商铺分割技巧
一、商铺分割步骤及要求
2、铺位划分顺序
二、商铺分割难题与破解方法
1、商铺分割难题破解
难题1：铺面分割
空中街市的回廊,一户一厕所一管网系统一楼梯等,造成商铺开发成本增
加使用率减少；
沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；
铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。
难题3：通道分割
难题2：辅助功能区
辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所
太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业
管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。
难题4：公摊比例过高
许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。
商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。
目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。
根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。
1、商铺分割常见难题
（1）合理设计商业场所平面布局
方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割
方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散
方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉
在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路视野有益。方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计
两条纵横通道交叉时,如空间太大，可采用环形或敞开式,使与标准铺位面积相差不大。
方法5：边线以直线为主
对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。方法6：变现不规则尽可能拉直处理
对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。
方法7：边角区域不规则可以考虑适当弯曲
如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。方法8：卫生间和消防梯处，道路边线不设摊位
在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5米，墙面做货架处理。
方法9：多层面注意主通道设计
主通道与辅道有差距，主通道应在2.4米以上，若在电梯口的主通道要
有3米左右的驻留空间。在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使
之为主要的纵横线或是形成主通道。
方法10：弧形与环形设计有不同的`运用
在正方形楼面积中，多采用环形设计。在交错道路的平面中，有间距大
的多采用弧形或环形设计。
方法12：不可生硬搬用棋盘式
方法11：电梯口的拐角处可用弧形设计
在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。越不规则的地方，弧
形设计应用越广泛。
方法13：电梯口要设有主要通道
在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可
生硬搬用棋盘式。
方法14：单层小面积区域，考虑敞开式与隔断式结合
单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中
间用敞开式。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞
开则可采用弧形的设计。
在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许
多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。平面布局设计是确定通
道形态，确定铺位的布局和面积大小，最大限度地为每个铺位带来通行
人流，提供更多的生意机会。
（2）强化铺位的功能设计
方法1：主通道辅通道根据人流量进行设计
功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大；辅通道则为2.2米、2米、1.8米、1.5米，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。
方法2：大小不仅应和经营业态相吻合
大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服装摊位一般设计为6-25平方米即可，36平方米的就为大商铺。门最好是玻璃门，单门或两扇门都可以，尽可能以长方形为好，一般黄金矩形商铺的使用率最高，不规则的边角在商铺使用中可做服务业态或艺术处理（如形象广告、水吧等）。
方法3：墙面使用材料依据经营的产品和市场档次而定
隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。总之墙面的使用要以具体经营的产品和市场档次而定，门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。30平方米以下的商铺玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央。
三、商铺分割后租金定价与计算公式
1、商铺租金定价的参考原则
2、租金定价方法
投资回报率法 投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，
然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那
3、租金定价计算公式
销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
（9）计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价变化递减。
（8）依此类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
