物业经营管理复习资料
第一章物业经营管理概述
§1物业经营管理的概念
1．A物业经营管理又称物业资产管理，是为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产投资组合管理的技术、手段和模式，为业主提供的贯穿物业整个寿命周期的综合性管理服务。
2．A物业经营管理与物业管理的区别
传统意义的物业管理仅限于对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，而物业经营管理突破了传统意义的物业管理的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求
3．A物业经营管理的内容
既包括物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性投资所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
4．C物业经营管理的对象
通常为收益性物业，包括写字楼，零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店和休闲娱乐设施等收益性物业
收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性的租金收益，市房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物资主体
5．C写字楼:是为商务、办公活动提供空间的建筑。主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。国外通常分为三个级别。即甲乙丙。
6．C零售商业物业：是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。共分六种：（1）。区域购物中心（2）。市级购物中心（3）。地区购物商场（4）。居住区商场（5）。邻里服务性商店（6）。特色商店
区分零售商业物业的方法有两种：一是只经营零售业的独立的建筑无或建筑群。二是某综合用途物业内的一部分。
7．C出租型别墅：是指在风景区或郊外建造的工修养的住所用于经营的
8．C公寓;是指包含许多住在单元的建筑物。具体包括复式公寓、花园公寓和单间公寓。
9．C工业物业：是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房，仓储用房，高新技术产业用房，研究和发展用房10．C酒店和休闲娱乐设施
差别;(1)服务对象不同。（2）地理位置不同。（3）服务内用不同。（4）建造设计和建筑装潢风格不同
11．C.物业经营管理服务的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命的周期内，持续满足租户正常使用空间需求i，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。（这里说的业主包括直接持有物业产权的企业或机构，还包括这些企业或机构背后的投资者）
12．C物业经营企业通常是从物业管理起家逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产
管理并重的复合型企业。
13．C物业管理企业:以公司形式存在，一
般具有五个特征（1）依照有关法律进行登
记注册;(2)由两个以上的股东共同出资经
营（3）以营利为目的;(4)具有法人资格；
（5）是经济组织
14．A物业管理企业分三个类型:管理型
专业性综合性
15．A管理型物业管理企业：是具有策略
性物业管理能力的企业，它受业主委托对
物业经营管理绩效承担综合责任，在物业
管理活动中处在总包的位置，其工作重点
在于物业管理工作的规划和计划，物业市
场营销和租赁管理，预算与成本管理，专
业物业管理服务采购与分包商管理，现金
流管理，绩效评价和客户关系管理等等。
16．A专业型物业管理企业：是具有物业
运行过程中某种专业管理能力的企业，通
常以专业分包的形式，也已直接接受业主
委托的形式，以成本，绩效或成本加绩效
合同的基础上获得物业管理业务。
17．A综合型物业管理企业:是同时具备物
业策划管理和物业运行管理能力的企业，
一般在公司总部设置管理层，履行策略性
物业管理职能，同时还设置若干专业化分
公司，履行物业运行过程中的专业化管理
的职能。
18．A鉴于物业管理企业通常要对多个地
点的多个物业同时实施管理，因此从管理
的层次上，又分为公司管理，现场管理和
现场操作。
§2 物业经营管理的层次与工作内容
19．A物业经营管理的层次分三个层次；
（1）通常为物业管理和设施管理（2）房
地产资产管理（3）房地产组合投资管理
20．A物业管理的核心工作是对物业进行
日常的维护和维修，并向入住的客户或业
主提供服务，以保障其始终处于正常的运
行状态。
21．A设施管理是一种新型的房地产服务
业务，其主要功能是通过人和工作的协调，
为某一机构（企业或事业单位）创造一个
良好环境。
22．A设施管理的只要服务对象是拥有房
地产的非房地产企业或机构，如：高新技
术企业用房，医院，科研教学设施，大型
文体设施，政府和企业办公楼等
23．A房地产资产管理：从对物业，设施
和租户的管理上升到聘请多个物业管理企
业和设施管理企业来同时管理多宗物业，
其主要工作是负责管理物业管理企业和设
施管理企业，监督他们的行为，指导他们
为物业发展制定战略计划以便使这些物业
在所处的房地产子市场内实现价值最大化
的目标，满足房地产组合投资管理者的需
求
24．A房地产组合投资管理:视野更加广
阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；
评价资产管理公司的表现；审批资产管理
公司为维护物业资产结构安全功能先进，
保持其市场竞争地位而提出的更新改造计
划；以经风险调整后的组合投资回报最大
化为目标来管理资产；以及在合适时机购
置和处置物业资产。
25．A房地产投资的利润来源有三个途径:
(1)是在极好的条件下购买物业；（2）是在
持有期间以现金流量的现值最大化为目标
来经营物业；（3）是在合适时机出售物业
26．A物业经营管理不同层次之间的关系
（1）物业管理和设施管理属于现场操作，
主要作用是为租户提供及时的服务和保证
物业的持续的收入和现金流。
（2）房地产资产管理是属于现场管理，通
过监控物业的运行绩效，来聘用或解聘和
调配物业管理企业。努力满足投资者投资
回报目标。
（3）房地产组合投资管理是属于公司管
理：以投资者的目标和风险∕回报参数特
征为基础来详细制定和执行一个投资组合
战略。通过监督物业购置、资产管理、处
置和在投资决策，同时监督现金的管理并
向其服务的客户定期汇报。
在一个大型的投资组合中，房地产组合投
资公司会在物业类型或地域分布上努力地
分散投资，以减少投资组合的整体风险。
房地产组合投资公司必须协调不同的资产
管理公司以平衡整个投资组合的现金需求
27．B物业经营管理中的战略性工作
（1）确定战略（2）确定目标（3）构建信
息基础（4）决策分析（5）进行资产组合
28．B物业经营管理的常规工作
资产管理的内容本质上就是对成本和收益
的控制，主要包括物理形态和财务状况的
管理
从常规工作内容从日常工作角度看具体负
责资产管理的物业管理师要使物业处于正
常并可以接受的水平上，保持合理的开支
水平，尽量减少给使用者带来的不便。
（1）财务状况管理: 现金流和成本管理
支出的分配、组织和管理是物业管理师工
作的一个重要内容
①支出的分配②费用和成本③租
金④服务费
（2）物理形态管理:①日常维修和维护；
②未来维修和维护；③设施设备管理；
④物业保险管理
第二章房地产投资管理及其区位选择
§1 房地产投资
1．A 房地产投资(概念) 是指以获得
未来的房地产投资收益或增值为目的，预
先垫付一定数量的货币或实物，直接或间
接地从事或参与房地产开发经营活动的经
济行为。
2. A 房地产投资的主要目的: 投资者可以
作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益
和资本增值，还可以降低其投资组合的总
体风险、抵御通货膨胀的影响
3.A房地产投资的形式：直接投资和间
接投资
直接投资：是指投资者直接参与房地产
开发或购买过程，参与有关管理工作。
可分为开发投资和置业投资。
间接投资：主要指将资金投入与房
地产相关的证券市场的行为，间接投资者
不直接
参与房地产经营管理工作。具体形式包括
购买房地产开发、投资企业的债券、股票，
购买房地产投资基金的股份或房地产抵押
支持证券等
4.A直接投资：
（1）房地产开发投资：是指从购地开始到建成满足入住需要的房地产产品进行销售、转让等收回投资，获得利润。属于短期投资。当房地产建成后用于出租或经营时，就变成了长期投资，也就是房地产置业投资
（2）房地产置业投资：是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以使开发商新竣工的商品房也可以是旧有物产投资目的：一是满足自身居住或生产经营的需要二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，以获取较为稳定的经常性的租金收入。
5.A间接投资：
（1）房地产企业债券：资本市场直接融资。
（2）投资于房地产信托基金（REITs）：把资金投入到有专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身只起到一个代理的作用。
REITs的优点：一是收益相对稳定。二是投资流动性好
REITs类型有三种：权益性抵押型混合型
（3）购买住房抵押支持证券
6.A住房抵押贷款证券化：是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，已达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的.
