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担保公司与合作银行政策

贷款手册之(四)
----------担保公司与合作银行政策

第一章 名词解释
一、什么是担保
全称:阶段性担保,指麦田公司或其他担保公司从自买方与贷款银行签订购房抵押贷款合同生效日起至买方所购房产办理抵押登记且《房屋他项权证》送交贷款银行收执之日止的期间内,为买方提供的阶段性担保。
如银行在给卖方放款后,未能实现对买方房产的抵押权,则麦田公司或其他担保公司承担银行所放贷款的全部偿还责任,并再向买方追偿。
二、为什么需要担保
目前大部分房屋贷款,都是以买房人以其所有房屋抵押给银行,从而获取银行贷款的。意味着,银行要获得抵押房屋的抵押权利,成为抵押权人,取得《它项权利证》,才能发放贷款。
由于北京市各区房产交易部门的体制和工作效率原因,以朝阳区为例,从产权过户到领取产权证,要一个月;从领取产权证到抵押给银行完毕、领取到《它项权利证》,要一个半月。就意味着按照正常程序,卖方在售房(指产权过户)后,要两个半月才能领取到银行额。这很难被市场认可。
因此,担保公司以自身资信和公司实力为基础,向银行申请承担担保责任,即产权过户后让银行向卖方发放贷款。若银行在规定时间内不能取得《它项权利证》,由担保公司将等同于贷款金额的款项全部赔偿给银行。
担保公司的担保行为,是一种风险经营的行为,收费是合理的。

三、担保公司存在的现实意义
1、承担担保责任。
2、和多家银行有合作业务,一般都形成完整的产品系列,可满足绝大部分客户的贷款需求。

四、麦田公司发展担保业务的现实意义
1、有利于提升公司形象
目前北京市场只有为数不多的大中型介公司被银行认可,给予授信额度。实际说明了公司的注册资本、业绩、专业水准、人员素质、风险管理能力等多方面达到了一定水平。
2、加强信息沟通,提高贷款效率
贷款不通过担保公司,权证部人员直接和银行联系,减少信息传递环节(多一个环节,多一份干扰),信息传递快捷准确。同时权证部还根据业务要求,不断改进银行流程,增进了解,可大大提升贷款效率。
3、提升服务品质
①权证部人员最了解客户需求,通过全程服务及时反馈贷款信息从而更能满足需求。同时还可能针对客户特殊要求提供个性化服务,大大提升服务品质。
②麦田公司通过和二、三个银行深度合作,提供统一产品和服务标准,沟通顺畅,也可提升服务品质。
4、有利于提升经纪人专业水准
从公司定位于中、高端客户的定位来看,我们的客户综合素质较高,对银行产品有一定了解,

有自主选择银行产品的要求,也有较强的法律保护意识,对经纪人专业能力提出较高要求。
通过担保业务,我们直接和银行进行贷款合作,经纪人可直接参与整个贷款手续,对专业知识的了解广度和深度大大增加。

五、关于“麦田公司提供担保业务”的销售话术
1、特别说明
业务起步阶段,公司担保业务的专业能力仍有待提升;出于签约方便的考虑,对于公司提供担保服务的《贷款服务合同》,暂时由权证部门在银行贷款面签时,与客户签署。
强烈请经纪人、店长在谈单、签约时,注意和客户铺垫,解释清楚担保的含义和收费。但担保费的构成,注意不可详细说明,以免客户刨根问底,对费用构成引起强烈兴趣,重点说明是北京市的统一行情就好了。
另外,也请经纪人、店长向客户解释,公司会根据贷款银行要求和客户的资信,为客户选择由麦田公司提供担保或由担保公司提供担保。若由公司提供担保,会在后期由权证人员与客户沟通,签署《贷款服务合同》并收取贷款服务费。
2、建议销售话术:
咱们北京市做贷款,银行都要求提供担保。目前我们公司也有合作银行,可以为您提供阶段性担保。
我们公司权证部会根据贷款银行的要求和您的贷款需求,综合评价,看我们公司的银行能否满足您的需求,并提供相应担保。我们权证人员会和您联系,和您沟通贷款要求;若可以担保,还会与您签署《贷款服务合同》,并收取相应费用。

