5 成本法
【本章学习目标】了解成本法的概念及其适用条件；理解成本法中“成本”的含义，重置价格与重建价格的含义；掌握房地产价格的构成，成本法的基本公式、评估步骤，建筑物折旧的求取方法。
5.1 成本法的基本原理
5.1.1 成本法的概念
成本法(cost approach)，又称承包商法（contractors method）、加合法（summation approach）等，是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。
成本法中所指的成本是经济学中的成本概念，与会计中的成本概念是不同的，主要表现为：①会计成本是显性的，即是企业会计账目上作为成本项目计入的费用，而成本法中的成本是全部的，不仅包括显性成本(explicit cost)，而且包括隐性成本(implicit cost)，即企业自己提供资源所必须支付的费用，如企业投入自有资金的利息、劳务工资、正常利润等；②成本法中的成本是必要且正常的成本，并不是房地产开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本。因此，这一成本是客观的，它可以高于、低于或等于房地产开发所发生的实际成本；
③成本法中的成本，在时点上是指现在的，即估价时点时的成本，而不是会计账目上记载的建造时所发生的历史成本。因此，成本法中的成本并不是一般理解的成本或费用，而是具有价格的含义，是待估房地产在估价时点价格的一种反映。
从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，房地产的价格是基于其“生产费用”，即卖方愿意接受的最低价格，不能低于他开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，就要亏本。从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造或者委托另外的人开发建造。由此可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。因此，可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。
5.1.2 成本法的适用条件
5.1.2.1 成本法的特点
成本法具有以下特点：①成本法一般适用于新开发房地产估价，不适用建成区已开发土地的估价；②成本法适用于工业房地产估价，对商业及住宅用地则多不适应；③成本法一般仅用于房地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地；④成本法以
成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高．因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对房地产的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本法的限制；
⑤成本法虽有缺陷和限制，但可作为投资者衡量投资效益、进行房地产开发可行性研究等的重要方法，同时也是估算房地产成本价格的一种有效途径。
5.1.2.2 成本法的适用范围
新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为，在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。
运用成本法估价时需要注意，现实中的房地产价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。也就是说，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是从长期内平均角度来考虑的，并且要具备两个条件：一是可以自由进入市场；二是该种商品本身可以大量重复生产。
但这并不意味着不具备上述两个条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”，并且要考虑下列两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑。
成本法估价比较费时费力，估算重新购建价格和折旧也有相当的难度。尤其是那些较老的、旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料和设备等方面的知识。
5.1.3 房地产价格的构成
房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。构成项目的划分标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。
典型的房地产开发经营方式表现为“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”，这里以此为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价
格构成。在这种情况下，房地产价格通常由6大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用及税费；⑥开发利润。
5.1.3.1 土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为通过征用农地、城市中进行房屋拆迁与在市场“购买”取得三种方式。
1）征用农地的土地取得成本
通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。农地征用的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，包括以下几个方面：
（1）土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6~10倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。
（2）安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。
按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。
（3）地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费，其标准由省、自治区、直辖市规定。
（4）新菜地开发建设基金。征用城市郊区菜地的开发建设基金需要根据不同城市规模与人口多少确定。
（5）耕地开垦费。占用耕地的，要计算该项费用。对于占用耕地的，按照《土地管理法》第三十一条规定的“占多少，垦多少”原则，计算耕地开垦费。耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
（6）耕地占用税。占用耕地的，要缴纳该项税费。耕地占用税实行定额税率、具体分4个档次：①以县为单位人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米为2～10元；②人均耕地在1～2亩(含2亩)的地区，每平方米为1.6～8元；③人均耕地在2～3亩(含3亩)的地区，每平方米为1.3～6.5元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1～5元。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。为了协调政策，避免毗邻地区征收税额过于悬殊、保证国家税收任务的完成，财政部对各省、自治区、直辖市
分别核定了每平方米平均税额，如上海市9.0元。同时还规定，各省、自治区、直辖市应有差别地规定各县（市）郊区的适用税额，但各地平均数不得低于规定的平均税额。
（7）征地管理费。是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。
（8）政府规定的其他有关税费。
土地使用权出让金，是国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2）城市房屋拆迁的土地取得成本
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。
城市房屋拆迁中发生的费用，根据《城市房屋拆迁管理条例》等的规定，包括以下几个方面：（1）被拆除房屋及附属物的补偿费。（2）搬迁补助费。（3）临时安置补助费或周转房费。（4）拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。（5）拆迁服务费。（6）拆迁管理费。（7）政府规定的其他有关费用。土地使用权出让金的确定同农地征用途径的计算方式相同。
3）市场购买的土地取得成本
通过购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地等途径在市场上购买取得的土地，其取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
5.1.3.2 开发成本
开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：
1）前期工程费
前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
2）基础设施建设费
指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。通常采用单位指标估算法来计算。
3）房屋建筑安装工程费
是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
4）公共配套设施建设费
指在开发小区内发生，可计入房地产开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
5）开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
6）不可预见费
包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度，以前述费用之和为基数，按3％～5％计算。
与房屋建造成本相比而言，土地开发成本计算更加复杂。在计算土地开发成本中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说，是指区内的“通”和“平”，而具体对于开发区内某一块土地来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区，尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。在实践中确定土地开发程度，主要应注意如下两方面问题：1）应准确区分宗地内和宗地外的开发程度
对于一般地区来说，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的，因此，许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米，有的距离几千米、十几千米，甚至几十千米，在这种情况下，一般企业要进行生产和连设，通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。在这种情况下，一般区分宗地内外的的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由房地产企业投资建设的的应属于宗地内。
2）宗地红线内外的开发程度不一致
由于在房地产估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业（矿）区。通常有以下几种情况：（1）红线外开发程度比红线内低。这种情况主要是由于有的设施是企业自建，如供水设施为企业自建的水井，而宗地所处区域又没有供水设施。这就宗地内有供水，而宗地外无供水。
（2）红线外开发程度比红线内高。这主要是宗地所处区域（红线外）有各种设施，但
该宗地内没有用。如煤矿的矸石山，其红线外可能有通汛、供水设施，但矸石山不用，内部也没建设。
（3）某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，如位于某城市市中心区的大酒店，为了满足经营的需要，其供暖设施是企业自建的，而该宗地所处区域也有市政供暧设施，可是红线内外就是不搭界，在这种情况下，按照客观估价的原则，应确定宗地红线内外均有该设施。
