新设立房地产公司开发资质申报程序
(参考)
一、鼓励符合条件的自然人以及其他合法的投资主体直接组建房地产开发公司(以下简称公司)，从事房地产开发经营业务。
二、新设立的房地产开发企业资质必须具备以下条件：
1、有限责任公司，有2个以上50个以下的股东；
2、有企业章程和固定的办公地点；
3、有独立健全的组织管理机构，有董事会任命的专职经理；
4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于5人。
5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称、财务负责人具有相应专业初级以上职称、配有专业统计人员；
6、注册资本不低于100万元。少于300万元投资额的项目，注册资金应与公司投资的项目总投资额相同；超过300万元投资额的项目，公司可分期注资，首期注资不低于300万元；
7、有供房地产开发经营的土地；
8、有符合国家规定的财务管理制度。
三、申办公司必须提交以下资料：(按顺序装订成册一式二份)
1、申办公司申报资质申请书和填写《房地产开发企业资质申报表》。
2、股东签订的合作开发经营房地产项目的合同。合同内必须明
确以下内容：⑴各股东的姓名、住址、身份证号码；⑵开发项目的地址、用地面积、建筑规模、总投资额；⑶公司各股东所占股份以及权利和义务。
3、公司章程和公司设立登记申请书、名称预先核准通知书。
4、开发项目的建设用地资料。
5、开发项目的可行性报告。
6、公司的注册资金的验资报告；
7、公司法定人身份证明、职称人员职称证书及聘任书、双方签订劳动合同、就业登记表；
8、法律、法规、规章规定提供的其他资料。
以上资料无法提供原件的，可提供复印件，但必须持原件来核对。
四、公司在取得资质证书后，应持资质证书到工商行政管理部门进行登记，并在取得企业法人营业执照后五个工作日内将其复印件送XX市建设局备案。
五、公司在取得资质证书后一个月内，必须把公司职称人员经劳动部门鉴证聘任合同送我局备案。
六、公司在取得资质证书和营业执照后三个月内，必须把项目建设用地转入公司，办理《国有土地使用证》，将其复印件送我局备案；以公司的名义来办理各种报建手续和开发经营该项目。
七、公司的房地产开发业务必须纳入XX市建设局的行业管理，镇报项目手册，每年参加资质年审，每月按时报送统计报表。
八、公司只能开发经营资质证书上注明的项目，该项目要在领取
资质证书后一年内动工，否则，将在资质年审中注销其资质证书。该项目完成后，其资质自动撤销。公司在开发该项目的同时如再开发新的项目，必须向市建设局提交新项目的可行性报告，经核准，在办理了资质证书和营业执照的变更手续后，才能开发经营新的项目。
九、公司在撤销前，开发经营的项目必须经竣工综合验收合格后移交给物业管理单位管理，必须把该项目的《住宅质量保证书》中的保修责任委托给该项目的施工单位，并签订《住宅质量保修责任委托合同》，报XX市建设局备案。
十、公司经营期满，应自公司清算工作结束之日起30天内到XX 市建设局和工商行政管理部门申请注销资质证书和营业执照。
十一、外地房地产开发企业进入XX市开发经营，必须应到建设局登记备案。
十二、办理性质：核准。
十三、办理时限：30个工作日。
十四、办理依据：《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）。
公司文件归档内容 一，公司注册及相关文件 1，公司章程 2，董事会决议 3，验资证明 4，营业执照正本一本，副本一本 5，组织机构代码证正本一本，副本一本 6，税务登记国税正本一本，地税一本 7，公司年检报告 8，其他相关注册文件 二，各种文书档案 文书档案包括 1，会议文件：会议决议，报告，纪要，记录，简报，发言材料，公司工作计划，总结。 2，重要的电话记录、传真件。 3，公司印刷，汇编材料，大事记等。 4，大型活动的照片、录音、录像资料。 5，向上级及政府相关业务部门报送的请示、报告、总结、计划、规划及向下级传达的指示、决定、计划、批复、通报、通知、规章制度等文件。 6，上级下达的文件及下级上报的文件。 7，平行部门往来的文件。
三，工程技术类档案 A类基建文件包括： A1：决策立项文件 A2：建设用地、征地、拆迁文件 A3：勘测、测绘、设计文件 A4：工程指标及承包合同文件 A5：工程开工文件 A6：商务文件 A7：工程竣工及验收及备案文件 A8：其他文件：如设计变更、现场签证等B类建监理文件包括： B1：监理管理资料 B2：监理工作资料 B3：竣工验收资料 B4：其他资料 C类施工资料包括： C1:工程管理及验收 C2：施工管理资料 C3：施工技术资料 C4：施工测绘资料 C5：施工物资资料 C6：施工记录