（10）至此，商铺的具体价格制定基本完成。然而这不是一成不变的,而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
商铺分割技巧 一、商铺分割步骤及要求 2、铺位划分顺序
二、商铺分割难题与破解方法 1、商铺分割难题破解 难题1：铺面分割 空中街市的回廊,一户一厕所一管网系统一楼梯等,造成商铺开发成本增 加使用率减少； 沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值； 铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。 难题3：通道分割 难题2：辅助功能区 辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所 太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业 管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。 难题4：公摊比例过高
许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。 商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。 根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。 1、商铺分割常见难题 （1）合理设计商业场所平面布局 方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割 方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散
5#－８#楼商铺开盘期价格策略 为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。 一、项目价格分析： 5#－８#楼商铺备案均价为66000元/㎡ 二、2013年1月－2013年8月销售率分析： ５#－８#楼商铺销售至年前推出后，销售率几乎为零。 在当前高通胀、低增长，房地产市场行情不明朗的市场行情之下，观望情绪日益浓厚。近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右，开盘时就售盤，吸纳了市场大批投资金额。而本案商业5#－8#楼于年前推出以来却遇滞销境地，究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营，均有值得商榷和重新定位规划之处。 三、本案价格定价策略： （一）总体定价策略 定价原则： 依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法） 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法） 依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法）（二）本案价格推导 １、租金还原法 赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月） 租金水平文清路青年路西桥路红旗大道文明大道章江南大道三康庙最高租金1000 200 50 80 60 100 80
最低租金500 20 10 30 20 50 40 平均租金750 110 30 55 40 75 60 分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为：（１）简易国际评估法： 基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价 若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。 （以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。） 推导计算本商铺均价为：28800元/㎡ 160×12×15＝28800元/㎡ （２）租金回报率返推法： 基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率 推导计算本商铺均价为：32000元/㎡ 按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000 ２、住宅价格推导法： 基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价 推导计算本商铺均价为：28000元/㎡ 以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000 ３、市场比较类推法： 根据周边项目和同质项目已成交均价进行比较进而推导本案定价。 项目位置商铺类型成交均价（元/备注
切割机安全操作规程 1、割机在启动前应对电源闸刀开关、砂轮片的松紧度、防护罩或安全挡板进行详细检查，操作台必须稳固，夜间作业应有足够的照明，待确认安全后才允许启动。 2、机械运转正常后，方准断料，断料时紧靠切割机的一头必须用夹具夹紧，然后手握切割机加力手把缓慢地向下加力，不能初割时突然加力，以免损坏切割砂轮片和砂轮片飞出伤人。 3、切割25cm左右的短钢筋料时，需用夹具夹紧，不准用手直接送料，切割长钢筋时另一头需用人扶助，操作时动作要一致，不得任意拖拉，再切割料时，操作切割机人员不能正面对准砂轮片，需站在侧边，非操作人员不得在近旁停留，以免砂轮片碎裂时飞出伤人。 4、切割工作完毕应关闸断电，锁好箱门，露天作业的应做好防雨淋的措施。 5、不准以切割机代替砂轮机从事打磨作业。 砂轮机安全操作规程 一、新装砂轮必须先试转30-40分钟，然后检查砂轮及轴承等转动是否平稳，有无振动与其它不良现象。 二、应定期检查砂轮有无裂纹，螺纹两端是否锁紧。 三、砂轮机必须备有防护罩，不允许随便取下。 四、砂轮与搁架之间的距离不应过大，一般隙缝应小于3毫米，防止刃磨时磨件带入缝隙，挤碎砂轮。 五、砂轮启动后需待速度稳定后方可磨削，操作者应站在侧面，不能站在砂轮片的旋转平面上，以免万一砂轮碎裂伤人。