7．A房地产投资的特性：（1）位置固定或不可移动性（2）寿命周期长（3）适应性（4）各异性（5）政策影响性（6）专业管理依赖性（7）相互影响性
8．A经济寿命：是指正常市场和运营状态下，房地产收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。一般公寓、酒店、剧院建筑经济寿命为40年，工业厂房普通住宅写字楼的经济寿命为45年，银行、零售商业用房经济寿命50年、仓储用房60年，农村建筑25年
9．A自然寿命：是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能保证安全使用的持续时间
10．A适应性：置业投资者应及时调整房地产的使用功能使之及适应房地产的市场的需求特征，又能挣加置业投资的收益。11．A各异性：市场中不可能有两宗完全相同的房地产
12．A专业管理依赖性：是指房地产投资离不开专业的投资管理活动
13．A相互影响性：是指房地产价格受周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化影响
14．B房地产投资之利：（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响5）提高投资者的资信等级
15．B房地产投资之弊：（1）流动性差（2）投资数额巨大（3）投资回收期长4）需要专门的知识和经验
§2 房地产投资风险C
16．C风险：从房地产投资的角度讲，可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
17．C风险损失：就投资而言，当实际收
益低于预期收益时就称为风险损失
18．C风险报酬：当实际收益超过预期收
益时。其较预期收益增加部分叫风险报酬。
19．C风险和不确定性的区别：不确定性：
意味着对可能的情况无法估计其可能性，
风险：，是变动和可能性，可以用
分散的各种可能收益与均值收益偏差的程
度描述
20．C风险分析的目的：
C风险分析是投资决策的重要环节，其目
的是要帮助投资者解决下述问题：
（1）预期收益率是多少，出现的可
能性有多大
（2）相对于目标收益或机会投资收
益来说，产生损失或超过目标收益的可能
性有多大
（3）预期收益的变动性和离散性如
何
21．C房地产投资风险主要体现在四
个方面
（1投入资金的安全性（2期望收益的可靠
性（3投资项目的流动性（4）资产管理的
复杂性
22.B系统风险：投资者不易判断，也无法
控制
（1）通货膨胀风险（2）市场供求风
险（3）周期风险（4）变现风险
（5）利率风险（6）政策风险（7）政治风
险（8）或然损失风险
23.B通货膨胀风险：又称购买力风险，是
指投资完成后所收回的资金与初始投入的
资金相比，购买力降低给投资者带来的风
险。
24.B市场供求风险：是指投资者所在地去
房地产供求关系给投资者带来的风险。供
求关系的变化必然造成房地产价格的波
动，具体表现为1）租金收入的变化2）房
地产价值的变化。
25.B周期风险：是指房地产市场的周期波
动给投资者带来的风险美国房地产市场周
期一般为18-20年，香港为7-8年
房地产周期波动分为（1）复苏与发
展（2）繁荣（3）危机与衰退（4）萧条
26.B变现风险：是指急于将商品兑换为现
金时由于折价而导致资金损失的风险
27.B利率的风险：调整利率是国家对经济
活动进行宏观调控的主要手段之一，也是
政策调控的一种。对房地产投资产生两方
面的影响。其一导致房地产价值损失，对
现金流折现。其二是会加大投资者的债务
负担，对还贷压力。
28.B政策风险：政府对房地产政策出台，
军队房地产投资者收益目标的实施产生巨
大影响从而给投资者带来风险。
29.B政治风险：由于房地长得不可移动性，
由于政治上的原因（如：政变、暴动、战
争等）给房地产投资者带来的风险，也是
房地产投资中最大的风险。
30.B.或然损失风险：是指火灾、风灾或其
他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损
失
31.B个别风险：（1）收益现金流风险（2）
未来经营费用风险（3）资产价值风险（4）
比较风险（5）时间风险（6）持有期风险
32.收益现金流风险：是指房地产投资项目
的实际收益的现金流未达到预期目标要求
的风险。
33.B未来经营费用风险：是指物业实际经
营管理费用支出超过预期经营费用而带来
的风险。
34.B资本价值风险：资本价值很大程度上
取决于预期收益现金流和可能的未来经营
水平，也就是预期资本价值与现实资本价
值的差异就是资本价值风险。
35.B比较风险：又称机会成本风险，是指
投资者将资金投入房地产后，失去了其他
投资机会，同时也就失去了相应的可能收
益的风险。
36.B时间风险：是指房地产投资中与时间
和时机选择因素有关的风险
37.B持有期风险：是指与房地产投资持有
时间相关的风险。
§3 房地产投资区位的选择
38.C区位的含义：
狭义理解是指某一具体投资场地在城市中
的地理位置，包括宏观位置、中观、和微
观位置。广义理解是指除了其地理位置
外往往还应包括该区位所处的社会、经济、
自然环境或背景
还应包括在该区位进行房地产投资所支付
的成本的高低和所面临的竞争关系
39.C总之，房地产投资中的区位，绝不能
简单地将其理解为地理位置，还应重点考
察其在城市社会经济活动中的位置，在整
体市场供求关系中的位置，在未来城市发
展建设中的位置。要用发展动态的眼光
40.C居住物业对区位选择因素的要求：（1）
市政公用和工建设施完备的程度
（2）公共交通便捷程度（3）环境因素（4）
居住人口与收入
41C写字楼对区位选择因素的要求：
（1）与其他商业设施接近程度（2）周围
土地利用情况和环境（3）已接近性
42.C零售商业物业对区位的选择因素
要求：取决于零售商业辐射区域分析的结
果，
（1）易接近性（2）交通便捷程度（3）同
一区域竞争性物业的竞争条件分析
辐射区域：分主要区域、次要区域、
边界区域
43.C工业物业对区位选择因素的要
求：（1）提供原材料可能性（2）交通运输
能否满足需要（材料供应、产品销售、人
才和劳动力供给、水电资源供给）
（3）控制环境污染的政策
第三章房地产投资分析技术
§1 投资分析的基本概念
1. A房地产投资活动可以从实物形态
和货币形态两个方面考察。
从实物形态看，房地产置业投资活
动表现为投资者利用所购置的房地产，通
过物业管理活动最终为租户提供可入住的
生产和生活空间
从货币形态看，房地产置业投资活
动表现为投入一定量的资金，花费一定量
的成本，通过房屋出租或出售获得一定量
的的货币收入。
2.A现金流量：在房地产投资分析中，把
某一项投资活动作为一个独立的系统，把
一定期各时点上
实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
现金流入：流入息统的现金叫现金流入（销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入）
现金流出：流出系统的先进叫现金流出（土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金）
3.A房地产投资分析的目的：是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有资源的条件下，考察项目在不同运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。
4.B现金流量图：是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中。
5.B绘制现金流量图的基本规则：
（1）一横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一个刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间表示一个计息周期"0"轴表示当前时点，"1"表示第一计息周期期末"2"如此类推。（2）如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末、期初。为了简化计算，通常公认为期末发生，这种方法称为期末惯例法。3）为了与期末惯例法保持一致，把初始投资P看做第"0"期期末发生的4）相对时间坐标的垂直箭线代表不同点的现金流量。向上的箭线表示资金流入，向下的箭线代表现金流出，都是指现金净流量。
6.N房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分
7.A房地产置业投资的现金流量：
（1）潜在毛租金收入：物业可获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入。
它等于物业内全部可能出租面积与最可能的租金水平的乘积
（2）空置和租金收入损失：一是空置面积不能产生租金，二是租出的面积没有收到租金
（3）其他收入：物业中设置的自动售货机，投币电话等收入列入其他收入。特别强调的是，通过专业机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入其他收入里。（4）有效毛收入：=潜在毛租金收入-空置或租金损失+其他收入
（5）运营费用：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的费用、保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等等
（6）净运营收益=有效毛收入-运营费用
净运营收益的最大化事业主关心的问题。也是考察物业管理企业工作成功与否的一个主要方面。
（7）抵押贷款还本付息：业主对于物业经营情况的评价不仅仅停留在获取多少净运营收益，还要扣除抵押贷款还本付息，还本付息不是运营费用，他可以逐渐转入业主对物业拥有的权益的价值中去。业主关心的是净运营收益能否满足抵押贷款的同时还要满足其投资回报的目标。
（8）准备金：又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业收益就应该从物业的现金流中扣除
（9）税金:我国房地产经营过程中企业纳
税的种类主要有：
①经营税金及附加:包括营业
税、城市维护建设税和教育费附加
营业税是从应纳税房
地产销售或出租收入中征收的一种税
营业税税额=应纳税销
售收入（租金）×税率（5%）
城市维护建设税=营业税税额×7%
教育费附加=营业税税额×3%
②城镇土地使用税和房产税：
城镇土地使用税：是房地产开发投资企业
在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的
一种税，
房产税: 是投资者拥有房地产时应缴纳
的一种财产税
③企业所得税;是对实行独立经营核算
的房地产开发投资企业按其应纳税所得
额征收的一种税
企业所得税税额=[实现利润-允
许扣除项目的金额]×33%(25%)
(10)经营现金流：从净运营收益中扣除
抵押贷款还本付息之后，即
税前现金流=净运营收益-
抵押贷款还本付息
税后净收益=税前净收益-
准备金-所得税
注：储备金有物业管理企业直接管理。应
缴所得税由业主负责支付。
8.A收益性物业的现金流
潜在毛租金收入-空置或租金损失=有
效毛收入-运营费用=净运营收益
-抵押贷款还本付息=税前现金流-所
得税-准备金=税后现金流
物业管理企业所涉及的财
务管理一般到产生净运营收益为止
§2 现值与现值计算
9.A资金的时间价值；从两个方面理解
一是随着时间的推移，资金
的价值会增加，这种现象叫资金增值
二是从消费角度来看，放弃
资金消费的损失应得到补尝。
10.利息：是指占用资金所付出的代价
或者是放弃资金使用权所得到的补偿
11.利率：是单位本金在一个计息周期
后的增值率
12.利息的计算：有两种方式。即单利
