中国城镇住房市场发展趋势
近期，全国各地商品住宅销售量普遍下跌，部分城市存量高企，中国住房市场是否已到拐点？根据中国家庭金融调查与研究中心的数据分析，中国住房市场需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。
一、需求乏力
1、过去两年，刚性住房需求显著降低
根据中国家庭金融调查（CHFS）数据，截至2013年8月底，中国城镇家庭住房拥有率已高达87.0%，同时，18.6%的城镇家庭拥有两套及以上住房。刚性住房需求自2011年至2013年8月，显著下降3.6个百分点。同时，根据中国家庭金融调查2014年最新季度数据，截至2014年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。
刚性住房需求包括无房家庭需求、人房分离需求（有房但住房不在生活及工作重心所在地）以及分家需求（家庭有成年子女）。中国家庭金融调查数据显示，截至2013年8月， 24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求。其中无房家庭需求为13.0%，较2011年8月下降了近2.2个百分点；人房分离需求为4.0%，下降1.8个百分点；分家需求略有上升，为7.6%。因此，我们估算潜在的刚性住房总需求为24.6%，约为5400万套住房，相比2011年显著下降。
图1 刚性住房需求构成
2、13.1%的城镇家庭具有潜在的改善型住房需求
改善型住房的标准目前并无清晰界定，我们定义改善型住房如下：现住房屋居住时间超过20年，或现住房屋家庭人均面积低于全省居住面积中位数同时居住时间超过5年。同时，户主年龄不大于60岁。中国城镇家庭潜在的改善型住房需求为13.1%。
表1 改善型住房需求
地区改善型住房需求
东部地区12.9%
中部地区13.9%
西部地区12.6%
3、购买力不足——可实现住房需求不及总需求的40%
截至2013年8月底，中国城镇家庭潜在的刚性住房需求为24.6%，潜在的改善型住房需求为13.1%。我们结合家庭的收入以及家庭的资产状况，对可能实现的住房需求进行了估算。
首先，根据家庭金融资产是否达到新房30%的首付款，或换房家庭已有住房资产是否足以支付2012年本省新房均值来估算可实现住房需求。按照此标准，城镇地区可实现的住房总需求为7.0%，是潜在住房需求的18.6%。其次，根据6倍房价收入比，可实现的住房总需求为10.1%，是潜在住房需求的26.8%。最后，我们还根据还贷能力来估算家庭可实现的住房需求。按照人民银行房屋贷款基准利率6.55%以及最高还款年限30年，采取等额本息法计算家庭每月还款负担。如果家庭每月的还款额占收入比例小于40%，则认为该家庭具有购房能力。据此计算，城镇地区可实现住房需求为14.7%，是潜在住房需求的39.0%。根据不同的口径，可实现刚性住房需求在680万与2300万之间，可实现改善型住房需求在860万与950万之间。
图2 不同标准下的可实现住房需求
二、供给过剩
1.多套房比例进一步升高
中国家庭金融调查数据显示，2011年中国城镇家庭多套房拥有率为15.9%，2013年增长至18.6%，2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已经快速上升至21.0%。
图3 城镇家庭多套房拥有率
2.高自有住房空置率
数据显示，2011年我国城镇地区整体空置率为20.6%，2013年这一比例上升至22.4%，上涨1.8个百分点。本报告中空置房屋包括两类：仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房（简称为“人房分离”）；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。
人房分离造成的空置住房比例，2011年为4.8%，2013年为5.1%，略有上升。拥有多套住房的家庭空置房屋的比例明显增加，从2011年的15.8%上升到2013年的17.3%。据此估算，我国城镇地区空置住房为4898万套，比2011年增加842万套。
