周转使用期间，要按期摊销周转房的成本。
1.账户设置
为了核算企业周转房成本，应设置“周转房”账户。该账户借方登记结转来的周转房的实际成本，其贷方登记每期周转房的摊销额和转作其他用途的周转房的实际成本。其借方余额反映的是在用的周转房的实际成本。
该账户应设置“在用周转房”和“周转房累计摊销”两个明细账户进行核算。
如：“周转房——在用周转房”
“周转房——周转房累计摊销”
其中“在用周转房”反映的是在用周转房的原始成本。“周转房累计摊销”的贷方余额反映的是在用周转房的累计摊销额。
周转房总账账户的借方余额反映的是周转房的净值。
2.周转房核算会计处理举例：
【例4-9】某企业发生下列经济业务：
1）企业根据需要将一批商品房暂作周转房使用，其实际成本为250万元。作如下会计分录：
[答疑编号8：针对该题提问]
借：周转房——在用周转房 2 500 000
贷：开发产品——房屋 2 500 000
2.企业计提本月周转房摊销额12000元，做如下会计分录：
[答疑编号9：针对该题提问]
借：开发间接费用12000
贷：周转房——周转房累计摊销12000
注：周转房发生维修，应直接计入管理费用账户。
第四节存货清查的核算
存货清查是通过对各类存货进行实物盘点，确定存货的实存数，并与存货的账存数核对是否相符的一种专门方法。
企业至少在年终编制会计报表以前，对各类存货进行一次全面清查，平时如果有必要，也应对存货进行重点清查，以保证做到账实相符。
通过存货清查，如果发生存货的实际盈亏，要按规定办理报批手续，并进行有关的账务处理。
存货的盘亏和盘盈是通过“待处理财产损溢—待处理流动资产损溢”账户进行处理的。
存货盈亏的会计处理要分为两步：第一步，通过存货清查发现存货盈亏时，要根据存货清查报告表，对存货的账存数进行调整，以做到账实相符；第二步，经有关部门批准后，对盈亏损益进行会计处理。
一、存货盘盈的会计处理举例
【例4-10】某房地产开发企业经财产清查，盘盈钢材1吨，此类钢材的现行价格为每吨3000元。
[答疑编号0：针对该题提问]
盘盈时根据存货盘点报告表应作如下会计分录：
借：原材料——钢材3000
贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢3000
经过企业经理会议批准，冲减管理费用。做如下会计分录：
借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢3000
贷：管理费用3000
二、存货盘亏的会计处理举例
存货盘亏应区别不同情况进行处理。属于自然损耗和计量不准造成的盘亏，应转作管理费用；属于责任人过失造成的损失，应向责任人索赔，索赔以外的损失计入管理费用；属于自然灾害造成的损失，能向保险公司索赔的应要求索赔，索赔以外的损失计入营业外支出。
【例4-11】某企业经过财产清查，盘亏B材料一批，该批材料账面价值8000元，经查明属于定额内损耗2000元，其他属于自然灾害造成的损失，保险公司拒绝赔偿。
[答疑编号1：针对该题提问]
盘亏时应作如下分录：
借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢8000
贷：原材料——B材料8000
经批准处理后作如下分录：
借：管理费用2000
营业外支出6000
贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢8000
广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述
本章学习要求： 1.掌握房地产的基本概念； 2.熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性； 3.了解房地产开发的含义、房地产开发的地位和作用，房地产开发的模式，房地产开发的分类，房地产开发企业的设立与资质等级。 1.1 房地产与房地产开发 1.1.1 房地产的基本概念 房地产又称不动产（英文中常用real estate或real property表示，大多情况下使用real estate一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。 在物质形态上房屋财产总是与土地财产连成一体，房依地建，地为房载，二者不可分离；在经济形态上房地产具有价值，承载着相关的权益。 通常所称的物业一般指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备、设施、相关的场地。 1.1.2 房地产开发的含义 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 房地产开发是城市规划的实施过程。房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标。房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程。房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间、并改善人们赖以生存的居住环境的过程。