计息复利计息
13单利计息：仅按本金计算利息，利
息不再生息
计算公式：利息In=P×n×i（P
本金；n计息周期；i利率）
本利和Fn=P(1+i×n)
14.复利计息：是指对于莫伊计息周期
来说按本金加上先前的计息周期所累积的
利息进行计息。即利息再生利息。
计息公式：利息In=P[(1+i)n-1]
本利和Fn=P(1+i)n
15.名义利率与实际利率
名义利率：是指复利时给的利率
实际利率:一般是指一个计息周期内
多次复利时期末与期初终值的增长率。
16.名义利率与实际利率的关系：
i=(1+r/m)m-1
(1)实际利率币名义利率更能
反映资金的时间价值。
（2）名义利率越大，计息周期
越短实际利率比名义利率差值越大
（3）当计息周期数m=1时，
名义利率与实际利率相等
（4）当计息周期数m＞1时实
际利率大于名义利率
17.常用符号: P-现值；F-终值；n-计息周
期数i-每个计息周期的利息
A-连续出现在个计息周期期末的等额支
付金额
18.公式与系数：
（1）一次支付的现值系数和终值系数
F=P(1+i)n 其中(1+i)n就称为终值系数
P=F(1+i)-n 其中(1+i)-n就是现值系数
（2）等额序列支付的现值系数和资金回收
系数
P=A{[(1+i)n-1]/i(1+i)n} 其中
{[(1+i)n-1]/i(1+i)n}就是等额序列支付现值
系数
A=P{i(1+i)n/[(1+i)n-1]} 其中
{i(1+i)n/[(1+i)n-1]}就是等额序列支付回收
系数
（3）等额序列支付终值系数和储存
基金系数
F=A{[(1+i)n-1]/i} 其中{[(1+i)n-1]/i}
就是等额序列支付终值系数
A=F{i/[(1+i)n-1]} 其中{i/[(1+i)n-1]}
就是等额序列支付基金系数
19.设备更新中的技术分析:建筑物及相关
的设施、设备在使用过程中会发生磨损导
致物业空间服务质量降低，收益能力下降，
设施设备运行效率下降，运行成本上升等
现象。如果不及时对建筑物或设施设备进
行大修理，对设备进行升级换代或者更新，
将严重影响物业整体服务质量，降低在市
场的竞争力，甚至导致物业资产贬值。因
此，掌握建筑物及设施设备更新中的经济
分析方法，进行相应的更新投资设略，也
是物业管理师必须具备的技能
20.设备更新的原因:（1）有形磨损：①运
转磨损②自然力磨损
（2）无形磨损：①相
同产品制造成本降低造成的自身贬值
②更好的替代产品造成自身的贬值
无形磨损不表现为设备实体的变化和损
坏，也不表现为设备原始价值的贬值。
21设备磨损的补偿：（1）局部补偿（2）
完全补偿
设备有形磨损的局部补偿是修
理，设备的无形磨损的补偿是技术改造
有形磨损和无形磨损的完全补
偿就是更换，淘汰旧的设备更换新设备。
22.设备更新的特点分析：
（1）设备更新的核心工作，是确定设备
的经济寿命
设备寿命分自然寿命和经济寿命
自然寿命：是指投入使用到不能再
使用（报废）的时间
经济寿命：是指从经济的角度判断
设备最合理的使用年限，在数值上等于投
入使用的设备等额年总成本最低或等额年
净收益率最高的期限
（2）设备更新分析只考虑未来发生的现
金流量。对以前发生的现金流量及沉没成
本属于不可恢复的费用，与更新决策无关旧设备折旧后的账面价值不等于当前市场价值
设备残值：更新就设备是对旧设备处理产生的一笔价值，
也就是旧设备的市场价值
沉没成本=账面价值-市场价值
（3）只比较设备的费用：更新设备能付提升物业的服务质量和物业经营收益对所需费用比较
（4）设备更新分析以费用年値法为主: 23.A设备经济寿命的确定：静态分析计算方法动态分析计算方法
24.A在不考虑时间价值影响条件下，设备年等额总成本的计算公式：
ACn =(P-Ln )/n+∑Cj /n (ACn 年等额总成本；Ln 净残值；Cj 每年运营费用)
理解：设备年等额资产恢复成本
=设备平均年折损=（原值-净产值）∕使用年限=（P-Ln）/n
设备年等额运营费用
=设备平均年运营费用=n年的运营费用累加/n
得出：设备年等额总成本=设备平均年折损+设备平均运营费用
=设备年等额资产恢复成本+设备年等额运营成本
能使设备年等额总成本最低的那个使用期限就是设备的经济寿命
25.A经济寿命的动态计算方法
就是将各年的运营费用和净残值折算成现值后，求的净现值，依据净现值再求年等额总成本。
§4房地产投资财务评价指标
26.A房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报
A=Pi+Pi[(1+i)n-1]-1 Pi回报部分；Pi[(1+i)n-1]-1回收部分
自己理解：i是回报系数；i[(1+i)n-1]-1 回收系数
27.A投资回收：是指投资者对其所投入的资本的回收
28.A投资回报：是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬
☆29.投资回收和投资回报对投资者来说都很重要，投资回收通常使用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率30.B财务评价指标体系：盈利能力指标和清债能力指标
31.B盈利能力指标：是用来考察项目盈利能力水平的指标包括静态指标和动态指标32.B盈利能力静态指标：是不考虑资金时间价值因素影响的情况下直接通过现金流量计算出来的经济评价指标
33.B盈利能力动态指标：是考虑了时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标
34.B盈利能力动态指标计算方法：NPV财务净现值；ic基准收益率或目标收益率NPV （1）财务净现值：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率将项目计算期内各年的现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要指标，
NPV=∑（CI-CO）t(1+i)-t=
∑CI t (1+i)-t-∑COt(1+i)-t
NPV 财务净现值≥0说明该项目的
获利能力达到或超过了基准收益率
35.B财务内部收益率：IRR是指该项目在
整个计算期内，各年的净现金流量现值累
计等于零的折现率，是评估项目盈利性的
基本指标。
当NPV=∑CI t (1+i)-t-∑COt(1+i)-t=0时i
的值就是IRR t是NPV≥0时周期年数
计算方法：先按目标收益率或基准收益率
求得财务净现值如果为正则采用跟高的折
现率是净现值为接近零的正直和负值各一
个，最后用内插法求的IRR
IRR=i1+(i2+i1)×∣NPV1∣÷
(∣NPV2∣+∣NPV1∣)
i1 i2 是NPV接近零的负正折现率。
NPV1 NPV2 是NPV接近零的负正财务
净现值
36.B内部收益率表明了项目投资所能支付
的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部
收益率，项目投资将面临亏损。因此求出
内部收益率是可以接受到款的最高利率，
将所求的内部收益率与行业基准收益率或
目标收益率ic相比较，如IRR≥ic则认为
项目在财务上可以接受。如IRR≤ic则认
为项目在财务上不可以接受。
37.B动态投资回收期（Pb）:是指当考虑
现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投
资所需的时间。
就是求：当NPV=∑CI t (1+i)-t-∑
COt(1+i)-t=0时t的值
Pb =t(NPV≥0)-1+∣NPV1∣/∣
NPV2∣
38.B静态投资回收期Pb'：是指当不考虑
现金折现时项目净收益抵偿全部投资所需
的时间。∑（CI-CO）t=0的t值Pb'
39.B现金回报率：是指房地产投资过程中
每年所获得的现金报酬与投资者初始投入
的权益资本的比率
该指标反映了初始现金投资（如首付款）
与年现金收入之间的关系
现金回报率分为税前现金回报率和税后现
金回报率
税前现金回报率=（税前净营运收入-抵押
贷款还本付息）/初始现金投入（首付款）
税后现金回报率=税后净现金流量/初始现
金投入（首付款）
40.B资本回报率：指房地产置业投资过
程中，每年所获得的净收益与投资者初始
投入的权益资本的比率
当不计算物业增值时：
资本回报率=（税后净现金流量+投资者权
益增加值）/权益投资数额
计算物业增值时：
资本回报率=（税后净现金流量+投资者权
益增加值+物业增值收益）/权益投资数额
41C.清偿能力指标计算：主要是考察计算
期内项目各年的财务状况及偿还到期债务
的能力
（1）利息计算方法：
每年应计利息=（年初借款本息累加+本
年借款额/2）×贷款利率
还本付息的方式有五种：
a.一次还本利息照付：仅支付当期利息
而不还本金
b．等额还本利息照付：还等额本金和相应
的利息
c．等额还本付息：分期等额摊还本金和利
息
d．一次性偿还：借款期末一次偿付全部本
金和利息
e．"气球法"：借款期内任意偿还本息
（2）借款偿还期：是指在国家规定及房
地产投资项目具体财务条件下，项目开发
经营期内使用可用作还款的利润、折旧、
摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所
需要的时间.（利用所学的动态投资回收
期）
（3）偿债备付率:是指项目在借款偿还
期内各年用于还本付息的资金与当期应还
本付息金额的比率。其公式：
偿债备付率=可用于还本付息的资
金/当期应还本付息金额
对于一般房地产投资项目来说偿债备
付率指标值应该大于1.2时表示当期有充
足的资金来源偿还当期债务
42.C资产负债率：是反映项目各年所面
临的财务风险程度及偿还能力的指标属于
长期偿债能力指标，反应债权人所提供的
资金占全部资产的比例
资产负债率=负债合计/资产合计
43.C资产负债率高，则企业的资本金不
足，对负债的依赖性就强，应变能力就差；
资产负债率低，则企业的资本金充裕，企
业的应变能力就强，抗风险能力就强
第四章收益性物业价值评估
N §1 收益性物业的概念
§2 收益性物业价格的概念和特
性
收益性物业价值高低体现在：（1）未来净
收益性的大小（2）获得净收益期限的长短
（3）获得净收益的可靠性
1.B物业价格：是和平地获得他人的物业
所必须付出的代价-货币额、商品或有
价物。
2. A物业价格的形成条件：
物业与其他任何物品一样要有价格，需要
具备有用性、稀缺性和有效需求三个特性。
有用性：是指物品能够满足人们的某种需
要，既是使用价值。
稀缺性：使之物品的数量没有多的使每个
人都可以随心所欲地得到他，是相对缺乏，
而不是绝对缺乏。
有效需求：是指对物品的有支付能力支持
的需要不但原意购买，且有能力支付
3．B物业价格特征：
共同点：①都是价格②都有波动③都是
按质论价；三个共同点表现为五大特征
（1）物业的价格受区位的影响很大
（2）物业价格是指上是物业权益的
价格
（3）物业价格既有交换代价的价
格，又有使用代价的租金。
（4）物业价格形成的时间很长
（5）物业价格容易受交易者的个别
因素的影响
§3 收益性物业价值和价格的种
类
4.价值这里指的是经济学范畴的价值，广
义的价值有使用价值和交换价值
使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用
交换价值：是指该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量使用价值是交换价值的前提。
5.投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价值时，是其投资行为能够实现的基本条件
6.物业的投资价值：是指某个特定的投资者基于个人需求或愿望，对该物业所评估的价值，投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值投资价值有两方面含义：一是值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度所衡量的价值。
