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宝龙内部状况

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宝龙内部状况

宝龙集团当前发展概述

2007年底,总部位于厦门的宝龙集团筹备香港IPO的时间表,让早前并不知名的

宝龙集团成为房地产行业关注的对象。作为国内为数不多以商业地产为核心主业的多元化集团公司,宝龙集团的扩张速度和商业地产项目开建、项目储备规模,令房地产业界关注。

2008年,在国际金融危机、内地经济和房地产调整重合、全球证券市场低迷的背景下,宝龙集团在6月份冲击IPO的进程,显露出该企业在资本推动下,高速扩张的实

质内因。

同时,在高门槛的商业地产领域,先前实力并不突出的宝龙集团,何以能实现快速

复制的连锁扩张?对宝龙系列问题的求解,将揭示宝龙商业地产的模式和竞争力所在。

宿迁宝龙

新乡宝龙

烟台海阳

武夷山宝龙

福州宝龙

厦门明发商业

洛阳宝龙

无锡宝龙

太仓宝龙

常州宝龙

无锡玉祁花城

线形标注 2: 宿迁宝龙

青岛李沧

蚌埠宝龙

成都宝龙

郑州宝龙

盐城宝龙

泰安宝龙

淄博宝龙

已开业项目即将开业项目在建项目开工项目储备项目

青岛城阳

表 1:宝龙城市广场项目基本列表

项目名称

规模

项目进展

建成项目

厦门明发商业广场

40万㎡(纯商业)

2002年开工;2007年开业

福州宝龙城市广场

22万㎡(商业16万㎡)

2004年11月开工;2007年4月开业

厦门宝龙酒店(五星)

189间客房

1997年拿地;2001年开业

晋江宝龙酒店(准五星)

338间客房

2002年开工;2005年开业

即将建成

青岛宝龙城市广场(城阳)

70万㎡(商业50万㎡)

2007年4月开工;商业试运营郑州宝龙城市广场

25万㎡(商业19万㎡)

2006年7 月开工;部分开业

在建项目

苏州太仓宝龙城市广场

30万㎡(商业25万㎡)

2005年2月27日奠基

泰安宝龙城市广场

30万㎡

2006年11月开工

青岛李沧宝龙城市广场

38万㎡(商业23万㎡)

2008年11月17日奠基

洛阳宝龙城市广场

100万㎡

2006年11月开工

蚌埠宝龙城市广场

49万㎡(商业28万㎡)

2006年9月开工

无锡宝龙城市广场

32万㎡(商业24万㎡)

2007年4月23日奠基

无锡玉祁宝龙湖畔花城

36万㎡(商业2万㎡)

2007年4月23日奠基,10月开工宿迁宝龙城市广场

50万㎡(商业13.5万

㎡)

2008年12月15日奠基

盐城宝龙城市广场

45万㎡

2008年12月24日奠基

常州宝龙城市广场

92万㎡

2008年9月20日奠基

烟台海阳宝龙城

90万㎡

2007年11月拿地,2009年3月奠基

土地储备项目

武夷山宝龙欢乐城

94万㎡

2008年2月协议

山东淄博宝龙城市广场

80万㎡(商业40万㎡)

2006年8月签约

成都宝龙世界城

100万㎡

2006年11月签约

新乡宝龙城市广场

110万㎡

2007年12月竞得

宝龙借鉴适用性分析

(一)宝龙集团SWOT分析

表 2:宝龙集团SWOT分析表

竞争优势(S)

竞争劣势(W)

1、“现金流滚资产” 商业模式,有“小万达”的称号。

2、拿地低成本,地价分期支付,对滚动开发模式形成有力支持。

3、选择三四线城市的新城投资,获得政府的大力支持——土地、城建配套、税收等。

4、大体量商业项目,项目建成后易确立区域地标地位。

5、销售回款能力强:住宅面积占项目比例

30%-40%,住宅全部用于出售;商业开发面积

中的30%用于销售。

6、项目土地成本低、城市综合体定位,对销售产品的定价形成支持,开发利润高。

7、商业建筑标准成本低,但建筑外观设计符合三四线城市消费者的价值取向。

8、产品业态组合注重娱乐、休闲,“吸客”能力强,符合消费潮流,相对三四线传统商业有

较强的竞争力。

1、企业资金实力并不突出,跳跃性进入快速扩张期后,资金链压力偏大。

2、企业管理和人才不足,对快速扩张态势形成制约。

3、自主投资五大商业体系,大部分运营状态仍在摸索期,存在较长的成熟期和经营风险。自营

产业品牌号召力较弱,需要调整和增强竞争

力,尤其是百货类业态。

4、产品设计和业态规划科学性有较大提高空间。

5、投资决策的前瞻性偏弱,对市场大势、经济周

期的把握能力,对企业投资周期的影响大。

6、产品建标相对落后于一二线城市潮流,缺乏超

前性,持有物业的外观耐久性存在疑问。

7、五星酒店投资回报期长、利润偏低,虽然在前

期支持获取土地资源,但长期经营的投资边际

效应递减。

潜在机会(O)

外部威胁(T)

1、宝龙香港IPO计划仍在继续,如果能成功将

提供有力资金支持。

2、三四线城市商业设施缺乏,快速城市化进程

下,为宝龙提供较多投资机会。

3、产品和模式的复制性强,已储备项目和潜在

项目储备较多。

1、新城辐射人群、基础设施等市场因素的成熟周

期长,孵化时间较长,开发投资和招商、后期

运营的潜在风险性大,对区域投资决策的要求

高。

2、房地产市场调整对销售产生影响,对企业资金

链可能产生影响。

4、现有投资项目存在市场压力,潜在负面消息对

后续项目影响比较大。

5、商业模式的进入门槛不高,存在潜在竞争。

6、在建项目比例大,成熟项目少,IPO模式更加

接近传统开发企业,在IPO的认可程度上,受

证券市场追捧的机会偏低。IPO成功后,公司

治理水平将面临考验。

(二)宝龙长板与短板分析

长板:

1)低价土地获取能力强,支持“现金流滚资产”的商业模式。

2)选择三四线城市新城,大型商业项目具备成为地标性建筑的条件。

3)在单个项目投资中,产品、商业模式、企业操作能力,具有协同性。项目可获得地方政府的大力支持,企业具备运营经验和操作能力,内外部条件使单体项目投资成功几率大。

短板:

1)对应扩张速度和项目体量,企业自有资金实力偏弱

2)企业管理水平有待提高,专业人才团队有待加强

3)高速扩张的商业地产开发支持体系能力有待加强

4)商业地产的产品设计和业态规划科学性有较大提高空间

(三)核心竞争力评价

1)大型城市综合体的多业态组合、大体量商业、部分国内品牌商家、五星级酒店等产品组合,在三四线城市的新兴城区,具有市场竞争力,受到地方政府的支持。2)超低地价,对其“现金流滚资产”的商业模式,形成强有力支撑,销售部分利润高。开发收益补开业后出租收益率之不足。低成本为商业部分提供了低租金的价格空间,有利于项目操作和孵化。

3)休闲、娱乐业态组合,具有较强的吸客能力,符合消费潮流,业态规划较超前。对商业项目开业“旺市”形成有力支持。相对三四线城市传统商业形态占据主导的商业格局,具有长期发展的竞争力。

4)注重前期招商,招商能力较强,行业招商、团体招商对小商业形成支持。(四)外在、内在竞争力评价

外在竞争力:

1)产品体量、业态组合,对地方政府、当地市场具有较强的吸引力和竞争力。

2)资本推动,进入高速扩张期,开发的规模效应,夸大了其品牌性。

3)已建成运营项目的外在观感,对地方政府具有较强的说服力。

4)自主投资的五大连锁商业体系,增加了其商业运营能力的说服力。

内在竞争力:

1)产品、盈利模式、区域市场选择等构成的整体商业模式,具有可行性。

2)具备大型商业项目开发、运营经验,把握商业地产开发核心问题方向,在资源投入、资源整合方向上比较明确。

3)注重招商投入和招商经验积累,能够基本支持项目开业,以及度过后续孵化期。4)产品设计为获取低价土地提供很大支持,项目前期启动的资金压力小,后续利润空间大。同时,低成本为项目整体经营腾挪出较大空间。

(五)借鉴适用性分析

借鉴性 1:盈利模式和市场定位的可借鉴性

宝龙在行业内有“小万达”之称,在“现金流滚资产”的盈利模式上借鉴了

万达第三代产品的精髓;虽然从商业资源品牌和产品开发品质来看,与万达

仍有较大差距,但在三四线城市形成优势。

借鉴性 2:土地操作的适用性

部分项目的地价达到超低水平;成本优势为后续操作提供了极大空间;多项

目土地操作经验,显示出可复制性。

借鉴性 3:注重商业经营

宝龙自主投资的商业体系、对招商的重视和资源投入,以及在物业管理方面的

重视,显示出商业地产连锁发展过程中的现实需要和发展趋势;虽然宝龙在自

主商业体系建立上,更多处在探索和完善阶段,但其体现出的商业思维和内在

必要性,仍值得思考。

借鉴性 4:形成较好的外在竞争力

产品体量、业态组合,对地方政府、当地市场具有较强的吸引力和竞争力;

已建成项目的外在运营观感,增强了拿地过程中的说服力;自主投资的五大

连锁商业体系,加强了商业运营的外在竞争力。

一、宝龙集团企业背景

宝龙集团由许健康(籍贯:福建省泉州晋江)创立,始于80年代。许健康80年代

初在澳门创业,主要经营实业,后投资澳门房地产业。

90年代,许健康回内地发展,宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、

工业产业,核心主业为地产开发和商业经营。

自2006年开始,在三四线城市高速扩张,“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、

休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体,成为具有特色的商业地产模式。

基本情况:

.. 宝龙号称在福建、山东、河南、江苏等省份的14个二、三级城市(备注:项目分

布实际为三四线城市),开发和储备近20个大体量商业地产项目。(备注:建成仅

二个,即将开业两个,但部分项目受经济环境影响,进展延期。)

.. 宝龙集团宣称计划在三四线城市,每年以5-6个“宝龙城市广场”速度扩张。

.. 自持商业部分,引入家乐福、沃尔玛、乐购、韩国乐天玛特超市等国际品牌主力店。.. 自主投资五大连锁体系——康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店。

