央行加息对缓解住房市场过热的效应分析
引言
存贷款利率作为国家经济生活的重要组成部分，是国家调节经济发展速度和发展质量的有力杠杆。从2004年10月28日以来，国家先后五次调整了存贷款利率，尤其是2007年5月19日的利率调整力度更是前所未有。而作为投资重要组成部分的住房投资更是加息政策的重要整治对象。因为住房投资过热直接带动了钢铁、水泥和电解铝等相关行业的投资，使我国的投资热进入一个恶性循环。然而，央行加息这种紧缩性货币政策能否起到给住房市场降温的作用呢？下面将就央行加息对住房市场的理论和实际影响逐一进行分析。
一、我国当前住房市场过热的现状
近年来，随着人们收入水平的提高和消费观念的转变，人们对住房的需求状况也在发生着改变。与之相适应的房地产业在经济高速发展的大潮中也呈现出其自身的特点。
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性和先导性产业。它的迅速先行和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展，并且逐渐成为国家的支柱产业。但是我国房地产开发区域极不平衡，东部地区发展过快，中部地区提升迅猛，西部地区发展相对滞后。以2001年的数据来看，东部地区房地产投资超出当地经济发展；中部地区房地产投资落后于当地经济发展，但增速较快；而西部地区房地产投资仅占全国的15.9%①。所以，虽然就全国来说房地产业存在过热的现象，但不同地区房地产市场的发展情况也不尽相同，大体呈现下面三个特点：
(一)住房成为消费热点，房价上涨较快
近几年，随着人民群众收入的增加和消费观念的更新，更多的人把钱花在改善居住条件上。住房成为消费热点，房价上涨较快，在一定程度上拉动了内需，
①徐学红，我国房地产现状及发展趋势分析，福建财会管理干部学院学报，2004（3）：4-8
也推动了房地产住宅行业的发展。中国的房价呈现稳步上升的趋势。在一些地区房价可谓是猛涨，许多楼盘的价格已从2000年的2000元左右涨到5000-6000元，出了一种明显单边市现象，许多新楼盘尚未开盘，房子已基本售罄。2007年2月份全国70个大中城市新建商品房售价涨幅为5.9%，房价上涨趋势势不可挡。
(二)房地产业固定资产投资过快
由于房地产业存在巨大的利润，所以越来越多的人加入到房地产行业。但现有的住房并不能满足人们的投资需求，这就促使一些房地产开发商加大固定资产投资，增加新商品房的供给。2007年1-2月份房地产行业固定资产投资同比增长24.3%，而2006年全年的数字是21.8%，上年同期的数字是19.7%，增速加快是很清楚的。1-2月的增幅是2005年4月以来的最高值。再看一下具体数字：2004年全国城镇住宅投资为11010.1亿元，农村为2453.9亿元；2005年全国城镇住宅投资为12825.8亿元，农村为2601.5亿元①。房地产固定资产投资的增加必然加剧房产市场的热度。
(三)住房虚拟需求增加，房地产泡沫严重
由于土地资源的稀缺性、房地产行业的垄断性、我国投资渠道的狭窄和一些政策因素，社会中出现了一批靠买卖住宅获利的“炒房团”。这些人并没有真正的住房需求，而是利用手中的闲置资金，大量投资于房地产行业，哄抬房价，通过买卖价差牟利。这种虚拟需求的存在加大了房地产行业的泡沫，使房市的市场风险膨胀。
房地产开发的高速发展是由对商品房的需求所支持的。对房地产的需求由三部分组成：一是居住需求，购买的目的是为了自身的居住；二是投资需求，购买的目的是为了出租；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时再出售以获取涨价收益。这三种需求中，第一种需求是真实的需求，对房地产开发具有积极的作用。后两种需求属于虚拟需求，尤其是第三种需求，具有较强的投机性质。价格越高，需求越虚。对房地产开发的正常发展具有一定的破坏作用。多年来，我国房地产开发主要的需求来自居住需求，投资需求和投机需求不大。但近年来
①中华人民共和国国家统计局，中国统计年鉴，北京：中国统计出版社，2006：193-241
投资和投机需求出现快速增长的态势。这种投机需求过度增加，会导致房地产市场繁荣的假象，引起市场地价和房价上升，最终会形成房地产泡沫。一旦遇到经济波动，房地产中的泡沫就将迅速破裂，对整个经济发展造成重大影响。
对住宅的虚拟需求使得房地产这种实体经济迅速成长为一种虚拟的金融产品。房地产一旦以投资品的身份出现，就具有了投资产品的特性。人们购买住房就不再是仅仅为了满足生活需要，更多的是为了从房屋买卖差价中谋取高额利润。“九五”后期，随着城市建设、拆迁改造的加快，住房制度改革的促进和人们生活水平的不断提高，人们对购房、换房愿望开始由观望变为迫切。而建设、房地产用地成为制约发展的大问题。土地供应不足、土地储备不够等问题使得房地产在近年表现为新开工多、竣工少、现房供应少、买房难，这就给投机者有了炒房的机会，房市泡沫再所难免。
二、加息政策对调控住房市场效果的理论分析
根据IS-LM模型可知，利率水平由储蓄与投资的均衡关系所决定,反过来,利率水平的高低也将对储蓄与投资产生反作用。也就是说,利率水平的上升或下降,将引起储蓄与投资的相应变动。具体而言,若利率上升,则储蓄增加,而投资减少;反之,若利率下降,则储蓄减少,而投资增加①。
古典利率理论对利率与投资的关系作了最系统的说明,它将利率区分为自然利率与货币利率,自然利率相当于新投资的预期收益率的利率,而货币利率则是由实际的借贷活动所形成的利率。所以,如果货币利率低于自然利率,则企业家借款投资有利可图,于是将增加借款,扩大投资;反之,如果货币利率高于自然利率,则企业家借款投资无利可图,甚至将发生亏损,于是就减少借款,缩减投资。因此,利率(货币利率)与投资具有负相关关系,利率的变动必将对投资规模及由此而决定的经济增长产生有效的调节作用。中国人民银行近期的加息政策就是对古典利率理论的一次有效运用,从理论上来讲必将对我国的经济产生深远的影响。
在经历了1996年以来连续八次降息之后，从2004年10月28日开始，我国连续四年加息，逐步进入加息周期。那么，下面将从两个角度从理论上分析加息对房地产业的影响。
①贺静，对央行本次加息政策的经济学分析，前沿，2005（5）：51-54
(一)加息政策对房地产市场的可能影响
1、加息对开发商的影响
首先，对于开发商来说，贷款利率的上升无疑增加了其开发运营成本。目前，房地产商的开发资金虽然规定要有50％的自有资金，但实际上由于我国融资渠道的狭窄，众多渠道诸如通过信托、企业债券等方式进行融资的模式远远无法在短期内真正缓解开发商对于资金的“饥渴”，因此，开发商还是想方设法依靠贷款来解决资金问题。而央行加息就会增加开发商的贷款利息支出，从而增加融资成本，贷款负担加重。①
