重庆龙湖地产发展有限公司
职员手册
2005年版本
第一章企业历程 (6)
第二章企业总则 (9)
第三章行为规范 (14)
3.1 精神风貌 (14)
3.2 着装要求 (14)
3.3 外出公干 (14)
3.4公务出差 (15)
3.5 登门造访 (15)
3.6 办公管理 (16)
3.7 信息、沟通渠道 (17)
3.8 沟通技巧 (17)
3.9计划和总结 (18)
第四章职业准则 (20)
4.1 基本原则 (20)
4.2 经营活动 (20)
4.3 兼职 (20)
4.5 非正当利益 (20)
4.6 业务回避 (21)
4.7 佣金与回扣 (21)
4.8 交际应酬 (21)
4.9 保密义务 (21)
4.10 公司资产 (22)
4.11 新闻发布 (22)
4.12 行为的自我判断与咨询 (22)
4.13 法律准则 (22)
4.14 投诉与处理 (23)
第五章企业人才观 (24)
5.1 人才定义 (24)
5.2 用人之道 (24)
5.3 职业发展通道 (24)
5.4 员工通用素质模型 (25)
5.5公司各职能素质模型名称 (26)
5.6 人事回避 (26)
第六章入职与离职 (27)
6.1 入职登记 (27)
6.2 试用期 (27)
6.4 岗位调动 (29)
6.5职员离职 (29)
6.6 职员档案 (30)
第七章培训 (32)
7.1 培训目的 (32)
7.2 培训种类 (32)
7.3 培训费用 (33)
7.4 对员工做毕业设计和毕业论文： (33)
第八章考核与职级升降 (35)
8.1 月度工作总结 (35)
8.2 月度考评 (35)
8.3 半年、年终考评 (35)
8.5 降级 (35)
8.6 降职 (36)
第九章薪酬与奖罚 (37)
9.1 年收入 (37)
9.2 工资 (37)
9.3加班工资 (37)
9.4工资起薪点 (37)
9.6 半年奖及年终奖 (37)
9.7 年度表彰 (38)
9.8处罚 (40)
第十章福利 (42)
10.1福利 (42)
10.2 请假与休假 (43)
致新员工
——我们想要的团队精神和企业文化
●团队是一批有特征的人在一系列的价值观下统一起来的集体，也就是企业文化凝聚起来的集
体。最典型的团队就是NBA球队。也许每一个人都是万人瞩目的大牌明星，但他们在一起时，懂得相互配合、相互制造机会，“人人都有上佳表现”和“球队力争上游”并行不悖。
●团队精神不是集体主义，不是泯灭个性、扼杀独立思考，不是武大郎开店，谁也别想比谁好。
●怎样才是一个好的团队？其实企业文化和团队精神成为每一个成员的理性选择，就是最好的
团队。假如有很长一段时间以来你每天都不想起床、上班，将去公司视为畏途，不想去面对你的上司、你的工作、你的伙伴时，说明你已不再适合于这个团队。若只是因为三、五斗米而“伺候差事”，这会降低你的生命品质和意义。
●我们之所以聚在一起，是因为彼此觉得需要对方，“要是没有对方，没有这一群伙伴，我不能
达成我最想要的目标，而且达成目标的成本不会是最低!”----这就是理性选择。没有强制、没有恩怨、没有是非，大家都抱这样的心态：合则留，不合则去，来去都是平和的、喜悦的。
●任何通行的社会道德，是所有社会成员的理智选择。如排队，当大家规规矩矩排队时，第一
个插队的人成本最低，其他人成本增加，这会鼓励人去加塞，当加塞的人增多时，加塞的人成本也增加，排队的人成本更大，当大家都不排队而拼命去挤的时候，所有的人成本增加至最大。所以对所有的人来讲，成本最低的办法是排队，所以说人人遵守排队顺序是一种理性的选择。
●任何通行的企业文化，是一种全体员工理性选择的结果，例如，若要沟通透明化，就是谨防
自己当滥好人，而长一条花花肠子，而对规则产生破坏。我们提倡邻桌原则，是因为这样大家都省力，“你的举手之劳，去掉了压死骆驼的最后一撮稻草。”
●公司的文化来源于共识，对于有的人来讲，这个共识的建立需要时日，所以首先是制度，当
制度上升为一种自觉，一种习惯时，其强制性就消失了，它就变成了一种文化。执行制度的强制性是需要成本的，而文化实施的成本最低。
●文化的东西是有排它性的，也就是说：非我族类，不予接纳。所以我们一直都在高扬文化的
旗臶，召唤那些热爱工作，热爱生活的同道中人。但是文化的排它性另有一个负面的作用，就是可能导致内向性：一帮臭味相投的人，渐渐看自己看顺了眼，看别的、新的东西就总是不顺眼了。自我标榜、相互吹捧、排斥异己，压制创新，这一切成见成为我们更新文化的障碍，导致我们日渐衰亡。这值得我们时时警惕。
第一章企业历程
1.1 公司名称：
重庆龙湖地产发展有限公司
曾用名：重庆龙湖臵业发展有限公司、重庆中建科臵业有限公司
英文名称：CHONGQING LONGHU REAL ESTATE DEVELOPMENT INC.
股东方：
重庆佳辰经济发展有限公司
重庆中建科臵业有限公司因承担“九五”国家重大科技产业工程——2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目在重庆的开发项目____龙湖花园而得名，公司于2002年3月经市工商局批准更名为重庆龙湖臵业发展有限公司，2003年3月更名为重庆龙湖地产发展有限公司
1.2 公司发展历程：
1995-02：由重庆佳辰经济发展有限公司（原名重庆佳辰经济文化发展有限公司）向重庆市政府申请在重庆实施“2000年小康型城乡住宅综合示范科技产业工
程”试点项目。
1995-06：经重庆市政府研究决定龙湖花园选址九龙湖畔，定点选址意见书和红线由规划局发出。
1996-10：中建科产业有限公司与重庆佳辰经济发展有限公司共同出资组建重庆中建科臵业有限公司。
1997-04：龙湖花园动土奠基。
1998-10：经国家建设部验收评比，龙湖花园被评为“全国优秀物业管理住宅小区”。
1998-10：龙湖花园物业管理公司通过了香港品质保证局（HKQAA）的物业管理ISO9002国际质量体系认证审核。
1998-11：龙湖花园荣获重庆“十佳住宅小区”称号，各项指标评选列十佳住宅之首。
1999-11：龙湖花园一期工程1162户现房及期房住宅全部售罄。
2000-09：龙湖花园再次蝉联重庆市十佳住宅小区综合评分第一名。
2001-03：龙湖花园南苑作为重庆市唯一的小康住宅示范小区通过全国小康住宅综合验收。
龙湖花园成为重庆市首家通过建设部商品住宅性能认证的小区。
2001-04：钻石公寓作为龙湖花园南苑最后一批产品，于4月交付业主使用，南苑1163户住宅交房工作圆满完成。
2001-07：在全国新世纪人居经典住宅小区方案大赛中，香樟林别墅项目获综合性大奖。
2001-10：龙湖·北城天街举行奠基仪式，由此标志着“龙湖”向商业方向发展。
2002－01：中央文明办、民政部授予龙湖花园“全国创建文明社区示范点”称号。
2002-02:正式通过香港品质保证局对公司ISO14001环境管理体系的审核。
2002-03:经市工商局批准公司由重庆中建科臵业有限公司更名为重庆龙湖臵业发展有限公司。
2002-05:国家领导人江泽民在相关领导人的陪同下莅临龙湖花园参观。
2002-08:龙湖西苑全部1683户圆满交房，并获得业主的一致好评。
2002-10:时任国家副主席胡锦涛在重庆市时任市委书记贺国强、市长包叙定等市委市府领导陪同下视察了龙湖小区。
2002-10:龙湖·北岸星座开盘销售。当天，仅用了8个小时，352套房全部售罄。一天卖掉一个楼盘，龙湖在重庆房产销售史上创造了又一个奇迹。
2002-11:在重庆市第三届“十佳住宅小区”的评选中，公司各项指标遥遥领先，连续第三次荣获该奖项的第一名。
2003-8：龙湖被认定为重庆市著名商标
2003－8：水晶郦城再度演绎了龙湖神话——4天认购达到842套。这个数字不仅刷新了龙湖的销售业绩，也创下了重庆房地产住宅销售新纪录。
2003-10：龙湖·枫香庭1030户业主喜接新房
2003-11：龙湖北城天街购物广场开业。
2003-11：重庆龙湖地产公司荣获由中国住交会组委会、中国住交会媒体联盟授予的中国房地产品牌企业荣誉称号
2003-11：龙湖物业公司荣获由中国住交会组委会、中国住交会媒体联盟授予的2003 年度CIHAF优秀物业管理公司荣誉称号；
2003-11：水晶郦城项目荣获由中国住交会组委会、中国住交会媒体联盟授予的2003—中国名盘荣誉称号；
2003-11：重庆龙湖地产公司荣获重庆市第三届房地产开发企业五十强荣誉称号
2003-12： 208套龙湖香樟林别墅分批圆满交房
