2014年房地产行业信用研究报告
陆金所信用评级部
2014年6月
摘要
2014年以来中国房地产行业进入调整阶段，但短期内大幅向下调整的可能性较小，结构性调整特征日益明显。其中一线城市（北京、上海、广州、深圳）和重庆、武汉、南京、苏州、厦门等部分二线城市较三、四线城市房地产市场稳定性强，区域分化明显。
从企业信用水平看，近年来国内房地产企业整体加杠杆行为突出，高杠杆经营风险上升，后期随着市场步入弱景气周期，流动性也将处于下行趋势。此外，部分上市公司担保比例过高，担保风险也值得关注。
目录
第一部分房地产行业展望 (3)
第二部分行业信用状况 (5)
第三部分信用风险关注 (10)
2014年中国房地产行业信用研究报告
房地产行业作为风险较高的行业，具有周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域性明显等行业特点。在经历长期的快速发展后，2014年房地产市场受多重因素叠加影响，表现出调整、分化两大特征。
第一部分房地产行业展望
国内宏观经济增速放缓，房地产市场长期面临一定的调整压力，行业展望偏负面，但受地方政府对房价地价下跌容忍度较低等因素作用，短期内这种调整幅度预计不会过大，且结构性调整特征将日益明显。
2014年以来，国内经济处于“增长速度换档期”、“结构调整阵痛期”、“刺激政策消化期”三期叠加的复杂阶段，经济下行压力仍较大。据国家统计局数据显示，2014年一季度国内生产总值(GDP)同比增长7.4%，略低于今年全年7.5%的增长目标，也创下2012年三季度以来最低季度增速。
图1：2006年GDP同比增速及国房景气指数
数据来源：国家统计局；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
受经济增长放缓、部分商业银行提高首套房利率以及商品房价格高企等多种因素影响，房地产市场在成交量创历史新高后，2014年始进入调整阶段。2-4月份，国房景气指数分别为96.91、96.4和95.79，呈现逐步下降趋势。土地方面，2014年5月份全国成交土地面积2198万平方米，土地成交量连续3个月保持低位水平，且较2012年1月份略低，显示开发商对房地产市场总体持谨慎态度。同期平均溢价率较上月下降11个百分点至14.6%，但结构性特征明显，其中，部分二三线城市土地溢价率为0，表明区域房地产风险加剧。
图6：2010年以来土地成交情况
数据来源：wind ；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
图7：2013年各省会城市土地出让收入与预算内财政收入占比
数据来源：wind ；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
与2008年金融危机时期不同，2013年房地产开发投资额、新开工面积都创历史新高，高库存对后期销售形成压力。故中长期来看，宏观经济增速趋缓将使得支持房地产业快速发展的动力减弱，加之人口老龄化和城镇化速度放慢等因素，房地产行业风险进一步积聚，行业进入调整阶段。
但短期内考虑到地方政府对土地出让收入依赖较强，对房价地价下跌容忍度较低等因素，我们预计政策面会有所宽松。短期内房地产市场调整幅度预计不会过大，且结构性调整特征将日益明显。目前，无锡、南宁、郑州、宁波等地已陆续出台房地产放松政策。而央行虽然一直强调坚持稳健的货币政策，但4月、6月两次实行定向降准，其预调微调也带有较显著的放松特征。
10203040506070
0%
20%40%60%80%100%120%0
200400600800100012001400160018002000太原沈阳大连长春哈尔滨杭州南京宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙广州深圳南宁海口成都贵阳昆明西安银川乌鲁木齐2013年预算内财政收入（亿元）
年土地出让收入占预算内财政收入占比
第二部分行业信用状况
一、房地产企业资产负债率、净债务比率上升较快，信用水平整体下移，并出现分化，高信用等级企业偿债能力相对稳定。
房地产为负债率最高的行业之一，合理的负债水平能够体现企业的融资能力，有利于盈利空间的提升。但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务费用增加、财务状况越加恶化。近年来房产企业的资产负债率逐渐上升，从剔除预收账款的资产负债率来看，A股上市房企的平均负债率已由2007年的52.18%上升至2014年一季度的58.42%。
我们以营业收入大于50亿元的前30家A股上市房地产企业和前39家H股上市境内房地产企业为样本分析。截至2013年12月31日，30家A股样本企业剔除预收账款的平均资产负债率为71.05%，较2012年末上涨3.50个百分点；平均净债务比率【（总债务-现金及现金等价物）/所有者权益】为120.54%，较2012年末上涨33.94个百分点。其中，23家A股样本企业剔除预收账款的资产负债率和25家A股样本企业净债务比率较上年上升。从分布来看，剔除预收账款的资产负债率超过70%和净债务比率超过100%的企业家数约占一半样本量，而剔除预收账款的资产负债率超过75%和净债务比率超过150%的企业家数各为11家，其高杠杆经营风险值得关注。
截至2013年12月31日，39家H股上市境内房地产企业的平均资产负债率为69.60%，与上年基本持平；平均净债务比率为86.64%，较2012年末上涨7.14个百分点。其中，22家H股上市境内房地产企业资产负债率和净债务比率较上年上升。从分布来看，资产负债率超过70%企业家数约占一半样本量，而净债务比率超过100%的企业家数仅为6家。资产负债率超过75%企业家数为9家，净债务比率超过150%的企业家数为3家。总体上看，国内港股上市房地产企业整体负债水平低于A股上市房地产企业，资本结构相对较好。
