物业资产管理现状及发展路径研究
李莹1陈德豪2
（广州大学商学院广东广州 510006）
摘要：本文通过我国物业管理行业发展现状和发展趋势分析，从城市人口增长趋势、业主投资理念以及物业服务企业自身发展等角度研究了物业管理向资产管理发展的迫切性和可行性。在此基础上结合我国现状，探讨物业资产管理发展的路径和模式，提出物业服务企业创新经营的方法，给出其从传统物业服务向资产管理升级的可行发展建议。
关键词：物业管理；资产管理；物业服务企业；产业升级
Research on the industrial upgrading of property service enterprises, from property
management to asset management
Li Ying1 Chen Dehao2
（1,2 Business School of Guangzhou University Guangdong Guangzhou 510006）
Abstract: Analyze the current situation and developing trend of China’s property management industry; expound the indispensable and feasibility of industrial upgrading from property management to asset management, from the aspects that urban population growth, proprietor investment concept and the self-development of property service enterprise. On the basis of the current developing situation of China’s property management industry, discuss the developing pattern and route for asset management, give advice on innovation management of property service enterprise and propose feasible ways for its future development. Key Words: Property management; Asset management; Property service enterprise; Industrial upgrading
1. 我国物业管理行业发展现状
我国物业管理从20世纪80年代在深圳起步，随着近年来城镇住房制度改革和住宅商品化政策的持续推进，以及城市化进程的加快，物业管理行业作为一个新兴的服务行业规模不断扩大。经过近30年的发展，物业管理范围覆盖住宅、办公楼、学校、工厂甚至市政设施等各个层面，已成为社会生产、生活中不可或缺的重要行业。全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，一线及二线城市达50%以上，深圳市已超过95% 。我国物业管理行业和物业服务企业的发展经历了萌芽起步、快速发展和稳步增长三个时期。综合而言，我国物业管理的发展具有如下特点。
1.1行业规模与覆盖面越来越大
据不完全统计，我国物业管理行业从业人员超过350万人，有物业服务企业3万多家，管理超过100亿㎡的不动产。中国物业管理协会2007年调查数据显示：在参与调查的近5000家企业中，1981至1994年仅成立企业268家；1994至2007年成立企业4449家，其中1994至2004年10年间共成立企业3612家，占比76.57%，10年间成立企业数以每年约133%的速度激增[1]。
表1-1：1992—2007物业服务企业成立数目统计表
年份1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年
数量32 72 116 146 172 192 258 343
年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年
数量396 426 496 561 506 466 284 87
资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告》
1,2李莹（1988- ），女，江西南昌人，广州大学商学院硕士研究生，研究方为物业管理，房地产经营管理；陈德豪（1963-），男，安徽寿县人，广州大学商学院教授。
图1-1：1992—2007年物业服务企业成长趋势图
资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告》1.2行业内从业企业整体效益较低
虽然我国物业管理行业覆盖面日益扩大，但行业一直未能取得与其规模相适应的社会地位，人们对物业管理行业偏见普遍存在。物业管理行业平均利润率不佳，全行业整体上仍在劳动密集型、低技术含量和高投入、低产出的状态徘徊。在参与调查的近5000家物业服务企业中，2006年盈利企业仅为1825家，占调查企业的39.7%，平均盈利额仅为82.1万元，近半数企业处于亏损状态。长此以往，必然导致行业边缘化。
表1-2物业服务企业经营效益情况统计表（单位：万元）
调查企业数目
盈利情况亏损情况持平情况企业数占比平均盈利额企业数占比平均亏损额企业数
全国4600 1843 40.07% 81.28 1871 40.76% 37.22 886
东部1754 958 54.62% 124.83 522 29.76% 51.82 274
中部1308 413 31.57% 24.56 605 46.25% 18.53 290
西部904 315 34.85% 40.80 404 44.69% 31.30 185
东北634 157 24.76% 45.96 340 53.63% 55.12 137
资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告》1.3企业经营与服务业务以传统低端类型为主，管理对象以居住物业为主