其次，如上文所说，对于高负债的上市公司来说，加息将增加财务费用的支出，从而降低其利润率，这在股市中已经得到了初步显现。银行加息使开发商的资金链绷紧，使其利润空间缩小，尤以自有资金不充裕的中小开发商为甚。这样就会使开发商在选择是否投资及决定投资额时更加谨慎。以2007年3月18日银行提息为例，虽然只增加了区区0.27个百分点，可是此次加息标志着我国银行利率将进一步由低利率周期向高利率周期过渡，引发人们对于未来利率变化的预期，也可能引发银行惜贷等诸多问题，从而使得贷款的隐性成本提升。
最后，房地产行业是一个资金密集型行业，也是一个风险较大的行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久的生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规范化和集团化，往往由少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。然而，当前我国房地产行业客观存在规模小、实力弱的问题，没有真正形成多少实力雄厚的大型开发企业。即使近年成长起来的一些大型房地产开发企业，也由于发展历史短、自身资金实力不够雄厚，主要还是依赖银行贷款发展业务。从而导致资产负债率偏高，抵御市场风险能力差的隐患。所以，对于某些有着不正常高额财务杠杆的小型开发商，如果在短期内出现资金链断裂，任何过桥贷款都无法取得的话，则加息无疑是“雪上加霜”。因而从开发的角度来说，加息则是从一定程度上降低了开发商的利润率，将市场上的一些融资能力差、财务问题严重的开发企业挤出去，从供给的角度上去掉一些“泡沫”，迫使某些开发企业加快项目开发周转期，规避项目建设、土地储备带来的风险。
通过以上的分析，可以看到，无论是从开发商的融资成本增大、利润空间缩①郜文革，我国住房储蓄银行前景如何有待市场检验，产业分析， 2004（7）：50-51
小，还是从通过竞争淘汰一些中小型弱势企业来说，银行加息都会在一定的范围内影响开发商的资金状况、投资心理，从而减少住房的供给。
2、加息对购房者需求的可能影响
由于自有资金有限，大多数购房者会选择个人住房贷款。据统计，在要购买住房的人中，80%的人会选择向银行申请贷款。所以，从理论上分析，银行加息会对购房者的购房心理和行为产生影响①。
首先，已贷款买房的人利息支出增加。我国一年期以上个人住房贷款实行可调整利率政策，遇人民银行调整贷款利率，存量贷款于下一年初执行新的利率。因此，无论是老贷款，还是加息后新发放的贷款，加息都将导致利息支出增加。以2005年3月17日银行利率调整后月供增加的数据为例，一笔20年期、30万元的贷款，加息后月供增加33.76元。利息支出的增加会使一部分贷款人考虑是否要提前还贷，甚至出现了一部分人卖掉已经购买的商品房还贷的现象②。
其次，部分借款申请人被拒之门外。2004年8月31日，银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定了两条判断借款人还款能力的控制线，即借款人月房产支出（含月还款额和物业管理费）与收入比不得超过50%，月所有债务支出（含月房产支出和其他债务月还款额）与收入比不得超过55%。一笔相同额度的贷款，加息将导致借款人月还款额增加，在借款人收入不变的情况下，导致上述两项比例上升，部分原本处于控制线边缘的申请人将超过控制线，从而无法获得贷款，也就无法实现购房梦想③。
再次，加息使得持币观望者增多。许多专家预测，央行在未来的一段时间内可能会不断有新的动作，这也增加了购房人对未来支出不确定性的担心，许多原计划购房的人担心入不敷出而延迟购房。对这些观望中的潜在买房人来说，加息更可能增加其对“房奴”生活的压力而推迟购房，从而在一定程度上缓解房市供求矛盾，化解房价上涨的一部分压力。
以上只是从银行的角度针对购房者个人应对银行加息的分析。其实，加息对房地产开发商成本的影响也可能对购房者的购房行为和心理产生间接冲击。对房地产开发商来说，加息使房地产开发的成本加大，这种成本的上升最后也得加入房价中，由购房者承担。但是，这不一定会导致房地产价格的上涨，因为房地产
①朱世娇，加息后房地产市场六大看点，北京房地产，2005（5）：46-47
②吴公梁，加息给房地产市场浇了一盆冷水？中国房地信息，2005（1）：15-16
③王志强，“国六条”对商业银行房地产信贷业务的影响，金融论丛，2006（8）：22-24
价格的上涨受多种因素影响，其结果要看房地产价格的上涨与下跌。也会出现其他的可能：开发商的成本加大了，一些小的房地产开发商可能由于成本的加大，资金链出现危机，急需回笼资金，有可能降低销售价格；而对大房地产开发商而言，有可能把这部分成本转嫁给消费者，导致房地产价格上涨，也可能由于开发商的利润空间减小，房地产价格不上涨。但总体看来，加息使房地产开发商的成本加大，加息到一定程度的结果可能使房地产开发企业面临重新“洗牌”，但最终是价格较之前有所提高。根据凯恩斯西方经济学中供需原理，由于住宅价格的增长，短期内相对于增长幅度不大的收入水平，住宅需求会有所下降。
3、加息对住房投资（投机）者的可能影响
作为房地产市场的重要主体，房地产投资（投机）者的投资行为也会不同程度的受到影响。银行加息将使房地产投资者重新审视其投资收益率和投资的机会成本。
对于房地产投资者来说，其进行投资的动机是房地产的收益率要高于其他行业。同样的资金存入银行获得的利息收入就是投资房地产的机会成本。这样，银行加息后，居民定期储蓄的利息收入增加，使用自有资金的投资者投资房地产的机会成本相应增加，房地产的相对收益就会下降。而对于那些贷款买房的投资者来说，银行利率的提高将使其贷款成本增加，从而抵消投资收益，降低收益率。
而且银行加息在很大程度上是针对房地产业过热情况提出的。2006年“国六条”下发前，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去买房屋价款后的差额征收营业税。“意见”下发后规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转入交易的，免征营业税，个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售收入按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。所以，人们在投资房地产时会多一层政策因素的考虑，并且向其他投资领域转行①。
综上所述，无论从银行方面还是购房者、开发商和住房投资者的角度考虑，银行加息会起到抑制住房需求的效果。
(二)加息后其他金融产品对住房市场的冲击