表1：2013年前30家A股上市房地产企业部分财务数据单位：亿元
数据来源：wind；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
本表按照收入排名、净债务比率排序
表2：2013年前39家国内H股上市房地产企业部分财务数据单位：亿元
9
注：A股净债务比率=（短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债
券-货币资金-交易性金融资产）/所有者权益合计；
H股净债务比率=（交易性金融负债+短期借贷及长期借贷当期到期部分+长期借贷-现金及现金等价物-交易性金融资产）/股东权益；
1将恒大地产250亿元永续债券调整计入长期借款，2为永续债券未作调整；
数据来源：wind；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制；本表按照收入排名、净债务比率排序期限结构方面，截至2013年12月31日，30家A股样本企业平均长短期债务比（短期债务/长期债务）为0.68，较2012年末下降0.19个百分点；20家A股样本企业债务期限结构得到改善。同期，26家H股上市境内房地产企业债务期限得到改善，39家H股上市境内房地产样本企业的平均长短期债务比为0.46，较上年的0.87下降了0.41。
流动性方面，截至2013年12月31日，30家A股样本企业平均现金比率为0.23，较2012年末下降0.02，涨跌数量相当。同期，39家H股上市境内房地产样本企业的平均现金比率为0.25，与上年持平，其中21家企业流动性指标好于上年。但进入市场低迷期后，我们预计流动性将处于下行趋势。
二、市场规模是反映房地产企业竞争实力和信用水平的核心指标之一，优势企业在行业景气度不佳的背景下，资源整合为大势所趋，市场集中度上升，抗风险能力较强。
相对市场份额因素，我们认为具有较强竞争地位的房地产企业通常能够在后续发展中拥有较多优势：有区位较好的土地、优质的合作建造方、更强的议价能力和更多的利润空间，在不利环境下则具有较强的抗风险能力，而竞争地位较弱的房地产企业更容易成为行业龙头企业的并购对象。
近年来，行业调整促进马太效应愈发明显，集中度持续提高。行业销售总额从2009年的44000亿元上升至2013年的83000亿元，五年时间增长189%，而在此基础上，收入规模前十大占比从2009年的8.1%提升至2013年的13.5%，集中度不断提高。行业由原先粗放的向外扩张转向更加激烈的横向整合阶段，而龙头企业由于拥有资金成本较低、管理效率较高和市场占有率高等等优势，后续将持续受益于集中度的提高，以万科为例目前销售面积集中度仅1.2%，而国际水平为5-6%左右，后续增长空间仍然巨大。
图8：2009-2013年房地产行业集中度
数据来源：CRIC ；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
在行业集中度进一步提升的同时，行业龙头的竞争也日益激烈。从中房信2013年房企top50统计数据看，一些商业地产占比较大的综合类开发商如绿地、万达等销售额大幅增长，排名占据第2、3位，绿地4年销售额复合增速32%、万达3年复合增速54%，高于传统住宅开发商万科4年复合增速29%。另外，从下表的房企前10 名的竞争程度分析来看，在2009-2013年间，房企前7名之间的销售额相对差额均呈现了缩小的趋势，而第7-10名销售额相对差额均呈现了扩大的趋势，这也意味着，未来房企第一阵营的格局将集中在前七名，但排名存在较大的变数。
表3：2009-2013年房地产行业top10历年销售情况 单位：亿元
数据来源：CRIC ；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制；
16%100000
注：上述收入指房地产销售收入，包括当年未确认收入部分；
整体来看，我们认为目前房地产行业马太效应愈发明显，龙头企业能够在市场波动下行的背景下保持合理的业绩增长，拥有更强的抗风险能力。
第三部分信用风险关注
一、优势区域去化周期较小，商品房销售价格能够获得较好支撑，有助于增强房地产开发商盈利能力，减小行业周期性波动的影响。
中国房地产市场具有较大的地区差异，各个地区的房地产市场因经济发展状况、居民收入水平、土地供应及地方性法规政策的不同而存在的诸多差异，不同地区的交易情况在市场波动较大的体现的尤为明显。2013年以来，一、二、三线城市商品房成交量均出现不同程度的下滑，价格走势均呈现环比下降势态，且二、三线城市价格下降幅度超过一线城市，其中，三线城市出现负增长。
30大中城市商品房成交面积同比比较
图9：
数据来源：wind；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
图10：百城商品房价格环比增幅比较
数据来源：wind；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
细分城市来看，一线城市北京、上海、广州、深圳和部分二线城市重庆、武汉、南京、苏州、厦门去化周期在15个月以内，去化速度较快。而成都、杭州、福州、宁波、东莞、青岛去化速度较慢。
表4：截至2014年5月底15个一、二城市去化周期比较单位：万平方米、月
数据来源：中国指数研究院；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
此外，从40个城市土地数据来看，2014年1-5月份，银川、宁波、西安、乌鲁木齐、大连、无锡等15个城市平均土地溢价率小于5%。我们认为上述区域土地、商品房均处于过剩状态，去化压力大，且短期内难以改善，房地产区域市场风险较大。
表5：2014年以来土地溢价率低于5%的城市排名
