杭州写字楼市场分析报告
撰写：胡瑾卿
一、概述
?调研目的
本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。
?报告框架
本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。
二、杭州市写字楼市场总体分析
1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间
1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。
02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。
表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米）
季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 2002Q1 2002Q2 2002Q3 2002Q4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250
次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300
城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700 资料来源：共好资讯
杭州是个适合人居的城市，又有其西湖的不二资源，人文气息浓厚；但杭州并不象上海一样是全球经济、金融中心，没有众多的大公司来支撑写字楼楼市，作为浙江的经济中心，杭州很大一部分的写字楼是省内企业在使用，产生不了大的影响，这也限制了写字楼市场的发展，出现售价低于住宅的怪现象。
但同时也表明：目前的写字楼价格还有较大的上涨空间，一但高档写字楼的需求被激发，写字楼价格便有向上突破的空间。
2、供需皆大幅增长，供略大于求
从供给来看，2001年杭州市区写字楼开发投资额接近15亿元，写字楼预售面积达到30.93万平方米，销售面积超过16万平方米。2002年在此基础上迈进了一大步，向市场投放的物业面积40万平方米，估计比上年增长305％左右。据不完全统计，杭州近四年可售的写字楼供应量在220万平方米以上，超过过去十年杭州写字楼的开发量，故不会像住宅一样不饱和，形成供不应求的矛盾。
从需求来看，随着宏观经济与个体私营企业的持续发展，特别是新兴产业的发展（如律师与会计事务所等中介机构、咨询服务业等）的迅速发展，促进了对写字楼市场的需求，由于浙江地区民营企业众多，目前杭州写字楼需求的主体是形象好、小面积分割、较低使用成本的中档写字楼。同时，受上海的经济辐射，尤其是加入WTO以来，大量境外企业纷纷进入杭州市场，或在此设立分公司，或设立办事处，高档写字楼的需求也日益增长。目前住宅投资收益的成长空间渐渐缩小，将有部分以投资为目的的置业群体将更加关注写字楼市场。
一方面杭州写字楼供给量迅速增长，另一方面需求平稳增加，其供求匹配的结果是，写字楼市场呈供给略大于需求的局面，且在两年内这种状况还将延续，并有可能在一定时期形成一种买方市场；由于缺少住宅那样旺盛的投资需求，目前写字楼市场还缺少大幅上涨的动力。
3、开发商联手拓市，业态聚集成气候
目前杭州已明显形成了武林板块、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个写字楼板块。纵观上述七大写字楼区域的形成，不难发现其共同特征：写字楼的聚集离不开周边区域内成熟的产业形态。如在市中心庆春路上，就汇集了各大银行、保险公司、证券机构，形成了“金
融一条街”，是金融产业的集聚，带动了周围写字楼的兴旺。由此自然而然地产生了一种新的“区域商务模式”：产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度，是一种“互动发展”的关系，一方面，产业的集聚为写字楼板块的形成提供了潜在的客源市场和整体的外部商务环境的氛围；另一方面，写字楼的聚集为周边区域内产业的发展以及各种围绕着产业发展的服务机构提供了办公空间和拓展业务活动的场所，因此，在某一个特定的区域内，只有形成了产业的集聚，才能造就该板块内写字楼的聚集。
写字楼开发商已逐渐意识到“店多拢市”的集聚效应，开始联手拓市。从“新武林商务区”旗号的打出，城站广场联谊会组织，到吴山商盟的相继成立，都已经表明：越来越多的开发商开始认识到产业集聚对写字楼板块形成的重要作用，并开始依靠板块、区域的差异性锁定目标客户。
4、品质普遍提高，概念层出不穷
总体来看，杭州写字楼整体品质有较大提高。在硬件上，宽带系统等成为基本的配置，一些开发商还将餐厅、娱乐作为办公的完善，大大加强了楼盘的功能。此外，部分写字楼考虑了与国际趋势接轨的需要，设计时引入了“柔性办公”理念，使写字楼的人性化得以充分体现。
与此同时，开发商间的竞争也更为激烈。写字楼的竞争不仅仅表现为销售价格、推盘时间的竞争，“概念”也已成为竞争的要素之一。大华·星河商务大厦的“LOFT”办公空间；联银大厦的“公寓式写字楼”；伟星·东河世纪大厦的“景观”办公空间等等新概念的提出都是为了显现楼盘个性，引起目标客户群的关注。然而，与一幢写字楼50 年的使用年限相比，概念也许只是昙花一现，真正的持久需要更多产品实体的维系，需要有更为长远的规划和更多优良的配套，包括一些建筑细节的处理，如电梯、车位等都将成为一个好的写字楼强有力的支撑点。注重可持续发展。杭州目前的第三代写字楼总体品质大大提升，PDS、中央空调、5A 标准、楼宇智能化等新技术不断在写字楼产品中得以应用，硬件配套日渐完善。
杭州房产开发商表现出来的较为超前的开发理念，也将是今后写字楼重视生态环境、重视通风日照的趋势反映。
5、租金增长缓慢，投资回报率下降
从租赁市场反馈的结果表明，杭州写字楼租赁自2000年以来，租金增长缓
慢，个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况；而写字楼的售价自2000年以来的增长幅度平均超过50%。从收益还原的角度来看，写字楼的投资回报率事实上是在逐年减少，因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。
与住宅的投资回报比较，写字楼
结论：
经过了2002年杭州写字楼发展的一个高潮后，估计杭城写字楼市场会进入一个低迷的状态：在整体市场的影响下，开发投资商的投资行为变的更加谨慎，因为，投资写字楼项目存在着很大的风险性；而消费者的消费行为也更加理性，