①王志强，“国六条”对商业银行房地产信贷业务的影响，金融论丛，2006（8）：22-24
近些年，随着我国金融市场的不断完善，投资渠道日益畅通，理财产品呈现多元化趋势。而且与房地产投资的明显区别之处在于：房地产需要的资金额度较大，而近期的金融产品更加平民化，并不需要动辄几十万的资金投入；而且在应对加息方面表现出房地产投资所没有的优势。下面简要介绍一下：
1、基金。受去年基金“赚钱效应”的影响，今年的基金市场依旧火暴。与房地产投资相比，基金的投资周期要短得多。
由于政策规定，住宅在购买后相当长的一段时间内是不允许交易的；而对于认购的基金，其封闭期一般为一到三个月，也就是说对于基金，最多三个月后就可以交易，对应的申购的老基金三天后就可交易。而且，认购基金的最低限额为1000元，远远低于房地产的进入门槛。
2、储蓄保险。主要是指各保险公司推出的寿险，由于具有储蓄和保险的双重功效，寿险也逐渐得到了人们的认同。储蓄性保险时间长（最短为五年），但都给出了保本利息，而且还有每年的分红。由于分红是浮动的，银行加息，分红增加，所以可以有效抵御利率波动。
3、定期储蓄。随着银行的加息，存款利率也逐步被人们看重。2007年3月18日加息后三年期存款利率为3.96%（税后息为3.168%），五年期存款利率为4.41%（税后息为3.528%）。
我国是一个储蓄率相当高的国家，受传统积蓄观念的影响，加之利率的增加，加息后很可能有一部分保守型投资者和更多的老储户的资金会流向定期储蓄。
4、国债。虽然众多的理财产品的存在使得国债的受欢迎度大不如前，但国债的发行还算乐观（尤其是在一些老年人中）。今年发行第三期国债中，三年期国债利率为3.66%，五年期为4.08%，三年期国债售卖还是较快的。
以上几种金融产品的存在必然会对房地产业产生冲击，在资金上产生分流效果，间接地起到抑制房地产过热的作用。
三、央行加息对我国住房市场调控效果的实证分析
通过国际经验可以看出，加息对房价的影响是很明显的。比如澳大利亚房价上涨得非常快，加息后，房价涨幅得到控制。悉尼在加息后，房价首先是郊区供应量多的地方受到影响，然后波及市区。在美国，加息后，对房地产市场、对房价的影响是十分明显的。在1989年，日本银行提高了利率，戳破了东京房地产的
泡沫。1996年，恶化的贸易赤字引起了国际市场对泰国的信任危机，这造成了东南亚房地产泡沫突然破裂。1993年、1994年宏观调控，连续数次加息，最终导致六年的房地产业低潮，直到2000年才全面复苏①。
作为一个转型中的市场经济国家，加息能否像经济学理论中分析的那样，如其他国家的经验显示一样达到国家的政策意图所预期的结果呢？
(一)加息对住房供给的实际影响
尽管理论上银行加息会影响到开发商对住房的供给，但是对一些大型的房地产企业来说，似乎加息并没有给其造成巨大的负面影响，利率水平提高27个基点带来公司营运成本的增加仅为0.2％，而且即使运营成本提高了，在火热的房地产市场中，开发项目的超额利润率远高于加息带来的附加成本。就拿著名的M&M 理论来说，一项资产的价值和其融资成本是无关的。因此提高利率，增加开发商的成本的做法并不能阻断开发商看好利润率高的项目，因为加息的“打击”远没有达到控制开发商投资与否决策变量的“阀值”②。下面就以房地产商对土地的需求来说明加息对房地产业的影响：
表1 房地产开发企业（单位）土地开发及购置
单位：万平方米
年份本年完成开发土
地面积土地购置费用（亿
元）
待开发土地面积本年购置土地面
积
1998 7 730.1 375.4 13 530.7 10 109.3 1999 9 319.6 500.0 13 505.2 11 958.9 2000 11 666.1 733.9 14 754.8 16 905.2 2001 15 315.8 1 038.8 14 582.1 23 409.0 2002 19 416.0 1 445.8 19 178.7 31 356.8 2003 22 166.3 2 055.2 21 782.6 35 696.5 2004 19 740.2 2 574.5 39 635.3 39 784.7 2005 22 676.2 2 904.4 27 522.0 38 253.7 数据来源：中国统计年鉴（2006），北京：中国统计出版社，235
①李训国，住房贷款提息的经济学分析，市场周刊·研究版，2005（6）：39-43
②李琼、刘建军，加息政策失效的原因分析，经济师，2005（6）： 29-30
由上表可以看出，九年来尽管国家的利率政策有变化，但是土地作为一种稀缺资源，其价值一路飙升。2004年升息的当年完成开发土地面积较上一年有所下降，但是尽管接下来的2005年央行再次加息，却丝毫没有抑制住完工土地面积增长的趋势。而最能反映房地产开发商投资热情的就是土地购置面积，可见加息的两年中购置面积虽小有波动，但还是稳步增长的。
所以加息后房地产界的一片无所谓的乐观情绪，一来是传递给消费者一个信息：我开发物业的价格不会下跌；二来，是开发商的利润控制因素中，利率的微小变化的确是还没有触及到开发决策的制定。在具有开发前景和高预期的市场中，风险补偿带来的超额利润率可以远远高于加息带来的实际影响。米勒的M&M 理论在这里给出了我们一个很好的解释：融资成本和盈利能力是不相关的。所以加息使得融资成本和营运成本增加，但并没有影响到社会上对房地产的投资。
表2 全社会住宅投资
单位：亿元
年份合计城镇合计城镇房地产农村合计农户
1995 4 736.7 3 78.2 1 753.1 1 458.5 1 349.9
1996 5 198.5 3 326.2 1 699.2 1 827.3 1 766.4
1997 5 370.7 3 319.7 1 539.4 2 051.0 1 890.7
1998 6 393.8 4 310.8 2 081.6 2 083.0 1 907.2
1999 7 058.8 5 050.9 2 638.5 2 007.9 1 799.1
2000 7 594.1 5 435.3 3 312.0 2 158.9 1 946.5
2001 8 339.1 6 216.5 4 216.7 2 077.6 1 879.5
2002 9 407.1 7 248.9 5 227.8 2 158.2 1 917.7
2003 10 792.3 8 624.8 6 776.7 2 167.5 1 875.1
2004 13 464.1 11 010.1 8 837.0 2 453.9 2 002.2
2005 15 427.2 12 825.8 10 860.9 2 601.5 2 211.6
数据来源：中国统计年鉴（2006），北京：中国统计出版社，193