大部分物业服务企业经营规模偏小、创利能力差。其利润来源仍主要依赖于传统物业服务业务如场区环境卫生、绿化、保安等，技术含量低，一旦物价上涨、劳动力成本提高，利润便大受影响。另外2007年《物权法》的出台，在对物权定分止争的同时，减少了物业服务企业依靠小区共有部位开展多种经营所得以弥补管理费不足的获利可能。企业的抗风险能力较弱，面临较大生存压力。
同时，在我国房地产市场化、专业化与产业化程度尚未完全成熟的今天，大部分物业服务企业的服务对象还是以居住物业为主，效益较差。参与调查的近5000家企业旗下管理物业项目共30831个，总建筑面积203936.4万㎡，其中住宅项目21428个，建筑面积154286万㎡，分别占总项目数的69.50%和总建筑面积的75.67%；办公楼及商业用房项目5825个，建筑面积20976.66万㎡，分别占18.89%和10.29% 。居住物业资产占总资产量的三分之二强，投资性与经营型的商业地产类，仅占到10%至20%之间。而居住物业的物业服务费收费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业，企业缺乏长远可持续发展的经济基础。
图1-2 我国物业服务企业项目类型
资料来源：中国物业管理协会因此，如何提高物业管理行业的整体实力，寻求行业新经济增长点，从而带动全行业经济效益与管理规模的同步上升，就成为物业服务企业的重要目标。如何通过创新发展理念、丰富服务内容、拓展业务范围，向物业管理的上游和下游延伸产业链，成为物业服务企业提升其经济效益的重要途径。
2. 物业管理向资产管理升级的必要性和可行性
资产管理（Asset Management），是指对物业进行经营和维护，以实现物业所有者目标、获取收益的过程。资产管理内涵丰富，凡涉及财产、资金以及对能带来经济利益的物质等方面进行管理并使其效益得到保障的行为均可称为资产管理。资产管理一般由管理和经营两大部分组成，其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值的目的[2]。
20世纪80年代以来，随着房地产市场和物业管理的快速发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，发达国家以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产产权投资领域。他们追求利润最大化和资产投资组合的风险最小化，意识到单单拥有优势区位加资金投入并不能理所当然地为投资人带来高额回报，对房地产资产进行经营管理的能力，成为企业获得理想投资收益的重要保证。
2.1 从城市化进程和城市人口增长的角度看，未来住宅物业刚性需求的增速将放缓
近年来，我国城市化进程中带来的城镇人口大量增长，促进了我国房地产业的快速发展。上世纪70、80年代我国大量新生人口到上世纪末和本世纪初刚好达到适婚年龄，从而对物业产生大量刚性需求。但是随着低生育时代的到来，未来我国新生人口的增速将大大放缓。以广东省为例，1990年0-14岁的人口比重为29.90%，到2008年，该比例下降为19.70%，在18年时间里下降了10.1个百分点。与此同时，65岁以上的人口比例从5.90%上升到7.90%，一些城市已经开始进入老龄化社会。
图2-1 广东省历年不同年龄段人口构成比例
资料来源：2009广东省统计年鉴同时，根据西欧、北美发达国家房地产市场的发展经验，在城市化后期，大规模地进行房屋建设已经不现实。由于我国近三十年来大量的住房建设，住房供不应求的状况将发生改变，甚至在某些城市还会出现剩余。从长远角度看，
我国未来房地产市场将不可避免地由房屋开发建设、提供增量供应为主转向优化资源配置、对既有房屋进行存量管理为主。与此同时，上世纪八、九十年代和本世纪初建设的物业需要进行维护，许多重要的物业资产需要通过经营获取持续收益，物业资产管理将有很大的市场空间。
2.2 物业服务企业的盈利诉求，要求企业扩充业务内容和获利渠道
正如前文指出，我国物业服务企业盈利能力低下。随着物价上涨，国家对劳动者权益保障的日益重视、劳动力成本不断上升，企业长期以来通过依赖低成本劳动力的获利能力正逐步缩小，通过传统物业管理活动进行创收已走到瓶颈阶段。同时，广大业主对自身物业权益的保护意识越来越强烈，以前企业利用小区公共部位赚取的如停车、广告等收益将被业主逐步收回。传统物业管理活动的经营收益增长空间不大。
物业服务企业的低利润率和低技术含量，迫使企业不得不通过各种途径扩大收益。另外，由于物业管理的低端发展，给人们造成物业管理就是设备维修、清洁、绿化和保安工作的印象。物业服务企业并未得到与其付出相对应的社会地位，亟需通过多种手段提升自身地位。介入资产管理能丰富物业服务企业的赢利渠道，开辟新的收入增长点和新利润来源，改变企业收入结构，从微利的传统物业管理服务升级到房地产物业定位、营销策划、运营管理、租务管理、投资咨询评价等活动，提高企业创富能力，带动全行业发展，让物业管理在更高的层面上收获经济效益和社会效益。
据中国房地产TOP10研究组数据显示，“2008年中国物业服务百强企业”的2007年营业收入中，多种经营收入均值达2502.2万元，占企业总营业收入的30%。2006年--2008年，深圳地区物业服务企业平均非主营业收入占全部总营业收入的比例分别为37%、36.64%、47.20%，有些企业的非主营业收入甚至超过其主营业收入；北京、上海、广州等城市的物业服务企业也呈现出与深圳基本相同的状态2。
2.3 物业所有者对物业保值增值的要求，为物业资产管理提供了用武之地
随着房地产行业的快速发展和物业的不断升值，改变了传统上以自住为导向的居民购房结构，住房成为城镇居民家庭财产的主要组成部分和重要理财手段，有相当一部分业主对物业管理的期望正从传统的设施设备维修、清洁、绿化与保安四项基本服务，转为更多地关心物业的保值和增值情况[3]，通过对资产实施综合经营管理获取相应收益。此外，为了保持物业良好的使用性能，提高其市场价值，物业设备更新与节能改造也呈现出良好的市场前景。
2.4 发达国家房地产经营导向的转变，为物业资产管理提供了借鉴
上世纪80年代起，随着房地产市场和客户需求的变化，部分发达国家的房地产业内人士意识到，房地产业的发展不可能单纯依靠不断的投资拉动，物业自身也不能单纯依靠区位因素和刚性需求就为所有者带来持续利润，房地产业将逐步从以增量投资为导向转为以存量经营为导向[4]。
