西虹桥商务区国家会展配套商业地产产业研究报告宏观分析
不是一个，而是一个功能区域。从地理概念看，根据市政府相关文件规定，虹桥商务区规划范围为：东至环西一大道，即A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。总用地面积约平方公里。虹桥商务区范围内，将出现一个占地平方公里的商务功能核心区，预计明年启动建设，2015年实现年生产总值超过100亿元。此外，根据，虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北面到A11，西面到A5。这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及、、、四个区。
根据市政府批准的，核心区的开发总规模约158万平方米，其中商务办公约110万平方米，商业约14万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约14万平方米，会展约14万平方米。
根据虹桥商务区管委会设想，在2010年虹桥机场西航站楼开通时，该区域能有一批新的项目开工建设。而整个区域将用两年左右的时间建成。
商务功能区的主要业态将是面向全国的总部经济，包括会议产业功能及贸易、商业。同时，该区域还应具备商务、酒店、文化娱乐等设施。商务功能区的建设应该避免单一功能。他举例说，区域内如果有会议，没有配套生活设施；或有配套生活设施，没有娱乐、场所，整个商务区就会缺乏人气。
开发过程中，政府将主要通过规划、产业布局、功能定位来引导。管委会明确，区域开发的主体角色由市场扮演。
根据预计，到2015年，商务功能核心区年生产总值将超过100亿元；2020年将超过150亿元。
根据规划，平方公里的范围内将布局“一环、两轴、三核、五区”。根据市政府的批复和控详规划，商务区将是现代服务业的新亮点，上海经济发展的新引擎。根据规划和功能定位，虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。
商务区未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。局部区域或要求建筑实现“零碳排放”。
而根据现有规划，虹桥商务区平方公里的总体布局是“一环、两轴、三核、五区”。一环，指外围由、防护绿地、河流水域等形成的生态绿环，是虹桥商务区生态品质的保障。两轴，指东西向空间发展轴和南北向空间发展轴，为这一区域发展的基本构架。三核，指由东西向空间发展轴串联的三个重要功能核心。其中，交通功能核心由虹桥机场西航站楼、铁路虹桥站、轨道交通、公交巴士站和地下停车库等构成的枢纽功能
综合体，是虹桥商务区最重要的功能构成要素和服务长三角的动力之源；商务功能核心则位于交通功能核心西侧，主要布局与枢纽功能密切相关、服务辐射长三角的商务办公、文化、交流功能，是虹桥商务区建设的活力之源；机场东片核心是指虹桥机场航站楼及周边商业、商务、行政办公等形成的片区功能核心，带动机场东片的改造和更新，完善加强枢纽服务功能。五区，指按照功能布局形成的核心区、虹桥机场、北片区、南片区、东片区等五个不同功能板块。
在平方公里范围内，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。
产业策略研究
会展行业研究
会展业呈现出蓬勃生机事实上，我国会展业起步较早，特别是近年来会展业异军突起，呈现出良好的发展态势。
主要表现在：
一是建设规模不断扩大。据有关部门统计，全国现有大中型会展场馆150多个，会展面积300万平方米以上，已经超过了号称“世界会展之国”德国的展馆面积，拥有一批具有国际水平的现代化会展场馆。而目前各地都在大兴土木，会展馆建设方兴未艾，据不完全统计，全国正在建设或规划将在未来三年内建成的各类会展中心的会展面积可能超过100万平方米。