六、勿用砂轮的两侧磨削工件，禁止两人同时使用一块砂轮进行磨削。 七、不要在砂轮机上磨又重又大的工件，不得用过大的力量压紧砂轮来进行磨削。 八、手指不可贴触砂轮，防止磨掉手指或伤人。 九、砂轮机连续工作时间最好不要超过十分钟，以免过载烧坏电动机。 十、砂轮机不应磨木料、石头及砖、瓦等物。 电焊机安全操作规程 一、电焊机应放在干燥的机棚内，留出安全通道，配好消防设施。 二、焊接人员须持证作业，正确穿戴劳防用品。 三、焊接前须对焊机和工具，如焊钳和焊接电缆的绝缘，焊机的外壳接地和焊机的各 接线点进行检查，在确认良好后方可合闸操作。 四、改变焊机接头、转移地点或发生故障及工作完毕时必须切断电源。 五、焊接地点与易燃易爆品之间须留足够安全距离或采取可靠的隔离防护设施。 六、在容器内焊接时，照明设备电压不得超过12V，须设专人进行监护。工作场所须 具备良好的通风条件。 七、严禁在有易燃易爆物品的容器、管道，和受力构件上进行焊接。 台钻安全操作规程 1、安装、拆卸钻头应使用专用钥匙，不允许采用敲击的方法。
切割机操作规程 一、切割物件前，先戴好（手套、口罩、眼镜），避免飞溅 物伤人。 二、切割机在使用前必须检查能否正常使用（如电源线有无 破损，切割片是否紧固或无破损等）。 三、更换切割片时，先关掉电源，挂警示牌，切割片必须同 心、紧固，以免脱落伤人。 四、切割机必须在车间指定的房间使用，且不能正对易燃物 和人切割。 五、切割机在切割物件时，物件必须夹紧。 六、切割物件时用力要平稳。运行时，如切割片损坏，须立 即停止使用，更换完好的切割片再运行。 七、切割完毕后，先关掉电源，待砂轮片停止转动后，再取 物件，以免飞转的切割片伤人。 八、严禁在切割片上砂磨物件。 九、切割完毕后，必须把切割机整理好，并打扫切割场所清 洁卫生。
立式砂轮机操作规程 一、使用者必须熟知砂轮机构造、性能及维护保养知识。 二、根据砂轮使用的说明书，选择与砂轮机主轴转数相符 合的砂轮。新领的砂轮要有出厂合格证，或检查试验标志。安装前如发现砂轮的质量、硬度、粒度和外观有裂缝等缺陷时，不能使用。 三、砂轮机必须安装牢固可靠，紧固螺丝不准松动或损坏。 四、砂轮法兰盘必须大小一致，其直径不准小于砂轮直径 的1 /3，砂轮与甲板之间必须有柔性垫片。 五、拧紧螺帽时，要用专业的扳手，不能拧得太紧，严禁 用硬的东西锤敲，防止砂轮受击碎裂。 六、砂轮装好后，要装防护罩。 七、新装砂轮启动时，不要过急，先点动检查，经过5分 钟到10分钟试转后，才能使用。 八、砂轮开动后，空转2～3分钟，方可使用。 九、砂轮抖动，没有防护罩，托刀架磨损，装卡不牢固时 不准使用。砂轮与托刀架距离必须小于3mm. 十、磨工件或刀具时不准用力过大或撞机砂轮。过大过小 手控困难的工件及有色金属、非有色金属等，禁止在砂轮机上磨削。 十一、在同一砂轮机上禁止俩人同事作业，也不得在砂轮机
1、成本加成法（成本财向定价： 定义：是指开发商按照所开发物定的成本，加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。 计算公式：物业售价=单位成本x（1目标利润率）+ （1—税率）。 利弊：用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。 2、租金参照法（需求导向定价）： 投资回报率计算过程：由于投资商业物定所需的资金较大，多数人会选择向银行贷款，现时商业物业的贷款额度一般这6成10，10 期贷款的年利率为5.76%。以购买一个100万元的底商为例，首付40万元,贷款60万, 每月需要还贷0.6589 万元。假设该物业月月租金水平为1.5 万元，每年物业管理费为2 万元，估计物业空置期为一个月，那么，每年净收入=1.5 X 11 —2=14.5 万元，得出投资回报率=（14.5 —0.6589 X 12）- 40=16.48%。 定义：租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如，某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于15%，可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100X12-15%=8000（元/ 平方米）。 利弊：该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。这种定价格方法是依据购 买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接受，造成物业的火爆销，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。 3、随行就市定价法（竞争导向定价）定义：是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做或商或低的小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。 目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式 只售不租模式 定义：只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。 长期返租模式 定义：返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报率8％，带10 年租约返租销售。由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营，业主基本在商场内找不到自己的铺位，这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式，小业主在前10 年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营），但返租期过后，由于业主找不到自己的铺位，接受不了大商家的低租金，投资收益将完全失去了保障。对于长期包租销售的商铺，一旦发展商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下不能支付小业主的回报，就会出现发展商拖欠回报的现象。
手动切割机操作规程 1.手动切割机作为一种处理小中产品的切割仪器，使用应当注意检查砂轮是否磨损，若砂轮出现多处缺损或破裂则需要更新砂轮。检查螺丝是否松动，若松动则顺时针旋转拧紧。 2.插上插头接通电源，握住手动切割机柄，将黑色开关推至顶部，砂轮开始旋转，待其稳定后（大约3-5s）再进行切割。 3.切割时，一手握住产品，一手拿切割机自右向左或自左向右平推，进行切割。 4.操作完成后关闭切割机开关，断开电源，清理工作环境。 5.注意事项： 5.1. 插插头时禁止湿手操作。 5.2. 打开开关之后，要等待砂轮转动稳定后才能工作。 5.3. 切割时一定要戴保护眼罩，避免切割碎片溅入眼睛，导致安全事故。 5.4. 切割时，切割方向不能向着人。 5.5. 切割时，不能戴手套操作。 5.6. 切割时，手与切割机砂轮要保持一定安全距离，不得低于3cm。 5.7. 连续切割半小时后，必须休息10-15分钟。 5.8. 切割操作时，工作人员头发不能过长，超过30cm的需将头发扎起或戴 头套才能进行工作。 5.9. 切割1小时后，必须检查切割机砂轮磨损情况和螺丝是否松动，并参考 操作规程第一条并作出相应处理。 角磨机是用于切削和打磨的一种磨具。轻便型多用角磨机，适合去毛刺及打磨。 操作规定： 1、带保护眼罩。 2、打开开关之后，要等待砂轮转动稳定后才能工作。 3、长头发职工一定要先把头发扎起。 4、切割方向不能向着人。