自2001年以来，业界内企业开始积极发展资产管理模式，创新发展理念、丰富服务内容、拓展业务范围，向物业管理的上游和下游延伸产业链，给传统的物业管理赋予新的内涵和外延，以寻求物业管理行业新的经济增长点，资产管理逐渐成为房地产投资和企业经营管理中的重要内容，但尚未建立起完整的理论体系[5]。中国物业管理协会会长谢家瑾在一次会议中指出：“尽管不少物业服务企业都在搞多种经营进行创收，但目前大多停留在小打小闹，没有上升到资产管理的高度，也不能获得可观的利润”3。业界对资产管理理论体系的理解不够深入，对资产管理具体商业模式的探索还处于初步阶段，成为制约我国物业资产管理发展的最大障碍。
3. 物业资产管理发展现状和问题分析
3.1 境外发展物业资产管理业务的成功经验借鉴
目前，境外企业开展资产管理的历史较长，美国、香港等地已建立起完善的物业价值评估、增值运作、组合投资等资产管理业务体系。戴德梁行、世邦魏理仕、高力国际等境外“五大行”超前于内地企业发展资产管理业务，已经获得了很好盈利。国内部分品牌企业（如深圳中航物业、广州怡城物业）尝试开展资产管理活动也取得一定收益。但
2 资料来源：《物业管理综合运营中资产管理研究报告》，全国物业管理协会行业发展研究中心
3资料来源：《谢家瑾同志在中国物业管理协会第二届理事会第二次会议上的讲话》
遗憾的是，很少甚至没有国内物业企业很成功地进行了综合资产管理，而在国内开展资产管理业务的境外企业也多属于房地产中介和咨询类企业。
3.2 国内物业服务企业开展资产管理活动存在的问题
目前我国物业服务企业开展资产管理仍处于萌芽阶段，发展面临诸多问题。首先，很多企业受传统观念限制，认为物业服务企业的工作只是负责清洁、绿化、维修和安保，较少主动探索传统物业服务以外的经营空间。企业过于放大物业管理的“服务”性质，忽略了其“经营”性质，对企业核心竞争力缺乏宏观认识，多数实施“大而全”或“小而全”的单一经营模式。其次，资产管理市场发育不够成熟、市场机制失灵。多数物业服务企业仍未脱离原所属房地产公司（开发商），而开发商不认为下属物业服务企业有进行物业投资管理、委托经营的能力，限制其开展资产管理活动。再次，业主没有站在物业资产管理的角度来理解物业管理，更不会将物业资产交给物业服务企业来运营，进行房屋租赁、交易等活动首先是找房地产中介、咨询公司。很多公司的不良资产找不到出路，也想不到交由物业服务企业盘活，而是选择策划、咨询机构进行运营。同时，对物业管理综合运营中资产管理的理论研究不足、沟通交流平台匮乏、专业化人才短缺，也阻碍了国内物业服务企业开展资产管理活动。
3.3 物业服务企业开展资产管理的优劣势分析
有学者认为，物业服务企业开展资产管理业务存在诸多优势。如市场占有优势，二线以上城市物业管理覆盖率超过50%；物业综合信息优势，企业管理物业项目，不仅全面了解物业建设、设施设备情况，还对周围物业、基础设施、配套市政设施和周边消费群体消费需求和消费能力有一定了解；专业技能优势；成本和规模优势，便于广泛合作开展综合服务；同时物业服务企业还天然拥有庞大的业主作为资产管理的目标客户群体，并与客户关系密切，有各类潜在需求等待挖掘。但同时也要看到，目前物业服务企业在保洁、绿化、设施设备维修、安保方面的专业技能，并不代表企业也相应具备商业策划和资产运营的能力，开展资产管理的专业知识既包括物业开发咨询、营销策划、运营管理、租务服务等相关业务领域和产品知识，也包括对法律法规知识、经营能力、人员管理的掌握。而我国传统物业管理活动自身较为简单，与其相应的专业知识和人才要求也比较薄弱，这是很多物业服务企业不能很好的开展物业资产管理活动的关键所在。
4. 物业资产管理的发展模式及路径选择
4.1物业资产管理的发展模式
目前业界大多认为，物业管理是资产管理的基础层次，资产管理是物业管理发展到一个较为成熟的阶段后的高级业态，其真正业务是对物业资产进行收购、转让、经营、管理、再开发等业务处理，提供实现物业资产保值增值的专业解决方案，侧重对资产管理、投资组合管理、专业咨询等方面的策略性工作，核心竞争力集中体现在对房地产资产市场准确的定位与策划能力和在进行企业管理中的执行能力。
以取得物业投资收益为目的的资产管理定位于高端，不可能所有的物业服务企业都能进行资产运营和管理。现今市场上已有如商业管理公司、酒店管理公司等对专门物业进行管理的企业，有中介、咨询公司等掌握大量物业资产和信息的企业，也有房地产开发公司这样拥有人才、资金优势的企业。物业服务企业应该根据自身的优劣势，创新商业模式，制定长远的发展战略，才能在市场竞争中获得应有的地位。如企业可以利用自身专业技能和长期积累的对客户的理解以及对市场的认知进行产业升级，招聘具有资产运营和管理经验的成员，建立自己的资产管理团队；或与房地产开发商和中介咨询企业组成战略合作伙伴，共同运营物业资产。总之，将物业服务企业定位为物业综合服务提供商，整合和利用企业内外部一切资源，从“大物业管理运作”和“资产管理”的角度寻找行业成长新机会。以客户为中心，以保障物业功能正常化和提高客户满意度、提升资产社会价值、与环境协调发展为目标，除做好基本物业管理服务外，还要挖掘与基本业务相关联、能提升物业价值和投资者收益、能做大做强的专业细分市场，增强企业赢利能力。
图4-1 物业服务企业与各方综合协同管理示意图
4.2 物业资产管理的发展路径
从中国物业管理协会的调查中发现，长期以来，我国房地产开发及物业管理业界参与者的主要关注点都在住宅物业方面，对商业物业、工业物业等市场估值高、具备更强投资性和收益性的物业认识不够深入。商业物业的运作，就是对其进行投资、开发、经营和管理，是房地产开发、投资管理、商业运营的一体化综合运作。商业物业运营的基本特征是运作周期长、资金投入高、高利润与高投资风险并存，也正因为其投资性强、收益性持久、物业自身使用价值与投资价值并重，商业物业适合作为资产管理的首选物业类型，管理者也更容易通过市场化的手段，实现物业资产使用价值与投资价值的最大化。这是开展物业资产管理的重要路径。
我国商业地产在2003至2005年进入高速发展期。其中，2004年我国全国商业地产投资总额达1723亿，比03年增长32.5%，新竣工商业用房面积增幅16.16%；到2005年，我国商业地产呈现更快发展势头，仅05年1至5月，全国商业地产项目开工面积达1.3亿㎡，投资面积增长38.7%[6]。商业地产营销活动也从之前由房地产开发商包揽全程发展为根据产业链进行分工运作管理。如果商业物业资产管理到位，可以提升项目的品牌形象、市场价值以及商誉，进而影响项目的租赁或出售价格，在新一轮物业招租或商铺转让时，其价值自然凸显。