确定了土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定上地开发成本。
5.1.3.3 管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
5.1.3.4 投资利息
投资利息，即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用等的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。此外，从估价角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与开发商应获得的利润分开，不能算作利润。
由于各部分资金的投入时间不同，土地取得费及其税费在土地开发动工之间就要全部付清，经历整个开发期，在开发完成后才能收回；开发费及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可收回。因此，应通过计算利息来考虑各部分投入的时间价值。具体而言，土地取得费及其税费的利息计算期为整个开发期。开发费及其税费的利息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期的一半；二是以开发费一半基数，计息期为整个开发期。
土地开发周期一般根据房地产开发的面积大小和开发的难以程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。
5.1.3.5 销售费用及其税费
销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，即通常所说的“两税一费”等。（2）其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。
5.1.3.6 开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：
（1）开发利润是所得税前的，即：
开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费
（2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
（3）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：
①计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：
直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）
②计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：
投资利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
③计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：
成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
④计算基数＝开发完成后的房地产价值，相应的利润率可称为销售利润率，即：
销售利润率＝开发利润/开发完成后的房地产价值
所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果都是相同的。
5.1.4 成本法的基本公式
5.1.4.1 成本法最基本的公式
成本法最基本的公式为：积算价格＝重新购建价格一折旧
上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：①新开发的土地；②新建的房地产（包括房地、建筑物两种情况）；③旧的房地产（包括房地、建筑物两种情况）。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而予以适当的增减价调整。例如，运用成本法评估某在建工程的价值，即使该在建工程实实在在花了较大的成本，但在房地产市场不景气时，要予以减价调整。
5.1.4.2 适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费
用+销售税费+开发利润
对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
5.1.4.3 适用于新建房地产的基本公式
在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：
新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：
新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。
5.1.4.4 适用于旧房地产的基本公式
在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：
旧房地价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物重新购建价格
在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：
旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
5.2 成本法的评估步骤
成本法评估房地产价格的步骤包括：①搜集整理有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新构建价格；③测算建筑物折旧；④房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限确定；⑤求取积算价格。
5.2.1 收集整理有关资料
收集整理有关资料包括待估房地产价格的背景、成本、税费与利润等资料。
5.2.1.1 收集整理与待估土地价格相关的资料
待估土地价格相关的资料，包括：待估土地的形状、面积、位置、用途，周围环境，土地征用中的征地费、补偿费、劳力安置补助费及新菜地开发基金等，各种债券的正常利率，银行存贷款利率，当地各行业正常的投资回报率，土地使用权的出让年限及剩余年限，当地基准地价评估与修正系数体系资料等。
5.2.1.2 收集整理与待估建筑物价格相关的资料
待估建筑物价格相关的资料，包括：建筑物面积、结构、用途、区位、朝向、已使用年限、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等。
5.2.1.3 收集税费、利润等资料
收集待估房地产所在地区的房地产税费的征收类型与标准，同类房地产开发的平均利润等情况。
5.2.2 重新购建价格的估算
5.2.2.1 重新购建价格的概念与分类
（1）重新购建价格的概念
重新购建价格又称重新购建成本（construction cost-new），是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。在这里，应特别记住3点：
①重新购建价格是估价时点时的。如在重新开发建设的情况下，重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但估价时点并非总是现在，也可能为过去或未来。
②重新购建价格是客观的。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。如果超出了社会或行业的平均水平，超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费；而低于社会或行业平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。
③建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格（即重新取得价格或重新开发成本）是在估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。例如，估价对象的土地是5年前取得的商业用途法定最高年限40年的土地使用权，求取其估价时点重新购建价格时不是求取其40年土地使用权的价格，而是求取其35年土地使用权的价格。如果该土地目前的交通条件比10年前有了很大改善，求取其重新购建价格时不是求取其10年前交通状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。
（2）建筑物重新购建价格的分类
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格（成本）和重建价格（成本）。
建筑物重置价格（replacement cost）是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
建筑物重建价格（reproduction cost）是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格（所必需的支出和应获得的利润）。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。因此，重建价格进一步来说，是在原址，按原规格和原建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
上述两种重新建造方式往往得出的重新购建价格不同。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只有使用重置价格。重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时、落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。
5.2.2.2 重新购建价格的求取思路
求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。
求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新取得价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格，也可采用成本法求取其重新开发成本。
求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。
5.2.2.3 建筑物重新购建价格的求取方法
建筑物的重新购建价格可以采用成本法、市场法求取，也可以采用工程计价的方法求取，还可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格后的调整来求取。重新购建价格的求取方法具体有下列4种：①单位比较法；
②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法。
(1) 单位比较法
单位比较法（comparative-unit method）是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物得这种单位价格或成本，并对其做适当得调整修正类估算建筑物重新购建价格得方法。主要有单位面积法和单位体积法。另外，如停车场的比较单位通常为每个车位，旅馆的比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球道。
单位面积法(Square-foot method)是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正（调整修正的内容和方法类似于市场比较法），然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。
例5-1某建筑物的建筑面积为500m2，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为2000元/m2，则该建筑物的重新购建价格可估计为500×2000＝100（万元）。
在现实房地产估价中，往往将建筑物划分为不同的建筑结构、用途或等级，制作不同时期的基准重置价格表，以供求取某个具体建筑物的重置价格时使用。建筑物重置价格表的格式参见表5一l。
表5－1 建筑物基准重置价格表
基准日期: 年月日价格单位：元/M2
单位体积法(Cubic-foot method)与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。