所以，尽管国家利率有升有降，但无论是开发商的投资意愿还是实际投资都没有减弱。可以说，短期内银行加息并没有抑制房地产的供给。
(二)加息对住房需求的实际影响
目前我国的一些大城市中，有近三成的住房人群是通过租房来解决自己的居住问题的。而其中有相当一部分人对自己拥有住房的需求是极其迫切的。由于这部分人群对住房需求是真正的有效需求，一种刚性需求，他们的需求对于外界成本的变动反映程度不是特别敏感，也就是说即使在投资成本有所上升的情况下，仍然不能改变他们对住房的投资意愿，除非投资成本的上升已经超越了人们自身的承受能力。而按照目前的个人住房贷款利率，假设贷款30万元，期限20年，在贷款年限内每月贷款成本仅增加30多元。这样小幅的变动并不能撼动人们的真实需求意愿。
而且近些年来随着经济的高速发展，居民收入进一步显著提高。从经济学角度来看，房地产业具有长期性和相关反映的特点，对于购房者来说，收入的增加会加大其对住宅的投入，其收入弹性为2.45，即居民收入每增加1个百分点，其用于住宅的支出将会增加2.45个百分点。也就是说，按照目前利率上调所引起的购房成本增加是处于人们可增加住宅支出的需求范围之内，这就决定了城市居民对改善居住环境的购房需求依旧是非常强烈的。下面以近些年的住宅销售情况就可以看出我国房地产需求情况：
表3 商品房屋销售情况（住宅）
年份销售面积（万平方米）销售额（万元）
1997 7 864.30 14 075 553
1998 10 827.10 20 068 676
1999 12 997.87 24 137 347
2000 16 570.28 32 286 046
2001 19 938.75 40 211 543
2002 23 702.31 49 578 501
2003 29778.85 65434492
2004 33819.89 86193667
2005 49587.83 145637616
数据来源：中国统计年鉴（2006），北京：中国统计出版社，241
可见，虽然经历了连续加息，但是2004年和2005年的商品房销售面积和销售额还是在增长，而且2005年的增长幅度更大。这说明：作为购房者，如果现在购买与推迟购买很可能会使成本再度上升，而房产价格仍然存在较大的上涨趋势。在双重压力的助推下，必然会促使一部分购房者抢先进入，这就拉动了短期需求
的快速上涨。这也是加息初期住宅销售量不降的原因之一。
(三)加息对住房投资（投机）者的实际影响
虽然理论上对于房产投资人士来说，加息和对未来房产市场不确定性的预期使其投资成本增加，投资风险加大，从心理上来讲，投资房产的人群会越来越理性、成熟地看待市场。但是，由于我国金融市场和投资者的不成熟，很多有资金储备的人还是会尽最大力度投资房市。对他们来说，虽然储蓄利率在增加，但是远比不上房产价格上涨的速度。以石家庄的情况为例，一位房地产投资者曾叙述：其在2007年1月份购买的住房每平方米的价格为3300元左右，而四个月后每平米的价格就增长了600多元，远远大于利率增长幅度。可见，虽然银行利率是上调了，但相对于暴利行业——房地产业来说其力度还是不够的。而且尽管2006年以来大盘一路看好，到目前为止股价已突破4000点，基金、股票会对房地产投资有一定的分流，但看我国的情况，影响不大。所以说，央行加息对我国的房地产投资者的投资策略并不会引起太大的变动。
四、结论
经过上面对央行自2004年以来的五次加息效果的分析可以得出结论：尽管我国已经连续加息，但是作为缓解房地产过热的利率杠杆，加息并没有起到预期的政策效果①。
由国际经验也可看出，加息无论对于抑制实体经济还是虚拟的金融市场投资过热都是相当有效的。而我国的投资市场还不是很完善，中国的利率市场又是一个复杂的体系,从我国存贷款利率的决定机制和中国投资需求的利率弹性可以看出,中国利率市场机制的效果是不显著的。在这种情况下,仅仅采用单一的利率政策很难实现货币政策的目标,对实体经济也不会产生令人满意的影响。所以,首先，就利率问题而言,如何让利率机制能够更好地发挥作用比是否应该连续加息更值得关注。其次,中国人民银行要实现货币政策目标,抑制居民储蓄过度分流和降低房地产投资增长速度,应该采取更加灵活的货币政策,尝试更加灵活的货币规制,
减弱公众对通货膨胀的预期,创造稳定的金融环境②。
①李琼、刘建军，加息政策失效的原因分析，经济师，2005（6）： 29-30
②高彦、孙文生、张月雯，利率杠杆对于降温房地产的作用分析，商场现代化，2006（485）：391-393
只要我国在接下来的几年中能够持续加息，并且配合一定的政策指向，相信我国的房地产过热也能够得到有效抑制，真正的实现“居者有其屋”，使我国的房地产市场在一个稳定的环境中健康发展。
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房地产市场分析研究报告
第一章 7月份宏观环境篇 一、政策法规热点追踪 ?我国规定安置补偿不到位不得出让土地 中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部修订发布的《闲置土地处置办法》本月起正式施行。修订后的处置办法加强了对闲置土地的预防和监管，力争从源头上杜绝政府原因导致的土地闲置。国土资源部政策法规司司长王守智介绍说，修订后的《闲置土地处置办法》明确要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。 40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市 7月1日，住建部相关人士表示，截止到6月30号，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道了。住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市，今后，首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。