C7：施工试验记录 C8：施工质量验收记录 D类文件：竣工图 四，市场营销档案 市场营销档案包括： 1，市场营销策划书 2，市场宣传、样板房制作、房屋销售各种合同 3，售楼书、户型图 4，市场宣传各种资料 5，销售管理的各种资料 6，客户档案及各种售后服务资料 7，销售的各项法律文本（银行贷款、律师认证、保险、预售登记、实测、办理产权证等） 五、其他方面的文件资料
新产品开发部门工作流程图 新产品开发策略 要紧方式 呈 报 时期性工作总结 新产品样品开发 新产品开发过程
附件一：内部治理制度 新产品开发工作，是指运用国内外在基础研究与应用研究中所发觉的科学知识及其成果，转变为新产品、新材料、新生产过程等一切特不规性质的技术工作。新产品开发是企业在激励的技术竞争中赖以生存和进展的命脉，是实现“生产一代，试制一代，研究一代和构思一代”的产品升级换代宗旨的重要时期，它对企业产品进展方向，产品优势，开拓新市场，提高经济效益等方面起着决定性的作用。因此，新产品开发必须严格遵循产品开发的科学治理程序，即选题（构思。调研和方案论证）样（模）试批试正式投产前的预备这些重要步骤。 一、调查研究与分析决策 新产品的可行性分析是新产品开发中不可缺少的前期工作，必须在进行充分的技术和市场调查后，对产品的社会需求、市场占有率、技术现状和进展趋势以及资源效益等五个方面进行科学预测及技术经济的分析论证。 （一）调查研究： 1、调查国内市场和重要用户以及国际重点市场同 类产品的技术现状和改进要求；
2、以国内同类产品市场占有率的前三名以及国际 名牌产品为对象，调查同类产品的质量、价格、 市场及使用情况； 3、广泛收集国内部外有关情报和专刊，然后进行 可行性分析研究。 （二）可行性分析： 1、论证该类产品的技术进展方向和动向。 2、论证市场动态及进展该产品具备的技术优势。 3、论证进展该产品的资源条件的可行性。（含物 资、设备、能源及外购外协件配套等）。 （三）决策： 1、制定产品进展规划： （1）企业依照国家和地点经济进展的需要、从企业产吕进展方向、进展规模，进展水平和技 术改造方向、赶超目标以及企业现有条件进 行综合调查研究和可行性分析，制定企业产 品进展规划。 （2）由研究所提出草拟规划，经厂总师办初步审查，由总工程师组织有关部门人员进行慎密
房地产公司文件管理程序(十一) 房地产公司文件管理程序（十一） 1．目的及范围：建立公司文件制作、审核、批准、发放、回收及更新、保存等程序，确保公司文件得到及时准确的处理和安全有效的运转。该程序适用于以上环节所涉及的相关部门及个人。 2．职责： 2.1总经理室负责公司文件管理的总协调及总监督，并受理各部门有关文件延误的投诉； 2.2各部室资料员负责文件管理的具体工作，即收发、登记、传递、用印、立卷、归档和销毁等。 3．工作流程： 3.1文件分类： 3.1.1通用文件：指公司在生产经营活动中普遍使用的文件，分为内部文件、外来文件和外送文件。 A.内部文件：即公司制作的只在公司内部使用的文件。如请示单、报告、工作联系函、通知、会议文件、周记、制度文件等 B.外来文件：即公司收到的由外单位制发的文件。如法律法规、政府来文、供方来文、顾客来文、公共事业单位来文等 C.外送文件：即公司制作的对外发出的文件。如对政府、供方、顾客、公共事业单位发出的文件等 3.1.2专用文件：指只在公司一定工作部门或业务范围内使用的专门文件。 分为技术文件、财务文件、人事资料、合同文件和签价单和决算资料等。 A．技术文件：即以图纸为核心的工程建设专用文件。如报批文件、标准图集、内业资料、图纸等。 B．财务文件：即在公司会计工作中形成和使用的会计核算专业材料。如会计凭证、帐簿、报表及相关的财务报告等。 C．人事资料：即公司员工在应聘、转正、考评等人事活动中形成的反映个人基本情况、工作表现的个人资料。 D．合同文件：即在公司生产经营活动中与外单位签定的具有法律效力的文件。如各类工程合同、设计合同、售楼合同等。 E．签价单：即审计核算部在签价认价时专用的文件。 F．决算资料：即审计核算部在办理工程结算审核过程中产生的文件。 3.1.3记录：即公司各项质量活动留下的记录，是一种特殊类型的文件。如合格供应商名录、培训记录、各类签到表、登记表等 3.2总要求： 3.2.1文件处理必须做到及时、准确、安全。 3.2.2内外行文要求做到格式统一、要素完整、文号分明。对外行文采用国家公文格式，内部行文按公司惯例采用英文格式。（格式及具体规定详见第三层次文件《融侨集团文件处理办法》之第二章”文件格式”） 3.2.3各部室资料员为公司文件流转的进出口，文件不允许由拟写人直接送领导者个人，因特殊情况必须越过传递的，应于事后按程序补办登记。 3.2.4各部室资料员要做好文书立卷工作。每年年初，根据以往本部门文件的运转情况，预计当年可能形成的文件，拟制或修订立卷类目。 3.2.5各部室资料员要建立本部门的文件清单。即根据3.2.4订立的立卷类目，将空白的