例如：某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/m3，则该建筑物的重新购建价格可估计为500×1000=50（万元）。
(2) 分部分项法
分部分项法(The unit-in-place method)是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。
在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下2点：①应结合各构件或工程的特点使用计量单位；②不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。采用分部分项法估算建筑物的重新购建价格就是将建筑物的基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程、给排水工程、供暖工程、电气工程等分项工程的成本之和，加上税费、利息和管理费后所得的价格总和。采用分部分项法估算建筑物的重新购建价格的一个简化例子参见表5－2。
表5－2 分部分项法计算建筑物重新购建价格表
(3) 工料测量法
工料测量法(The quantity survey method)是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（预）算定额的单价和取费标准来估算。
工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家（如建筑师）的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。采用工料测量法估算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表5－3。
表5－3 工料测量法计算建筑物重新购建价格表
(4) 指数调整法
指数调整法(The index method)是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主
要用于检验其他方法的估算结果。将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场比较法中交易日期调整的方法相同。
5.2.3 建筑物折旧的估算
5.2.3.1 建筑物折旧的概念和原因
这里所讲的建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但也有本质上的区别。估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。
1) 物质折旧
物质折旧（physical depreciation，physical deterioration），又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然老化；②正常使用的磨损；③意外的破坏损毁；④延迟维修的损坏残存。
自然老化是由于自然力的作用而引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化雨基础沉降等，与建筑物的实际经过年数成正相关；同时，还受建筑物所在地区的气候与环境条件的影响，如酸雨多的地区，建筑物的损耗就大。
正常使用所造成的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。工业用途建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。受腐蚀的建筑物，由于会受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其损毁程度要大于不受腐蚀的建筑物。
意外的破坏损毁主要因突发性的灾害所引起的，这里所讲的灾害主要包括自然的和人为的两方面，如地震、水灾、风灾、失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。
延迟维护所造成的损坏主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏。
2) 功能折旧
功能折旧（functional depreciation，functional obsolescence），又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的缺乏、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。
功能缺乏是指建筑物没有其应具备的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。
功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，
建筑式样过时，空间布局欠佳等。以住宅为例，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。
功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为 6 m，但如果当地厂房的标准层高为 5 m，则该厂房超高的1 m 因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。
3）经济折旧
经济折旧（economic depreciation，economic obsolescence），又称外部性折旧（external obsolescence），，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。例如，一个高级居住区附近建设了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是不可恢复的。再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，房地产的价值降低，这也是一种经济折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏后，这方面的折旧也就消失了。
5.2.3.2 求取建筑物折旧的方法
求取建筑物折旧的方法很多，可归纳为5类：①年限法；②实际观察法；③成新折扣法；
④市场提取法；⑤更新成本法。这些方法还可以综合运用。
1）年限法
年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。
建筑物的寿命（life）分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命（physical life）是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命（economic life）是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。
建筑物的经济寿命短于其自然寿命，具体是根据建筑物的结构、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合判断作出的。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
建筑物的经过年数（age）分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数（actual age）是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数（effective age）是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：①建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。
在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。因此，有效经过年数＝经济寿命－剩余经济寿命在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命，因为
采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。例如，有两座实际经过年数相同的同类建筑物，如果维修养护不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。
年限法中最主要的是直线法。直线法（straight-line method ）是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额计算公式为：
N R C N S C D D i )
1(-=-== C S
R =
式中 D i －第i 年的折旧额； C －建筑物的重新建造成本；
S －预计的建筑物的净残值； N －建筑物的经济寿命； R －建筑物的残值率
每年的折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率（用d ）表示，则有： N
R C N S C C D
d -=?-==1 有效经过年数为t 年的建筑物折旧总额（用E t 表示）的计算公式为： N t R C N t
S C t D E t )1()(-=-=?=
采用直线法计算的估价时点建筑物现值（V ）的公式为：
])1(1[)(N t
R C N t S C C E C V t --=--=-=
)1(t D C V ?-=
例5-2 某建筑的建筑面积为200m 2，经过年数为15年，单位建筑面积的重置价格为1000元/ m 2，经济寿命为50年，残值率为3％，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估算其现值。
已知：C ＝200×1000＝200 000（元），R ＝3％，N ＝50年，t ＝15年，则有：
（元）388050%)31(200000)
1(=-?=
-=N R C D （元）＝％）－（＝
58200501531200000)1(??-=N t
R C E t 元）(141800]5015%)
31(1[200000])1(1[=--?=--=N t
R C V 2）实际观察法
实际观察法（actual observation method ）不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早期建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接用观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。
建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。修复是指使建筑物恢复到新的或
相当于新的状况，有时是修理，有时是更换。预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值的增加额的，为可修复的损耗，即：修复所需的费用≤（修复后房地产的价值－修复前房地产的价值）。反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接测算其修复所需的费用作为折旧额。
各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。步骤：①将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加得到物质折旧；②将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加得到功能折旧；③将经济折旧分为不同情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加得到经济折旧；④将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。
（1）物质折旧的求取
首先，将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。对于可修复部分,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。
然后，对于不可修复的项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额。长寿命项目是根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新构建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。