1.1.3 房地产开发的地位和作用 1.房地产开发的地位 （1）房地产业是我国国民经济的支柱产业 （2）房地产开发在城市建设中占主导地位 2.房地产开发的作用 （1）有利于加速城市现代化进程 （2）有利于城市总体规划的实现 （3）为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 （4）为城市政府财政和城市建设提供资金来源 （5）为城市中低收入群体提供住房保障 1.2 房地产开发模式 房地产开发实践中，形成很多的开发模式，但都是在房地产企业发展模式背景下形成的，因此本节谈到的房地产开发模式实质上是结合房地产企业发展模式来阐述的。 1.2.1 多元化开发模式 1.混业开发 混业开发，指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展，包括涉足金融业、建筑材料行业、建筑施工及装饰装修行业等。 2.纵向一体化开发 纵向一体化开发，是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式。 3.综合项目开发 综合项目常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区，如一些大型居住区项目，例如深圳的华侨城包含了住宅、商业、酒店、主题公园、社区公园、体育健身、教育设施等多种业态。 1.2.2 专业化开发模式 在专业化开发模式下，开发企业的投资经营活动集中在相对较窄的产品类型范围内，有利于房地产产品开发、经营与管理技术的不断成熟与创新，有利于减少产品转型所带来的成本。专业化开发模式可以从以下角度进行分类。 1.特定物业类型开发 开发企业根据对自身资源（包括资金、实力和经营）的评价以及对所处市场的独特
第二章资产 考点4：存货概述 （一）存货成本 存货成本购入的存货成本=买价+运杂费（运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费等）+入库前的挑选整理费用+按规定应计入存货成本的税费和其他费用【含运输途中的合理损耗】 【小新点】外购成本=价+费+税（不可扣） 自制的存货成本=直接材料+直接人工+制造费用等各项实际支出 委托外单位加工完成的存货成本=实际耗用的原材料或半成品+加工费+装卸费+保险费+委托加工的往返运输费+按规定应计入存货成本的税费 【注意】采购入库后的仓储费（不包括在生产过程中必须的仓储费）是计入当期损益的 存货成本易混点提示 序号情况是否计入存货成本 1进口关税、消费税（注意委托加工物资）不能抵扣的增 值税进项税额等 √ 2自然灾害等原因造成的原材料的净损失 × 【计入营业外支出】 3为特定客户设计产品发生的可直接确定的设计费 √ 【正常产品设计费计入当期损益】 4运输途中的合理损耗√ 5存货入库后发生的存储费用 （不包括在生产过程中为达到下一个阶段所必需的存储 费用） × 【计入管理费用】 （二）发出存货的计价方法 发出存货的计价方法个别计价法 先进先出法：先购进的存货先发出 月末一次加权平均法 【小新点】存货单位成本=（月初成本+本期进货总成本）/（月初数量+本月进货总数量）=总成本/总数量 移动加权平均法 存货单位成本=（原有库存存货实际成本+本次进货实际成本）÷（原有库存存货数量+本次进货数量） 【小新点】=（成本1+成本2）/（数量1+数量2） 本次发出存货成本=本次发出存货数量×存货单位成本 本月月末库存存货成本=月末库存存货数量×存货单位成本
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
-f-H 房地产开发企业存货概述 一、房地产开发企业存货的内容 房地产开发企业的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。 房地产开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等。存货属于企业的流动资产。 二、存货的计价 （一）存货取得的计价 存货取得的计价，也叫存货的初始计量，指的是存货取得时的入账金额。 我国会计准则规定：存货应当按照实际成本进行初始计量，存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。 房地产开发企业取得存货有多种方式，存货的取得方式不同，其成本的确定方法也有所不同。 1. 外购的存货的实际成本为采购成本。采购成本包括买价（包含增值税）、运杂费、保险 费等。 2. 自制存货的实际成本是由采购成本、加工成本和其他成本构成。房地产开发企业自行 开发的存货成本还包括为产品开发而发生的借款利息中应予资本化的部分。（详见“房地产开发成本的核算”） 3. 委托加工存货的实际成本是由采购成本、加工成本和相关税费所构成。 4. 投资者投入存货的实际成本，按照投资各方确认的价值计价。 此外企业以非货币性交易换入的存货，按非货币性交易的有关规定确定存货的实际成本。 （二）存货发出的计价 由于存货是分次购入或经分批开发、分批生产形成的，同一种存货由于形成的时间不同， 其成本也存在着差异，所以，就产生了发出存货的计价方法问题。 发出存货的计价方法有两种，一种是按实际成本计价，另一种是按计划成本计价。 1. 按实际成本计价 发出存货按实际成本计价，又分为“先进先出法”、“加权平均法”、“个别计价法”等不 同的方法。 1）先进先出法 所谓“先进先出法”是假定先收到的存货先发出，并根据这一假定的成本流转顺序对发出存货进行计价的方法。采用这种方法，收入存货时要在存货明细账中逐笔登记存货的数量、单价和金额；发出存货时按顺序将先入库的存货成本先转出，并逐笔登记存货发出和结存金额。见表4-1 表4-1 A材料明细账 （先进先出法） 月日数量 （公斤）单价金额数量 （公斤）单价金额数量 （公斤）单价金额 61期初结存 4000 07年摘要收入发出结存
