题目：成本逼近法在工业用地评估中的运用—以鹰潭某宗地为例二0一三年五月
工业用地是工业经济中基本生产要素之一,是用于工矿企业建造厂房、库房及其它工业配套设施的用地。工业用地作为生产要素,其价格直接影响后续产品的价格,因此工业用地价格一直以来受政府、企业、及产品消费者的关注。鹰潭市工业园区于2002年7月全面开工建设，按照“政府推动、市场运作、多元投入、上下联动”的模式，高标准规划，高起点建设。在上述研究背景下,本文从成本逼近法评估工业用地价格的角度,以分析鹰潭市320国道北侧月湖建筑五金厂一宗工业用地国有建设用地使用权出让价格评估为例。根据工业用地价格的主要构成部分，以土地取得与开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地出让价格。将待估宗地的工业地价与案例实际出让价格进行比较,展现成本逼近法在工业用地评估中的优势。以此确定适应鹰潭经济、社会及环境协调发展的工业用地价格,更有利于产业结构的优化，并且对土地的集约节约利用及资源的合理配置提供一定帮助。
关键词：工业用地；出让价格评估；成本逼近法
Industrial land is one of the factors of production in the industrial economy, land for industrial and mining enterprises construction of factories, warehouses and other industrial facilities. Industrial land as a factor of production, the price of a direct impact on the follow-up product prices, the price of industrial land has been concern by the government, enterprises, and consumers. Yingtan City industrial park started construction in July 2002, in accordance with the Government to promote, market operation, multiple input, the upper and lower linkage "mode, the high standards of planning, construction of a high starting point. The approximation method assessment of industrial land price point in the research context, from a cost analysis of Yingtan City, 320 National Road on the north side of Moon Lake architectural hardware factory in an industrial land state-owned construction land use right transfer price assessment, for example. According to a major component of the price of industrial land, the cost of land acquisition and development of land-consuming and, coupled with a certain amount of interest, profits, taxes and land value-added income to determine land prices. Will be estimated parcel of industrial land price and case actual selling price comparison, show the cost advantage of the approximation method in the assessment of industrial land. In order to determine to adapt to the the Yingtan economic, social and environmental development of industrial land prices, more conducive to the optimization of the industrial structure, and intensive land use conservation and rational allocation of resources to provide some help.
Key words：Industrial land; transfer price assessment; cost approach
0 前言 5
1 工业用地价格的特点 5
1.1 工业用地价格的理论特点 5
1.2 工业用地价格的现状特点 5
2 工业用地价格评估的难点 6
3 成本逼近法的适用范围及工作步骤 6 3.1 成本逼近法的概念 7
3.2成本逼近法的适用范围7
3.3 成本逼近法的实施步骤 7
4 成本逼近法的应用实例分析8
4.1 鹰潭市工业概况和区位规划 8
4.2 鹰潭市工业园区某工业用地评估案例 8 5总结9
成本逼近法在工业用地评估中的运用——以鹰潭某宗地为例
前言
工业用地是工业经济发展最基本的生产要素之一。当生产要素的市场价格超过国民经济可以承受的限度，国家应采取相应的宏观调控措施。在我国工业化发展的起步阶段，控制工业用地价格可以为工业发展创造有利的条件，降低工业产品价格，扩大消费需求，拉动国民经济快速发展。目前，我国主要城市工业用地供需总体上呈现供大于求的局而，工业用地价格近几年间没有太大变化，加之其他因素的影响，现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。
影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，出现人为地压低基准地价和出让最低价的现象。就成本而言，工业用地价格不决定于成本，但取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。在评估时，存在对各种影响因素信息提取上的困难和评估方法标准等诸多难点。