最后，将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为建筑物的物质折旧额。
例5-3某建筑物重置价格为200万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为10年，经过年数为5年；设备的重置价格为80万元，平均寿命为20年，经过年数为10年。假设残值率均为零。建筑物的物质折旧额计算如下：
门窗等损坏的折旧额＝2（万元）
装修的折旧额＝30×5/10＝15（万元）
设备的折旧额＝80×10/20＝40（万元）
长寿命的折旧额＝（200－2－30－80）×10/50＝17.6（万元）
该建筑物的折旧总额＝2＋15＋40＋17.6＝74.6（万元）
（2）功能折旧的求取
首先，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩，并进一步分为可修复的和不可修复的。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等，如住宅没有卫生间、暖气等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。
然后，求取功能缺乏引起的折旧。对于可修复的功能缺乏引起的折旧：估算在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用；估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费
用；将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，即增加该功能所超额的费用作为折旧额。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧：采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用；将未来每年损失租金的现值之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，作为折旧额。
接着，求取功能落后引起的折旧。对于可修复的功能落后引起的折旧，以空调系统为例，其折旧额为该功能落后系统的重新购建价格，减去该功能落后系统已提折旧，加上拆除该功能落后系统所必需的费用，减去该功能落后系统可回收的残值（以上是落后功能的服务期未满而提前报废的损失），加上安装新的功能先进系统所必需的费用，减去该新的功能先进系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。对于不可修复的功能落后引起的折旧，以空调系统为例，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将安装新的功能先进系统所必需的费用，替换为采用“租金损失资本化法”求取的功能落后系统导致的未来每年损失租金的现值之和。
再接着，求取功能过剩引起的折旧。功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧包括功能过剩造成的无效成本和超额持有成本。无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，如果使用重建成本则不能消除。超额持有成本可采用“超额运营费用资本化法”—功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。在使用重置成本下，扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本－超额持有成本；在使用重建成本下，扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重建成本－无效成本－超额持有成本。
最后，求取功能折旧总额。将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额。
（3）经济折旧的求取
经济折旧在估价时点时通常是不可修复的，首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。
3）成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。其计算公式为：
V＝C×q
式中 q——建筑物的成新率(％)；
C——建筑物的重新购建价格。
成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但比较粗略。
在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3个步骤进行：①用年限法计算成新率。②根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。③采用实际观察法对上述结果作进一步的调整，并说明上下
调整的理由。当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率；当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。
例5-4某15年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为35年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率。
该建筑物的成新率＝35÷(15+35)=70%
4）市场提取法
市场提取法（market extraction method）是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。这种方法的基本指导思想是：房地产价值的累计折旧是由市场上的买卖双方来确定的。如果在价值上一宗旧的房地产比一宗新的房地产低的话，那么它的售价就会比后者低。
在假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取折旧的步骤为：①搜集交易实例；②从交易实例中选取3个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例；③对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等修正；④求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值；⑤求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去建筑物的折旧后价值得出建筑物折旧；⑥将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率，把各可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率；或将各可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率，再将各可比实例年折旧率调整为适合估价对象的年折旧率；⑦将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。
运用市场提取法评估建筑物的累计折旧额，如表5-4。
表5-4 市场提取法求取建筑的累计折旧额
根据交易实例，待估建筑物的折旧率为33％～36％之间，将其乘以待估建筑物的重新建造成本即可求得其折旧额。
5）更新成本法
更新成本法，是通过估算建筑物磨损部分的更新、修理成本来估算建筑物折旧额的方法。估价师通过观察、总结建筑物折旧的原因有哪些，并分门别类。
首先，对于可更新的物理性价值贬损，如玻璃、天花板、墙壁涂层、地板等的破损，
将所有这些破损修复到新的程度所需的成本加和，即建筑物可更新的物理性折旧额。
其次，对不可更新的物理性价值贬损，先估算该不可更新部分在估价时点的重新建造成本，再计算该部分已使用年数占耐用年限的比例，然后将两者相乘，就得到不可更新的物理性折旧额。
最后，对功能性价值贬损，通过计算符合现代经济的设备的成本与原设备现值之差，求得功能性折旧额。
6）折旧方法的综合应用
估价人员有时可以同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此，可以采用简单算术平均或加权算术平均等方法将求得的结果综合成一个统筹兼顾的结果，这是一种综合运用。在估价实务上，通常先以年限法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行调整，这也是一种综合求取建筑物折旧的方法。需要说明的是：①无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物的折旧或现值，估价人员都应亲自去估价对象现场观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间、维修养护和使用情况以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。②估价上的折旧实质上是一种经济角度的价值损失，估价对象价值损失的速率与土地使用权年限密切相关，因此，当土地使用权的总年限较短时，实际观察法可能失效。③年限法与诚信折扣法求取折旧主要是针对物质折旧的，对于功能折旧和经济折旧需要采用其他方法求取。④各种类型的折旧都体现在“价值损失”上，因此实际估价中，对租赁房地产可用租金损失资本化法求取估价对象的综合折旧额。
5.2.3.3 求取建筑物折旧应注意的问题
1）估价上的折旧与会计上的折旧的区别
求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上，C为资产原值，是当初购置时的，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，C的值可能不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。常常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或快要提足，但估价结果却显示其仍有较大的现时价值；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足或远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几。
但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费（土地取得费用的摊销）就属于会计上的折旧。
2）土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
求取建筑物折旧应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，由于土地是有期限的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：
（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格
之日起计；
（2）建筑物经济寿命短于土地使用权年限时，应按建筑物经济寿命计算折旧；
（3）建筑物经济寿命长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；
（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济寿命计算折旧；
（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。
5.2.4 房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限
5.2.4.1 房屋完损等级评定
房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。
1）房屋完损等级标准
一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。
（1）完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。
（2）基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。