评估时扣除所得税
7.物业的市场价值：是指该物业对于一个典型的投资者的价值，是客观的、非个人的价值
评估是不扣除所得税
8．成交价格：简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易。买者同意付出，买者同意接受，或者买者支付，卖者收取货币额、商品或其他有价物。9.成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方的关系、卖者卖价的策略等的不同而不同。
（1）卖价：是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。（2）买价：是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。（3）成交价：买价、买家都是买卖双方中一方所愿意接受的价格，只有当买者所愿意支付的最高价格高于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才能成功，这时产生交易的价格就是成交价。
10.买方市场：是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场
卖方市场：是求大于供、相对稀缺、卖方掌握着主动权的市场。
11.市场价格：是指某物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
12.理论价格：是经济学假设的"经济人"的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的结果。
13.价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到平衡。
14.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。如果偏离太远。如在投机需求的非理性市场下形成不正常的过高价格。会偏离理论价格15.总价格：：简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。物业的总价一般不能反映物业价格水平的高低16.物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。由货币和面积两部分主成17.实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。18.名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
可用时间价值计算出实际价
格。
19.物业的现货价格：是指以现状物业为交
易标的的价格。标的物可能是一块土地，
也可能是已建成的物业。
20.物业的期货价格：是指以为来状况的物
业为交易标的的价格，其中最常见的是期
房价格（含土地价格）。
期房价格：是指以目前尚未建成而在将
来建成的房屋为交易标的的价格。
期房价格=现房价格-预计从期房到达
现房期间现房出租的净收益-风险补偿
【例4-1】
21.在商品房销售中出现的一组价格：起
价、标价、成交价、均价
起价：是指所销售商品房的最低价格。
标价：又称报价、表格价，是商品房出
售者在其"价目表"上标注的不同楼层、朝
向、户型的商品房出售价格，即卖方的要
价。
成交价：是商品房买卖双方的实际交易价
格。
均价：是指所有商品房的平均价格，具
体有标价的平均价格和成交价的平均价
格。成交价格一般反应所销售商品房的总
体价格水平
22.用于拍卖时的几种价格名词：评估价、
保留价、起拍价、应价、成交价
评估价：是对拟拍卖的物业的公开市场价
值进行测算和判定结果。
保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定
的拍卖标的可售的最低价格。
第一次拍卖时，不得低于评估价的
80%。如果出现流拍，再行拍卖酌情降低
保留价，不得超过前次保留价的20%，以
此类推。
起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖
师首次报出的拍卖标的的价格。
增价拍卖和减价拍卖
应价：是竞买者对拍卖师报出的价格的应
允，或是竞买者自己报出的购买价格。
成交价：是经拍卖师落槌或者以其他公开
表示买定的方式确认后的竞买人的最高应
价。
23.买卖价格：简称买卖价，是物业权利人
通过买卖方式将其物业转移给他人，由物
业权利人收取或他人支付的货币额、商品
或其他有价物。
24.租赁价格：通常称为租金，是物业权利
人作为出租人将其物业出租给承租人使
用，由出租人收取或承租人支付的货币额、
商品或其他有价物。
25.租赁价格是由市场供求状况决定的租
金，商品租金又称全价租金。其构成因素
应包括：①地租②房屋折旧费③维修费④
管理费⑤投资利息⑥保险费⑦物业税⑧租
赁费用⑨租赁税费⑩利润
26.市场调节价：是指经营者自己制定，通
过市场竞争形成的价格。
市场调节价、政府指导价、政府定价，
是一组与政府对价格管制或干预的程度有
关的价格。政府对价格的干预，还有最高
限价和最低限价
27.原始价值：又称原值、原价，也成历史
成本、原始购置成本，是指一项资产在当
初取得时实际发生的成本。
28.账面价值：又称账面净值、折余价值，
是指一项资产的原始价值减去已计提折旧
后的余额。
29.市场价值：又称实际价值，是指一项资
产现时在市场上实际所值的价格；或者假
设把该项资产拿到市场上去交易，他可能
实现的价格
30. 原始价值始终是不变的，账面价值是
随着时间的流逝而不断减少的，市场价值
是随着时间的流逝而上下波动的。市场价
值与账面价值或原始价值可能有关，但通
常情况下是无关的。
房屋重置价值：是指某一基准日期，不同
区域、不同用途、不同建筑结构、不同档
次或等级的房屋，建造它所需要的一切合
理、必要的费用、税金及获得的利润。
C§4 影响收益型物业价格的因素
31.影响收益性物业的因素：
（1）不同物业价格影响因素
（2）人口因素：数量升价就升；素质高价
就升；规模变小，数量升需求升，价升
（3）居民收入因素：收入增加，居住水平
上升，需求上升，物业价格上升
（4）物价因素：
（5）利率因素：物业价格与利率负相关。
利率升，价格降。利率降物业价格升
（6）汇率因素：当预期某国汇率上升就会
吸引外资购买该国物业，从而导致其物业
价格上涨；相反汇率下降，会导致物业价
格下降。
（7）物业税收因素：分物业开发环节的；
物业交易环节的；物业保有环节的
物业开发环节的税收:是物业成本的一部
分，税高，成本就高，物业价格就高
物业交易环节的税收：增加买方的税收，
会抑制物业需求从而是物业价格下降
增加卖方税收，
会使物价上涨
（8）城市规划因素
（9）交通管制因素
（10）心理因素
A§5 收益性物业估价的基本方法
32. 物业估价：是为了特定的目的，对特
定的物业在特定的时点的客观合理价格或
价值进行测算和判定在评估一宗物业的客
观合理价格或价值时，一般要求同时采用
两种以上估价方法或多种估价方法。
33. 近期市场上类似的物业是以什么价格
进行交易的，给予类似物业的市场交易价
格衡量其价值的，一般用"市场法"
34. 如果重新开发建设一宗类似物业需要
多少费用基于买者肯出的价钱不会高于该
宗物业从新开发建设成本来衡量其价值，
一般用"成本法"
35. 如果将该宗物业出租或营业预计可以
获得多少收益，基于买者肯出的价钱不会
高于该宗物业预期未来收益的现值之和，
即基于该物业的预期收益来衡量其价值，
一般用"收益法"
36.一宗物业的客观合理价格或价值，通常
可以从如下3个途径求取：
①近期市场上类似的物业的交易价格
②如果重新开发建设一类似的物业需要多
少费用
③如果加该宗物业出租或营业预计可获得
多少收益
由此产生了收益性物业评估的三大基本方法：
市场法适用对象：是具有交易性的物业
成本法适用对象：是既无收益又很少有交易发生的物业
收益法适用对象：是有收益或有潜在收益的物业
从37-46 是属于市场法的内容
37.市场法：又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象合理价格或价值的方法。
市场法适用的对象是具有交易性的物业。（如：教堂、寺庙、学校等不适合）市场法适用的条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期存在着较多类似物业的交易
38.市场法估价的步骤：（1）搜集交易实例（2）选取可比实例（3）对可比实例的交易价格进行处理（4）求取比准价格
39.选取可比实例应符合4个基本要求（属于选取可比实例）
①应是类似物业②成交日期时点接近③交易类型与估价目的吻合
④成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格
40.建立价格可比的基础：（属于选取可比实例）
①统一付款方式②统一采用单价③统一币种或货币单位
④统一面积内涵⑤统一面积单位
物业由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款方式支付。估价中为便于比较，价格通常以一次支付的金额为基准，需要将实例中的价格折算到期成交日期一次付清的数额，通过折算计算
41.交易情况修正：（对可比实例的交易价格进行处理）
（1）利害关系人之间的交易(如父子之间、兄弟之间、母子公司之间等)
（2）急于出售或急于购买的交易
（3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
（4）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
（5）特殊方式下的交易（如拍卖、协议方式、招标方式等等）
（6）交易税费非正常负担的交易（税费有特殊协议）
（7）相邻物业的合并交易
（8）受债权债务关系影响的交易（如设立了抵押权、典权后头前工程款等）
42.交易价格的修正原则：(属于:对可比实例的交易价格进行处理)
按照税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的按当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。其公式如下：
正常成交价格=卖方实际得到价格+应由卖方缴纳的税费
正常成交价格=买方实际支付价格-应由买方缴纳的税费
正常交易价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
正常交易价格=买方实际支付的价格/
（1+应由买方缴纳的税费比率）
【例4-3】【例4-4】【例4-5】必看
43.交易日期调整：评估对象的价值是评估
时点时的价值，如果用于对比的实例的成
交日期估价时点不同,即使是两宗完全一
样的物业其时间价值也会不同，应将可比
实例在其成交日期时的价格调整为在估价
时点时的价格。这种对可比实例成交价格
进行的调整，成为交易日期调整
44.交易日期调整实质上是对物业市场状
况对物业价格影响进行调整，故又可称之
为物业市场状况调整，简称市场状况调整
调整的方法：可采用价格指数或价格变动
率，也可采用时间序列分析
45．物业状况调整（通读）：如果可比实例
物业与估价对象物业自身状况之间有差异
进行调整，称为物业状况调整
可分为三种调整：
（1）区位状况调整
（2）权益状况调整
（3）实物状况调整
物业状况调整的思路：
（1）确定对估价对象这类物业的价格有影
响的物业状况方面的各种因素，包括区位
方面、权益方面和实物方面的因素
（2）判定评估对象物业和可比实例物业在
这些因素方面的状况
（3）将可比实例物业与评估对象物业在这