因近几年工业用地的出让价格和转让的成交价普遍比较低，加之交易案例不多，并且原基准地价大都超过了三年试用期（各地原基准地价的基准日一般为2002年1月1日），因此，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法。
1 方法概述
成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格
2 成本逼近法的计算公式
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息
＋投资利润＋土地增值收益
2.1土地取得费
土地取得费指为取得上地使用权而支付的各项客观费用。征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算，主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及安置补助费，应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。从市场购入土地时，土地取得费就是上地购买价格。
2.2土地开发费
土地开发费按该区域上地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。宗地红线外的上地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费;宗地内的上地开发费一般只考虑上地平整费。
2.3各项税费
各项税费主要是指取得待开发工业用地和在进行工业用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取费标准按国家和当地政府有关规定确定。
2.4投资利息
按照界定上地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资金年利息率，分别估算各期投入应支付的利息。上地开发周期超过一年，利息按复利计算。
2.5投资利润
利润是对工业用地开发投资的回报，是上地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润
率)下应得的经济报酬。利润率根据开发工业用地所处地区的经济环境、开发工业用地的利用类型(行业特点)和开发周期等因素确定。
2.6土地增值收益
计算工业用地增值收益。按照该区域上地因改变用途或进行开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。
根据上述各项计算结果，把各项成本加在一起就可以得到初始的工业用地价格。
判断是否进行年期修正。如果求取的是有限年期的工业用地价格时，应根据以下标准判断是否进行年期修正，当工业用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正;当增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，工业用地增值收益与成本价格一道进行年期修正。另外，当区位对工业用地的经营类型影响较大时，还应对地价进行区位修正。同时，应当保证最后评估价格不得于低于当地工业用地最低价格标准。
3实例分析
3.1 实例简介
待估宗地位于鹰潭市320国道北侧，东至倪富样房、南至三二○国道、西至倪河显房、北至空地。待估宗地土地面积为2151.23平方米；呈较规则的多边形，对宗地利用无不良影响。待估宗地登记用途为工业用地，估价设定用途为工业用地。待估宗地土地使用年期设定为工业用地法定出让国有建设用地使用年限50年。待估宗地地质、地形状况良好，对宗地利用无不良影响。
表1-1 待估宗地基础设施条件表
地面平整状况
周围道路状况
通电状况
供水状况
排水状况
通讯条件
场地平整
宗地南临320国道（沥青路面，红线宽55米，双向四车道）。
宗地外由市政供电网供电，供电有保障，宗地已接入。
宗地外已接市政供水管网，供水有保障，宗地已接入。
宗地在市政排水管网覆盖范围内，宗地已接入。
宗地外有市政通讯网覆盖，宗地已接入。
3.2 评估过程
3.2.1土地取得费
主要费用有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
①征地补偿费（土地补偿费、安置补助费）
根据相关规定：新征地补偿标准由土地补偿费和安置补助费两部分构成，鹰潭市月湖区统一年产值标准为1455元/亩，合2.1825元/平方米，补偿倍数为31.2倍，征地补偿标准为45396元/亩，合68.094元/平方米。由于待估宗地为林地，修正系数按0.35计算，即：
征地补偿费（土地补偿费、安置补助费）＝征地补偿标准×修正系数＝68.094×0.35＝23.83（元/平方米）
②地上附着物和青苗补偿费
根据相关规定，综合对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，确定地上附着物和青苗补偿费按统一年产值单季产值补偿（一年两季），则：
地上附着物和青苗补偿费＝统一年产值标准×0.5＝2.1825×0.5＝1.09（元/平方米）
则：土地取得费＝征地补偿费（土地补偿费、安置补助费）＋地上附着物和青苗补偿费
＝23.83＋1.09
＝24.92（元/平方米）
3.2.2相关税费
①土地管理费
根据相关规定，土地管理费按各项补偿费总额的4%计，即：
土地管理费＝土地取得费×土地管理费率＝24.92×4%＝1.00（元/平方米）
②森林植被恢复费
根据相关规定，经调查估价对象地上为经济林林地，此次评估每平方米6元。
则：相关税费＝土地管理费＋森林植被恢复费
＝1.00＋6
＝7.00（元/平方米）
3.2.3土地开发费
土地开发费包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地开发费。依据本次评估的地价内涵和土地估价时设定的土地开发条件，本次评估的待估宗地地价包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内场地平整费。根据相关资料，综合确定估价对象所在区域评估设定开发程度的土地开发费用，故此次评估确定估价对象达宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”的土地开发费具体为通路25/平方米、通电10元/平方米、通水15元/平方米、排水10元/平方米、通讯10元/平方米、场地平整25元/平方米，即：土地开发费＝95（元/平方米）