三、杭州市写字楼区域分布及分析
随着近年来杭州写字楼市场的快速发展，市场运行逐渐走向成熟，目前杭州已经形成武林商圈、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个较为成熟的区域，钱江新城的写字楼人气也开始聚集，成为第八个初具规模的板块。
从杭城写字楼的发展历史来看，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林广场、城西高新区、世贸区等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。在对物产大厦写字楼项目进行定位以前，必须对这些成熟板块进行深入的分析与比较：
1、武林板块：商贸业
武林板块集中了银泰、杭州大厦、杭州百货大楼等大型购物中心，以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施，还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部，具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。
近年来，武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。现已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、新世纪大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等；即将推出的有海华广场、永通信息广场、阳光都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的浙江环球中心、绿城中山花园二
期写字楼、坤和发展中心等，对其面积及均价统计结果如下：
楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格
西湖文化广场耀江房地产开发有限公司武林广场对岸220700 已破土动工未定
华源发展大厦杭州华源房地产建国北路环城北路交叉口23790 未定未定
海华广场海华集团环城北路与建国北路交界41000 明年年初均价8600 耀江发展中心耀江房地产开发有限公司环城西路环城北路交叉处40000 2001.8 9000起国际汇丰中心武林房地产开发限公司临近万向大酒店80941 03年底预定均价10000蓝天时代广场浙江蓝天房地产莫干山路18号30000 2001.5 均价8 500水晶大厦7/18F
永通信息广场杭州永通房地产环城北路31号44740 2002年8月均价6300中环大厦杭州新紫云房地产湖墅南路与潮王路30000 2001.5.7 均价6600鸿鼎商务馆浙江康恒房地产武林路16000 2001.3 均价9800中大广场中大房地产中山北路10000 现房
华达-通宝大
厦华达房地产环城东路环城北路交界11800 现房
易盛大厦易盛房地产莫干山路
锦江大厦湖墅南路75000
元通大厦延安路26550
白马大厦华浙南都房地产武林门北面29750 2001.12 13000/25层从上表可以看出，随着到武林门中心地区的距离增加，其价格从13000-6300不等，且新盘已经较少。
综观武林广场区域内的写字楼市场的特点，价格的竞争不仅是地段的竞争，开发商开发的写字楼物业品质、企业品牌、服务手段以及商务空间的文化底蕴、人性化空间的设置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面临着投资者更加严厉的挑剔眼光；而且项目的亮点展示、营销推广、服务理念、物业管理模式等的创新尤其显得重要。
武林广场作为杭州目前的行政与商业中心，这一区域写字楼一直以来在市场中占据着主导地位。但是随着未来大杭州市场格局的形成，其中央商务区的功能将被分流，加上其发展空间已经有限，未来写字楼发展基本趋于饱和。
2、黄龙世贸板块：文化产业
作为杭州ABD（贵族商务区）所在地的黄龙世贸区域，主要以世贸中心为核心，周边汇集了世贸会展中心、浙江大学、浙江图书馆、黄龙体育中心、黄龙饭店等大型公共设施，由此聚集了世贸中心写字楼、绿城世纪广场、嘉华国际商务中心、中田大厦、耀江·金鼎广场和黄龙恒励大厦等高档写字楼，使黄龙世贸区域的商务优势得到了进一步的确认，故无论从各大写字楼的布局、规模、档次，还是相应的配套、周边环境均领先于杭城，特别是文化产业中的会展业、演艺业、
体育竞技业、宾馆旅游业等第三产业的发达和WTO的契机，使该区域内原有的完善配套与众多甲级写字楼的聚集，吸引了大量的外资企业和具有国际商务概念的大中型企业，纷纷把目光投向了黄龙世贸区域，真正成就了该区域ABD的商务氛围。
世贸黄龙区域存在一个很明显的特点：该区域内的甲级写字楼，分别以纯租赁式和全产权式的不同定位面向整个客户群体，租赁式写字楼占据了“半壁江山”。当然与黄龙区域属集体用地有一定关系，但也表现出该区域所具备的成熟的调控能力和多种被投资者选择的余地。
该区域已面市和即将面市的物业有绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、金鼎广场、世贸丽晶城公建部分、黄龙恒励大厦等楼盘，其中绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、黄龙恒励大厦等均为租赁式写字楼，租赁式写字楼成为了世贸黄龙区域的形象展示牌，世贸黄龙区域也成为反映租赁写字楼市场的“晴雨表”。对该地区写字楼调研结果列表如下：
楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格
耀江金鼎广场耀江房地产开发有限公司杭大路64941 04上半年开工未定
嘉华国际商务中心浙江佳华置业杭大路52000
长租0.7元/天-㎡，短
租4.5元/天-㎡
中田大厦港湖房地产开发有限公司玉古路30000 已结顶均价10000
世贸一期世贸协安房地产杭大路现房短租6.64元/天-㎡世贸二期世贸协安房地产杭大路50000 现房13500起
黄龙恒励大厦浙江恒励置业集团黄龙长租相当8600元／㎡黄龙世纪广场绿城房地产开发有限公司杭大路80000 现房均10500如上表所示，目前长租价相当于均价10000－11000元／平方米左右的销售价，世贸二期的价格更是达到了13500元/平米以上。世贸二期的价格基本稳定在同一区间（12300-16000元/平方米），预示着这一区域的发展已步行平稳期。