些因素方面的状况逐一进行比较，找出它
们之间差异所造成的价格差异程度。
（4）根据价格差异程度对可比实例价格进
行调整，求取比准价格。
46.求取比准价格：
经过交易情况修正（就是将可比实例实际
而可能是不正常的成交价格变成了正常市
场价格）、经过交易日期调整（就将可比实
例在其成交日期时的价格变成了在估价时
点时的价格）、经过实物状况调整后（就将
可比实例在其物业状况下的价格变成了在
评估对象物业状况下的价格）。经过这三各
方面的修正和调整，就把可比物业的成交
价格变成了评估对象在估价时点时的客观
合理价格或价值。
从47-- 60 是成本法的内容
47.成本法：是先分别求取估价对象在估价
时点时的重新购建价格和折旧，然后将重
新购建价格减去折旧，以求取估价对象客
观合理价格和价值的方法。
48.只要是新近开发建设、可以假设重新开
发建设或者计划开发建设的物业，都可以
采用成本法估价。
成本法估价：不但适用于单纯的建筑物，
特别适用于那些既无收益又很少发生交易
的物业估价（如学校、公园、医院、工厂、
码头、寺庙等）
49.用成本法估价的步骤：
（1）搜集有关物业开发建设的成本、税费、
利润等资料。
（2）测算重新构建价格。
（3）测算折旧。
（4）求取计算价格
50．物业价格构成：①土地取得成本；②
开发成本；③管理成本；④投资利息；
⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。
①土地取得成本：是指取得物业开发用地
所必需的费用
一般是由购置土地的价款和在购置
时应由物业开发商缴纳的税费构成
②开发成本：是指在取得的物业开发用得
上进行基础设施和房屋建设所必需的直接
费用及税金
A:勘察设计和前期工程费
B：基础设施建设费（如果是熟地，其费
用部分或全部含在土地成本里）
包括所需的道路、供水、供电、排水、
供电、通信、燃气、热力等建设费用
C：房屋建筑安装费，
D：公共配套设施建设费。
E：开发建设过程中的税费
③管理成本：是指为组织和管理物业开发
经营活动所必需的费用。
④投资利息：物业开发商无论是自有资金
还是借贷资金都应计算利息
⑤销售费用：是指销售开发完成后的物业
所必需的费用（如广告宣传费等）
⑥销售税费：是指销售开发完成后的物业
由开发商缴纳的税费
一类是销售税金及附加；另一类是其他
销售税费（卖方应缴的税）
⑦开发利润：是由销售收入减去各种成本、
费用和税金后的余额。是按照一定基数乘
以统一市场上类似物业开发项目所要求的
相应利润率来计算。
成本法的基本公式：（旧有）物业价格=重
新购建价格-折旧
新开发物业价格=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦
51. 重新购建价格分为重置价格（具有同
等功效）重建价格（完全复制）
一般建筑适用重置价格，有特殊保护价值
的建筑物适用重建价格
52.物业的重新购建价格概念：三点理解
（1）重新购建价格是估价时点时的价
格；
（2）重新购建价格是客观的价格
（3）建筑物的重新购建价格是全新状
况下的价格
53.求取物业重新购建价格有两大路径：
一是不该将房地分为土地和建筑物两
个相对独立的部分。而是模拟开发商的物
也发展过程，在物业价格构成的基础上采
用成本法求取
二是将该房地分为土地和建筑物两个
相对独立的部分，先求区土地的重新购建
价格，在求取建筑物重新购建价格，然后
将两者相加求取
54.建筑物的折旧的概念：估价上的建筑物
的折旧与会计上的建筑物的折旧有一定的
相似之处，但因两者的内涵不同而有着本
质上的区别。股价上的建筑物的折旧是指
由于各种原因而造成建筑物的价值损失，
其数额为建筑物折旧时点时的市场价格与
重新购建价格的差额。
建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物
市场价格
55.建筑物折旧可分为：物质折旧；功能
折旧；经济折旧三大类
（1）物质折旧：是指建筑物实体上的老化、
损坏所造成的建筑物价值的损失
（2）功能折旧: 是指家住物在功能
上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑
物价值损失。
（3）经济折旧：是指建筑物本身以外的各种因素所造成的建筑物价值的损失。
56.【例4-6】必看
57.求取建筑物折旧的年限法：
年限法：是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余年龄来求取建筑物折旧的方法。
建筑物的寿命分自然寿命和经济寿命
建筑物的自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到主要结构构件和设备的自然老化货损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。
建筑物的经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到他对物业价值不再有贡献时止。
58.建筑物的年龄分实际年龄和有效年龄
实际年龄：是指建筑物从竣工验收之日起到估价时点止的日历年数。
有效年龄：是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。
建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄，类似于有的人看上去比实际年龄要年轻一些，也有的人看上去要比实际年龄老一些。有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当调整后得到：
①当物业运营保养的正常时有效年龄与实际年龄相等。
②当物业运营时保养得好，有效年龄小于实际年龄
③当物业运行保养的不好，有效年龄就大于实际年龄
59.建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后寿命
建筑物的剩余经济寿命=经济寿命-有效寿命
利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命
60.年限法中最主要是直线法，是最简单，迄今应用的最普遍的一种方法
年限法的年折旧公式：
Di(第i年折旧额)=[C（重新购建价格）-S（净残值）]/N(经济寿命)
=C(1-R)/N;(R 为净残值率)
R（净残值率）=S（净残值）/C(重新购建价格)*100%
有效年龄为t年的建筑物的折旧总额的计算公式：
Et=D*t=(C-S)t/N=C(1-R)t/N(Et为建筑物的折旧总额)
A【例4-7】必看
收益法从61-69
61.收益法：又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
62.收益法分为直接资本化法和报酬资本化法
直接资本化法：是将估值对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将估值对象未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法称为收益乘数法。
报酬资本化法：及现金流量折现法，是
物业的价值等于其未来各期净收益的现值
总和，具体是预测估价对象未来各期的净
收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折
现率）将其折算到估价时点后相加，以求
取估价对象客观合理价格和价值的方法。
收益法是以预期原理为基础。
收益法适用对象是有收益或有潜在收益的
物业，他不局限于估价对象本身是否有收
益，只要估价对象所属的这类物业有获得
收益的能力即可。
63.运用收益法估价的四个步骤：
（1）搜集并验证与估价对象未来预
期收益有关的数据资料；如估价对象及类
似物业的收入、费用等资料
（2）预测估价对象的未来收益
（3）求取报酬率或资本化率、收益
乘数；
（4）选用适宜的收益法公式计算出
收益价格
64.报酬资本化法的主要公式:
(1)受益期限为有限年且收益每年不
变的公式（等额序列年值的现值求法）
V=A[1-(1+Y)-n]/Y；
V-物业的收益价格；
Y--物业的报酬率或折现率
n-物业未来收益年限（剩余
经济寿命）
(2)当收益年限为无限年时公式：V=A/Y
(3)净收益在前若干年有变化的公式：
V=∑
Ai(1+Y)-i+AY-1(1+Y)-(n+1)[1-(1+Y)-(n-t)]
理解：先把有变化的年净收益用净现值公
式求出现值进行累加，再用等额序列现值
公式求的若干年后收益不变的物业现值。
两项累加，结果就等于物业估价时点时的
现值。值得注意的一点是若干年后不变的
收益一定先折算到现值。AY-1(1+Y)-(n+1)
【例4-8】【例4-9】【例4-10】必看
65.物业净收益的求取：运用收益法估价需
要预测估价对象的未来收益。可用于收益
法中转换价值的未来收益主要有潜在毛收
入、有效毛收入和净运营收益
66报酬率的求取：报酬率就是折现率，是
与利率、内部收益率同类性质的比率。
可以将购买的物业是为一种投资行为:
投入的资本是物业的价格，试图获取的
收益是物业预期会产生的净收益
报酬率包含两大类：无风险报酬率和风险
报酬率
求取报酬法的主要方法：有累加法；市
值提取法
累加法公式：报酬率=无风险报酬率+投资
风险补偿+管理负担补偿
+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
市场提取法：是利用与评估对象物业具
有类似收益特征的可比实例物业的价格、
净收益等资料，选取相应的报酬资本化公
式，反求出报酬率。
（1）在V=A/Y的情况下，是通过
Y=A/V来求取Y值
（2）在V=A[1-(1+Y)-n]/的情况下，
是通过A[1-(1+Y)-n]-V=0来求取Y
67.直接资本化法是将估价对象未来某
一年的某种预期收益除以适当的资本化率
或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方
法：
资本化率=年收益/价格
V=NOI/R R=NOI/V
收益乘数是物业的价格除以其某年收益所
得的倍数：收益乘数=价格/年收益
物业价值=毛租金×毛租金系数；即毛租
金系数=毛租金/物业价值(租售比价)
68.毛租金系数的优点：
①方便易行
③由于在同一市场，相似物业租金和价
格同时受市场力量影响，因此毛租金系数
是一个比较客观的数值
③避免了由于多层次的计算可能产生的各
种误差累计
69.毛租金系数的缺点：①忽略了物业租金
以外的收入
②忽略了不同物业的空置率和运营费用的
差异。