对物业服务企业而言，资产管理涉及物业定位、设计定位、营销策划、运营管理、租务管理、财务管理等多方面，这种涵盖房地产产业链上下游所有行业的“一站式”服务业务综合性强、对企业能力素质要求高。对商业物业进行资产管理，一是要求物业服务企业自身拥有大量经验丰富的、熟练掌握房地产咨询、估价、融资、代理、买卖等多种相关专业知识的人才。二是要求物业服务企业拥有丰富的高端客户资源和稳定的第三方合作伙伴。物业服务企业相当于产品综合集成商，对各专业分包企业进行有效管理。三是要求物业服务企业拥有雄厚的资金支持和合理成熟的融资模式。商业物业运营管理具有运作周期长、资金投入高的特性，健康稳定的资金流是项目成功运作的有力保障。四是要求物业服务企业具有相当的风险管理和风险控制能力。商业物业运作具有高利润与高风险并存的特点，能够未雨绸缪，预先进行风险管理与风险控制，才能更好的防患于未然。
5. 结语
物业管理向资产管理升级，不仅是行业发展的必然要求，也是行业内从业企业能否长久生存的战略选择。企业一定要早做谋划，主动求变创新，从理念、人才、运作方式等多方面早准备、早布局、早实践、早积累，方能把握先机，赢在起跑线上。否则，注定会面临被市场淘汰的命运。
参考文献（References）
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中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
目录 摘要： (1) 关键词： (1) Absrtact:. (2) 前言 (3) 一、物业和物业管理的概念 (3) 1、物业的概念 (3) 2、物业管理的概念 (3) 二、我国物业管理的现状及存在的问题。 (3) 1、物业管理立法滞后，理论体系不够健全 (4) 2、物业管理行业发展不健全 (4) 3、我国物业管理从业人员专业化程度低 (4) 4、物业管理的服务内容不明确 (4) 三、我国物业管理的发展策略 (5) 1、完善物业管理的法律体系 (5) 2、物业管理企业的专业化、规模化发展 (5) 3、物业管理人才的培养 (5) 4、完善物业管理服务内容 (6) 参考文献 (7)
试谈我国物业管理的现状与发展趋势 摘要：在发展历程分析的基础上,我国物业管理的现状和形势,分析和预测中国物业管理行业的发展趋势方面的社会的受欢迎程度的提高,逐步改善的地位,大型规模经营,法律体系和标准化管理,品牌和专业建设。相信在21世纪,物业管理行业的发展将会更加健康,标准化的和稳定的,物业管理企业的规模将会扩大,管理更加标准化,服务更专业,自我质量不断提高,企业文化和品牌形象的影响力也将增加。结合国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策。建议应尽快建立统一的法律法规，加强监督，提高人员素质，并对今后物业管理的发展趋势进行展望，以指导实践。 关键词：物业管理；管理现状；发展趋势
The current situation and development trend of property management in China Absrtact: based on the analysis of development history, the present situation and situation of property management in China are analyzed and forecasted, and the status of social popularity in the development trend of property management industry in China is improved step by step. Large-scale management, legal system and standardized management, brand and professional construction. I believe in 21th century, the property management industry will be more healthy, standardized and stable. The scale of the property management enterprise will be expanded, the management will be more standardized, the service will be more professional, the self-quality will be improved constantly, the influence of the enterprise culture and brand image will also increase. The object is analyzed.There are many problems in management, discusses the effective countermeasures to promote the development of China's property management. Suggestions should be established as soon as possible a unified laws and regulations, strengthen supervision, improve the quality of personnel, and the trend of property management are discussed, in order to guide the practice. Keywords: property management; management status; development trend
调查目的：了解目前物业管理现状与国家示范标准、法规要求和顾客需求之间的差距，确定改进方向和对策。 调查范围：不同类型的物业管理项目 调查对象：项目经理、质量主管、专业负责人等，具体由公司 / 项目自定；调 查要求：认真负责真实、客观、有代表性，能反映项目实际服务管理水平。 请针对提出的问题如实进行判断或选择，在所选项的“”内打“”，不清楚的问题可以不填或在旁边加注。 物业名称：地理位置 物业类别：商业大楼综合大楼写字楼高层住宅住宅小区公寓（商住）花园住宅（别墅）商业园区工业政府其他 物业档次：高档普通经济适用廉租 管业面积：平方米 建筑类别：高层建筑智能楼宇多层建筑联体别墅单体别墅平房厂房地下建筑其他 物业组群：单组多组 设备设施：电梯（厢式、滚梯、货梯）中央空调二次供水给排水消防消防中控楼宇自控（安防）高压配电低压配电供气供暖锅炉换热站通讯电视 业主情况： 业主数量：单一用户多用户 客户类型：居民（业主）租户（使用人）公司政府职业人士 客户层次：商业人士白领政府公务员工薪阶层 物业管理服务要求：高中一般低 物业管理经营状况：高利微利持平亏损 物管中心 / 项目情况： 总人数：人，其中：高层中层管理执行 组织设置：