（3）一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。
（4）严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。
（5）危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。
2）房屋完损等级的评定方法
一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。
（l）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。
（2）房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。
（3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修
第五章作业成本法思考与练习题答案 一、思考题 1、什么是作业、作业的类型有哪些? 答：作业是指企业为了达到其生产经营目标所发生的各项活动，是汇集资源耗费的第一对象，是连接资源耗费和产品成本的中介。作业的类型包括： （1）投入作业，即为生产产品做准备的有关作业。包括产品研发和市场调研；招聘和培训员工；购买原材料、零部件和设备等。 （2）生产作业，即与生产产品有关的作业。包括操作机器或使用工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。 （3）产出作业，即与顾客相关的作业。包括销售活动；收账活动；售后服务；送货等。 （4）管理作业，即支持前三项作业的作业。包括人事、工薪、数据处理、法律服务、会计和其他管理。 2、作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是什么？ 答：作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是：“作业消耗资源，产品消耗作业”。 3、什么是作业成本法？作业成本计算与传统成本计算的区别是什么？
答：作业成本法是以作业为核算对象，通过作业成本动因来确认和计量作业量，进而以作业成本动因分配率来对多种产品合理分配间接费用的成本计算方法。 对于直接费用的处理作业成本法与传统成本会计是一致的，两种计算方法最根本的区别在于对间接费用的分配不同。 传统成本计算对间接费用分配方法假设间接费用的发生完全与生产数量相联系，并且间接费用的变动与这些数量标准是一一对应的。因而它把直接人工小时、直接人工成本、机器小时、原材料成本或主要成本作为间接费用的分配标准。可以说，传统的间接费用分配方法，满足的只是与生产数量有关的制造费用的分配。， 作业成本计算通常对传统成本计算中间接费用的分配标准进行改进，采用作业成本动因为标准，将间接的制造费用分配于各种产品，这也是作业成本法最主要的创新。作业成本法下分配间接费用遵循的原则是：“作业消耗资源，产品消耗作业”。 4、生产作业有哪四种类型？ 答：生产作业，即与生产产品有关的作业。包括操作机器或使用工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。 生产作业分为四种类型，即单位水平作业、批量水平作业、产品水平作业、能力水平作业。 （1）单位水平作业反映对每单位产品或服务所进行的工作。 （2）批量水平作业由生产批别次数直接引起，与生产数量无关。
第十三章作业基础成本法与作业成本管理 一、单项选择题 1. 作业基础成本法适用与具有以下特征的企业（）。 A.间接生产费用比重较小 B.作业环节较少 C.生产准备成本较高 D.产品品种较少 2. 作业基础成本法的缺陷有（）。 A.实施成本较高 B.实施效果较差 C.成本决策相关性较弱 D.间接费用的分配与产出量相关性较弱 3. 作业基础成本法与传统成本法的区别之一是作业基础成本法（）。 A.存在较多的同质成本库 B. 存在较少的同质成本库 C.间接费用分配基础不一定是成本动因 D. 成本决策相关性较弱 4. 按照作业的执行方式，可将作业分为（）。 A.主要作业和次要作业 B.必需性作业和酌量性作业 C.重复作业和不重复作业 D.后勤作业和质量作业 5. 下列项目中，不属于按受益对象分类的作业是（）。 A.单位水平作业 B.协调平衡作业 C.批次水平作业 D.工厂维持作业 6. 销售成本和调运成本不包括（）。 A.执行订单成本 B.装运成本 C.编制商品销售价目表 D.材料采购 7. 作业成本法所采用的成本动因（）。 A. 不考虑辅助作业 B. 只考虑某些生产作业 C. 将作业与产品直接联系在一起 D. 将作业与产品间接联系在一起 8. 华宇公司本期制造费用共计480000元，采用传统成本法核算，它拥有5个为辅助生产部门和5个生产部门，生产25种产品。其制造费用中应有（）分配至产品层次。
A.48000元 B.480000元 C.1920元 D.0元 9. 与数量相关的动因不包括（）。 A.产量 B.直接人工工时 C.机器工时 D.生产工人人数 10. 在作业成本法下通常难以找到合适的成本动因来将（）作业所消耗的资源分配至产品。 A.车间管理 B.直接人工 C.质量检验 D.机器调试 二、多项选择题 1. 作业按所完成的职能可以分为（）。 A.后勤作业 B.协调、平衡作业 C.质量作业 D.变化作业 E.产品维持作业 2. 作业基础成本法适用于具有以下特征的企业（）。 A.间接生产费用比重较大 B.企业规模大、产品品种多 C.作业环节多且易辨认 D.生产准备成本较高 E.计算机技术较高 3. 作业的分类方法主要有（）。 A.按作业所完成的职能分 B.按作业的执行方式分 C.按作业的性质分 D.按作业的收益对象分 E.按作业的时间长短分 4. 作业基础成本法的兴起和运用与以下新的制造环境密切相关（）。 A.专业化生产 B.电脑辅助设计 C.弹性制造系统 D.适时制生产方式 E.自动化生产 5. 成本动因的选择应遵循以下原则（）。 A.因果关系 B.受益性 C.合理性
第五章分步成本法 一、单项选择题 1.下列各种分步法中，半成品成本不随实物转移而结转的方法是（）。 A.按计划成本综合结转分步法 B.按实际成本综合结转分步法 C.分项结转分步法 D.平行结转分步法 2.采用平行结转分步法，第二生产步骤的广义在产品不包括（）。 A.第一生产步骤正在加工的在产品 B.第二生产步骤正在加工的在产品 C.第二生产步骤完工入库的半成品 D.第三生产步骤正在加工的在产品 3.需要进行成本还原的分步法是（）。 A.综合结转分步法 B.平行结转分步法 C.分项结转分步法 D.逐步结转分步法 4.下列方法中，属于不计算半成品成本的分步法是（）。 A.逐步结转分步法 B.平行结转分步法 C.综合结转分步法 D.分项结转分步法 5.成本还原分配率的计算公式是（）。 A.本月库存商品成本合计本月库存商品所耗半成品费用 B.本月所产半成品成本合计本月库存商品所耗该种半成品费用 C.本月库存商品所耗半成品费用本月库存商品成本合计 D.本月库存商品所耗上一步骤半成品费用本月所产该种半成品成本合计 6.逐步结转分步法，按照半成品成本在下一步骤成本明细账中的反映方法，可以分为（）。 A.综合结转分步法和平行结转分步法 B.平行结转分步法和分项结转分步法 C.实际成本结转分步法和计划成本结转分步法 D.综合结转分步法和分项结转分步法 7.某产品由四个生产步骤组成，采用逐步结转分步法计算产品成本，需要进行成本还原的次数是（）。 A.5次 B.4次 C.3次 D.2次
8.分步法适用于（）。 A.单件小批生产 B.大量大批生产 C.大量大批多步骤生产 D.单步骤生产 9.在平行结转分步法下，在完工产品与在产品之间分配费用，是指（）。 A.库存商品与广义在产品 B.前面步骤的完工半成品与加工中的在产品 C.库存商品与月末在产品 D.完工半成品与月末加工中的在产品 10.成本还原的对象是（）。 A.本步骤生产费用 B.上步骤转来的生产费用 C.库存商品成本 D.各步骤所耗上一步骤半成品的综合成本 二、多项选择题 1.下列各种分步法中，不必进行成本还原的有（）。 A.平行结转分步法 B.逐步结转分步法 C.分项结转法 D.按实际成本综合结转法 E.按计划成本综合结转法 2.采用分步法，作为成本计算对象的生产步骤，可以（）。 A.按生产车间设立 B.按一个企业设立 C.按实际生产步骤设立 D.按一个车间中的几个生产步骤分别设立 E.按几个车间合并成的一个生产步骤设立 3.半成品成本综合结转可以采用的方法有（）。 A.按实际成本结转 B.按计划成本结转 C.按成本项目结转 D.按原材料成本结转 E.按固定成本结转 4.采用平行结转分步法，不能提供（）。 A.所耗上一步骤半成品成本的资料 B.按原始成本项目反映的库存商品成本资料
第五章企业生产成本核算系统设计 知识点1:生产活动与成本核算 现阶段由于我国尚未形成全国统一得能对企业会计人员具有强制约束力得成本核算规范,并且企业会计准则与成本核算完全无关,成本核算仅仅就是依赖会计实践进行得,主要就是会计职业判断在发挥着直接得 约束作用,这就就是说企业对生产成本核算系统拥有完全设计权。您认同这种说法吗？试分析并说明理由。 同学们您就是否能够比较顺利得回答上述问题？ 答:这种说法就是不准确得。因为:(1)企业会计准则并不就是与成本核算完全无关,成本核算也不仅仅就是依赖会计实践进行得。产品生产意味着资产消耗,因此资产价值与成本费用间具有一定得等量关系,资产得账面价值决定着成本费用水平。(2)?业会计准则第1号一存货》第五条、第六条、第七条与第八条对产品成本核算得具体明细划分进行了规范,就形成了实践中得直接材料、直接人工、制造费用及废品损失等成本项目。(3)企业对生产成本核算系统拥有较大得设计权但并不就是完全设计权,因为只要设计到具体核算,还就是要遵循会计准则得相关规定得,比如成本核算得总分类账户体系得设置。 知识点2:产品成本核算基础设计 《企业会计准则第1号—存货》第五条规定“存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本与其她成本。”;第六条“存货得采购成本,包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其她可归属于存货采购成本得费用”。对于通过加工而取得得产成品存货而言,这里得“存货得采购成本”就是指什么？就是成本核算得一项基础工作吗？ 答:存货得采购成本,包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其她可归属于存货采购成本得费用。其中,存货得购买价款就是指企业购入得材料或商品得发票账单上列明得价款,但不包括按规定可以抵扣得增值税额。存货得相关税费就是指企业购买存货发生得进口税费、消费税、资源税与不能抵扣得增值税进项税额以及相应得教育费附加等应计入存货采购成本得税费。其她可归属于存货采购成本得费用就是指采购成本中除上述各项以外得可归属于存货采购得费用,如在存货采购过程中发生得仓储费、包装费、运输途中得合理损耗,入库前得挑选整理费用等。商品流通企业在采购商品过程中发生得运输费、装卸费、保险费以及其她可归属于存货采购成本得费用等进货费用,应当计入存货采购成本,也可以先行归集,期末根据所购商品得销售情况进行分摊。对于已售商品得进货费用,计入当期损益;对于未售商品得进货费用,计入期末存货成本。企业采购商品得进货费用金额较小得,可以在发生时直接计入当期损益。就是成本核算得一项基础工作。 成本核算得基础工作有: 1、定额得制定与修订。产品得消耗定额就是编制成本计划、分析与考核成本水平得依据,也就是审核与控制耗费得标准。企业应当制定与修订先进而又可行得原材料、燃料、动力与工时等项消耗定额,并据以审核各项耗费就是否合理,就是否节约,借以控制耗费,降低成本。 2、、材料物资得计量、收发、领退与盘点。为了进行成本管理与成本核算,还必须对材料物资得收发、领退与结存进行计量,建立与健全材料物资得计量、收发、领退与盘点制度。 3、原始记录。为了进行成本核算与管理,对于生产过程中工时与动力得耗费,在产品与半成品得内部转移,以及产品质量得检验结果等,均应做出真实、完整得记录。 4、厂内计划价格得制定与修订。在计划管理基础较好得企业中,为了分清企业内部各单位得经济责任, 便于分析与考核内部各单位成本计划得完成情况,还应对材料、半成品与厂内各车间相互提供得劳务(如运输、修理等)制定厂内计划价格,作为内部结算与考虑得依据。厂内计划价格应该尽可能接近实际并相对稳定,年度内一般不作变更。