据CCTV经济信息联播报道，记者了解到，目前个人住房信息联网系统在北京、成都设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据，住建部将和地方政府同时看到相关数据，联网后，对首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”等目前地方政府通常可以自行界定相关概念，住建部今后将完全通过系统进行统一确认。但记者也了解到，虽然目前已有40个城市正式联网，但有一些一线城市并没有被纳入到此次一期联网当中，该联网系统究竟何时能正式正常运转目前也不得而知。 ?深圳土地改革三大文件首度公开 在高调宣布启动土地管理制度改革40天后，昨日，深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件。这意味着，在一番犹豫和姗姗来迟之后，有关深圳此次土改的基本内容已经向社会公开。“土地确权”、“违建处理”被普遍视为此轮土改的第一核心要点。深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件：《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》、《关于成立深圳市土地管理制度改革领导小组的通知》。 《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》提出，推进原农村土地确权试点实践。推进原农村城市化
央行的公开市场业务 导言： 中央银行为实现：物价稳定、充分就业、经济增长和国际收支平衡四大经济目标，采用调解货币供应量和利率水平等经济变量的方针和措施。即利用货币政策调解。为充分发挥货币政策的效用，加强对经济的可控性和可调解性，因此，中央银行推出三大一般性货币金融工具。即法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务。 法定存款准备金的实施具有突然的震动性，即使是对准本金率很小的调整，对商业银行的超额准备、货币乘数的影响也非常大，因而不常对法定存款准备金率进行调整。 再贴现率有以下不足： ①使央行处于被动地位，其成功与否常常取决于商业银行。 ②只影响利率的总水平，无法影响利率的结构。 ③调整再贴现率常引起利率的升降变动。如时常调整，使商业银行及大众无所适从。 相对前两者来说，公开市场业务有五大优点： ①中央银行能以此影响商业银行的超额准备金。 ②使央行处于主动地位。 ③可进行微调整。 ④可持续进行操作。 ⑤万一经济形势发生变化，可迅速进行反向的操作。 因此，公开市场操作成为西方中央银行常用的货币政策。 一、公开市场业务的介绍： 1、定义： 公开市场业务是指中央银行通过在公开市场上买卖有价证券，达到扩张和收缩信用、调解货币供应量和利率水平的目的。中央银行买卖的证券主要是政府公债和国库券。 2、公开市场业务的发展： 公开市场业务操作最早起源于19世纪的英国，当时的英格兰银行为了平衡国库收支，开始公开市场业务操作。但20世纪30年代后，公开市场业务才真正成为货币政策的工具。其中，凯恩斯主义使公开市场业务这一间接货币政策工具的地位得以稳定。弗里德曼的货币主义货币理论推动公开市场业务发张到一个全新的阶段，使公开市场业务成为全世界工业国家、发展中国家、经济体制转轨国家的日常货币管理工具。 中国从1998年1月放弃贷款限额管理，是公开市场业务成为央行间接调控和日常货币管理的最有力的工具。
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
中国房地产市场需求变化的分析 工商1305 郝振亨学号:2013015145 房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。在多种因素的影响下,房地产业的需求量经常会发生较大的变动,具有很强的不确定性。本文围绕房地产这一主题,简要地分析了影响房地产业需求的因素。 商品的价格会影响需求。一种商品价格上升,该商品的需求量往往会减少。房价的上升可能会造成需求量的减少。房价在一般情况下变动较大,会引起需求量的巨大变动。近年来,房价上涨较快,导致房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求。在这种情况下,可能会出现“买方市场”的局面,商品供不应求,卖家需要通过降价等途径来增加销量以促进房地产业的发展。 消费者的收入水平会影响需求。房地产业的发展与消费者的收入水平密切相关,当居民收入增加时,房地产业的需求量会迅速增加;当国家经济衰退,居民收入水平下降时,需求量也会相应地减少。改革开放三十多年来,我国的经济迅速发展,经济的迅速发展带动了居民收入水平的提高。居民收入水平的提高带动消费水平的提高,由生存资料消费逐渐转向发展资料消费和享受资料消费,因此房地产业的需求量呈迅速增长态势,房地产业成为一个新的经济增长点,有力地推动了中国经济的发展。 城市化的发展对房地产业的发展具有重要意义。城市化的发展必然导致大量的人口由农村进入城市,城市的规模不断扩大、数量不断增加。城市化不仅要进行大规模的城市基础设施建设,而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速,住宅小区大批营造、商业住房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建,这些无疑给房地产开发带来千载难逢之契机,会大大地增加城市住房的需求量。中国的城市化正处于中期迅速发展阶段,城市化的迅速发展带动经济的发展。城市经济的发展以及城市人口的增加将会带来办公楼、商业营业用房、工业用房、仓库等巨大需求,加上城市化引起的住宅需求,最终带来需求量的迅速增加。
贵阳市房地产市场调研分析报告 一、贵阳市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (3) 三、房地产市场发展基本情况 (7) 四、经济适用房及廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (16) 六、钢结构住宅情况 (22) 七、贵阳市房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)
一、贵阳市发展现状 贵阳位于云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、贵阳经济技术开发区，全市土地总面积8032平方公里，总人口为311.43万人。 贵阳是中国的又一春城，气候温和湿润，热量丰富，雨量充沛、四季宜人，春夏秋三季都是旅游的黄金季节。这里，冬无严寒，夏无酷暑。最热是七月下旬，常年平均气温是24 摄氏度。最冷是一月上旬，常年平均气温达4.6摄氏度。全年平均气温是15.3摄氏度。空气不干燥，四季无风沙。 2002年贵阳提出了建设循环经济市的战略决策。2004年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后，根据形势的变化、发展，对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善，确立以建设生态经济市为目标，发展循环经济为途径，森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为贵阳市可持续发展的定位。 2005年至2010年，贵阳市将全面启动生态经济市建设，逐步把贵阳建成国家级园林城市，力争到2010年全市森林覆盖率达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模范城市，初步建成一定
