成本法作业
1、今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。
解：（1）求折旧额D
（2）至估价时点的折旧总额E t为
或
（3）建筑物现值V：
V=C-E t=600×1200-195428.52=524571.48（元）
或V=C[1-（1-R）×t/（t+n）]= 524571.43（元）
注：公式要写完整；Et的取值必须取195428.52，不可取195428.57。
2、某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800
元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
解：（1）求土地价格V L
V L=2500×1000=250（万元）
（2）求建筑物价格V B
建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元）
V B=C.q=660×80%=528（万元）
（3）计算房地产总价V
V= V L + V B=250+528=778（万元）
（4）计算房地产单价P
P=V/S=778/6000=1296.67（元/m2）
3、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。
解：（1）计算土地现实价格V L
（2）计算建筑物的现实价格V B
①求建筑物重置价格C
C=1000×2000×3.0=600（万元）
②求可修复部分折旧D1
D1=5（万元）
③求装修部分折旧D2
D2=30×2.5÷5=15（万元）
④求设备部分折旧D3
D3=50×2.5÷15=8.33（万元）
⑤求结构部分折旧D4
D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元）
⑥求折旧总额D
D=D1+D2+D3+D4=61.77（万元）
则V B=C-D=600-61.77=538.23（万元）
（3）计算房地产在2003年4月的市场价格V
V=V L+V B=98.26+538.23=636.49（万元）
注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。
4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。（2001年试题）
解：（1）计算建筑物的重置价格
①建造成本：800万元
②管理费用：800×3%=24万元
③投资利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）
×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90万元
④建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元
（2）计算建筑物的折旧额
①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元
②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元
③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）×1/50×80=115.34万元
⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元
5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）（2002年试题）
解：（1）运用成本法计算公式：
房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧
（2）求土地的重新取得价格
因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格
（3）计算建筑物的重新购建价格：
①建安成本=600（万元）
②管理费用=600×3%=18（万元）
③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）
×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（万元）
④销售税费=90（万元）
⑤开发利润=120（万元）
建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元）
（4）计算建筑物折旧额
①门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元）
②装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元）
③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元）
④长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元）（万元）
建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）
（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万
元）
6、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟
取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第1年第2年第3年第4年第5年第6年第n年