2003-12：重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司正式成立
2004－2：由联合全国工商业联合会住宅产业商会、清华大学房地产研究所主办的“中国地产100强排行榜”评选活动中，龙湖地产及所开发的香樟林别墅、
龙湖·水晶郦城分别荣登别墅100强及住宅100强。
2004－3：中国质量协会、全国用户委员会公布了2003年全国住宅用户满意度指数测评结果，在涉及调查的38家企业中，重庆龙湖地产发展有限公司的满意指
数第一。
2004－9：由建设部、全国工商联主办的中国住宅产业博览会中，龙湖地产及开发项目获得三个大奖——龙湖·蓝湖郡被评为中国十大品牌别墅、龙湖·水晶郦城
被评为中国最受市民欢迎的楼盘、重庆龙湖地产发展有限公司被评为中国
住宅十大品牌企业。
2004－10：“2004年秋季房交会”上，龙湖总成交金额冲破5.85亿元大关，占整个秋交会成交金额的55%！
2004－10：香港臵地和龙湖地产正式签订合作协议，双方决定投资40亿元，在北部新区打造“大竹林”国际商务生活中心。这是世界500强企业首次进入重庆
房地产市场。
2004－ 11:第四届“重庆十佳小区”评选落下帷幕：龙湖香樟林别墅延续其品牌神话——荣膺“十佳住宅小区”第一名。
2004－12：龙湖水晶郦城一组团1047户完美交房，媒体用水晶郦城绽放花样年华等字眼来形容水晶郦城所呈现出的惊艳。
第二章企业总则
2.1 企业的目标：为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为
2.2企业的精神：志存高远坚韧踏实
2.3公司宗旨：为股东、客户、员工和社会，努力从有限资源中创造更大价值。
●在考虑企业自身利益的同时，必先满足他人（股东、客户、员工、社会）利益。
●企业的长远利益高于企业的短期利益；重要的不是眼前赚多少钱，而是明天有没有赚钱的
资格。
●罗马帝国不是一天就能创立的，重要的是公司的能力、效益在均衡和持续增长。
2.4质量方针：不断改写自己的标准，进而领导市场标准。
2.5质量原则：
2.5.1略高原则
●企业的质量标准应略高于行业标准、国家标准以及市场期许标准。
●职员工作质量的自我评判标准应高于上级期许的和企业的标准，争取超越顾
客期望的标准。
2.5.2客户至上原则：
●所有的服务项目、服务流程及其相关制度都应围绕为顾客谋利益（购买成本、
使用成本、享用效果、保值增值等近期、长期利益）。
●“刁钻”的客户是公司的市场导师，其意见值得我们洗耳恭听。
●不是所有人都能成为我们的客户，但我们要用对待顾客的思想对待所有人。
●永远让顾客占便宜，让顾客产生依赖。
●对顾客承诺的一定要做到；没有承诺的，尽量做到。
2.5.3产品创新原则：
●不断寻找更好（更省钱、更省时、更方便、更人性、更好看、更环保、更有
效、更时尚、更舒适、更可靠……）的产品或服务替代目前的产品或服务。
2.5.4科学决策原则：
●决策是建立在数据资料支持和直觉判断的基础上的。
●信息的充分占有和信息的去伪存真是决策的第一要务。
●决策的成本是指决策过程成本+纠错成本+机会成本。好的决策就是决策成本
最小而效益最大。
●当力求最优解而导致决策成本增高时，满意解优于最优解。
2.5.5注重过程原则：
●保证过程才能保证结果。
●制定目标→信息收集→制定计划→执行→反馈→定期检讨→回顾→报告。
这才是一个完整的过程。
2.5.6重塑原则：
●没有最优的，只有最适合企业某一阶段的经营模式和管理制度。
●经营管理模式是不断调试出来的，各种总结固化的过程就是管理改进和提
升的过程。
●职员需不断否定自己，发现自己的不足，并严格要求自己，吸纳新东西，
充分相信自己的能力，通过学习、总结、提高，达到重塑自我。
●经验是成功的条件，也可能成为成功的障碍。
●管理的方向就是要今天比昨天好，明天比今天好。
2.5.7注重资源原则：
●资金、商誉、员工、团队文化、客户、分供方、学习能力、信息、管理系统、
特许权、知识产权、成功和失败的经验都是资源。
●领导的核心能力就是争取资源，优化资源、合理配臵资源的能力。员工应
注重资源的积累、维护和共享。
●好的企业就是这样的一个增值系统：投入的资源少，而得到的增值最大。
2.5.8简单直接原则：
●信息尽可能一次传递，如果不可避免二次传递，信息首发者应对中转传递
的准确性予以验证和监督。
●在有系统保证的前提下，一点对多点的并联传递优于逐级的串联传递。
●信息在表现力上，实物优于音像；音像优于图形；图形优于表格；表格优
于文字；短句优于长句；要点优于论述。
●选用省力、省钱、省时、省事而又能准确表达的方式（面谈、便条、电话、
会议、文件、传阅、电子邮件、传真、信函、口信、公告栏、网络）传递信
息。
●当一件事复杂得不能再复杂的时候，往往简单的方法最奏效。
2.5.9同路人原则：
●分供方是公司的同路人，优秀的分供方是公司竞争力所在。
●公司的经营活动是由无数的契约组成的。契约是神圣的、严肃的，必须遵从。
2.5.10团队原则：
●好团队就像一个球，推任何一点，球体都会轻松转动。你只要对我们这个团
队任何一个人交待一件事，就等于已交待给我们这个团队，我们保证：信息
不失真，事务要落实，落实有回音。
●当我们聚集在一起，所产生的综合效益不能1+1＞2时，我们的机制、流程、
制度一定有多余的、不合理的东西存在。
●最典型的团队是一流的球队，“人人都有上佳表现”和“球队得胜”并行不悖。
●发扬团结协作精神，通过相互沟通、相互帮助达到协调一致，特别是在面
对困难及问题时，讲究及时解决问题，自觉“补位”但又不“越位”，遇到问题
不推诿，问题解决后再寻找原因，从而扬长避短。
2.6企业的市场观
客户的依赖是公司存在的价值
不卖我们能造的，要卖人家想要的，忘掉我们想要的，想想人家愿付的。
2.7企业的质量观
企业标准应高于市场标准和国家标准，企业标准必须先于或适应市场标准和国家标准的改变。
2.8企业的服务观
享受等值的服务是客户的权利；为客户提供服务是公司全体职员的荣幸。
2.9企业的纳税意识
依法纳税是我们的义务。
2.10企业的利益观
投资者的利益是公司存在的前提，为客户创造价值甚至使其物超所值是公司永恒的使命。
职员利益是公司发展的基础。社会利益是企业的良知和责任。
2.11成功＝宁静的心灵 + 人生的目标 + 金钱的自由 + 健康 + 爱
第三章行为规范
3.1 精神风貌
公司职员是企业形象的代表
a.在办公室及外出公干时都应做到着装整洁、举止大方，谈吐得体，不卑不亢。
b.男职员不得留长发或着装不整洁。
c.女职员忌浓妆艳抹，上班时间，尤其是所在岗位需直接面对客户，则不能佩戴过于昂贵的首饰。
d.公司职员在任何场合不得口出粗言，不开低级下流玩笑。
e.作为公司职员应在业余生活中也表现出积极、进取、健康的一面，公司职员不得参与赌博和不健康娱乐。
3.2 着装要求
3.2.1臵业顾问：工作时间必须统一穿着公司工作服。
3.2.2工程师：工作时间可着正规便装，夏天不得着短裤。
3.2.3北岸星座办公区域工作人员：
A 工作时间需佩戴员工工作牌；
B 周一至周四必须着职业装：
男士要求：西装、素色衬衫，打领带
女士要求：套装、上衣有（翻、立）领有袖，裙装或裤装不能过短，通常要求过膝
C 周五可着休闲装，但男士不得穿背心、短裤，女士不得穿吊带背心、超短裙、
热裤。
3.2.4其他职员：工作时间必须穿着职业装，夏天所有职员不得穿着短裤及无后跟的
鞋，女职员不得着透色或无袖衣裙。
3.3 外出公干
3.3.1 事前确认
事先重新确定和核实一下预约的地点和时间等，必要时可提前打电话询问并再一次确认。
3.3.2 提前5分钟
严格遵守双方约定的时间，不要误时误事，通常在接迎来客时，在约定时间前五分钟作好迎接的准备；出访时，最好在约定时间前五分钟内到达。路程时间必须充裕，并有一定时间的提前量。如果赶不上约定的时间，必须设法通知对方，讲明原因，告知可能到达的时间并请求对方的谅解。
3.3.3 备好资料
提前一天把外出公干所必须的东西准备好：如：1.名片 2.资料和备用磁盘、光盘 3.介绍信 4.工作笔记和通讯录 5.相机及备用电池、数码相机内存条 6.地图7.交通工具的落实8.现金及信用卡9.身份证明 10.手提电脑及配件等；
若作为销售人员还应准备：11.产品介绍及价目表 12.同类产品的比较资料13.已有的用户名单和已签合同的复印件14.权威人士或权威机构的评价资料15.合同文本 16.小礼品等
3.4公务出差
3.4.1 考勤记录
由于工作需要，公司委派职员出差。在执行出差任务时，按正常出勤记录考勤。