5、连续工作半小时后要停十五分钟。 6、不能用手捉住小零件对角磨机进行加工。 7、工作完成后自觉清洁工作环境。 具体品牌和型号的角磨机各有不同，请在操作前务必查看说明书。 小型角磨机是我们日常生活中经常使用的电动工具，但是平时忽略了角磨机的保养，所以在这提醒大家在使用的过程中也是需要保养的。 1、经常检查电源线联接是否牢固，插头是否松动，开关动作是否灵活可靠。 2、检查电刷是否磨损过短，要及时更换电刷，以防因电刷接触不良而形成火花过大或烧毁电枢。 3、注意检查工具的进、出风口不可堵塞，并清除工具任何部位的油污与灰尘。 4、应及时添加润滑脂。 5、工具发生故障，送厂家或指定的维修处检修。如因不正常使用或人为错拆误修而造成的工具损坏，厂家一般不予免费修理或调换。 6、检查角磨的标记。不能使用的角磨有：无标记、看不清标记的，不能核实的，不管有无缺点的。 7、检查角磨的缺点。这个检查方法有2种：目测检查，直接用眼睛观察角磨表面有无裂痕等问题;敲击检查，这是检查的主要角磨的里面，其方法是用木槌敲打角磨。若角磨没有问题应该是清脆的声音，若是其他的声音则表明有问题。 8、检验角磨的回转强度。把同一种同一批型号的角磨使用回转强度抽查，没有经过检测的角磨绝对不可以安装使用。
商铺分割原则 一、商铺分割的原则; x \4 \/ i3 m ! k$ k! V% @) G1 o1 Q 商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着专门重要的阻碍。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。( L1 r h; [2 U 0 n6 z- o' L" v; E 1 、主题的原则 7 \* G/ z" M! g4 Q " y2 y0 s' r4 }- z% _ 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。 - T/ y% {: f2 u" C% @7 F( J, S# v J5 P. { 例如，如果项目今后的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售可不能有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又能够用来存货。但是如果项目今后的要紧商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎能够确信目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己今后经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而专门深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。+ F' H9 K6 S7 B6 \. f* ]7 c 4 j b7 H( j/ D 2、人性化的原则3 i+ p7 A( h/ Q1 Z0 [! r- A 8 [- ?' V% ~; O& _ 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也确实是讲，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物适应、购物心理和走路适应。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点关于商铺的销售有专门重要的意义。- z/ @! K: l2 u! B$ k1 o
层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式 1. 影响商铺定价的12个因素 2. 商铺租金定价的参考原则 3.租金定价方法
4.租金定价公式 （1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。 （2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。 （3）计算各层别的权重系数。 公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数 （4）计算总权重系数。 公式二：∑权重系数=总权重系数 （5）计算层别总价和层别均价。 公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价 （6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下： 根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。 计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。 公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。 公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。 公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价 公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价 至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。 【租金定价案例参考】 项目价值评价表