进一步发展我国央行公开市场操作的措施 '自从上个世纪90年代初中国人民银行开始进行公开市场业务以来，在不同的时期曾经使用过不同的操作工具。在2003年4月22日的公开市场操作中，中国人民银行直接发行了期限6个月的50亿元中央银行票据。4月28日，中国人民银行又发布了当年第六号《公开市场业务公告》，决定自4月29日起暂停每周二和周四的正回购操作，此后将通过中国人民银行债券发行系统向公开市场业务一级交易商招标发行央行票据。招标时间为每周二上午9点至10点，招标方式为荷兰式，招标标的为价格。央行票据将在银行间债券市场上市流通，交易方式为现券交易和回购，同时作为央行公开市场业务操作工具。从正回购转向直接发行中央银行票据，其意义不仅仅是换了一种操作工具，更重要的是促使我们在中不断探索发展央行公开市场业务的措施。 存款准备金率、再贴现率政策和公开市场操作并称央行金融宏观调控的“三大法宝”，其中公开市场操作以其灵活性、主动性和可逆性等优势，为多数国家的央行所青睐。中央银行票据是我国公开市场除回购交易、现券交易外的第三大交易品种，也是与国债、政策性金融债“并驾齐驱”的公开市场三大操作工具之一。2003年以来，央行在公开市场业务操作中一直进行正回购交易，已回笼货币2000多亿元。由于正回购是央行以自身持有的债券向银行质押回收资金，因此，央行必须拥有足够的现券持有量。而货币当局的资产负债表显示，到2002年年底，央行手中持有的国债面值大约为2863亿元，除去2003年20次正回购占用部分，央行持有的国债余额只为原来的四分之一，继续进行正回购操作的空间已经不大。因此，有不少市场人士认为，中央银行发行票据是只为了解决正回购时手中现券不足的问题，为今后继续回笼货币创造条件。从这个角度看，央行完全可以采取2002年9月的做法，再次将未到期国债部分直接置换为中央银行票据。之所以没有这样做，是由于自2002年6月份以后，央行连续正回购引导市场利率上升，市场资金情况因而变得较为紧张。但2003年连续正回购，银行间市场利率不仅没有随之上行，反而出现单边下跌态势，还一度跌破了2%关口。这表明，银行间市场资金一直相当充裕。在这种情况下，由于商业银行没有资金需求，央行自然没有必要将未到期部分国债直接置换为中央银行票据。央行票据发行后，在银行间债券市场上市流通，交易方式为现券和回购，同时作为央行公开市场业务操作工具。央行票据的发行，增加了央行对操作工具的选择余地。今后央行仍应根据市场实际状况，适时加强工具创新，以使其操作更加游刃有余。 正因为公开市场操作具备其他政策工具所缺少的主动性、灵活性和可逆性等，因而它有较高的有效性。但是如何充分发挥其有效性，却是央行在实践中探索不尽的课题。2003年央行在公开市场连续进行20次正回购操作后，可继续用于正回购的债券已所剩无几。与此相应的是，央行正回购力度也就不断减弱，从资金回笼高峰时期的200亿元降到后来的30亿元，而市场却并未显现出停止正回购的迹象，各商业银行在央行的平均超额备付金比率依然高达3%一4%.如果央行此时没有相应对策推出，必然面临山穷水尽的窘境，难以保证操作的有效性。 从实际情况来看，2003年伊始，央行在公开市场就已经新举连连，如交易次数从每周一次增加到两次、增加交易成员、扩大交易范围、建立公开市场业务一级交易商流动性日报制度等，这些都是必要的，但似乎并未像预期那般吸引足够的市场注意力。在此态势下，灵活采用这种新的融资方式，发行央行票据，就可促使公开市场成员再次正视公开市场操作的影响，确保央行货币政策的有效传导。 从目前美国、英国、日本、欧盟等国家和地区来看，回购操作的调控力度有限，即使量很大，如日本，每次操作在几百亿日元，其效果也是不尽如人意。一般而言，公开市场调控能力强的国家，往往其操作的主体是买（卖）断而非回购。央行可以根据市场流动性状况通过买（卖）断票据随时实现货币回吐或回笼，因此央行发行票据较回购具有更好的灵活性。
房地产市场消费需求分析 受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。 一、房地产市场需求影响因素分析 1.人口因素 中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。 如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。 20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本
世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。 同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。 2.城市化因素 目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。 城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。 人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。 3.收入因素 随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国
长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）
从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多
数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析 通过调查统计、分析发现：
中国公开市场业务效果分析 中文摘要：本文主要从公开市场业务的发展，在我国的作用效果以及进一步发展的措施几方面来展开，立足于中国实际，运用统计学的基本方法进行分析和讨论，以期对此有个粗浅的认识. 关键字：公开市场业务货币供应量回归分析改进措施 目录： 一.公开市场业务简介………………………………………………….. 二.在我国的发展特点………………………………………………….. 三.效果分析…………………………………………………………….. 四.进一步发展的措施…………………………………………………..