目录 一、人力行政部 行政－01 入职流程图 (04) 行政－02 离职流程图 (05) 行政－03 请假流程图 (06) 行政－04 出差流程图 (07) 行政－05 专项档案管理流程 (08) 行政－06 重要档案借阅管理流程 (09) 行政－07 办公用品采购领用管理流程 (10) 行政－08 公文管理（发文）流程 (11) 行政－09 公文管理（收文）流程 (12) 行政－10 招聘管理流程 (13) 行政－11 劳动合同管理流程 (14) 二、财务部 财务－01 费用报销管理流程 (16) 财务－02 资产购置管理流程 (17) 财务－03 资产入帐管理流程 (18) 财务－04 资产调用管理流程 (19) 财务－05 资产处置管理流程 (20) 财务－06 资产盘点管理流程 (21) 财务－07 资金流入管理流程 (22) 财务－08 资金流出管理流程 (23) 三、商务部 商务－01 固定资产采购管理流程 (25) 商务－02 项目成本计划编制流程 (26) 商务－03 工程项目总承包招标管理流程 (27)
商务－04 监理招标管理流程 (28) 商务－05 分包工程招标管理流程 (29) 商务－06 甲供材料与设备采购招标管理流程 (30) 商务－07 甲定乙供材料与设备定价管理流程 (31) 商务－08 工程合同管理流程 (32) 商务－09 费用签证管理流程 (33) 商务－10 工程款中期支付管理流程 (34) 商务－11 工程结算支付管理流程 (35) 商务－12 造价信息管理流程 (36) 四、工程管理部 工程－01 方案设计管理流程 (38) 工程－02 施工图设计管理流程 (39) 工程－03 开工准备工作管理流程 (40) 工程－04 施工图会审管理流程 (41) 工程－05 工程进度与计划管理流程 (42) 工程－06 设计变更管理流程 (43) 工程－07 质量缺陷修补及质量事故处理流程 (44) 工程－08 基础及主体工程结构验收管理流程 (45) 工程－09 单位工程竣工验收管理流程 (46) 工程－10 技术资料管理流程 (47) 工程－11 材料检验管理流程 (48)
房地产开发工作流程 A1 项目信息收集及过滤： 1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。 2财务状况分析 公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果 3销售前的预测 销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。 4工程可行性研究 研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。 5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。 A2 项目概念策划： 项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测； 造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。 集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技
术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。 财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。 A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式 1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金 2、签订土地出让合同 3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款 4、税务局核定土地出让金契税并缴纳 5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图 6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积 7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办 理土地证申请 8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认 9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图 10、将上述完成资料报房产交易中心审批 11、到房产交易中心领取土地证 A4 项目策划书： 取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。 A5 土地预审