对于具有购买实力的企业来说，拥有黄龙世贸区域内全产权销售模式的甲级写字楼，是企业标志其尊贵形象与品牌的象征。黄龙世贸区域这种多元化格局的聚集，均源自于该板块中的文化产业（会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等）的高度集中以及周边环境的优越性吸引着ABD（贵族商务区）甲级写字楼的聚集。黄龙板块已成为杭城最有“文化”的地方之一。
3、城西高新板块：高新产业
杭州的文一、文二、文三路一带，聚集着大量的写字楼。这些写字楼从外表看，实在是“貌不惊人”，这些写字楼大多品质不高，相对于杭城目前的总体写字楼开发水平来说，只能算是中档；从写字楼的配套来看，也只能说是马马虎虎，但其出租率却奇高。在城西，由于有了文教区电子、信息产业的汇集，浙江大学
国家大学科技园高科技及孵化产业的支撑，城西写字楼的目标消费群基本上锁定在高新产业与IT行业，中小型、创业型企业成为购买的主力。
对高科板块的写字楼盘调研列表如下：
楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格
耀江文欣苑耀江房地产开发有限公司文二与教工路交叉处19000 已完均8500，2元/㎡·天康新商务大厦浙江康新房地产文三路与古翠路交界20635 2002.12
昌地火炬大厦昌地房地产文三路40000 现房17/20F2.2 元/天·/㎡求是大厦教工路18139 4/19F3.2元/天·/㎡联强科技大厦6800,1.35元/天·/㎡中大文锦大厦浙江中大房地产文三路求智享口现房
城西早期的写字楼供给仅有伟星大厦、昌地火炬大厦、天苑花园、高新大厦等少数写字楼，以解决IT行业办公之需，但是跟突飞猛进的高新产业发展和如雨后春笋般冒出的高新企业的强劲需求还是存在着比较大的缺口，总的供需状况是需求量大、供给量相对薄弱。尽管浙江大学国家大学科技园、耀江文欣商务楼、康新商务大厦、东部软件园等写字楼的陆续交付使用，但对于城西高新产业的迅猛发展和高新企业的强劲需求仍然是供不应求。文教商务区的这种供求状况在短期内还很难解决。
由此可见，有成熟的高新产业作为依托是高新板块需求旺盛的主要原因，尽管该区域写字楼盘的综合品质比不上吴山、湖滨板块的楼盘，但写字楼的空置率却是杭州最低的。
4、庆春路板块：金融业
庆春路区域商业氛围浓厚，银行、超市、医院、电信公司等分布均衡，开发条件纯熟。尤其是金融业的发达，给了庆春路“杭州华尔街”之美称。这样围绕着庆春路区域内得天独厚的地理位置和金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩而再次提升和凸现。
该区域已经或正在开发的写字楼品质较高，如嘉德广场、瑞丰国际大厦、中财发展大厦、远洋大厦以及正在建设中的广利大厦等，这些物业的投资升值潜力已日益凸现。东通未来的钱江新城，西接传统老城区中心的庆春路板块，其“新任务”就是“整合资源，发挥功能”，进一步提高写字楼“店多隆市”的聚集效应和“杭州华尔街”的品牌效应，发挥独特的产品优势功能，既服务于以“西湖”为中心的传统主城区，又服务于未来的钱江新城。
对庆春板块的楼盘调研列表如下：
楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格
大华星河商务大厦大华房产解放路东河旁20000 2002.12 未定
诚信大厦杭州房地产实业总公司凤起路建国北路交界处16200 2.7 均7200
东河世纪大厦伟星房地产解放路建国路交界16400 均价7500国都公寓写字楼国都房地产凤起路21260
滨江发展中心杭州滨江房产庆春东路40000
金都杰地大厦金都房产凤起路与皇亲巷16650 2002.7 均价8800金泰商务大厦杭州城建开发集团中河路西湖大道交叉口20000 2002.11 均价6500嘉德广场嘉德房产庆春路与中河路交汇处60000
同方财富大厦省城乡建设开发总公司凤起路与中山路2002.12 均价9000国都发展大厦国都房地产中河立交桥西北角40000 2003年底交付均价6000晶晖大厦杭州市煤气公司中河北路文晖路交叉处31000 02年底交付均价7690远洋大厦庆春路27400
三瑞大厦庆春路22000
意盛商务大厦杭州意盛房地产中河北路凤起路交叉口5380起
中河大厦杭州二轻房地产庆春路中河路交界处
瑞丰国际商务大厦杭萧钢构庆春路中河路交界处25000 2002.6交房均价8800茂泰世纪大楼杭州茂泰房地产中河北路30000 2000年初均价13500 从表中可以看出，该地区写字楼价格以6000-9000为主。
5、湖滨板块：旅游休闲
随着新湖滨休闲步行街、湖西杨公堤景区和梅家坞茶文化村的圆满完成，一
个全新的西湖旅游休闲区就出现在世人面前。加上新湖滨景区是贯通西湖南线休
闲区和湖西景区距离最近及最方便的一条旅游休闲步行街，由此更显示出西湖周
边的高档湖景写字楼的独一无二性，因此，此处物业与其他区域内的物业不构成
直接的竞争态势。西湖周边的高档湖景写字楼，不仅借助于西湖旅游休闲业的强
劲态势，而且也由于该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性，更凸现其物业高
不可攀的顶级品质。又因其价格定位处在杭城写字楼价格的金字塔塔顶，目标消
费群锁定在尖端客户，因此，位于湖滨休闲步行街内的西湖国贸中心等高档写字
楼凭借杭州市的龙头产业———旅游休闲业和独一无二的西湖景观优势、浓厚
的商业氛围和便捷的交通独步于顶级写字楼的天下。
湖滨特色街的改造对周边写字楼、商业物业的销售、升值、投资等方面带来
了相应的利好消息。业内最关注“宇宙价”地块———西湖国际商务中心，此
项目在去年5月的房交会上露了一下脸之后，在很大的一段时期内悄无声息，预
计该项目的售价将达到18000元/平米左右。下表是对湖滨板块写字楼调研结果
的列表：
楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格元华商城广宇房地产湖滨路柳营路交叉口50000 6500起
西湖铭楼浙江原达房地产六公园附近10000 现房13500起
平海旺角浙联房地产平海路延安路交叉口15314 均价9500
望湖时代广场杭州轻都实业公司仁和路与中山中路交界50000 均价8000
西湖国际商务中心锦绣天地房产湖滨路1号预计18000 西湖国贸中心鸿瑛房地产湖滨路庆春路交汇处53088 现房均价12000
6、吴山板块：传统商业