二是会展活动空前活跃。据有关调查表明，举办和参加会展的数量不断增多，2004年我国会展项目数量超过3000个，出国办展近800个；参展企业500多万家，参会专业观众近2000万人次；节庆活动5000多个，参与观众达数亿人次。会展收入增幅明显，目前举办各类展会直接收入超过100亿元，间接带动的旅游、餐饮、交通、广告、娱乐、房产等行业收入高达数千亿元。
三是会展形式丰富多彩。经过多年发展，一些由政府主导的综合会展向专业会展转变，有的随着市场化、专业化、国际化水平的提高而成为著名会展，已培育出一批具有特色的、高水平的、较大影响力的会展知名品牌，诸如广交会、高交会、上交会等综合展。专业化会展比重增加，几乎涉及经济的各个部门和主要行业，如北京的机床展、纺机展、冶金铸造展和印刷展等已跻身国际同行展的前四名，珠海国际航空展成为亚洲第二大航展，而号称"中国第一展"并享誉全球贸易展的"广交会"是我国历史最长、规模最大、层次最高、影响最广、商品种类最全、到会客商最多、成交效果最好的综合性国际贸易会展。
四是组展主体呈多元化。目前主要有五大主体：一为政府机构，包括政府部门、事业单位，承担政府主导的各种重大经贸洽谈展会和综合性展会，政府主导型的展会仍是一大亮点，由国家部委和省市政府共同举办的大型展会活动，其中不少展会有高层领导人出席、讲话、剪彩、题词；二为行业协会，各种有影响的专业性会展大
部分由行业协会主导或主办；三为国有企业，少数国有企业组织经营性会展等业务；四为民营企业，个别民营企业介入会展业，或主营或兼营，经营范围中有会展业务的民营企业遮京、沪、穗这三地就超过千家；五为外资企业，境外的会展公司与国内有关单位结成合作伙伴，开展海外和国内招展，据不完全统计，目前国内举办的国际专业展将近40％有境外公司参与。
五是会展群聚效应突出。主要分布在北京和上海、广州、大连、深圳、厦门等经济发达地区。有关调查数据显示：全国举办会展最多的省市首推北京，上海紧跟其后，广东最为活跃。从会展收入看，广东、北京和上海占据了垄断地位，占全国会展收入的近90％。同时，逐步形成新兴的会展业市场和一些具有一定实力的会展集团公司。
商业地产行业研究
据最新研究显示，2010年上半年全球商业地产投资额累计为1320亿美元，远超2009年上半年的760亿美元。与2009年上半年相比，今年上半年亚太地区的交易额上升了40%。2010年仅第二季度，亚太地区直接商业房地产投资额就达到160亿美元。近来，以中国市场为例，北京、上海、广州三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达到%；销售面积同样出现强势增长的态势，环比增长%。因此，在关注商业地产未来发展的同时，更进一步强调的是低碳经济背景之下的商业地产创新之路，尤其是商业地产在绿色节能方面的创新。
有统计数据显示，建筑的能耗约占全社会总能耗的30%。按照住建部的政策要求，从2010年开始，城镇新建建筑要达到90%以上是节能型建筑。因而，低碳节能正在成为商业地产新一轮的发展趋势。环保时代来临，商业地产如何通过打好“环保牌”来推动地产进一步发展，更成为亚太地区新一轮焦点。此外，根据2009年美国圣地亚哥大学和世邦魏理仕联合完成的一项名为《绿色建筑的钱景和前景》的研究发现，在绿色建筑中工作的人员病假天数减少，办公面积的空置率低，且租金回报较高。
“在低碳经济的背景之下，商业地产节能化已成主流。创新运用更多的绿色产品，推动商业地产的不断创新，并进一步促进经济社会的可持续发展。
商业地产功能要全面，创新要满足客户需求