房地产公司档案管 理制度
档案管理制度 第一章总则 第1条目的 档案是过去工作和历史情况的记录，它能够为工作提供备查的依据。档案是历史的真凭实证，是第一手的参考材料。档案是企业文化的重要部分，是企业成功的金桥。为了加强档案管理，特制定本制度，请各部门执行。 第2条管理部门 行政管理部是企业文书档案的管理部门，其主要职责如下。（1）制定或参与制定档案工作的规章制度。 （2）对企业其它部门文件材料的归档工作进行指导和监督。（3）做好企业档案的收集、整理、保管和利用工作。 （4）做好永久性档案向有关档案机构的移交工作。 （5）提高档案管理的水平和技术，逐步实现档案管理现代化、科学化。 第二章企业档案管理体制 第1条归档范围 公司各种具有保存价值的文件、图纸、方案、软件、图片、音像、实物等都必须立卷、归档。具体分类： （1）办公文件包括公司的各种请示和批复文件、各种申请文件（如：用印申请文件）、公司对外发文（公司发出的各类工作计划、方案、安排、总结、汇报、简报、通知等文件）、注册年检
资料、验资文件、融资资料、法律事物、处理纠纷等具有保存价值的文件 （2）证件性文书资料：包括法人营业执照、土地许可证、开发资质证、施工许可证、规划许可证、预售许可证、企业和产品获得各类荣誉牌匾和证书，证书、证明等。 （3）法规性文件：包括上级频发、需企业执行的，或由企业发行的各种标准、规章制度等。 （4）企业的重大决议：包括由企业会议、总经理办公会及其相关行政会议等形成的文件和会议材料会议记录等。 （5）计划性文件：包括企业总体计划或规划、开发计划、项目质量计划营销计划、财务计划等 （6）总结性文件:包括企业年度和月度工作总结、下属部门的年度和月度工作总结、单向性工作总结调查报告等 （7）批示性文件：包括企业各类计划指标、技术指标、营销指标等以及企业各类任命工作指示等。 （8）凭证性文件：包括企业各部门上报的在日常活动中形成的原始记录和凭证、如财产状况房屋销售、合同书、协议书、意向书等原始记录和文本。 （9）汇报性文字资料：包括企业上报各级主管部门的文件资料和相关统计表，以及公司领导在外部公共场合发言，汇报或发布的各类文书资料。
（试行） 二00五年十一月二十二日
工程技术部部门职责 全面负责公司土建工程技术、施工管理、协调与施工有关的各方的关系，具体： 一、负责事业部在建工程的施工管理工作。 二、参与图纸会审、技术交底工作。 三、负责编制符合科学规律的施工进度计划，经领导审批后执行。 四、负责计划与统计工作：1、对施工进度、进度资金支付、质量进行全程计划，并 负责向领导和相关专业人员进行报告和沟通。 五、严格按要求做好施工前的各项准备工作，做好施工进度控制，保证进度符合要 求。按照规范要求做好质量控制工作。 六、监督检查监理及施工单位，按施工图组织设计，进行施工。 七、负责工程的验收组织工作，对各施工工序进行验收。 八、配合财务部依据合同约定，编制工程进度款拨付计划，负责施工过程中的成本 控制。 九、检查监督施工单位消防，安全防护设施等各项安全工作。 十、主持施工项目的日常管理工作，签署相关工程管理文件。 十一、对工程资料档案化管理，分目录详细记录和登记，保证工程档案资料完备。 十一、处理施工过程中的各类突发事件。 十二、根据工程进度计划，配合预算部实施各项招采工作，提出部门意见。 十三、负责工程前期项目的准备工作。 十四、负责事业部开发项目的技术管理工作。 十五、负责初步设计或方案设计、施工图设计，并参与前期编制项目建议书、可行性研究报告。 十六、组织施工图会审，技术交底工作。协助各部门就与工程有关的技术问题作出解释，提出处理意见。 十七、监督检查按施工图组织施工情况，确保施工符合图纸要求。
十八、参加分部工程和单位工程验收，参加重要材料和设备的验收，并提出验收意见。 十九、审核设计变更文件，参与审批施工组织设计和监理实施规划。 二十、配合招标采购部，参与各项招投标工作，包括：勘察、设计、施工、监理等及材料设备的采购，提供相关技术指标及部门意见。 二十一、负责办理工程的各项前期手续，如土地使用证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、水、电、煤气等手续。负责面积实测并办理产权登记手续。 二十二、工程资料管理员负责工程全部资料的收集和整理工作 二十三、协助分管经理做好施工过程中的相关技术管理工作。 二十四、完成领导交办的其它各项工作。
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
