“城中村”空间溢出效应的微观验证
——以北京市2010年50个重点村为例
张英杰
（清华大学恒隆房地产研究中心，北京，100084）【摘要】“城中村”作为中国城乡二元分割背景下快速城市化的特殊产物，以“非正式住房”为城市产业发展提供了数量充足且廉价的劳动力，同时也对城市的正式住房市场有着重要影响。城中村由于居住拥挤、市政基础设施匮乏和犯罪率集中等特征，具有显著的负外部性，可能导致临近物业价值降低；而伴随着城市产业结构的调整和空间资源的日益紧缺，各大城市所开展的“城中村”改造项目，可能会带来周边正式住房价格的上升。
本文借助“清华大学中国经济社会数据中心”提供的北京市2005-2011存量房交易数据，以及清华大学房地产研究所提供的“北京市城市空间基础数据库”，对北京城市内部住房价格的空间差异进行了实证分析；并结合北京市2010年公布的50个重点“城中村”改造项目信息，定量刻画出城中村及其改造项目对正式住房市场的影响。第一，本文的实证模型在整体上对城市内部房价具有良好的解释能力（拟合优度约为0.76），能够解释北京市房价空间差异的近8成。第二，验证了城中村具有显著的负外部效果，距离城中村越近，商品住宅价格越低——均价为20000元每平方米的商品住宅，假设其他一切特征保持不变，而仅是更加靠近“城中村”500米，其均价将下降为18795元每平米（总价值降低6%）。第三，验证了城中村改造项目能显著促进临近住宅项目的升值，靠近城中村的住宅（周边1000米范围内）价格增长显著快于外围区域。本文同时分析了我国现有的城中村改造模式，并以本文的实证结果为基础，探讨了房地产开发企业介入“城中村”改造项目的可行性，提出了相应的建议。
【关键词】城中村城中村改造空间溢出商品住宅价格变化
1.引言
我国城乡分割的制度背景，以及快速城市化的发展过程，导致很多发展较快，经济水平较高的城市中出现大量的“城中村”1，同时又面临城市土地资源紧缺与城市更新的困局。以城中村为主体的“三旧”困局形成，有着特殊的制度因素。一方面在于土地制度的二元结构，城市化仅在城市的国有土地上进行，造成城市化过程中跳跃式征用大量农村集体土地，并对较难征用的部分农村形成“包围”的趋势；另一方面在于地方政府福利提供的城乡分割，城市政府的基础设施和福利保障也仅为城市居民提供，忽视了快速发展下被城市所包围的农村，导致“城中村”长期以来基础设施不足，缺乏治理的情况。
城市化的客观规律，加之日益紧缺的城市空间资源，原本被忽视的“城中村”渐成城市改造与治理的重点与难点。在一些经济发达的城市（如北京、上海和深圳），可供征用的增量土地日渐稀缺，出于城市经济发展、空间拓展和环境治理的需要，政府最终不得不着手对存量土地进行更新改造，城中村成为城市必须解决的问题。
在这种现实背景下，无论从稀缺土地资源最优配置的角度，还是满足城市居民的居住需求角度，城中村问题都不可避免地对城市内的正式住房市场造成影响。在具体的影响机制上，一方面，城中村由于居住拥挤、市政基础设施匮乏和犯罪率集中等特征，可能具有显著的空间负外部性；而伴随着城市产业结构的调整和空间资源的日益紧缺，各大城市普遍开展“城中村”改造项目，这可能会因为消除“负外部性”而带来周边正式住房中房价的提高，即具有正向的空间溢出效应。
本文的核心实证研究问题是城中村的空间溢出效应在房价中的体现，即城中村是否具有显著的负外部性？城中村改造是否具有显著的正外部性？这些外部效应对周边物业的价格有多大的影响？前者可以从住房价格的空间分布中直接进行验证，而后者则需要考虑到“城中村”改造项目的时间点，重点分析改造前后房价变化趋势的差异。借助“清华大学中国经济社会数据中心”提供的北京市2005-2011存量房买卖和租赁交易数据，以及清华大学房地产研究所提供的“北
1“城中村”是快速城市化过程中出现的一种特殊的城市社区形态，顾名思义，就是被城市包围的村落，
往往是由政府急功近利的空间拓展造成的。城中村问题在北京、上海、广州、深圳等一线城市最为突出，
据统计，深圳有城中村240余个，北京六环以内也有230余个。
京市城市空间基础数据库”，并结合北京市50个重点“城中村”改造项目信息，在合理控制其他因素的影响之后，从中剥离并分析“城中村”及其改造项目对周边住房价格及其变动的影响，为城中村改造的各利益相关方提供决策依据。
2.城中村相关理论综述与中国现实
2.1中国城中村的现实意义
对于城中村问题的成因，魏立华等（2005）认为可以从“城市扩展及制度等被动型因素”和“村民及移民的主动性因素”两方面来解释。一方面，在快速推进的城市化进程中，经济发达地区的政府往往要在征地补偿和农民安置方面支付巨额的成本（包括经济成本和社会成本），为此，政府可能会选择征用耕地，不征用村民居住地的权宜之计，这在客观上导致了城中村的出现。另一方面，随着市场经济的发展，经济发达地区吸引了大量外来务工人员，但他们中很大一部分报酬低廉并且工作不稳定，因此，暂住、流动、廉价出租的住房是他们的必然选择。然而我国在实行住房市场化之后，配套的住房保障工作很长一段时间没有跟上，无法满足外来务工者的住房需求。城中村凭借其在城市内部这一地理位置的优越性，吸引了这部分住房需求，同时为耕地被征用、失去稳定收入的农民创造了新的收入来源。这就是城中村房屋出租市场形成的村民及外来人口方面的主观因素。刘中一等（2004）也给出了类似的总结。
由此可见，城中村在现阶段是有为外来务工者提供低收入住宅，为失地农民提供稳定收入等特定的社会功能的，可以说城中村问题的出现是有其必然性与合理性的。
2.2城中村的外部效果及其对房地产市场的影响
虽然城中村在现阶段有着重要的社会功能，但伴随其产生的问题也不容忽视。
丁洪建等（2007）总结指出，城中村具有以下五方面的问题：建筑密度过大，布局混乱；市政设施不足，公共服务设施欠缺；环境卫生条件差；人口密度过高；社会治安混乱。
闫小培等（2004）根据前人对城中村的研究，也总结出类似的问题：物质空间杂乱无序、藏污纳垢、地下非法经济屡禁不止、出租屋和外来人口难以管理等
（张建明，1998；田莉，1998；敬东，1999）。
正是由于其居住拥挤、市政基础设施匮乏和犯罪集中等特征，从理论上说，在城市空间中可能具有显著的负外部性——这种负外部性来源于上述负的宜居性特征（disamenity）对周边的不利影响，例如较差的卫生和治安条件影响周边市容和公共安全，也来源于低质量的社会互动（social interaction），例如中高收入群体不愿意与这些低收入群体择邻而居，这些都会表现为周边普通商品住宅价值的损失。
而对城中村的改造应该能够在一定程度上消除其负外部性，因而具有正的空间溢出效应，可能会带来周边正式住房中房价和租金的提高。值得注意的是，房价和租金提升的内在机制可能稍有区别。在住房买卖市场上，“城中村”与周边正式住房的可替代性较差（“城中村”居民尚无经济实力在周边购买住房），因此房价的上升可能主要源于上述负外部性的消失（或减缓）；而租金的上涨除了负外部性的减缓之外，可能还是替代性的影响，改造后城中村会释放出大量租房需求，而一些条件相对较好的年轻人可能会转而在周边租房。
关于城中村改造对房地产市场的影响，国内鲜有实证分析。陈双等（2009）以武汉汉阳为例进行了简单的定性实证分析，发现按照现有的方式，城中村改造将增加土地与商品房的供应，改变供给结构（中高端供给增加，廉价住房供给减少），而对住房需求基本没有影响，因而打破了原先的供求平衡，提高了部分市场的房价。不过，陈双等人的研究仅仅是定性的判断和基于宏观数据的推理，国内尚未见到以微观数据为基础的更加准确的量化实证分析。
2.3中国现有城中村治理模式比较分析
伴随着城市产业结构的调整和空间资源的日益紧缺，各大城市普遍开展了“城中村”改造项目。不同城市的处理方式各有不同，根据改造主体划分，主要有村集体主导和开发商主导这两种方式。
广州采取以村集体为改造主体，自行投资、招商和运作的方式，坚持“政府不直接投资”并且“不进行商业开发”这两项原则，通过新建农民公寓和旧村改造来改善物质空间，通过“四项转制”将农民转为居民、村委会转为居委会等等（魏立华等，2005）。这种方式一方面在资金筹措上存在问题，对村集体的经济基础要求较高，另一方面对村民未来的发展也没有做出切实安排，改造的效果很