物业经营的基本思路 一、转变经营观念，创新经营模式 国际经验表明：欧美发达国家物业服务企业的大部分收入来自于物业服务费以外的经营性服务收入。在美国，物业管理的宗旨是使物业拥有最高的价值、最高的租金，即物业保值、增值，属于典型的资产管理理念。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，充分发挥物业资产的经济效益，并在此基础上做好物业维护工作。欧美物业服务企业大多把物业管理与经营出租、代理买卖整合在一起，为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务，而且人员精干，管理与作业分离，没有我国“大而全”或“小而全”的大包大揽模式。而我国物业服务企业的收入大部分来自于“四保”(保安、保洁、保绿、保修)等传统的基础性服务收入。近年来，在我国内地迅猛拓展业务的外资物业服务企业，无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕，无一例外都以房地产综合服务的优势占领市场，都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色，寓经营于管理服务之中，体现出卓越的专业水准和市场竞争实力。中国物业管理协会会长谢家瑾在南宁中物协理事会上指出，物业服务企业要发挥物业管理的边际效应，增加多种经营收入，要充分利用物业管理区域内多种资源挖掘边际效益，创造商业价值，改善行业生存状态，要从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。 二、整合经营资源，提升经营效益 目前，在住宅类物业暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下，企业如何整合利用物业管理区域内的各种资源，挖掘边际效益，创造商业价值，是住宅类物业服务企业的一条重要出路。 1．积极储备物业经营资源 拥有经营资源是开展物业经营的前提条件，但经营业主共用资源必须经业主同意，否则就是侵权行为，且收入的大部分依法将归业主所有，物业服务企业得益不大。因此，物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物业服务企业也应尽可能尝试通过如下途径储备可以自主经营的物业资源：(1)向发展商争取。依照行业惯例，物业服务企业可以在合同中约定由开发建设单位低价提供一定的商业用房给物业服务企业，或者在合同中约定停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益划归物业服务企业所有，以弥补前期物业管理的投入或者充抵部分开办费用。 (2)租用商业网点。如发展商不提供低价商业用房，物业服务企业可以租用部分商业用房进行经营，这样可以规避物业服务企业的投资风险及因业主不再续签合约导致的续期经营风险。(3)在前期物业管理阶段预留物业服务企业在接管验收物业之后可供开发利用的物业资源。 2．以物业本体为中心开展多种经营 这类经营活动是对住宅小区物业管理主业的有益辅助和补充。在物业管理区域内，由于物业服务企业占有经营条件的先天优势，又存在刚性的市场需求，所以如果经营得当，可以获得令人满意的经济回报。物业服务企业要在如何有效进行业主需求分析、拓展潜在服务空间、探索高端经营项目上多下功夫。一般认为，除地产中介类项目外，物业服务企业不宜过多地直接经营具体项目，而是采用合作方式与相关服务企业结成利益共同体收取管理费用的合作模式。 3．开展社区专项经营 专项经营往往是以较大投资为基础的系统性经营活动，具有代表性的此类经营活动有：开办幼儿园、中小学校；经营性场所，如餐厅、酒楼、超市、网吧等；会所及康体娱乐设施；装饰装修公司；搬家公司；礼仪服务公司等。一般来说，专项经营的风险和收益都较大。企业应根据物业项目的实际情况和业主的需求开展服务，满足业主的不同需求。事实上，专项服务给物业服务企业整体上带来更广阔的发展空间。但是物业经营首先要保证物业管理日常工作的正常运行，专项经营不能离开这个大前提。其次，经营收益与经营风险的对比也是值得深思的问题。最后，员工的能力和专业素质能否胜任也是需要重点考虑的问题。所以开展专项经营之前首先要进行规范细致的可行性分析，制定资金筹措方案和进行经营管理方案论证。为了防范风险，专项经营项目主要围绕所管辖的社区物业开展，而且少数大企业才有条件实施这种一业为主、多元经营的企业发展战略。显然，这种经营模式的优势在于通过延伸产业链条，培育新的经济增长点，实现了企业经营的规模效益，增强了物业服务企业的发展后劲。 4．利用品牌优势实施资本运作
一．判断题 1.广告经营作为广告学的分支学科，其研究无疑是以如何争取和实现广告经营更大经济效益为中心目的得，属于经济科学范畴。（） 2.广告主、广告媒介、政府和行业协会构成了广告公司基本的外部环境。（） 3.广告公司的最终定位对它收取服务费用的定价有重要的影响。（） 4.职能部门型组织结构能满足客户的特殊需要，节省大量人员培训的成本。（） 5..广告公司对人员的培训主要有集中培训、专业培训、岗位培训和企业文化培训。（） 6.广告公司接触客户时，首先由业务部门负责接洽。（） 7.综合性广告代理公司的组织类型有部门制和小组制，其中部门制比较能适应不同广告主的不同业务特征的需要。（） 8.广告公司最基本的业务部门有四个：客户服务部、创作部、市场调研部、媒介部。（） 9.全国广告最高管理机关是国家工商行政管理局广告监督管理司（简称广告司）。（） 10.我国《广告法》明确规定：“发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担刑事责任。”（） 11.广告行业自律在我国广告管理系统中占据着主导性地位。（） 12.一个广告公司，其机构设置无论采取什么类型的组织结构形式，都必须遵循一定的共同原则，即一切从利润从发，立足效益，服从经营，做到分工合作，协调统一。（） 13.19世纪末到20世纪初，世界广告业逐步走向成熟。随后，广播、电视新媒体的相继发展，使广告进入现代化的机械时代。（） 14.广告经营的市场环境要素有一般环境和特殊环境之分。（） 15.广告媒介是广告市场活动的起点、源点和基点。（） 16.总经理是新业务运作中的领导和核心。（） 17.电视广告媒体以声音和画面为传达信息的手段，视听兼备，而且制作周期短，发布成本低。（） 18.广告代理具有双重性质和作用，既接受广告主的委托，代理其广告业务，又接受媒体的
物业管理 第一章：物业和物业管理 一、物业 1、物：占用空间有形、有色的实体。 物业中的“物”：人工形成的实体。 2、业：付出劳动的过程及其成果。 物业中的“业”：形体上有一定的规模、付出劳动的、有业主的食物成果。 二,物业定义:人工形成的有使用价值和价值、有业主的建筑物及场地，包括为发挥其功能相匹配的设备、设施及环境。 场地：已开发待建的土地或露天堆放货物的场地。 三，物业特征：1、构成主体是建筑物及其场地。 2、人工形成的有使用价值和价值。 3、作为财产应当具有明确的产权所有人——业主 四，分类 1、按功能：①居住（60%），②厂房（仓库、货物），③办公，④商业，⑤交通运输，⑥邮政、通讯、广播、电视，⑦宾馆、饮食、服务、旅游，⑧文化、教育、科研，⑨卫生，⑩体育 2、按地段划分：市政道路或明显隔离物为界 3、按主辅划分：主体物业、辅助物业 4、按所有权性质：私有产权（一个业主具有的不可分割的物业所有权），共有产权（两个或两个以上的业主共有的产权），公用物业产权，集体产权国有产权 5、按占据空间划分：单层物业、双层物业、多层物业、中高层物业、高层物业、超高层物业 五，物业的性质 1、自然属性：二元性（土地、建筑物），有限性，差异性与多样性，固定性，长期性或永久性，配套性 2、社会属性：经济属性（人类劳动、稀缺、保值增值、调控），法律属性（物权法） 六、物业管理：指物业管理经营人或者管理者受物业所有人（使用人）委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理。为物业产权人（使用人）提供高效、周到的服务，创造安全、方便的居住环境，提高物业的使用价值和经济价值。
中国广告公司经营缺陷与建议 学号：0807080114 班级：08广告学1班 姓名：刘欢 得分：
纵观中国本土广告公司，经改革开放洗礼，虽在不断努力，也取得一定成效，但不少业内人士认为，似乎能改革的事都做完了，余下的就是那无法绕过的难以改革的事。这种心理定势多见于国有广告公司中。特别是经过去年下半年至今年上半年的市场内需不足，许多国有广告公司的经营艰难时，无可奈何的心情徒增，总把许多问题均归结为难以改革的体制与机制上。体制与机制上是有不少需要进一步改革的问题。然而，作为中国的国有广告公司真的能改革的事都做完了吗？未必！ 市场经济深入，广告业发展，外资广告公司的竞争，使本土广告公司，尤其是国有广告公司的弱点逐步显现，其主要弱点有： 1、观念滞后，依赖性强。 许多国有广告公司均在计划经济体制下，或在“双轨制”经济体制下诞生。强烈的计划经济的观念和“面对上级”的责任制，使国有广告公司成为不可逆转的遗传从属。“眼里只看市长，不看市场”，阻碍了对现代广告观念的植入，虽也口称“现代广告”但其多数也从未认真研究过什么是现代广告。公司运作仍是按传统方法“生产”，而后通过几个业务员四出“拉客户”，推销自己的几个“产品”，而不知道客户需要的是什么，我们有什么可以满足客户的需求。 2、经营趋同，缺乏个性。 “低起点、高速度”使中国本土广告公司快速产生并形成了“小规模、大数量”状态。各广告公司所“生产”的“产品”均是相同的。由于其投资小，只需原始的操作和简单的工艺即可经营，因此，本土的广告公司多集中在经营户外广告上。随着企业在市场中对广告要求越来越高时，缺乏个性的服务弊端就使得广告公司的日子越来越不好过。没有客户，就失去衣食来源，主体经营淡化，多元经营乏力，精力分散。使广告公司成为两肋受制、渗淡经营。
新建楼盘物业管理工作计划思路 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1 （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查
积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 <二>入住Array期 1、高效便利办好入住 入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作： （1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备； （2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；
最新电大《广告法规与管理》形考作业任务01-05网考试题及答案 100%通过 考试说明：《广告法规与管理》形考共有5个任务。做考题时，利用本文档中的查找工具，把考题中的关键字输到查找工具的查找内容框内，就可迅速查找到该题答案。本文库还有其他教学考一体化答案，敬请查看。 01任务 一、作品题（共1道试题，共100分。） 1.题目：对广告管理的认识 要求：不低于800字。 答案： 广告经营管理是国家，社会和广告经营者为获取既定的管理目标而采取的一种组织和调控方式，广告管理属于经济管理的范畴。 广告管理有两种属性：自然属性和社会属性。自然属性指的是从广告主的利益需求出发，以发挥广告效用提高 广告效益为目的，把实现广告投入的收益最大化为追求目标。广告管理具有明显的趋利性和自我维护性。他要求广告主不断提升自身管理水平，以达到广告收益的最大化。 社会属性指的是强调广告作为一种社会表现形态，不仅是企业盈利的手段，也是社会经济发展的必要组成部分，广告的社会属性强调了广告不仅要保证广告主的利益， 也要保证整个社会大众的利益。正是这一属性制约着广告业的弄虚作假，保证了广告经营管理正常运行，使广 告不至于沦落为利益的工具，但同时也是广告的自然属性，决定了广告管理活动也是一种市场活动，在市场的竞 争中，广告管理难免产生偏差，有些广告主可能为了追名逐利，扰乱广告管理的秩序。 广告管理属于经济管理的范畴决定了它有以下特点：广告管理具有明确的目的性。在中国，国家通过行政立法， 对广告行业和广告活动进行管理，其目的就在于使广告行 业适应国家宏观经济形势发展的需要，促进广告业健康、有序的发展，保护合法经营，取缔非法经营，查处违法广告，杜绝虚假广告，保护消费者的合法权益，有效地减少广告业的负面影响。 广告管理的规范性，广告管理作为国家管理条例的一部分，是有法可依，有例可循的，是强制执行的，有法律保障，世界上的许多国家都设置了专门的广告管理机构并制定了一系列有关广告管理的法规来规范和约束广告行业的发展，可见，广告管理的这一特点是具有普片意义的，也是各国管理广告的重要依据，是广告管理中的重要环节。 广告还具有多层次性的特点。广告管理的多层次是指政府行政立法管理、广告行业自律和社会监督管理的多层次相互协作管理。之所以要对广告行业和广告活动实行多层次相互协作管理，是因为任何广告管理法规即使再完备，都不能包罗万象、尽善尽美，在许多领域和地方，常常会发生一些新情况，新问题，这就需要各级广告行业协会和社会监督组织，通过自律、监督的有效途径来加以解决。正是由于广告活动的复杂性和广泛性，世界上绝大多数国家往往采用以政府行政立法管理为主，同时以广告行业自律与广告社会监督作为其必要的辅助与补充，来加强对广告活动的管理，行业自律和社会监督等多种手段共同作用才能使整个广告行业健康有序地发展，这里有一个著名案例，1992年5月，香港广告公司和电视台签订合同，第一次登上龟山电视塔塔身的广告主是KENT （英美烟草公司的健牌香烟）。1993年末，在第四届全国吸烟与健康学术会议上，卫生部负责人指出：武汉龟山电视塔上的"KENT'不除，将取消武汉市评选全国卫生城市的资格。武汉市民也纷纷反对，认为在电视塔上做香烟广告破环了 城市形象，有损市容，最后在政府和社会的压力下，龟山