3.4.2 及时联络
凡公司职员出差外地，在到达目的地后，应立即与公司联系，告知公司联络方式、联络时间，每天至少与公司有一次联系。
3.4.4 信息收集
职员出差外地，在完成出差任务的同时，还应带回当地相关专业的信息，如当地优秀楼盘广告、楼书，当地可借鉴的最新政策、法规动态信息等。
3.4.5 费用标准及待遇
详见《公司出差规定》。职员完成出差任务返回后七天内报销差旅费，偿还公司的借款。
职员完成出差任务结束后应及时返回公司，并将有关资料以文本、电子文档的格式交人力资源及行政部存档处理，必要时就某一课题召开研讨会，以供信息资源共享。
3.5 登门造访
3.5.1 衣装整理
到达被访问方后不要匆忙往里闯，应该检查一下所携带的物品，稍稍整理一下衣帽、领带，拿出名片、介绍信或证件，松弛一下准备会面。
3.5.2 分清座次
进门应先敲门，进门后返身轻轻关上门；离开时应退出门后轻轻将门带上。任何会面场所，座位都有主次之分；不要反客为主，或误占上座，令人反感。
3.5.3 交换名片
在交换名片时，应该主动递上名片；并分清对方接待人员地位的高低，依次、正面、双手递呈名片。在接对方名片时，也要恭恭敬敬双手接住，认真轻读之后,点头致意,以示尊重。
3.5.4 谈话
谈话时言简意赅地表达自己的观点，在交谈过程中，不可轻易打断对方的话题，注意倾听的艺术。眼睛应注视对方，不可游移不定。善交谈者，并非口若悬河、滔滔不绝；而在于能够把握对方谈话思路，捕捉对方精彩的论断，并适时予以肯定和赞许，引导交谈过程富有情趣和成效。
外出访问，对每一个人来说，都是一次建立外部联系网络的机会，应该珍惜每一次访问的机会，记住对方的相貌、特征、姓名和情趣，给对方留下良好的印象。3.6 办公管理
3.6.1 你的办公区间
遵守公司关于5S管理的规定，保持工作环境的整洁有序，保证公司良好的企业形象与工作风貌。
5S即：整理、整顿、清扫、清洁、素养
3.6.2 工间茶点时间
加餐、茶点时间内，只能在休息区域内进食，其余上班时间不能进食；不能在上班时间听音乐和高声喧哗。
3.6.3 禁烟区域
公司公共办公区域为禁烟区,可供职员吸烟的区域有:公司一、二会议室.如有客人需要吸烟, 可到以上区域.
3.6.4 电话的接听与使用
必须在电话铃响三声之内接听电话，若铃响超过三声，应答时应以“你好，龙湖公司**部，对不起，让您久等了”为开始语。
每位职员都有义务协助做好电话记录和来访记录以备查询，并及时将记录告知相关人员。职员不准用公司电话拨打私人长途电话。
职员打出电话，需事先准备，讲话条理清晰，简明扼要表达意图，不要太长时间占用电话线路，以保证话路畅通。
3.6.5 注意通告
外出办事、人员出差、工作岗位变动、电话号码变动、情况紧急、重要的信息请各部门信息员、当事人及时用提示写在白板上或发布在公司内部网上。在工作时间内，各位职员应保证公司内部网站和邮件系统处于工作状态并随时注意刷新屏幕。职员不得以“未开邮箱和内部网站”为由影响办公。
公司各部门职员要相互配合，对因工作需要而临时由公司委派的任务，都应象对待本职工作一样认真负责地完成。
3.7 信息、沟通渠道
3.7.1 会议
可通过总经理办公会、行政办公会、部门联席会、各部门之间的工作例会、专题研讨会、讨论会、季度部门恳谈会、发布会、半年及年终总结大会等会议进行沟通。参加会议必须准时，未请假迟到或早退按规定处罚。
3.7.2 电子信箱
公司所属各台电脑之间可通过局域网、因特网传递文件和信息。
3.7.3 内部网站
公司所属各台电脑均可登录公司内部网站按所授权限查阅信息、资料。每个职员均有权利在《员工论坛》中发布个人观点。
3.7.4个人之间
我们主张沟通透明化，职员之间出现问题时，公司要求当事人必须进行直接沟通，如果沟通确实无效时才可上报上级主管进行协调。公司各级主管、负责人一般不受理未经当面沟通的投诉。
公司要求各位职员在信息的传递、沟通、处理工作上做到高效、准确、无差错。
3.8 沟通技巧
3.8.1生怕别人听不懂
〃用别人最便于理解记忆的方式告知
〃请对方清晰复述
3.8.2 生怕别人不明白
〃学会聆听
〃学会复述
〃复述，不是重复而是用自己的话表达自己的理解
3.8.3生怕大家不知道
〃尽快通知团队成员
3.8.4 工作可以不在24小时内干完，但必须在24小时内有回复
3.8.5学会自己跟自己过不去
3.8.6处理麻烦事的三重境界
1、“这事我已经跟他说够了。”
2、“经过协调努力，这事已经办妥了。”
3、“这事已经办妥了，而且相应的制度流程也完善了，相关人员都明白了。”
3.8.7开会或讨论工作前
〃你是否准备简单的会议内容发给与会人？
〃你是否备齐方案、图纸、资料、尺子、PP、样本？
3.8.8开会或讨论后
〃你们是否有结论？
〃结论是否固化下来？
〃是否都认同这个讨论？
〃是否每项都有责任人和落实时间？
3.9计划和总结
3.9.1 计划
公司职员必须制订月度工作计划，部门经理必须每月制定3 个月部门滚动计划，计划财务部负责制定公司全年滚动计划以便各部门掌握工作进度，及时做好资源协调与信息沟通工作。
3.9.2 总结
每月4日凌晨零点前（遇国家节假日顺延1天）全体职员应按要求完成上月工作总结并提交到公司内部网站。上级主管，部门经理阅示后，应对所属部门职员做出业绩考核评价，于每月7日前上传内部网站。
3.9.3 工作日志
职员的工作日志每天须反映当日工作安排、完成情况、问题所在以及解决之办法、
经验教训等。入职不满一年的新职员工作日志由主管、部门经理和人力资源及行政部负责检查，入职一年后的职员不作硬性规定。
第四章职业准则
4.1 基本原则
公司要求职员信奉守法廉洁、诚实、敬业的职业道德。职员的一切职务行为，都必须以维护公司利益，对社会负责为目的。任何私人理由都不应成为其职务行为的动机。因违反公司规章和职业道德规定，给公司造成经济损失者，公司将依法追索经济赔偿；情节严重，公司怀疑其涉嫌犯罪的，将提请司法机关追究其刑事责任。
4.2 经营活动
职员不得超越本职业务和职权范围，开展经营活动。特别禁止超越业务范围和本职权限，从事投资业务。职员除本职日常业务外，未经公司法人代表授权或被授权人批准，禁止从事下列活动：
a. 以公司名义考察、谈判、签约；
b. 以公司名义提供担保、证明；
c. 以公司名义对新闻媒介发表意见、消息；
d. 代表公司出席公众活动。
4.3 兼职
严禁职员在外兼任任何获取薪金的工作。
4.4 个人投资
职员可以在不与公司利益发生冲突的前提下，从事合法的投资活动，但禁止下列情形的个人投资：
a. 参与经营管理的；
b. 投资于公司的客户或商业竞争对手的；
c. 以职务之便向投资对象提供利益的；
d. 以直系亲属名义从事上述三项投资行为的。
4.5 非正当利益
和顺地产有限公司业务联系函
总则 为加强和顺新里程工程现场治理工作，明确各参建单位职责，确保工程质量，结合工程实际，特制订和顺新里程工程现场治理方法。 图纸会审制度 (一)图纸会审的目的 施工图纸是施工的依据，图纸学习、会审的目的是熟悉和掌握图纸内容和要求；解决各专业、各工艺之间的矛盾与协作；发觉并更正图纸的错误和遗漏；提出需要或可能的设计变更和洽商意见。 （二）图纸会审的步骤 项目经理部在接到工程图纸后，按过程操纵程序文件的要求进行内部审查，并汇总意见。分学习、初审、会审三个时期。 1、学习 （1）学习的图纸必须是工程部签发的图纸。 （2）工程部签发的图纸由技术资料员接收保管，项目技术负责人签批后发给科室负责人、专业工长。 （3）通过学习要求达到：弄清项目的规模、工序流程、结构
形式、构造特点、工序、分项工程的实物工程量、要紧材料和专门材料、质量标准、设计要求、平面坐标及高程，总之充分了解设计意图和对施工的要求。 2、初审 分专业、工种核对施工图纸和详图。核查有无错误、遗漏、衔接不上等问题，由各科室负责人组织。 3、会审 （1）由项目技术负责人组织，各科室人员、专业工长在对施工图分不审查的基础上。集中一起对图纸中的矛盾、差错核对并汇总，同时协商施工配合方面的适宜。 （2）参加由业主（或监理公司）主持的，设计单位对施工图的交底和三方的图纸会审会议。 （3）项目技术负责人组织学习设计交底和三方图纸会审内容。原件由技术资料室立卷归档。 （三）设计变更洽商的提出 在施工过程中，如发觉设计图纸中存在问题、或因施工条件变化必须补充设计、或需要材料代用，可向甲方提出工程变更洽商书面资料。工程变更洽商应由项目技术负责人签字。 技术交底制度