.. 2008年5月,宝龙集团通过香港联交所上市聆讯,计划6月底挂牌上市,首发IPO

融资30亿至40亿港元,其上市保荐人是高盛及麦格理。

(一)发展历程和家族企业特点

宝龙集团作为一家家族民营企业,其创始人许健康的特点,贯穿宝龙集团的发展历

程、发展阶段、企业风格、核心竞争力等系列核心问题。

在此,我们首先对许健康以及其家族企业核心管理层的情况做一介绍:

许健康

许华芳(许健康之子)

许健康——宝龙集团董事长兼总裁

澳门创业部分:

.. 许健康(现年约57岁),其父亲为农村医生,许健康少年时期为乡村郎中。

.. 1980年10月,在县卫生学校临毕业前,赴澳门,并定居和创业。

.. 据许健康介绍,其初到澳门仅有10元钱,第一份工作在一间藤艺编织厂做编织工,收入微薄。一个月后,他靠亲属资助,做无牌小商贩,售卖手袋。

.. 1981年-1982年,当他积蓄到一万元时,在澳门搜集购买制衣厂的下脚料。过了一

年多,许健康在澳门创建了自己的第一家公司——金龙贸易公司。

.. 1983年,他投资20多万元在晋江创办了制衣厂,并取得不错的收益。

.. 1986年,筹资近百万元,在珠海创建一家制伞厂,通过自己的贸易公司,实现洋伞外销。之后不久,他又与人合资在晋江开了福建东伦织造公司。

.. 1990年,许健康筹集5600多万澳元,成立宝龙集团,在澳门从事地产开发。

.. 1991年,宝龙与第一国际集团联手,以五亿澳元收购了新口岸国际中心;在澳门地区,开创了联合集资的经营方式。此后,宝龙又在澳门购进了多栋大厦。

.. 1992年,许健康在拓展房地产业的同时,还在澳门投资经营珠宝、金融、娱乐、建筑、设计、物业、纺织、贸易等多种行业。(备注:据业内不确切传言,许健康在

澳门以赌博起家,进入内地发展时携较大量资金。)

内地房地产投资:

.. 1991年,宝龙集团拿下了厦门4幅土地的使用权,开发了宝龙中心一、二期、宝华

花园,总建筑面积20万平方米。

.. 1997年,许健康投资2亿人民币,在厦门市区风景区,开发五星级宝龙大酒店。2001 年,五星级宝龙大酒店投入使用。

.. 1997,创办的宝龙信息产业的OA产品区域授权代理商。1998年,投资1200万美

元在厦门集美创办宝龙工业股份有限公司,从事锂离子电池生产。

.. 2003年,许健康与厦门明发集团联手开发厦门市最大旧城改造项目——厦门明发商业广场。许健康以资金方式参股,参股比例为40%,为第一个涉足商业地产的项目。

该项目以散售形式回笼资金,之后在经营上面临散户的较大压力。

.. 福州宝龙城市广场,是宝龙集团第一个自主产权的商业项目,2003年9月开工;2007 年4月开业,出租率90%,取得不错的市场效果。

.. 福州宝龙城市广场取得成功后,宝龙集团在香港IPO有所突破,获得1.4亿美元私募。宝龙集团在福建、山东、河南、安徽、江苏等省的三四级城市,迅速扩张拿地,

筹备香港IPO事宜。

许健康特征:

.. 个性内敛、极富冒险精神、实用主义、事必躬亲、具有战略眼光、做事随性。

社会名誉:

.. 第十届全国政协委员(港澳委员)、澳门晋江同乡会会长、福建侨联副主席。

.. 2003年,许健康被评为“新世纪中国改革百名优秀人物”荣誉称号,同年,当选为“第十届全国政协委员”。

.. 澳门晋江同乡会会长。据称,在澳门回归的后过渡期,澳门晋江同乡会做了大量的事情,永远名誉会长颜延龄被推选为澳门特区筹委会委员,许健康被推选为澳门特

区推委会委员。

资料片段:参与慈善事业(在参与慈善事业上宣传相对较高调)

2006年11月,澳门地区全国政协委员会宝龙集团董事局主席许健康,捐资内地新

农村建设启动仪式在人民大会堂举行。

全国政协副主席、中央统战部部长刘延东出席仪式。中央统战部副部长、全国工商

联党组书记、全国工商联第一副主席胡德平在启动仪式上发表了讲话。

捐款为3900万元。计划分3年,重点在河北、河南、福建、四川等地展开。

宝龙集团企业文化:

企业经营理念:诚信、恭谦、创新、敬业

“诚信、恭谦、创新、敬业”——诚信恭谦做人,创新敬业做事。

宝龙名言:模式是用来被打破的!

家族公司管理结构:

扩张之前典型的家族企业,裙带关系浓重。2006年快速扩张之后,在人才引进上,

有所改善。着力培养接班人,唯一的儿子许华芳参与集团核心工作, 许华芳六年前毕业于厦门大学企业管理专业。

.. 副董事长:许黄丽真(许健康之妻)

.. 常务副总裁:许华芳(许健康之子)

.. 董事、监审部总监施思妮(许华芳之妻)

.. 集团董事、招投标委员会副主任、无锡公司执行董事许建满(许健康之妹)

(二)企业定位与业务结构

宝龙集团虽然是拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业的多元化公司,但核

心主业已经明确向商业地产开发和经营转型。在商业地产的行业地位定位上,宝龙集团仍未明确对外定义,这与宝龙集团长期低调、内敛的行为风格有关,也与宝龙商业仍属扩张的初期有直接联系。

同时,从宝龙集团商业地产始自2006年-2008年地爆发性增长的短周期分析,与

IPO上市的利益推动,也有本质联系。符合宝龙集团实用主义的定位。

当前宝龙集团的多元化主业中,传统的OA办公设备销售和宝龙工业(锂电池生

产),已经呈现显著收缩态势。

宝龙集团OA和工业两大传统领域,2006年底确定的目标是扭亏为盈,在过去几

年基本处于收缩态势。宝龙集团当前在OA业务上,定位夕阳产业;在宝龙工业领域,

采取长线孵化、待变的策略。

宝龙集团在资金、运营、资源、人力上更多倾斜于高利润的地产和商业。

在商业地产运营上,房地产业界将宝龙集团定位为“小万达”,此定义并不完全准

确,但能反映部分特点。即:借鉴了万达城市综合体的住宅物业销售,平衡现金流减轻资金压力,核心在于“通过现金流滚资产”。同时,借鉴“订单商业模式”,在主力店和次主力店上注重招商和合作,以及自主商业产业培养。

宝龙商业地产模式与万达之不同在于,宝龙在企业发展的起始阶段,对商业经营有

实际经验。宝龙集团在商业地产模式上,采取“地产”+“商业”并行,非常注重销售回款。宝龙集团对商业的定位是——“宝龙商业是宝龙集团的新产业,也是宝龙城市广场延续的关键产业”。

宝龙集团核心主业明确为商业地产开发和商业经营。自营商业配套多为噱头,实为

商业管理公司。

三)宝龙集团发展阶段

在宝龙集团房地产投资的整体发展过程中,住宅并未占据长期发展的核心位置。在

初涉厦门住宅开发后,宝龙集团的投资主线侧重倾向商业、酒店等持有型物业。但同时,宝龙又是一个具有强烈的销售意识的企业,以平衡资金压力。

宝龙集团内地房地产第一个阶段的发展周期中,厦门明发商业广场(销售为主)、

厦门宝龙大酒店、福州宝龙城市广场、晋江宝龙大酒店,显示出宝龙集团的投资倾向和

经验积累过程。

厦门明发商业广场虽然为宝龙集团参股40%的项目,但项目为宝龙后期运作提供了

两方面的可行经验:一、销售部分对现金流的巨大支撑;二、商业散售对物业后期经营

的巨大伤害。

厦门明发商业广场的商场、写字楼的销售收入,不完全统计达到30亿元,从开发

投资的角度,收益理想。但同时,商场散售后也遭遇了很大的空置,促使此后的宝龙城

市广场在核心商业上自持的调整;同时出售住宅和非核心商业。

自主商业配套产业

康城百货

宝龙乐园

影城

美食

宝龙酒店

自营配套机构:配合商业开发、后期经营

百润顾问(销售)、商业物业管理、建筑设计

中心

商业地产核心业务支持

注重外部商业资源招商和资源整合

核心主业:商业地产

住宅:

30%-40%

集团业务

OA产业(集团内夕阳产业)定位

宝龙工业

(08年扭亏为盈长线孵化)

IPO

.. 厦门明发商业广场商场批准销售套数为2538套(总面积21.41万平方米),销

售套数2080套(9.8万平方米),商场销售均价为24829元/平方米,销售金额

24.33亿元(商业还剩11.64万平方米,多为明发自留的主力店经营)。售出的

写字楼面积达3.65万平方米,销售均价17574元/平方米, 销售金额6.32亿

元。

.. 宝龙集团商业地产项目——福州宝龙城市广场的产品设计为:B1—4层店面,5—16层为精装修酒店式单身公寓,商业自持。同时,极其注重招商与后期经营,

成为当前宝龙的对外的商业地产展示项目。

宝龙在“福州宝龙城市广场”之后,异地发展的第一个项目苏州(太仓)项目为例,

28.5万平方米总建筑面积中,住宅占比为10万平方米,而太仓项目的商业部分以步行

街和酒吧街为主,项目显著侧重于销售。2005年2月开工,此后成为宝龙极少提及的

一个项目,其在商业地产的后续经营部分是不成功的。太仓项目的五星级酒店,为项目获得低价土地的条件。在异地扩张“试水期”过后,宝龙的项目产品构成发生实质变换。内地房地产2005年-2007年的繁荣期,加之房地产证券市场泡沫化的财富增长案

例,使宝龙集团在扩张速度上,跨越式的进入了高速发展期。这与许健康内在的“极富冒险精神”不无关系。

从发展阶段看,在仍不具备证券资本渠道下,进入超高速发展期的宝龙集团商业地

产,其资金链必将遭遇压力,仅依靠销售回款难以完全支撑。这迫使许康健延续IPO“赌局”——2009年仍极其关注上市推进。

文本框: 创业期

第一桶金

艰辛创业

1980-1990 1、澳门地产

开发

2、厦门住宅

开发(20万平

方米)

1992-1999 1、厦门明发

广场

2、厦门宝龙

酒店

2000-2003 1、福州宝龙城

市广场

2、稳步进入两

个城市

2003-2005 1、全国性扩张拿

地。2006年、2007

年强力蓄势。

2、08年年中香港

IPO通过聆讯。

3 、计划2009年9

月再次冲击香港

IPO,成功与否,

决定高速扩张能

否持续。

2006-2009

1、受经济环

境影响,建设

进度放缓。

2、2009年,

宝龙的总体

方针为:“夯

实基础、稳中

求进”,工作

重心是项目

的竣工开业

和商业运营。

创业期扩张期与高速发展期

团项目公

年份

设立公司

.. 资金压力显现,拿地

国际金融危机、内地

..