3.2.4投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日的短期贷款（一年）利息率6.00%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×6.00%
＋土地开发费×开发周期×1/2×6.00%
＝（24.92＋7.00）×1×6.00%＋95×1×1/2×6.00%
＝4.77（元/平方米）
3.2.5投资利润
调查待估宗地所在区域土地开发的投资回报情况，并结合我国该行业的平均利润率，本次评估取土地开发的年投资回报率为10％，则：
投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×投资利润率
＝（24.92＋7.00＋95）×1×10％
＝12.69（元/平方米）
3.2.6土地增值收益
由于鹰潭市政府近几年连续加大对基础设施的投入，良好的基础设施条件为鹰潭市经济发展奠定了基础。鹰潭市该区域工业用地土地成本价格与市场价格的差额约占土地成本价格的20%～30%。同时考虑到土地资源的稀缺性和新增建设用地有偿使用费的提高，故本次土地估价过程中工业用地土地增值收益率取25%，则：
土地增值收益＝土地成本价格×土地增值收益率
＝（土地取得费及有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×土地增值收益率
＝（31.92＋95＋4.77＋12.69）×25%
＝36.10（元/平方米）
3.2.7无限年期土地使用权价格
土地价格＝土地取得费＋税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
＝31.92＋95＋4.77＋12.69＋36.10
＝180.48（元/平方米）
3.2.8待估宗地设定年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式：
Vn＝VN×[1－1/（1＋r）n]
式中：Vn ──待估宗地设定年期土地使用权价格（元/平方米）
VN ──无限年期土地使用权价格（元/平方米）
r ──土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.00%，再加上一定的风险因素调整值，按6%计]
n ──待估宗地设定年期（50年）
故：
土地使用权价格＝180.48×[1-1/（1＋6%）50]
＝170.68（元/平方米）
3.3评估结果
实际情况中，根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，待估宗地采用了成本逼近法和市场比较法测算，两种方法测算结果相近，且不同计算方法均会从不同角度反映地价水平，之间并无实质差异，经估价人员调查分析，与当地地价水平相符，经综合分析，最终地价按两种方法测算结果的简单算术平均值进行取值。
估价对象土地估价结果确定表
评估土地面积(平方米)
成本逼近法测算结果
市场比较法测算结果
最终取值(结果取整)
总价(万元)
取值说明
2151.23
170.68
164.92
168
36.14
取两种方法测算结果的简单算术平均值为最终结果
根据成本比较法最后评估得出170.68元/平方米，再联系实际情况，运用市场比较法对宗地进行评估，得出164.92元/平方米。由于鹰潭市属于国家第十等工业用地，工业用地出让最低标准为168元/平方米，市场比较法的价格过低，所以，成本逼近法更符合国家政策，合情合理。
4总结
4.1评估方法技术要点
投资利息、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率水平及土地增值程度的客观差异。矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让年限时，年期修正应依据资源可开采年限确定。高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境好、土地利用程度较高等特点，进行合理修正。这类土地的增值收益比普通工业用地高。对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估法运用中，应考虑垄断地租修正。在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择一至两宗标准宗地进行评估，其他宗地价格依个别因素修正确定。4.2适用范围以及局限性
成本逼近法一般适用于新开发的土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法采用市场比较法等方法进行估价以及工业用地估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施、军用设施等特殊用地的土地估价也比较适用。
成本逼近法从分析土地价格构成入手，通过各项修正来逼近土地市场价格，不失为一种易操作、实用性强的评估方法。当然，成本逼近法在使用中亦有很大的局限性。首先它不适用于土地交易市场活跃的城市建成区，其次不适用于商业、住宅等经营性用地的地价评估，因为这些地域和这类用地的低价和市场波动、市场走向息息相关，受市场供求影像极大，而以成本估算为基础进行地价评估的成本逼近法显然无法预测市场的走向，适用性不强。
参考文献
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致谢语
感谢国土院四年来的培养，感谢老师们的谆谆教导，感谢土管092班的同学们，这四年，我们一起度过。
企业价值评估八大核心方法 企业价值评估八大核心方法对目标企业价值的合理评估是在企业并购和外来投资过程中经常遇到的非常重要的问题之一。适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理.适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。 一.企业价值评估方法体系企业价值评估是一项综合性的资产.权益评估，是对特定目的下企业整体价值.股东全部权益价值或部分权益价值进行分析.估算的过程。目前国际上通行的评估方法主要分为收益法.成本法和市场法三大类。 收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。收益法的主要方法包括贴现现金流量法（DCF）.内部收益率法（IRR）.CAPM模型和EVA估价法等。 成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。主要方法为重置成本（成本加和）法。