龙湖商业地产发展战略:「天街」抢入商业 “天街”系列，是龙湖旗下最主要的商业地产产品线。虽然此前在重庆、成都等地已有项目开业，但位于北京东部的“长楹天街”才将是真正意义上具有全国影响力的旗舰项目。 该项目位于北京市朝阳区常营板块，占地17.6公顷，总规划建筑面积46.3万平方米，龙湖地产于2010年2月以45.4亿元竞得该地块。 “这是一个百亿级的项目。”龙湖地产策划总监罗丹告诉记者，项目整体涵盖住宅、公寓、写字楼和商业等多种业态，其中商业部分为“长楹天街”，约27万平方米；主体商业全部为自持，除了写字楼作为回建项目需要返还给政府之外，仅对后街公寓底商部分进行散售。而且，散售的公寓底商也将由龙湖进行统一的商业运营。目前，项目的招商工作已展开。 “住宅和商业的相互支撑与促进，销售回笼资金是很重要的一部分。同时，集团还有其他的融资渠道予以支持。”针对商业运营所需的资金量，罗丹如是说。 今年3月份，长楹天街项目住宅部分首次开盘，凭借“全家庭型生活体”的创新定位，当月认购金额超过3.5亿元，是惟一列入北京销售排行榜前十的140平方米以上非别墅类项目。罗丹透露，接下来将开出部分公寓。 龙湖方面预计，到2013年底，长楹天街项目住宅入住，商业开业。龙湖则希望在培育运营2～3年后，能够开始盈利。 为了保证商业运营的成功，龙湖也将住宅领域所擅长的产品设计研发和物业服务移植到了商业项目中。“除了5万平方米的园林景观之外，还针对北京特殊的气候条件，特别引入了‘不打伞的商业设计’观念，通过风雨廊、天光长廊等建筑设计，既能有效利用商业空间，又可以规避北京漫长寒季的影响。此外，龙湖还为年轻家庭特别设计了软性的服务设施，比如儿童的看管服务，可供租用的童车、儿童卫生间等。”罗丹说，仅仅为这个商业运营，龙湖就配备了500人规模的龙湖物业服务团队。 产品线的扩张与融合 长楹天街的推出，对龙湖而言，意味着“天街”系列产品开始走出西南，面向全国扩张。这也是龙湖地产产品线的又一次延伸。 “在地产企业中，龙湖的产品线可以说是最丰富的。”罗丹介绍，住宅地产从公寓、洋房到别墅，龙湖均有多条产品线；商业地产方面也有“天街”、“星悦荟”、“MOCO家居馆”三个系列，“天街”是大型的超区域或区域购物中心，“星悦荟”是社区型时尚生活中心，MOCO为高端精品家居生活馆。
龙湖集团招聘管理办法 1、目的 为明确集团招聘分工与流程管理、提高招聘效率，规范各下属公司招聘实施，提升雇主形象，特制定本管理办法。 2、原则 2.1合理分工，有效地整合集团内部资源； 2.2严格管理，不断提升人才引进质量与雇主形象。 3、定义 3.1龙湖集团：限指集团公司及集团内所有的地区公司（不含物业、商业公司）。 3.2集团公司：指龙湖企业拓展有限公司，该公司因其控股关系将负有对龙湖集团下所有 地区公司的整体管理职能。 3.3地区公司：指龙湖地产集团中的地区性地产公司，通常在国内的某个一线城市或二线 城市只设一家，负责管理、控股下属的项目公司、商业公司、物管公司。在集团内只会冠以城市名称，如“北京公司”、“重庆公司”、“成都公司”。 3.4公司：本管理办法中提到的公司，是指龙湖集团内需要进行招聘员工的公司，可能是 集团公司，也可能是某地区公司。 4、适用范围 集团公司及各地区公司。 5、招聘分类 5.1按招聘目标群体划分 （1）校园招聘——根据集团战略及人力资源储备策略需要，针对全国高等院校进行的集中性应届毕业生招聘； （2）社会招聘——根据集团战略及各公司经营目标需要，面向社会人才进行的非应届毕业生招聘，其实现形式包括内部推荐、网络、报刊、现 场招聘会、猎头等； 5.2按招聘渠道划分
（1）内部招聘——根据公司招聘需求的情况，结合员工的自我发展意愿，只针对公司内部员工并直接通过OA发布招聘信息； （2）外部招聘——根据公司招聘需求的情况（内部稀缺或内部招聘无法满足需求），针对社会人才公开发布招聘信息，其实现形式包括校园宣 讲、网络、报刊、内部推荐、现场招聘会、猎头等； 5.3按招聘实施范围划分 （1）本地招聘——根据公司招聘需求，由各公司在公司所在城市发布招聘信息及开展的招聘活动，其实现形式包括网络、报刊、内部推荐、现 场招聘会、猎头等； （2）跨区域招聘——在本地招聘无法满足招聘需求或集团雇主形象建设与推广、人才储备需要的情况下，由集团统筹、相关地区公司共同进 行的异地招聘信息发布与招聘活动开展，其形式包括校园宣讲、网络、 报刊、内部推荐、现场招聘会、猎头等。 6、管理部门及职责 6.1集团公司人力资源部 ●招聘政策制定：根据集团战略及公司文化拟制与完善集团人才引进策略与 政策（人才标准、雇主形象、招聘实施流程与管理等），同时对地区公司招聘工作进行指导，以确保集团雇主形象提升与人才引进效率的提高； ●集团性招聘统筹：按照合理分工合作的原则，统筹实施全集团校园招聘、 跨区域招聘渠道合作及招聘推广活动的组织； ●集团人才储备与内招：根据全集团发展规划，结合全集团培训发展体系拟 制与完善集团中高级人才储备策略及内部招聘政策，以满足全集团发展的人才需求； ●集团人才引进：根据集团公司职能及岗位设置、新公司筹备需要，引进相 应的岗位人员；地区公司招聘活动的审核与备案管理。 6.2地区公司人力资源部 ●地区公司人才引进：根据集团招聘策略与政策，组织实施地区公司招聘活 动（本地招聘渠道合作、招聘信息发布、面试组织实施等），引进相应的岗位人员；协助参与校园招聘及跨区域招聘推广活动；
HR业界标杆：龙湖老板回忆原CHO房晟陶—或相濡以沫、或不忘于江湖 导读：HR业内经常被提起的标杆人物有三位：原龙湖地产的房晟陶、阿里的彭蕾、腾讯的奚丹。本文是2012年的一篇旧文，是龙湖地产董事长吴亚军亲自撰写的一篇关于龙湖前任首席人力资源官房晟陶的文章，当年引起了不小的轰动。 有传言，在龙湖，房晟陶和吴亚军是不能坐同一班飞机的，因为不能同时发生意外，可见其地位之重要。根据公开的报道，房晟陶是国内HR收入最高的高管，没有之一，年薪近千万。人力资源，能做到这个高度、受到老板这么高的评价，当得起标杆二字。可见，对于HR老大来讲，HRBP中的B，其内涵除了Business 外，更指的是Boss。 【房晟陶简历】 1995年，毕业于清华大学机械工程系，取得工程学士学位。 2002年，于欧洲工商管理学院取得工商管理硕士学位。 加入龙湖集团前，曾任职于宝洁(广州)有限公司，并创立人力资源管理咨询公司上海拓晟管理咨询有限公司。 2004年，以顾问公司身份第一次与龙湖房地产合作。 2005年8月，房晟陶正式加入龙湖地产。在龙湖从区域公司扩张为全国性集团的过程中，他全程主导了龙湖的人员、组织、文化体系的变革，并为龙湖下一阶段的全国化发展打下了坚实基础。 2008年1月，为龙湖集团执行董事及薪酬委员会主席，担任集团首席人力资源官。 2009年，房晟陶对吴亚军提出，可通过高层集体投票的方式来决定未来龙湖的首席执行官。当时，吴亚军为选择谁来接替其CEO职位困惑许久。 2011年9月，正式向吴亚军提出辞职请求。 2012年3月29日，辞去龙湖房地产薪酬委员会主席职务。 2012年5月16日，龙湖地产正式公告，房晟陶辞任公司执行董事、薪酬委员会委员及首席人力资源官职务。 以下为《渝商周刊》独家刊发吴亚军撰文，回忆与原龙湖CHO房晟陶的往事
龙湖地产面试题目汇总 1.具体讲一个你认为很有成就感的事情。 2.有没有组织过什么团队活动，介绍一下。 3.有没有碰到过什么绕不过去的困难，是什么。 4.在组织活动的时候有没有遇到过什么困难，怎么处理的。 5.人际关系中最难协调的一次是什么，怎么办的。 6.最后问我，你报名考公务员了吧. 7.很多人在选择岗位时，常常说到的一个词是“平台”。龙湖一直致力于提供怎样的平台？ 8.龙湖在招聘人才尤其是置业顾问上，似乎喜欢“一张白纸”型的人，为什么？ 9.从龙湖对置业顾问的要求即可看出，龙湖对员工的素质要求很高。但对于一些能力稍强的人而言，怎么甘心到龙湖从普通员工做起？龙湖能给他们带来什么? 10.外界评价认为，龙湖的管理人员多数是从基层做起，龙湖是否只相信自己栽培起来的人，对引进“空降兵”怎么看？ 11.业内有一种观点，认为龙湖的压力非常大，加班是家常便饭，这样的压力是不是普通人可以承受的？ 12.有人说“薪酬即沟通”。龙湖的薪酬在同行业中处于什么水平，有哪些激励机制？ 13.在外界看来，龙湖一直非常低调和冷静，甚至认为龙湖需要的是…有执行力?的人，而不是有个性和激情的人，对此评价如何看待？ 14.在很多民营企业里，大家最担心的是“家长制”“一言堂”和一些纠缠不清的裙带关系，龙湖作为一个民营企业，怎样处理这些问题？ 15.房地产界人才流动频繁，许多在龙湖工作过的人，出去后都是独挡一面的业界精英。龙湖怎样看待他们的选择？ 16.很多新人尤其是对这个行业不熟悉的人可能不敢到龙湖工作，担心无法经受考验和挑战，龙湖在上下级沟通上如何做的？