港IPO未成行。

执行“稳住地产,发展商业”的策略,加强项目销售和

重在建项目。同时,为2009年的冲刺IPO做铺垫。

1、项目公司:常州宝龙置业发展有限公司;盐城宝龙置业发展有限

夷山宝龙置业发展有限公司。

2006年

经营管理有限公司;厦门联商物流有限公司成立。

..

.. 香港IPO的筹备期,私募1.4亿美元,用于买地。

系统性建立自主投资的商业品牌资源体系。

..

.. 早期商业地产项目,

内地房地产泡

..

.. 多个大型商业项目启动,资金投入大。

1、项目公司:青岛宝龙房地产发展有限公司;新乡宝龙置业发展有限公司;烟台宝龙体育置业有限公司;

有限公司。

2、商业产业支持:厦门宝龙地产管理有限公司;厦门宝龙影院管理有限公司;

厦门康城百货管理有限公司;厦门宝龙餐饮管理有限公司;厦门宝龙乐园管理有限公司;厦门妮珂商贸有限公司。

3、项目运营服务公司:厦门宝龙商贸发展有限公司;厦门德创投资管理有限公司;青岛宝龙乐园旅游发展有限公司;厦门原作建筑设计咨询有限公司;郑州宝华商业物业管理有限公司;河南华龙商业地产管理有限公司;蚌埠华龙物司。

、项目公司:宝龙集团(青岛)置业发展有限公司;无锡宝龙房地

1

限公司;蚌埠宝龙置业有限公司;洛阳宝龙置业发展有限公司。

2、商业产业支持:厦门宝龙标码石材科技有限公司;

3、项目运营服务公司:太仓宝华物业管理有限公司成立;

联网中心成立;福建平安报警网络有限公司成立。

.. 宝龙集团的异地扩张“试水期”,进入二个城市:苏州、郑州。

.. 宝龙集团OA业务异地布点,为宝龙商业地产异地扩张做了一定铺垫。.. 商业模式和产品模式确立:苏州、郑州项目在产品形态上,

场”的产品组合成型,住宅销售部分的资金回流模式得以加

.. 商业地产受到政策限制,银行信贷受限,建设

1、项目公司:郑州宝龙置业发展有限公司成立

、项目运营服务公司:山东宝龙实业发展有限

2

有限公司;厦门宝龙软件产业发展有限公司

1、项目公司:苏州宝龙房地产发展有限公司

2、项目运营服

咨询有限公司

3、OA产业:漳州宝龙信息办公设备有限公司;沈阳宝龙盛业数码科技有限公司;厦门宝龙信息系统工程服务有限公司;合肥宝龙盛业通信发展有限公司.. 2000年-2003年,内地房地产市场开始回暖,但主流市场以住宅为主。.. 在该阶段,宝龙集团启动了

1、持续在建的厦门宝龙酒店

2、晋江宝龙酒店(许健康的故乡)

3、厦门明发商业广场(宝龙集团以资金参股,占40%股权,项目销售为主)

4、福州宝龙城市广场(大体量商业项目,自持

1、项目公司:福州宝龙房地产发展有限公司

2、项目运营服务公司:福州宝龙商业经营管理

1、项目公司:晋江宝龙大酒店有限公司成立

2、项目运营服务公司:厦门宝龙装饰工程有限公司

3、OA产业:厦门宝龙利办公设备有限公司;厦门宝龙办公耗材制造有限公司;

成都宝龙金泰信息产业发展有限

1、项目公司:厦门宝龙大酒店有限公司

2、OA产业:广东宝龙天安信息产业有限公司;厦门宝龙鸿洋信息技术有限公

司;郑州宝龙信息产业发展有

宝龙信息数码科技有限公司

1992年-1999年,是宝龙集团在内地发展的

锂电池生产准备和厦门地区的住宅开发。

该阶段房地产所处市场环境(由于时间较长,对该

难以具体了解,但可从环境因素做大致判断):

1、1993年开始的内地宏观调控周

开发住宅,面积20万平方米。

2、1997年开始的亚

地,2002年建成。

从市场环境看,两项房地产投资的市场环境皆比较严峻。

OA产业:杭州宝龙盛业数码科技有限公司;京宝龙苏之杰商务系统有

公司;北京宝龙盛业数码科技有限公司;西安宝龙数码信息有限公司

.. 宝龙工业:厦门大学宝龙电池研究所成立;厦门宝龙工业股份有限公司

OA产业:澳门

销售公司成立

1997年

武汉宝龙三通信息产业有限公司

1995年

厦门宝龙信息产业发展有限公司成立

1993年

厦门华龙物业管理有限公司成立

(四)公司管控和治理

人力资源和管理对其扩张的支持仍不足

作为具有庞大OA销售网络和物流产业的宝龙集团,在管理经验积累上,看似应优

于传统的房地产企业。不过,受制于家族企业的局限,宝龙集团在商业地产扩张中,遭遇的最大发展制约因素之一,就是管理问题和人才的短缺。

《宝龙集团2006 年工作报告》——进入扩张期的瓶颈

1、人才队伍还不能满足企业发展的需要

06年是集团快速发展的一年,对人才的渴求上升到了一个前所未有的高

度。人才要引进来,还要留得住!为此,集团在人才培养、福利待遇等方面作了一系列尝试,取得一些经验,但还难尽人意。目前,企业急需引进房地产运营人才、规划设计人才、商业管理人才、酒店管理人才和资本运作人才。

2、企业文化建设跟不上企业发展的步伐

创建以“诚信、恭谦、创新、敬业”宝龙精神为核心,由物质文化、精

神文化和制度文化共同构成的宝龙特有文化体系,并使之成为所有宝龙员工认同的价值观和行动准则,我们依然任重而道远。

3、内部管理制度和流程还尚未形成体系

2007年我们将在房地产业重点推进以项目公司为主导的运营架构,进一

步梳理、重建或改进相关管理制度和流程,以构建一个能够充分发挥招商、

销售和工程等部门作用并协同运营的管理系统。集团房地产管理中心组织架

构也将于3月份调整出台,我们将在新的架构下,梳理、整合与完善现有集

团管理制度及营运流程,以强化公司规范管理,提升各层次员工执行力。

人才短缺是我们存在问题的一个集中反映。

根本还在我们要花大力气进一步建设我们的企业文化,在2007年,宝龙

经营的基本思路是:强化管理、稳步发展。

1、加强管理,解决制约企业发展的瓶颈问题

特别是宝龙房地产业,经过前两年的快速发展,取得了很大的成绩。但

是,人才短缺,管理水平滞后,已成为制约宝龙进一步发展的瓶颈。

必须避免盲目追求速度,而要练好内功,强化管理,解决瓶颈问题。

要加强人力资源管理,把积极引进、努力培养和优化使用人才作为头等

大事来抓。2007年是宝龙发展的关键年,为练好内功,不仅要加强内部管理,

还要适当控制发展速度。

集团垂直管理与公司运营

在企业管控上,宝龙现在强调集团的垂直管理。项目投资由集团决策委员会负责;

规划设计、招标采购工作由总部负责;财务与融资工作由总部财务管理中心统一调配;销售由百润公司(宝龙参股公司)负责;招商由商业管理中心统筹。

图 4:宝龙集团组织架构图

各区域项目,实行执行董事制度——对总经理的监督。项目公司是集团下独立法人,

主要负责与外部沟通和内部协调。项目执行董事制度,保障各种关系网络畅通,建立良好信息渠道,运用灵活的手段和较好的沟通方式理顺各种关系。项目公司总经理,负责政府关系、工程建设进度与质量等工作。除了无锡宝龙广场宝龙集团持有80%股权之外,其余的所有项目均持有100%的股权。

图 5:宝龙集团董事制度架构图

近年来宝龙集团强化管理的举措

宝龙集团为一家港澳台独资企业,注册资本1400万美元,注册于澳门的“宝龙集

团发展有限公司”持有内地“宝龙集团发展有限公司”100%股权,为一家典型的家族

企业。

家族企业弊端是存在一些复杂的裙带关系,宝龙集团开始扩张后,开始引进了一批专业素养的职业经理人,以适应快速扩张企业的需要。

同时,2008年,宝龙开始推行“集团化管理、公司制运作”的管控机制,对项目

公司进一步放权。

人才和管理的不足,在宝龙集团扩张时期显现明显,也成为宝龙集团全国扩张成败和效果的重要影响因素。在2007年、2008年,人才和管理问题成为宝龙集团最核心的强化重点之一。

近年宝龙强化管理的举措:

1. 将成本控制提到了“企业生命线”的高度。

2. 加强招投标采购管理,强化招投标采购团队水平和管理。建立各项目所在城市

的采购信息体统,方便总部决策和管理。

3. 效果追求:“招标采购工作应快、好、合理”。一、每个项目初期,招投标采购人员提前介入,根据项目的不同需求,进行市场调研,了解当地施工队伍(供

应商)、价格信息、计价方式等,为集团领导提供较为详实的成本信息,也为

后续招标采购赢得时间和节约成本。二、是建立战略合作伙伴,有效降低成本。

4. 集团开展的“关于深入开展廉洁自律教育活动的通知”以及“员工廉洁自律行

为规定”,与每一个员工签订了“廉洁自律承诺书”。

5. 强化企业文化工作,增强内在凝聚力和归属感,以达到增强执行力和稳定团队。

6. 项目公司高层管理层的业绩考核与激励制度。

总部决策委员会

决策执行和管理职能

投资部采购部门营销与招商财务部设计与技术支持

项目执行董事制度

项目总经理

内外部协调和监督执行

7. 在业务骨干和基层工作人员上,注重“纳新”。

8. 从项目设计、建设流程、缩短建设周期、招投标采购管理等角度,进行制度化

建设。主体商业结合了宝龙此前的经验,进行集团标准化开发模式探索。计划

项目采用标准化模式后,将成本降低20%。

9. 完善财务管理和内控管理。对内部审计、应酬管理进行制度化管理。

10. 引进一系列办公室自动化设备,使用远程视频会议系统等。降低遍及十几个城市的项目公司与总部之间的管理半径。

(五)集团及项目管控

任何一个企业的发展都是分阶段的。它包括:起步阶段、成长阶段、发展阶段、可

持续经营阶段四个阶段。

宝龙集团从成长阶段向发展阶段快速推进,在这个阶段里原有管理方法出现了不适用,早前集团垂直管理支持体系对应扩张迅速开始出现滞后。

2008年初,宝龙集团加速推进“集团化管理,公司制运作”新制度的实施。将项

目公司与集团,项目公司自身的责权进一步细化。目的是搭建责任和权限对等的平台,推进“规模经营和标准化、程序化、专业化管理”。

在“集团化管理、公司制运作”,管理重心下沉一线的情况下,宝龙要求项目公司

应勇于承担责任,主动解决问题。

根据集团“项目公司由单纯负责工程建设转变为全面担当营销、招商、工程管理职

能的开发公司”的指导精神,对项目公司从工程、行政、财务、营销等方面入手,对公司化运营需涉及的相关管理制度、流程及权责提出了具体要求。

工程方面,放大项目公司在工程招投标、材料、设备采购、设计变更、现场签证、

工程决算等方面的权限,简化集团与项目公司间的审批流程。如涉及大额的招标工作,由项目公司申报,集团招标中心派人至项目现场进行开标、定标。这样既可大大提高项目公司与集团间的沟通效果,也使招标审批效率提高。

人力行政方面,充分认识到人力资源管理在公司各项工作的重要性,引进人才和培

养人才同步进行。在人员任免、薪资待遇、员工福利、行政管理等方面,集团根据项目地的不同,采取项目总额确定、年度计划控制的方式,给予项目公司更大的自主权和灵活性。

财务管理方面,要求集团加强监审力度,确定合理、科学、可行的财务权限额度,

明确年度目标计划的奖励与惩罚办法。资金使用上,在确保项目公司资金正常使用的前提下,进行集团资金统一调配使用。

营销管理方面,重新界定百润公司与项目公司权责关系,加强项目公司对百润项目

部的现场行政管理,在佣金支付方面考虑增加人员现场管理、业绩完成、客户投诉、交房率等综合内容。

二、发展状况

(一)业务结构与发展战略

外界对宝龙地产“商业地产开发商”的定位,与宝龙集团自身“地产+商业”的定

位,在内涵上存在差异。从宝龙自身定位看,在经历商业地产建设期之后,未来宝龙集团的定位并非房地产开发商,而是更加侧重运营商。

宝龙集团当前的第一个未来五年计划是——“至少20家宝龙星级酒店和30个宝龙

城市广场开业。”从当前宝龙已建成项目4个、在建项目的进程看,宝龙集团从“商业地产开发商”向商业运营商的转变,在无重大外力推动下,将会经历比较长的阶段。由此,“商业地产开发商”的定位仍将持续。

在发展策略上,宝龙采取“转身、瘦身、强身”三大举措,该定位起始于2006年

的产业方向调整,而转型向商业地产和商业运营的“强身”正在塑造中。

2006年宝龙集团的产业发展策略:“大力发展房地产业、巩固酒店旅游业、调整信

息产业、整合宝龙工业、努力拓展商业”。厦门明发商业广场的丰厚回报,以及对当时即将落成的福州宝龙城市广场的期许,是促使这一转型的动力。相对商业地产而言,宝龙2006年对OA市场和宝龙工业的判断是“市场不仅没有好转,竞争反而比2005年进

一步加剧,OA产品毛利率进一步下降;而宝龙工业在2006年经营管理指标,才刚刚

实现了扭亏为盈的历史性突破!”

宝龙集团在“商业+地产”领域,最强力的蓄势期在2007年,市场表现最抢眼的是2008年。截至2008年3月31日,宝龙建成的项目总建筑面积为489243平方米,在建

的大约3183717平方米,储备的大约2780954平方米。截至同一日期,宝龙持有的商业物业面积为103408平方米。根据宝龙的2008年建设计划,2008年开发面积达472万

平米,计划竣工面积189万平米,其中商业竣工面积149万平米,住宅和公寓40万平米;新开工面积240万平米。若开业竣工商业面积达原计划的65%,开业面积就会达到100万平米,将创造商业地产奇迹。

宝龙项目建成、在建、储备面积图

(截止2008年3月31日,单位:万平方米)

48.9318.4278.1

建成在建储备

图 6:宝龙项目建成、在建、储备面积图

2008年在开发计划实施的过程中,也遭遇了巨大冲击:首先,2008年的巨大开工

量,使“确保资金平衡”成为决定性因素。而2008年的宏观形势变化、房地产销售萎靡、信贷紧缩、香港IPO未成行,使宝龙商业地产的建成量、工程进度受阻。

到2009年,宝龙的总体方针为:“夯实基础、稳中求进”,工作重心是项目的竣工

开业和商业运营。

从宝龙历史项目建设周期看,其商业项目建设工期偏长,基本在3年左右。这一点

与万达城市综合体1年半的周期有显著差距。可预期,在现有环境和自身条件下,2009 年宝龙集团的重点将转向在建项目的竣工和招商。相对过去两年的快速扩张期,宝龙集团如果在2009年未能IPO,将进入收缩调整期。

不过,受益于宝龙商业地产在商业模式上的定位——低土地成本+注重销售,在合

理控制的情况下,宝龙有望实现“稳中求进”的目标。

表 4:宝龙集团近年发展战略

5年规划

1. 制定了第一个五年计划,至少20家宝龙星级酒店和30个宝龙城

市广场开业。

2. 宝龙未来的定位并非房地产开发商,而是运营商。

数据库需求分析报告

高校学生学籍管理 §1概述 编写说明: 本章描述本软件开发得背景,系统目标,用户得业务情况,以便于需求理解。 §1·1背景 在学籍管理中,需要从大量得日常教学活动中提取相关信息,以反映教学情况.传统得手工操作方式,易发生数据丢失,统计错误,劳动强度高,且速度慢.使用计算机可以高速,快捷地完成以上工作。在计算机联网后,数据在网上传递,可以实现数据共享,避免重复劳动,规范教学管理行为,从而提高了管理效率与水平. §1·2系统目标 学籍管理信息系统以计算机为工具,通过对教务管理所需得信息管理,把管理人员从繁琐得数据计算处理中解脱出来,使其有更多得精力从事教务管理政策得研究实施,教学计划得制定执行与教学质量得监督检查,从而全面提高教学质量。 §1·3 业务模式 本系统就是运行在Win98、Win2000、WindowsNT等操作系统环境下得多台计算机构成得局域网,主要业务流程如下: ·按某学生某学期,学年考试及补考成绩,自动生成该学生就是否升留降级,退学。 ·按某学生在校期间累计补考科目门数与成绩自动生成该学生就是否结业,毕业,授位。 ·按某学生因非成绩原因所引起得学籍变更作自动处理. ·按每学期各年级班学生考试成绩自动生成补考名单,科目。 ·按每学期各年级学生考试成绩自动生成某课程统计分析表。 ·按同一年级学习成绩进行同一课程不同班级间成绩比较。 §2用户需求 编写说明: 此系统专门为高校学籍管理所设置。本节主要描述用户需求得使用范围,功能要求信息采集与各部门得使用权限 §2·1使用范围 按成都信息工程学院全日制学生学籍管理等相关文件完成本科与专科学生学籍状况得系统管理(本科生用学年学分制,专科生用学年制)。 系统中保留五个年级学生得信息,学生毕业一年后信息转储,但随时可以查询,输出. §2·2功能要求 ·学生档案管理: 学生得一般情况,及奖励,处分情况; ·学生成绩管理: 学习成绩,补考成绩; ·学籍处理: 学生留降级处理,休复学处理,退学处理; ·日常教务管理: 日常报表,如通知书,补考通知书等,学生学习成绩得各种分类统计; ·毕业生学籍处理:结业处理,毕业处理,授位处理,学籍卡片等。 §2·3信息采集与各部门得使用权限 每学期考试完毕由各系录入成绩,然后由教务科收集。为了信息得安全与数据得权威性,对于网上信息得使用权限与责任规定如下: 数据收集前得系统权限

国际甲级写字楼装修标准

一、国际甲级写字楼装修标准: 1.空调系统: ●著名品牌; ●4风机盘管系统或变频空调系统; ●24小时冷冻水供应; ●鲜风供应量不少于30m3/person hour; ●HVAC设计供应量不多于10平方米/人; ●租户独立温控; ●强制性废气排放。 2.电梯: ●著名品牌; ●等待时间不超过30秒; ●每梯服务楼面面积不超过6000平方米; ●电梯速度不低于2.5米/秒; ●设计容量不低于1350公斤; ●高层建筑中电梯分区控制; ●充足的货梯。 3.通信系统: ●楼宇综合布线系统:大厦设垂直光纤主干,水平布线采用三类及五类线; ●多种形式的接入服务; ●电脑接地。 4.供电系统: ●高低压两路供电; ●电量设计为每平方米40-90伏安; ●紧急后备电源保障大厦基本设施及租户信息系统正常运作。 5.照明:

●在大开间情况下不低于500LUX桌面照明; ●全自动的喷淋,烟感,和报警系统; ●24小时热水供应。 6.控制系统: ●知名品牌,全自动的大厦控制系统; ●数字式或模拟式闭路电视监控系统,并与大厦控制系统联接。 7.楼宇结构: ●不低于 2.6米; ●楼面面积不小于1500平方米; ●楼层使用率在分租情况下不低于70%; ●大开间,无柱式设计,细分灵活; ●楼层无黑房; ●间墙至主墙距离不低于9米; ●楼层公共水房; ●租区内管道预留; ●每间坐厕服务面积不多于500平方米; ●楼层设行政卫生间; ●不少于80个位每10000平方米楼面面积; ●承重>300kg/m2 gross; ●优质玻璃幕墙或大理石/铝合金板材; ●不低于四星级酒店的装修标准。 8.其它因素: ●有经验,有信誉的业主; ●业权统一或大部分统一,只租不售; ●单一用途或单楼单用; ●国际水平的物业管理服务; ●高品质的租户组合,并有国际性的旗舰客户; ●交通方便;

2018年生长激素市场现状与未来趋势分析报告

生长激素市场现状与未来趋势分析报告

目录索引 生长激素概况:重要调控因子 (5) 生长激素对人体十分重要,不是所谓的“激素类药物” (5) 临床试验证明,生长激素合理使用是安全的 (6) 生长激素的成药历史,历经五代提取技术 (7) 生长激素适应症广阔,当前全球市场超50亿美元 (9) 重组生长激素获批40余年,FDA批准多项适应症 (9) 全球市场目前规模预计超50亿美金 (10) 超适应症使用较普遍,多个适应症待挖掘 (11) 生长激素国内市场潜力大,处在快速增长期 (12) 当前国内市场规模20亿元,去年行业增速超30% (12) 国内生长激素市场前景广阔 (14) 国内市场寡头竞争,金赛药业优势明显 (15) 诺和诺德水针即将推广,短期对市场影响有限 (17) 生长激素的未来趋势:水针替代粉针,长效替代短效 (18) 水针剂性方便注射,不易产生抗体 (18) 长效减少用药频率,替代短效是趋势 (20) 国内相关上市企业分析:长春高新、安科生物 (23) 长春高新子公司金赛药业:生长激素行业龙头 (23) 长效生长激素市场占比将不断提升 (23) 安科生物:后起之秀,快速成长 (25) 风险提示 (27)

图表索引 图1:生长激素分子结构 (5) 图2:生长激素在人体内的作用途径 (5) 图3:生长激素应用技术的发展阶段 (8) 图4:FDA先后批准的生长激素的适应症 (9) 图5:生长激素全球销售额 (11) 图6:生长激素市场份额占比(按处方量,2016年) (11) 图7:生长激素处方量出现恢复增长趋势 (11) 图8:美国生长激素使用人群年龄结构(2005年) (12) 图9:美国生长激素超适应症使用比例(2005年) (12) 图10:国内样本医院生长激素销售情况 (13) 图11:2016年样本医院生长激素企业竞争格局 (13) 图12:国内生长激素市场发展情况 (13) 图13:近年来我国出生人口增长情况 (14) 图14:生长激素主要适应症在国内对应人群 (14) 图15:中国生长激素潜在市场规模的测算(亿元) (15) 图16:2005-2016我国生长激素竞争格局 (15) 图17:诺和诺德和金赛药业生长激素注射笔比较 (17) 图18:蛋白药物的使用依从性变化 (18) 图19:生长激素水针剂和粉针剂的工艺比较 (19) 图20:水针剂型与其他剂型比活性比较 (20) 图21:国内生长激素水针和粉针市场占比变化 (20) 图22:全球生长激素产品的发展趋势 (20) 图23:长效生长激素产品Nutropin Depot的XTEN技术 (22) 图24:近年来长春高新子公司营收情况 (23) 图25:近年来长春高新子公司净利润情况 (23) 图26:金赛药业生长激素产品研发阶段 (24) 图27:近年来金赛药业营利情况 (24) 图28:2016年金赛药业营收构成(估算) (24) 图29:安科生物近年来营利情况 (26) 图30:安科生物生长激素样本医院销售情况 (26) 图31:近年来安科生物生长激素市场占比 (26) 表1:生长激素的主要生理功能和作用机理 (5) 表2:生长激素的主要生理功能和作用机理 (6) 表3:皮质激素大量使用的副作用 (6) 表4:使用生长激素的偶见不良反应 (7) 表5:生长激素治疗不增加新发恶性肿瘤的研究 (7) 表6:生长激素的几种提取技术 (8) 表7:美国和中国生长激素适应症获批情况比较 (9)

软件需求分析重点-

软件需求分析重点 第1 章软件需求基础知识 返工的成本占了总开发成本的30%-50%,而对于返工的情况,70%-80%是国需求错误引起的。(11) 在对所有讨论问题有了更深入的了解之前不要急于回答。不能充分理解需求,就会作出过于乐观的估计,最终不可避免地陷入超支的泥潭。(13-14)造成软件成本估算失败的最主要原因包括频繁变更需求、遗漏需求、未与用户充分沟通、需求的说明不精确以及地需求的分析不透彻等。给出估算结果时,应该提供范围(最好的情况,最可能的情况和最糟的情况)或把握程度(“我有九成把握在三个月内完成”)。(14) 从产品的实际用户处收集需求这一过程是不可替代的。(18) 第2 章客户眼中的需求 某些需求问题源于混淆了不同层次的需求(业务需求、用户需求和功能需求)。(19) 要想开发出优秀的软件产品,必须以优质需求为基础精心制定计划。(20)不要指望项目涉众天生知道如何合作进行需求开发。必须花时间讨论如何最有效地进行协作。(22) 需求审阅是最有价值的保证软件质量的活动之一。(25) 需求批准过程的所有参与者都应该明白签字意味着什么,否则会出现很多问题。(25) 不可能在项目初期就能明确所有的需求,需求肯定要随时间的推移而发生变化。(26) 第3 章需求工程的推荐方法 熟练的需求分析员应具备以下特点:耐心,思维条理性强,有良好的交际和沟通能力,理解产品应用领域,并且掌握丰富的需求工作技术。(29)为每类用户选择代言人(31)

观察用户工作的过程(31) 跨项目重用需求(32) 过早地以尚不明确的需求为基础进行开销和进度评估是非常不可靠的。(37)38图表 不要期望可以线性地、顺序地完成获取、分析、编写规格说明和验证这些需求开发活动。(38) 第4 章需求分析员 相比缺乏经验的需求分析员,使用经验丰富的需求分析员能使项目所需求的工作量减少三分之一。(42) 优秀的需求分析员应同时具备出色的交流、引导和人际交待能力,具备技术和业务领域的丰富知识,以及适合这项工作的相应个性。耐心和真诚的合作愿望是关键的成功因素。(44) 需求分析员必须研究可能出错的情形。(44) 第5 章确定产品前景与项目范围 第6 章获取客户的需求 能否让开发人员更准确地了解用户需求,将决定软件需求工作能否取得成功,进而影响到软件开发的成功。(62) 项目伊始就应确定谁来担任问题的决策人。(72) 第7 章聆听客户的需求 需求开发工作的成果就是项目涉众之间就被处理的需求达成共识。(75) 需求获取的参与者在理解问题之前要抵制住诱惑,不要急于设计系统。 要强调用户任务,而不是用户界面,要强调根本需要,而不是用户表达出来的期望,这样有助于项目团队避免过早是制定设计的细节。 在软件开发中,需求获取也许是最困难、最关键、最容易出错和最需要沟通的一个环节。(76)

计算机专业人才需求现状分析

天津外国语大学国际商学院 本科生课程论文(设计) 题目:计算机专业人才需求现状分析 姓名: 学号: 专业:人力资源管理 年级:2 班级: 任课教师: 2015 年 5月

内容摘要 为适应市场经济发展需要,掌握社会现有计算机专业人才状况,了解社会未来三年对计算机网络人才的需求及培养要求,我们有必要对于计算机专业人才的需求现状进行分析。计算机人才的需求是社会网络化发展的必然选择。计算机市场的分类和构成的多样性很大程度上决定着对计算机专业人才的层次结构、就业去向、能力与素质等方面不同的要求。在主体应用市场中政府、企业和商业媒体占了举足轻重的地位。近几年,关于计算机人才的需求已经出现了一种相互矛盾的现象。一方面,从总体来看,计算机类人才缺口很大。但是另一方面计算机专业毕业生的就业却已经开始出现困难,有供大于求的危机。其主要原因就是我们的专业方向没有和市场需求合拍。所以我们在进行课程设置的同时也应该借鉴职业培训的课程体系,根据行业的发展不断调整课程体系。 关键词:计算机人才;人才需求;供大于求

目录 一、引言 (3) 二、计算机人才需求的宏观背景 (3) 三、对计算机市场的分类和释义 (4) 四、计算机行业应用市场的结构特征 (4) 五、社会对计算机专业人才的具体需求 (5) 六、问题及对策 (6)

计算机专业人才需求现状分析 一、引言 对计算机专业人才的需求是由社会发展大环境决定的。从国家信息化的目标上看,信息化关系到经济、社会、文化、政治和国家安全的全局,已成为未来发展的战略制高点,信息化水平是衡量一个国家和地区乃至一个企事业单位的竞争力、现代化程度、综合势力和经济成长能力的重要标志。可见,社会对计算机专业毕业生的人才需求,必然要与国家信息化的目标、信息化的进程密切关联。我们有必要经常关注着行业政策变化和市场经济发展所导致的人才需求的走向。 二、计算机人才需求的宏观背景 对计算机网络人才的需求是由社会发展大环境决定的,我国的国家信息化进程已经并将继续对计算机网络人才的需求产生重要的影响。目前,我国计算机市场的主体仍然是行业应用市场。在国家“以信息化带动工业化”战略的指导下,行业应用市场总体上保持稳定增长,但行业间需求不一,增长各异。国家信息化进程已经涉及到各行各业。企事业单位信息系统的建设与运行,是目前和今后采购、应用计算机产品的主流需求。这些用人单位需要高校培养大批计算机网络人才。网络人才的社会需求总量在计算机行业属于排名靠前的,每年需要大量的各种层次的网络人才,高校毕业生主要从事网络行业的基础工作,特别优秀的可以从事一些网络及网络安全的研究工作,但大部分是从事计算机网络系统的组建、维护和管理等业务工作。