商业物业管理》复习资料 一、客观部分：(单项选择、多项选择、不定项选择、判断) (一)、选择部分 A. 购物中心 B. 商业街 C. 酒店 D. 批发市场★考核知识点: 广义的商业物业的含义 2、商业物业具有( A ) 的属性。 A. 经营性和公众性 B. 盈利性和公众性 C. 经营性和服务性 D.服务性和安全性 ★考核知识点: 商业物业的属性 3、根据第三产业的部门划分和商业物业的属性将商业物业分为( A B C D ) 型类 A. 办公物业 B. 酒店物业 C. 商贸物业 D. 娱乐休闲物业★考核知识点: 商业物业的类型 4、商业物业的建筑结构设计要( C ) 有特色 A. 精心规划 B. 设计合理 C. 新颖别致 D. 用途广泛★考核知识点: 商业物业的特点 5、商业物业服务的模式分为( A C D ) 几种 A. 自建自管 B. 委托管理 C. 委托经营 D. 自营与专业服务相结合★考核知识点: 商业物业的物业服务模式 6、商业物业安全服务要求高，体现在( A B D ) A. 综合性强 B. 服务性强 C. 反应迅速 D. 安全服务人员要求素质高★考核知识点: 商业物业的物业服务要求，参见P6 商业物业的安全服务要求高，具体原因在于商业物业安全服务要求综合性强、服务性强，安全服务人员素质要求高。 7、第四代写字楼具有目标客户( A B C D ) 的特点 A. 景观要求高 B. 提倡绿色环保 C. 高智能化 D. 更多商务空间★考核知识点: 第四代写字楼的特点 8、智能型写字楼是高度自动化功能大楼，简称5A,5A是指(A) A. OA BA CA B.品牌标准A C.地理位置A D.客户层次A和服务品质A ★考核知识点: 写字楼按现代化程度分类 9、写字楼物业的服务方式有( A B D )
三一文库（https://www.doczj.com/doc/c415274120.html,）/论文 〔广告经营与管理论文〕 导语：当今社会，我们常常被杂志，报纸，电视，广播，海报和互联网等大众媒体的广告轰炸。以下小编为大家介绍广告经营与管理论文文章，欢迎大家阅读参考！ 广告经营与管理论文广告是现代社会生活中不可 缺少的1个部分，对于人们的生活和商业组织产生了广泛而又深刻的影响。近年来，我国广告业蓬勃发展，竞争激烈。广告业逐步规范化、国际化。广告行业逐步发展壮大，广告公司数量日益增多。但同时，较之国际上的4A型广告公司，我国的大部分广告公司却好似处在蹒跚学步的阶段，一切流程和制度还不是很完善、理性。相较于广告业相对发达的国家来说，中国的广告目前还处在学习借鉴和应用的过程当中。我国的广告事业如何达到更高标准和要求的广告管理和制度，仍是摆在所有广告人面前的1个难题。 关键词广告管理的概念；经营目标定位；广告公司领导者职责素质；企业文化；创意；顾客；整合营销 我看广告公司的经营与管理 1、广告管理的概念
广告管理的概念众说纷纭，美国学者R*巴拉特等人在《Adverisinganageen》一书中以管理学观念为主要推动力，认为广告活动的开发和管理是广告管理的主要出发点，广告管理的重点是分析、计划、控制广告主的决策的决策行为。R*巴拉特等人认为“广告主事整个广告管理范畴的中心结构”，因为“是他们支付（广告费）提供了对广告业规模的判断基础。” 肖汗奇、郑国生认为：“一般意义上来讲，广告管理事为了适应社会经济、政治、文化和广告业发展的世纪需要，采取一定的手段协调广告从业人员的共同劳动，合理地组织广告活动，从而达到沟通产销、促进生产、指导消费、繁荣经济和推动社会主义精神文明建设的1种有目的的活动。它主要包括2个方面的内容，一是广告业的经营管理，二是广告活动的社会管理。 2、广告公司的经营与管理 2。1设定切合实际的经营目标和定位，制定切实可行的有效的业务拓展办法 广告公司在制定广告经营目标时，应考虑本经营区企业分布状况和对广告的需求状况以及市场发展的趋势，理清公司的既有业务基础、公司的资金实力及现有的核心专长和机构情况，做到以市场为依据的策略定位。多去了解市场，借鉴同行业的市场领先者，学习其精华部分，学习其成功的经
小区物业管理的重点和难点 物业管理的难点： 主要有以下几个方面 一、物业管理收费难的问题 原因： 1."业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。 2."物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。 3."现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。 4."物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。 解决办法： 一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。 二、电梯运行收费及摊销的问题 解决办法：
认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。 三、停车场责任承担的问题 对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。 因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。 在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。 四、物业管理费收费标准问题 五、物业管理的服务水平
《广告经营与管理》复习题 一、单项选择题 1、专业广告公司又称为（C ） A、广告经营公司 B、广告制作公司 C、广告代理公司 D、广告购买公司 2、广告公司接触客户时，首先由（ A ）负责接洽。 A、客户服务部门 B、创作部门 C、媒介部门 D、业务部门 3、广告市场的核心内容是（B ）p11 A、广告主 B、广告公司 C、广告信息 D、媒介 4、根据大卫?奥格威的观点，最好的广告人员应当（ C）p85 A、从事调研工作 B、发展新客户 C、服务现有客户 D、从事媒介业务 5、以下（ C ）不是广告市场的组成部分。 A、广告主 B、广告公司 C、广告产品 D、媒介 二、多项选择题 1、CI包括（ABC ） A、BI B、MI C、VI D、DI 2、广告调查的内容（ABC D ）P92 A、消费者调查 B、基本市场调查 C、产品或劳务调查 D、竞争调查 3、广告市场的基本要素（ ABCD ）P9 A、广告费用 B、广告代理公司 C、广告作品 D、广告媒介与消费者 4、解决广告公司业务冲突的方式有（AC ）P111 A、广告公司分户 B、广告业务放弃 C、广告公司兼并 D、广告业务合并 5、广告的直接成本包括（ ABC ） A、制作成本 B、发布成本 C、交易成本 D、管理成本 6、发达国家的经验来看，广告业发展得再成熟，一般也不会超过GDP的（ B ）%。 A、 2 B、3 C、4 D、 5 7、从整体上来看，广告行政管理可自成一个系统，并主要由以下四个子系统构成，它们是（ ABCD ） A、广告行政管理机构 B、广告行政管理法规 C、广告验证监督管理 D、广告行政管理对象 E、广告发布机构 8、相对于广告行政管理而言，广告行业自律具有特点是（ ABD ） A、灵活性 B、自发性 C、资源性 D、道德约束性 E、强制性 三、判断题 1、在现代广告经营中，要想成为一名优秀的广告管理者就必须处处为客户服务，事事对客户负责，遵奉“客户至上”的原则。（?） 2、依照我国《民法通则》第53条规定：“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。（?） 3、我国《广告法》明确规定：“发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担刑事责任。”（?） 4、一家广告公司只能为同一类产品中的一家客户服务，只能代理同一类产品中的一家客户的广告业务。（√） 5、现代企业的行政管理，一般都是以计划为中心，围绕计划的制定与组织实施而展开的。（√） 6、19世纪末到20世纪初，世界广告业逐步走向成熟。随后，广播、电视新媒体的相继发展，使广告进入现代化的机械时代。（?） 7、广告受众在广告市场活动中，几乎处于完全被动的地位。（?）
第一章物业经营管理概述 一、单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1．物业经营管理的对象通常是()。 A.物业资产管理公司 B.物业管理企业 C.收益性物业D．自用型物业2．物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标需要。 A．设施管理B．运行管理C．价值管理D．资产管理 3．物业经营管理的内容不包括()。 A．物业价值和经营绩效评估B．租赁管理C．物业运行操作管D．房地产开发4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现()的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A．物业务期成本最小化B．物业各期净收益最大化 C．租户xx最大化D．物业价值最大化 5．国外通常将写字楼分为()个等级： A．2B．3C．4D．5 6．()是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A．居住物业B．收益性物业C．公共物业D．所有物业 7．关于区域购物中心，表述错误的是（） A．建筑规模10万平方米以上B．有效商业服务半径可达到200km C．是一个高效运作的统一体D．通常由一家大型百货公司为主要租户 8．市级购物中心建筑面积一般在()。
A．3万㎡以上B．1万~3万㎡之间C．3000~10000㎡之间D．3000㎡以下9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指()物业管理企业。 A．管理型B专业型C综合型D委托型 10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所，下列概念中，只有()具有别墅类产品的独有性。 A．空中别墅B．叠拼别墅C．独栋别墅D．双拼别墅 11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（） 业单位创造一个良好的生产、办公环境。 A．房地产投资组合管理B．现场管理C．房地产资产管理D设施管理13．关于零售南—业物业的表述，不正确的是()。 A．零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群 B．为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务 C．把零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺 D．综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制 14．设施管理的服务对象通常为()。 A．科研教学设施B．政府办公楼C医院设施D．拥有房地产的非房地产企业或机构15．资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察()。 A．这些资本开支是否符合财务会计原则B．这些资本开支是否符合《条例》的规定C．这些资本开支是否能有效提升物业价值D．这些资本开支是否能降低物业管理成本16．资产管理公司通过()，来聘用、解聘和调配物业管理企业。