行业背景与基础知识 1、房地产行业背景: ?什么是房地产:房地产是房产与地产的统称,即房屋财产与土地财产的合称,也代表着所属房屋土地的相关权益。 其特性包括: 1、位置的固定性和唯一性 2、耐久性和效用的多层次性(可供数十年使用,并具有居住娱乐学习等功能 3、数量的有限性及供给的稀缺性 4、产权的可分割性和权属的流动性(所有权与使用权或抵押权,产权上市交易 房地产的分类: 按用途:居住类、商业类、旅店类、休闲类、金融类、公共事业类、工业类; 按权属:国有房产、集体所有房产、私有房产、涉外房产; 按开发程度:生地(不具备城市基础配套设施的农地荒地、毛地(具备初步的配套设施、熟地、在建工程(尚未完全建成还没达到交付使用条件,提问“主体完成不算在建工程”、现房; 产业特征: 1、房地产业是一种与国民经济互动性极强的产业; 2、房地产业是产业关联度高、带动性强的产业;(开发建设-建材、冶金、化工、纺
织,使用过程-公共事业配套、金融保险、家用电器、厨卫家具、装饰装修、中介服务、网络服务 3、房地产业是一个与金融业伴生的产业(空间固定、使用寿命长、生产周期长、投 资额大,开发方和消费方与金融关系,固定资产的信用参考价值; ?关于房地产开发 释义:房地产开发作为一个动态过程,就是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。具体说,是指房地产企业按照城市规划的要求,对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”,及相应的房地产营销与 物业管理,已取得良好的经济效益、社会效益、环境效益为目的的综合性生产经营活动。 《中华人民共和国城市房地产管理法》中,将房地产开发定义为依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 萌芽:19世纪60年代英国第二大城市(工业城市伯明翰,由政府出面,围绕市中心进行统一规划,开发了大片的工人住宅区和部分中上阶层的住宅,改变了各自为政、分散建设的状况; 发展:二战后期,面对城市重建以及人口快速增长带来的住房短缺问题,各国由政府设立了各种形式的开发机构,并颁布了城市规划和建设方面的法律。特别是在20世纪60年代,房地产开发从形式上到内涵上都更进一步,在市场调控原则下真正提升到“以人为本”概念; 中国房地产开发:从70年代十一届三中全会后,改革开放期间土地制度的改革和房屋商品化,也促使了中国房地产开发事业的发展,也成为了城市建设的主导方式。
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）
第一章绪论 第二节房地产开发与经营形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 1.开发时间的不同：初次开发和再次开发 （1）房地产初次开发：指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程 （2）房地产再次开发：指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：a.新区开发：土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。b.已建成区开发：对原有建设用地进行再开发的过程） 2.开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发 （1）外延式开发：指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。（城市新区开发） （2）内涵式开发：在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。（城市旧区改建、城市再开发）3.开发的规模不同：单项开发、综合开发等 （1）房地产项目的单项开发：开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼）） （2）房地产项目的综合开发：指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发） 二、房地产经营的形式和内容 1.经营对象的相对差异：地产经营和房产经营 （1）地产经营：a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取 经济收益。 