数据来源：wind；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
在大型房企的区域布局方面，中国指数研究院监测数据显示，截止2013年末万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园6家销售千亿企业平均进入城市已达74.8个，而销售布局表现出国有企业万科、绿地、保利、中海以一线、二线城市为主；民营企业恒大、碧桂园以二、三、四线城市为主，且2013年以来也在提高一线、二线城市拿地占比。
图11：千亿房企2013年新增土地储备情况
数据来源：中国指数研究院；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
陆金所认为，一、二线热点城市经济实力雄厚、人口支撑充足，消费需求仍较强劲，去化率较快，商品房销售价格能够获得较好支撑。在行业景气度不佳背景下，一线城市（北京、上海、广州、深圳）和部分二线城市较三、四线城市房地产行业稳定性较好，这有助于增强该区域占比较高的房地产开发商盈利能力，减小行业周期性波动的影响。
二、多元化经营策略有益于平抑经济周期性波动，业态属性不同，财务表现也各异，
我们看好优势区域的房地产多元化经营企业及其项目。
产品多元化经营为现阶段房地产企业较为侧重的经营策略，由于住宅市场与商业地产面临不同的目标市场，受国家产业政策的影响各有不同，在一定程度上有分散风险、提高收益的作用。此外，不同的物业出让方式也可以平稳企业的现金流，物业出租的现金流相对稳定，而物业出售的现金流波动性较大。但是在目前的行业环境下，我们需结合不同区域特点来分析各物业类型的风险水平。
写字楼
从一线城市的写字楼空置率表现来看，2011年起整体空置率在15%以下，其中，北京、上海、深圳空置率在10%以下，广州空置率略高。进入2014年，一线城市空置率基本呈现平稳下降的趋势，说明一线城市写字楼在房地产行业波动较大的背景下保持平稳，能够保持较好的抗风险能力，但值得注意的是，广州、深圳的写字楼市场面临着一定供应过剩的压力。
图12：一线城市优质写字楼空置率
数据来源：wind；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
从二线城市的写字楼空置率来看，我们选取9个代表城市进行分析。2011年以来，二线城市优质写字楼空置率基本在10%以上，部分城市如成都、重庆、杭州、武汉的空置率超过20%。进入2014年，成都、重庆、武汉、南京、沈阳的空置率在逐渐走高，杭州、宁波、青岛的空置率虽然有所降低，但受空置率基数较高，写字楼市场表现平淡，去库存压力较大。
图13：二线城市优质写字楼空置率
数据来源：wind ；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
综上，一、二线城市写字楼市场表现具有一定差异性，一线城市写字楼空置率较低，二线城市写字楼空置率较高且多呈上升趋势，具有较大的去库存压力。
零售物业
从一线城市的优质零售物业空置率来看，2011年起，北京、上海、广州、深圳空置率基本在12%以下，且2014年起，北京、上海、广州空置率呈下降趋势。整体来看，一线城市属于商业成熟区，受益于零售消费的不断上升及终端用户需求的推动，具有一定的抗风险能力。深圳与其他三个城市表现不同，由于2013年9座大型购物中心共计77万平方米的新增供应投放市场，其零售物业空置率急升，目前仍然保持上升的趋势，未来去库存压力较大。
图14：一线城市优质零售物业空置率
数据来源：wind ；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
36912152011-03
2011-05
2011-07
2011-09
2011-11
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2013-01
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2013-05
2013-07
2013-09
2013-11
2014-01
2014-03
北京 上海 广州 深圳
与二线城市写字楼表现不同，部分二线城市零售物业与一线城市差距不大。除沈阳优质零售物业空置率较高外，其他城市的空置率多在12%以下，与一线城市空置率相似。尽管受到电商的一定冲击，但得益于社会消费品零售总额的大幅提升，零售物业空置率并未呈现较大幅度的上升。就二线城市而言，2013年大连、青岛、天津的社会消费品零售总额均高于或接近13%的同比增长率，而同期北京的增长率为约9%，显示出强劲的市场需求。截止2014年3月末，武汉、青岛和杭州的零售物业空置率低于5%，好于一线城市表现。从2014年的表现来看，除杭州、南京、天津和沈阳外，其他城市的空置率均呈现上升的趋势，仍需继续关注。
图15：二线城市优质零售物业空置率
数据来源：wind；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
综上，近年来我国社会消费品零售总额的上升，为零售物业的稳定增长打下一定基础，而二线城市居民收入的持续增长、相对较低的经营成本则为零售地产提供了扩展的机会。因此，一线城市与除沈阳外的其他二线城市在零售物业空置率水平上差距不大，一些二线城市的去库存压力甚至小于一线城市。
三、部分项目公司控股股东自身信用水平下降，且担保比率（含对下属子公司担保）超限，使得房地产类非标产品第二还款来源的担保效果弱化。
目前，房地产项目普遍采取土地或在建工程抵押、股东方担保方式融资。上市公司对外担保主要是为控股子公司融资进行担保，担保比例上升亦说明财务政策较为激进。由于子公司所涉及的项目前景如何及经营状况如何等因素将直接影响到子公司的偿债能力，最终可能直接影响到上市公司本身经营业绩的起伏。因此，上市公司为子公司进行担保对上市公司盈利状况和资产质量的影响仍需高度重视。