市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业.股东权益.证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法.并购案例比较法和市盈率法。 图1 企业价值评估方法体系收益法和成本法着眼于企业自身发展状况。不同的是收益法关注企业的盈利潜力，考虑未来收入的时间价值，是立足现在.放眼未来的方法，因此对于处于成长期或成熟期并具有稳定持久收益的企业较适合采用收益法。成本法则是切实考虑企业现有资产负债，是对企业目前价值的真实评估，所以在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，以及所评估的企业的评估前提为非持续经营时，适宜用成本法进行评估。 市场法区别于收益法和成本法，将评估重点从企业本身转移至行业，完成了评估方法由内及外的转变。市场法较之其他两种方法更为简便和易于理解。其本质在于寻求合适标杆进行横向比较，在目标企业属于发展潜力型同时未来收益又无法确定的情况下，市场法的应用优势凸显。 二.企业价值评估核心方法1.注重货币时间价值的贴现现金流量法（DCF）企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和
机器设备评估的成本法案例 -、案例资料 （一）评估范围 （二）设备概况 1.基本情况 新华印刷厂位于上海市。 2.设备概况 新华印刷厂的设备：联想电脑、方箱机（二手1988年出厂）、烤板机、手动液压装卸叉车各一台，胶印机、柴油发电机组两台，手机一部，汽车别克SGM7160SL X长安面包车SC6330各一辆。 （三）评估目的和评估基准日 本次评估为该企业设备转让提供作价依据。 评估基准日为：2010年5月31日。 （四）设备的清查核实 1.清查核实的内容 该印刷厂要转让的所有设备和车辆。 2.机器设备的分布情况设备均位于厂区内。 3.资产清查的过程与方法 （1）本次机器设备清查分三个阶段。第一阶段，对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查；第二阶段，进行现场清查盘点工作；第三阶段，编写机器设备清查核实情况说明。 （2）现场清查盘点工作期间，评估人员对照资产评估申报明细表，在现场对设备进行了实地勘察，对主要设备的运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解；查阅了有关的经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印，为下一步评估工作做准备。 4.资产清查结论 该公司的主要设备由于投产使用时间较长，其目前技术状态一般。有部分设 备都已达到使用年限。 二、评估过程 （一）评估依据 1.本次评估的法规依据主要有： （1）国务院《国有资产评估管理办法》1991.11 ； （2）原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.5 ；
（3）财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6 ; （4）国家经贸委等六部委《汽车报废标准》1997.7,国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》2000.12。 2.本次评估的计价依据主要有： （1）国家机械工业局、机电产品价格中心编《2000年机电产品报价手册》； （2）评估基准日当月《全国汽车报价及评估》、《电子市场》； （3）《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社）； （4）向生产厂家及经销商询价； （5）国家有关资产评估的法规资料。 （二）评估方法 本次评估采用成本法。 成新率的确定：使用年限法。 超过预计使用年限，现仍在使用的设备，根据实际情况取大于或等于15% 对于评估对象中的待（已）报废、已损坏等设备，由于该等设备存在维护费用较高、使用时间较长等因素，根据其可收回净残值直接确定该等资产评估价值。运输车辆根据国家四委部局“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”中规定 的使用年限和行驶里程，采用其寿命年限成新率和寿命里程成新率孰低法来确定理论成新率，根据实际情况再加以修正来确定： 寿命年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限”寿命年限X 100% 寿命里程成新率=（寿命里程-已行驶里程”寿命里程X 100% 具体评估过程中，机器设备的功能性贬值和经济性贬值不够明显，不再单独 计算，直接与实体性贬值合并，只计算确定综合成新率。 （三）评估列举 设备1:联想电脑，规格型号：T3000, 启用日期：2005年7月，原价 5450元，使用寿命5年。 重置价格的确定：该产品目前市场价3000元。 成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15% 评估值的确定：3000X 15%=450元。 设备2:方箱机，规格型号：P820型，启用日期：1998年，原价1700元, 使用寿命12年。 重置价格的确定：该产品目前的价格1000元 成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15% 评估值的确定：1000X 15%=150元 设备3:胶印机，原价43000元，2004年启用，使用年限12年。 重置价格：目前市场价40000元（包括运输费） 成新率：理论成新率（12-6）/12 X 100%=50% 现场勘察成新率：据现场勘查，该胶印机运行环境不够好，已闲置较长时间没有维护保养，使用效果不佳，故成新率较低。现场勘查成新率评为30% 综合成新率=50%< 40%+30% 60%=38% 评估值的确定：40000X 38%= 15200元 设备4:柴油发电机组，规格L22（15KW/380V），常州柴油机厂，原价4860元，2004年启用，12年使用年限。 重置价格的确定：目前市场价4000元 成新率的确定：理论成新率（12-6）/12 X 100%=50%