b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出 租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 (①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权 ②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方 式。 ③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的 层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。） （2）房产经营：这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。 2.经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 （1）专项经营：指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科） （2）综合经营：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。（策划开发销售一条龙）（3）集团经营：从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）（4）跨国经营：目前少见，担心洗黑钱。 3.活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
第四节存货★★★ （预计15分左右，单、多、判、不定项） 关键考点： 1.存货的的入账价值（入账成本、实际单价）（计算） 2.存货发出的计价方法（计算发出材料或库存材料的成本） 3.计划成本法（计算发出或库存存货的成本） 4.周转材料的会计处理 5.委托加工物资成本的确定（计算） 6.商品流通企业库存商品的核算（计算） 7.存货清查与减值 一、存货概述★ （一）存货的内容 存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产品或商品、处在生产过程中的在产品（生产成本）、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料或物料等，包括各类材料、在产品、半成品、产成品、商品以及包装物、低值易耗品、委托代销商品等。 注意： 1.工程物资、受托代销商品不是企业的存货。 2.在产品包括正在各个生产工序加工的产品和已加工完毕但尚未检验或已检验但尚未办理入库手续的产品。 3.企业接受来料加工制造的代制品和为外单位加工修理的代修品，制造和修理完成验收入库后，应视同企业的存货。 （二）存货成本的确定（重要考点） 存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。 1．存货的采购成本包括：价（买价）、税（三税一费）、费（6费一损耗）。 购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费、仓储费、包装费、入库前的挑选整理费、运输途中的合理损耗以及其他可归属于存货采购成本的费用。 相关税费包括进口关税、消费税、资源税、教育费附加及不能抵扣的增值税进项税。但不包括可以抵扣的增值税进项税。 小规模纳税人的增值税进项税不能抵扣，计入存货成本。 合理损耗属于存货成本，但已含在价款中，不需要单独计算。 商品流通企业在采购商品过程中发生的运输、装卸、保险等进货费用 （1）计入存货采购成本。 （2）先进行归集，期末根据所购商品的存销情况进行分摊。对于已售商品的进货费用，计入当期损益；对于未售商品的进货费用，计入期末存货成本。 （3）金额较小的，可以在发生时直接计入当期损益。 2．存货的加工成本（了解） 存货的加工成本是指在存货的加工过程中发生的追加费用，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。 直接人工是指企业在生产产品和提供劳务过程中发生的直接从事产品生产和劳务提供人员的职工薪酬。 制造费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的各项间接费用。 3．存货的其他成本 存货的其他成本是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支
房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化
库存经管原理 库存的定义 若向同制造有关的任何一群人提问什么是库存，你将得到两种答案。１．主要同成本与财务有关的人将回答库存是金钱，一种取物料形式的资产或现金。 ２．同作业有关的人将说库存是成品、原材料、在制品或产品中使用的物料。 这种财务观点是一种真正的自相矛盾。毫无疑问库存具有价值，特别是当买进或卖出公 司时，它们的价值总是表示在资产负债平衡表上资产的一方。然而哪位经理能够具体地讲得 出库存如何赚得回一笔利润（任何资产都应赚回利润）或者，至少同样重要的，它赚回了多 少利润？实际上毫无例外地，从财务观点看库存的人都深信库存越少越好──从错误的理由 得出的一个正确结论，并且是对待真实资产的一种奇怪方法。他们谈论库存好象它们纯粹是 债务似的。 把库存看作生产用物料的人也有类似的近视病。一般说来他们相信库存多些更好。它可 为抵挡“蛮横的命运女神的投石器与箭”──变幻莫测的客户，蹩脚的供应商，不正常的机