从30家房地产A股上市企业2013年末担保情况来看，20家企业担保比例（含对内担保）较上一年末上升。其中9家上市房地产企业担保比例超过100%。而39家H股国内房地产企业中25家企业担保比例同比上升，担保比例超过100%的共7家，担保风险过高，担保效果弱化。
表6：样本中担保比例高于100%的上市房企汇总
数据来源：wind；图表由陆金所信评部根据基础数据绘制
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中国信用卡行业市场研究与预测报告 北京汇智联恒咨询有限公司 定价：两千元 【目录】 第一章全球银行卡市场发展概述 第一节市场规模与特点 一、市场规模与增长 二、新技术应用 第二节基本特点 第三节主要国家与地区 一、美国 二、欧洲 三、日本 第二章中国银行卡市场现状与特点 第一节市场现状 第二节产品结构 一、市场区域 二、持卡群体 三、发卡机构 四、银行卡产品 五、市场营销 第三章信用卡发展概述 第一节信用卡的含义 第二节信用卡消费功能和特点 第三节信用卡的分类 第四节信用卡的盈利来源 第五节信用卡在中国的发展
第四章中国银行卡市场分析 第一节国际银行卡市场分析 一、市场规模状况 二、市场结构状况 三、市场发展趋势 第二节国内银行卡市场分析 一、发卡市场分析 二、受理及交易市场分析 三、品牌格局分析 四、支付渠道分析 五、网络建设状况分析 六、大中城市银行卡发展状况 七、中小城市银行卡发展状况 八、中国银行卡市场发展趋势 第五章中国商业银行信用卡市场现状 第一节发行规模状况 第二节主要发行银行竞争状况 第三节盈利状况分析 第四节持卡消费状况分析 一、信用卡客户集中度分析 二、信用卡消费地区差异分析 三、信用卡分期付款业务分析 第五节中国信用卡发展中存在的问题 第六节信用卡主要发行行风险控制分析 第七节信用卡市场新趋势 第六章中国信用卡产业分析
第一节中国信用卡产业发展概况 一、主要银行信用卡发行情况 二、国内信用卡市场回顾 三、中国各银行信用卡的市场份额 第二节信用卡风险管理分析 一、信用卡业务面临的风险及原因分析 二、信用卡风险管理的意义 三、信用卡风险管理的经济分析 四、国内信用卡风险管理存在的问题 五、加强国内信用卡风险管理的建议 第三节信用卡消费分析 一、国内外信用卡分期付款业务分析 二、中国信用卡消费面临的障碍因素 三、促进国内信用卡消费健康发展的建议 四、中国信用卡信贷消费市场完善的对策 第四节信用卡竞争分析 一、高端市场成为国内信用卡竞争重阵 二、中国信用卡市场显现无序竞争 三、信用卡市场的竞争策略 四、国内信用卡业将走向品牌竞争 第五节中国信用卡产业发展存在的问题 一、中国信用卡产业存在的问题 二、中国信用卡市场存在的不足 三、中国信用卡业务存在的服务问题及原因分析第六节中国信用卡产业发展的对策分析 一、未来中国信用卡产业发展的思路和措施 二、发展中国信用卡市场的建议 三、中国区域性银行信用卡业务的发展建议 四、发展中国信用卡消费信贷的措施
消费金融调研报告 目录 一消费金融行业概述 1定义 2行业发展背景/驱动力 1）传统金融机构覆盖人群有限，信贷人口渗透率不足 2）线上&线下消费场景的多样化与人们日益增长的消费欲望3）科技的发展带来风控手段的革新 4）国家政策的支持与业务模式的创新 3行业发展阶段与规模 4产业形态 1）客群形态 2）资产分类 3）作业流程与合作模式 4）成本收入杠杆 5行业监管政策与影响 1）监管政策 2)影响 二消费金融市场竞争格局
1参与主体划分 2各参与主体业务与盈利模式 3各参与主体优劣势分析 三消费金融成功案例剖析 1爱财集团-以大学生群体为目标打造陪伴式场景金融生态圈1）发展进程 2）业务布局 3）案例启示 2京东数科-以电商生态为基石的消费金融进阶之路 1）发展进程 2）业务布局 3）京东转向背后原因分析 四行业面临的风险与挑战 1强监管持续进行，业务创新难度大 2行业共债风险加大，客户质量下降 3可渗透客群空间有限，行业增速减缓 4社会信用体系不够完善，风控道阻且长 5成本不断走高，盈利空间变窄 五行业发展趋势 1消费金融市场仍是蓝海,风控与场景是核心 2产业链协同，线上线下融合 3小额货币化，大额场景化 4行业集中度提高，寡占型市场格局初步形成
5优化客户体验，提升用户品牌忠诚度 正文 消费金融是指以消费为目的的信用贷款，根据业务类型可分为消费贷与现金贷，包含传统消费金融与互联网消费金融两种形态。 2015年，我国信贷人口渗透率仅27.6%，而同期美国信贷人口渗透率为82%，相较于美国，我国信贷人口渗透率明显不足，究其原因，除了在历史很长时间里“量入为出，储蓄为主”的社会消费观念，更主要的是传统金融机构的市场定位与业务开展长期以来处于严格监管中，导致其业务模式固化定价单一，风险容忍度低，准入门槛高，在授信人群与产品定价方面缺乏灵活性，导致其业务覆盖人群有限，用户无法下沉，信贷渗透率不足。 2）线上&线下消费场景的多样化与人们日益增长的消费欲望 互联网与移动互联网时代，消费场景的丰富化与消费途径的便捷化极大地激发了人们的消费欲望，加之电子支付便捷化弱化了人们的货币观念，超前消费，及时享乐主义盛行，在收入水平受限的情况下，分期消费与先支取后偿还的方式备受青睐。 3）科技的发展带来风控手段的革新 I用户行为的线上化与数据化 随着智能手机的普及与移动互联网的发展，用户的日常生活、社交、支付、投资等活动均能通过手机解决，而由此产生的位置、社交、支付、浏览、通讯等数据的可实时记录、更新、存储性为线上自动风控模式的搭建与运行提供了支撑。 II大数据、机器学习等技术的运用实现多渠道数据获取、结构化画像与自动化决策
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