1、土地取得--------
2、工程建设----------------------
①住宅楼建设---------------
②写字楼建设-----------------
3、经营-----------------------------
①住宅楼销售--------
②写字楼出租---------------------根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000
元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收
入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内
每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（2004年）
解：（一）第一种解法
1、项目总建筑面积
1.2×10000×
2.5=30000（m2）
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
（2）房地产开发项目总价值及折现值
①住宅楼价值
5000×15000=7500（万元）
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：
②写字楼价值
写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）
写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元）
有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元）
租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）
写字楼价值：
写字楼折现到第1年末折现值=
③项目总价值折现值=5634.86+6370.29=12005.15（万元）
（3）项目开发成本、管理费用及其折现值
住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元）
写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元）
住宅楼开发成本及管理费折现值
写字楼开发成本及管理费用折现值：
项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76=6228.89（万元）
（4）住宅楼销售税费及折现值
住宅楼销售税费：
7500×6%=450（万元）
住宅楼销售税费折现值：
（5）所能支付的最高土地价格
（原6412.50万元）
2、第二种解法
（1）项目总建筑面积
1.2×10000×
2.5=30000（m2）
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积=15000m2。
（2）房地产开发项目总价值及折现值
①住宅楼价值
5000×15000=7500（万元）
②写字楼价值
写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）
写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）
写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元）
有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元）
租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）
写字楼价值：
③项目总价值折现值=7500+8478.86=15978.86（万元）
（3）项目开发成本、管理费用及折现值
住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元）
写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元）
住宅楼开发成本及管理费折现值
写字楼开发成本及管理费用折现值：
项目开发成本及管理费用折现值：
3434.25+4856.51=8290.76（万元）
（4）住宅楼销售税费及折现值
住宅楼销售税费：
7500×6%=450（万元）
（5）所能支付的最高土地价格
4年末地价=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理）
=（15978.86-450-8290.76）=7238.10（万元）贴现：
地价款=
7、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残置率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
解：先计算建筑物的重置价格包括：
1）建造成本=800（万元）
2）管理费用=800×3%=24（万元）
3）投资利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）
×40%×[（1+6%）0.5-1] =54.90（万元）
4）建筑物的重置价格=800+24+54.90+55+120=1053.9（万元）
再计算建筑物的折旧总额：
1）墙、地面等损坏的折旧额=21（万元）
2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80（万元）
3）设备部分的折旧费=120×1/10×8=96（万元）