文件管理程序 1．目的及范围：建立公司文件制作、审核、批准、发放、回收及更新、保存等程序，确保公司文件得到及时准确的处理和安全有效的运转。该程序适用于以上环节所涉及的相关部门及个人。 2．职责： 2.1总经理室负责公司文件管理的总协调及总监督，并受理各部门有关文 件延误的投诉； 2.2各部室资料员负责文件管理的具体工作，即收发、登记、传递、用印、 立卷、归档和销毁等。 3．工作流程： 3.1 文件分类： 3.1.1通用文件：指公司在生产经营活动中普遍使用的文件，分为内部文件、 外来文件和外送文件。 A. 内部文件：即公司制作的只在公司内部使用的文件。如请示单、报告、 工作联系函、通知、会议文件、周记、制度文件等 B.外来文件：即公司收到的由外单位制发的文件。如法律法规、政府来 文、供方来文、顾客来文、公共事业单位来文等 C. 外送文件：即公司制作的对外发出的文件。如对政府、供方、顾客、 公共事业单位发出的文件等 3.1.2 专用文件：指只在公司一定工作部门或业务范围内使用的专门文件。 分为技术文件、财务文件、人事资料、合同文件和签价单和决算资料 等。 A．技术文件：即以图纸为核心的工程建设专用文件。如报批文件、标准图集、内业资料、图纸等。 B．财务文件：即在公司会计工作中形成和使用的会计核算专业材料。如会计凭证、帐簿、报表及相关的财务报告等。 C．人事资料：即公司员工在应聘、转正、考评等人事活动中形成的反映个人基本情况、工作表现的个人资料。 D．合同文件：即在公司生产经营活动中与外单位签定的具有法律效力的文件。如各类工程合同、设计合同、售楼合同等。 E．签价单：即审计核算部在签价认价时专用的文件。 F．决算资料：即审计核算部在办理工程结算审核过程中产生的文件。 3.1.3 记录：即公司各项质量活动留下的记录，是一种特殊类型的文件。如 合格供应商名录、培训记录、各类签到表、登记表等
新产品研发报告 什么是新产品开发 新产品开发是指从研究选择适应市场需要的产品开始到产品设计、工艺制造设计，直到投入正常生产的一系列决策过程。从广义而言，新产品开发既包括新产品的研制也包括原有的老产品改进与换代。新产品开发是企业研究与开发的重点内容，也是企业生存和发展的战略核心之一。 新产品开发的分类 为了便于对新产品进行分析研究，可以从多个角度进行分类。 1.按新产品创新程序分类 ①全新新产品。是指利用全新的技术和原理生产出来的产品。 ②改进新产品。是指在原有产品的技术和原理的基础上，采用相应的改进技术，使外观、性能有一定进步的新产品。 ③换代新产品。采用新技术、新结构、新方法或新材料在原有技术基础上有较大突破的新产品。 2.按新产品所在地的特征分类 ①地区或企业新产品。指在国内其他地区或企业已经生产但本地区或本企业初次生产和销售的产品。 ②国内新产品。指在国外已经试制成功但国内尚属首次生产和销售的产品。 ③国际新产品。指在世界范围内首次研制成功并投入生产和销售的产品。 3.按新产品的开发方式分类 ①技术引进新产品。是直接引进市场上已有的成熟技术制造的产品，这样可以避开自身开发能力较弱的难点。 ②独立开发新产品。是指从用户所需要的产品功能出发，探索能够满足功能需求的原理和结构，结合新技术、新材料的研充独立开发制造的产品。 ③混合开发的产品。是指在新产品的开发过程中，既有直接引进的部分，乂有独立开发的部分，将两者有机结合在一起而制造出的新产品。 新产品开发的方向 企业开发新产品，把有限的人、财、物，有效地分配在急需的开发项目上，使 新产品开发取得最佳效果，关键在于准确地确定新产品开发方向。由于市场竞争日 益激烈，消费需求日益多样化和个性化，新产品开发呈现出多能化、系列化、
房地产公司关键业务流程 目录 一、人事行政部 行政－01会议管理流程 (04) 行政－02专项档案管理流程 (05) 行政－03固定资产采购领用管理流程 (06) 行政－04公文管理（发文）流程 (07) 行政－05公文管理（收文）流程 (08) 行政－06办公用品采购领用管理流程 (09) 行政－07网络信息管理流程 (10) 行政－08重要档案借阅管理流程 (11) 行政－09文书档案管理流程 (12) 1 / 153
行政－10秘书日常事务管理流程 (13) 人事－01培训计划管理流程 (14) 人事－02招聘管理流程 (15) 人事－03员工定薪管理流程 (16) 人事－04职位说明书管理流程 (17) 人事－05绩效考核管理流程 (18) 人事－06－劳动合同管理流程 (19) 二、市场发展部 市场－01公司年度经营计划制订流程 (20) 市场－02产品定位报告编写流程 (21) 市场－03可研分析工作流程 (22) 市场－04销售计划管理流程 (23) 市场－05销售价格管理流 2 / 153
程 (24) 市场－06销售工作督察工作流程 (25) 市场－07物业销售流程 (26) 市场－08市场推广流程 (27) 市场－09广告宣传流程 (28) 市场－10合同签定流程 (29) 市场－11销售优惠管理流程 (30) 市场－12销售资料管理流程 (31) 市场－13房屋交付流程 (32) 市场－14客户投诉处理流程 (33) 市场－15信息管理流程 (34) 三、资金财务部 财务－01费用报销管理流 程 (35) 3 / 153