中国消费者信用卡用卡习惯调查 您好！为更好的为您提供信用卡的相关服务，我们为XX银行做一个市场调查。希望您在百忙之中抽出一点宝贵的时间，协助我们完成以下这份调查问卷，您的意见对我们很重要。谢谢您的合作！ 调查时间：调查地点 姓名：性别： 出生年月：联系方式： 1、您是否使用信用卡 1.有（请跳至4题回答） 2.否（请回答2、3题） 2、您不使用信用卡的理由 1.手续费收取偏高 2.担心支付不安全 3.担心使用信用卡花钱太多 4.对信用卡使用不了解 5.其他 6.不需要 7.习惯使用现金 8.不打算申请 3、如果您要办信用卡下列哪些是您优先考虑的 1.还款便利性 2.安全性
3.信用额度高低 4.银行形象 5.国内外通用便利性 6.预借现金额度高低 7.其他 4、有关信用卡犯罪的报道对您开通和使用信用卡有无影响 1.有点影响 2.没有影响 3.影响比较大 4.影响严重 5、请问你的月收入状况如何 1.1-3000 2.3000-5000 3.5000-8000 4.8000-10000 5.10000以上 6.其他_____________ 6、请问您每月平均刷卡消费（不包括取现）金额约在多少元 1 、1-500 2、500-1000 3、1000-3000 4、3000-5000
5、5000以上 7、您是否曾经使用过预借现金功能 1.否 2.是 8、您是否曾经使用延期缴款功能 1.否 2.是 9、您是否曾经使用过分期付款功能 1.否 2.是 10、您是否知道部分信用卡刷卡有积分奖励计划 1.是 2.否 11、您曾经兑换过积分之商品或服务么 1.否 2.是 12、您认为积分奖励是否会促进您使用信用卡支付的意愿 1.是 2.否 13、请选择您知道的下列手续费（可多选） 1.信用卡取现费用 2.信用卡滞纳金收费
温州房地产业发展趋势 在1979年温州市城镇居民的人均住房面积仅仅只有3.1平米，一家人拥拥挤挤的挨在一间小屋，几户共用一个小厨房主，在一全市找不到几间四、五层高的楼房，到处是矮小简易的房屋，有钱也难买房，没有房开公司，要房屋只能买地自建或拆旧建新，这就是老温州。到了1984年时温州才开始建设一个初具规模的商品房住宅小区(水心小区) 。 然而近些年来温州房地产业发展十分迅速，整个城市从零星的几座小高楼到处处可见的智能化高楼大厦，从零散、简易的住宅到环境优美、配套齐全的住宅小区；从八十年代末的几家房开公司到今天的几百家房开公司；从家庭式的房屋介绍所到现代化的房地产交易中心等等都说明了温州房地产业发生巨大的变化。 在新世纪，温州市将建设成为现代化大都市。本文就对温州市房地产业近几年和今后的发展趋势通过几个方面进行分析。 房市发展与需求 目前温州的住宅建设尽管发展很快，房开企业从1985年的10家增到今天的近300家，累计开发面积逾2000万平米方，人均居住面积达
到13.4平方米，超过全国平均居住水平，但销加思索，就会感到，这个数据是不容乐观的，按三口之家计算，户均面积只有40.2平方米，还是赶不上人们“改换门庭”的需求。在预订2001年开发投资47亿元，开发施工面积600万平方米，竣工面积200万平方米，约有1.5万套住宅竣工。根据省委提出的“杭、宁、温”要突出在全省城市体系中的龙头地位，向特大城市发展的目标定位，温州市抓住发展良机，加快房地产开发建设。 温州市政府确定到2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在308万人到2005年的413万人，净增人口105万，需新增住宅2520万平方米。同时，全市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有回顾温州房地产市场的发展历程环难发现，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差的住宅已日益冷落住宅要把握高市场脉搏，发展高中档住宅的同时，要考虑城镇中低收入家庭的经济承受能力，适当开发二、三居室套型的普通住房。 二、居住要求与建设标准 回顾温州房地产市场的发展历程，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差、套型不合理的住宅已日益冷落，随着社会经济的发展，人们的消费水平正逐步提高，温州人的住房消费已由解决“有房住”发展到“住舒服”。现代的温州人心目中的理想住宅究竟是怎么样的呢？这个话题不仅为房地产商所关注，而且为全社会所关注。近年来，温州住宅区成为温州一大热点产业，也是温州经济发展的一大焦点。
2011-2015年中国信用卡行业市场调研及 未来前景预测报告 我国的信用卡市场经过各家商业银行几年的艰苦努力，有了较大的发展，已初步形成一定的规模，主流是好的，在促进市场经济发展和银行业务发展方面起到了一定的积极作用。但无论是从持卡人数量占人口总数的百分比，还是从信用卡的消费金额占全国总消费金额的百分比来说，和经济发达国家相比远远不够。信用卡市场不仅在我国有广阔的市场，而且我们还要打入国际市场，因此信用卡的发展任重而道远。 中国报告网发布的《2011-2015年中国信用卡行业市场调研及未来前景预测报告》共十六章。首先介绍了信用卡相关概述、中国信用卡市场运行环境等，接着分析了中国信用卡市场发展的现状，然后介绍了中国信用卡重点区域市场运行形势。随后，报告对中国信用卡重点企业经营状况分析，最后分析了中国信用卡行业发展趋势与投资预测。您若想对信用卡产业有个系统的了解或者想投资信用卡行业，本报告是您不可或缺的重要工具。 本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。 第一章信用卡产业相关概述 第一节信用卡的特性与类别划分 第二节信用卡的盈利模式 一、年费 二、商家返佣 三、利息 四、分期付款 第三节信用卡的交易使用方式 一、POS机刷卡 二、RFID机拍卡