大程度上取决于村干部的个人素质，因此这类方案没有成为主流。
深圳市则采取以开发商这一市场力量为主导的方式，政府和村集体（由村集体转制后的股份公司）与有实力的房地产公司签订框架性协议，由地产商负责城中村的拆迁补偿，同时授权其开发大型城市综合体。深圳CBD中心区的“岗厦”村和高新技术园区内的“大冲”村都采取了这样的做法，某种程度上实现了“三赢”：政府减轻了负担，村民得到巨额补偿，开发商得到难得的大地块进行整体性开发创造巨大的商业价值。
上海“新天地”里弄的改造也采取了市场化的方式，政府与香港瑞安集团合作，改变其居住功能，赋予其商业经营价值；珠海市的城中村改造同样也是由政府定政策，引入竞争机制，由房地产商投资完成的（廖俊平等，2005）。深圳、珠海、上海等地市场化的方案相对于广州的方案而言，更符合多方利益，能够切实解决资金问题及相关方进行改造的动力问题，因而更有可行性。
实际上，上述市场化的方案，即PPP（Public-Private Partnership）的具体实践。PPP（Public-Private Partnership）指代表公众利益的政府，以及作为市场主体的企业（通常指私营商，但在中国，也可能是国有企业）之间的“政企合作”——政府通过特许经营协议，授权企业进行项目的融资、设计、建造，以及/或在一定年限内（特许期）的经营和维护，并获取相应的收益。PPP这一模式使得企业得以增加投资机会，在城中村改造项目中，体现为在空间资源日益稀缺的条件下获取大面积的土地进行开发；相应地，政府则减少了财政上的负担，借助企业的资金、技术和管理，更有效地履行了为公众服务的职能，改善了城市的物质空间，提升了城市的宜居性。
3.实证分析思路与数据基础
3.1实证分析思路
3.1.1实证分析总体设想
本文实证分析重点关注两个研究问题：
第一，“城中村”本身是否具有负外部效应；如果有，城中村对周边物业价值的影响程度如何？
第二，城市的“城中村”改造项目是否具有正的空间溢出效应，其对周边物业价值的提升有多大贡献？
前者可以从住房价格的空间分布中直接进行验证，而后者则需要考虑到“城中村”改造项目的时间点，重点分析改造前后房价变化趋势的差异。
3.1.2关键待检验假设
（1）关键假设1（空间效应）：在控制其他影响因素的情况下，距“城中村”越近的住房，其价格越低
如果城中村的负外部性问题真实存在，且对周边的物业价格造成了显著的负面影响，则当我们控制其他房价的主要影响因素之后，得到单纯住房价格与距城中村距离的函数关系应该如图3.1所示。在空间上，以城中村为中心，其外围的物业价格将呈现递增趋势，即价格梯度显著为正（图中向右上方倾斜的直线，其斜率即为价格梯度）。
图3.1 待检验假设1：城中村周边的房价梯度显著为正
（2）关键假设2（时间效应）：在控制其他影响因素的情况下，城中村改造后紧邻其周边的住房价格上涨相对外围区域更快
如果假设1成立，则进一步，如果城中村改造项目能够有效清除掉原本产生负外部性影响的源头（原有村民及外来人口的腾退与安置妥善解决，基础设施和治安环境水平明显提僧），那么临近城中村的物业价值将因为负面影响的消失而增长。如图3.2所示，以近所改造城中村为圆心，最邻近该村的内环区域（A，此前受到城中村负面影响最显著的区域）与外环区域（B，原本受影响相对较小的区域）相比，改造后其物业价格的提升应该更快。
图3.2 待检验假设2：城中村改造后，内环区域（A）房价增速显著高于外围（B）因为内部房价增长更快，上述影响效果体现在时间上，则如图3.3所示：城中村改造后其周边的房价梯度（直线L2的斜率），与城中村改造前其周边的房价梯度（直线L1的斜率）相比，会显著降低。即，空间上，城中村周边的房价分布会更加平缓。
图3.3 城中村改造后其周边房价梯度随时间的变化
3.1.3主要实证方法
本文的实证方法基于经典的Hedonic房价模型，在传统考虑住房特征和区位特征的基础上，结合城中村的特点以及研究数据基础的优势，进一步在实证模型中引入空间和时间的虚拟变量以控制空间和时间上的固定效应2，从而更好地剥离出“城中村”因素对周边住房价格的影响。
具体而言，城市内部住房价格的决定因素可以由下式确定：
住房价格（每平米均价，Housing Price，以下简写为HP）
=f（城中村影响，住房自身特征，住房的区位特征（城市空间结构特征）；
空间差异，时间趋势）（3.1）
本研究最为关注的“城中村”及其改造项目对住房价格的影响在空间及时间上的变动，为此，必须控制住其他对房价可能造成影响的因素，才能从中剥离出“城中村”的真正影响。
首先，在住房价格的空间分布方面，一是我们所熟知的住房自身的特征，及该住房样本的户型、楼层、面积、朝向和房龄等；二是与住房区位有关的特征，比如该住房距离城市主中心和次中心的距离、距离地铁站、小学、和购物中心的距离等，主要体现该住房所在区位的便利程度，相关指标在城市经济学的研究中也称为“城市空间结构特征”；三是除上述之外无法具体量化的住房区位特征，比如每个城中村周边的情况不尽相同，彼此之间可能有无法量化的空间差异，可以通过在模型针对每个城中村赋予一个唯一的虚拟变量的方式，将这种无法观察到或者量化的空间效应加以固定。
其次，在住房价格的时间变动上，由于中国近年城市住房价格变动明显，而我们的数据又有多年的微观交易信息，所以需要在分析时将房价的时间趋势加以控制。在本文的实证分析中，我们分别针对微观交易的成交时点，构造年度和季度的虚变量，以此将所有样本中价格随时间变化的趋势加以固定，从而实现对时间趋势的控制。
本文在实证中控制的影响房价的主要因素及其变量名如表3.1所示。
2通过引入虚拟变量将区域差异和时间趋势加以控制，能够帮助我们每个城中村周边在城中村改造的同一时间段内发生的其他无法观测的变动考虑进来，以尽量降低遗漏变量对实证结果的影响。
表3.1 城市内住房价格主要影响因素列表
注：（1）所有的空间距离均借助地理信息系统（GIS）计算得到；
（2）变量符号中的Ln表示对距离取对数。
需要特别说明的是，因为本文所用到的微观样本是具体到每一套住宅的交易样本，但同一个项目中可能在不同时间各有多个交易样本。为此，每个项目内部的所有交易样本，除距离地铁站的距离之外，其余空间属性彼此一致。特别地，考虑到北京市近年来大规模的地铁建设，2005年至今有先后多条新建地铁，我们根据地铁开通的时点和样本交易时点进行匹配，借助地理信息系统（GIS）进行处理，最终实证中所考虑的是交易时点该样本距离当时所有已开通地铁站的最短空间距离。
3.2北京市城中村治理情况
本文以北京市2010年所确定的50个重点城中村（市级挂账村）为例，展开“城中村”负外部效应，以及“城中村”治理的空间溢出效应的实证检验。
北京市自2009年开始启动了大规模的“城中村”改造（冯晓英，2010）[X]，2009年初启动的北京市城乡结合部综合配套改革试验，是政府主导下的一次乡村社会变革。随后，北京市从2009年2个试验点3起步，到2010年向50个重点村（详见表3.2，以及图3.4）的推进，如此有计划、分步骤、大规模的“城中村”改造，堪称开全国城乡结合部地区城乡统筹配套改革之先河。
表3.2 北京市首批50个重点改造“城中村”名单
3北坞村和大望京村两个试点。
3.3北京市2005-2011存量房买卖交易数据
本文用于实证的北京市2005年至2011年的存量房海量微观交易数据，来自于清华大学中国经济社会数据中心。本文所用主要为该时段内的二手房买卖数据，微观交易样本总数为62015个，分布于4008个住宅项目中。这些项目在北京市主城区的分布情况如下图3.4所示。
图3.4 北京市存量房买卖交易数据样本及50个重点城中村空间分布
这些交易样本与周边最近的城中村的距离如表3.3所示。
表3.3 微观交易样本距离最近重点城中村的距离统计表
4.实证模型与结果分析
4.1基本模型及结果