第四章作业成本法和作业管理 一、作业成本计算的基本概念 作业成本计算是英文Activity-Based Costing的中译名，简称ABC法。它是20世纪80年代由美国会计学者创建的。作业成本计算法是一种以作业为基础，对各种主要的间接费用采用不同的分配基础进行分配的一种成本计算方法。它是对传统成本计算方法的革新。 （一）传统成本计算的局限性 传统的成本计算方法是以单一标准作为间接费用的分配基础，如直接人工小时、直接人工工资、材料总量、机器小时等，其主要目的是为分配间接费用提供统一的基础，以便于存货计价和利润计算。如图4-1所示。 这种以单一成本动因作为间接费用分配基础的分配方法，在间接费用项目较少、间接费用在产品成本中所占比重较小、对成本管理要求不高的情况下是可行的。然而，随着生产自动化的日益发展，对机器人、特殊机器设备以及计算机控制程
序使用的不断增加，成本中的间接费用比重急剧增加。有资料表明，80年代间接费用在生产成本中的比重，美国为35%，日本为26%，若从电子行业看，美国为75%，日本为50%--60%。这是由于近20年来美国、日本这些发达国家纷纷实行自动化生产、电脑辅助设计、电脑辅助制造以及弹性制造系统的结果。这使得直接人工在成本中的比例越来越小，间接费用的比例大幅上升。另外，制造费用的构成也日益复杂。因此，如果只采用一个成本动因分配，无论采用哪种成本动因，都无法客观反映费用与成本的因果关系，因而必然导致成本信息的失真。所以，只有在产品品种少、间接费用数额不大的情况下，才适合采用一个成本动因分配制造费用。在高度自动化的生产条件下，以直接人工小时等单一成本动因分配间接费用是不准确的。因为这种分配方法不能显示这个单一成本动因与间接费用之间的因果关系，使产品成本计算结果失真。同时，由于间接费用的发生与成本动因之间缺乏因果关系，不利于间接费用的预算与控制，并且使成本报告不能满足管理部门或管理者进行定价、自制与外购、生产批量等决策的需要。（二）作业成本计算的原理 为提高成本计算的准确性，克服传统成本计算方法中以单一成本动因分配间接费用的局限性，作业成本计算法将间接费用按照作业进行归集，并将各项作业产生的成本按照每个作业的成本动因进行分配，根据产品消耗的各项作业的成本动因量将间接费用计入产品成本中的一种成本计算方法。其计算原理可用图4-2表示。
第四章习题答案 1.分类法产品成本的计算 某企业大量生产甲、乙、丙三种产品。这三种产品使用的原材料和工艺过程相似，因而归为一类（A类），采用分类法计算成本。类内各种产品之间分配费用的标准为：（1）原材料费用按各种产品的原材料费用系数分配，原材料费用系数按原材料费用定额确定（以乙产品为标准产品）；（2）其他费用按定额工时比例分配。甲、乙、丙三种产品的原材料费用定额为：甲产品270元、乙产品300元、丙产品450元；工时消耗定额分别为：甲产品10小时、乙产品12小时、丙产品15小时；本月的产量为：甲产品1000件、乙产品1200件、丙产品500件。本月A类产品成本明细表如下： 要求：（1）编制原材料费用系数分配表 原材料费用系数计算表 （2）采用分类法分配计算甲、乙、丙三种产品的成本，编制产品成本计算表。
类内各种产品成本计算表 解： 1. 原材料费用系数计算表 类内各种产成品成本计算表
原材料分配率=900600÷ 2850=316 人工费分配率=111650÷31900= 制造费用分配率=175450÷31900= 2.变动成本法的成本计算 某厂生产甲产品，产品单价为10元/件，单位产品变动生产成本为4元，固定性制造费用总额为24000元，销售及管理费用为6000元，全部是固定性的。存货按先进先出法计价， 要求：（1）分别按变动成本法和完全成本法计算单位产品成本； （2）分别按变动成本法和完全成本法计算三年的营业利润。 解：（1） （2） 变动成本法：营业利润=（收入-变）-固=边际贡献-固 第一年营业利润=6000×（10-4）-（6000+24000）=6000（元） 第二年 =6000×（10-4）-（6000+24000）=6000（元） 第三年 =6000×（10-4）-（6000+24000）=6000（元） 完全成本法：营业利润=（收入-销售成本）-期间成本=毛利-期间成本 第一年营业利润=6000×（10-8）-6000 =6000（元） 第二年...............=6000×（10-7）-6000=12000（元） 第三年 =6000×10-（2000×7+4000×10）-6000=0
如何理解和运用作业成本法 '本文试途用通俗的 解释作业成本大师精湛的理论，希望对财务实务操作有所帮助。 一、对作业成本法的理解 某企业经理的一句话可以说明一个优秀成本 系统的重要性：“现在行业收益率都非常低，往往只有4－6个点，如果成本计算有1％差距，企业收益就要扭曲20％。”让我们再来看看经营者和专家对成本管理的见解。 （一）现行企业的理解： 1. 简单认识 把成本管理系统当成财务的一个部分，为了完成财务报表而做成本核算，至于成本信息谁在使用，并不是重要。成本核算是一项任务而已。 2. 一般 把成本管理系统看成经营决策的一个支撑，一个信息来源，可以辅助管理部门以及市场部门制订经营决策，但是帮助不大。从销售部门打给财务部门成本核算人员的问询价格折扣空间的电话数量就可以知道。 3. 深入应用 把成本管理系统视为企业整个运营的一个基础平台，促使企业精细化管理优化和提升。通过这个平台，可以分析每一个产品带给企业的价值，分析产品的盈利特性，可以分析每一个客户/渠道/区域对于企业的价值。同时，这个平台可以支撑责任 体系实现，可以帮助确定内部成本控制标准，制订考核依据。它能覆盖企业所有的业务的平台，包括采购、 、销售环节，而不仅仅是覆盖生产运作的平台。 （二）专家实施ABC的认识 根据已实施ABC项目的 ，专家们有以下几点深刻理解： 1. 多方参与，综合协调 作业成本法一般应由财务部门负责来做，但是对核算体系的设计例如作业划分动因选择最有发言权的是生产物流等业务部门，使用成本信息的是销售部门、管理层，把作业成本法变成现实的是一线业务人员、 人员和财务成本核算人员，这其中也少不了IT部门的大力支持；所以，作业成本法的项目往往涉及企业的方方面面，任何一个环节 不到位都可能导致项目中止。 参考方案：可以通过外部顾问咨询，通过严格的项目管理来保证项目顺利推进。 2. 把握好核算的精细程度 核算体系设计太细致的话，导致实施困难；太粗的话，又没有实际意义。这个度很难把握。如在项目中，客户希望把物流成本明确到每一份提单的储存天数，这不仅需要业务运作的各个环节有很详细的数据，还需要强大的系统支持。太细致导致实施不下去，最后只能不了了之。 参考方案：以满足成本信息的需求为目标，先尽可能详细，根据能否实现来对核算体系不断进行简化。 3．选择合适的实现工具 如果在ERP中实现，ERP需要做重新配置，客户一般缺乏对专用工具的了解，在Excel 中实现太复杂。
第五章企业生产成本核算系统设计 知识点1：生产活动与成本核算 现阶段由于我国尚未形成全国统一的能对企业会计人员具有强制约束力的成本核算规范，并且企业会计准则与成本核算完全无关，成本核算仅仅是依赖会计实践进行的，主要是会计职业判断在发挥着直接的约束作用，这就是说企业对生产成本核算系统拥有完全设计权。你认同这种说法吗？试分析并说明理由。 同学们你是否能够比较顺利的回答上述问题？ 答：这种说法是不准确的。因为:(1)企业会计准则并不是与成本核算完全无关，成本核算也不仅仅是依赖会计实践进行的。产品生产意味着资产消耗，因此资产价值与成本费用间具有一定的等量关系，资产的账面价值决定着成本费用水平。(2)?业会计准则第1号一存货》第五条、第六条、第七条与第八条对产品成本核算的具体明细划分进行了规范，就形成了实践中的直接材料、直接人工、制造费用及废品损失等成本项目。(3)企业对生产成本核算系统拥有较大的设计权但并不是完全设计权，因为只要设计到具体核算，还是要遵循会计准则的相关规定的，比如成本核算的总分类账户体系的设置。 知识点2：产品成本核算基础设计 《企业会计准则第1号—存货》第五条规定“存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。”；第六条“存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用”。对于通过加工而取得的产成品存货而言，这里的“存货的采购成本”是指什么？是成本核算的一项基础工作吗？ 答：存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。其中，存货的购买价款是指企业购入的材料或商品的发票账单上列明的价款，但不包括按规定可以抵扣的增值税额。存货的相关税费是指企业购买存货发生的进口税费、消费税、资源税和不能抵扣的增值税进项税额以及相应的教育费附加等应计入存货采购成本的税费。其他可归属于存货采购成本的费
作业成本法与估时作业成本法 ——论作业成本法的缺陷与估时作业成本法的改进 作业成本法的基本理念是“作业消耗资源，产品消耗作业”，相较于传统成本法主观的分配方法，作业成本法则采用动因追溯的方法，在一定程度上减少了分配环节的主观性。然而，作业成本法在发展过程中却遇到了非常多来自现实问题的阻碍，使得其并没有成为现代企业内部成本管理系统方法的首选。 （一）作业成本法的缺陷 一、对职工的调查过程极其耗费时间 在企业规模较大、部门众多的情况下，逐一调查每位员工花费在不同作业上的时间需要花费很大的时间成本。例如，一家公司整个企业的ABC模式中包括150项作业，而这些作业的成本需要分配到500个成本对象上去，所需数据十分繁杂，对职工的调查过程也会相应非常漫长，不仅耗费了大量的时间，而且获取的数据难以证实其准确性。 二、调查所获数据主观且难以证实，忽略了潜在的未利用生产能力 例如，在一个部门建立ABC制度，主要分为三项作业，需要向职工进行调查，要求他们在这三项作业上所耗费的时间做出估测。但是，员工总是倾向于填写对自己有利的数字，把自己的全部时间都分配于这三个作业，即三个作业的耗时总数为100%。这在实际工作生产中是不可能的，因为没有一个人可能一天的8个小时全部耗费在有效的劳动上，总有休息、等待的非生产性耗时。因此，根据调查得到的数据算出的作业费用率往往偏高。 三、难以反映实际情况的复杂性 作业成本法是一个有理想化假设条件的成本计算方法，必须假设企业内部门对于员工职责划分十分明确，并且所有员工都能够各司其职；其次，所有员工必须十分诚信，在做职工调查的过程中对于自己在不同作业上的时间分配要准确报告、不隐瞒自己休息、等待甚至迟到早退的现象，才能确保调查结果的可信度。
作业成本核算体系设计案例 资源设计 企业目前的账户设置包括：生产成本——直接生产成本、制造费用两个账户没有辅助生产账户。相对于传统成本，直接材料仍然应该直接计入产品成本，而人工是各种作业完成的必要条件，需要计入各种作业中。人工工时数据是资源和作业分配的重要成本动因，制造费用在传统成本下是产品成本的重要组成部分，在作业成本法下，应重点关注传统成本下的制造费用，根据各项费用的实际用途分配到作业。根据作业定义的情况以及资源的处理原则，确定了以下资源项目，见表 表资源设计
工装费用（包括采购）直接计入直接计入到“生产准备”作业 工装库存管理费用直接计入直接计入到“生产准备”作业 设备费用账户针对各台设备费用归入 对应的工作中心作业中 人工费用账户按人数分配到各作业 厂房费用按面积分配到作业 [1] 设备原值固定不变，可以转化成固定的百分比。从而不需要动因数据采集。 图2资源设计 图2是核算体系的资源设计。资源分为两个层次，其中有关设备费用要求各项费用按照工作中心分录，能够直接追溯到工作中心，财产保险费用主要是设备保险费用，按照设备价值分摊到各个设备，动力用电等据各个设备的功率以及加工工时分摊到设备，设备折旧原来采用整体折旧方法，现在根据各个设备现值分别设备折旧。设备保养修理费用是为了保障整过生产正常进行，因此把设备保养维护费用按照设备数量分配到各个工作中心。工作中心是在MIS系统中定义的加工单位，通常是由具有相同加工特征的设备组成。MIS系统中的计划调度模块以工作中心作为任务分派单位，因此这里的设备相关费用按照工作中心归集。 企业把工具库和材料库统一到一个库存中，材料和成品管理工作很少，通常原料由外商根据订单供应，而产成品完成后直接发送给外商客户。工具室中的主要职能是保证生产中对于工装的需求。因为根据生产
第四章成本管理 一、单项选择题 1、在相关范围内，当产量降低时，下面哪一种成本保持不变？（） A、单位变动成本。 B、单位平均成本。 C、单位固定成本。 D、变动成本总额。 2、速达酒店是一家快捷连锁酒店。下列属于选项中，属于酒店的半变动的经营成本的是（）。 A、水电费。 B、广告宣传费用。 C、酒店前台的工资。 D、向顾客确认订房时所花费的电话费。 3、生产办公桌所用的螺丝钉和胶水成本最有可能计入下列哪一项成本? （） A、直接材料。 B、直接人工。 C、制造费用。 D、期间费用。 4、丁公司去年的会计资料的部分信息如下表所示。 丁公司去年的会计资料 此外，公司这一年还遭受暴雨带来的水灾损失55400元，但公司未对水灾保险。请问去年公司的产品成本和期间费用分别是多少元？（） A、产品成本为470200元，期间费用为1828000元。 B、产品成本为995000元，期间费用为1303200元。