一、单项选择题（共15题，每题2分） 1. 持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（成本法）。 2. 当设备出现（使用效益下降）时，评估时需要考虑其经济性贬值。 3. 成本法主要适用于评估（续用.但无法预测未来收益的设备） 4. 计算重置成本时，不应计入的费用是（维修费用）。 5. 由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（经济性贬值） 6. 某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（12万元）。 7. 1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1 993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。若定基物价指数19 91年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32。则该设备的重置成本是（7.34万元）。 8. 某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为（163.43万元）。（保留两位小数） 9. 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（更新重置成本）。 10. 评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（16.10万元）。 11. 某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（3 223元/m2）。 12. 有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（128万元）。 13. 有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（1500元/平方米）。 第14题. 被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1 995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（87万元）。 第15题. 某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3 000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（8800元）。 二、多项选择题（共10题，每题3分） 1. 进口设备的重置成本包括（设备购置价格、设备运杂费、设备进口关税、银行手续费、设备安装调试费）。 2. 价格指数法适用于（无现行购置价的、无参照物的）设备重置成本的估测。 3. 设备的功能性贬值通常要表现为（超额投资成本、超额运营成本）。
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
资产评估成本法案例 >篇一：资产评估学案例>>（4455字） 某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求：(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？(2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？(3)评估该地产现时价值。(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。(5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。答：（1）收益现值法：通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。适用条件：①必须是经营性资产，具有继续经营能力并不断获利②被评估资产收益用货币金额表示③被评估资产的影响因素能转化成数据并计算。（2）收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。(3)评估该地产现时价值。 P=& #61688;35_x0010_1!1 %2_x0010_20232.21(万元)(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 P=)(250%2_x0010_20万元(5)若预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 P=& #61688;35_x0010_1%5 .111%5.1_x0010_20170.27（万元）［案例］某企业对其拥有的一台车床进行评估。该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。经测定，该设备尚可使用5年。经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10000件。被评估车床年产量为8000件。要求：（1）什么是重置成本法？有哪些前提条件？（2）复原重置成本与更新重置成本有何区别？（3）运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。（4））用重5（（提示：先计算该车床资产利用率，求出已使用年限）计算该车床的成新率。． 置成本法计算该车床的评估价值。答：(1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提?
资产评估习题
1.单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 第1题：了解机器设备现时的完整性、外观和内部结构情况等，属于机器设备的（）。 A.技术鉴定 B.使用情况鉴定 C.质量鉴定 D.磨损鉴定 【正确答案】：C 第2题：某企业当年1月31日预付未来一年的保险金12万元，至评估基准日2001年4月30日已摊销3万元。该预付费用评估值为（）万元。 A.9 B.3 C.12 D.10 【正确答案】：A 第3题：下面哪一个组织的成立标志着国际评估业走上国际化协作发展的道路（）。 A.国际评估协会 B.国际评估准则委员会 C.国际评估师联合会 D.英国测量师学会 E.美国评估师联合会 【正确答案】：B 第4题：成本法主要适用于（）前提下的资产评估。 A.继续使用 B.公开市场 C.预期收益 D.交易 【正确答案】：A 【参考解析】： 参见教材56页，同时关注三种基本评估方法的使用前提条件。 第5题：长期待摊费用能否作为评估对象在于它（）。 A.是否已摊销 B.摊销的具体方式 C.能否变现 D.能否带来经济效益 【正确答案】：D 第6题：已知某房地产月租金收入20万元，月费用总额（含折旧费）5万元，建筑物尚可使用50年，其价格为1000万元，建筑物折现率为lO%，该房地产的土地年纯收益最接近于（）