4）长寿命项目的折旧额=（1053.9-21-200-120）×1/60×8=95.05（万元）
5）该建筑物的折旧总额=21+80+96+95.05=292.05（万元）
1直接材料成本差异分析 材料价格差异=实际数量X（实际价格-标准价格） II材料数量差异=（实际数量-标准数量）X标准价格 例：本月生产产品400件，使用材料2500千克，材料单价0.55元/千克；直接材料的单位产品标准成本为3元，即每件产品用量标准为6千克/件，标准价格为0.5元/千克。 2、直接人工成本差异分析 I工资率差异=实际工时X（实际工资率一标准工资率） II 人工效率差异=（实际工时—标准工时）X标准工资率 例：本月生产产品400件，实际使用工时890小时，支付工资4539元；直接人工的单位产品标准成本为10元，即每件产品标准工时为2小时，标准工资率为5元/小时。 3、变动制造费用差异分析 变动制造费用耗费差异=实际工时X（变动制造费用实际分配率一变动制造费用标准分配率）I变动制造费用效率差异=（实际工时一标准工时）X变动制造费用标准分配率 例：本月生产产品400件，实际使用工时890小时，实际发生的变动制造费用为1958元；变动制造费用的单位产品标准成本为4元，即每件产品标准工时为2小时，标准分配率为2 元/小时。 4、固定制造费用的差异分析 ①固定制造费用耗费差异=固定制造费用实际数一固定制造费用预算数 ②固定制造费用能量差异=固定制造费用预算数一固定制造费用标准成本=固定制造费用标 准分配率X生产能量-固定制造费用标准分配率X实际产量标准工时 =（生产能量-实际产量 标准工时）X固定制造费用标准分配率 ③固定制造费用闲置能量差异=固定制造费用预算数一实际工时X固定制造费用 标准分配率= （生产能量-实际工时）X固定制造费用标准分配率 I④固定制造费用效率差异=（实际工时一实际产量标准工时）X固定制造费用标准分配率 例：本月生产产品400件，发生固定制造费用1424元，实际工时为890小时，企业设计生产能力为500件即1000小时；每件产品固定制造费用标准成本为3元，即每件产品标准工 时2小时，标准分配率为 1.5元/小时。
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
第五章作业成本法思考与练习题答案 一、思考题 1、什么是作业、作业的类型有哪些? 答：作业是指企业为了达到其生产经营目标所发生的各项活动，是汇集资源耗费的第一对象，是连接资源耗费和产品成本的中介。作业的类型包括： （1）投入作业，即为生产产品做准备的有关作业。包括产品研发和市场调研；招聘和培训员工；购买原材料、零部件和设备等。 （2）生产作业，即与生产产品有关的作业。包括操作机器或使用工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。 （3）产出作业，即与顾客相关的作业。包括销售活动；收账活动；售后服务；送货等。 （4）管理作业，即支持前三项作业的作业。包括人事、工薪、数据处理、法律服务、会计和其他管理。 2、作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是什么？ 答：作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是：“作业消耗资源，产品消耗作业”。 3、什么是作业成本法？作业成本计算与传统成本计算的区别是什么？
答：作业成本法是以作业为核算对象，通过作业成本动因来确认和计量作业量，进而以作业成本动因分配率来对多种产品合理分配间接费用的成本计算方法。 对于直接费用的处理作业成本法与传统成本会计是一致的，两种计算方法最根本的区别在于对间接费用的分配不同。 传统成本计算对间接费用分配方法假设间接费用的发生完全与生产数量相联系，并且间接费用的变动与这些数量标准是一一对应的。因而它把直接人工小时、直接人工成本、机器小时、原材料成本或主要成本作为间接费用的分配标准。可以说，传统的间接费用分配方法，满足的只是与生产数量有关的制造费用的分配。， 作业成本计算通常对传统成本计算中间接费用的分配标准进行改进，采用作业成本动因为标准，将间接的制造费用分配于各种产品，这也是作业成本法最主要的创新。作业成本法下分配间接费用遵循的原则是：“作业消耗资源，产品消耗作业”。 4、生产作业有哪四种类型？ 答：生产作业，即与生产产品有关的作业。包括操作机器或使用工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。 生产作业分为四种类型，即单位水平作业、批量水平作业、产品水平作业、能力水平作业。 （1）单位水平作业反映对每单位产品或服务所进行的工作。 （2）批量水平作业由生产批别次数直接引起，与生产数量无关。
原材料按计划成本计价方法核算例题： 资料：1.某企业属一般纳税企业，2008年9月份有关会计账户期初余额如下： 原材料账户：168000元；低值易耗品账户；46800元；材料成本差异——原材料成本差异账户：借余8600元；材料成本差异——低值易耗品成本差异账户：借余184元。 2．本月发生采购业务如下： （1）购入原材料一批，买价90000元，增值税15300元；运输费4000元、装卸费80元，共计款项109380元，采用转账支票支付，材料已验收入库。（计划成本92000元）（2）购入低值易耗品一批，买价12800元，增值税2176元；运输费800元，共计款项15776元，采用商业汇票结算，签发并承兑为期3个月的不带息商业汇票一张交供货方。材料已验收入库。（计划成本15600元） 2．根据相关资料计算原材料成本差异率和低值易耗品成本差异率。（列式计算） 3．计算本月发出材料计划成本应分摊差异额；计算本月发出材料实际成本；（将计算结果直接填入“发出材料汇总表”中） 4．