现在很多城市综合体项目，都谈一个叫我们要打造城市标志，或者标志性建筑。标志性的两个方面，第一个方面是体量。比方说全球最大的，要么就是最高，这两个都具有标志。如果讲高度的话，我觉得我们也比不了。比如拿上海来说，东方明珠原来是最高的，后来是金茂，后来金融中心。我觉得盲目地追求高没有意义。如果是标志，我们功能是一个集中，功能是一个复合，同时功能一定要全面，这才是我们的标志。我们不贪大，但是我们一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互补。
商业地产建筑风格要符合城市的定位及风格
谈到建筑设计，整体建筑风格的统一性。现在我们很多城市综合体也好，很多都
是在建筑，我们跟国际的建筑业在一起交流，很多都是从艺术性和从美观性，要做标志性的，要做一个城市的名片，都是这样说。实际上业内也会经常谈到一个话题，有几个项目能像故宫一样流芳百世。前一阶段刚开始请了很多日韩设计师，现在是欧美系。我前一阵看到一个报道，说是在江西某一个新兴的城市，设计了几栋非常前卫的综合体项目，后来很多专家议论，说整个把我们中国市场作为国外设计师练笔的地方，我们希望我们中国新兴的市场，我们希望我们中国这么好的市场，成为国外设计师的摇篮曲，我不希望做这个。我讲到的建筑风格的统一性，只是讲要符合城市的定位和城市的风格，整个城市的沿袭。
上海酒店行业研究
上海酒店业主要由两大部分构成，即星级酒店与社会旅店。两者之间的区别，主要集中在市场与服务的差异上，与其规模大小、档次高低无关。星级酒店提供多功能服务，即除了客房住宿以外，还有餐饮服务、康健娱乐设施服务、会议设施服务等等。这种服务有深度豪华的，如四五星级等高档酒店，也有简约实用的，如低星级酒店；社会旅店提供单一的有限服务，即客房住宿。但在客房住宿服务的深度方面，内部存在较大差异，其设施并不都是浅显低档的，有不少是深层次中高档的。如宜必思在上海的连锁酒店，其客房服务的设施水平不亚于三星级酒店。
现状：截止至2007年底上海共有正式评定的星级酒店374家，其中五星级38家、四星级51家、三星级131家、一、二星级154家。此外还有25家左右相当于四、五星级水平但尚未评星的酒店。从分布状况看，四、五星级酒店大都集聚在中心城区。尤其是五星级酒店，主要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东等区的中心商务地带;这与五星级酒店的功能定位和适配环境基本一致。三星级以下酒店相对平衡，全市18个区与崇明县均有分布。从星级酒店经营情况来看，星级较高的酒店经营情况较好，星级较低的酒店经营情况相对较差。
截止至2007年底，上海有各类社会旅店3460余家，分布在全市各个角落。根据其客房结构的不同，社会旅店可大致分为三类：一是经济型商务旅店，其特征是在一房两床含独立卫生间的基础上增强商务功能，如有相当比重的单人大床房、客房内配置独立写字桌、软座椅或简易沙发、上网功能等。二是假日旅店，其特征是一房两床或三床，内设独立洗漱卫生设施。三是青年旅店，其客房特征是一房多铺，房内不设独立卫生间。社会旅店整体来看有这么几个特点：（1）价格浮动范围大；（2）分布面广；（3）新型经济型连锁旅店发展迅速。
酒店存量：2007年上海存量酒店供需的总体状况可以概况为两句话，即“大体平衡，部分酒店略有供余”。这与三年前的“总体平衡，高星级略显紧缺”已经有所不同。2006年上海旅游酒店的平均客房率为%，与2005年%和2004年%相比，分别下降了个百分点和个百分点；其中星级酒店客房率为%，与2005年的%和2004年%相比，分别下降了个百分点和个百分点，与2002年%相比，则下降了个百分点。上海2006年和2007年这两年每年都有大量新客房投入营运。高端市场领域，在2007