在杭州延安南路商业区与吴山广场的交汇处，有一个可与武林商圈相媲美的富有人文气息的吴山商圈。它东临古往今来的传统商业繁华之地———河坊街，西依日益兴旺的西湖南线休闲商业街。该区域在重现了古老杭州城区内商业繁华、摩肩接踵的天堂之角———河坊街后，传统商业氛围日渐浓厚，形成了杭城最富历史人文气息和地方浓郁特色的传统商业模式，是属于近年来杭州市中心城区写字楼汇聚得最为紧密的区块，清波商厦、涌金广场、吴山商城、耀江广厦和西湖定安名都商务楼、吴山名楼等项目的面世，成为了“传统商业+现代商务”有机融合的典范。
由于吴山景区的地域范围相当局促，基本上已无地可开发新的写字楼项目，因此，吴山名楼等作为绝版高档景观写字楼，以其景观商务环境的品质在杭城写字楼中独树一帜。对该地区写字楼盘调研的情况如下表：
楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格
清波商厦延安南路12240
吴山商城吴山商城房地产延安南路8号28233 均价9500
耀江光厦耀江房地产开发有限公司延安南路69000 均价7500
吴山商务综合楼杭州二轻房地产吴山广场旁7500均
龙兴广场浙联房地产延安路灯心巷16500
标力大厦延安路35000 8500起耀江广厦引入婚庆广场加盟，可能是当地意义最重大的事。因为此前吴山区块的人气一直不旺，婚庆业的加入有聚拢人气的作用，有助于在吴山板块塑造一个较成熟的业态。
7、城站板块：贸易行业
目前，城站广场周围已建和将建15栋左右的高层建筑，共40余万平方米，有铭扬、广复、中闽、利群、香榭、红楼等商务写字楼，且多为宾馆、写字楼和商场。近年来，由于加入WTO，外贸形势好转等诸多利好消息，外贸企业经济效益大幅度提高，于是外贸公司纷纷选址更换新的办公环境，提升企业形象与品牌并进一步拓展外贸商机。
楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格
中闽大厦城站附近38600
清泰商务中心大家房地产清泰街
广宇-广复大厦广宇房地产城站附近69000
香榭商务大厦杭州香榭房地产西湖大道城站售票处6800起
联银大厦浙江职工房地产城站附近36000 5500起
以城站香榭大厦为例，其成功在于其准确的目标定位与营销策略，利用城站的地理优势，将主要客源目标锁定在服装、外贸、医疗器械等行业中的大中型企业，进行专门的客户上访服务。目前大厦的业主有70%为外贸企业。外贸企业不但有经济财力支撑，而且需要城站这个交通枢纽中心和周边高档写字楼的办公空间。另外，在城站区域内，有诸如四季青服饰市场等大型专业市场，适合于内销产品大批量批发、销售，这样就存在一个仓储、物流等一条龙服务的问题，而城站广场这个交通枢纽中心，既是物流辐射中心，又是各种信息汇集的中心。于是，企业纷纷择址城站的交通枢纽中心地位和周边高档写字楼作为自己的办公空间和商务环境。
因此，从入驻城站广场周边商务写字楼的业主来看，既有从事外贸业的企业，也有专事内贸业的企业，或者是两者兼而有之的企业，使产业集聚与写字楼的集聚真正产生了一种“互动发展”的关系。最重要的是，在地区业态还未成型时，开发商通过准确的目标定位与营销策划，能够成为该区域业态的塑造者与写字楼的领跑者。
8、新兴的钱江新城板块
钱江新城规划面积约为十五平方公里，除大型的公共建筑外，大量的是商务办公、金融办公的写字楼，是杭州未来具有强大经济辐射力的经济中心、中央商务区（CBD）。受城市东扩、钱江新城建设的影响，城东写字楼区域发展区域日渐明显，成为杭州最具发展潜力的写字楼区域之一。从土地供应情况看，2001年以来推出的公建用地中已有6幅位于建国路以东区域。其中有不少楼盘将在几年或明年推出。如滨江房产的三个项目：新城市广场、景和商务楼、滨江发展中心，估计将有10万平方米的面积。
楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格新城市广场杭州滨江房产江干区66000 2002年底未定
滨江·庆春大厦杭州滨江房产集团庆春立交桥东40000 2003年
广宇-建南商务楼广宇房地产江城路2500 2002年5月7500均
虽据有关机构的问卷调查显示，在“写字楼首选区域”栏，世贸区作为高档办公区域的接受程度最高，依次为武林商圈、庆春路，而城站区仍属冷门板块；
；吴山广场及湖滨区域因土地供应具稀缺性，多数写字楼销售不错，但由于缺乏人气及行业支撑，不少物业内部经营并不乐观；城西高新区与世贸区域从1999年开始写字楼销售相当火爆，特别是高新区写字楼价格一再提升，甚至一度出现供不应求的情况。其原因最主要还是近几年杭州高科技产业迅猛发展的大力支撑。
在上述区域写字楼发展趋于平稳或地位有所下降的同时，受城市新中心——钱江新城的开工建设、城市东扩步伐的加快、支持城市东部发展的道路建设展开等多种因素的影响，杭城写字楼发展已出现明显的东移迹象。根据市委市政府的总体部署，钱江新城将在两年内完成基础设施建设，五年内基本形成格局，八年内全面竣工。这无疑为钱江新城商务中心配备了得天独厚的办公商务条件。目前，与钱江新城行政中心配套的高尚商务圈正在逐渐形成。沿庆春路往东，跨秋涛路再往东，至紧挨钱江新城的新塘路、临庆春文化广场周边，庆春东路与凤起东路延伸段中间，形成了一个长方形绵延2公里左右的钱江新城商务中心区域，
四、写字楼需求调研分析
通过对企业进行需求调研，可以得到以下结论：
1、面积需求集中于60-150平米
如上图所示，企业对写字楼面积的需求基本集中在中小面积，即60—150M2，其需求比例超过50%。这与浙江的经济形态有较大的关系，浙江省个体私营经济发达，决定其需求的主体是总价较低的小面积办公间。
这对开发商来说也具有很好的警示作用，片面地扩大户型面积将不利于销售；市场上自由分隔户型的畅销无疑说明了这一情况。
2、配套要求多样化
如上图所示，客户对写字楼的配套需求是多样化的，对中央空调、PDS 综合布线、智能化、全天侯保安监控等都具有一定的认识与要求。此外，部分客户对类似于商务俱乐部的商务配套设施也提出了要求，这体现了客户的需求品位在不断提升。办公的环境和配套都将是楼盘间竞争的要素。
3、配套餐饮以快餐为主
如上图所示，快餐服务被认为是写字楼中最需要的（占83%），其次是点菜与外卖服务（分别占56%与43%）。形成这种结果跟办公楼的特性有关，因为在办公楼里一般只消费中餐，时间较短，只要方便和快速就行，一般人不会花费大量精力和时间在中餐上，所以对快餐、点菜和外卖的需求人数比较大。
4、车位常不能满足需求
杭州写字楼的开发虽然利润较高，但开发风险远比住宅大。相对较高的开发风险和较低的投资回报，使得开发商不愿意花费更多的成本来增加对车位的投
入，因此即便是杭州的一些甲级写字楼在此方面也是极为欠缺的。
近年来，杭州汽车市场迎来了销售高潮，但杭州写字楼停车位配备的严重不足引发了写字楼停车难的问题。部分写字楼车位配置如下：