如前所述，式（3.1）是本文研究的实证基础。在具体的回归模型中，采用对数形式的Hedonic模型，即以住房每平方米的均价（元/平方米）取对数作为回归方程的因变量。方程右侧的自变量，作为控制变量引入的住房自身属性中，有明确量化差别的特征（如住房面积和，卧室、客厅数量，以及楼层等），直接作为连续变量引入模型；而其余如朝向和装修程度等非连续变量，各自设定唯一的虚拟变量（是则为1，否则为0）引入模型。
在体现住房区位特征的各变量中，距离就业中心（主中心CBD，以及次中心金融街和中关村等）直接一起空间距离作为自变量取值，而体现区位周边服务设施便利程度的距离便利，如最近的地铁、医院、学校和购物中心等，考虑到这些设施对周边影响在空间上的边际递减效果，取对数引入回归方程。
其余如实证思路所述，以二元虚拟变量将时间和空间的固定效应加以控制。
基本回归首先考察“城中村”对物业价值的基本影响，直接将交易样本距离最近城中村的距离取对数后引入方程，重点关注该变量（lnd_village）对房价的影响方向和强度（体现为该系数的正负号和显著性水平），预期该变量的回归系数显著为正（即图3.1所示，假设1中的正向房价梯度）。
需要强调的是，因为城中村的空间影响也存在边际递减的效果，而且在远离城中村的位置该影响会非常微弱，甚至由于其他遗漏变量的影响而导致分析出现较大偏差；所以，本研究在处理住房交易数据时，选取所有距离城中村在3公里之内的住房交易样本作为回归分析的数据集。
基本回归分析的结果见表4.1的方程（1），在其他因素得到合理控制的情况下，方程回归的整体显著性很好，拟合优度达到0.76，现方程中所用各自变量能够解释北京市房间空间差异的76%。我们重点关注的变量lnd_village，其参数估计值为0.01，且在1%的水平下显著。这说明，对于商品住宅项目而言，接近城中村越近，其价格越低——即“城中村”对周边的普通商品房存在非常显著的负外部性效果。
根据估计方程回归系数的简单计算，我们可以得到更加直观的效果。一个均
价为20000元每平米的商品住宅，当其其他一切特征保持不变（住房特征及其他区位因素），仅仅是更加靠近“城中村”500米，其均价将下降为18795元每平米（价值下降了6%）。同时，其他控制变量的回归参数符号均符合预期，且均具有非常高的显著性（详见附表1）。
4.2空间效应模型及结果
除了直接以距离度量城中村的影响，在空间效应的确认部分，我们通过设定空间范围的虚拟变量的方式加以确认。我们分别以500米，1000米，1500米和2000米设定虚拟变量，比如变量dv_500则表示，该样本是否位于城中村周边500米范围内，是则该变量取值为1，否则为0。估计结果见表4.1中的方程（2）-（5）。在这4个方程中，虚拟变量的估计值均显著为负，再次确认了城中村显著的负外部效果。
需要特别说明的是，方程（2）和（3）的估计系数为1%水平下显著的-0.016；而方程（4）、（5）的估计系数则为-0.011，且方程（5）的系数显著性水平为5%；这说明城中村的影响随空间距离逐渐衰减。其最为显著的影响范围是在周边半径为1000米的圆形区域内；在1000-2000m的环形区域内影响相对较弱。
表4.1 城中村对周边住宅均价影响的空间效应实证结果4
4其余控制变量由于篇幅所限未予在此展示，详见附录。
4.3时间效应模型及结果
时间效应分析的目的是剥离出城中村改造项目对城中村外部效应造成的影响。待检验的假设2是城中村改造后，距离越近的项目其升值速度越快。如此需要确定城中村改造的具体时点。根据北京市规划委员会、各区县政府官方网站以及北京青年报等主要媒体的跟踪报道，我们总结得到的信息显示，北京自2010年开始，对这50个市级挂账整治督办重点村进行集中改造5；而改造的进展并没有完全在2010年内完成，有部分也持续到了2011年。所以，这些城中村的改造绝大多数是从2010年开始，我们将重点分析2010-2011前后城中村周边区域住宅价格增长趋势的变动情况。
首先，我们应用时间哑元方法（吴璟，郑思齐，2007）分别构造出全样本以及城中村周边的住房同质价格指数，并由此计算得到不同区域的住宅项目每个季度的价格环比增长率（如图4.1所示），以直观展现房价的变动趋势。
城中村周边3000米范围城中村周边1000米范围全部样本
图4.1 2007Q1-2011Q4不同区域住宅价格季度环比增长率
由图可见，整体趋势上，城中村周边1000米范围内在2010年第三季度的增速明显又一次跃升，高于全样本以及周边3000米范围的房价趋势；但其后并未持续，而是又减小至其他区域的增速之下。而历史趋势中也出现过城中村1000米范围内的房价增速高于其他范围的情况。因为这种整体趋势并未控制其他因素，所以需要实证方程回归分析该整体趋势背后的机制。
在基本模型的基础上，同时控制时间虚变量（Year Dummy），以及时间变
5但并不完全一致，有的城中村在列为市级挂账村之前已经开始进行了整治和改造工作，比如海淀的部分
村庄在2009年即启动拆迁。
量（Year / Dummy）与空间距离（lnd_village / dv_1000）的交叉项的方式，分析在控制其他因素的情况下，某一特定时段内城中村周边房价梯度的变化情况。
一方面，通过引入空间虚变量与时间连续变量，考察城中村改造项目启动前后的房价梯度变化。表4.2列示了时间效应模型分段回归结果。方程（6）和方程（7）是2006-2008三年分段的样本回归，而后两列是2009-2011三年的分段样本回归结果，在控制其他因素的情况下，关注变量为时间连续变量与距离城中村距离的交叉变量；06至08三年中，该变量并不显著；而自城中村改造开始（2009-2010）之后，09-11三年内该变量的显著为正，表明在控制了整体的时间趋势之外，距城中村1000米范围内的住宅，其价格变动在06-08年内并未表现出与整体房价趋势的明显差异；而09-11年，该范围内的房价相比整体趋势有更加显著的额外增长。
表4.2 时间效应模型分段回归结果
另一方面，通过空间变量与具体时点虚变量的交叉项，考察具体时间段的房价梯度变化。表4.3列示了时间效应模型具体时点的交叉项回归结果。需要说明的是，在原始回归方程中，我们控制了各个年份或者季度的时间固定效应以及相
应的交叉项，表中仅列示了最为显著的关注变量（其余未报告的交叉项并不显著）。
方程（10）和方程（11）是在引入住宅项目是否位于城中村周边1000米范围内的虚拟变量后，继续加入了该变量与表征具体时点的虚拟变量的交叉项。方程（10）的回归结果显示，虽然空间上位于城中村周边1000米范围内将显著降低房价，但在具体时点上，2011年下半年，靠近城中村的住宅出现了相对于其他位置显著的额外增长——此时绝大多数城中村已经完成拆迁，小部分正在进行拆迁。方程（11）是引入了一个时间断点（2010年前后）的虚变量，方程回归的结果表明，2010年以后，城中村周边1000米范围内的住宅价格有显著的额外增加。
表4.3 时间效应模型具体时点交叉项回归结果
进一步，方程（12）和（13）是在控制距城中村距离的连续变量后，引入其与时间虚变量的交叉项。其估计参数表明了具体时间段上，房价梯度的变化——虽然整体空间上远离城中村的住宅价格越高（正向梯度），但在2011年中，已经出现了显著的负向房价梯度（该时段内，越靠近城中村的项目房价反而越高），这与假设2的预期相符。
4.4实证分析结论总结
1. 本文的实证模型在整体上对房价具有良好的解释能力（拟合优度约为0.76），能够解释北京市房价空间差异的近8成。
2. 假设1成立：城中村具有显著的负外部效果，距离城中村越近，商品住宅价格越低——均价为20000元每平方米的商品住宅，假设其他一切特征保持不变，而仅是更加靠近“城中村”500米，其均价将下降为18795元每平米（总价值降低6%）。
3. 假设2成立：城中村改造后能够显著促进临近住宅项目的升值，不过这种效果集中体现在拆迁完成以后（此前的效果并不显著），靠近城中村的住宅（周边1000米范围内）价格增长显著快于外围区域。
5.总结