切割机操作规程 一、切割前准备 1、使用前必须认真检查设备的性能，确保各部件的完好性。 2、电源闸刀开关、锯片的松紧度、锯片护罩或安全挡板进行详细检查， 操作台必须稳固，夜间作业时应有足够的照明亮度。 3、使用之前，先打开总开关，空载试转几圈，待确认安全无误后才允许 启动。 4、操作前必须查看电源是否与电动工具上的常规额定220VA电压相符，以免错接到380VA的电源上。 二、切割注意事项 1、切割机工作时务必要全神贯注，不但要保持头脑清醒，更要理性的操 作电动工具。严禁疲惫、酒后或服用兴奋剂、药物之后操作切割机。 2、电源线路必须安全可靠，严禁私自乱拉，小心电源线摆放，不要被切断。使用前必须认真检查设备的性能，确保各部件完好。 3、穿好合适的工作服，不可穿过于宽松的工作服，更不要戴首饰或留长发，严禁戴手套及袖口不扣而操作。 4、加工的工件必须夹持牢靠，严禁工件装夹不紧就开始切割。 5、严禁在砂轮平面上，修磨工件的毛刺，防止砂轮片碎裂。 6、切割时操作者必须偏离砂轮片正面，并戴好防护眼镜。 7、严禁使用已有残缺的砂轮片，切割时应防止火星四溅，并远离易燃易 爆物品。 8、装夹工件时应装夹平稳牢固，防护罩必须安装正确，装夹后应开机空
运转检查，不得有抖动和异常噪声。 9、中途更换新切割片或砂轮片时，不要将锁紧螺母过于用力，防止锯片 或砂轮片崩裂发生意外。 10、必须稳握切割机手把均匀用力垂直下切，而且固定端要牢固可靠。 11、不得试图切锯未夹紧的小工件或带棱边严重的型材。 12、为了提高工作效率。对单支或多支一起锯切之前，一定要做好好辅助性装夹定位工作。 13、不得进行强力切锯操作，在切割前要待电机转速达到全速即可。 14、不允许任何人站在锯后面，停电、休息或离开工作地时，应立即切断电源。 15、锯片未停止时不得从锯或工件上松开任何一只手或抬起手臂。 16、护罩未到位时不得操作，不得将手放在距锯片15厘米以内。不得探身越过或绕过锯机，操作时身体斜侧45度为宜。 17、出现有不正常声音，应立刻停止检查；维修或更换配件前必须先切断电源，并等锯片完全停止。 18、使用切割机如在潮湿地方工作时，必须站在绝缘垫或干燥的木板上进行。登高或在防爆等危险区域内使用必须做好安全防护措施。 19、设备出现抖动及其它故障，应立即停机修理，严禁带病和服用兴奋剂及酒后作业, 操作时严禁戴手套操作。如在操作过程中会引起灰尘，要戴上口罩或面罩。 20、无齿锯启动前，不得与锯件接触，锯切时用力要均匀，不可用力过猛， 锯切过程中不得停止。
商铺招商方案 商铺销售及招商方案 第一部分：项目商业经营规划 一、整体商业定位 商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定！最好先做一个详细的市场调研！！ 二、项目主题概念提炼 商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。 商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气 业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的“城市客厅”，并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。 商铺招商方案主题二：“城市休闲生活广场”——氛围 城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。 同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。 商铺招商方案主题三：核心区的时尚中心——活力 三、商业功能定位 打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。 随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下： 功能内容 百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子 超市日常生活用品 餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆 娱乐小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球 休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆 服务美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健 修理家电维修 商务商务服务中心、银行、证券、基金 对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。 四、商铺布局及销售方式建议 方法一：规定业态分布 1）布局方式 对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。 业态分布表 楼层业态 一楼眼镜、珠宝、皮装、电子专卖
商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为 了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。 1 、主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性 质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必 须考虑的内容。 例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺 的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主， 则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、 零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求 必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须 结合功能主题来进行。 2 、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、 使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句 话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不 符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意 义。 商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人 性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。 而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。 