17．你大学最成功最有成就感的事情，例子。 18.你与人相处最大的一次争执，如何解决，例子。 19.你将学到的东西运用起来的例子。 20.你好读书求甚解的例子。 21.你最近读过的人文类的书，它给你什么。 22.你对龙湖有多少了解 23、你认为你在创业团队中，你做了那些贡献？ 24、你在这过程中有没遇到什么困难？ 25、工作中是否有遇到什么困难？ 26、职业发展目标是什么? 27.自我介绍，刚准备好，正好试试。 28.为什么选择房地产作为发展方向？ 29.对房地产有什么了解？ 30.你为什么去银行实习，用自己所学的知识解决了什么问题？ 31.举一个团队协作的例子 32.你是一个理性的人还是感性的人 33.工作地点希望选择北京，天津，重庆，还是成都？ 34.为什么选择投资发展 35.你觉得房地产行业用什么方法能有效的投资 36.在法国学习对你现在学习的最大帮助。举例 37.学的什么专业，都学了哪些东西？
飞碟房地产开发工程管理手册
第一章前言 (7) 第二章工程部职能和岗位职责 (8) 一、目的 (8) 二、工程管理职责 (8) 1. 工程技术管理 (8) 2. 工程现场检查管理 (8) 3. 招投标及合同管理 (8) 三、项目管理职责 (9) 1. 进度控制 (9) 2. 质量控制 (9) 3. 成本控制及合同管理 (9) 4. 协调管理 (10) 5. 工程资料及工程档案管理 (10) 四、工程部岗位划分及人员配备 (11) 1. 工程部岗位划分 (11) 2. 人员配备 (11) 五、工程部经理岗位职责 (11) 六、部门经理工作权限 (12) 七、土建工程师岗位职责 (12) 八、给排水工程师岗位职责 (13) 九、电气工程师岗位职责 (13) 十、材料工程师岗位职责 (14) 十一、园林工程师岗位职责 (16) 十二、项目管理员岗位职责 (16) 第三章工程管理程序 (17) 一、工程招投标管理程序 (17) 1. 目的 (17) 2. 围 (17)
3. 招标管理机构及职能划分 (17) 4. 建立合格承包商数据库 (18) 5. 招标工作程序 (19) 6. 其他规定 (22) 7. 支持表格 (22) 二、项目施工过程管理流程 (22) 1. 目的 (22) 2. 围 (22) 3. 职责 (23) 4. 容 (23) 5. 支持文件 (31) 6. 支持表单 (31) 三、工程部工地检查管理程序 (31) 1. 目的 (31) 2. 围 (32) 3. 职责 (32) 4. 容 (32) 5. 支持表单 (33) 四、施工图审查管理程序 (33) 1. 目的 (33) 2. 围 (33) 3. 职责 (33) 4. 容 (33) 5. 支持文件 (34) 五、工程质量检查管理程序 (34) 1. 目的 (34) 2. 围 (34) 3. 职责 (35) 4. 检查容 (35)
盘点：龙湖地产2017年全国40个精品住宅景观设计 西南区域（16个） 重庆龙湖· 舜山府景观设计：SWA+道远景观 舜山府展示区在改造过程中保留和发扬山居的品质。注重场所体验。设计中尽可能地利用场地的特性，创造出不同的空间感。有些坐落于高台之上，有些营造层叠下沉的感受，有些开放，有些紧凑。以山上的房子为核心价值点展开设计，追求设计的空间感，体现这个项目的核心价值，为现代都市人提供一个隐匿于市的桃花源居所，打造三门五感十二景的空间体系，给客户带来极致的山居体验盛宴。重庆龙湖· 昱湖壹号景观设计：HWA安琦道尔（上海） 昱湖壹号以重庆第一座真正的滨水商圈，巅峰创造“山可筑望宅，水能造倾城”，将梦想照进现实，让艺术赋予设计生命，以共生塑造未来城市生活，启示着龙湖作为城市造梦师改变重庆人居住生活体验方式的决心。景观设计以“阆水行舟人”（客户，龙湖地产，两江新区）的所见所闻所想与“重庆千年的航运文化” 为设计主线，描绘了阆水行舟人寻梦路上初见，归港，入梦的历程......重庆龙湖· 云顶（大区）景观设计：朗道国际重庆龙湖· 椿山景观设计：纬图设计机构山水镜，诗意居，宋韵美学邂逅极致简约。四大主题院落，镜院：独具韵味、灵动多姿。树院：光影斑驳、幽深宁谧。
水院：静谧、清幽。石院：朴实、神秘。重庆龙湖· 九里晴川景观设计：AECOM方案设计+朴乔景观施工图 “为重庆，藏匿一园姑苏；为渝州，收纳半部中国”九里晴川示范区将东方语言与现代设计手法相结合，呈现出既典雅又清新的独有景观体验。“致敬经典，对版网师“网师园是江南中小型古典园林的代表。而重庆与苏州在两地属于同一纬度带，都属于亚热带气候，都与江水、河流有着不可分割的关系和情感。于是网师园便成为九里晴川项目的意识形态，通过传承与融合，为客户呈现出精致的美景、舒适宜人的生活氛围。 重庆龙湖· 西宸原著景观设计：道远景观 西宸原著销售中心将富春山居图与建筑完美融合，使西宸原著的景观底蕴表现得淋漓尽致，精雕细琢的入园景观，让人留恋于步步成景的臻美园境之中。“山水情、水木韵”自然人文情怀的现代演绎，使示范区显现出中国园林诗情画意的特性，一展匠心品质与造园之精髓。重庆龙湖· 天钜（大区）景观设计：贝尔高林+蓝调国际 龙湖天钜继龙湖香樟林，龙湖蓝湖郡后，又一个高端豪宅的里程碑，开启“天”字系豪奢产品序幕，成为中国当代理想居住典范，对于成功最好的礼赞，对文化的传承，对未来的开启，我们希望天矩是一座可以传世的园子。重庆龙湖· 云玺（大区）景观设计：蓝调国际
岗位职务说明书 岗位名称：保安主管所属部门：行政部 职务等级：直接主管：行政部主管 职责：1、严格遵守国家法律法规和公司各项制度，对辖区保安工作的品质负责。 2、负责保安员的招聘、培训工作。 3、完成新项目的介入和接管工作。 4、协助各管理处保安助理建立、健全部门管理制度、规定及应急机制。 5、协助各管理处保安助理完成各项考评和培训。 6、定期对各管理处的《保安部手册》和岗位设置情况进行评估。 7、组织对“预提骨干”的选拔和培训工作。 8、制定“重要的接待任务”、“大型社区活动”的保安方案。 9、亲临现场处理安全方面的事故，如非工作时间，应在接到通知后以最快速度赶到 事发地，对重大安全事故负责。 10、每月对安保系统的故障及应用状况进行分析，及时督促维保、检修，确保状态良 好，对社区监控无影响。 11、负责保安装备的采购和更新工作，整理收集新的分供方信息提供给相关部门人员， 降低采购、物资装备成本。协调与装备供应及维修单位的良好关系 12、定期和所辖公安机关保持联系，维持良好的工作关系。 权限： 1、对保安助理（含）以下人员的聘用、奖惩（晋降级、辞退、除名）有建议权； 2、对各管理处保安部人员调整有建议权； 3、有购买、报废保安物资装备的建议权。 资格要求： 1、教育要求：大专以上学历 2、资格要求：熟悉物业管理及相关法律法规，熟悉安防设施设备，熟悉智能消防设施设备。 3、技能要求：有较强的组织协调能力、沟通表达能力，能熟练使用电脑及办公软件。 4、工作经验要求：在本公司任保安助理不少于二年，如外聘应有保安部经理二年以上工作 经验。 5、健康要求：身体健康 实施者签字：日期：
管理手册 第一部份组织系统 一、xxx房地产开发有限公司组织机构图 ●一个上级原则 ●责权一致的原则 ●既无重叠，又无空白的原则 高管层
部门层 二、雄森房地产开发有限公司各部门职能说明书（草案） NO ：YR-2-002 一、 董事会职能 1、执行总公司的诀议。 2、决定公司的经营计划和投资方案。