“城中村”问题是一个非常重要的社会问题，但要解决这个问题，除了分析其成因、社会功能、改造后的社会影响等社会学问题之外，必须关注其经济学方面的特性，比如其可能存在的外部性——外部性的存在将使市场失灵，只有将外部性内部化，才能实现城市有限空间资源的最优配置。
本文实证分析可能的意义在于，针对“城中村”的外部性提供更加充分的认识和准确的度量。进一步，对城市政府而言，外部性的验证与估算结果将便于其更好地认识城中村问题的全局性影响，从而有针对性地制定政策来实现外部性的内部化，使市场主体的决策与社会福利尽可能一致；对开发商而言，外部性的估算结果帮助其认识到城中村与自身项目之间的关系，将为其投标等决策提供量化的依据，同时，为“开发商主导”的城中村改造模式的推广提供更多依据和完善的方向。
实现资源最优配置的终极目的，是希望在最大化全局利益的同时实现合理的利益分配，帮助城中村改造中受影响的农民，以及外来聚居人员都能够得到合理的补偿——比如，如果能够较为准确的度量改造项目对周边住房的溢价效应，则可以确定在房产税收入中用于补偿因拆迁而被迫搬迁的外来务工人员。城市中的农民以及“农民工”在中国现代化和城市化做出的牺牲和贡献是无比巨大的，笔者希望本研究可以为此贡献一份微薄力量。
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旅游学刊第32卷2017年第1期Tourism Tribune V ol.32No.12017 府的推动，使得乡村旅游经历了一个过渡性的“农家乐”阶段。这个阶段的积极意义是唤起了乡村旅游发展的热情，解决了乡村旅游初级阶段的社会进入性问题，而其消极意义则是树立了低品位乡村旅游发展模式的样板。很多未能及时转型升级的此类乡村旅游项目，正逐渐呈现出发展的颓势，这与乡村旅游产品在品质上的粗鄙化有关。这里所说的粗鄙近于粗俗，它不同于粗糙，不同于原初，不同于素朴。旅游世界不排斥原初与素朴，但应拒绝粗鄙。 （作者为该院院长，教授，博士生导师；收稿日期：2016-11-30） 旅游发展中传统村落向小城镇的空间形态演变 车震宇 （昆明理工大学建筑与城市规划学院风景园林系,云南昆明650000） Doi:10.3969/j.issn.1002－5006.2017.01.006 依托传统的村落形态和独特的民族文化，许多传统村落成为了旅游目的地。旅游促进乡村地区城镇化，实现从传统社会向现代社会的转型，同时推动了当地文化遗产保护，形成有别于其他产业主导的小城镇发展模式，如在空间形态方面，既要保护和利用好原传统形态，又随着保护与开发出现新的形态变化。从近30年我国乡村旅游发展实践看，传统村落向小城镇的演变是较为明显的，以周庄为例，其在1984年还是一个四面环水的岛屿上的传统村落，现在已发展为一个水陆相通、功能完善的小城镇。村镇演变的本质是功能与形态相互作用的结果，从宏观到微观，空间形态演变体现在以下4个层面： 一、镇域层面的空间形态演变 传统的村镇空间演变主要体现在农业产业发展上，村镇的生长、发展离不开农田的依赖。镇域内各村落多为农田等包围，通过人流物流、道路网络、各级村落形成了一个区域空间结构。在20世纪80年代乡镇企业发展时期，基于点轴理论的发展方式，各村落主要沿公路两侧发展，形成了一个轴向扩展阶段。 20世纪90年代以来，随着村落旅游的兴起，道路交通进一步改善，在镇域空间结构中，旅游村落成为高级别的节点，在其内部及周边，随着餐饮住宿等附属产业的兴起，村民新建房和地产投资的增多，旅游村落沿交通线、游览线辐射，其空间扩展比非旅游村落明显，整个镇域空间结构处于轴向填充 阶段。随着轴向填充的蔓延，再加上其他产业的带动，村与村距离拉近，一些原来被农田相隔的村落建成区将逐渐连接在一起，出现了“村落连绵区”，如大理市苍洱坝区较为明显。 2000年以来，基于农田保护、传统村落保护、旅游景观保护、村民农业生产的需要，各地政府在村镇建设、土地利用等方面进行严格管控，“村落连绵区”主要以交通线周边为连接地带，尚未形成建成区的面状蔓延、面状连绵，这也是村落扩展有别于城市扩展的一个特点。 二、村镇个体的空间形态变化 传统村落受旅游影响使原来同质性的村落更趋于异质性，旅游介入后，大部分村落的空间规模增大，出现空间分异，社会空间活动区域逐渐发生改变，在村落建成区形成游客活动区和居民活动区两大社会空间。游客活动区随着游客量增多而增多，但因受到团队固定游线、游客观赏行为、游客寻路困难、游客疲劳限度、游客从众心理的综合影响，游客活动区不会无限增大，它可以控制在村落建成区的60%以内，以传统村落核心区为主。 传统村落在演变过程中，根据空间形态在旅游开发前后变化的差别，会发生渐变型、突变型、恢复型、稳定型4种类型变化中的一种，或这4种变化中2~3种的组合（如渐变+突变、恢复+渐变等）。传统村落区既是游客活动区也是遗产保护区，不容易产生明显的形态变化，但在村落外围边界和道路延长线周边，为满足游客和村民需求而新增的旅游设施和居住新区逐渐增多，外围的房地产发展较快，在以上4种变化类型基础上将继续出现新的形态变化。整个村落具有较大的旅游或经济活动较强的集聚核，向外辐射并与周边村落连接在一起，2~3个村落形成“连接型村落”，随着社会空间分异、经济空间集聚、文化空间变迁，“连接型村落”逐渐形成小城镇，原传统村落成为了小城镇的核心区。在一个镇域内，“连接型村落”与“连接型村落”，或“连接型村落”与其他行政村之间进一步接近，可形成“村落连绵区”。 自然村的集聚核较小，难于形成小城镇，但村委会所在地，或乡镇政府所在地的村落集聚核较大，可经过“扩展型村落”阶段后形成“小城镇”空间形态。当外来市场力量对某些村落大力投资开发时，村落形态短期内增大，则村落可未经过“连接型村落”阶段就形成“小城镇”空间形态。相反，在一些旅游城市边缘的传统村落，传统村落需保护未被拆迁，但旅游城市发展速度较快，传统村落被城市的房地产或开发区所包围，该传统村落容易成为一??10
交通基础设施的空间溢出效应文献综述 前言 在经济全球化的条件下，加强交通基础设施建设是极其关键的，有了发达的交通，人员往来，货物以及信息的传递就更加快速和方便了，这是提高国家竞争力的关键。以往的研究主要集中在交通基础设施的经济效益分析、交通经济带理论以及交通基础设施与经济发展的关系等。多忽略交通基础设施的空间溢出效应。那么交通基础设施的空间溢出效应有多少，是正的还是负的?溢出效益是怎样计算的？ 带着这些问题，我开始了对相关资料的搜集，希望对它有更加全面的了解，以便今后的资料查询和深入研究。 主题 1.交通基础设施建设的溢出效应的定义及其内容 空间溢出研究是一个有关区域联系的话题。现实的情况是全球经济一体化浪潮把世界每个区域都卷入其中，区域间的互动关系倍受重视。因为区域的竞争与合作对一个区域的发展至关重要。每个区域都在根据自己与其他区域的关系来调整区域政策，从而为自己争取最大的区域利益。区域溢出是区域利益不能完全内部化的结果，它给外区域所带来的影响，最终也会影响到区域自身的发展。 赫尔希曼(Hirschman A.O,1958)认为空间进入经济关系的俩个渠道：一是运输成本，另一个就是对邻近区域的影响。无论是运输成本还是对邻近区域的影响都与距离有关。溢出具有扩散的特性，距离在溢出扩散中的作用也得到了有关研究的证明(Keller,2000,Maurseth2001)。在传统贸易理论中，随距离产生的运输成本影响商品价格，空间距离的存在将世界置于一种地理主导和技术决定比较优势的转换边缘。当交易成本大于贸易带来的利益时，贸易将不会发生。 由于交通基础设施具有网络属性，它们将各个区域的经济活动连成一个整体，从而交通基础设施的发展不仅仅是在区域内部使要素流动，加速分工合作的发展以及促进集聚现象的产生；同时，交通基础设施的发展还会促进区域间要素的流动，从而对其他区域的经济增长也会产生一定的影响。我国可以借鉴GDP溢出的概念，将交通基础设施空间溢出效应的概念界定为：由于本国或本地区的交通基础设施的变动而引起的外国或其他地区经济变量变动的程度。 穆内认为交通基础设施具有网络属性，它们将各个区域的经济活动连成一个整体，通过扩散效应，使经济增长较快区域带动增长较慢区域的经济发展，从而表现为正溢出作用；同时交通基础设施又会产生负的溢出作用，通过聚集效应，使生产要素更方便地流向经济发达地区，在这种情况下，一个区域的经济增长可能会以其他区域的经济衰退为代价。赫兹以肯?道格拉斯，凯利建和罗宾逊和马龙