C、产品成本为1312200元，期间费用为986000元。 D、产品成本为1367600元，期间费用为930600元。 5、下列选项中，不是正常成本法的优点的是（）。 A、更加及时地计算批次和产品成本。 B、更加精确地计算批次和产品成本。 C、使得本期内发生的单位产品成本金额变得稳定。 D、是一种更加合理的把制造费用分配至批次或者产品的方法。 6、甲公司的部分预算数据如下：直接人工总小时250000小时，直接成本20000000元，间接人工总小时50000小时，与间接人工相关的成本总额10000000元，不与人工相关的间接成本总额14000000元。若使用正常成本法计量产品成本，则间接成本分配比率是（）。 A、40元。 B、56元。 C、80元。 D、96元。 7、乙公司生产三种衬衫，在折叠和打包部门采用经营成本法，以每一类型衬衫所需要的折叠和打包的标准时间为基数，把成本分至每个产品。三种类型衬衫折叠和打包的标准时间分别为：A衬衫40秒/件，B衬衫40秒/件，C衬衫20秒/件。公司在6月份产销A衬衫50000件，B衬衫30000件，C衬衫20000件。如果6月份折叠和打包车间发生的费用为156400元，则每件A衬衫的折叠和打包成本应该是多少元？（） A、1.0426元。 B、1.2512元。 C、1.5640元。 D、1.7378元。 8、下面哪一项是采用变动成本法的最好理由？（） A、长期而言所有的成本都是变动的。 B、变动成本法是所得税列报所容许的方法。 C、和生产特定产量相比固定制造费用和产能更相关。 D、和吸收成本法相比，变动成本法往往导致更高的经营利润。 9、如果一家制造公司采用吸收成本法计算存货成本，则下列各项成本中，哪些项目应该计入存货成本？（） A、只包括原材料，直接人工和变动制造费用。 B、只包括原材料，直接人工和变动、固定制造费用。 C、只包括原材料，直接人工和变动制造费用以及变动销售和管理费用。 D、只包括原材料和直接人工成本。
一、单选 1、算术平均数的基本公式一般表述为（） A.算术平均数=总体标志总量/总体单位总量 B.x=∑x f / ∑f C.x= ∑x·f /∑f D.M H=∑M/∑M/x 2、算术平均数的基本公式的子项与母项必须是（） A.来自有联系的不同总体 B.在经济内容上存在着客观联系 C.同属一个统计总体 D.两个没有依附关系的总量指标 3、简单算术平均数的计算公式是（） A.x=∑x f / ∑f B.x=∑x/ n C. x=∑x·f /∑f D.H=n / ∑1/x 4、表明变量数列中各变量值分布的集中趋势标指的是（） A.数量指标 B.相对指标 C.平均指标 D.标志变异指标 5、加权算术平均数的计算公式是（） 6、在变量数列中，当标志值较小而权数较大时，则算术平均值（） A偏向于标志值较小的一方面B偏向于标志值较大的一方 C与权数大小无关D仅与各标志值大小有关 7、算术平均数只受变量数列的变量值大小的影响，而与次数无关是在于（）A变量值较大而次数较小B变量值较小而次数较大C变量值较小而次数较小D 各变量值出现的次数是一样的。 8、权数对于加权算术平均数的影响作用取决于（） A作为权数的次数的多少B各组的标志值的大小、 C作为权数的频率的大小D作为权数的频数的大小 9、变量数列中的某项变量值是零时，则无法计算（） A简单算术平均数B加权算术平均数C标志变异指标D调和平均数 10、计算平均指标的前提是社会经济现象的（） A大量性B同质性C变异性D客观性 11、若在组距数列中，每个组中值减少10，各组的次数不变时，其算术平均数（）A减少10 B不变C增加10 D无法决定 12、在变量数列中，各组次数增加1倍，则计算出的算术平均数（） A不变B增加1倍C增加2倍D减少1倍
同步练习 一、单项选择题 1．下列各项中属于不可确指资产的有( )。 A．商标B．专利权 C．著作权D．商誉 2．无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这体现了无形资产的特点中的( )。 A．非实体性B．垄断性 C．经营效益性D．价值的较大不确定性 3．一项无形资产的寿命期，主要取决于它的( )。 A．重置成本B．损耗程度 C．机会成本D．使用价值 4．在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( )。 A．有效期限B．成熟时期 C．重置成本D．能产生超额收益 5．在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( )。 A．销售利润×销售利润率B．销售利润×销售收入分成率 C．销售利润×销售利润分成率D．销售收入×销售利润分成率6．用成本法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中耗费的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为( )。 A．75 B. 50 C. 65 D. 20 7．同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行营利性实施。这是专利权的( )。 A．独占性B．专有性 C．时间性D．不可转让性
8．专利的成本费用与专利可以带来的额外收益之间( )。 A．有必然联系B．没有多大联系 C．没有必然联系D．有一些联系 9．商标的评估对象是（）。 A．商标所带来的总体收益B．商标注册时所花费的费用 C．商标产品的价格D．商标所带来的额外收益10．决定商标权价值高低的因素为( )。 A．商标的基本构成和设计B．商标所能带来的效益 C．商标具有法律保护的专用权D．商标所能发挥的作用及具有的特点11．商誉评估值指的是企业超额收益的( )。 A．本金化价格B．重置成本价格 C．变现价值D．最高收益值 12．某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此项无形资产的重置成本净值为( )。 A．75万元B．80万元 C．82万元D．85万元 13．对无形资产评估时（）。 A．收益法是唯一的方法B．收益法、市场法、成本法都可采用 C．只能采用收益法和市场法D．只能采用收益法和成本法14．某企业的预期收益额为16万元，该企业的各但单项资产的重估价值和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为适用本金化率计算出的商誉价值为（）。 A．10万元B．20万元 C．30万元D．40万元 15．对同一专利权来讲,其价值最高许可使用形式为为（）。 A．普通使用许可B．排他使用许可 C．交互使用许可D．独占使用许可
第六章收益与分配管 理
第六章收益与分配管理 [大纲基本要求] （一）掌握销售预测的方法和销售定价管理 （二）掌握成本归口分级管理，成本性态分析，标准成本、责任成本及作业成本管理 （三）熟悉股利政策及其影响因素、股利支付形式、股票回购 （四）了解收益分配管理的意义、内容 历年考情分析： 本章论述了广义的收益分配与管理，将收入管理、成本费用管理、利润分配均纳入本章之中。近3年的考试平均分为16分,本章题型可以出客观题，也可以出计算分析题、综合题。
第一节收益与分配管理概述 企业的收益分配有广义和狭义两种，广义的收益分配是指企业的收入和净利润进行分配的过程；狭义的收益分配则是指对企业净收益的分配。本章讨论对企业收入和净收益的广义分配。 【2010单选】企业的收益分配有狭义和广义之分，下列各项中，属于狭义收益分配的是（）。 A.企业收入的分配 B.企业净利润的分配 C.企业产品成本的分配 D.企业职工薪酬的分配 【答案】B 【解析】企业的收益分配有广义和狭义两种。广义的收益分配是指对企业的收入和净利润进行分配，包括两个层次的内容：第一层次是对企业收入的分配；第二层次是对企业净利润的分配。狭义的收益分配则仅仅是指对企业净利润的分配。因此，选项B是正确的。
一、收益分配管理的意义 1、体现了企业所有者、经营者与职工之间的利益关系 2、企业再生产的条件、优化资本结构的重要措施 3、国家建设资金的重要来源之一 二、收益分配的原则 1.依法分配原则； 2.分配与积累并重原则； 3.兼顾各方面利益原则； 4.投资与收益对等原则：“谁投资谁受益”、收益大小与投资比例相适应的原则。 三、收益分配管理的内容 （一）收入管理 （二）成本费用管理 1、按经济用途分为：生产成本、期间费用 应计入产品成本的费用（生产成本） ——直接材料 ——直接人工 ——燃料和动力 ——制造费用 不应计入产品成本的费用（期间费用） ——销售费用
财务管理第六章学习笔记
第六章收益与分配管理 http://bbs.xuekuaiji,com学会计论坛 一、收益与分配管理的原则： 1.依法分配； 2.分配与积累并重； 3.兼顾各方利益； 4.投资与收益对等 二、广义的收益分配的内容： 1.收入管理； 2.成本费用管理；利润分配管理 三、销售预测分为定性分析法和定量分析法： 1.定性分析法： ⑴推销员判断法，又称意见汇集法 ⑵专家判断法 ①个别专家意见汇集法 ②专家小组法 ③德尔菲法，又称函询调查法 ⑶产品寿命周期分析法 2.定量分析法： ⑴趋势预测分析法： ①算术平均法，若干历史时期的实际销售量相加的代数和除以期数N ②加权平均法：若干历史时期销售量乘以权数相加的代数和 ③移动平均法 ④指数平滑法 ⑵因果预测分析法。也叫回归直线法 四、移动平均法，适用于销售量略有波动的销售预测 举例：某公司2001-2009年的产品销售量资料如下 年度2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 销售量1950 1980 1890 2010 2070 2100 2040 2260 2110 权数0.03 0.05 0.07 0.08 0.1 0.013 0.15 0.18 0.21 要求：用移动平均法和修正的移动平均法预测公司2010年的销售量（假设样本期为4期） 解：①移动平均法下：公司2010年预测销售量为
y2010=(2100+2040+2260+2110)/4=2127.5吨 ②修正的移动平均法下，公司2010年预测销售量为 （备注，修正的移动平均法下，需要计算2009年和2010年的两期预测值）y2009=(2070+2100+2040+2260)/4=2117.5吨 假定2010年预测销售量为y n+1 y n+1+（y n+1- y n）= y2010+( y2010- y2009)=2127.5+(2127.5-2117.5)=2137.5吨五、指数平滑法： 假定预测期的预测量为y n+1 X n→预测期上年的实际销售量 y n→按移动平均法计算的预测期上年预测销售量 y n+1=αX n+（1-α）X n 接上面例题，若平滑指数α=0.6 y2010=0.6*2110+（1-0.6）*2117.5=2113吨 六、因果预测分析法（回归直线法） b=(nεxy-εxεy)/nεx2-(εx)2 a=(εy-bεx)/n y=a+bx 七、影响产品价格的因素： 1.价值因素； 2.成本因素； 3.市场供求因素； 4.竞争因素； 5.政策法规因素 八、产品定价方法： 1.以成本为基础的定价方法： ⑴全部成本费用加成定价法： ①成本利润率定价=单位成本*（1+成本利润率） ②销售利润率定价=单位价格*销售利润率 ⑵保本点定价法=单位成本/（1-税率） ⑶目标利润定价法=（单位成本+单位目标利润）/（1-适用税率） ⑷变动成本定价法（生产能力有剩余的情况下如果额外订单）
第五章作业成本法思考与练习题答案 —、思考题 1、什么是作业、作业的类型有哪些？ 答：作业是指企业为了达到其生产经营目标所发生的各项活动， 是汇集资源耗费的第一对象，是连接资源耗费和产品成本的中介。作业的类型包括： （1）投入作业，即为生产产品做准备的有关作业。包括产品研发和市场调研；招聘和培训员工；购买原材料、零部件和设备等。 （2）生产作业，即与生产产品有关的作业。包括操作机器或使用 工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。 （3）产出作业，即与顾客相关的作业。包括销售活动；收账活动；售后服务；送货等。 （4）管理作业，即支持前三项作业的作业。包括人事、工薪、数据处理、法律服务、会计和其他管理。 2、作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是什么？ 答：作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是：作业消耗 资源，产品消耗作业”。 3、什么是作业成本法？作业成本计算与传统成本计算的区别是什么?