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
编号：QC/RE-KA3413 房地产集团公司文件格式规定标 准范本 In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value. （管理规范示范文本） 编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________
房地产集团公司文件格式规定标准范本 使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。 房地产集团有限公司文件格式规定 第一章总则 第一条为规范X 城房地产集团有限公司(以下简称公司)的文件(特指公文，下同)格式，提高办文质量，特制定本规定。 第二条综合管理部为公司文件格式的归口管理部门，负责其他单位(部门)文件格式的指导工作。 第三条本规定适用于公司本部，控股项目公司、专业公司遵照执行，参股 项目公司、专业公司参照执行。 第二章文件格式
第四条文件眉首是指首页横线以上部分，包括发文单位标识、发文字号、秘密等级、紧急程度、签发人等内容。眉首部分一般占首页的1／3 到2／5。(见附件1) (一)文件秘密等级或紧急程度的标识，注在文件首页右上角。“绝密”、“机密”公文在文件左上角标明文件份数序号。如需同时标识秘密等级和紧急程度的，秘密等级标识在右上角第l 行，紧急程度在右上角第2 行。 (二)发文单位标识分为二种，一种是由公司全称加“文件”组成；另一种仅为公司全称。 (三)发文字号由公司代字、年度、顺序号组成，置于发文单位标识之下，横线中
流程目录 一、人事行政部 行政－01 会议管理流程 (04) 行政－02 专项档案管理流程 (05) 行政－03 固定资产采购领用管理流程 (06) 行政－04 公文管理（发文）流程 (07) 行政－05 公文管理（收文）流程 (08) 行政－06 办公用品采购领用管理流程 (09) 行政－07 网络信息管理流程 (10) 行政－08 重要档案借阅管理流程 (11) 行政－09 文书档案管理流程 (12) 行政－10 秘书日常事务管理流程 (13) 人事－01 培训计划管理流程 (14) 人事－02 招聘管理流程 (15) 人事－03 员工定薪管理流程 (16) 人事－04 职位说明书管理流程 (17) 人事－05 绩效考核管理流程 (18) 人事－06－劳动合同管理流程 (19) 二、市场发展部 市场－01 集团年度经营计划制订流程 (20) 市场－02 产品定位报告编写流程 (21) 市场－03 可研分析工作流程 (22) 市场－04 销售计划管理流程 (23) 市场－05 销售价格管理流程 (24)
市场－06 销售工作督察工作流程 (25) 市场－07 物业销售流程 (26) 市场－08 市场推广流程 (27) 市场－09 广告宣传流程 (28) 市场－10 合同签定流程 (29) 市场－11 销售优惠管理流程 (30) 市场－12 销售资料管理流程 (31) 市场－13 房屋交付流程 (32) 市场－14 客户投诉处理流程 (33) 市场－15 信息管理流程 (34) 三、资金财务部 财务－01 费用报销管理流程 (35) 财务－02 资产购置管理流程 (36) 财务－03 资产入帐管理流程 (37) 财务－04 资产调用管理流程 (38) 财务－05 资产处置管理流程 (39) 财务－06 资产盘点管理流程 (40) 财务－07 资金流入管理流程 (41) 财务－08 资金流出管理流程 (42) 四、总工程师办公室 工程管理流程编制说明 (43) 工程－01方案设计管理流程 (44) 工程－02初步设计管理流程 (45) 工程－03施工图设计管理流程 (46) 工程－04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47)
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
新产品开发部门工作流程图讲义
2 2020年4月19日 文档仅供参考 新产品开发部门工作流程图 生产管理部部长-任 新产品开发人员建? 八 授 呈 报 阶段性工作总结* 新产品样品开发 新产品开发过程主要方式 新产品开发策略