传统村落空间形态的保护与延续 摘要：随着社会经济的发展和历史的变迁，传统村落空间形态已经发生和正在发生着巨大变化。当前在推进新农村建设的时候，村落中空间形态的保护和延续往被忽视。本文以江苏省张家港恬庄整治规划为例，从功能布局、街巷空间、滨水空间、建筑整治模式等方面探讨了对传统村落空间形态的保护和延续。 一、背景 恬庄是一座有着悠久历史的集市型古村，位于无锡、江阴、常熟三市交汇处，处于张家港南大门——凤凰镇的东北角，地理位置优越。204国道、苏虞张、沿江高速、锡张高速等多条公路通过，交通条件十分便利。现为苏州市控制保护古村落，正在申报全国历史文化名村。目前，恬庄内省级文物保护单位“榜眼府”、市级文物保护单位“杨氏孝坊”等古建筑已经修复完成，恬庄中街完成了立面整治改造，恬庄保护整治工作初见成效（见图1），但地块内还存在部分建筑破损、环境脏乱、传统空间形态受到破坏等诸多问题。因此为了更好地保护古村传统特色，使村落空间形态得以保护和延续，村庄整治工作亟待加强和深化。 二、现状分析
（一）功能布局 恬庄地块内以传统民居用地为主，恬庄北街两侧分布一些具有一定历史价值的传统建筑，其中有省文物单位榜眼府、市文物单位杨氏孝坊、控制保护单位陈宅。商业主要集中在恬庄中街和204国道沿线，包括酒店、超市、棋牌室、医院等。地块西南靠近恬庄中街有一处工业厂房用地。绿化用地以庭院绿化、宅前宅后自留田为主，零散分布，没有形成完整的生态景观系统（见图2）。对恬庄起防御作用的历史河道玉带河，目前散落地分布在地块内，河道两岸驳岸风格特征不显著，滨水空间没有较好地利用，不成体系（见图3、图4）。 （二）街巷空间 恬庄中街为主要车行道路，现状道路人车混行，交通组织无序。古街主要有恬庄北街、大弄堂和小弄堂，街巷肌理大多保存了原有的空间尺度。恬庄北街是一条以花岗岩大石板铺设的特色老街，石板下有排水设施，街两旁建筑大多保留清代、民国时期的原有风貌，主要有榜眼府、杨氏孝坊和陈宅（见图5、图6）。大弄堂位于恬庄北街中段西侧，旧时是恬庄东、南街人们到横街道院进香、入塾读书或经浜梢岸往张市、塘桥的主要通路；解放后，弄堂中段上空有通弄跨越，是杨、孙姻亲内眷往还的通道。小弄堂位于恬庄北街南段，是通往横街、浜梢岸的通道，弄南为杨氏家族宅第，弄北为陈氏家族宅第，弄西口外为陈氏家祠。内部其余的步行道以生活性为主，道路通达街坊内部，路面大部分为水泥地 面（见图7）。
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例 邵任薇 （广东外语外贸大学政治与公共管理学院，广东广州510420） 摘要：城中村作为城市化背景下的一种特殊的“亦城亦村”现象，在物理形态上已经完全成为城市的一部分，但空间形态和结构的改变并不能掩盖“城中村”内存在的各种问题。这些问题的出现有村民方面的原因，同时也与政府行为密不可分。虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认，但城中村改造势在必行。 关键词：城中村；成因；改造；必要性 中图分类号：C912文献标识码：A文章编号：1671－380X（2010）07－0055－03 Discussing on the causes and the necessity for the modification of the village in the urban：A Case Study of shenzhen city SHAO Ren－wei （Department of Politics and Public Administration，Guangdong University of Foreign Studies，GuangZhou510420，China）Abstract：Village in the urban is in nature a kind of special phenomenon of both“city and country”against the context of China ur-banization.Although it has been one part of the ubran in physical shape，the change of the space form and structure cannot conceal kinds of problems in village in the urban.These problems are related with villagers，but also closely the government action.The histori-cal status and social functions of the village in the urban can not be denied，but the modification of the village in the urban is inevita-ble. Key words：village in the urban；cause；modification；necessity 城中村是在中国城市化背景下出现的特殊的城市包围农村的现象。在城市的快速变迁的过程中，城市扩张与农村城市化几乎在同一时间发生，这对城市的物理形态和社会形态的改变都产生了深远的影响。城中村从形成之初起就成为地方政府改造的目标，特别是城市发展用地越来越稀缺的今天，城中村的土地必须作为可再开发土地资源进行盘活，以释放存量土地来实现土地资源的集约利用。因此，城中村改造势在必行。本文将以深圳市为例，深入探讨城中村存在的问题及成因，并且对城中村改造的必要性进行分析。 一、城中村存在的问题及成因 （一）问题 深圳市城中村的积弊已经阻碍了现代化城市发展，也是城市社会管理的“重灾区”，深圳市城中村的问题主要表现在如下几个方面： 1.违规乱建。根据深圳市政府文件，每户住宅基底面积不超过80平方米，楼高不超过三层。但在租金的巨大利益驱动下，多数村民把住宅基底面积扩大到100平方米以上，楼高多数在八九层甚至更高，无论是宅基地面积还是楼层高度都严重超过了政府的规划范围。这带来政府治理的困境：一方面，这些都是违规违章建筑，理应拆除。但这些违章建筑数量太多，租金数量巨大，是村民最主要的收入来源，也是社会财富的一部分，拆除这些建筑不仅浪费社会财富，更重要的是将引发村民激烈的群体对抗和冲突，让政府无可奈何。而且没有了租金收入，政府的社会保障负担也相应加重了。另一方面，法不责众有现实困境，但如果任其发展，则让政府的规章制度变成了一纸空文，失去了规章制度的严肃性和约束力。 2.火灾隐患。由于村民总想在最有限的空间内建设最大面积的住房，违规加宽加高成为城中村建筑普遍现象。“握手楼”、“一线天”非常贴切地描述了城中村建筑的现状。街道内的电线、电话线等就像一张张蜘蛛网，布满了整个街道狭窄的空间。另外，每户都住满了外来工，外来工的消防安全意识淡薄，极容易引发火灾。但是，由于楼与楼的间距非常小，街道狭窄，一旦发生火灾，消防车根本进不了村内，损失难以估量。 3.社会问题。城中村村民仅仅依靠房屋出租就获得了 · 55 · 第32卷第7期2010年7月 宜春学院学报 Journal of Yichun College Vol.32，No.7 July.2010 收稿日期：2010－06－02 作者简介：邵任薇（1978—），女，江西九江人，讲师，中山大学政治与公共事务学院行政管理专业博士，研究方向为城市管理和地方政府治理。