上海建工集团研究报告

上海建工集团研究报告 上海攀成德企业管理顾问有限公司 2006年2月

目录 说明 (2) 第一部分上海建工集团公司研究 (3) 一、发展变革 (3) 二、发展战略 (7) 三、组织结构 (8) 四、业务经营 (10) 五、技术发展 (12) 六、人力资源 (12) 七、成功经验总结 (13) 第二部分重要分子公司研究 (15) 一、建工股份 (15) (一)现有分支机构情况 (15) (二)业务经营情况 (15) (三)主要财务数据 (17) 二、上建工房地产公司 (19) 三、海外事业部 (20) 第三部分集团最新动态 (21) 1

说明 本报告的用途:本报告为上海建工集团公司过去和现状的描述,因资料所限,描述未能详尽,因此建议中建三局仅作为竞争策略制定的佐证参考之用。 本报告数据来源:本报告数据为攀成德分析整理后的数据,原始数据来自上海建工集团公司网站、各大财经网站、其它公开媒体和上海建工集团内部人员访谈。 2

第一部分上海建工集团公司研究 上海建工集团有着50多年的发展历史,是国务院和上海市政府重点扶持的大型企业集团,下辖全资、控股企业300余家,2004年总资产达到230多亿元。1997年通过中建协质量体系认证中心质量体系的认证审核,2003年通过了环境管理体系认证审核,获得近60项鲁班奖。集团公司具有国内最高等级的房屋建筑和市政公用工程总承包双特级资质、公路施工总承包一级资质;所属控股子公司中有4家拥有房屋建筑特级总承包资质;还有一批企业具有设备安装工程、化工石油工程等施工总承包一级资质,城市轨道交通、桥梁、钢结构工程,装饰工程设计施工、房地产开发、园林绿化工程和甲级风景园林设计等最高资质。一、发展变革 (一)1994年:改制成立 上海建工集团总公司于1994年由上海市建筑工程管理局所属企事业单位整体改制而成立,成立之初年度营业额46亿元。 (二)1994年-1997年:单一建筑施工阶段 1.主要特点: ?单一的经营方式,主要是建筑施工,少有多种经营,没有资本经营;建筑施工主要采取施工承包的形式,少有总承包形式; ?单一的产品,主要是房屋建筑施工,少有工业、路桥施工以及行业价值链上其他产品; ?单一的市场区域,主要是上海地区,没有承接国内其他地区以及国际项目。 2.主要成绩: ?综合实力位居上海市建筑行业第一位,是国务院确定的全国120家大型企业集团试点单位; ?形成一定的技术储备和经验积累,初步形成“上海建工”品牌形象; ?初具市场规模,销售额达到85亿元以上。 3.主要工程: 3

中国购物中心排行

中国购物中心排行 商业地产被誉为“不动产中的贵族”,代表一座城市的形象和综合实力。在国家限购、限贷、限价的大调控背景下,不仅中国本土企业纷纷向商业地产转型,大量外来知名房企也争相布局,下面,就让小编为您点评目前中国知名度最高,并已成功复制到多个城市的十大商业购物中心。下面就让我们来了解中国十大购物广场,以下资料由-小编收集 万达集团·万达广场(大连) 万达(专题阅读)广场毫无疑问是目前 中国最为成功,知名度最大的商业品牌,一般都包括购物中心,娱乐中心和城市公寓。所建之处,往往都成为当地的地标性建筑。如今,万达广场也已从第一代的单店、第二代的组合店,发展到第三代城市综合体。每一座万达广场都繁华了一个城市中心,“万达广场就是城市中心”,万达集团这样定位目前遍布祖国诸多大中城市的万达广场。

大连万达集团创立于1988年,目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。20XX年,企业资产3000亿元,年收入1417亿元,年纳税202亿元,净利润超过100亿元。在20XX年,集团董事长王健林以860亿元人民币的个人财富登陆中国富豪榜榜首! 截至20XX年11月1日,全国已经开业的万达广场有81座,涵盖中国20多个省份,集团持有物业面积规模全球第二,并计划到20XX年开业110座万达广场,持有物业面积2300万平方米,成为全球规模第一的不动产企业。 中粮集团·大悦城(北京) 大悦城(专题阅读)(相关干货)的概念 源于中粮集团总裁宁高宁与国学专家学者 文怀沙欧阳中石刘先银等一次小聚受到启发,作为孔子故乡人士,夜读,读到一句话,“近者悦,远者来”得来的灵感,意为给到来的人以愉快的享受。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化 青年城市综合体”,其定位为时尚、流行、

我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析

我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析 ——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心,地处未来下沙的几何中心。项目规划体量约为33万平方米。作为宝龙地产全国战略中的重要一环,同时也是长三角地区的最重大投资项目,杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心,兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目,项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标,即下沙首席生活场”。 它是定位于大型一站式购物中心,其独特的销售主张是“体验”,核心就是增加人们购物过程中的愉悦感,是人们生活水平提高后引起的消费模式,是消费需求变化带来的产物。 但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节,而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。所以,有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。 什么样的业态组合取决于什么样的商业定位,而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研,通过调研明白要做什么,是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。 因为选址的原因,下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的

购物中心,它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民,所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。虽然它主张的是体验、享受,但是作为学生来说,经济能力有限,所以学生的消费水平还是比较低的,那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。 另一方面,学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等,所以,餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多,并且要适合学生的消费水平。所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整,因为在人气不是太旺的地方,则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费(娱乐、餐饮)业态来提升人气。 那么对于百货和超市来说,它们是购物中心业态组合的基础,是购物中心基础客源的保证。此外,餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。因此,当前各大购物中心都非常重视餐饮特别是对品牌餐饮的引进。所以宝龙城市广场需要重视餐饮业的发展和设计。 其实,总体来说,宝龙城市广场要根据事实的情况来明确它的定位,虽然说下沙的发展前景很好,但是毕竟是在高教园区内,又是在郊区,所以发展的时间还是很长的,它不能只考虑长远的发展而不看现状,所以以学生作为主要顾客人群是它的首要发展目标,以后可以随着顾客人群的改变而改变零售业务。

需求调查分析报告

企业用工需求调查分析报告 区企业用工需求调查分析报告 充分开发人力资源是经济发展和产业结构优化升级的前提和基础。为准确掌握我区当前用工状况及培训需求,分析判断当前就业形势,切实解决单位用人需求问题,确保全区经济社会又好又快发展,芙蓉区人力资源和社会保障局于**年3月在全区重点企业开展了一次用工需求调查,调查结果显示:我区企业用工总体环境较好,从业人员流动率较低,用工需求总量较大,并呈逐年增长趋势;但用工需求与劳动力供给存在结构性失衡,企业用工难问题日益突显,就业压力持续加大,就业形势复杂,存在招工、求职“两头难”现象。 一、基本情况 本次调查采用重点调查方法,重点调查单位为全区境内第二、第三产业的工商企业(不含行政机关和社会团体)、产业活动单位和规模个体户(年营业收入在200万以上的个体户)。共抽取重点调查单位7873家,进行入户调查,收回有效调查问卷7870份。 被调查的**户企业,企业法人单位**家,占总数的78%;产业活动单位—企业法人单位分支机构1245家,占总数的16%;规模个体户**家,占总数的6%。企业类别比例所涉及的行业有1、工业;2、建筑业;3、交通运输、仓储和邮政业;4、批发和零售业;5、住宿和餐饮业;6、房地产业;7、金融保险证券业; 8、现代服务业。其中工业有441家,占总数的6%;建筑业220家,占总数的3%;交通运输、仓储和邮政业350家,占总数的4%;批发和零售业有**家,占总数的15%;住宿和餐饮业有393家,占总数的5%;房地产业有302家,占总数的4%;金融保险证券业有270家,占总数的3%;现代服务业有**家,占总数的60%。 行业比例图被调查的**户企业,从业人员共**万人,规模最小的2人,最大的5500,上年度离职人数2.9万人,从业人员流动率9.6%。其中,批发和零售业就业人员为**人,占总人数的12%;现代服务业就业人员为**人,占总数的62.9%。被调查企业预计**年用工需求4万人,其中现代服务业占67%;批发和零售业占10%。 万人,用工需求率为12%。从**年需招用人员职业(工种)要求来看,用工需求人数集中在一些重点职业(工种),主要为第二产业中劳动力密集型企业和第三产业中传统服务业企业,其中现代服务业和批发零售业需求尤为凸显,分别为23730人和2541人,占全区企业需求的77%。 (二)岗位薪酬在不断提高 调查结果显示,企业拟定**年新招用员工平均月薪为2758元,其中在3000元以上的占到45.8%,2500-3000元占**%,20xx-2500元占7.2%,1500-20xx元占26.7%,1500元以下占14.9%。**年较**年月薪有所提升,且出现了很多高薪职位,有48.8%企业在2500元以下,有**%企业在2500元以上。可见,**年很多企业都在积极提高薪酬,招揽各地英才。 (三)企业普遍出现“招工难” 目前急需招聘的企业存在用工缺口的工种主要集中在销售、服务、业务、技术型、普工等相对灵活型就业人员,尤其是技能人才缺口较大,而高级技工更是成为人才市场的香馍馍。而像管理人员、行政人员、项目经理、文员、it人员、司机、医护人员等需求量相对较小,从几人到几十人不等。

福州宝龙城市广场指南

宝龙城市广场全方位投资指南 P1 宝龙·城市广场 ――福州新航母商业迪斯尼 福州市重点工程项目,占地面积107亩,总建筑面积22万平方米,集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓八项功能为一体,其中的主力店包括家乐福超市、

五星级华纳兄弟国际多厅动感电影城、著名大型时尚达2万平方米的美食天地、3万平方米层高达7米的负一层迪斯尼主题购物公园及840套酒店式公寓——福州市的超级地标式商业航母。 宝龙·城市广场将在台江新商圈呼之欲出。 创新,提升投资价值 宝龙城市广场的创意来源于宝龙·城市广场的总策划师、宝龙集团总裁许健康先生。宝龙商业真专家精准的前期市场调研,为宝龙城市广场策划,定位提供了有力的依据,让商户与投资者的利益得到全面的保障。3/4主力面积用于主力店经营的独特方针,更利于商户长期稳定经营。 宝龙城市广场的“创新”之处在于依照中国人的生活习惯,打破传统购物休闲消费体验中心心的模式,“以娱乐带动零售”、“二十四小时全时间服务”、“商家竞合关系”等策略作为经营策略主轴,为消费者提供“娱乐、创新、便利、安全、舒适、温暖”的购物环境;同时运用现代商业运营理论,规划娱乐中心、购物休闲消费体验中心心、迪斯尼商业乐园等,创造出符合中国社会特性的全生活广场。 P2 目录 (主选)让您财富增值其实只需5步 Make your fortune added, only five paces!