项目名称白马
大厦蓝天时
代广场
耀江发
展中心
海华
广场
黄龙世
纪广场
中田
大厦
嘉德
广场
铭扬
大厦
金泰商
务大厦
康新商
务大夏
总面积35500 28000 40000 41000 74000 30000 60000 35000 20000 21000 地上车库50 50 50 50 50
地下车库50 50 180 140 300 200 200 60 100 40
空间面积的稀缺，造成车位价格居高不下，杭州六大写字楼区域的车位价格如下表所示：
区域黄龙区庆春路区武林门区吴山广场区城站区高新区
价格25 24 23 23 22 18
从上表可以看出，目前杭州写字楼的车位价格普遍在20-23 万元/个，租赁价格基本在500-1000 元/月。合适的车位数量无论对于企业还是开发商都是有利的。
五、报告结论
有关客户去掉了，不好意思
杭州城西写字楼项目市场调查报告 （莱茵·矩阵国际） 2011年7月7日
目录Content 一、2011年杭州房地产市场概况 (33) 1.市场总体情况 (33) 2.本章小结 (1111) 二、区域概况 (1212) 1.新城西向西大突破 (1212) 2.杭州三高人群聚集之地 (1212) 3.城西发展规划 (1313) 4.本章小结 (1313) 三、区域内写字楼概况 (1414) 1.区域内知名写字楼概况 (1414) 2.区域内其他在售写字楼概况 (1717) 3.本章小结 (1818) 四、板块内写字户驻户概况 (1818) 1.驻户概况 (1818) 2.本章小结 (2020) 五、区域配套 (2020) 1.主要配套情况一览 (2020) 2.本章小结 (2323) 六、市调总体结论： (2424) 1.市场前景 (2424) 2.目标客户群体 (2424)
一、2011年杭州房地产市场概况 1.市场总体情况 自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。 2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。 政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。 （1）2011年4-6月土地出让情况
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
写字楼市场调研报 告
写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，
使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场
目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，
准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：
深圳写字楼市场调 研报告 1 2020年4月19日
深圳写字楼市场研究报告 总体判断 人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行 报告。报告显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 前三季度深圳写字楼市场成交统计 套数建筑面积(㎡) 金额(元) 均价(元) 第一季度515 79470 11754 第二季度385 74583 11560 第三季度153 29072 1 合计1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成 指标前三季度前三季度同比 成交套数1922 1053 ↓45.2% 成交面积230163㎡183125㎡↓20.4% 成交金额2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5%
前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国 际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量 与同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅 速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界 中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入 市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出 现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不 足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的 成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度 以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度 提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
杭州写字楼市场分析报告 撰写：胡瑾卿 一、概述 ?调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。 ?报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、杭州市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。 02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到20XX年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。 表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米） 季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 20XXQ1 20XXQ2 20XXQ3 20XXQ4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250 次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300 城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700 资料来源：共好资讯