根据发出材料汇总表编制会计分录； 材料按计划成本计价核算法例题答案： 1．（1）借：材料采购——原材料93800 [90 000+80+4000×（1—7%）] 应交税费——应交增值税（进项税额）15580（15300+280） 贷：银行存款109380 借：原材料92000 （计划成本） 材料成本差异——原材料成本差异1800 贷；材料采购93800（实际成本） （2）借：材料采购——低耗品13544 [12800+800×（1—7%）] 应交税费——应交增值税（进项税额）2232（2176+56） 贷：应付票据15776 借：低值易耗品15600（计划成本） 贷；材料采购——低耗品13544（实际成本） 材料成本差异——低耗品成本差异2056 2．计算成本差异率： 原材料成本差异率=（8600+1800）÷（168000+92000）×100%=4% 低耗品成本差异率=[184+（—2056）]÷（46800+15600）×100%=—3% 3．计算发出材料计划成本应分摊差异额：
成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 提示：1亩=667平方米 （2）计算土地开发费。 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米 提示：1平方公里=106平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则， 土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米） 土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米） （4）计算开发利润。 开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米） 土地总价=475.84×15000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润） 四、旧建筑物评估的成本法操作步骤 建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本 应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额 （2）贬值额的计算方法 计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、
表 5-3 产品、劳务供应情况表 供应对象供水数量（立方米）供电数量（千瓦小时）基本生产 ------丙产品103000 基本生产车间205000 80000 辅助生产车间供电车间100000 供水车间30000 行政管理部门80000 12000 专设销售机构28000 5000 合计413000 230000 直接分配法： 供水车间费用分配率=20650÷(413000-100000) =0.066 基本生产车间应承担水费205000 × 0.066=13530(元) 行政管理部门应承担水费= 80000 × 0.066=5280(元) 专设销售机构应承担水费= 28000 × 0.066=1840(元)
供电车间费用分配率= 47400 ÷ (230000-30000）=0.237 基本生产丙产品= 103000 × 0.237=24411（元） 基本生产车间应承担电费= 80000 × 0.237=18960（元） 行政管理部门应承担电费= 12000 × 0.237=2844（元） 专设销售机构应承担电费= 5000 × 0.237=1185(元) 实际工作中，辅助生产费用分配是通过编制辅助生产费用分配表进行的 ,本例辅助生产费用分配表如表5-4。 表 5-4 辅助生产费用分配表(直接分配法) 2010年×月 根据表 5—4，应编制下列会计分录： 借：基本生产成本 ------丙产品 24411 制造费用——基本生产车间 32490
管理费用 8124 销售费用 3025 贷：辅助生产成本——供水 20650 ——供电 47400 顺序分配法： 本例企业只有供电和供水两个辅助生产车间，供电车间耗水 100000立方米，供水车间耗电30000千瓦小时，从耗用数量看，似乎供电车间受益多，供水车间受益少。但是水和电的计量单位不同，不能比。由于水的单位成本大大低于电的单位成本，因而实际上供电车间受益少，供水车间受益多。供电车间应排列在前先分配，供水车间排列在后分配。 〖会计处理〗 供电车间分配率=47400÷230000=0.21 供水车间分配率 =（20650+6300）÷（41300-10000） =0.086 实际工作中，辅助生产费用分配是通过编制辅助生产费用分配表进行的 ,本例辅助生产费用分配表如表5-5。 根据表 5—5，应编制下列会计分录：
题目：市场法在我国房地产估价中的应用 院系：建筑工程系 学科专业：建筑工程技术 班级： 学生： 学号：
市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场
目录 序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)
序言 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一、市场法概述 （一）市场法的含义 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场法的适用对象和条件 （一）市场法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特