A.50 B.60 C.80 D.100 【正确答案】：C 【参考解析】： （20-5）*12-1000*10%*[1-1/（1+10%）^50次方）]，这里查表可知：1/（1+10%）^50次方为 0.0085，那么1-0.0085=0.9915，所以，180-99.15=80.85.这里选择第三个答案。 第7题：运用使用年限法评估设备成新率时，一般首选（）作为设备的总使用年限。 A.自然寿命 B.经济寿命 C.技术寿命 D.折旧寿命 【正确答案】：B 第8题：运用市场法评估，需要调整参照物差异，不属于主要调整因素的是：（） A.时间因素 B.地域因素 C.功能因素 D.个别因素 【正确答案】：D 第9题：其他资产能否作为评估对象取决于能否在评估基准日后（） A.是否摊销 B.是否变现 C.是否带来经济利益 D.是否在帐面中体现 【正确答案】：C 第10题：下列分类中不属于对商标构成分类的是（） A.服务商标 B.文字商标 C.图形商标 D.符号商标 【正确答案】：A 第11题：某企业3月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1日对该企业评估时，该预付费用评估值为（）。 A.35万元 B.60万元 C.45万元 D.30万元
2017土地估价师：成本逼近法适用范围 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有
批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4
摘要《企业价值评估指导意见(试行)》于2005年4月起实施,打破了价值评估中单一使用成本法的局面,使得收益法、市场法的应用有了政策上的依据,对三种方法进行了比较分析,探讨如何正确、合理的选择三种方法应用于评估实践这一问题。 关键词企业价值资产评估成本法市场法收益法 1 引言 2004年12月30日中国资产评估协会发布了《企业价值评估指导意见书(试行)》(简称“意见书”),从基本要求、评估要求、评估方法和评估披露等方面对注册资产评估师执行企业价值评估业务提出了新的要求,并于2005年4月1日起开始实施。意见书明确提出收益法、市场法、成本法是企业价值评估的三种基本方法,这一规定打破了长期以来我国企业价值评估实践中单一使用成本法的局面,拟促成三足鼎立的评估方法格局。基于此,在具体的价值评估实践中方法的选择成为亟待解决的问题,对此进行深入的讨论具有现实意义。 2 企业价值评估方法应用现状 企业价值评估实践中,目前国际上通用的评估方法有收益法、市场法、成本法,期权法较少采用。而在我国的价值评估实践中,成本法是企业价值评估的首选和主要使用的方法,收益法、市场法很少采用,期权法几乎不用。赵邦宏博士对我国2003年企业价值评估使用方法做了问卷调查,调查结果显示,成本法在我国企业价 值评估业务中所占的比例达95%左右,而收益法一般作为成本法的验证方法,不单独使用,市场法很少使用,期权法一般无人采用,而且在2004年12月30日中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见书(试行)》中也未涉及到期权法,基于此,本文中对企业价值评估方法的比较及选择研究中不考虑期权法,仅以成本法、市场法、收益法三种方法为研究对象。
无形资产评估及案例分析 季珉 目录 一、无形资产评估的有关问题 二、三种评估方法及案例分析 一、无形资产评估的有关问题 无形资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的5个问题，展开分析。 1、无形资产的确认 什么样的经济现象或财产权利才算是无形资产？ 什么样的经济现象或财产权利能显示或表明无形资产的价值？ （1）可作为无形资产的经济现象 需经专门确认并做可辨识的描述。 应具备合法的存在条件并受法律的保护。 必须具有所有权并能够合法的转让。 必须有无形资产存在的有形证据或证明。 必须在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而产生或存在的。 必须是在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而被破坏或终止的。客户关系类：客户名单、以往的购货订单资料、往来函件； 契约权：合同或某种书面协议； 商标、专利、版权：书面注册文件； 集合劳动力：雇员清单、人事档案、与就业有关的纳税申报单； 专利技术：图纸、流程图、示意图、程序手册、备记录等； 商誉：财产报表、所得税申报、公司记录和文件、经营和财务预算。（2）不可作为无形资产的经济现象 无形因素或无形影响力 1、市场份额 2、高盈利能力 3、受保护状态； 4、垄断地位； 5、市场潜力； 1
6、神秘性； 7、可以继承或长期使用； 8、竞争优势； 9、独一无二性； 10、折扣价格； 11、变现性； 12、所有权控制。 （3）表明无形资产价值的经济现象 能为其所有者带来可以计量的经济利益。 一个例子： 1）一个新注册的商标—保持经济存在形式； 2）不使用状态—没有经济价值； 3）注册是为了防止被竞争对手获得，商标正被保护性使用—具有经济价值。 无形资产的会计处理—新旧会计准则对比 原准则规定：自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。 新准则对研究开发费用的费用化进行了修订：研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。 2、实施无形资产评估的原因—评估目的 1）投资--《公司法》 2）为财务会计对企业整体购买价格进行分分配 3）收购前企业价值的评估 4）购买特定的无形资产 5）其他为管理目的而进行的无形资产评估 1）为什么实施评估 2）评估的预期用途 3）谁将依赖于该项评估 《公司法》对出资范围的相关规定: “股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等 2