杭州市市场调研分析报告 概述 简介：杭州市是浙江省省会，杭州市中国江南最富庶的长江三角洲（杭州、上海、苏州）南翼中心城市和浙江省经济中心，长三角第二大城市，“东南第一州”。浙江省政治、经济、文化、科教中心，我国东南沿海开发开放的重要窗口。也是中国最着名的风景旅游城市之一，“上有天堂、下有苏杭”，表达了古往今来的人们对于这座美丽城市的由衷赞美。元朝时曾被意大利旅行家马可·波罗赞为“世界上最美丽华贵之城”。有着2200年建县史的杭州还是我国古都之一。杭州有多项旅游景点入选中国世界纪录协会世界纪录，创造了一批世界之最、中国之最！2011年6月24日，杭州西湖文化景观被正式列入《世界遗产名录》，并且是目前中国列入《世界遗产名录》的世界遗产中唯一一处湖泊类文化遗产，也是现今《世界遗产名录》中少数几个湖泊类文化遗产之一。 地理位置：杭州位于浙江省北部，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。省内最大河流钱塘江由西南向东北，流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、余杭等地汇入太湖。 面积：1.66万平方公里 人口：870.04万人 行政区：8个市辖区，2个县，3个县级市。（上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区萧山区余杭区桐庐县淳安县建德市富阳市临安市） 2010GDP：5098.66亿元全国城市排名第8位 2010人均GDP：58602.59元全国城市排名第13位 主力商圈 武林商圈 武林商圈地处城市中心地段，属传统商圈，周围配套十分齐全，杭州大厦的建成开业，将武林商圈提升了更高的档次。杭州百货/银泰百货中高档及流行步行街的商业格局，在经营品种上，各版块品种丰富，形成差异化经营。作为武林中央商务区，商圈发展的前景将更好，由于该区大型百货卖场已经相当密集，所以以街边店品牌专卖的形式进入会是比较好的选择。湖滨商圈 湖滨商圈紧邻西湖，是商业中心的核心区块。包括延安路、解放路、以及湖滨名品街、南山路都属于商圈范围、以旅游休闲、高端购物为主要消费特色，走高档化、国际化商业路线，定位起点较高。 吴山商圈 吴山商圈沿延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西邻南山路艺术休闲特色街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应。它的特色以旅游购物和休闲娱乐为主，以老杭州的历史商业文化内涵为重点，吸引外来游客和本地市民，不仅拥有一条仿古商业街——清河坊历史文化特色街。而且商圈写字楼林立：涌金广场、耀江广厦、西湖定安名都等。传统文化与现代化办公交融。 钱江新城商圈 东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥。杭州万象城、凯德来福士广场、德高置业广场相继进驻形成三足鼎立的趋势。引进了一批LV、prada等一系列国际一线品牌，目前尚处于发展期的商圈，人气方面尚不足、但是在不久的将来将会很有竞争力。 百货卖场（3家）
杭州写字楼简况及钱江新城楼宇市场展望 孙幼幼朱鹏 一、杭州市写字楼基本情况 杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。杭州写字楼市场从2002 年开始，供应量超过40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30 万平方米左右，供求失衡，空置率一直较高。尤其是近年来开发商开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡，进一步加剧写字楼的空置率，而较高空置率压制了杭州写字楼租金价格，使杭州写字楼租金仅为上海、北京等地一半水平。 １、杭州写字楼市场（含各类商住两用物业）总体供应分析 1）、历年总体供给量估算 表1：杭州写字楼市场历年供给统计 年份2001年2002年2003年2004年2005年供给量(万平方米) 30.9 40.8 56.8 63.6 75.91 增幅41.60% 32.04% 39.22% 11.97% 19.36% 数据来源：杭州中原地产研究中心 单从写字楼供应量水平来看，杭州写字楼市场在2002 年和2003年的供给增幅是比较大的。而恰恰是这两年的大量建设和失衡供给，使得目前杭州写字楼市场空置率总体较高。历年总供给=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 万平方米；历年销售消化总量150 万平方米（按中原地产研究中心提供的统计口
径估算）。目前可销售存量=历年总供给-历年销售消化存量=110 万平方米（包含开发企业自持和部分转住宅的物业）以上估算反映目前杭州写字楼市场存量的绝对水平，可以看出目前巨大的存量对租金水平的提升构成了一定压力。 2)、未来杭州写字楼供给及分布情况 根据2004 年-2005 年杭州市土地出让信息，可以清楚地看到杭州未来几年写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变——钱江新城和滨江区将成为供给的绝对主力。 表2：2004年杭州分区写字楼用地供应情况 表3：2005年杭州分区写字楼用地供应情况 数据来源：杭州市国土资源局 按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后数年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域，杭州写字楼市场将逐步趋向区域集中化。 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析 1）、吸纳率分析说明