写字楼 序项 运行评价现有文件评价 与标准要求的符合性基本需改不适需重需补 号目有用无用适用可取消 适用进用编充基础管理 1)是否按规划要求建设，是否 1 配套 2)房屋及配套设施是否投入使用 设施是否 1)是否按标准验收是否 2)是否已办理接管手续 3)是否制定了楼宇接管验收程序是否 4)对楼宇接管验收活动是否进行策划，形成文件 5)是否设立了楼宇验收记录，可起证实作用是否 6)接管验收中发现的问题是否有书面报告/ 备忘 录，双方确认？是否 2接管 遗留问题是否有处理方案和处理记录？ 7) 验收 是否 是否 是否
中国物业管理的起源及发展 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅
[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段
探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文 摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。 （三）物业管理收费难且不规范。 物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主
国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景提要：物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点 更多资料 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。 物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。我国物业管理经过30余年的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显着，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。 一、物业管理行业健康发展对社会主义经济建设的积极作用 （一）促进国民经济的增长 党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，住房
消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品住房的供应，住宅产业的迅速发展拉动了相关产业的发展。与房地产业相关的产业国民经济得到了迅速的增长。 （二）改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平 国民经济发展的根本目的是提高人民群众的生活水平。居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国20年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。 （三）减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾 物业管理企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。据建设部2002年统计资料表明，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企事业下岗职工，农村剩余劳动力和部分复员转业军
物业管理行业现状分析 一、基本情况 通过检查，检查组认为，物业管理行业是住房商品化、社会化的产物。城镇化的发展，使人们的居住环境迅速小区化，房地产和物业服务得以迅猛发展，物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类场所，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全防护、生活服务、绿化管理等社会服务。到目前为止，全州有资质备案的物业服务企业共计55户全部集中在北部七县（市），物业管理项目合计237个，其中：居民住宅小区184个，从业人员2397人，管理的建筑面积974.64万平方米（其中住宅900.01万平方米），成立业主大会39个，新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%。形成了多类型、多层次、多形式的物业服务管理格局，初步建立起市场化经营的物业服务体系。 （一）开展对《条例》的学习宣传。《条例》颁布实施以来，州及大多数县（市）政府及建设房管部门充分利用电台、电视台、城建网、悬挂宣传横幅等形式进行宣传。并组织物管企业进行学习培训，指导企业开展形式多样的物业政策宣传，扩大居民对《条例》的了解和认识。有的物业服务企业自办报刊免费发给业主，让业主了解物业企业服务项目及经营理念，了解业主的权利和义务，为形成良好的物业服务社会氛围起到了积极的促进作用。 （二）依法进行指导和监管。州、县（市）建设房管部门一是依法指导具备条件的小区召开业主大会，选举产生业主委员会并正确引导其发挥职责，做好登记备案工作。二是严格进行物业服务企业的准入资格和年度审核，完成县（市）房地产管理处初审，县（市）建设局复审，州建设局终审的三级审核申报批准制度，严把物管企业市场准入关，进行诚信经营评价，强化前期物业服务管理，形成强有力的监督制约机制。三是及时调处各类物管矛盾纠纷，保障业主和物管企业的权益。 （三）规范企业收费行为。州、县（市）发改部门严格执行国家物业服务收费审批制度，收费实行政府指导价，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同约定，为业主提供住宅相关的物业服务。我州物业服务收费标准按级次为0.3－0.5元/平方米/月收费，涨幅最高向上浮20%，下浮不限，部分小区实行市场价（别墅类）。蒙自收费0.3－0.5元/平方米/月；