以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价 格 25 元 / ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按 照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可 、管路敷设技术通过管线不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。、电气课件中调试对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行 高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况 ，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。 、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。
1、成本加成法（成本财向定价：? ?定义：是指开发商按照所开发物定的成本，加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。 计算公式：物业售价=单位成本?×（1目标利润率）÷（1－税率）。 利弊：用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。?? ???2、租金参照法（需求导向定价）：? ?投资回报率计算过程：由于投资商业物定所需的资金较大，多数人会选择向银行贷款，现时商业物业的贷款额度一般这6成10，10期贷款的年利率为5.76%。以购买一个100万元的底商为例，首付40万元,贷款60万,每月需要还贷0.6589万元。假设该物业月月租金水平为1.5万元，每年物业管理费为2万元，估计物业空置期为一个月，那么，每年净收入=1.5×11－2=14.5万元，得出投资回报率=（14.5－0.6589×12）÷40=16.48%。? ?定义：租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如，某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于15%，可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。 利弊：该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接
受，造成物业的火爆销，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。?? ??3、?随行就市定价法（竞争导向定价）? 定义：是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做或商或低的小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。??? 目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式 ?只售不租模式? 定义：只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。? 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。 ?长期返租模式? 定义：返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约
西边商铺分割方案 一般商铺分割，都遵循主题原则。西边商铺总面积3884.26平方米，并只有两层，做专业市场规模太小，难以聚集人气，形成气候。顾建议定位于30万方住宅配套商铺和写字楼配套商业，以下按此原则进行分割。 一、商铺具体分割说明： 分割主要考虑因素：一、二层搭配合理、招租对象租金承受力、上下楼梯和厕所的分布情况等。 建议租户对象：银行、邮局、中西餐厅、美容院和大超市（如中百超市）、大药房、眼镜店或蛋糕西饼店等。 编号说明：A、B、C、D、E、F、G分别代表各个划分区间，整个商铺做5个区间和7个区间做两个方案划分。 方案一：（平面分割图附后）
方案二：（平面分割图附后）
备注：大面积分割，大客户能承受租金并便于管理。由于西边商铺地理位置不在主干道上和周边人气难以聚集等原因，所以只做大面积分割。 二、商铺租金建议 1、租金价格 价格区间：50—180元/平米/月 租期：5年以上，建议以5年作为一个租赁周期，像中百超市这样的大客户例外。 2、价格明细表 单位：元/平米/月 方案一： 方案二：
3、定价理由 家乐福旁边商铺租金200—250元/平米/月；中南一路临街商铺租金在150元/平米/月左右，面积小以及位置偏的商铺租金在30—50元/平米/月之间。 西边商铺地处侧路，离主干道有一定距离，并且沙湖路通往地铁站的路还未贯通，所以人流量暂不大；但随着以后的发展，业主的入住和16号写字楼建成，西边商铺的人流量和车流量都会增多，还值得注意的是主有强劲的消费能力。综合多项因素做以上租金价格建议。 三、水、电、物业费建议： 1、建议征收标准： 水费3元/立方米/月电费1.5元/千瓦时/月物业费3元/平米/月 2、理由 一般商业用水费是 3.15元/立方米，商业用电价是：0.937元/千瓦时。世界城（光谷步行街）商铺，电：1.5元/千瓦时，水：3元/立方米。 商铺管理费价格区间在3-5元/月/平米，锦绣龙城小区配套商铺物业费3元/月/平米，一般社区商业的物业费都是3元/平米/月。
商铺租金制定方法 前段时间有几个朋友向我咨询了商铺的租金是怎么来制定的问题，当时也只是大概的说了一下，毕竟在电话里一下子也说不了那么多详细的细节。所以这几天也在整理了一下思路和一般的操作方法，当然这个也只是我个人的观点，也希望多多提出不同的看法来探讨一下。 租金分为合同价格和策略价格，我们笼统的合称二者为市面价格。租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。 而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行
客户分析和定位，同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。这有点类似现在流行的一种说法——定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。 商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡”。 当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术，你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范，如释放其竞争对手的谈判信息等，让其产生“囚徒困境”，很快就会顺利洽谈下去。说走题了，这个是谈判技巧的问题。 但是价格系统的不完善、误差较大那么就会出现很多变化了，一些不确定因素甚至会打破系统的平衡。再好的高手也只能搞得定一单二单，搞不定全部，后果也是很可怕的。