2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析土地市场 2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。 下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。 申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。土地市场在保持总体热度的同时板块出现分化。 一手房市场 11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。 11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。 据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列三、四位。 11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。
海口市写字楼调研报告 一调研方法 本次调研采取了四种方法： 1 中介公司调研 中介调研主要是通过中介公司了解海口市的写字楼供求状况。为保证本次调查具有代表性，本次调研的选取了海口市四个传统商业集中片区：国贸、龙华路、海秀路（明珠广场周边）、海甸岛。 2 政府部门调研 以课题调研的名义到海口市住建局、规划局调研相关报建数据。该次调研获得了相关政府部门的支持。 3 实地走访 对写字楼的现在租住情况采用逐层走访的形式，看了嘉陵大厦、帝豪大厦等写字楼。 4 网络信息收集 通过网络简单收集了海口市写字楼的租赁、销售、建设情况及相关的信息。 二调研发现 1 供应状况 近3年开盘的写字楼主要集中于国贸附近包括：正大国际、玉沙国际、北京大厦、时代广场等，目前这些项目销售状况比较好，基本销售完毕。 已经在建的有海南大厦、海航国际广场等项目约36万平方米；
预备建设的有广物滨江海岸、国瑞城、西岸首府等，面积约100万平米。预计在3-5年左右投入市场。 目前的由于建成的写字楼大多销售完毕，在建的写字楼还没有正式进入销售，因此写字楼市场供应呈现稍微紧缺状态。 2 海口市写字楼租售价格 海口市写字楼的销售价格根据口岸不同，目前约在 1.3-2万/平米。其中，天宇国际等国贸高端写字楼销售价格约2万，海秀路新望海楼预售价格1.3万。 海口市写字楼的租赁价格根据区位、楼龄不同差异比较大。具体租赁价格情况见下表： 3 写字楼的入住特点 海口写字楼入住主要表现为以下特点： （1）小公司多，大公司少。目前在写字楼办公的大公司较少，
多数是小公司，租住面积小。在一般的写字楼中，整层租用的不到整栋楼的四分之一。这和海南本身人口少、资源少、商业企业少的商务环境相吻合。 （2）低端公司多，高端公司少。从实地踏勘写字楼的情况来看，根据公司的装修来看，低端公司比较多，高端公司较少。比如，在一些城市，类似于装修公司等劳动密集性的小公司入住中高端的写字楼情况较少，但在海口，中、小的装修公司入住中端写字楼的情况较多。 （3）口岸决定价格。目前海口的写字楼基本集中在国贸，价格也以此段为最高。 （4）中心传统城区写字楼稀缺。海口的传统城区在于龙华路、海秀路、海府路，这些地方写字楼稀缺。 （5）新开盘写字楼入销售情况好，入住率不是太高。以天誉国际为例，整个楼层基本销售完毕，但是整栋楼得入住率并不是很好。 三调研解读 （1）海口目前的写字楼暂时处于供需基本平衡状态，这种平衡将会在短期内打破。 写字楼销售价格与住宅价格的比值一般视作写字楼市场供需状况的一个指标。当两者之比小于2时，说明市场需求不大；等于2时，供需平衡；大于2时，市场需求较大。目前海口市的写字楼销售价格与住宅的销售价格大约等于2，说明供给与需求处于一种较为平衡状态。这一点也为海口市目前的市场供给状况所验证。海口写字楼租售市场待租、转租的写字楼面积并不大，但市场远远没有出现产品紧缺
杭州写字楼市场分析报告(DOC 13页)
杭州写字楼市场分析报告 撰写：胡瑾卿 一、概述 ?调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。 ?报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、杭州市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。 02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。 表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米） 季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 2002Q1 2002Q2 2002Q3 2002Q4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250 次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300 城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700
写字楼市场调查报 告 1
某写字楼市场调查表
市调人员: 日期:
调查日期: 一、地理位置 1.项目所处哪个区域,具体地理位置如何? 2.项目的东西南北与什么相邻?小环境有何特色? 3.项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里?交通状况 如何? 4.项目周围主要交通设施有哪些?具体情况如何? 5.项目周围的公交汽车的车别、班次情形,各路线的起始站及其经过 的路线? 6.项目周围的商场有多少及其营业状况如何?
7.项目周围的学校多少及其地点交通如何? 8.项目周围的医院多少及其地点交通如何? 9.项目周围的其它公共设施,游乐设施如何? 10.地理环境对本楼有什么有利和不利因素? 二、楼盘状况 11.本楼盘的发展商是? 12.本楼盘是由谁主设计(曾设计过哪些著名工程)?哪个设计院?承建商是谁?监理是哪家? 13.本楼盘是谁进行物业管理的? 14.项目: A.本项目的土地总面积为多少? B.总建筑面积为多少平方米?大厦外有无绿化,面积多少?楼内绿化 的考虑? C.容积率、覆盖率分别是多少? 15.该大厦是内销还是外销房? 16.国有土地使用证?使用年限?起始年月? 17.房屋所有权? 18.建筑用地规划许可证?建筑工程规划许可证?商品房预售许可证? 19.本项目的规划情形如何,办公还是商住?大厦的使用功能是? 20.本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度? 21.本建筑在造型、设计上的突出之处是什么?