传统村落空间形态、艺术特色及保护利用 村落作为聚落初始原型中的重要形式，研究它对城市发展有深远意义。本文从路径、边界、区域、节点、标志等方面阐述江西省吉安市陂古村的空间形态及艺术特色，分析保护陂古村的不利因素，并针对传统村落的保护和开发利用提出了相应对策与措施。 标签：传统村落；空间形态；艺术特色；保护 从原始时代的树巢土穴到村镇再到城市，没有聚落的概念不能完全解释人类的建筑活动。村落在中国传统社会聚落体系中所处的层次较为基础，是聚落初始原型的一种。研究它对当今村镇、城市发展，以及人类对环境建设的要求有重要意义。中国是个传统农业大国，村落数量众多，但是随着城镇膨胀，大量古村落遭到破坏。如何对现存古村落进行合理保护利用显得愈发重要。 1 陂古村空间形态、艺术特色 陂古村地处江西省庐吉泰交汇点，有“庐陵文化第一村”的美称，村内建筑保存基本完好。我们对古村落的保护研究从本源入手，探寻其生长的记忆，使村落的发展脉络连续而清晰。 1.1 村落空间形态 美国学者凯文.林奇在对城市空间形态的认知意象分析中认为，城市空间环境是可识别和可意象的[1]，并概括出城市意象的五要素即：路径（Path）、边界（Edge）、区域（District）、节点（Node）、标志（Landmark）等。这五种元素构成了人对空间认知的基本框架，整个村落的布局是该理论在空间设计中的运用。 1.1.1 边界——传统外立面。从陂村来看，实际上是以传统建筑的立面来提示空间特色。陂村建筑虽历经千年岁月的沧桑，但仍保留众多精美绝伦的门楣石刻，青砖马头墙线雕琢细致，外墙窗框和门框清一色的用当地一种叫红石的材料勾边，“古色”与“红色”相得益彰，与巷道围合形成一种具有丰富、深刻的表现力和感染力的空间环境，体现古村落的特色，加深人们对其认知。 1.1.2 区域——村落。身临古村落，便有回到旧时领略故人风采的意境。不仅是看一眼，而且是深入其中之后，获得一种心理和生理感受。 1.1.3 节点——宗祠、书院、教堂。自宋代开始，陂村先人便重视宗祠的建造。自古奉行尊师重教，修建有养源、明新、敬德、振翰等书院、学舍，教育后人；被称作小洋屋的教堂则是民国初年的建筑，曾是重要的革命活动地，其外观体现了中西合璧的思想以及古代建筑向现代建筑形式的过渡，正立面和山墙面分别是中式和欧式风格。
我国城市化过程中的城中村现象浅析一、导言 20世纪80年代以来我国城市化进入了加速发展的新阶段，城市规模和数量不断扩大和增加，城市化水平也有了很大的提高。但由于城市化速度快于城市基础设施和城市开发的速度，往往会产生很多问题，“城中村”现象正是在快速城市化过程中产生的重要城市问题之一。 目前，全国各个大城市普遍而有不同程度的存在“城中村”现象。它在城市建成区内形成复杂的城乡二元格局，在经济、社会、空间、环境、景观等各方面产生许多问题与矛盾，已经成为全国性的城市发展所面临的难题，引起了政府与杜会各界的广泛关注与重视。 本文研究的目的是通过以浙江省临安市东湖村这一城中村为例进行探析，了解“城中村”现象的形成原因、历史演变过程及其发展趋势，了解它对我国城市化进程的影响，针对出现的问题，探讨解决的思路与对策，从而为各个大中城市进行城中村改造提供思路建议。 二、“城中村”的基本概况及形成原因 （一）“城中村”的基本概况 1、什么是“城中村” 所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。 通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。 2、“城中村”的特征 “城中村”既不同于城市社区，也不同于乡村社区，而是与二者既有联系又有区别的一种特殊的社区模式。“城中村”具有以下几点特征：（1）在管理方式上，存在村委会等农村自治组织和完整的行政边界；（2）在户籍身份上，依然是具有农业户口的村民并且主要以土地及其附属物为生活来源；（3）在地域上，一般是城市化过程速度比较快的城市边缘地带或城乡结合地带；（4）在土地关系上，有宅基地、宅基地以外土地及农民私产房存在；（5）在财产关系方
国际知识溢出对农业TFP的空间溢出效应研究 摘要：本文从知识溢出的空间角度出发，融入地理信息，以我国260个市级行政区划为样本，构建空间Durbin模型实证检验国际知识溢出对农业TFP的空间溢出效应。结果显示国际知识溢出能够在一定程度上影响我国农业技术效率及其纯技术效率，但对农业TFP的空间溢出作用并不明显。 关键词：国际知识溢出；农业全要素生产率；空间溢出效应 一、引言 作为发展中国家，我国欲实现快速可持续的农业经济增长，就必须以最低廉的成本来获取先进的知识和技术，而获取国际先进技术和知识的主要途径为发达国家的技术外溢。被认为是衡量农业生产率增长的最重要的定量指标的农业全要素生产率（total factor productivity，TFP），近年来引起了国内外学者的广泛注意和研究。因此如何有效的利用发达国家的知识溢出，从而提高我国的农业TFP 显得尤为重要。 吕立才（2010）对30年来我国农业利用FDI的情况进行了回顾，指出FDI 对我国农业生产起到了直接技术引进以及技术外溢效应。李泳（2006）研究发现FDI的出口导向效应以及技术外溢效应均促进了我国农业产业结构升级。外贸方面，孙中才（2003）指出对外贸易能促进农业经济增长。杜红梅、安龙送（2007）的研究结果显示农产品出口增长有利于农业经济增长。而已有国际知识溢出效应的研究大都忽略了空间属性。本文则基于空间维度，构建空间Durbin模型来实证研究国际知识溢出对中国农业TFP的影响。 二、空间建模、估计方法和参数释义 （一）空间Durbin模型 Le Sage and Pace（2009）认为，遗漏变量是空间计量模型出现的原因之一，本文以此为借鉴构建实证所用的空间Durbin模型（SDM）。R&D资本是影响AGTFP的主要因素，假定其只来源于两种渠道：一是国际R&D资本溢出，二是国内R&D资本。FDI和外贸是国际R&D溢出的两条途径，基于截面数据样本，可以构建三者对AGTFP作用的基本方程： （二）SDM的空间溢出效应参数释义 空间权重矩阵引入，使得样本区域中某一自变量观测值的变动不仅会对本区域因变量观测值产生影响，而且还会对其他区域因变量观测值产生影响，因此，模型（4）中常规解释变量的参数不能代表FDI和外贸对所在区域内的溢出（区域内溢出），空间滞后项的参数也不能代表FDI和外贸对所在区域以外毗邻区域的溢出（区域间外溢）。根据Le Sage and Pace（2009）的阐述，直接效应代表
皖南地区村落空间形态研究 【摘要】由传统民居集聚而成的皖南地区传统村落，融合于山水之间，或背山临水，或依山跨水，或枕山面水。村落一般都是座落在缓坡上，随着地形、道路方向逐步延伸。研究皖南地区村落空间形态，有利于村落的保护更新建设。 【关键词】村落布局空间层次构成要素 1 村落布局 皖南地区传统村落总的来说呈现出对外封闭的形态，其布局主要有三种形式： （1）线型布局。这种布局通过沿巷道的建筑群完成，或者通过各建筑群的轴线关系延伸。线型布局总有一条主要干线，序列感强，民居一般均可得到良好的朝向与景面，如歙县渔梁。线型布局当主干线过长时，交通、生活稍有不便。 （2）散点型布局。在地形复杂的山地地段环境中，民居各处于适宜地带，呈散点状。散点型布局可使建筑隐于山林，有利于保持自然风貌，很适合于小自然村的形式，如婺源晓起。但此种方式有时显得凌乱，各户联系不够紧密。 （3）集聚型布局。它适于规模不等的各种村镇。这种布局方式占地少、紧凑，而且因为建筑集中，封闭性较强，如黯县屏山。集聚型布局如果处理不好，内部形态易紊乱，卫生条件差。 2 村落空间层次 村落空间层次关系围绕皖南民居形成特点，将宗族聚落关系以空间递进的方式联系起来。例如宏村村落空间关系就是一个例子。宏村位于黯县是皖南地区规模较大的一个聚居村落，村落整体布局井然有条。早在明永乐年间就将村中天然泉水挖掘成为半月形池塘，并从西河中引水入村，明万历年间又将村南百亩良田挖掘成南湖，形成完整的水系。 在宏村村落空间规划方面以纵向发展的形式层层叠加，视传统道德观念为规划要点，以宗祠为聚落中心。因此空间环境的构成需要迎合居住者的活动方式与意向，满足人们的各种社会性活动，同时利用依水而居的特点，使村落发达的水系为其横向连通线，渐深渐主。使民居围绕宗祠形成一个空间中心点，体现出整体环境在一个有序的层次空间中体现传统聚居文化的独特空间魅力。 居住组团平行于水系展开布局，有利于建筑空间层次的形成。皖南建筑空间层次是民居形式美的重要表现元素。民居的房屋与视线的焦点形成交错的视觉关