3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。 4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。 5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。 6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。 7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。 8、审定公司的基本管理制度。 9、负责对公司运营的监督管理 二、总经办职能 1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。 2、负责总体发展规划及实施、管理 3、向董事会提出经营预算和费用预算。 4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。 5、保证项目公司能提供符合标准的服务 6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。 7、决定广告基调，指导广告战略。 8、代表本项目公司对外开展公关活动。 10、按既定模式管理公司。 11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。 13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。 14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩 15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。 16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。 17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。 18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。 19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。 20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。 21、保证员工和客人在公司内的安全。 22、抓好企业文化建设。
龙湖地产建筑工程管理 规定 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
龙湖地产建筑工程管理制度 （工程部篇2007年版） 目录
一、分供方评价制度（试行） 1、目的 为进一步规范分供方的引入制度和确定邀请投标的施工单位奠定基础，建立集体参与的客观评价机制，实行优胜劣汰，为工程项目顺利实施创造条件。 2、适用范围 重庆龙湖地产在实施工程中合作伙伴的评价，包括设计、监理、施工总分包。 3、相关文件依据 《造价采购部招标界面划分办法(试行稿)》 链接地址： 4、对分供方的评价
根据附件《分供方资源评价表》及本文件中的评价标准，各项目部（含工程项目部、景观装饰项目部）每月评价一次。工程部组织，每半年进行一次总结性评价，在对每个单位的评价中应链接具体事例的文件地址。 工程部每半年将总结性评价结果反馈给相关职能负责人和公司总经理。 5、评价指引 每季度末工程部内业工程师从造价采购部、研发部索取最新的分供方名录。 各项目部在每月的评价中，对名录中未纳入的分供方可以添加。 对同一公司，但不同的项目经理（或负责人）分别评价。
二、建设工程竣工图管理办法 1、目的 规范重庆公司工程部建设工程竣工图管理。 3、适用范围 适用于重庆公司工程项目部的竣工图管理（含景观及二次装修工程）。 3、术语 工程项目部 建设单位指派的进行项目现场管理的组织机构。 项目监理机构 监理单位派驻工程项目负责履行委托监理合同的组织机构。
项目经理部 施工单位项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构。 竣工图 建设工程竣工图是根据实际施工情况绘制的反映工程建设实际面貌和构造的一种“定型”图样，是建筑物、构筑物或管线工程施工结果在图纸上的真实反映。 建设工程竣工图是建设项目档案的重要组成部份，是工程办理结算的依据，是进行工程竣工验收的必要条件，是对工程进行交工验收、维护、改建、扩建的重要依据。 4、竣工图提供 在工程开工前，由工程项目部提供三套完整施工蓝图给施工单位项目经理部，专门用于竣工图编制（含景观及二次装修工程，但其图纸提供应根据景观及二次装修设计进度确定）。 注：三套竣工图用于档案馆、建设单位委托的物业公司、建设单位造价采购部。 5、竣工图绘制 由施工单位项目经理部按合同范围及施工内容绘制竣工图，并随工程进度完成。 竣工图的编制依据、内容、要求、方法详见重庆市城市建设档案馆2001年6月编制的《城建档案管理基础》第四章——建设工程竣工图的编制。 竣工图首页必须将有修改部份的施工设计图会审纪要、设计变更、技术洽商及相关编号目录汇编成说明。 竣工图各专业图纸目录中应有原设计图纸编号和竣工图纸编号。 6、竣工图绘制过程检查 工程项目部
龙湖地产成本管理机制 龙湖成本管理---“细节式”成本管理 一、管理范围 建安成本、项目前期费用、期间费用（财务、管理、营销费用）、合同管理、招投标管理等 二、参与管理的部门 成本管理部门、设计管理部门、工程管理部门、销售与策划部门、财务部门三、成本管理的方法 变革组织架构，明确岗位职责 （1）组织架构的变革 变更后组织形式：矩阵式组织架构 考核部门：项目团队和职能部门 汇报上级：项目负责人 管理层级：3级 成本管理责任人：项目成本经理 （2）成本管理中各部门的职责
（3）造价采购部的组织架构 （4）集团对各地区公司的成本管理模式 ：
成本管理中各个阶段的作业指导（1）土地投资论证阶段 （2）项目启动阶段
（3）初步设计阶段
（5）竣工阶段 附注：2015年龙湖地产提出的编制成本月报 龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要。每个月会进行动态成本回顾与预警。而其采用的重要方式，即为编制成本月报。明确动态成本工作目标和成本月报组成成分 1、工作目标 需要明确的是，首先，月报是对项目已确定或已发生投资情况的月度小结与回顾；其次，月报对项目可能发生的投资变化或风险做出动态预估；再次，月报可为及早发现并解决问题提供依据。
同时，月报应被视作项目推进过程及项目后期进行结算的组成部分，而最后一份月报为该项目竣工总结算报告。 2、内容构成 成本月报应包括带有审核签名的月报封面、《成本月报汇总表》、项目概况、特别事项、编制依据、编制范围、《成本子目标分解/估值明细表》、《合同执行情况一览表》及其他附表等。 其中，项目概况包括基地及各业态单项面积、分期开发说明、开发总成本及经济指标、工程进度、已完工程及累计已付款额及比例等。 而其他附表包括概预算审核报告、主要经济技术指标跟踪统计表等。 3、编制依据和范围 成本月报编制依据包括经批准的可行性研究报告和目标成本（编入月报表第一列），并应尽可能利用现有一切资源，包括开发项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、施工图预算、跟踪/已完专业分包结算、回标价格或分析报告、中标价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算等，以及专业经验，以综合反映、表述、预估项目开发的总成本。 成本月报反映的成本信息时间段应为编制月份上月25日至编制月份当月24日，反映的成本信息范围应与经公司批准的可行性报告及目标成本反映的成本信息范围相一致。若成本反映的信息范围发生重大变动，比如毛坯房变更为精装修房等，则应以公司重新批准的目标成本为比较基准，并在当月月报编制说明中特别说明该项调整。 4、重点注意事项 首先，无论是设计单位提供的扩初概算，或由造价咨询单位编制的施工图预算，地产企业务必在概预算编制前根据目标成本中的建安成本分类格式向编制单位提出编制格式要求，而非根据目标值来提格式要求。 其次，在招标过程中，标段划分即使与建安成本目标值的分类有很大出入，也应该有意识地考虑将工程量清单进行分类，以便在日后与项目成本目标值分类的划分、归并相一致。 再次，在施工或结算过程中，地产企业应严格按成本目标值所示的分类及科目归并并整理后表述。
集团及地产公司组织、职等、职位及职务名称设置管理办法 （人力资源及行政部内部使用版本，另有公布版本） 第一部分目的 ●规范集团及地区地产公司组织、职等、职位及职务名称的设置，减少对内对外的混乱； ●确保不同地区地产公司之间的统一。 第二部分适用范围 ●适用于集团及各地区地产公司。 ●物业公司及商运公司的组织、职等、职位及职务名称设置管理办法根据此办法的原则另行 规定。 第三部分指导原则 ●在尊重专业及管理效果、确保迅速回应客户的前提下提倡扁平化管理，提高决策效率（最 复杂的情况下，地区地产公司从业务执行人到总经理不超过4次汇报关系。对于人数较少 的职能，不应超过3次）。 ●管理幅度：绝大多数的管理人员都应直接管理3个（含）以上，12个（含）以下的人员。 ●职务名称设置不追求市场竞争优势，但要确保基本没有市场弱势。 ●每个员工都应有且只应有一个行政上级。“行政上级”指一个人在行政方面的汇报对象。行 政上级是员工的全面管理者（综合管理出勤、综合绩效评估、发展计划、费用报销、处罚 等）。部分员工会有一个“职能上级”。“职能上级”指一个员工在专业上的指导者、监督者、