\摘要《企业价值评估指导意见（试行）》于2005年4月起实施，打破了价值评估中单一使用成本法的局面，使得收益法、市场法的应用有了政策上的依据，对三种方法进行了比较分析，探讨如何正确、合理的选择三种方法应用于评估实践这一问题。关键词企业价值资产评估成本法市场法收益法1 引言2004年12月30日中国资产评估协会发布了《企业价值评估指导意见书（试行）》（简称“意见书”），从基本要求、评估要求、评估方法和评估披露等方面对注册资产评估师执行企业价值评估业务提出了新的要求，并于2005年4月1日起开始实施。意见书明确提出收益法、市场法、成本法是企业价值评估的三种基本方法，这一规定打破了长期以来我国企业价值评估实践中单一使用成本法的局面，拟促成三足鼎立的评估方法格局。基于此，在具体的价值评估实践中方法的选择成为亟待解决的问题，对此进行深入的讨论具有现实意义。2 企业价值评估方法应用现状企业价值评估实践中，目前国际上通用的评估方法有收益法、市场法、成本法，期权法较少采用。而在我国的价值评估实践中，成本法是企业价值评估的首选和主要使用的方法，收益法、市场法很少采用，期权法几乎不用。赵邦宏博士对我国2003年企业价值评估使用方法做了问卷调查，调查结果显示，成本法在我国企业价值评估业务中所占的比例达95%左右，而收益法一般作为成本法的验证方法，不单独使用，市场法很少使用，期权法一般无人采用，而且在2004年12月30日中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见书（试行）》中也未涉及到期权法，基于此，本文中对企业价值评估方法的比较及选择研究中不考虑期权法，仅以成本法、市场法、收益法三种方法为研究对象。3 成本法、市场法、收益法比较分析要选择适合于目标企业价值评估的方法，首先应从不同的角度对方法进行比较分析，以明确各种方法之间的差异性，以下从方法原理、方法的前提条件、方法的适用性和局限性对成本法、市场法、收益法进行比较分析。3.1 各方法的原理成本法的基本原理是重建或重置评估对象，即在条件允许的情况下，任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需要的成本。收益法的基础是经济学中的预期效用理论，一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率，即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。这一理论基础可以追溯到艾尔文·费雪，费雪认为，资本带来一系列的未来收入，因而资本的价值实质上是对未来收入的折现值，即未来收入的资本化。企业价值评估市场法是基于一个经济理论和常识都认同的原则，类似的资产应该有类似的交易价格。该原则的一个假设条件为，如果类似的资产在交易价格上存在较大差异，则在市场上就可能产生套利交易的情况，市场法就是基于该理论而得到应用的。在对企业价值的评估中，市场法充分利用市场及市场中参考企业的成交价格信息，并以此为基础，分析和判断被评估对象的价值。[!--empirenews.page--]3.2 各方法的前提条件运用成本法进行企业价值评估应具备的前提条件有三个：一是进行价值评估时目标企业的表外项目价值，如管理效率、自创商誉、销售网络等，对企业整体价值的影响可以忽略不计；二是资产负债表中单项资产的市场价值能够公允客观反映所评估资产的价值；三是投资者购置一项资产所愿意支付的价格不会超过具有相同用途所需的替代品所需的成本。若选择收益法进行企业价值评估，应具备以下三个前提条件：一是投资主体愿意支付的价格不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；二是目标企业的未来收益能够合理的预测，企业未来收益的风险可以客观的进行估算，也就是说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；三是被评估企业应具持续的盈利能力。采用市场法进行企业价值评估需要满足三个基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场，公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间进行平等交易的市场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公允价格；二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者交易案例；三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应具有代表性、合理性和有效性。3.3 各方法的适用性和局限
第13章习题(作业成本法) -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
第十三章作业成本法 一、单项选择题 1．作业成本法把企业看作是为满足顾客需要而设计的一系列( )的集合。 A 契约 B 作业 C 产品 D 生产线 2．在现代制造企业中( )的比重加大,结构也发生了很大的变化。 A直接人工 B 直接材料 C 间接费用 D期间费用 3．作业消耗一定的( )。 A成本 B时间 C费用 D资源 4．与传统成本法相比,作业成本法更注重成本信息对决策的( )。 A可靠性 B有用性 C可比性 D一致性 5．作业成本计算法的核心内容是( )。 A成本动因 B产品级作业 C批次级作业 D单位级作业 6．( )是成本计算的核心和基本对象。 A产品 B 作业链 C 作业 D 价值链 7．作业成本计算法下首先要确认作业中心,将( )归集到各作业中心。 A资源耗费的价值 B直接材料 C直接人工 D价值管理工作 8．采购作业的作业动因是采购次数（）。 A采购次数 B采购数量 C采购人员 D采购价格 9．（）是将作业成本分配到产品或者服务中的标准，也是将作业耗费与成本标的相联结的因子。 A资源动因 B作业动因 C成本动因 D价值动因 10．（）它是将各项资源费用归集到不同作业的依据，反映了作业与资源的关系。 A资源动因 B作业动因 C成本动因 D价值动因