器还有墨菲定律──提供缓冲软垫。库存多一点为好，以防万一。他们也并未考虑投资的回 报。这两种人都把他们的思考局限于产品库存──同被生产出来并卖出去的货物有关的物料。 真正的专业人员懂得还有其它两类库存：生产前的物料与维修用物料。它们二者都需要 显著的投资（虽然有些会计人员把大量的工程作为开支冲销），二者对制造都是不可缺少的， 而且对二者都可使用正式的计划与控制系统中的信息与库存控制的优良技法做出更加有效的 经管。这两类库存的采购与补偿问题超出了本书的范围。第四条原理确认这种经管是必要的。 原理： ４．制造控制要求对所有的三类库存有效地加以经管。 在商业界时常听说三种陈词滥调： １. 你不能从空的货车卖货。 ２. 库存是企业的墓地。 ３. 你们为何不多制造点──我们好一直使用它们。 这些评语说明在达到合理的库存决策过程中涉及的问题。库存虽代表一家公司总资产的 相当大的一部分，但难得有其它业务问题受到人们如此的偏袒。销售部门把库存看作良好的
《房地产开发与经营》课程教学大纲 课程名称（中文）：房地产开发与经营 课程名称（英文）：Real estate development and operation 课程编码：GL052120 开课学期： 学时数、学分数： 40学时 2.5学分适用专业：房地产经营管理、其他管理类专业先修课程、后续课程：经济学、工程经济学、建筑学、房地产市场 一、教学目的与任务 本课程是工商管理专业（房地产开发经营方向）的一门专业必修课，亦是其他各类管理专业的专业课；并可以作为从事房地产开发、经营专业人员以及房地产行政管理部门专业人员应该掌握与必备的一门重要课程。课程任务在于指导学生全面了解和掌握房地产开发与经营的基本理论和基本规律，掌握房地产开发和经营的基本方法，为将来解决实际问题奠定基础。 通过该课程的学习，使学生掌握房地产开发和经营的基本理论和方法，掌握房地产综合开发的基本程序及其效益评价，全面了解房地产开发和经营过程中相关的法律法规，并且能够运用基本原理和方法分析和解决实际问题。 二、教学内容与基本要求 第一章绪论 教学要求： 本章讲述房地产开发与经营的相关概念、内容和特点，对学科的形成、研究内容和方法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的形式和内容，了解该学科的研究内容和方法。 主要教学内容： 第一节房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营的基本含义 1 房地产开发 2 房地产经营 3 有关概念的讨论 二、房地产开发与经营的特点 1 房地产开发与经营难度较大 2 房地产开发与经营风险较大 3 房地产开发与经营政策性强 第二节房地产开发与经营的形式和内容
房地产可行性研究概述 第一节房地产开发的基本概念 一、概述 据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。具体地说，是指房地产开发企业按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为1。 我国的房地产开发发展时间并不长，其萌芽形式为70年代城市建设的“统建”。在十一届三中全会后，改革开放给房地产开发带来了发展机遇。而土地使用制度的改革，促使房地产开发事业迅速发展起来，并成为城市建设的主导方式，无论是在新区建设中还是在旧区改造中都起到了重要的作用。从1979年试行全价销售住房开始，对以国家统包、福利制、低租金、实物分配为特征的城镇住房制度改革，至今已走过了二十余年的历史。房地产市场经历了复苏阶段（1978年—1985 1《城市房地产开发经营管理条例》第一章中定义。
年）、缓慢发展阶段（1986年—1991年）、超常发展阶段（1992年—1994年）、调整回落阶段（1995年—1997年）和稳步发展阶段（1997年—至今），有力促进了房地产开发的发展。 （一）房地产开发的特征 1．综合性 综合性是指房地产开发活动的全面系统性。首先，房地产开发要坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，既要对土地或房屋建筑进行有目的的建设，又要依据有关法规、条例，对开发区域内的一些必要的公建配套设施进行统一规划、布局，同步建设；其次，综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的多重复杂性。房地产开发过程中环节很多，涉及到的部门与关系也很多。不仅涉及到规划、设计、施工、环保、水煤电供应、交通、教育、卫生、消防和园林等部门，而且开发过程中的征地、动拆迁和销售工作与城市居民的生活密切联系，涉及面广；此外，房地产开发的综合性还体现在它与国家、地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。 2．长期性