发展者。职能上级是员工的部分管理者。职能上级具有在专业方面的对员工进行评估的责 任、能力和权力。 第四部分职业等级体系设置 第五部分职务名称体系设置 根据外部市场情况，结合内部运营的实际情况，公司设置如下循序渐进的职务名称体系：文员－> 高级文员－> 专员/主管－> 见习经理，项目XX经理，经理－> 高级经理－> 总监－> 副总，高级总监，总经理－> 总经理/XXO－> 副董事长、董事长兼CEO。职务名称与职等、职责的对应关系如下：
第一部分房地产开发工程建设流程管理 第一章施工准备阶段工作流程管理 房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。 第一节施工准备阶段工作流程
第二节施工准备阶段主要节点工作容详述 一.围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作： （1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。 （3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项 （1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 （2）按已制定的实施方案组织施工。 （3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。 二.申报临水临电 申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。 三.现场查勘，进一步清理场地 收地后，工程部应对场地的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。 企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。 所收地块的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，
龙湖集团最全管理制度 第1章、龙湖集团部门职能设置 1.1 集团中心职能设置 1.1.1策划中心 ★市场研究和品牌建设工作 (1)整体市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等； (2)牵头公司整体的品牌建设工作。 ★项目开发工作 (3)负责寻找潜在开发项目机会，协调公司各部门及外部专业公司，编写项目可行性研究及项目策划方案，参与产品定位。 ★营销管理 (4)根据公司有关经营发展战略和项目各时期的租售计划，制订年度、季度、月度推广方案，并负责确定项目营销方案的制定与配合实施； (5)根据公司有关推广销售工作的要求，实施各项推广方案及措施； (6)监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核销售计划。 1.1.2 销售中心 ★销售管理 (1)根据公司有关经营发展战略和项目各时期的计划制定年度、季度、月度销售计划； (2)根据公司有关推广销售工作的要求，配合各项推广方案及措施，推进销售计划； (3)负责案场管理； (4)负责按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪。 ★客户服务 (5)负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息； (6)负责潜在客户需求调查，负责调查的筛选、管理和过程监控、成果评估； (7)定期市场调研，为投资和产品开发做参考。 1.1.3 计划财务中心 ★拟定公司财务管理制度 ★会计核算工作
(1)负责现金银行管理、会计处理、复核报表等工作。 ★资金管理 (2)抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理； (3)监督销售部做好按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪； (4)负责企业信贷工作； (5)派驻收银员完成销售现场收款、会计核算、现金管理和报表、统计分析。 ★财务管理 (6)预算汇总、编制和分析考核； (7)报表管理：合并报表和财务状况分析、决算、企业基础材料、产权登记； (8)成本管理：合同管理、项目成本费用控制、测算预估、考核分析； (9)配合外部审计检查，组织内部检查，协助完成项目后的财务评估工作； (10) 财务监督职能：依据国家相关法规和公司相关制度，对企业所有的收支行为进行监督。 ★房地产开发项目预决算管理 (11) 负责工程预、决、结算的管理工作； (12) 指导、审核各项目的工程资金使用计划并监督实施； (13) 审议项目工程付款情况及联系单的经济审核； (14) 参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。 1.1.4 综合管理中心 ★负责文秘工作，起草材料，完成会议记录和总裁指定的其他工作 ★行政管理工作 (1)编写制定集团公司行政管理制度；组织统筹并管理、监督集团公司行政管理运作；协调并支持、配合集团公司各部对行政开支的管理工作；及其他集团公司行政管理的工作。 ★人力资源管理工作 (2)负责招聘、培训、考核、激励等各项人力资源管理工作 ★公共关系管理、项目相关的对外协调工作 (3)对外协调好政府劳动管理部门的关系；
龙湖集团管理制度龙湖集团 管理制度汇 编 内部资料注意保密 1 目录 第1章龙湖集团部门职能设置 (4) .................................................................................................................4 集团中心职能设置1.1 .................................................................................................................6 集团部门职能设置1.2 .....................................................................................................................8 1.3 子公司职责设计 (10) 1.4 组织结构图............................................................................................................... 11 龙湖集团岗位设计第2章集团公司职等职级划分....................................................................................................... 11 2.1 高层岗位设计 2.2 (11) 营销类部门岗位设计 2.3 (16) 计划财务中心岗位设计.......................................................................................................19 2.4 综合管理中心岗位设计 2.5 (22) 工程类部门岗位设计2.6 (25) 子公司岗位设计 2.7 (29) 岗位图2.8 (33)
1、目的 规范重庆公司工程部技术管理工作，统一项目部在技术管理中的基本要求。 2、适用范围 适用于重庆公司工程部各项目部所开展的设计协调介入，讲图，施工图内审，设计交底及图纸会审，施工方案及监理实施细则审查，设计变更、技术洽商管理，技术变更在蓝图上同步改动、交底，竣工图审查等各项技术管理工作。 注：因正式装饰装修工程需进行独立的报建、验收工作，故装饰装修工程的技术管理应参照此文件。 3、引用文件 《龙湖集团设计变更、技术洽商及现场签证管理原则》（2008年版） 《重庆公司工程部建设工程竣工图管理办法》（2009年版） 《重庆公司工程部质量缺陷处理管理办法》（2009年版） 4、管理流程