对西安市物业管理现状的分析及建议 西安市房地一分局高玉梅 物业管理作为房地产消费环境中一项重要的产业经济活动，是今后房地产管理领域的一项重要内容，也是城市文明发展进步的客观要求。物业管理的好坏将关系到房改能否顺利进行，关系到房地产行业发展的趋势，也直接关系到广大居民的生活、工作和学习。 从西安市近几年物业管理的发展趋势来看，物业管理的水平在不断提高，规模也在不断扩大。经过几年的探索和努力，总结积累出不少经验，为西安市城市建设做出了一定的贡献。但在工作实践中，还有些不相适应的地方，如现有的机制还不能适应快速发展的城市建设需要，法制还不健全。这些问题有待于我们进一步研究和探讨。在不久前建设部举办的“全国城市物业管理优秀住宅小区”评选活动中，西安市竟拿不出一个象样的住宅小区参选（指房地局系统），可想这之间的差距。我们应看到这不仅是内陆与沿海的差距，就是与少数民族区域相比也相差甚远。为什么呢？关键是思想观念的转变和市场经济竞争意识的强弱问题，这不能不引起我们文明古都各级领导和房地产行业的重视。 就目前物业管理的现状来看，有几个不容忽视的问题： 一、分清产权结构，建立管理机制 产权结构多元化，其表现在住宅范围内：（1）有原来私房产权人。（2）有公房经过改造后的有限产权人。（3）有个人购买商品房和集体购买商品房产权人。（4）还有以前的单位产。非住宅范围内：（1）有私房商业户、有私房租赁经营户。（2）有原公房租赁经营户。（3）有单位经营户。（4）新出售给单位或个人的商品房户等等。另外还有配套设施的这部分房屋产权，物业管理办公用房等等。居住人员的文化层次、工作单位、生活标准、民族风俗等比较繁杂，对于这样一个产权结构多元化的具体管理，不是谁说了算的问题，应有一个共同协商的部门，成立一个合法的组织，即小区
我国物业管理现状及发展趋势 一、我国物业管理的现状 (一)物业管理企业自身存在问题 1、自身资金不足 物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证,但是目前大多 数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难,主要体现在 以下几个方面: 一方面由开发商支付的管理基金(建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的2%)以及有开发商和业主一起提供的 维修基金不能完全落实,业主大多不愿负担,因此取得这部分 经费难度很大。 另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常管理支出没有着落,多数物业管理公司之所以能维 持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。还有接管物业时 的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落 实。 2、资质参次不齐
物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、术能力、服务水平等,是物业管理企业的一个综合体现,也是取得 广大业主信任的一个标志,而目前我国的物业管理企业资质各个相差甚远,主要由于以下两个方面: 一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品,也不同于一般的商业企业,需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润,而物业管理企业提供的是服务,一般没有什么资产,最低限额只需要10万元人民币,"几张桌子几个人"便构成了一个企业。 另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司,其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品,就是延续计划经济体制的传统观念,制约着物业管理的自由市场化发展。 3、托管的规模偏小 有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔,20万平方米以上的成规模小区不多,有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。 例如,目前常州有近百家物业管理企业,已形成了诸侯割据的局面,但各自托管的面积不大,一般在10万平方米左 右,而这个数字则是一般物业管理企业的经营保本底线。又 如在武汉,注册物业管理的企业有300多家,但是真正具有 一级资质的却只有三家,其中两家是具有国有资产背景的企
目录 摘要： (2) 关键词： (2) Absrtact:. (3) 前言 (4) 一、物业和物业管理的概念 (4) 1、物业的概念 (4) 2、物业管理的概念 (5) 二、我国物业管理的现状及存在的问题。 (5) 1、物业管理立法滞后，理论体系不够健全 (5) 2、物业管理行业发展不健全 (5) 3、我国物业管理从业人员专业化程度低 (6) 4、物业管理的服务容不明确 (6) 三、我国物业管理的发展策略 (6) 1、完善物业管理的法律体系 (6) 2、物业管理企业的专业化、规模化发展 (6) 3、物业管理人才的培养 (7) 4、完善物业管理服务容 (7) 参考文献 (8)
试谈我国物业管理的现状与发展趋势 摘要：在发展历程分析的基础上,我国物业管理的现状和形势,分析和预测中国物业管理行业的发展趋势方面的社会的受欢迎程度的提高,逐步改善的地位,大型规模经营,法律体系和标准化管理,品牌和专业建设。相信在21世纪,物业管理行业的发展将会更加健康,标准化的和稳定的,物业管理企业的规模将会扩大,管理更加标准化,服务更专业,自我质量不断提高,企业文化和品牌形象的影响力也将增加。结合国物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策。建议应尽快建立统一的法律法规，加强监督，提高人员素质，并对今后物业管理的发展趋势进行展望，以指导实践。 关键词：物业管理；管理现状；发展趋势