一.公开市场业务简介 定义：公开市场业务是指中央银行通过买进或卖出有价证券，吞吐基础货币，调节货币供应量的 活动。根据经济形势的发展，当中央银行认为需要收缩银根时，便卖出证券，相应地收回一部分基础货币，减少金融机构可用资金的数量；相反，当中央银行认为需要放松银根时，便买进证券，扩大基础货币供应，直接增加金融机构可用资金的数量。 简介：中国人民银行从1998年开始建立公开市场业务一级交易商制度，选择了一批能够承担大 额债券交易的商业银行作为公开市场业务的交易对象，目前公开市场业务一级交易商共包括40家商业银行。这些交易商可以运用国债、政策性金融债券等作为交易工具与中国人民银行开展公开市场业务。从交易品种来开可分为以下几类，如下图所示
二.在我国的发展特点 一是不断扩大交易对象。公开市场业务实行一级交易商制度，中国人民银行选择了一些实力雄厚、管理规范、资产质量较好、资信较高、能承担大额债券交易的商业银行作为公开市场业务一级交易商。目前，公开市场业务一级交易商已由1998年底的25家增加到40家，这些交易商同时也是全国银行间债券市场的交易主体，国债和政策性金融债券的承销团成员，中国人民银行与其直接交易，有利于传导中央银行的货币政策意图。 二是逐步丰富交易期限品种。目前有7天、14天、28天、91天、182天和365天六个期限品种，在操作中，根据商业银行流动性变化相机选择，实际操作以7天、14天的居多。 三是不断拓展交易工具。目前，国债和政策性金融债券都作为公开市场业务的操作工具。 四是尝试不同的交易方式。公开市场业务自恢复交易以来，采用了价格招标和数量招标等不同招标方式。价格招标以利率或价格为标的，旨在发现银行间市场的实际利率水平、商业银行对利率的预期；数量招标是在事先确定利率或价格的基础上，以数量为标的进行招标，旨在引导债券市场回购利率和拆借市场利率的走势。 五是在积极开展回购交易的同时，加大现券操作的力度。1999年9月以后，中国人民银行公开市场业务加大了对市场化发行的国债和政策性金融债券的现券买入力度。2000年累计向商业银行融出资金1032亿元，其中债券回购721亿元，买入现券311亿元，有效地扩大了基础货币供应，增加了中国人民银行的债券资产，改善了债券资产结构。 六是制定相关的债券交易资金清算制度和操作规程。依托中央国债登记公司的通信网络，中国人民银行开发了公开市场业务招标、投标、中标交易系统，并不断升级，实现了2000年计算机问题平稳过渡，为公开市场业务的开展提供了较好的技术支持。 三.效果分析 由于数据比较难难找，我们只分析2004.1——2007.6月份的数据
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
房地产市场调研行业分析报告 Real estate market research industry analysis report 汇报人：JinTai College
房地产市场调研行业分析报告 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一、前言 由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对 其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少
的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。 二、房地产“行业研究”的现状与问题 1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养 就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。 从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调
美联储货币政策对我国央行的影响及启示 摘要： 美联储是美国中央银行，控制着美国经济走向，乃至世界经济发展。随着08年金融危机的爆发，美联储出台了一系列相关货币政策。本文将对美国货币政策进行回顾，通过对中美央行的比较，分析美联储货币政策对我国的影响，最后对我国央行提出了相关建议。 关键字：美联储中国中央银行货币政策借鉴 一美联储综述 美国联邦储备系统(Federal Reserve System，简称Fed)负责履行美国的中央银行的职责，这个系统是根据《联邦储备法》(Federal Reserve Act)于1913年成立的。这个系统主要由联邦储备委员会，联邦储备银行及联邦公开市场委员会等组成。美国最早具有中央银行职能的机构是1791年获批的美国第一银行和美国第二银行。1837年至1862年间的“自由银行时代”美国没有正式的中央银行，而自1862年至1913年间，一个私营的国家银行系统起到了这个作用。美联储是由美国国会在通过欧文-格拉斯法案（Owen-Glass Act，又称联邦储备法案）的基础上建立的，由伍德罗·威尔逊总统于1913年12月23日签字。现在的美联储属于二元式的单一中央银行制主要包括：联储银行、美联储董事局、联邦公开市场委员会、联邦顾问委员会、3000多家商业银行。 美联储作为美国中央银行对美国经济运转起着重要作用。通过三种主要的手段(公开市场操作，银行准备金率，贴现率)来实现相关货币政策；监督、指导各个联邦储备银行的活动，监管美国本土的银行，以及成员银行在海外的活动和外国银行在美国的活动；批准各联邦储备银行的预算及开支；任命每个联邦储备银行的九名董事中的三名批准各个联邦储备银行董事会提名的储备银行行长人选；行使作为国家支付系统的权利；负责保护消费信贷的相关法律的实施；依照《汉弗莱?霍金斯法案》(Humphrey Hawkins Act)的规定，每年2月20日及7月20日向国会提交经济与货币政策执行情况的报告(类似于半年报)；通过各种出版物向公众公布联邦储备系统及国家经济运行状况的详细的统计资料，如通过每月一期的联邦储备系统公告(Federal Reserve Bulletin)；每年年初向国会提交上一年的年度报告(需接受公众性质的会计师事务所审计)及预算报告(需接受美国审计总局的审计)；另外，委员会主席还需定时与美国总统及财政部长召开相关的会议并及时汇报有关情况，并在国际事务中履行好自己的职责。 二美联储货币政策回顾 美国次贷危机发生后，银行体系遭受重创，信贷活动萎缩，市场利率上升，实体经济难以得到资金支持，美国经济陷入了衰退。