(次选)财富增值 5 步曲 Fortune added ,only five paces! 第一步:先来认识宝龙城市广场和铺王 第二步:再来判断“为什么要投资宝龙城市广场商铺“? 第三步:计算“宝龙城市广场的投资汇报有多高” 第四步;分析“宝龙城市广场的风险为什么趋零 第五步:测算“宝龙城市广场的投资如何实现70年赚翻天” 先别兴奋,再三思一番 P3 您准备好了吗? 下面哪些观点代表了您,请在观点上打上钩 有投资不动产愿望 更看重投资稳定性 要求5%以上的年回报 看好城市发展,看好城市商业潜力 看好台江区前景

现状分析及需求

一、现状分析及需求 公安城域网络是政法网络的主要承载平台,当前德阳市公安和其他单位公用政法网络作为公安的骨干网络实现与上下级互联;作为新一代公安信息网的接入网部分,通过与用户域和数据域的结合,共同组成新一代公安信息网。 德阳市政法三级网分为主干链路和备份链路,备份网络设备使用年限已11年,超过设备使用设计使用寿命且备品备件已严重缺失,技术滞后;备份链路原有带宽622M, 备份链路当前的设备性能和链路带宽越来越难以满足承载公安业务,因此根据实际业务需求,采用最新的网络组网技术对备份链路进行升级和改造。 视频专网整个系统采用IP网络方式传输。每个区县上行视频传输带宽保证500M。由于视频业务的持续增加,上行视频传输带宽需要扩容到1G。 当前政法网络的设备和链路采用的设备与链路整体租赁的形式由中国电信德阳分公司承建维护,合同日期从2016年12月1到2019年12月1日截止,本次项目须面对通信运营商重新采购2020-2022年度德阳市政法三级主备网、视频专网服务租赁。 二、政法三级网主备份网络升级方案 德阳市政法信息传输网依托于通信运营商现有的骨干传输网,遵循设备共建、资源共享的原则,构建一个覆盖全市政法部门的传

输承载平台,能够支持数据、语音和图像业务的高速、可靠、安全地传送。德阳市政法三级网升级改造后的网络拓扑架构如下图所示: (1)传输网络建设:本次政法三级网备份网络服务租赁按照骨干网络标准进行规划,采用OTN技术建立一套全新的1000M传输网络,为各县市区公安局核心节点提供1条1000M的传输网络接入,各县市区业务采用点对点方式汇聚接入德阳市公安局核心设备,核心路由设备和核心传输设备支持10G以上的交换能力。同时为了保证整个骨干网络上所有节点的电路可用性,为每个网络节点和汇聚节点建立不用路由的双光路环路保护,在一条光纤中断的情况下自动倒换至另外一条光纤电路,电路具备自愈功能,双光路环路保护功能能保证主干网络全年99%以上的网络通达性。为了保证德阳市政法三级网业务的独立性,运营商的传输设备将下沉安装至各公安局机房,网络拓扑图如下:

临汾市行道果树生长状况的调查与分析

临汾市行道果树生长状况的调查与分析 调查方案 任彩勤 一、调查目的与意义 曾经蝶飞蜂舞,花果飘香的临汾“花果城”是每一个临汾人都难以割舍的情节。我们这些师大学子常常向往临汾老人记忆中的景象:窄窄的花果街上那笑颜绽放的石榴、大街两旁那坠满枝头“小灯笼”般火红的柿子……天真的孩子们嬉戏于花果之下,扑蜂捉蝶。如今城市的花果少了,更甭提昔日的石榴树之类如何黯然失色,如何枝枯叶落。对临汾市现有的行道果树进行生长状况的调查:现存行道果树的生长状况如何?生长状况指标是什么?影响其生长的主要因素是什么?如何保障果树的正常生长?这些都是很有必要的。 二、调查内容 本调查的主要内容包括: 1.株高/m 2.冠幅/m 3.胸径/cm 4.是否有病虫害发生 5.开花状况 三、调查对象的选取 本次调查将选取红卫路、花果街,鼓楼北大街这三条路上的行道果树,包括柿子树、石榴树。 (一)概念分别在这三条街上选10株果树。 (二)抽样方法:随机抽样。 四、整理并分析调查资料 五、调查的进程 1.计划准备阶段2012-4-24—2012-4-27. 2.试调查阶段2012-4-28. 3.实地调查阶段2012-4-29—2012-5-1. 4.资料整理与分析 5.撰写报告。

行道树种的适应性和抗逆性的评价 分好、中、差三个级别评价适应性。将没有冻害和生长发育正常的定为好,有轻度冻害和生长发育正常的定为中,冻害较严重或生长发育不正常都是适应性差的表现。 抗逆性包括树种生长快慢及长势和抗病虫害能力两个主要因素,评价时采用分级评价。将生长快、长势好、抗病虫能力强的定为抗逆性好,把生长一般、抗病虫能力较好的定为抗逆性中等,把生长差、病虫多的定为抗逆性差。 1.3行道树种的决选 行道树种的决选,首先采用安全淘汰法对有危害健康与生命安全隐患的树种和对本地生态安全有危害的树种进行一票否决淘汰,然后采用评分法(SBE)对其余树种进行决选。 评分法决选行道树种,首先建立10个评价指标:树体形态(A)、树冠形态(B)、落叶性(C)、花及叶果观赏性(D)、生长状况(E)、适应性(F)、抗逆性(G)、光合作用功能(H)、净化空气能力(I)和调节气候能力(J),其中树体形态等9个指标分好、中、差三个等级,树种调节气候能力根据实际情况只分好、中两个等级,好的计2分、中的计1分、差的不计分。每个树种合计得分12分以上(含12分)可以通过决选选出行道树种,合计得分达到16分以上(含16分)的可作骨干树种,在营建行道树群落时作上层乔木的主体。

福州市宝龙城市广场(针对性调研)

福州宝龙城市广场——针对性调研 主要从工程、安保、企划导视角度观察: (一)安全管理部门 1.安保员的服饰设计 (1)外场:停车场只看到年龄较大的穿着安保衣服的大爷,并且保安衣服很平常、穿着人员衣衫不整。 (2)内场:看到穿白色衬衣配黑裤拿对讲机的工作人员,应该是保安。 2.安保人员的执勤站岗情况 (1)外场:只发现停车场所的保安。 (2)内场:无法确定(他们)是否是保安。内场餐饮店外面摆设太多椅子和落地广告小牌架,店内工作人员在外面坐着,显得散漫,环境显得杂乱无章。 3.安保的专业程度 (1)内场安保:电梯等重要通道的安全控管附近没有保安,并且消防电梯的门正常情况下应该关上的,但在宝龙部分消防通道的门是开着的。并且消防通道还有杂物堆放。

(2)场外安保:,顾客进场通道无人进行管控(避免顾客拥挤,造成人员伤害)4. 停车位置控管 广场停车相对井然有序。 (二)工程方面 1.消防 (1)消防分区 用卷帘门、防火门等,数量很多。 (2)卷帘门 数量很多,数不清。 (3)玻喷

所观察的几家店内设计波喷合理。 (4)消防安全: A:检查各项消防设备设施是否存在隐患。 屋顶喷淋头、烟感等因年限久已经掉色,稍微影响美观,但影响不大。安装合理。 B:检查各消防通道是否有障碍物 有些有障碍物堆放在安全通道口,消防设施设备的门没有关紧,消防通道门没关紧,是开放状态。 C:消防指示是否附合规范要求。

墙上的消防指示符合要求,地面安全指示标志不全,地面没有安全指示灯,只有贴着的标志。 (5)检查消防泵、喷淋泵,检测烟感器、温感器、固定灭火装置、灭火器材的安全有效性。同时定期检查防火隔离区的防火卷帘门。每天巡检消防安全通道楼梯,防止占用和堵塞消防安全疏散通道。 2.照明供电系统:照明效果还好。 3.中央空调系统:宝龙的商铺内有空调供应,外场步行街没有,四楼餐饮,油烟味、某些店的餐饮味极浓。 4.给排水系统:四楼某餐饮的走廊外面有污水。

行业现状与市场需求情况分析

第一部分行业发展现状与市场需求情况分析 21世纪是物流挂帅的世纪。物流发展的水平已经成为一个国家、一个地区、一个企业核心竞争力的重要标志之一。 一、我国物流业发展现状与趋势 近年来,我国物流业受到了社会各方面的广泛关注,成为经济生活中的一个热点和亮点。现代物流的发展方兴未艾,预计将在新世纪里得到更快的发展。 (一)发展我国物流业的重要性 当降低成本、提高生产效率的竞争发展到一定程度之后,企业竞争的焦点开始由生产领域转向流通领域。世界经济贸易一体化趋势的加速发展,导致了现代物流这一货运流通领域全新理论和技术的不断发展和创新,高新技术的突飞猛进和计算机信息网络的日益普及,促使传统物流在不断向现代意义上的物流转变。许多国家政府以及有关业界纷纷开始意识到:现代物流的发展水平已成为一个国家综合国力的重要标志。 物流费用是我国工业企业仅次于原材料采购成本的最大支出。我国的流通费用约占GDP的20%,而发达国家如美国仅占10%左右。我国2001年GDP总量为95933亿元,当年全社会的物流费用支出为19186亿元,如果将这笔物流费用平均每降低1个百分点,全社会就能节约190亿元,而要达到发到国家的10%左右的水平,还有10个百分点的发展空间,粗略的估计也有9000亿元。 由此可见,发展现代化的物流产业,是关系到国计民生的重要举措。 对于我国企业来讲,物流管理不仅在提高运输效率,降低库存水平和对市场变化的快速反应方面卓有成效,更重要的是,物流管理可以帮助企业打破部门本位主义思想,协调各部门的努力,使之方向一致。因此,物流管理问题对于企业来讲,应该放到战略角度来考虑,发挥企业的整体优势,充分发掘第三利润源。 (二)我国物流业发展现状 现代物流在中国已经起步,标志主要有以下三点: (1)工商企业已经不满足于传统储运企业的单一、单项、分散的储运服务,正在向社会、向市场寻求现代物流服务。 (2)传统储运(运输、仓储、货代、邮电等)企业纷纷包装,改换门庭,向现代物流企业发展;工商企业内部的储运机构也有独立化的趋势,向物流企业发展。 (3)陆续产生了一批三资、民营或股份制的现代物流企业。