三、手工压单 四、网络支付 五、电视、电话交易 六、预授权 第四节信用卡的定位 一、信用卡与货币的异同 二、信用卡与现金、支票的异同 三、信用卡与票据的异同 四、信用卡、借记卡和普通银行卡的异同第五节信用卡的相关问题 一、收费问题 二、安全问题 三、还款及欠款问题 第二章全球信用卡市场环境评述 第一节全球宏观经济指标分析 一、经济全球化进程加快 二、主要经济体经济发展透析 三、次贷危机对全球经济的影响 第二节全球政策环境分析 一、国际信用卡组织 二、世贸组织对银行业个人业务的规定 三、新巴塞尔资本协议下的信用卡业务第三节全球信用卡市场社会环境分析 一、全球化与收入分配差距 二、主要国家基尼系数 三、发展中国家的个人收入两极分化分析 第三章全球信用卡产业运行态势分析 第一节全球信用卡产业运行总况 一、全球信用卡产业发展历程
2020年互联网借贷行业分析报告 2020年9月
目录 一、产业画像：互联网借贷的产品、市场与商业模式 (8) 1、主流产品：消费金融=信用卡+消费贷+现金贷 (8) （1）信用卡：生息资产50%以上+年化利率约15% (9) （2）消费贷：蚂蚁花呗领衔，扎根场景向信用卡演变 (11) （3）现金贷：各类机构齐聚的高利润零售信贷产品 (12) 2、市场蛋糕：消费金融规模2023年将达到24.7万亿 (13) （1）金融机构表内：以信用卡为核心的主流消费信贷 (15) （2）非金融机构：小额贷款仍有近9000 亿，P2P 延续消亡 (17) （3）表外资产证券化：信托规模较小，ABS/CLO高速扩张 (19) 3、牌照对比：商业银行龙头，消金公司强于小额贷款 (20) （1）商业银行：高杠杆、最低融资成本的一级玩家 (22) （2）消费金融：高杠杆、融资成本适中的二级玩家 (24) （3）小额贷款：低杠杆、高昂融资成本的底层玩家 (26) 4、商业模式：从自营、ABS、联合贷款向数字助贷升级 (28) （1）阶段一：自营借贷模式----重资本、高利润、风险自担 (28) （2）阶段二：ABS出表模式----表外放量规避杠杆限制 (29) （3）阶段三：联合贷款模式----拥抱持牌金融机构，输出资产 (30) （4）阶段四：数字助贷模式--数字技术输出成为新名片 (31) ①以蚂蚁集团为代表的数字助贷模式 (32) ②其他互联网企业运用的引流助贷模式 (33) 二、监管博弈：互联网借贷未来面临的政策风险 (33) 1、博弈焦点：互联网借贷的普惠贡献Vs资本风险 (33) （1）普惠贡献一：扎根交易场景，促进个人消费 (34) （2）普惠贡献二：互联网企业贷的普惠金融意义重大 (35) （3）普惠贡献三：资产质量卓越，风控输出利好产业 (36)
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
信用卡调研报告范文 第1篇第2篇第3篇第4篇第5篇更多顶部 第一篇：信用卡中心业务员的辞职报告第二篇：信用卡中心员工 的辞职报告第三篇：信用卡中心员工辞职报告第四篇：中国信用卡调查报告第五篇：信用卡中心实践报告更多相关范文 好范文为大家分享以下这一份关于信用卡中心业务员的辞职报告 范文，欢迎大家浏览。 尊敬的领导： 您好，感谢这一个月来您对我的关怀，然而今天我却不得不向您 恭敬的呈递上我的辞职报告。 回首这一个多月来，首先得感谢xx银行信用卡中心广州分中心给予我这次机会，让我有幸加入推广室业务二组这样一支在招行百余支业务组里业绩都能名列前矛的优秀团队里，在二组，我感受到了荣誉同时也体验到了压力，这些都成为我每日工作的原动力。入职以来我进行过写字楼、大型商场、街边店铺的陌生拜访，同时也实践过不同形式的摆摊工作，凭借这些多元化的作业方式，我份内的任务量得到了一定的保证，但还是未能圆满达到龙主任所给予的期望。 之所以选择离职，大致有以下几方面的原因： 第一，社会之所以产生分工，是由于每个人的能力不同，而个人 能力的差异势必会从客观上要求人人考量自身实际，选择能闪避其短而发挥其长的工种。本人入职以来虽然兢兢业业的工作，却仍然与公司所要求的月最低任务量目标有一段距离，而再结合每日诸如交通费、
饮料费的开销，让自己感觉到了入不敷出、捉襟见肘的考验。因而，从民生的角度而言，离开xx银行信用卡中心确实是经济无奈所致、 能力所不胜任这份工作所为。 第二，坦诚说来，之所以选择xx银行信用卡中心这份工作，我的初衷更多的是倾向于让这份工作来重新塑造自己的性格，而从目前的效果来看，是完全达到了。这一个月过去，我改掉了腼腆和不敢在陌生人面前谈吐的缺陷，培养成为现在勇于在众人面前展示自我的个性，以及与陌生人有强烈攀谈欲望的性情。这短短一个月端正了我二十几年来性格上的不足，锤炼出了全新的自我，这对我今后不论是在职场上亦或是在人生大道上，永远都是有百利而无一害的。 第三，去年毕业后我参加考研，天意弄人的是我仅以一分之差未 能如愿，这不得不说是一次人生的转变，姑且不论这次转折是利还是弊，但我还是怀有一颗强烈上进的心，希望在青春这样黄金的时段里能够博览全书，尤其是认真研读一些对自身职业发展有益的书籍，而这需要有一份朝九晚五、有规律作息的工种，因而离开招行也是出于自身职业规划的考虑。 以上就是我离开现任工作的三个理由，希望能得到龙主任的谅解。 我是一个很重视感情的人，龙主任是我出社会工作以来的第一位 直属上司，我一向都很敬重有加，并且今后也会时刻铭记着。这一个月以来我能体会并由衷感谢龙主任在许多小细节上对我的关心与照顾，正如龙主任在二组同事里的口碑一样，您在工作方面虽然严格要
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