房地产开发与经营复习重点 第一部分 1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。房地产包括土地和建筑物。 特征： 1位置固定性：不可移动性 2寿命长久性：经济寿命的可延续性 3用途多样性：适应性 4独一无二性：不一致性 5数量有限性 6易受限制性：需要管理 7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益 8价值高大性 9 难以变现性 10保值增值性 2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 特点 1）房地产业投资大、周期长、效益高 2）房产、地产交易的不可分割性 3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性 4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约 3、房地产业的分类： 一、房地产开发经营业。 二、房地产服务业 一）物业管理业。 二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业 4、简述我国房地产业的发展过程 1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。 2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理， 居者忧其屋。 3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。 4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。 发展现状： 1、1992年－1993年6月：房地产热 2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控 3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策 4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展 5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控 6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市 7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨 8、2010年4月－今：房地产价格调控
大工14秋《房地产开发与经营》期末复习题 一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分） 1、房地产开发的程序主要分为( C )阶段。 A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售 D．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售 2、下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是( B )。 A．旅游用地50年B．教育用地50年 C．综合用地40年D．体育用地40年 答案解析：按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 3、价值定价法的定价哲学是( D )。 A．高价格、高价值B．低价格 C．名牌效应D．物美价廉 4、物业代理佣金，对出租物业收取年租金的（B ）或相当于一个月租金，出售物业收取销售额的( B )。 A．8％，1％-5％B．10％，1％-3％ C．12％，2％-3％D．8％，1％-2％ 5、对于开发销售模式下的房地产项目，开发商所投入的开发建设资金属于（C ）性质。 A．递延资产B．无形资产C．流动资金D．固定资产投资 6、获取土地使用权，进行征地、拆迁、安置、补偿是( B )阶段的主要工作。 A．投资机会选择与决策分析B．前期工作
C．建设D．租售 7、写字楼经营者与甲公司签订了10年的租赁合同，租金800元／m2·年，则其面临( D )。 A．市场供求风险B．周期风险 C．变现风险D．通货膨胀风险 8、消费者在购买商品房时应缴纳（A ）。 A．契税B．固定资产投资方向调节税C．房产税D．土地使用税 9、下列关于内部收益率的表述中，不正确的是（C ）。 A．内部收益率小于行业基准收益率时，项目在财务上不可行。 B．在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。 C．内部收益率表明项目投资所能支付的最低贷款利率。 D．内部收益率是项目在整个计算期内，净现值等于零时的折现率。 解析：内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。 10、成本加成定价法所确定的单位价格为( D )。 A．单位价格=单位成本×(1+目标利润率)×(1—税率) B．单位价格=单位成本×(1+目标利润率) C．单位价格=单位成本×(1—税率)÷(1+目标利润率) D．单位价格=单位成本×(1+目标利润率)÷(1—税率) 11、市场分析与项目财务评估是（A ）阶段的主要工作。 A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设D．租售 12、在我国境内销售不动产的单位和个人，为（B ）的纳税义务人。 A．契税B．营业税