The current situation and development trend of property management in China Absrtact: based on the analysis of development history, the present situation and situation of property management in China are analyzed and forecasted, and the status of social popularity in the development trend of property management industry in China is improved step by step. Large-scale management, legal system and standardized management, brand and professional construction. I believe in 21th century, the property management industry will be more healthy, standardized and stable. The scale of the property management enterprise will be expanded, the management will be more standardized, the service will be more professional, the self-quality will be improved constantly, the influence of the enterprise culture and brand image will also increase. The object is analyzed.There are many problems in management, discusses the effective countermeasures to promote the development of China's property management. Suggestions should be established as soon as possible a unified laws and regulations, strengthen supervision, improve the quality of personnel, and the trend of property management are discussed, in order to guide the practice. Keywords: property management; management status; development trend
摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。
目录 论文大纲 (1) 一住宅小区物业管理行业的现状分析 (2) （一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 (2) （二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 (3) （三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 (3) （四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 (4) （五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 (4) 二对住宅小区物业管理现状的思考 (4) （一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 (4) （二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 (5) （三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 (5) （四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 (5) （五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 (6) 三住宅小区物业管理的发展趋势 (6) （一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主 (6) （二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业 (7) （三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 (7) （四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 (7) （五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强 (8) 结束语 (8) 参考文献............................................ 错误！未定义书签。
论文大纲 摘要 引言 正文 一住宅小区物业管理行业的现状分析 （一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 （二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 （三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 （四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 （五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 二对住宅小区物业管理现状的思考 （一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 （二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 （三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 （四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 （五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 三住宅小区物业管理的发展趋势 （一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主 （二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业 （三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 （四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 （五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强 结束语 参考文献
物业服务行业发展现状及前景分析 借助“互联网+”的大潮，物业管理服务行业正在逐步从一个被忽视的传统行业到引起前所未有的关注。面对物业行业的内在生存困境及外部跨界威胁，不少物业企业开始寻求升级或转型之路，行业迎来新一轮风口。在物业行业的转型与发展过程中，物业公司的业务模式逐渐发展为两种类型：一种是以彩生活、长城物业为代表的运营派，通过拓展社区增值服务、创新业务模式实现创收，主要侧重于社区服务运营;一种是以万科物业、龙湖物业、绿城物业为代表的服务派，在服务领域不断开拓创新，以精益求精的服务质量和绝佳的住户体验来提升自身的品牌，主要侧重于服务质量和服务效率。 物业服务起源于英国，由香港传入中国大陆。自1981年3月深圳市物业服务公司成立以来，中国大陆已经走过了二十多年的发展历程。现在随着社会分工的日益深化，物业服务行业已经成为一个新兴而飞速发展的行业。随着我国改革开发的不断深入，生活水平的不断提高，房地产行业的不断壮大，物业服务作为房地产的后续服务也得到了房地产开发商的重视。我国物业服务行业的派生性决定了它发展的局限性。但是随着我国法律制度的不断健全，行业规则的不断完善我国的物业服务也会逐步走向正规化、科学化的发展轨道。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，2018—2020年，全国商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米，以2017年全国246.65亿平方米的管理面积为基准，到2020年全国物业管理规模将超287亿平方米;按百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.5万亿元。 随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。但物业企业仍面临诸多痛点需要解决，如经营成本持续上涨、行业集中度低和物业纠纷时有发生等。随着现代科学技术水平的发展，物业管理企业将从简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约化现代物业服务模式，多家物业服务企业致力发展人工智能应用，打造智慧服务社区。碧桂园服务率先采用领先AI技术，打造云-边-端AI全栈解决方案，利用人工智能和物联网的深度融合，将物业服务场景智能化;雅生活打造“雅管家”平台，整合线上线下资源。 在很多城市，物业费已经跟征信系统连接，以保障行业的健康发展。这些政策层面的支持，让物管行业逐步产生活力。之前有人说我没住，不用缴费，但他不交钱，行业还是要做，所以政策对行业越来越认可。伴随着我国房地产市场进入存量时代，物业管理服务这一“朝阳行业”未来将大有可为。
关于物业管理公司企业文化现状分析 和企业文化建设及完善的探讨物业管理行业有八字箴言叫做“物的管理、人的服务”，但最终的落脚点还是在服务上。服务本身是一种无形的产品，它的质量的管理和鉴定似乎很难有量化的标准。很多物业管理公司制定了规化的服务标准体系，比如说，铃响三声接，要用规的礼貌语言，这对于每一个员工来说并不难做到。但是对交谈的容，对业主提出问题的解答是否适宜，是否令业主满意都无从控制。这就需要在标准化规要求之外，更多的需要在平时对员工个人素养的培养和训练。有人说，成为一名好的物业管理人，就是要学会如何和人打交道。也就是说物业管理的工作其实就是不断地和业主、使用人等各种对象进行沟通。那么，在这个沟通的过程中，企业的形象是通过这些员工的言行举止、分析解决问题的能力、对突发事件的反应传递给了每一个受众，使他们在潜移默化中获得对企业的形象认知，并且会很多程度上决定他们对这个物业企业的接受程度。所以每一个员工都是企业的形象大使，而这个观念完全需要企业文化对员工进行引导和熏，单纯的制度规的约束是不能达到的。 企业文化能对企业整体和企业成员的价值及行为取向起引导作用。具体表现在两个方面：一是对企业成员个体的思想和行为起导向作用；二是对企业整体的价值取向和经营管理起导向作用。这是因为一个企业的企业文化一旦形成，它就建立起了自身系统的价值和规标准，如
果企业成员在价值和行为的取向与企业文化的系统标准产生悖逆现象，企业文化会进行纠正并将其引导到企业的价值观和规标准上来。 在这之前我们先来仔细分析建设物业管理公司企业文化的难点 以及所面临的问题，我们可以从以下几个角度来总结归纳： 1、物业管理行业自身的特殊性导致了在企业文化建设的困难。企业文化的建设要求在企业精神、价值观、品质观、企业目标等方面实现企业的统一性，这就和物业管理本身具有的复杂多样性产生了矛盾。 首先，物业管理的项目由住宅小区、写字楼、工业区、医院、学校、旅游景点等不同类型，有本地的有外埠的，有高档物业也有普通物业。每一类型的项目要求不尽一致，管理的对象各有不同，地点分散四处，并且都必须考虑和本物业周边文化环境的协调。 其次，由于管理容多样，使公司的员工在专业、层次、年龄、学历和个人素养上有着很大的差异。这决定了员工对企业文化的理解和接受程度不尽相同。 与此同时，物业管理公司的职能部门偏多。随着管理面积的扩大，很多物业公司又不断设立管理处。一部分公司根据行业发展态势又增设了诸如客户服务中心、专业中心等部门。这些部门之间比较容易出现职能重复、权责不清的情况，这对于各部门间的关系协调配合和对企业文化的共同认知带来了影响。 2、与社会环境、社区文化的密切联系造成了企业文化建设必须更多地考虑与社区文化的协调又要保持独立。