六、关于“贷款服务费”的销售话术
1、目前北京市场,所有担保公司的收费都一致:
贷款额20万(含)以下,收费3000元;贷款额20万元以上,每增加贷款一万元,另加收50元。
贷款服务费费是市场行为,它包含了担保公司的风险担保费用、贷款服务费、评估费和律师费等。
2、担保服务费是我们帮你办理按揭贷款的服务费
北京市的按揭贷款确实比麻烦,手续烦琐,审核严格,批贷率也不是很高。我们公司(或担保公司)和银行有长期合作关系,对银行的审核制度比较了解,能够针对您的资信状况选择银行,希望减少退单率。而且万一有个什么细节有问题,我们也能和银行沟通,尽量帮助您顺利通过。我们还帮您联系评估公司,代书全部的贷款文书,代为办理资金监管手续,办理你的房屋的抵押登记手续等等。
通过我们公司办理,还能通过选择银行,帮助您避免交纳保险费,这又省下了一笔钱。
其实,您通过我们中介公司,也就是想安全,省心,图个方便啊。


第二章 麦田公司合作银行

一、 深圳发展银行三元桥支行:麦田公司的唯一担保合作银行。
1、




请大家在向

客户介绍担保业务时,一定要向客户说明银行的相关贷款政策,并能够满足客户的贷款需求,否则公司无法提供担保业务。
举个简单例子:如买方是未成年人,即使他别的方面都符合银行政策,资信很好,我们也无法为他提供担保业务。
2、不强制要求客户向保险公司交纳保险费。
3、可办理贷款首付款资金监管业务。
4、银行工作人员专业水准较高,服务品质好。
5、不办理底商、写字楼贷款和市产房贷款。

二、深圳发展银行中关村支行
1、暂未和麦田公司有担保业务。
2、业务简介:通过中关村支行贷款,在产权过户后一个工作内可解冻首付款,并将贷款发放到卖方账户,但卖方暂时无法动用。产权过户后三个工作日后,权证人员会携同买方去办理产权抵押手续,当场取得《它项权利证》;送交银行后可在二个工作日内解冻贷款,卖方可自由使用。
3、不强制要求客户向保险公司交纳保险费。
4、可办理贷款首付款资金监管业务。




三、政策比较

优势及细则 三元桥深发 中关村深发
可操作的产权性质
1、商品房:住宅和公寓(包含评估价超过15000元的高档住宅)、别墅
2、公房:成本价和标准价、优惠价
标准价和优惠价要看原购房合同,如合同中有体现单位有优先回购权或要卖方予以补偿等,银行需要原单位出示放弃权利的证明,且见产权证放款。成本价没有要求
3、央产房:同普通商品房,银行不需要提供物业、供暖结清证明和上市审批单。
4、经济适用房:按原值贷款可以在过户后就放款。按评估价或成交价就低贷款的,抵押后见《它项权利证放款
基本相同。以下是不同之处:
1、标准和优惠公房若特殊情况,也可不提供原购房合同
2、经济适用房:按原值贷款可在过户后放冻结款。
年限 1、房龄≤25
2、贷款年限+借款人年龄≤65
3、房龄+贷款年限≤35
以上
三个条件同时满足
4、高档商品房:贷款年限≤10年 房产已使用年限+贷款年限≤20
相同
成数和利率 1、 第一笔贷款,房龄4年内且90平米以下,可贷8成,否则贷款七成
2、 第二笔贷款,可选择下降一成优惠利率或成数不变基准利率
3、 第三笔贷款以此类推
4、 第四笔贷款一般不受理,若客户资信特别好另行商量。
相同
客户到场情况 1、卖方夫妻双方到场,一方不到需做公证。(若产权人配偶不到场,可由卖方现场手写《配偶未到场声明》,此属特殊情况,慎用)
2、买方借款人必须到场,配偶不到场需做公证。
基本相同。以下是不同之处:
1、买方配偶不到场,可由买方现场手写《配偶未到场声明》
婚姻证明 1、单身未婚,可提供街道