宗族组织和村落空间形态 王浩锋叶珉 关键词：宗族组织，村落形态，空间构成 １．引言 宗法制度下的社会组织结构一直被认为是影响我国传统村落的空间形态和“规划”的重要因素。这主要表现在在村落的发展过程中，宗族经常出面调动集体的人力、物力和财力来修建村落的公共基础设施如水系、道路、桥梁等，同时大举兴建祠堂等公共建筑并通过其体现宗法制度的意识形态。这种情况在徽州地区的传统村落中表现得尤其突出。商业的兴盛为那里大量祠堂的出现奠定良好的物质基础。随着宗族房份的形成，大小房支都拥有各自的礼制和生活中心－祠堂。村落中祠堂前面多有供宗族成员聚会的小型广场，周围的建筑布局和街道组织也比较工整，形成了比较有特点的空间节点（图１）。住宅以祠堂为中心布局的特点使得许多研究者认为，村落的发展受宗族裂解的推动和传统社会文化观念的影响，宗族的社会等级结构转化为村落的空间结构。村落以房支祠堂为中心组织各自的空间领域，最后形成以宗祠为中心、以支祠为次核心的多层次空间等级结构，如图2所示（董卫, 1986；余英, 2002；张十庆, 1986）。 然而在我们对徽州村落的研究中发现，上述的看法存在着很大的问题。社会学方面的研究成果首先对此提出了质疑。房份的形成和共有财产以及祠堂的建设并非同步，更多的情况是一个房支祠堂的修建通常较晚（高寿仙, 1995）。荷兰汉学家Zurndorfer（宋汉理）的研究表明，由于非常明显的贫富两极分化，十六世纪时徽州宗族的内部很可能已经产生了基于经济占有权而非长幼辈分的等级秩序（1989）。况且在现实经济生活中，由于宗族成员的多次迁入迁出以及地产兼并，即使依据房份划分的空间领域相信也早就变得面目全非。这种质疑在我们进一步对徽州传统村落形态的空间分析中得到了印证。 ２．研究方法－空间句法介绍（Space Syntax） 空间句法是伦敦大学建筑学院希列尔教授及其同事的研究成果（Hillier, 1989 & 1996; Hillier & Hanson, 1984）。借助计算机的分析，该方法把对建筑和城市空间组织的描述转述为空间系统中各个空间组成部分所构成的相对关系，从而试图揭示表面形式背后的深层空间结构特征。在其方法背后是一套关于空间形态的理论，该理论假定城市和聚落的空间组织都受到某种“形态法则”（Morphological laws）的影响，人类社会通过这些形态法则在实体环境中再现其种种社会关系的同时，其行为也会受到空间形态的影响。而空间句法的主要目的是展示空间形态法则如何在各种空间形式中产生不同的空间界面来实现对社会关系的表述。 空间句法对空间的描述有两个基本概念：一维的线性（Linearity）和两维的凸起程度（Convexity）。一维的线性描述一个空间和其相邻空间可能形成的轴线延伸程度；两维的凸起程度指的是空间的宽度大小和尺度。一个连续空间系统可以解析成许多个由实体环境边界所限定的“凸状”空间（图3-a）。这些“凸状”空间相互所形成的线性连接构成轴线，它指的是一组“凸状”空间不受视线
城中村的空间形态 引言 一般在经过理性规划的城市空间布局中，都具有一系列比如建筑密度、容积率、绿化率、公共空间与配套设施的标准化定量指标，以此规定或者决定了区域在城市空间结构与功能中的合理性安排。而与拥有这些指标约束的空间结构安排不同，城中村由于自发演化的空间性特点，就五联西苑而言，空间结构呈现出混杂与无序状态，如果以城市理性规划的各种指标来衡量，往往都具有较大差距，诸如普遍存在建筑密度奇高、容积率高、绿化率低、基本公共活动空间与设施缺乏，这些因素共同汇聚在一个区域性单元里，形成非理性的特殊城市空间实体。 村民们一般是自己居住一层，一些沿街的房屋底层改为店面和其他住房全部出租。商铺租金视商业位置而定，差异比较大；而住房的租金一般在每月300—900元，这在市中心的地理位置是非常便宜的价格。每层楼一般有5个房间，但房东会把个别单元房进行分解与重组，自己进行改造，并加上独立卫生间。原先的5个房间会变成6个或者7个甚至更多的房间，比如一个房间本来的租金为500元，但进行拆分后变成两个房间，每个房间的租金为300元，这样就比原来一个房间的租金多了100元。如表1 表1 一拥挤的居住空间 五联西苑基地总面积为64388平方米，建筑总面积131760平方米，居住用地的容积率在2左右，建筑密度为51%，绿化率不足5%远远没有达到规定标准。目前五联西苑已经没有持续开发建设的余地。现在每户平均住宅建筑面积达360㎡，人均居住面积达72㎡，是杭州市2010年人均居住面积（24㎡/人）的3倍。 1 由于城市的快速发展，外来打工者大量涌杭州，由于经济实力有限，所以流动人口会寻求生活成本低的城市住区，并为此催生了城中村。在五联西苑不大的区域里吸引了很多的外来打工者，五联西苑的原住村民约2000人，而流动人口约有12000人是原住村民的6倍。打工者大量涌入造成五联西苑的居住空间非常拥挤。其原因有：第一，五联西苑租赁房相对低的租金，为流动人口提供了经济上能够承受的城市居所。第二城中村低成本配套生活体系，为流动人口提供了系统化生活便利。城市流动人口对生活成本的高度敏感性，客观上需要及时与方便的廉价服务供给，并因此发展出区域内部“见缝插针”式的高密度配套生活服务体系。第三地理位置优越，位于杭州西湖区的中心地带，交通便利。 2 五联西苑每家每户都出租房屋，为了扩大有限的居住空间以安置不断增多的流动人口， 人们大多会采取两种措施: 一是由村民加建新宅以供出租谋利。在调研过程中发现，五联西苑建筑加建、乱建现象非常严重。五联西苑共有366户，每户拥有90平米的宅基地，实际建筑层数应为3层，但是现在发现366户经过加建以后，使拥有的住宅建筑面积增加到300
-198- 城镇化与城市发展中国科技信息2007 年第2 期CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFORMA TION Jan.2007 城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村” 分属不同的管理模式，二元所有制结构是指 城市土地属于国家所有，而农村土地属于农 村集体所有的制度。而在一些“城中村”内 形成了以城市与农村“二元所有制结构”并 行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。 土地的二元所有制结构是造成“城中村”形 成的根本原因。二元所有制结构使村民可以 低价甚至无偿取得土地的使用权，集体将宅 基地按户划拨，由各户村民自行建设后出租 获得尽可能多的租金，土地和房屋租金收益 最大化的结果致使“城中村”的形成进一步 加剧。 从个体理性选择的角度看，“城中 村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形 成，是农民在土地和房屋租金快速增值的 情况下，追求土地和房屋租金收益最大化 的结果。 2、“城中村”带来的社会问题 “城中村”虽然在区域上已成为城市 的一部分，但在管理体制和运行机制上仍 然沿袭过去的方式，是城市的一块“夹缝 地”，这种独特的地位和现象，带来一系 列的社会问题： 1 ）规划滞后，疏于管理；建筑密度 过高，布局混乱。村民居住人均用地和建 筑面积多倍于城市居民，土地利用率和产 出率低，不仅严重制约了城市整体功能的 提高，而且对城市景观、城市形象和城市 品位产生较大的负面影响。违法违章建筑 集中，管理不到位，“一线天”、“握 手楼”、“贴面楼”等风景独特。 2 ）基础设施不完善，卫生条件差。 各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾 成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重安全 隐患。 3）土地使用存在诸多问题。宅基地、工 业用地、商业用地相互交织，非法出租、转 让、倒卖等，管理混乱。 二、“城中村”改造的困境 “城中村”问题初探