答：作业成本法是以作业为核算对象，通过作业成本动因来确认和计量作业量，进而以作业成本动因分配率来对多种产品合理分配间接费用的成本计算方法。 对于直接费用的处理作业成本法与传统成本会计是一致的，两种 计算方法最根本的区别在于对间接费用的分配不同。 传统成本计算对间接费用分配方法假设间接费用的发生完全与 生产数量相联系，并且间接费用的变动与这些数量标准是一一对应 的。因而它把直接人工小时、直接人工成本、机器小时、原材料成本或主要成本作为间接费用的分配标准。可以说，传统的间接费用分配方法，满足的只是与生产数量有关的制造费用的分配。， 作业成本计算通常对传统成本计算中间接费用的分配标准进行 改进，采用作业成本动因为标准，将间接的制造费用分配于各种产品，这也是作业成本法最主要的创新。作业成本法下分配间接费用遵循的原则是：作业消耗资源，产品消耗作业”。 4、生产作业有哪四种类型？ 答：生产作业，即与生产产品有关的作业。包括操作机器或使用工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。 生产作业分为四种类型，即单位水平作业、批量水平作业、产品水平作业、能力水平作业。 （1）单位水平作业反映对每单位产品或服务所进行的工作。 （2）批量水平作业由生产批别次数直接引起，与生产数量无关。
第11 章作业成本法 计算题 某公司成功地生产和销售两种打印机。假设该公司两种产品的财务和成本数据如下表所示： 公司管理会计师划分了作业、间接成本集合及成本动如下表所示： 两种产品的实际作业量如下表所示： 要求： （1）采用传统（产量基础）成本计算制度，以直接人工工时为分配标准，确定两种产品的单位盈利能力。 （2）采用作业成本法，确定两种产品的单位盈利能力。 参考答案 （1）直接人工小时合计=25,000+75,000=100,000（工时） 间接成本分配率=20,000,000/100,000=200（元/小时） 分配给豪华型的间接成本=200×25,000=5,000,000（元） 单位豪华型的间接成本=5,000,000/5,000=1,000（元/台） 分配给普通型的间接成本=200×75,000=15,000,000（元） 单位普通型的间接成本=15,000,000/15,000 =1,000（元/台）
（2）每一作业成本动因的成本动因率 普通型（15,000台） 盈利分析： 案例分析 某出版社出版两种版本的美食食谱：平装本和精装本。该出版社采用机器小时分配制造
费用。这两种版本美食食谱的制造费用包括能量成本200,000元和质量检验成本300,000元。其他相关资料如下表所示： 过去，该出版社一直采用机器小时分配制造费用。 要求： （1）运用传统成本计算方法计算各种美食食谱的成本及其利润。 （2）运用作业成本法计算各种美食食谱的成本及其利润。 （3）根据两种成本计算方法可能得出什么不同的结论？ 参考答案 （1）运用传统成本计算方法计算各种美食食谱的成本及其利润 单位机器小时分配率：（200,000＋300,000）元/50,000小时=10（元/小时） 精装本分配的制造费用：10元/小时×42,500小时=425,000（元） 平装本分配的制造费用：10元/小时×7,500小时=75,000（元） 各种美食食谱的成本及其利润如下表所示（单位：元）： （2）运用作业成本法计算各种美食食谱的成本及其利润 计算作业分配率如下表所示： 计算制造费用分配率如下表所示：
第六章收益与分配管理 一、单项选择题 1.收益分配的基本原则中，（）是正确处理投资者利益关系的关键。 A.依法分配原则 B.兼顾各方面利益原则 C.分配与积累并重原则 D.投资与收益对等原则 2.销售预测的非数量分析法不包括（）。 A.函询调查法 B.推销员法 C.产品寿命周期分析法 D.趋势预测分析法 3.通常情况下，下列成本不可以作为定价基础的是（）。 A.变动成本 B.固定成本 C.制造成本 D.完全成本 4.处于企业成本与费用管理的中心环节，是成本控制重点内容的是（）。 A.厂部的成本费用管理 B.班组的成本费用管理 C.车间的成本费用管理 D.财务部门的成本费用管理 5.以下属于变动成本的是（）。 A.广告费用 B.职工培训费 C.直接材料 D.房屋租金 6.本月生产甲产品1000件，实际耗用A材料2000公斤，其实际价格为每公斤20元。该产品A材料的用量标准为2.5公斤，标准价格为每公斤18元，其直接材料数量差异为（）元。 A.－9000 B.－10000 C.90000 D.10000 7.某企业本月预计生产A产品10400件，实际生产8000件，用工10000小时，实际发生固定制造费用元，其中A产品的固定制造费用标准分配率为12元/小时，工时标准为1.5小时/件，则以下计算不正确的是（）。
A.固定制造费用耗费差异为2800元的超支差异 B.固定制造费用能量差异为43200元的超支差异 C.固定制造费用成本差异为46000元的超支差异 D.固定制造费用耗费差异为43200元的节约差异 8.以下不属于流程价值分析与管理的基本内容的是（）。 A.分析和评价作业 B.改进作业 C.增加高效率增值作业的比率 D.消除非增值作业 9.某企业内部某车间为成本中心，生产甲产品，预算产量为4000件，单位成本200元，实际产量4500件，成本160元，则该成本中心的预算成本节约率为（）。 A.20% B.11.1% C.9.8% D.10.1% 10.在确定企业的收益分配政策时，应当考虑相关因素的影响，其中“资本保全约束”属于（）。 A.股东因素 B.公司因素 C.法律因素 D.债务契约因素 11.以下股利分配政策中，最有利于股价稳定的是（）。 A.剩余股利政策 B.固定或稳定增长的股利政策 C.固定股利支付率政策 D.低正常股利加额外股利政策 12.以下关于企业公司收益分配的说法中正确的有（）。 A.公司持有的本公司股份也可以分配利润 B.企业在提取公积金前向股东分配利润 C.公司的初创阶段和衰退阶段都适合采用剩余股利政策 D.只要有盈余就要提取法定盈余公积金 13.固定制造费用的能量差异，可以进一步分为（）。 A.闲置能量差异和耗费差异 B.闲置能量差异和效率差异 C.耗费差异和效率差异 D.以上任何两种差异