年就增加了23家高星级酒店，客房数达到8576间。其中定位在五星级的有13家，客房5931间；定位在四星级的有10家，客房2645间。经济型酒店在沪扩张的势头更猛，如汉庭、如家、MOTEL168、速8、锦江之星和宜必思等，2007年新增的客房数超过了万间。加上高星级市场的8576间客房，2007年上海新增客房总数至少有23576间。二是酒店房价升涨较快，抑止了部分消费需求。上海酒店业如此猛烈的发展态势，着实令人担忧。如果不加控制，上海酒店业将出现五个趋势：总体上供过于求，客房入住率峰谷差扩大，房价呈现不稳定状况，中低档酒店难以为继，酒店业健康发展受到威胁。
借着北京奥运会和上海世博会的东风，以及旅游、会展经济的迅速走热，上海已成为亚洲五星级酒店房价最高的城市之一。2006年上海五星级酒店平均房价达到了元/天，入住率保持在70%以上。受旅游、会展经济和奥运会等因素的推动，众多大型跨国公司都积极在沪拓展高档酒店市场，国际酒店集团十强在上海拥有和管理的高级酒店为54家，申城高星级酒店的国际化竞争格局已经形成。
问题：虽然沪上高星级酒店房价连年攀高，但国内有限的高档客源市场基本被国际酒店集团所垄断。这些国际酒店集团还把发展经济型酒店作为未来强攻的目标，不断向中低端领域渗透。
而众多内资酒店在激烈的竞争中往往只能竞相降价，导致亏损严重，最终只能以交纳高额管理费用为代价交由国际酒店集团代为管理。近年来，沪上内资酒店翻修后挂上国际酒店集团品牌的情况屡见不鲜。因此，虽然高星级酒店平均房价有所上升，但部分转交管理权的内资酒店初始投资方获益有限。
后沪上酒店业也将不再是星级酒店“一枝独秀”，品牌经济型酒店、奢侈酒店乃至富有特色的家庭旅馆，都会是今后酒店业的发展方向。与此同时，中低档住宿业将被品牌经济型连锁酒店进一步“洗牌”，低星级酒店客房出租率可能继续下降。
2010年世博会期间，上海需要接待游客7000万人次，平均每天接待38万人次，高峰期每天将接待70万人次，这就意味着需要63万个酒店床位，而上海仅拥有酒店床位26万个。按国际管理，酒店客房数和就业人数之间的比例是1:，即每100间客房需要员工110人，而这个比例在国内是1: 1:。以此推算，到2010年上海酒店业的人才缺口约在50万人左右。
上海零售业研究
改革开放以来，上海零售业在不断的竞争和学习中摸索出了一条具有中国特色的成长之路，在市场上的表现越来越活跃，竞争能力变得日趋强大。近几年中出现的一批大型零售企业，如华联、中百、上海联华等，都是在与国外大型超市的竞争中逐渐成长起来的，并取得了一定的成绩，在上海老百姓中产生了较好的口碑。
零售业数量持续增长
零售业商业网点近几年来持续增长，1997年全国商业零售网点数近1500万个，1998年为1660万个，1999年达到1780万个，以每年差不多10%的速度递增，零售业出现供大于求、总量失衡的局面。再加上外资零售业的近入和大规模扩张, 世界排名前50位的零售商中已有半数在中国设立了合资的企业，使得行业竞争空前的激烈。
在这样的大趋势下上海的零售企业数量也在不断的增加。
国外零售商提前进入
有人说，外资企业是跑步进入我国市场的，甚至不惜以各种变通手段，违规提前进入。加入世贸组织后，我国承诺，在第一年外国服务提供者仅限于以合资企业形式在5个经济特区（深圳、珠海、汕头、厦门和海南）和6个城市（北京、上海、天津、广州、大连和青岛）提供服务。上海，允许的合资零售企业的总数各不超过4家，在第二年才开放所有省会城市以及宁波和重庆。另外，营业面积在2万平方米以上的、拥有30 家以上连锁店的，必须由中方控股。实际上，外资商业企业无论是股权设置还是开店区域，都已大大突破了这些限制，远远走在了我国承诺的时间表之前。来自原国家经贸委外经司的一份统计表明，截至2001年9月，经国家正式批准的外资商业企业是40家，但实际全国共设立外资商业企业多达356家，这意味着约九成外资商业企业均属违规设立。