附件一：内部管理制度 新产品开发工作，是指运用国内外在基础研究与应用研究中所发现的科学知识及其成果，转变为新产品、新材料、新生产过程等一切非常规性质的技术工作。新产品开发是企业在激励的技术竞争中赖以生存和发展的命脉，是实现”生产一代，试制一代，研究一代和构思一代”的产品升级换代宗旨的重要阶段，它 对企业产品发展方向，产品优势，开拓新市场，提高经济效益等方面起着决定性的作用。因此，新产品开发必须严格遵循产品开发的科学管理程序，即选题（构思。调研和方案论0）样（模丹批沪正式投产前的准备这些重要步骤。 一、调查研究与分析决策 新产品的可行性分析是新产品开发中不可缺少的前期工作 必须在进行充分的技术和市场调查后，对产品的社会需求、市 场占有率、技术现状和发展趋势以及资源效益等五个方面进行科学预测及技术经济的分析论证。 （一）调查研究： 1、调查国内市场和重要用户以及国际重点市场 同类产品的技术现状和改进要求； 2、以国内同类产品市场占有率的前三名以及国 际名牌产品为对象，调查同类产品的质量、价格、
市场及使用情况； 2020年4月19日
3、广泛收集国内部外有关情报和专刊, 然后进行 可行性分析研究。 （二）可行性分析: 1、论证该类产品的技术发展方向和动向。 2、论证市场动态及发展该产品具备的技术优 势。 3、论证发展该产品的资源条件的可行性。（含物 资、设备、能源及外购外协件配套等）。 （三）决策: 1、制定产品发展规划: （1）企业根据国家和地方经济发展的需要、从企业产吕发展方向、发展规模, 发展水平和技术改造方向、 赶超目标以及企业现有条件进行综合调查研究和可 行性分析, 制定企业产品发展规划。 （2）由研究所提出草拟规划, 经厂总师办初步审查由总工程师组织有关部门人员进行慎密的研究定稿后, 报厂长批准, 由计划科下达执行。 2、瞄准世界先进水平和赶超目标, 为提高产品质 量进行新技术、新材料、新工艺、新装备方面的应用研 究: （1）开展产品寿命周期的研究, 促进产品的升级换代,
房地产公司业务流程 一、管理流程节点说明 企业文化建设意见 公司决策层根据公司的价值观、宗旨和目标给出公司企业文化建设意见。将企业文化建设意见下发人力资源部。 设计员工满意度调查问卷 人力资源部根据公司决策层给出的公司价值观及宗旨、目标设计员工满意度调查问卷。 组织员工参加调查活动 行政部门配合人力资源部协调、组织员工参加满意度调查活动。 员工参加问卷调查活动 全体员工参加问卷调查活动。
明确现有企业文化及企业文化需求 人力资源部根据全体员工对企业文化的认同程度和对企业的期望调查,收集问卷后进行分析，明确现有企业文化的实施情况。 梳理出企业价值观体系 人力资源部根据现有的企业文化和企业文化的未来需求制定企业价值观体系。将得出的企业价值观体系上报公司决策层审批。 审批 公司决策层对人力资源部上报的企业价值观体系进行审核。 结合企业现状明确企业文化方向 公司决策层在企业现状的基础上，明确企业文化的方向。将明确的企业文化方向下发各部门经理。 企业文化方向认可 各部门经理认可企业文化方向后开始企业文化实施的设计。 二、企业文化实施设计阶段
明确价值观 公司决策层明确企业价值观。 组织规划设计、员工职业生涯、绩效管理 人力资源部根据公司决策层确定的企业价值观在对公司组织结构的适应性和变化性进行分析的基础上，进行组织规划设计。 人力资源部组织进行员工职业生涯设计，包括录用、任免、晋升、调动、退休等的设计方案。 人力资源部设计绩效管理方案，制定绩效考核制度及薪酬设计。 管理团队管理风格规范 公司各部门]管理团队管理风格的规范化设计。 员工大会通过 在员工大会上讨论形成的企业文化实施设计方案，以得到员工的认可。 认可公司愿景 员工认可企业的愿景，是企业文化建设得以实施的基础。
新产品开发的主要阶段和程序 一、决策阶段 是对市场需求、技术发展、生产能力、经济效益等进行可行性研究及必要的先行试验，作出开发决策的工作阶段。是新产品研究开发的初期工作，对新产品研究开发的成败起着重要作用，这一阶段包含下列程序。 （一）市场调查和预测 内容包括： 国外市场有无同类产品及相关产品； 1、国内外同类产品及相关产品的性能指标、技术水平对比； 2、同类产品及相关产品的市场占有率，价格及市场竞争能力等； 3、顾客对同类产品及相关产品的使用意见和对新产品的要求； 4、提出新产品市场预测报告。 （二）技术调查 内容包括： 1. 国内外技术方针策略； 2. 过内外现有的技术现状，产品水平和发展趋势； 3. 专利情况及有关最新科研成果采用情况； 4. 功能分析； 5. 经济效果初步分析； 6. 对同类产品质量信息的分析、归纳； 7. 同类企业与本企业的现有技术条件，生产管理，质量管理特点； 8. 新产品的设想，包括产品性能（如环境条件、使用条件、有关标准、法规、可靠性、外观等），安装布局应执行的标准或法规等； 9. 研制过程中的技术关键，根据需要提出攻关课题及检验大纲。 （三）先行试验 根据先行试验大纲进行先行试验，并写出先行试验报告。 （四）可行性分析 进行产品设计、生产的可行性分析，并写出可行性分析报告，其内容： 1. 分析确定产品的总体方案； 2. 分析产品的主要技术参数含功能参数； 3. 提出攻关项目并分析其实现的可能性； 4. 技术可行性（包括先行试验情况，技术先进性，结构，零部件的继承性分析）； 5. 产品经济寿命期分析； 6. 分析提出产品设计周期和生产周期；‘ 7. 企业生产能力分析； 8. 经济效果分析： （1）产品成本预测； （2）产品利润预测。 （五）开发决策 1.对可行性分析报告等技术文件进行评审，提出评审报告及开发项目建议书一类文件。 开发项目建议书内容： （1）新产品开发项目（顾客需要、目标预期效果）；