、派出所出具的未婚证明;大型国企、上市公司、行政事业单位出具的未婚证明也有效。
2、离婚未再婚的,提供单身证明(慎用)或在离婚一年内(或合理的较短时间内),提供离婚证有效;四、五十岁人士再婚困难的,离婚时间较长,也是合理的。
3、产权在离婚前购买的,可出示“法院判决书”或“离婚协议书”(可不盖民政局公章),写明产权归属。
基本相同。以下是不同之处:
1、单身未婚,可现场手写《未婚声明》
2、离婚未再婚的,提供离婚证、法院判决书或离婚协议书都可,没有时间限制。
未成年人
基本不受理,若特殊情况,且办理了监护权公证,单独和银行商议,慎用。

相同
借款人属港、澳、台地区
港、澳、台人士:港澳地区身份证明为“港澳通行证”,台湾地区为“回乡证”。
相同
借款人属公司法人或股东
借款人需提供公司章程、3个月财务报表和营业执照(不绝对需要),若借款人资信很好,可提供其他资产、收入证明,如银行对账单,税单等,就不需要提供上述材料。
相同
抵贷不一
除了夫妻以外,目前已放宽至成年子女和父母之间,即父母做产权人,成年子女做借款;反之亦可。
相同

四、银行地址
1、三元桥支行:朝阳区北三环霄云路38号 现代汽车大厦底层
2、中关村支行:海淀区苏州街1号






第三章 麦田合作担保公司
一、北京中科智担保有限公司

优势及细则 ★深圳发展银行 中国银行 北京银行 工商银行、招商银行
自身优势 1、 可做市局阶段性担保,见契放款
2、 5年内经济适用房,除海淀外,可按市场价格贷款(海淀建委经济适用房按市场价贷款不做抵押登记)
3、 第二笔贷款,6成以下可给优惠利率
4、 4年内90平米以下,可贷8成
5、 1982-1992的二手房可贷6成 1、 受理个人按揭业务
2、 可办理外籍人贷款 1、 受理个人按揭业务、转按揭业务。公寓、别墅、写字楼、商用房均可受理
2、 单价或评估价超过2.5万/㎡不受理
3、 对国外归来户口注销持中国护照尚未落户及台湾居民、外国公民不发放二手房贷款 工商银行:
1、90平以下,8成 20—30年
2、半地下室、商业用房不做
招商银行:
受理按揭业务及同名转按揭业务
中科智特点 正规;服务意识强;风险防范好;合作比较顺畅


地址:西城区金融街35号国际企业大厦B座10层
电话:88091651—126
联系人:任宇












二、 北京安家世行担保有限公司

优势及细则 深圳发展银行 中国银行 建设银行 ★工商银行
自身优势 1、 5年内经济适用房,除海淀外,可按市场价格贷款(海淀建委经济适用房

按市场价贷款不做抵押登记)
2、 第二笔贷款,6成以下可给优惠利率
3、 4年内90平米以下,可贷8成
4、 1982-1992的二手房可贷6成 1、 受理个人按揭业务
2、 可办理外籍人贷款 1、 受理个人按揭及抵押按揭业务
2、 抵押贷业务贷款年限长(8年)
3、 受理公积金贷款 1、 受理个人按揭及抵押按揭业务

2、 90平以下,8成 20—30年
3、 半地下室、商业用房不做
4、 认可外地收入证明


安家特点 正规;效率有待改进;公司政策比较灵活


地址:东城区东四十条68号平安发展大厦西区三层303室
电话:52181122—842
联系人:樊芮君

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