二、多项选择题 1．资源实质上是指为了产出作业或产品而进行的费用支出，它包括（）。A货币资源 B材料资源 C人力资源 D动力资源 2．成本动因的分类有很多依据，其中根据一般的分类，即将成本动因分为（）。 A资源动因 B作业动因 C人工费用 D直接材料 3．作业成本法在计算产品成本时，将着眼点从传统的（）上转移到（）上。 A产品 B间接费用 C人工费用 D作业 4．作业是指为提供服务或产品而耗用企业资源的相关生产经营管理活动。它包括（）。 A订单处理 B材料处理 C机器调试 D质量检查 5．作业动因是将作业成本库成本分配到产品或劳务中去的标准，它可以是（）。 A机器小时 B机器准备次数 C产品批数 D收料次数 6．传统的成本计算方法将产品成本分为（）。 A直接材料 B直接人工 C制造费用 D期间费用 7.在作业成本法下，成本计算对象是多层次的，大体可以分为（）。 A作业 B作业中心 C资源 D时间 8.沿用卡普兰等人的观点常见的分类方法是将作业按作业水平的不同，分为（）。 A单位级作业 B批次级作业 C产品级作业 D管理级作业 9.作业成本法的一般适用范围（）。 A制造费用占产品成本比重小 B产品种类繁多，小批量多品种生产 C企业生产经营的作业环节较多 D会计电算化程度高； 10作业成本法与传统的成本计算相比较，它体现了（）优越性。 A提供更准确的成本信息 B成本动因追溯
企业价值评估的价值类型分为：市场价值和非市场价值； 1、市场价值是指企业在评估基准日公开市场上正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值； 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指有一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 公开市场假设中的市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。 公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大、最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来最大收益。 2、非市场价值下的持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所的实现的预期收益的折现值。 收益法：必要的前提是企业是否具有持续的盈利能力。只有当企业具有持续的盈利能力时，运用收益法对企业进行评估才具有意义。 也许是由于历史原因，其不属于一般的正常企业，能否用常态对待？ 3、评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值。 如果这样，就要启动破产清算程序，最终还是实现清算价值。 目前企业价值评估中多采用自由现金流折现（DCF）方法，但由于该方法仅适用于企业价值评估，不可能直接应用到资产组价值评估当中。 对企业整体评估采用成本法评估出来的严格意义上说(存货除外)是资产的价值而非股权（权益）价值。这样如果对部分资产组合采用收益法评估得出的结果应该是权益价值，而采用成本法评估出来的其他资产价值则为资产价值，这样固定资产就会出现资产价值和权益价值共存的混乱局面 所以说一般的资产组合并不适合收益法评估； 同理：游船和这个一样，也不适合用收益法评估。（本来张口就说用收益法）
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
第二章变动成本法练习题 一、单选 1、混合成本的分解方法中，主观性最强的方法是（A） A、账户分析法 B、高低点法 C、散布图法 D、回归直线法 2、下列费用中属于酌量性固定成本的是（B） A、房屋及设备租金 B、技术开发费 C、行政管理人员的薪金 D、不动产税 3、下列费用中属于约束性固定成本的是（A） A、照明费 B、广告费 C、职工教育培训费 D、业务招待费 4、下列各种混合成本可以用模型y＝a＋bx表示的是（C） A、半固定成本B延伸变动成本C半变动成本D阶梯式变动成本 5、采用散布图法分解混合成本时，通过目测在各成本点之间画出一条反映成本变动趋势的直线，这条直线与纵轴的交点就是固定成本，斜率则是变动成本。理论上这条直线距各成本点之间的（C）最小。 A距离之和B离差之和C离差平方和D标准差 6、（B）是分解混合成本诸方法中最为简便的一种，同时也是相关决策分析中应用比较广泛的一种。 A高低点法B账户分析法C回归直线法D工程分析法 7、管理会计将成本区分为固定成本、变动成本和混合成本三大类，这种分类的标志是（C） A成本的可辨认性B成本的可盘存性C成本的性态D成本的时态 8、（B）成本在决策中属于无关成本 A边际B沉没C专属D机会 9、造成“某期按变动成本法与按完全成本法确定的营业净利润不相等”的根本原因是（A） A两种方法对固定性制造费用的处理方式不同 B两种方法计入当期损益表的固定生产成本的水平不同 C两种方法计算销售收入的方法不同 D两种方法将营业费用计入当期损益表的方式不同 10、造成某期按变动成本法与完全成本法确定的营业净利润不相等的根本原因是（B） A、两法对固定性制造费用的处理方式不同。 B、两法计入当期损益表的固定生产成本的水平不同。 C、两法即使销售收入和生产成本之间的水平不同 D、两法对期间成本和生产成本之间的区分不同 11、在变动成本法下，构成产品成本的是（A） A、单位变动成本 B、生产成本 C、变动成本总额 D、变动成本与固定成本之和 12、某企业只生产一种产品，本月份生产并销售产品100件，单位产品售价1000元；发生的变动成本30000元，变动管理费用和变动销售费用2080元，固定性制造费用10000元，固定成本40000元。则按变动成本计算，该企业实现的总利润为（A）元。 A、17920 B、70000 C、67920 D、18000 13、某企业只生产一种产品，2009年初的存货是40000元，期末存货是0元。