浅谈房屋租赁存在的问题及见解 张志强内蒙古科技大学建筑与土木工程学院 摘要：随着社会经济的发展,房地产已成为国民经济的动脉之一,自然房屋的价格日益飙涨，而相当一部分人的工资远远未能达到能购买一整套房子的能力,从而房屋租赁的出现给这部分人带来了佳音。但是,在房屋租赁过程中却存在不少的问题。 关键词：房地产；房屋租赁;出租人;承租人;合同 房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式，随着改革开放的不断深化，特别是党的十四大提出建立社会主义市场经济体制以来，房屋租赁在房地产市场中日渐活跃,房屋租赁的发展对于开放搞活,转换企业经营机制，发展第三产业，改善人民群众的居住条件,都起到了积极的作用。然而，在房屋租赁的过程中存在不少的问题，不论是出租人还是承租人他们的合法权益未能得到保障,便成了法律纠纷的一系列问题。本文将对房屋租赁过程中存在的问题作一一的分析。 问题一:房屋租赁的租金不够科学 （1）产生的原因 其一,物业的管理不够科学，对不同经营方式下的租金没有定下标准价格；其二，市场的调研工作存在偏差，不够细致,对市场的把握程度低;其三,个人出租房屋时,都是按着自己的意思定下的出租房屋租金,没有科学的依据。 （２）风险及危害 其一,合同的正常履行存在纰漏，当租金过高时,对承租人难以承当，而当租金过低时，出租人又难以达到收益的目的，自然合同的履行便存在问题；其二，出租后房屋的承租人可能干不正当的交易、买卖或对房屋造成不利因素,使房屋正常的使用途径改变,使房屋价值率降低. （3)采取的措施 a、得对租赁的工作人员进行培训，提高他们的经验核算意识; b、对公司资产的经营及公司所属一下的子公司的经营方式及评定标准进行确定; c、提高市场的调研水平；ｄ、认真研究承租人对房屋态度的趋向，好在洽谈合同的时候方便些,提高合同的价值所在. 问题二：房屋租赁合同违约责任不够明确 （1)产生的原因 其一，出租人为了不影响到房屋出租合同的签订，往往对违约责任约定的定条文上没有明确的表述；其二，出租人从主观上没重视对违约责任条款的严谨性表述；其三，在违约责任的条款上，虽然可以在违约的情况下可以起到法律的效应，但是违约的条款听起来还是不好听的，从而在其表述上便过于简单，甚至不写这类的违约条款。 (2)风险及危害 其一,不利于租赁双方履行责任意识的强化，在发生违约的时候,没有标准的评定手段，法律效应得不到维护，从而双方在违约的时候会起很大的争执、矛盾；其二，房屋租赁的合同具有为违约后的责任具有补偿的法律效应作用，是保障出租人和承租人对债权及债务的履行，违约的情况有很多,则对不同的违约情况得有不同的违约责任条款,所以合同中对违约条款的不明确将是日后违约起争执埋下隐患。 （3）采取的措施
第一节房地产开发企业存货概述 一、房地产开发企业存货的内容 房地产开发企业的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。 房地产开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等。存货属于企业的流动资产。 二、存货的计价 （一）存货取得的计价 存货取得的计价，也叫存货的初始计量，指的是存货取得时的入账金额。 我国会计准则规定：存货应当按照实际成本进行初始计量，存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。 房地产开发企业取得存货有多种方式，存货的取得方式不同，其成本的确定方法也有所不同。 1.外购的存货的实际成本为采购成本。采购成本包括买价（包含增值税）、运杂费、保险费等。 2.自制存货的实际成本是由采购成本、加工成本和其他成本构成。房地产开发企业自行开发的存货成本还包括为产品开发而发生的借款利息中应予资本化的部分。（详见“房地产开发成本的核算”） 3.委托加工存货的实际成本是由采购成本、加工成本和相关税费所构成。 4.投资者投入存货的实际成本，按照投资各方确认的价值计价。 此外企业以非货币性交易换入的存货，按非货币性交易的有关规定确定存货的实际成本。 （二）存货发出的计价 由于存货是分次购入或经分批开发、分批生产形成的，同一种存货由于形成的时间不同，其成本也存在着差异，所以，就产生了发出存货的计价方法问题。 发出存货的计价方法有两种，一种是按实际成本计价，另一种是按计划成本计价。 1.按实际成本计价 发出存货按实际成本计价，又分为“先进先出法”、“加权平均法”、“个别计价法”等不同的方法。 1）先进先出法 所谓“先进先出法”是假定先收到的存货先发出，并根据这一假定的成本流转顺序对发出存货进行计价的方法。采用这种方法，收入存货时要在存货明细账中逐笔登记存货的数量、单价和金额；发出存货时按顺序将先入库的存货成本先转出，并逐笔登记存货发出和结存金额。见表4-1 表4-1 A材料明细账 （先进先出法） 07 年摘要收入发出结存 月日数量 （公斤）单价金额数量 （公斤）单价金额数量 （公斤）单价金额 6 1 期初结存 2000 2.00 4000