5 5.1 5.1.1 目的：为了尽早理解项目设计意图，熟悉图纸与现场的关系，作到心中有数，有利于项目管理工作。 5.1.2 内容：参与设计阶段一些方案的确定工作，从方案合理性、工程实施和后期管理等角度向研发部设计协调经理提出建议。 5.2 讲图 为了督促施工、监理、甲方对图纸的理解，在施工图内审前完成施工单位向监理、甲方讲解图纸，监理向甲方讲解图纸，甲方项目部内部各专业间相互讲解
图纸，形成讲图纪要。 5.2.1 讲图重点 ①执行标准、规范、图集清理并落实各单位是否已经齐备。 ②结构体系、装修、安装系统讲解，各专业重点质量控制点及控制措施，优化建议。要特别注意其他专业与本专业相关连部分是否有相互影响，如排水出户管标高正好在地梁上，处理方式等等。 ③工程特点、难点，对应措施。 施工、监理、甲方参加，第二类是公司内部各部门参加。两类的侧重点如下： ①施工、监理、甲方参加类：甲方项目部技术负责人主持，施工、监理、甲方项目专业工程师参加。审查内容：从工程实施角度审查图纸的错、漏、碰、缺，图纸优化，节点大样是否齐全可行，重要部位尺寸是否合理（如前室净高等），安装系统与建筑结构有无冲突，图中错误或设计不明确的地方等等。 ②公司内部各部门参加类：研发部项目设计协调员主持，项目工程部技术负责人协助，研发、营销、物业、商运等各部门参加。审查内容：审查牵涉功能性的部
龙湖员工发展解读（一）：简单直接拒绝形式主义 龙湖员工发展解读（一）：简单直接拒绝形式主义 龙湖地产在2006年间开始实行员工的分级分类管理。作为人力资源管理的基础平台，恰到好处的分级分类管理能使员工的发展方向变得清晰，组织人才的选育用留变得科学与 公正，组织的执行力与向心力会得到增强。那么，什么是“恰到好处”的分级分类管理呢？ 我们可以借鉴龙湖2006年的分级分类管理系统，做一次剖析。本文将结合企业的现状从“操作”的角度来进行思考。 首先，我们需要交代清楚龙湖在2006年的发展背景。龙湖是在2005年开始改建适用于全国化业务运作的人力资源基础体系的。2006年初，龙湖引进了职业等级体系（即本次 专题讨论的对象）及基于职业等级体系的薪酬体系。2007年，是龙湖的集中爆发点，业绩从06年的36亿骤然上升至2007年的100亿。 从这个发展的过程我们可以看到，龙湖2005-2006年之间，主要是人才及人员能力的蓄积时期。由此可以判断，此时龙湖的分级分类管理系统，实现的主要管理目的是牵引员 工将主要的精力放在能力的增长上面，同时牵引管理者实现培养管理者的能力，在这两者 的基础上，还必须保证新增的管理成本不会过多的占用员工的精力与时间，从而导致企业 整体绩效降低，或者是管理流于形式，不能真正应用。 总结为一句话：龙湖2006年的人力资源管理体系，必须符合企业业绩快速增长的需要，同时还必须具备简单适用的特性。 那么，龙湖的HR经理们在员工发展体系的设计上，是如何满足上述要求的呢？我们 可以从龙湖当时整个员工发展体系的设计过程来逐一进行学习。 分级分类管理系统的搭建，首先遇到的就是如何分类与如何分级的问题，或者说是到底该分成几类几级的问题。通常情况下，企业管理者会通过价值流程分析来确定岗位的类别。到底该分成几类人员，其实是没有固定的招式的。没有最好的，只有最适合的。前面 已经提到，2006年的龙湖正处于高速扩张的时期，开拓市场与培养能力是员工的首要任务，内部管理流程就不能占用太多的时间。此时的龙湖，也还没有上升到讨论“营销为先或是
龙湖集团管理制度龙湖集团管理制度汇编内部资料注意保密 1 龙湖集团管理制度目录第 1 章龙湖集团部门职能设置 ........................................................ .................................................4 集团中心职能设置 ........................................................ (4) 集团部门职能设置 ........................................................ (6) 子公司职责设计 ........................................................ ........................................................... ..8 组织结构图 ........................................................ ........................................................... ........10第 2 章龙湖集团岗位设计 ........................................................ . (11) 集团公司职等职级划分 ........................................................ ............................................... 11 高层岗
龙湖地产工程精细化管理 第一部分、工程精细化管理提出的背景 第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题 第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析 第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解 第五部分、不同施工阶段的质量管控重点 第一部分：精细化管理提出的背景 外部资源背景对工程管理的要求 ■外部资源、现行规对工程管理的影响 1、设计单位对工程管理的影响 2、监理单位对工程管理的影响 3、施工单位的工程管理的影响 4、国家现行规对工程管理的影响 5、企业部架构、业务流程对工程管理的影响 6、客户验房需求工程管理的影响 该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？
思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？ 设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？ 思考60秒:该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？
思考60秒:该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？ ■一些其他地产公司曾经出现的设计错误： 设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求
思考60秒"该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？
■监理单位对工程管理的影响 尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业普遍不看中监理的地位与作用 监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展 ■监理单位对工程管理的影响 哪些部位、哪些工序需要监理旁站？ 如何划定监理旁站监督控制的区域？ 如何判定监理工程师的配备满足监理要求？ 监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？ ■施工单位对工程管理的影响 建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系 劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提 ■国家现行规对工程管理的影响 1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？ 2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存z在大量的工程质量问题？ ■国家相关验收规无法满足企业需要：