平时作业 一、单项选择题（每题2分，共15*2=30分） 1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（C）。 A．现实性B．咨询性C．公正性D．市场性 2．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（B）。 A．时期价值B．时点价值C．阶段价值D．时区价值 3、决定资产评估价值类型的要素是（C）。 A．资产评估的客体B．资产评估方法 C．资产评估的特定目的D．法定的程序 4．依据持续使用假设中的各种具体假设分别去评估某一具体资产，其结果可能是（C）。 A．一个确切的评估值B．一个合理的区间值 C．若干不同的评估值D．无法确定的评估值 5．以资产保全、补偿为目的的资产评估，适用（A）。 A．重置成本标准B．现行市价标准 C．收益现值标准D．清算价格标准 6．评估资产市场价值所适用的最直接的假设前提是（B）。 A．在用续用假设B．公开市场假设 C．清算假设D．会计主体假设 7．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（B）。 A．超额运营成本乘折现系数所得的数额 B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额 C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额 D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额 8．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（A）。（保留两位小数）(解题思路：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元） ) A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元 9．成本法主要适用于评估（D）。 A．可连续计量预期收益的设备B．可正常变现的设备 C．可获得非正常变现价格的设备D．续用，但无法预测未来收益的设备 10．用物价指数法估算的资产成本是资产的（B）。 A．更新重置成本B．复原重置成本 C．既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本 D．既不是更新重置成本。也不是复原重置成本 11．设备的加权投资年限是（C）。 A．设备已使用年限×更新成本B．设备更新成本合计 C．设备加权更新成本合计÷更新成本合计D．设备加权更新成本合计 12．持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（A）。 A．成本法B．市场法C．收益法D．统计分析法 13．决定设备成新率的关键因素是（C）。 A．设备的技术水平B．设备的功能
精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
企业价值评估7大核心方法 对目标企业价值的合理评估是在企业并购和外来投资过程中经常遇到的非常重要的问题之一。适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理、适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。 一、企业价值评估方法体系 企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。 收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。收益法的主要方法包括贴现现金流量法（DCF）、内部收益率法（IRR）、CAPM模型和EVA估价法等。 成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。主要方法为重置成本（成本加和）法。 市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。
图1 企业价值评估方法体系 收益法和成本法着眼于企业自身发展状况。不同的是收益法关注企业的盈利潜力，考虑未来收入的时间价值，是立足现在、放眼未来的方法，因此对于处于成长期或成熟期并具有稳定持久收益的企业较适合采用收益法。成本法则是切实考虑企业现有资产负债，是对企业目前价值的真实评估，所以在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，以及所评估的企业的评估前提为非持续经营时，适宜用成本法进行评估。 市场法区别于收益法和成本法，将评估重点从企业本身转移至行业，完成了评估方法由内及外的转变。市场法较之其他两种方法更为简便和易于理解。其本质在于寻求合适标杆进行横向比较，在目标企业属于发展潜力型同时未来收益又无法确定的情况下，市场法的应用优势凸显。 二、企业价值评估核心方法 1、注重货币时间价值的贴现现金流量法（DCF） 企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。
成本法作业 1、今有一建筑物，建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。 解：（1）求折旧额D ()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-??=+÷-=n t R C D （2）至估价时点的折旧总额E t 为 ()元52.1954281271.16285=?=?=t D E t 或()()元57.1954281=+? -=n t t R C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571.48（元） 或V=C[1-（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元） 注：公式要写完整；Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。 2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 解：（1）求土地价格V L V L =2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格V B 建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V B =C.q=660×80=528（万元） （3）计算房地产总价V V= V L + V B =250+528=778（万元） （4）计算房地产单价P P=V/S=778/6000=1296.67（元/m 2） 3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m 2，同类建筑物重置价格是1000元/m 2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。 解：（1）计算土地现实价格V L ()()()万元26.98%811 1%811 12000500040 36 =+- +- ? ?=L V （2）计算建筑物的现实价格V B ①求建筑物重置价格C C=1000×2000×3.0=600（万元） ②求可修复部分折旧D 1 D 1=5（万元） ③求装修部分折旧D 2 D 2=30×2.5÷5=15（万元）