22.何时开工、完工、及工作天数?现在工程进度? 23.每层有多少种格局、面积、户数?本楼盘总户数? 24.得房率为多少?每套的净面积是多少? 25.建筑物的结构如何? 26.地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少? 27.公共设施如何规划?如何使用? 28.大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何? 29.公共面积和公共设施的使用权、所有权问题? 30.公摊面积主要包含哪些地方?如何计算? 31.整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用? 32.车位: A.停车场的设置在什么地方?交通便利与否? B.地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少?一共有多 少个? C.车位的面积有多大?长多少?宽多少? D.回车道多大? E.自行车车位有多少?位置在哪? F.车位是租或售?价格如何? 33.建材设备及其品牌: A.门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌? B.外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间? C.照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室
市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长，去年更是有103.9%的
增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡， 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售 价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”， 其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。
2012年商业地产前三季度分析
编者按： 当挂历翻出中秋国庆的日子时， 杭州楼市也走完了2012年度的前三个季度， 据住在杭州 网统计，今年前三季度，杭州主城区共成交36059套房源，其中住宅28369套，仅次于09年， 列历年同期第二高。商业(含写字楼、商铺和酒店式公寓)7690套，仅住宅的四分之一，相比 之下，去年时“与住宅平分秋色”的风光似乎不再，似乎随着住宅的重获关注，商业地产再次 被湮没了。 前三季度的杭州商业地产到底表现几何， 平静的市场湖水下又有哪些暗流在搅动， 住在 杭州网近日实地走访了商业地产项目，以期近距离地了解真实的杭州商业地产现状。 【杭州 商业地产系列调查：杭州“商”生活通往何方？】 【杭州商业地产网】
地铁未通，商业先行
中秋国庆八天长假，滨江胡女士一家没有外出踏秋，却也收获不菲——他们在滨江区政府边的地铁站 附近购买了一处商业项目。而近来，不止滨江，地铁1号线途经的萧山、主城区、下沙、临平等地，商业项 目都引发了新一轮的关注，许多购房者也像胡女士一样，目光再次投向这些熟悉的极具投资价值商业物业。
市中心“酒”香弥漫
今年夏天，杭州酒店式公寓的一大特点则体现为市中心核心地段酒店式项目的供应量和成交量都较去 年大幅放大。有和平商圈的野风?现代中心，钱江新城的东方君悦，武林广场的绿城?兰园的蘭悦组团，还 有位于庆春广场旁即将开盘的百大绿城?西子国际和万象城?悦玺，一时间，市中心可谓“酒”香弥漫。
传统办公写字楼搭上顺风车？
除了地铁沿线和市中心地段的商业项目外，传统办公楼的强健表现也颇引人注目，尤其在城西、申花、 拱墅、城北等楼市关注热门板块。据住在杭州网统计，前三季度杭州写字楼成交在两位数以上的项目达到 了19个，其中位于城北东新路的蔚蓝国际大厦7月开盘至今，销售了259套，位列第一。
记者手记：
钱江新城开发至今也走过10年了，定位于 CBD 核心金融商业的这里一定程度上并没有太多住 宅生存的空间，区域内住宅小区屈指可数。 也因此，区域内的项目万象城?悦府、金色海岸等项目开盘销售时都广受市场追捧，而随着万 象城开业、市民中心营业、市政府明年迁入，新城 CBD 的光环正在逐渐耀眼，而 CBD 生活的便利性 也让更多的人希望“住”到钱江新城里。
而住宅的稀缺和不可复制，让居住的功能一定程度上只能通过酒店式公寓来“曲线救国”，而酒 店式公寓的物业类型和服务管理， 也更迎合高管和白领人群的居住习惯和需求， 而这也一定程度上 放大了人们对钱江新城里的酒店式公寓的供应、成交的关注。 而这些人群也成为开发商和投资客眼中稳定的租金来源， 不过值得一提的是， 钱江新城写字楼 目前空置率居高不下已是不争的事实，而一定程度上，酒店式公寓和写字楼几乎是“一根绳上的蚂 蚱”，企业招商进不来，没有办公人群，稳定的回报率和固定的出租率只能是纸上谈兵。
调查：前三季度杭州商业地产逐渐回暖
——调查记者：吴海国
从2012年夏天以来，商业地产市场的地铁沿线商业物业持续热销、市中心高端商业项目供应增加、成 交走热、部分区域传统办公写字楼关注热情提升……前三季度的杭州商业地产到底表现几何，住在杭州网 近日实地走访了商业地产项目，以期近距离地了解真实的杭州商业地产现状。 【详细】
庆春东路闻酒香>>
2009年杭州市写字楼分布情况 一、 杭州市场整体情况 1．杭州写字楼市场发展阶段 1995年之前分为第一阶段：主要以单位自建办公楼，部分用于租售 ，市场表现不成熟。 1995年至1998年分为第二阶段：市场化操作的写字楼项目大量开发，市场低迷。 1998年至2001年分为第三阶段：98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨 供需两旺。 2001年至2005年分为第四阶段：新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，板块发展。 2005年至今分为第五阶段：以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现，板块发展快，销售不温补火。 2． 写字楼土地出让量分析 表1：2005-2008写字楼地块出让列表 1002003004005002005 2006 200720080 100020003000400050006000 总出让面积 可建面积 分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大 近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对
较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。 3．写字楼供应分析 4. 整体销售情况 销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万㎡。 价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.2－1.4万/㎡间。1、客户群描述 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 2、小结 杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09有200万㎡供应量，写字楼市场供小于求。江干区为供给占整个市场近60%份额，区域竞争激烈。 二、杭州写字楼板块概述 1、板块综述
写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年 代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现 了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来 做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银 根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的 产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长， 对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字
楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两 位数的增长，去年更是有103.9% 的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和 增速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表）。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。