201212-上海奉贤宝龙城市广场(暂用名)新建项目环境影响评价第二次公示

1、说明 东华大学受上海贤通置业有限公司委托开展对“上海奉贤宝龙城市广场(暂用名) 新建项目”的环境影响评价。现根据国家及上海市法规及规定,并经上海贤通置业有限公司同意向公众公开环评内容。 本文为现阶段环评成果;下一阶段,将在听取公众、专家等各方面意见的基础上, 进一步修改完善。 2、项目基本情况 (1)项目名称:上海奉贤宝龙城市广场(暂用名)新建项目 (2)建设单位:上海贤通置业有限公司 (3)建设地点:奉贤区南桥新城,航南公路与环城东路交叉口西南角,东至环城 东路,西至道路,南至九华南苑,北至航南公路。 (4)建设规模:1栋大型购物中心、4栋高层办公塔楼及7栋多层商业街等。规划总用地面积40687.5平方米,总建筑面积166450.4平方米。 3、项目概况 (1)规划周边环境概况 项目位于南桥新城航南公路与环城东路交叉口西南角,本项目基地由02-03号地块 与02-05号地块组成。项目北侧隔航南公路为居住用地;南侧为居住用地;西侧为居住用地;东侧隔环城东路为商业金融用地及居住用地。 (2)现状周边环境概况 根据现场调查,项目北侧隔航南公路为九华新园小区;南侧为九华南苑小区及弘泽 欣园;西侧为居住用地(铭邦华府,暂无人居住);东侧隔环城东路为航星二村和绿地南桥新苑小区。 (3)建设项目组成及技术经济指标 本项目将建设以大型购物中心、办公塔楼和综合商业街构成的商办综合体。其中 02-03号地块沿航南公路和环城东路展开一个4F 大型购物中心为主、21F 办公塔楼为辅的建筑;周边布置多层商业街环绕;02-05号地块西侧布置2栋15F 高层办公塔楼,东侧沿环城东路布置3栋3F 综合商业楼。最终围合出南桥新城新的综合商业中心,为周边居民创造一个全新的“生活娱乐”场所。项目工程内容组成如表1所示。 w w w .e n v i r .g o v .c n

软件需求分析文档

软件需求分析文档-编写概要与模式 一、软件需求前期采集部分 1、前期需求采集的方法 1.1 1.1市场调研:了解客户需求,竞争状况及市场力量,其最终目标是发现创新或改进产品的潜 在机会 1.2客户需求:通过市场信息反馈,得到一个总体的软件需求信息,进而对该项要求进行市场 调查与信息采集 1.3用户访谈:针对部分对需求功能点有意向的客户进行重点访谈,增加对功能需求的全面了 解,并且可将客户的一些基本需求及内容进行收集 1.4与直接面对客户的一线同时如销售,客服,技术支持等人员交流 1.5研究市场分析报告及文档 1.6试用竞争产品 2、前期需求采集存在的问题 2.1 区分用户需求与产品需求:用户需求是用户自以为的需求,并且经常是为了解决他们自身目前无法实现或较麻烦实现的解决方案,而产品需求,是为了适应更多的客户,找到真正的解决方案。所以,需求分析是从用户的需求出发,找到真正解决问题的方案,再转化为软件需求的过程 2.2 不完整的需求:想让用户代表能够更好的参与到完整性评价中来,就必须采用“业务导向”的组织结构,而不是让用户将一大堆技术动作翻译到自己的业务场景中去。除此之外,在实际的操作过程中还有一个要点,那就是利用树形层次结构将空管信息与微观信息进行有效的剥离 树形测试结构应该面向不同层面,决策者(高层),事物管理层(中层),操作层(基层),将需求分成不同的部分,让合适的人验证合适的部分,然后在汇总起来才是解决之道 需求规格说明书应该采用业务导向的树形层次结构来组织 2.3缺乏用户参与 主动参与意思是与获得的利益成正比的,对于需求分析员而言,真正的专业主义是基于业务利益(解决问题,创造问题机会,提高管控力等)的沟通 2.4不切实际的用户期望 软件的悟性和成本的不透明,简单的说,做不到是无效的,要说明为什么做不到才能解决问题2.5需求变更频繁 2.6 信息沟通失真 2.7 客户需求放大 需求分析人员是有必要对需求进行有效的控制的,问题出在控制的策略和方向上,如何才能缓解这一现象,应该以业务线索来组织需求,基于“Why”的层面对需求建立高层次的认识。业务场景是需求之魂 3、前期需求的分类 3.1 新增功能,功能改进,体验提升,软件bug,内部需求 3.2 需求层次:基础,扩展(期望需求),增值(兴奋需求) 4、分析需求的商业价值 4.1重要性:重要程度,该软件功能在市场的需求量,实用性及功能卖点,是否涉及代理商的协议约定 4.2紧急度:紧急程度,分析该软件功能需求的急迫性,是否涉及合同要求,BOSS的销售及宣传点,

辽宁省沈阳市草坪生长状况分析及总体评价

辽宁省沈阳市草坪生长状况分析及总体评价 摘要:本文主要对辽宁省沈阳市的月平均最低、最高气温,月平均降雨量及月平均相对湿度等气候条件进行了总结分析,并依据气候条件分别对该地区冷季型草坪草和暖季型草坪草的生长状况进行了分析评估,最后提出适宜该地区草坪草种植的建议。 关键词:沈阳市、温度、湿度、降雨量、冷季型草坪草、暖季型草坪草、总体评估 一、沈阳市总体气候、地理概况 辽宁省沈阳市位于中国东北地区南部,属于温带季风气候,位于寒冷潮湿带。 沈阳位于辽宁省中部,以平原为主,山地、丘陵集中在东南部,辽河、浑河、秀水河等途经境内。属于温带季风气候,年平均气温6.2-9.7℃,自1951年有完整的记录以来,沈阳极端最高气温为38.3℃(1952年7月18日),极端最低气温为-32.9℃(2001年1月15日);之前沈阳还观测到39.3℃(1920年)的高温,和-33.1℃(1950年)的低温。全年降水量600-800毫米,1951年至2010年市区年平均降水量716.2mm, 全年无霜期155-180天。受季风影响,降水集中在夏季,温差较大,四季分明。冬寒时间较长,近六个月,降雪较少,最大降雪为2007年3月4日470毫米的特大暴雪;夏季时间较短,多雨,1973年8月21日曾下过215.5毫米的大暴雨。春秋两季气温变化迅速,持续时间短:春季多风,秋季晴朗。 沈阳﹝中国﹞气候资料 气象站位置:北纬 41.8 度,东经 123.4 度,海拔 42 米

注:降雨日表示日降雨量不少于 1.0 毫米 二、温度、降水量、湿度对草坪草生长状况的影响。 我国强烈的季风气候特征对草坪草的选择和应用有重要影响,表现出某种严酷性。在草坪适宜的温度范围内,温和的气候特征以及丰富而均衡的降水对草坪草的生长最为有利。温度、降水量、湿度三个因素是影响草坪生长状况的三个重要因素。(一)温度因素 温度是植物生长的基本条件之一,每种植物的生长和发育必须在一定的温度范围及其一定持续期才能完成。超过或不及所需的温度极限时,则植物的生长和发育及其它生命活动均不能正常进行。因此,温度因素是影响草坪生长状况的最重要因素之一。冷季型草坪草和暖季型草坪草对温度的适应有着明显的差异,温度是选择最适草坪草必须考虑的因素之一。 下面是沈阳市1961-1990年月平均气温、月平均最高气温、月平均最低气温条形图。

宝龙城市广场安全系统防护方案设计

宝龙城市广场国际时尚MALL 工程 安全防护 方 审批 审核: 编制: 编制单位:中建三局第三建设工程有限责任公司 青岛分公司宝龙项目部 编制日期:2006 年12 月5 日 一、工程概况及编制说明 本工程为青岛宝龙置业发展有限公司投资兴建,青岛腾远设计事务所

设计。该工程位于青岛市城阳区中心位置,南临文阳路, 北临崇阳路、西临“新天地景观长廊” 、东临长城路,其地理位置优越、交通便利。 青岛宝龙城市广场,商业城地下一层,地上四层;五星级酒店十三层;酒店式公寓十二层。主要由游乐广场、休憩广场、1# 楼(商业)、2#楼(酒店式公寓A 座)、3#楼(五星级酒店)、4# 楼(酒店式公寓B 座)组成。是集商业、餐饮、休闲、娱乐、酒店、公寓、影视等为一体的大型综合性建筑群体工程。组合平面长宽均约400 米,建设用地面积:206246.60m 2,总建筑面积:565132.17m 2。 该工程地下一层主要为商业街、停车场及设备用房,并设有七个汽车出口。一层东、西、南、北均设有商业入口,设计采用主轴线为对称轴,构成商业广场主干道;同时配有横向的商业步行街。内部天桥,消防疏散车道等纵横交错,工程周边沿着主要外部道路设有疏散广场,与商业广场的室内及通向地下室的扶梯、电梯、楼梯等构成了极为方便的立体交通体系。 该工程体量大、采用现代古典式风格造型及装饰、美观典雅,建成后必将成为青岛市城阳区的商业中心和标志性建筑,成为青岛市城阳区一道亮丽的风景线。 为确保本工程的施工安全,完成公司下达的安全生产责任目标,项目根据识别评价出的重要环境因素和重要危险源以及《项目安全生产保证计划》的要求特编制本施工方案,本方案只涉及临边、洞口类安全防护专项方案。

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