广告学毕业论文选题 （一）媒体类、传播学类 1、网络传播中的传播模式论 2、E时代把关人的角色转变 3、对于媒介娱乐化的思考 4、“沉默的螺旋理论”在XX领域的特征体现 5、台湾中兴百货的意识流广告 6、媒体组合策略探讨（以某品牌为例） 7、中国媒体伦理道德原则 8、（报纸、杂志、电视、广播等）媒体广告经营现状与发展趋势 9、传统广告媒体的挑战与机遇 10、新媒体在广告中的应用 11、对于媒体公信力的思考 （二）创意、品牌、文化类 1、“美女战略”在广告中的应用 2、广告中的女性形象 3、（恐惧、悬念、幽默、拟人等）技巧在广告中的应用 4、广告的“神似”与“形似”
5、广告中(怀旧主义、现代主义、后现代主义等)的表现 6、与明星代言与体育用品广告 7、现代社会亚文化（如左岸、布波等）文化在广告中的应用 8、广告中的意识倾向与偏见 9、品牌导向与广告应用 10、创意就在你身边——广告创意的几种方法及其应用 11、创意与生活经验 12、论品牌的核心价值与创新 13、某品牌护肤品的促销策略 14、广告创意的设计要求 15、广告的韵味与品味 16、文化的对冲与调和——中外文化在广告中的冲突与交流 17、论商品各在价值层次广告中的体现（如核心价值、附加价值等） 18、谈商品的（附加、符号）价值 19、广告中的人文主义表现 20、文化因素对广告创意的影响 21、广告创意艺术谈 22、中国传统文化元素在广告创意中的应用
23、后现代主义对中国现代广告的影响 （三）消费行为、广告心理 1、不同年龄段的广告心理（儿童、青年、老年等选一） 2、从某一著名品牌看广告策略与消费心理的关系 3、当代大学生的消费心理和消费行为对广告的影响 4、广告心理的变化趋势及度的把握 5、事实性思维在广告创意中的应用 6、消费心理分析与广告（具体某一广告类型 7、新时代消费心理对营销的影响 （四）广告与营销、公关 1、买方市场下企业的市场营销 2、论企业营销的战术策略 3、某品牌的营销策略分析 4、市场经济环境下的体育营销（CBA、足球俱乐部等） 5、提高市场销售率常见的错误和对策 6、论经济全球化下的市场营销 7、市场营销与企业文化 8、互联网技术与关系营销的实现
物业管理的重点和难点 难点主要有以下几个方面 一、物业管理收费难的问题 原因：1.业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。3.现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。4.物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。 解决办法：一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。 二、电梯运行收费及摊销的问题 解决办法：认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。 三、停车场责任承担的问题 对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。 因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。 在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。 四、物业管理费收费标准问题 五、物业管理的服务水平 六、停车收费问题 七、房屋质量问题和维修等问题 八、业主委员会维权途径不畅 重点有以下几个方面 1.物业类型多，管理上各有侧重。 住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
《广告策划与管理》模拟试卷A卷 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分) 1.《中华人民共和国广告法》修订版正式施行的日期是（）。 A.1994年2月1日 B.1995年1月1日 C.2014年9月1日 D.2015年9月1日 2.作为广告行业组织，中国广告协会的最高权力机构是（）。 A.理事会 B.常务理事会 C.秘书处 D.全国会员代表大会 3. 在一定时期内接收某一特定节目的人数占总量的百分比，称( )。 A.到达率 B.有效到达率 C.视听众暴露度 D.视听众率 4.在广告策划的一般程序中，( )的制定是决定广告策划成功与否的关键一环。 A.广告调查方案 B.广告预算 C.广告计划 D.广告战略 5.在一定时期内有计划地发布数则设计形式相同，但内容有所变动的广告策略，称为( )。 A.广告形式系列策略 B.广告主题系列策略 C.广告功效系列策略 D.广告产品系列策略 6.若广告的商品是性能复杂、价格昂贵的生产资料，则企业通常首选的广告媒体是( )。
A.视听媒体 B.印刷媒体 C.户外媒体 D.其他媒体 7.专门从事广告经营和制作的广告经营机构是( )。 A.媒介单位的广告部门 B.企业所属的广告部门 C.专业广告公司 D.有限服务广告公司 8. 广告调研的内容应服从于（）。 A.广告目标 B.广告预算 C.广告决策 D.广告对象 9. 广告活动中，进行广告策划的主体是（）。 A.广告客户 B.广告经营单位 C.广告媒介机构 D.广告团体 10. 在我国，代表国家对广告行使监督管理职能的机构是（）。 A.人民检察院 B.公安部门 C.消费者协会 D.工商行政管理机关 11. 在企业之间争夺市场的竞争中，最有效、最常见的手段是（）。 A.公关 B.广告 C.宣传 D.新闻 12. 广告媒体的选择和搭配，主要考虑不同媒体的（）。 A.多样性 B.广泛性 C.吸引性 D.适用性 13.虚假广告的主要表现形式是（）。 A.滥用各种夸张性语言 B.贬低同类商品 C.突出所宣传的商品性能 D.引导消费者选择
物业管理应知应会习题 1、物业管理公司与业主的维修责任如何划分 要点：(1)业主作业物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。 (2)房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。 (3)住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。 (4)物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。 2、公用住房出售后的维修养护问题如何解决？ 要点：(1)住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责； (2)住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责； (3)住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。 (4)电梯及住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨井、上下水管理、绿化等，按时现行规定的职责分工负责维修和管理。 3、当事人发生住房维修纠纷应如何解决 要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。 4、物业管理的委托方有哪些？ 要点：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。 (1)房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方； 对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产企业； 对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业； (2)委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。 5、物业管理的针对性的专项服务内容有哪些？ 要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件、面向广
物业管理市场拓展工作 思路探析 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
物业管理市场拓展工作思路探析 2014年彩生活服务上市成为行业的标志性事件，引领着中国物业管理行业进入一个全新的时代，物业管理行业一时成为各路资本追逐的宠儿。2015年更多的物业企业加速市场化布局，包括万科物业、碧桂园物业等行业龙头企业，也顺势而为，走上市场化扩张的道路。2017年伊始，国务院取消物业管理二级及二级以下资质，物业管理市场拓展工作必然面临新的情况和特点。 物业管理行业本身是一个年轻的行业，伴随着房地产业的蓬勃发展，物业管理行业也不断成长，焕发出生机与活力。从6年前的四万多家物业企业，到如今的超十万家；从最初基本的看门、扫地、修路灯，到现在赶上时代潮流，搭上“互联网+”、“O2O”的快车，迅猛发展，受到资本市场的热捧。本文结合市场拓展工作，对物业管理企业类型、物业企业产品类型、目标信息获取、目标评估四个方面进行阐述。 一、走市场化道路的物业管理企业类型 （一）具备房产企业背景的物业企业 物业管理本身就是伴随着房地产行业的发展而逐渐规模化，在房地产发展过程中，房产企业为了更好管理，或为了打造品牌，或为了售后服务，多数都选择成立自己的物业企业来管理自有项目，纵观物业管理企业百强排行榜，几乎所有靠前物业企业都有着房产企业背景。 此类物业企业在市场化的进程中，公司本身经济实力强、品牌价值高，坐拥关联公司开发的大体量物业管理面积，既可以在品牌上给合作方以影响，又可以在经营管理上让合作方省心，具备极为强大的市场竞争力。 （二）不具备房产企业背景的市场化物业企业 在物业管理发展的过程中，有一批没有房产企业母公司背景的物业企业，此类物业企业注定需要不断的拓展市场，外接项目，从而形成规模化。此类物业企业缺少房产企业的支撑，在管项目都是通过市场化竞争获取，所有的利润均来自于所接管的项目，因此在项目经营管理上也是精打细算，保持收益与品质的动态平衡。 此类物业企业在市场化的道路上有着与生俱来的动力与活力，哪里有机会就去哪里竞争，具备丰富的市场拓展经验，但是随着房产企业下属物业企业的竞争，此类物业企业的竞争优势将会被削弱，市场化竞争将会更加残酷。 （三）借助互联网平台与物业合作的互联网企业 物业企业上市，引来资本市场追逐，主要是因为物业管理搭上了互联网的快车，“互联网+”让物业企业站在风口浪尖风生水起，互联网公司难免会想借助“社区 O2O”、“社区金融”在资本市场获取利益，达到共赢。 此类企业利用自身互联网的优势，快速设计一款APP，以物业互联网+的理念快速在物业企业去推广。这类公司不需要项目的物业服务合同，只需要项目的客户资源，因此针对一些小项目、老项目、物业管理本身水平跟不上的项目以及暂时还没有能力自己研发APP的物业企业来说，吸引力较大。 此类企业目标明确、推广速度快，当客户资源达到一定体量时，公司就会寻求上市，在资本市场获取效益。 二、走市场化道路的物业企业产品类型 （一）全委服务