淮海工学院 - 学年第学期资产评估学试卷( ) 一、单项选择题（本大题共20小题,每题1分,共20分） 1、清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。因此，清 算价格往往（）现行市价。 A. 高于 B. 低于 C. 低于 2、资产评估的价值类型决定与（）。 A. 评估的特定目的 B. 评估方法 C．评估程序 D. 评估原则 3、采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系时（）。 A. 本金化率越高，收益现值越低 B. 本金化率越高，收益现值越高 C. 资产未来收益期对收益现值没有影响 D. 本金化率与收益现值无关 4、收益法中所用收益指的是（）。 A. 未来预期收益 B. 评估基准日收益 C. 被评估资产前若干年平均收益。 5、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标 准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本成为（）。 A. 更新重置成本 B. 复原重置成本 C. 完全复原成本 D. 实际重置成本 6、由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计能力而导致的 贬值，是（）。 A．功能性贬值 B. 实体性贬值 C. 经济性贬值 7、某被评估资产1980年构建，账面原值10万元，净值2万元，1990年进行评估， 已知1980年和1990年该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置完全成本为（）。 A. 138460元 B. 27692元 C. 80000元 D. 180000元 8、重置成本法适用于评估（）。 A. 可连续计量预期收益的设备 B.可正常变现的设备 C.可获得非正常变现价格的设备 D.续用、但无法预测未来收益的设备 9、鉴定机器设备的已使用年限，不需考虑的因素是（）。 A. 技术进步因素 B. 设备使用的日历天数 C.设备使用强度 D. 设备的维修保养水平 10、是否完成机器设备评估现场工作的一个重要标志是（）。 A. 完成了机器设备的登记造册工作 B. 完成了评估对象核实工作 C.完成了机器设备成新率的鉴定工作 D. 完成了评估数据的搜集工作 11——14、被评估设备购建于1985年，账面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和 2000元，1995年对该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年的价格上升 率为10%，该设备的尚可使用年限为8年。 11、评估时设备的现行成本，亦称更新成本（）。 A. 78000元 B. 82830元 C. 80420元 D. 85250元 12、评估时设备的加权更新成本（）。 A. 808990元 B. 780000元 C. 804150元 D. 784840元 13、评估设备的加权投资年限（）。 A. 10.5年 B. 9.5年C．8年D．8.5年 14、设备的成新率为（）。 A．45.7% B. 47.2% C. 52.5% D.43.2% 15、基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。 A. 地理位置和交通条件 B. 个别因素和市场转让条件 C.容积率和覆盖率 D. 特别利害关系和特殊动机 16、.从本质上讲,路线价估价法是一种市场比较法,其数学表达式为:( )。 A.宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积 B.地产价格=地产重量成本-各种贬值 C.地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费 D.待估地产市场价格=参照物交易价格×正常交易情况参照物交易情况 17、企业的预期年收益额为16万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为60万 元，企业所在行业的平均收益率为20%。以此作为本金化率计算出的企业的商 誉价值为（）。 A.10万元 B. 20万元 C. 30万元 D. 40万元 18、对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按( )处理。 １
一、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 （1）土地取得费 土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。 土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。 （2）开发费 土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。 （3）税费 耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]
规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。 计：21.5元/平方米 ②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米 ③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。 60*2.8%=1.68元/平方米 税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。假设土地取得费及税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则： 投资利息=（土地取得费+税费）*开发周期*银行利率+土地开发费*开发周期*1/2*银行利率=（60+38.17）*2*5.81%+80*2*0.5*5.81% =16.06元/平方米 （5）投资利润