建筑科技大学 “房地产开发与经营”课程教学大纲 英文名称：Real Estate Development & Operation 课程编号；404244 课程类型：选修课 学时：40 学分：2.5 适用对象：会计学专业 先修课程：经济学、技术经济学、市场营销学 建议教材及参考书：1.《房地产开发与经营》，兰峰编著，中国建筑工业，2008.3； 2.《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，洪玉主编，中国建筑工 业，2005.5； 一、课程性质、目的与任务 1．课程性质 本课程是工程管理、会计学专业的一门限选课，本课程提供了进行房地产开发经营活动所必需的专门知识，为将来学生走向相关工作岗位打下一个良好的基础。 2．课程目的和任务 通过本课程的学习，使学生能够全面认识和了解房地产开发经营管理的全过程知识体系，掌握房地产开发概述、房地产开发前期工作、房地产开发项目市场调查、房地产开发项目策划、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目风险与不确定性分析、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目工程建设管理、房地产开发项目市场推广、物业管理等方面的专业知识，提高房地产投资决策的质量。 二、课程教学容及要求 第一章房地产开发概述 容 （1）房地产与房地产开发：房地产的基本概念，房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用； （2）房地产开发模式：多元化开发模式，专业化开发模式，其他开发模式； （3）房地产开发分类与项目类型：房地产开发的分类，房地产开发的项目类型； （4）房地产开发特性：区位特性，价值特性，外部特性； （5）房地产开发企业：房地产开发企业的设立条件，房地产开发企业资质等级，房地产开发企业设立的程序。 基本要求 （1）掌握房地产的基本概念； （2）熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；
房地产经营管理概述 Prepared on 22 November 2020
房地产经营管理概述 章前案例： 广州东山区居民住房十分困难，该区党政领导急群众所急，等国家投资建住宅无异杯水车薪，不能解决问题。经充分研究，区政府决定通过“以地养地”和引进外资相结合的途径来解决。 1979年3月成立了引进外资住宅建设指挥部，向区政府借1000元作办公费，开始了筹备工作。当年10月5日，以市政府划给的土地与外商合作，签订了第一宗引进外资兴建东胡新村的协议，12月动工兴建。条件是我方出地皮，外商出资，合作兴建，建成的房子1/3给外商出售，1/3安置拆迁户，1/3归公司作商品房出售。他们迈出了第一步，建成了东湖新村。 以后他们又通过“借鸡生蛋”、“滚雪球”，加强经营管理等办法，使业务不断扩大。1983年6月定名为华东实业公司，1988年改组为东华实业股份有限公司。继东湖新村之后，他们又开发了湖滨苑、花园新村、文德大楼和五羊新村等综合性大厦和住宅小区。现在资产过亿，成为一级房地产开发公司，业务还扩展到香港，在香港成立了联营公司。 东华公司的实践证明，房地产经营管理是一门学问，把这门学问做好了，就可以提高房地产开发经营的经济效益，就可以使房地产业成为国民经济的支柱产业之一，快速而平稳发展。 房地产经营管理课程要点：
1. 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。 2. 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 3. 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。房地产是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。 4. 房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财政积累。它的有效发展可以合理充分利用土地资源，能创造更多就业的机会，可最不改善城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。 5. 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。 6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现，就是要向用地单位收取地租或土地使用税，包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。 7. 房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性，有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。 8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。 9. 房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。