70华中建筑 HUAZHONG ARCHITECTURE 10/ 2009 第27卷 1 研究背景 宝鸡市金台区“东岭村”位于宝鸡市旧城区东 侧西宝高速延伸段入口处，这里也是“中国500强企业”——“东岭集团”总部所在地。经过20年“村企合一”的艰苦创业，目前已成为陕西省最大规模的民营企业，名副其实的中国“西部第一村”。同时，随着宝鸡市市域规模的快速扩张，东岭村已被城市建成区所包围，成为总面积约30hm 2的“城中村”。多年来现代企业制度的运作使东岭人意识到工业化与城市化对于村民脱贫致富与企业快速成长的重要性，而进行村域改造更新，使东岭村走向开放与融合，成为宝鸡市城市形态的有机组成部分，从而营造出新时代的城市“亮点”也是东岭人自觉的目标。 2 开放与融合的规划思路 2.1 空间形态的开放 “城中村”是城市化进程中一种独特的空间形态。在管理体制上，作为城市社区的组成部分，它应当在城市管理体制下运行；另一方面，在土地制度、户籍管理制度等方面应执行农村管理体制。“二元管理体制”的交叉性构成了其“边缘社区”的特征。“城中村”在空间形态上往往表现为规划滞后、环境混乱以及与现代城市景观相抵触的封闭性特征。东岭村虽然没有普通“城中村”脏、乱、差的环境问题，但是工业与仓储部门的存在与同质的居住社区带来的空间形态的封闭性是改造过程中必须关注的问题。 改造更新规划将工业及仓储部门外迁后，采取“滚动式”的更新策略进行用地的功能置换。现办公生产区域规划为现代居住区；基地东端现仓储用地置换为集团总部办公楼及宾馆；金台大道以北早期村民居住区域被远期规划为城市综合性的商住空间，这种在基地平面上呈现为“逆时针”的空间运动方式避免了“大拆大建”的弊端，形成“滚动”式更新，符合东岭村“可持续发展”的目标；与此同时，东岭村的空间形态不 断走向开放（图1~ 2）。 2.2 “村”与“城”的融合 作为城市社区的组成部分，“城中村”的改造更新必须融入城市规划体系当中，与城市总体规划设想协调一致。经过与规划管理部门的讨论，东岭村所在城市区域的定位为“宝鸡旧城东入口的门户”、“体现秦岭渭河大景观的节点”。因此，东岭村的改造不再仅仅是包括城中村的改造项目，还应作为城市空间发展新的生长点来考虑，从而实现“村”与“城”的融合。东岭村改造更新规划一方面在道路交通上与城市路网进行合理对接；另一方面在城市功能与景观上进行衔接。规划理念充分借鉴了美国新经济时代的城市发展理论——“睿智成长”，采用土地混合模式，如办公与宾馆服务相结合、商住混合的土地规划手段以及可充分选择的住宅机会原则。从改革开放早期的连排民房、上世纪末的行列式公寓住宅到现在花园式高层住宅，实现了“三级跳”（图3）；从最初的“不患寡而患不均”的“一刀切”的配给户型到现代房地产开发模式的市场化选择，都体现了东岭人从“村”到“城”的决心和魄力。 3 改造更新的城市设计方法 改造更新规划中城市设计方法的运用可以从城市空间形态的角度加深对空间尺度以及城市景观特色的理解和把握，从而使项目的规划设计更具地域特征和多样化的景观特色。针对城市形态和结构的研究，齐康教授主编的《城市建筑》提出了“轴、核、群、架、皮”的体系。这组概念不仅是分析和研究城市形态的工具，还对城市改造更新提供了可供参考的城市设计方法。 3.1 轴的设计 “轴”是一种线性的发展方向和基准。东岭村规划以金台大道为交通轴，路南及路北地块要协同“滚动”发展，地块内部空间则以由城市往渭河方 城市空间形态的“跳跃式”重塑 ——宝鸡市“东岭村”城中村改造更新模式研究 Leapingly Remolding of Urban Space Form :Study on Renewal Mode for Dongling Village in Baoji 中图分类号 TU984.11+3文献标识码 B 文章编号 1003-739（2009） 10-0070-03 摘 要 宝鸡市“东岭村”城中村改造更新立足于开放与融合的规划思路，采用城市设计的方法，通过动态的土地功能置换实现城市空间形态的“跳跃式”重塑。关键词 宝鸡市 东岭村 城中村 改造更新 城市设计 Abstract This paper analyses the renewal mode of Dongling village in Baoji, such as planning ideas of open and harmonization, planning methods of urban design, dynamic replacement of land function. By this means, the urban space form will be leapingly recast. Key Words Baoji, Dongling village, Village in city, Renewal,Urban design 金 俊李 东 Jin Jun Li Dong 第一作者第二作者 邮 编电子信箱收稿日期 东南大学建筑研究所副研究员、国家一级注册建筑师 宝鸡市建筑设计院国家一级注册建筑师 210096 jinjun.730110@https://www.doczj.com/doc/ca13190316.html, 2009 03 09 ·东南大学优秀青年教师教学科研资助计划资助（编号：4050061001)· 城乡规划·园林建筑及绿化 Urban and Rural Planning·Landscape Architecture and Virescence ·具体“保护·更新·
文章编号 1002-2031(2010)10-0039-06 城中村的形态解析与改造策略 !!!济南市沃家城中村调查 王金岩 摘 要 城中村是快速城镇化进程中多种因素交互作用而产生的特有城市空间现象,以物质空间与社会空间的双重膨胀与分层为特征。通过对济南沃家片区的调研,我们发现形成城中村形态困局的因素是多方面的,主要表现为:城镇化进程中的利益驱动,制度因素所导致的政策真空和身份认同,以及粗放、失效的规划控制与管理等。因而,城中村的改造需要重新检核时代的话语权以及空间的公平、正义,并进行物质空间与社会空间的共同重构。 关键词 城中村;膨胀;分层;物质空间;社会空间 中图分类号 TU 984.252 文献标识码 A 作者简介 王金岩(1981!),男,汉族,山东兖州人,山东大学土建与水利学院建筑学系讲师,博士,研究方向为城市空间结构与形态、规划体系。 收稿日期 2010-01-22 修回日期 2010-03-19 城中村的演化与更新,是我国快速城镇化进程中的复杂命题。其间,物质和社会空间形态所表现出的总体与局部纠结、空间与时间错位、拆迁与改造争议,常使规划活动陷入泥淖。这也说明,单纯的改造物质空间或社会空间都具?乌托邦#性。济南市天桥区沃家城中村由原沃家庄、张家村、邵家庄、黄家桥庄、镇武庄等村庄组成。由于该片区自1990年代以来自发加建活动难以控制,所以诸?村#在空间上彼此联接,成为一个形态相对完整的片区(图1)。该片区东至历山路,南至胶济铁路,西至东泺河,北至北园大街,面积约31.6公顷。本文基于对沃家城中村的调查分析,试图提出更加?辩证性#的更新策略。 一 形态特征与困境 1. 物质空间形态 图1 沃家片区空间形态与肌理 城中村的物质空间形态演化是城市长期发展与建设的产物。沃家城中村的建筑与道路系统,历经了从1930年代到1990年代的60年自发建设,空间形态渐趋稳定和紧凑。但是,1990年代中后期,片区空间开始发生急剧变化。形态急剧变化表现在膨胀与分层两个方面。方式有二。第一种是重建型膨 总第183期 城市问题2010年第10期