切割机使用操作规程 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
型材切割机安全技术操作规程 1、使用前，必须检查电源线、开关、电机、防护罩、皮带、夹具等是否完好，各部螺钉有无松动，切割片有无裂纹损坏，金属外壳和电源线有无漏电，切割片与防护罩之间有无杂物。发现问题及时修理、更换后方可使用。 2、型材切割机使用时应放平、放稳，开动后，要先空转1－2分钟，待切割机运转正常后，再使用。 3、切割机必须安装防护罩，安全装置有缺陷时禁止使用。 4、操作切割机时，必须戴防护眼镜，应均匀平稳操作。 5、使用中，如发现有异常声音时，应立即停机检查，直至故障排除后方可继续使用。切割机长期使用，因磨损严重，径向跳动，振动过大的不能使用。 6、更换切割片时，必须认真选择，对有破损、裂纹的切割片禁用。切割机更换的切割片规格，不得大于铭牌上的规格，以免电动机过载。禁止使用安全线速度低于切割机线速度的砂轮片。 7、禁止在含有易然、易爆及有腐蚀气体条件下工作，禁止在拆除防护罩的情况下操作。 8、切割片不准沾水，要经常保持干燥，以防湿水后失去平衡，发生事故。 9、手柄下压，做切割动作时，用力要适当、均匀、平稳，不能用力过猛或撞击砂轮片，以免过载或砂轮片崩裂伤人。
10、工作前应检查皮带情况，调整皮带松紧程度，皮带磨损要及时更换。 11、工作完毕后应立即停机，并切断电源。 12、切割机应在干燥、清洁没有腐蚀气味的地方放置。 13、工作完毕后，清扫设备周围卫生，擦试设备，保证设备处于完好状态。
商铺招商方案 第一部分：项目商业经营规划 一、整体商业定位 商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!! 二、项目主题概念提炼 商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。 商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气 业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为江华码市镇的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的广西.广东.湖南三省交界处,是江华码市镇现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是码市当之无愧的“城市客厅”，并成为展示码市镇新形象的一个窗口。金龙商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个江华码市镇建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。 商铺招商方案主题二：“城市休闲生活广场”——氛围 金龙商业城拥有商业广场.休闲广场，景观丰富，彰显从容与健康。 同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。 商铺招商方案主题三：核心区的时尚中心——活力 三、商业功能定位 打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足码市镇中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。 随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：
铺位分割基础知识 一、铺位划分的基本原则 ?通过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据各种商品经营要求及价格等相关条件，合理控制铺位面积及总值在市场可接受范围内。 ?通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造了有利条件。 ?合理设置单铺进深、开间比例。 ?以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通畅与美化商场整体布局。 ?充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。 ?经营与销售综合考虑，合理设置铺位大小与总值，利于经营及销售。 ?…… 1、主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。 2 、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流
购物中心租金定价方案 根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。 项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。 接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月） 一、基准价格设定 1、基准价格 为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格 以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、某项目租金水平分析 1、市区一层街铺的租金水平 2、影响租金水平的关键因素 供求关系：价格的决定因素 销售业绩：价格的支撑因素 综合成本：价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，
并作加权分析：
租赁项目类比价格： 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为： 三、某项目租金价格 1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月） 2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。 3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下： （以实际面积计、单位：元/㎡/月）