第十四章作业成本法 本章练习题 五、综合实务题 １．资料：某企业生产甲、乙两种产品，其中甲产品９００件，乙产品３００件，其作业情况数据如下表所示：
第十四章作业成本法综合实务题
资料：某制造厂生产A、B两种产品，有关资料如下： 1．A、B两种产品2004年1月份的有关成本资料如下表所示：单位：元 产品名称产量（件）单位产品机器小时直接材料单位成本直接人工单位成本 A 100 1 50 40 B 200 2 80 30 2．该厂每月制造费用总额为50，000元，与制造费用相关的作业有4个，有关资料如下表所示： 作业名称成本动因作业成本（元）作业动因数 质量检验检验次数4，000 A：5 B：15 合计：20 订单处理生产订单份数4，000 A：30 B：10 合计：40 机器运行机器小时数40，000 A：200 B：800 合计：1，000 设备调整准备调整准备次数2，000 A：6 B：4 合计：10 合计————50，000 ——————— 请问：（1）用作业成本法计算A、B两种产品的单位成本。 （2）以机器小时作为制造费用的分配标准，采用传统成本计算法计算A、B两种产品的单位成本。 1、计算成本动因率： 质量检验：4000/20=200 订单处理：4000/40=100 机器运行：40000/1000=40 调整准备：2000/10=200
甲产品分配的作业成本：200*5+100*30+40*200+200*6=13200 单位作业成本：13200/100=132 单位成本：50+40+132=222 乙产品分配的作业成本：200*15+100*10+40*800+200*4=36800 单位作业成本：36800/200=184 单位成本：80+30+184=294 2、制造费用分配率：50000/1000=50 甲产品分配成本：50*200=10000 单位制造费用：10000/100=100 单位成本：50+40+100=190 乙产品分配成本：50*800=40000 单位制造费用：40000/200=200 单位成本：80+30+200=310
企业价值评估中成本法的优缺点及实务评估中注意的问题 依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、成本法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场。成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。 在我们日常的评估工作中都可能用到上面的三种方法中的两种或一种，但是根据业务的性质来看，我们主要是使用成本法居多，下面就分别从它的实质、优缺点及实务中注意的问题进行描述。 一、成本法的实质 1．对“资产负债表”的评估，企业价值评估是建立在审计基础之上的，审计通过合规性和真实性审计以确定资产的账面价值，企业价值评估的资产范围也因此确定。形成明细表，进行评估后，再按相同的口径汇总成新的资产负债表。 2．账面净资产值:把企业各项资产的历史成本加起来，再扣减去企业的负债，差额就是净资产。这是一种会计记录的简单相加，与企业的未来收益能力或内在真实价值没有联系。用成本法评估企业价值，则是以更新重置成本替换历史成本，对会计记录中的资产价值进行修正，得出来的是经过修正的账面净资产值。 二、成本法优点 1. 成本法的评估结果是以常见的资产负债表的形式表示的。对于熟悉财务报表的人来说是非常适合和容易把握的。成本法和账面净资产值直观、确定、容易理解。 2. 成本法在评估过程中，分别对每一种资产估算其价值，将每一种资产对企业价值的贡献全面地反映出来。
3. 成本法对于企业购买者和出售者双方在谈判中是有用的。买方往往在资产与盈利之间更注重资产决定的价值的因素。 4. 这种方法对于作为诉讼依据和争议解决是有用的。该方法便于解决企业解体和重大资产分割产生的纠纷。 5. 这种方法获得的评估结果便于进行账务处理。 三、成本法的缺点 1. 采用成本法模糊了单项资产与整体资产的区别。整体性资产都具有综合获利能力，它由单项资产构成，却不是单项资产的简单加总，而是经过企业有效配置后作为一项独立的获利能力而存在。用成本法来评估，只能根据单项资产加总的价格而定，而不是评估它的获利能力。实际上，企业的各单项资产，需投入大量的人力资产以及规范的组织结构来进行正常的生产经营，成本法无法反映这种单项资产组织起来的无形资产。 2. 采用成本法难以真实反映资产的经营效果，不能很好地体现资产评估的评价功能。资产评估可以通过对资产未来的经营情况、收益能力的预测来评价资产的价值。而成本法是从投入的角度，即从资产购建的角度，而没有考虑资产的实际效能和企业运行效率。在这种情况下，无论其效益好坏，同类企业中只要原始投资额相同，则其评估值趋向一致。 3. 表外资产难以完整、准确反映会计上确认资产的标准与评估确认资产标准的差异，是评估现实性原则产生的基础，但往往由于现实性原则的体现不充分，使得不能完整体现企业资产。在评估师的眼里，会计上的费用性支出，是应当通过现实性处理原则体现的；对收益贡献的所有有形、无形资源，都应体现为企业的价值。但因会计核算原则的限制，而形成评估赖以估值的资产负债表，表外资产难以完整、准确反映。 4. 对于无法重置的资产(如地产)，因为无法确定重置成本的有关历史数据，难以重置评估。 5. 由于重置成本是从投入角度计算资产价值，忽视了未来收益、管理者水平、资产使用过程中对资产的价值影响。