为了刺激经济复苏，稳定金融市场，修复银行体系，美联储密集地进行货币政策操作，通过各种方式向市场注入流动性。因此美联储实施了非常时期的“量化宽松”货币政策。 （1）推出7000 亿美元不良资产纾困基金（TARP），将被用于向银行注资、购买不良资产、提供担保以及为住房贷款者提供服务等四个方面； （2）推出2,000亿美元定期资产支持证券贷款工具(TALF)，旨在重振消费者与小型企业贷款； （3）提出公私联合投资计划(PPIP)，旨在从金融机构手中收购问题贷款和其他资产；该计划将动用原先TARP 中的750 亿~1000 亿美元，再搭配民间资金，预计计划购买力最高可提升至5000 亿美元，未来甚至可能将扩大至1 万亿美元； （4）实行私人资本担保，根据美财政部公布的PPIP计划细则,私人资本如通过甄选介入“问题贷款”的处置,联邦贷款保险公司（FDIC）将按1： 6 的比例为其提供担保,以便投资者从美联储获得无追索权贷款;而剩余部分,财政部将与私人资本按50%的比例各自出资组成股本。
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
公开市场业务 求助编辑 公开市场业务 公开市场业务是指中央银行通过买进或卖出有价证券，吞吐基础货币，调节货币供应量的活动。与一般金融机构所从事的证券买卖不同，中央银行买卖证券的目的不是为了盈利，而是为了调节货币供应量。根据经济形势的发展，当中央银行认为需要收缩银根时，便卖出证券，相应地收回一部分基础货币，减少金融机构可用资金的数量；相反，当中央银行认为需要放松银根时，便买进证券，扩大基础货币供应，直接增加金融机构可用资金的数量。 目录 简介 公开市场业务与其他货币政策工具相比，具有主动性、灵活性和时效性等特点。 中国人民银行总部
公开市场业务可以由中央银行充分控制其规模，中央银行有相当大的主动权；公开市场业务是灵活的，多买少卖，多卖少买都可以，对货币供应既可以进行“微调”，也可以进行较大幅度的调整，具有较大的弹性；公开市场业务操作的时效性强，当中央银行发出购买或出售的意向时，交易立即可以执行，参加交易的金融机构的超额储备金相应发生变化；公开市场业务可以经常、连续地操作，必要时还可以逆向操作，由买入有价证券转为卖出有价证券，使该项政策工具不会对整个金融市场产生大的波动。 目前，越来越多国家的中央银行将公开市场业务作为其主要的货币政策工具。20世纪50年代以来，美国联邦储备委员会（即美国中央银行）90％的货币吞吐是通过公开市场业务进行的，德国、法国等也大量采用公开市场业务调节货币供应量。从20世纪80年代开始，许多发展中国家将公开市场业务作为货币政策工具。 二、公开市场业务已成为我国重要的货币政策工具之一 中国人民银行公开市场业务起步于1994年的外汇市场操作。1994年，外汇管理体制进行了重大改革，实行了银行结售汇制度，建立了银行间外汇市场，实现了人民币汇率并轨。为了保持人民币汇率的基本稳定，中国人民银行每天都要在外汇市场上买卖外汇。1996年4月，中国人民银行又开办买卖国债的公开市场业务。此后，公开市场业务得到长足发展。2000年底，中国人民银行通过公开市场业务投放的基础货币为1804亿元，占当年中国人民银行新增基础货币的63%。公开市场业务已发展成为我国中央银行的主要货币政策工具之一。 正文
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
房地产市场调研分析总结报告范文(1) 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积万㎡，完
成销售面积万㎡，空置面积万㎡，空置率为%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积万㎡，销售万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX 年--XX年全市累计完成经济适用房万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成万㎡,同比下降%;XX年完成45万㎡，同比增加了%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积万㎡，总投资亿元，其中榆阳区等5个县区已开工万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本
重庆房地产市场分析报告 战略投资部 2004年11月 目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。
近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；
房地产市场分析研 究报告 1
目录 第1章市场环境 1.1居民生活概况 1.2 城市建设概况 第2章木地板市场容量 2.1 需求总量 2.2 需求总额 2.3 生产规模 第3章强化木地板市场容量 3.1 需求总量 3.2 需求总额 第4章木地板市场价格状况 4.1 实木地板价格状况 4.2 强化木地板价格状况 第5章木地板的市场占有率 5.1 三类木地板的市场占有率 5.2 不同价格档次强化木地板的市场占有率 5.3 主要品牌强化木地板的市场占有率 5.4 主要品牌强化木地板销售量 第6章特殊优惠政策 2
第7章强化木地板的周期界定及发展趋势 7.1 市场特点 7.2 生命周期界定 7.3 发展趋势 7.4 主要品牌的市场地位和市场形象 7.5 对地板市场销售人员的评定 第8章竞争品牌概况 8.1 品牌介绍 8.2 产品销售情况 8.3 产品广告宣传情况 第9章潜在消费者研究 9.1 年龄特征 9.2 家庭收入特征 9.3 家庭装修费用支出 附件:北京木地板市场主要品牌一览表 3
4 第1章 市场环境 1.1 居民生活概况 北京是中华人民共和国的首都,位于华北大平原的北端,是中国政治文化中心。北京约有人口1240万。 北京是全国消费水平较高的城市之一。随着人民生活水平的提高,北京城乡人民收入明显增加,生活质量进一步改进。1999年,全市职工平均工资12,300元,扣除价格因素,实际增长9%(详见表1－1);1999年,全市城镇居民人均可支配收入8,472元;人均消费性支出为6,971元,比1998年同期增长6.7%。这些都为市场带来了大量的消费需求,并形成了稳定而具备一定实力的消费阶层(详见表1－2)。 表1－1 北京市职工人均收入情况 单位:元 表1－2 北京市 人均收入与支出情况 单位:元