成立房地产开发公司条件及流程 一、青岛成立开发公司必须具备下列条件： 1.有公司名称、法人代表、组织管理机构、公司章程、管理制度和固定的办公场所； 2.有相应的自有流动资金和专职建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员。 3.注册资金1000万。 二、注册流程需准备以下几个方面的事宜： 1.使用附件传送、快递或其他方式提供您和投资人的身份证复印件，说明公司注册资金的额度及全体投资人的投资额度，准备好至少5个公司名称； 2.您需选择就近银行进行注资手续； 3.您需携带身份证前往工商所签字验证； 4.所有证件办理完毕后您需选择就近银行办理基本账户和纳税账户； 5.其他所有手续由相关部门完成。 三、注册流程： 注册流程依次为：查名（确定公司名字）→验资（完成公司注册资金验资手续）→签字（客户核实签字）→申请营业执照→申请组织机构代码证→申请税务登记证→办理基本帐户和纳税账户→办理税种登记→办理税种核定→办理印花税业务→办理纳税人认定→办理办税管员（俗称专管员）认定→办理发票认购手续。 工商所流程：
1、查名（需2-5个工作日） 您所需提供资料： 1.全体投资人的身份证复印件（投资人是公司的需要营业执照复印件并加盖公司公章）； 2.注册资金的额度、全体投资人的投资额度及到资计划； 3.公司名称（最好提供5个以上）、公司大概经营范围。 查名资料备齐后由相关部门受理，查名所需手续由工商部门完成，查名通过后会预先通知您并核。 2、验资（即办即完） 您凭核发的查名核准单、法人私章去您就近银行办理注册资金进账手续，办理完后从银行领取投资人缴款单和对账单，银行询证函则由银行盖章后交给会计事务所，随后由会计事务所出具验资报告。 验资必须由您本人完成，委托其他机构办理将会承担相关责任，具体参见新公司法第十二章法律责任。 3、签字（即办即完） 您将在准备好的公司设立申请书、指定或委托代理人、公司章程、股东会决议书、负责人任命书上签字，签字通过后即可以开始办理营业执照。4、办理营业执照（需1周时间） 所需材料仅供您参考，所有资料由相关部门提供： 1.公司董事长或执行董事签署的《公司设立登记申请书》； 2.公司申请登记的委托书； 3.股东会决议； 4.董事会或股东会决议；
企业新产品开发部的工作流程 1
新产品开发部门工作流程图 生产管理部部长产品开发策略 主要方式 呈 报 阶段性工作总结 新产品样品开发 新产品开发过程
附件一:内部管理制度 新产品开发工作,是指运用国内外在基础研究与应用研究中所发现的科学知识及其成果,转变为新产品、新材料、新生产过程等一切非常规性质的技术工作。新产品开发是企业在激励的技术竞争中赖以生存和发展的命脉,是实现”生产一代,试制一代,研究一代和构思一代”的产品升级换代宗旨的重要阶段,它对企业产品发展方向,产品优势,开拓新市场,提高经济效益等方面起着决定性的作用。因此,新产品开发必须严格遵循产品开发的科学管理程序,即选题(构思。调研和方案论证) 样(模)试批试正式投产前的准备这些重要步骤。 一、调查研究与分析决策 新产品的可行性分析是新产品开发中不可缺少的前期工作,必须在进行充分的技术和市场调查后,对产品的社会需求、市场占有率、技术现状和发展趋势以及资源效益等五个方面进行科学预测及技术经济的分析论证。 (一)调查研究: 1、调查国内市场和重要用户以及国际重点市场 同类产品的技术现状和改进要求; 2、以国内同类产品市场占有率的前三名以及国 际名牌产品为对象,调查同类产品的质量、价格、市 场及使用情况; 3
3、广泛收集国内部外有关情报和专刊,然后进行 可行性分析研究。 (二)可行性分析: 1、论证该类产品的技术发展方向和动向。 2、论证市场动态及发展该产品具备的技术优 势。 3、论证发展该产品的资源条件的可行性。(含物 资、设备、能源及外购外协件配套等)。 (三)决策: 1、制定产品发展规划: （1）企业根据国家和地方经济发展的需要、从企业产吕发展方向、发展规模,发展水平和技术 改造方向、赶超目标以及企业现有条件进行 综合调查研究和可行性分析,制定企业产品发 展规划。 （2）由研究所提出草拟规划,经厂总师办初步审查,由总工程师组织有关部门人员进行慎密的研 究定稿后,报厂长批准,由计划科下达执行。 2、瞄准世界先进水平和赶超目标,为提高产品质 量进行新技术、新材料、新工艺、新装备方面的应 用研究: 4