信用卡状况的调查报告范文 ，重点对大学生信用卡消费状况进行调查分析，并提出了相应的对策。 本次调研的时间从2010年6月1日开始,截止到2009年6月19日正式完成。本次调研活动采用了问卷调查法,同时我们还通过因特网收集了大量与信用卡产品或性质息息相关的资料。此次调研所使用的调查问卷采用了随机调查的方式,回收率为85%，调查对象主要是目前在北京师范大学珠海分校就读的大学生。 一、大学生信用卡市场状况分析 1、大学生信用卡市场整体分析 大学生是一类非常特殊的群体。对于大学生而言，除了父母等提供的生活费外，基本上没有其他固定的收入。但是大学生是社会上素质相对较高的人群，他们中的 一部分将是社会、经济发展的重要力量，也将成为消费的主要人群之一。因此，商业银行都本着面向未来的长远考虑，陆续推出专门针对大学生的专用信用卡，希望通过这种业务抢占这个有着较大潜力的客户市场。 第一张大学生信用卡于2004年09月20日，由金诚信用和广发银行联正式发行。凡是正规全日制高校在校生都可以个人身份申领。接着，中信银行也在大部分高校进行了学生信用卡试点；随后，农行
和兴业银行的校园卡也对全国部分高校推出大学生信用卡。 2005年10月，招商银行在国内各大城市，同时推出了国内首张面向全国发行的双币学生信用卡“Young卡”。至此以后，大学生信用卡就开始在各大高校中大范围地宣传开来。信用卡在大学生中虽然流通时间还不是很长，但却已经开始对大学生的消费状况产生了影响，与传统消费理念相比，信用卡拥有的新型消费理念正在逐渐被一些大学生所接受。越来越多的学生也逐渐开始使用信用卡的各项功能进行消费。 2、大学生信用卡市场存在的弊端 在看到市场潜力的同时，我们也应该看到，在校大学生没有固定收入，其购买能力也具有一定的特点，其主要消费为日常生活消费，刷卡金额较小。而目前的大学城通常刷卡环境还没有很好地形成，所以当前的大学生信用卡市场有它不可避免的局限性。 （1）大学生信用卡很容易陷入债务问题,而往往发生后,没有很好的解决方法。 （2）消费过度。大学生普遍认为刷卡消费没有付现金的那种心疼感，消费起来大手大脚。 （3）家长受累。大学生没有固定的经济收入，消费一般要靠父母。使用信用卡的不理性消费，不但不能培养其理财意识，反而助长了他们的过度消费行为，给家长造成经济负担。 （4）攀比效应。信用卡还可能导致同学之间的攀比。“你有我有全都有、你刷我刷全都刷”，无形中助长了一些同学的“炫富思想”
2020年网络小贷行业 分析报告 2020年11月
目录 一、群雄逐鹿线上消金新赛道 (7) 1、成长期（2007-2015） (7) 2、规范期（2016-2020） (8) 3、新时代（2020-） (9) 4、主要参与主体：分化加速，巨头崛起 (10) （1）传统商业银行 (11) （2）大型互联网平台 (14) （3）持牌消费金融公司 (15) （4）民营银行 (16) （5）垂直分期平台 (17) （6）网络平台 (18) 二、模式：流量端和资金端的共舞 (19) 1、网络小贷生态：互联网占据流量，银行有资金优势 (19) 2、贷款模式 (20) （1）自营模式 (20) （2）ABS出表模式 (21) （3）联合贷模式 (22) （4）助贷模式 (23) 3、获客模式 (24) 4、产品类型 (25) （1）场景贷消费需求明确，现金贷资金去向难追踪 (25) （2）现金贷产品趋同性强，额度利率差异取胜 (25) （3）场景精细化趋势明显 (25) 三、后来居上的风控能力 (26)
1、零售风控的核心 (26) 2、风控技术 (27) （1）底层设施打造坚实后盾 (27) （2）以大数据和模型为核心支持 (28) 3、风控模式：基于三种可得数据基础 (29) 4、技术输出 (31) （1）多维数据解决下沉客户征信缺失 (31) （2）智能模型提高欺诈识别率 (31) （3）全流程风控实现精准贷后管理 (33) （4）盈利模式逐步完善 (34) 四、快跑快追的监管之路 (34) 1、2008—2015年：明确监管分工，小贷放开 (34) 2、2016：网络贷款迎来监管期 (35) 3、2017—2020：网络贷款监管新时期 (36) 4、《网络小贷暂行办法（征求意见稿）》点评 (37) （1）明确监管体制 (37) （2）明确小贷公司网络小贷业务的准入机制 (38) （3）明确小贷公司经营杠杆 (38) （4）贷款金额限制 (38) （5）股权等事项 (38) 五、“数据滥用”的国际比较 (39) 1、欧盟通用数据保护条例(GDPR)设立全球标杆 (39) 2、美国数据保护立法：各州分头行动，进度不一 (40) 3、欧美数据保护立法：短期阵痛，谋长远之利 (41) 4、欧美中三地立法比较：权衡“保护”与“发展” (42)
浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真
中国信用卡市场调查报告 麦肯锡:中国信用卡市场可能走向全线亏损 调查背景：麦肯锡公司继去年后对中国信用卡市场展开了第二次调研活动。 据麦肯锡预测，中国的零售信贷市场将呈指数增长，而仅仅信用卡，2013年利润将达到130亿～140亿元，成为仅次于个人住房贷款的第二大零售信贷产品，愈发成为银行的核心业务和主要利润来源之一。消费者对信用卡的态度、信用卡使用习惯、信用卡的获取渠道、对积分计划的偏好以及在各银行大肆发卡的背后，还有哪些隐忧，是本次调查和问卷的主要内容。 调研方法、范围：调研在上海、北京、广州、武汉和成都五个城市与2000多名消费者进行了面对面的问卷访谈。这些消费者中包括信用卡持有者、准贷记卡持有者和潜在信用卡使用者等群体。 主要结论：中国信用卡业务的高速崛起为各大银行带来了巨大商机。但与此同时，国内信用卡发卡商们正面临着前所未有的严峻挑战。信用卡发卡商是否具有平衡风险与收益的能力是其成败与否的关键。如何扭亏为盈，避免中国信用卡市场走向整体长期亏损，战略转移已刻不容缓。