实际成本法例题 【例题1】甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。原材料采用实际成本核算，原材料发出采用月末一次加权平均法计价。运输费不考虑增值税。 2015年4月，与A材料相关的资料如下： （1）1日，“原材料—A材料”科目余额20 000元（共2 000公斤，其中含3月末验收入库但因发票账单未到而以2 000元暂估入账的A材料200公斤）。 4/1 借：应付账款 2000 贷：原材料 2000 （2）5日，收到3月末以暂估价入库A材料的发票账单，货款1 800元，增值税额306元，对方代垫运输费400元，全部款项已用转账支票付讫。 4/5借：原材料 1800+400=2200 应缴税费——应交增值税（进）306 贷：银行存款 2506 （3）8日，以汇兑结算方式购入A材料3 000公斤，发票账单已收到，货款36 000元，增值税额6 120元，运杂费用1 000元。材料尚未到达，款项已由银行存款支付。 借：在途物资——A材料 36000 应交税费——应交增值税 6120 销售费用 1000 贷：银行存款 42220 （4）11日，收到8日采购的A材料，验收时发现只有2 950公斤。经检查，短缺的50公斤确定为运输途中的合理损耗，A材料验收入库。 借：原材料37 000 贷：在途物资37 000 （5）18日，持银行汇票80 000元购入A材料5 000公斤，增值税专用发票上注明的货款为49 500元，增值税额为8 415元，另支付运输费用2 000元，材料已验收入库，剩余票款退回并存入银行。 借：原材料 49 500+2 000=51 500 应交税费——应交增值税（进项税额） 8 415
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
适用于二手车价值评估的重置成本法 二手车具有两重使用属性，作为企业的固定资产是生产运输工具，作为个人财产又是以车代步的生活用品。因此，二手车是具有双重特性的商品。二手车是集机械、电子、自动控制和信息技术于一身的高科技产品，它的单位价值含量大，政策性很强，管理严格，税费附加值大。对于这样一个高科技、多性能的产品，有不同经济行为的商品，应该采用合适的评估方法和标准，必须要针对二手车的特征、科学的依据和遵循的原则，建立科学的、可操作的评估方法和程序。由于我国二手车市场处于起步阶段，各方面很不完善，更应该制定符合我国二手车市场的评估理论、方法和标准。 和其他资产价值评估一样，为保证二手车价值评估的真实、准确、公平、合理，能够被买卖双方接受，被市场认可，有利地促进二手车市场的发展，在评估时必须要有准确的科学依据和应该遵循合法性、客观真实性、科学性、公平公正公开性、评售分离的独立性，以及可操作性等基本原则。 二手车评估方法的分析 资产评估理论和评估学给出了三大资产评估方法，即市场比较法、重置成本法和收益现值法。二手车应根据不同的评估目的和评估原则，对三种评估方法进行分析，选择最适合二手车的价值评估方法。 市场比较法。市场比较法又叫现行市价法。它是以市场现行价格为参考来确定二手车价格的一种方法。该方法是通过市场调查选择一个或几个与评估对象相同或相似的二手车作为参照物，然后分析参照物的型号、结构、功能、性能、配置、新旧程度、使用情况、地区差别、交易条件、时间因素、交易价格等，并与被评估车辆比较，找出它们之间的差别以及价格上的差额，经调整量化，估算出被评估的二手车价格，其计算公式为：JS=G×(1±T)????(1) 式中： JS-被评估的二手车估算价格 C-参照物
一、单选题 1.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ A．开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B．开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C．开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D．开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 2．某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。 A．70.00% B．83.33% C．84.00% D．86.67% 3．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。 A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 4对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 5．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）。 A．35年B．45年C．48年D．50年 6.某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为12年．重置价格为800 元／m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物 的现值为（）。 A．10．2万元B．11．0万元C．11．3万元D．11．5万元7.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出