信用卡客户高度集中 截至2005年中，中国各大银行中个人存款总量已超过了8万亿元，个人金融前景看好，消费者也日趋接受信用卡的消费方式。随着中国消费者心理从传统的“量入为出”、“赚多少，花多少”渐渐步入“信用卡时代”，中国信用卡市场拥有巨大的发展潜力。两年来，国内信用卡业务迅猛增长，国内的信用卡发卡量由2003年的300万张到2005年的1200万，翻了两番。目前，持卡人数已达到700万，人均持卡1.7张，在我们采访的持卡人群中有18％拥有三张以上信用卡。 麦肯锡的2005年中国信用卡市场调查结果显示，目前国内95％的信用卡用户家庭年收入超过了32000元，属于中高收入阶层。数据表明，拥有住房按揭的被采访者中70％收入超过32000元，而约95％的信用卡用户属于这个阶层。信用卡的拥有不仅集中于中高收入阶层，同时此类客户又在地域上高度集中。中国前50大城市的中高收入阶层中35％集中在北京、上海、广州和深圳四大城市。 出于经济效益和风险管理等因素的考虑，国内信用卡发卡机构的眼光目前集中在这些沿海城市中高收入人群上。麦肯锡2005年调研结果显示，信用卡用户对发卡商的潜在价值贡献与其消费习惯有着不可分割的联系。是否拥有汽车、住房贷款，手机使用费高低，和对常规飞行里程计划的感兴趣程度等等都是识别高价值客户的重要标识。就客户最频繁使用的信用卡（主卡）而言，无贷款买车的
２０１８年消费金融行业专题研究报告
?消费金融发展现状分析：1、2017年银行的个人短期消费类贷款的增速加 快，今年以来趋于平稳，现有规模7.8万亿，在个贷中的占比为17.4%，总体可控。2、2017年信用卡发卡数量明显增加，2018年上半年有所回落。 信用卡额度增长及贷款余额增长较为平稳。近两年来，额度使用率基本维持在43%-44%左右。信用卡资产质量总体稳定。逾期贷款余额增速近两年持续下降，逾期贷款占比也稳中有降，最新的比例为1.21%。3、持牌的消费金融公司业绩分化明显，在12家公布2018年上半年经营情况的消费金融公司中有9家实现盈利，由于消费金融公司仍处于发展初期，开业时间和业务进度存在较大差异。4、互联网消费金融受监管政策和市场环境变化影响最大。现金贷监管政策出台、P2P爆雷和银行信用收缩都对互联网消费金融行业产生较大影响，短期内逾期率大幅上升；同时各家平台的批贷通过率都明显下降，规模增速回落。 ?前车之鉴：消费金融行业有明显的周期性，风险的起因往往是金融危机之 后的刺激政策。日本、韩国及台湾地区均发生过信用卡风险的爆发，发展路径基本一致。金融危机之后，政府出台政策刺激消费，放松消费金融的监管，消费金融行业的参与机构增加，过度竞争，信用卡滥发，监管滞后，最后导致坏账率的爆发。 ?我国目前不具备不良贷款大面积爆发的条件：1、金融监管环境：金融处 于监管周期，而非创新周期。金融机构的风险偏好处于下降通道。2、信贷业务数据：未出现连续的发卡和贷款余额的高增速，且信贷余额增加的速度慢于发卡的速度，没有普遍的过度消费的情况。3、消费金融的渗透率：我国人口基数大，目前的人均持卡量为0.46张，居民杠杆率水平也相对较低。 ?目前存在的问题：共债率。无法掌握借款人全面的负债情况是消费金融业 务层面面临的主要难题。改善措施包括：（1）加快征信基础设施的建设，对开展借贷业务的公司进行牌照管理，再将其征信数据纳入统一的体系。 （2）建立合理有效的消费金融业务监管框架，对于贷款利率、贷款额度进行适度指导，对于催收行为进行明确的要求，对失信人建立惩罚机制。在大框架下为消费金融行业创造市场化的发展环境。 ?风险提示：宏观经济下行，征信数据整合不及预期，居民杠杆率持续上升
浅析中国房地产业发展趋势 房地产具有特殊的产品特征，除经济功能--创造价值、投资、融资外，还有社会功能，即保障生活、提供景观、构筑和谐社区，而且其产业发展更是直接关系到国家金融安全、关系到整个国民经济的健康运行和长期平稳发展。因此，中国房地产业走向何处、趋势如何已成为社会各界关注的焦点问题。 一、中国房地产业在国民经济中的地位及作用 有人说“中国的宏观经济能否保持平稳较快的增长态势，成也房地产，败也房地产”，更有人称“中国房地产绑架了中国经济”，无论上述说法是否成立，房地产业的发展对中国国民经济的稳定与发展至关重要，是一个不争的事实。 (一）房地产业已成为国民经济的支柱产业之一 房地产业在国民经济链条中处于中间环节，对关联产业产生需求。房地产业产业链较长、波及面十分广阔。房地产业不仅关联到机械设
备制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、农业、化学工业及石油加工业、采掘业；而且与金融保险业、社会服务业、商业、邮电运输业等产业密切关联。据估算，每100元的房地产需求大约会带动关联行业215元的需求，也就是说，加上房地产自身需求，每100元的房地产需求会影响到整个国民经济的315元总产出。 房地产投资成为全社会固定资产投资的重要组成部份。作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1986年的01亿元增加到2004年的13158亿元，18年间增长130倍，年均增长31.1%，明显高于同期全社会固定资产投资18.9%年均增速。2005年上半年.房地产开发已完成投资6193亿元，同比增长23.5%。由于房地产开发投资持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2%上升到2004年的18.8%，己成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。 房地产投资对我国经济增长的贡献率逐步提高。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发占国内生产总值的比重为3.9%，2004年提高到7.5%。1997年到2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发的增量占GDP增量的比重达到11.6%，即房地产开发对GDP增长速度的贡献率为11.6%，这还不包括房地产对其他产业以乘数效应产生