表2 城镇地区空置率总体情况
一套房家庭空置多套房家庭空置合计2011 4.8% 15.8% 20.6%
2013 5.10% 17.3% 22.40%
三、现有存量住房完全可以满足可实现住房需求
根据以上分析，中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套，总计3250万套。同时，城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅1约为350万套，总供给为5248万套住房。由此可知，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房可以满足可实现住房需求。
四、现有住房年供给40%即可满足年新增住房需求
新增住房需求包括：城镇化需求，新增成年人住房需求，新增拆迁家庭住房需求以及新增改善型住房需求
根据中国家庭金融调查，农村户籍2人口中，年轻人口大部分已经进入城市。16-30岁的农村户籍人口中，58.7%的人已经进入城市，31-45岁的农村户籍人口中，近50%的人口也进入城市。其次，数据还显示，高学历农村户籍人口已经进城。大专及以上学历农村户籍人口中74.6%的人已经进入城市，高中及中专学历农村户籍人口进城比例也达到57.4%。结合人口年龄特征、受教育程度等，我们的估算未来5年的年均城镇率为0.84%，年新增农民工家庭336万。
新增成年人口按年龄位于13-17岁城镇人口及每人需要0.5套住房计算，年1按照国家统计局公布的2014年3月末的待售商品住宅面积估算
2不包括在校学生
新增成年人住房需求317万套。根据中国家庭金融调查数据，过去五年拆迁家庭总数1100万，按照10%增长速度，因拆迁而年均新增住房需求242万套。综合以上分析，未来五年年均新增住房需求总计895万套。
表3 未来五年年均新增住房需求
未来五年年均新增住房需求
年新增农民工家庭336万套
年新增成年人317万套
年新增拆迁家庭242万套
总计895万套
年新增住房供给包括商品住宅供给，老年家庭住房供给以及保障性住房供给。商品住宅年均供给按照国家统计局过去五年商品住宅新开工面积取均值计算。老年家庭住房供给根据人口普查平均寿命结合老年家庭住房状况估算。保障性住房供给按照“十二五”规划，3600万套保障性年均计算。因此，年均住房总供给为2504万套。照此计算，40%的年均住房供给即可满足年新增住房需求。
表4 未来五年年均住房供给
未来五年年均住房供给
商品住宅年均供给1300万套
老年家庭年均供给484万套
保障性住房年均供给720万套
总计2504万套
五、住房市场发展趋势——首次购房比例逐年下降
中国家庭金融调查数据显示，首次购房比例逐年下降，至2013年8月，首次购房占购房家庭比例低至47.7%。在中国家庭金融调查2014年最新季度调查中，2013年8月至2014年第一季度间购房的家庭中，首次购房家庭比例已显著降低至19.7%。表示，刚性需求家庭购房意愿及购房能力已非常有限。住房价格
主要由多套房投资需求驱动。
图4 城镇购房家庭住房构成
六、住房市场调控的新思路
以上分析可知，中国住房存量已经过剩，空置率高。因此，在住房市场调控中，应注重盘活存量，减少浪费。短期而言，可以通过免除租房税费，规范租房市场来保护出租双方利益，让空置住房产生效益，同时有利于劳动力的流动。长期来看，通过对多套房家庭征收房地产税，提高空置房持有成本，激活空置住房。
中国的住房市场主要由投资需求驱动。因此，正确引导价格预期，是住房市场调控的另一方面。应该通过收集并定期发布空置率等相关指标，帮助投资者了解住房市场运行现状并合理预期其发展趋势，理性决策。
现有的保障房同时存在“错配”及高空置现象。因此，应该减少或停止新建保障房。通过对低收入家庭或农村流动家庭发放租房补贴，既能解决这部分家庭的住房问题，也能活跃租房市场，有效利用闲置的社会资源。
综上所述，中国家庭自有住房拥有率已经很高，而且还在迅速上升。中国住房市场刚性住房需求以及改善型住房需求乏力。同时，城镇家庭自有住房空置现象严重供给过剩。现有住房存量完全可以满足可实现住房需求，现有住房年供给的40.0%即可满足年新增住房需求。由此可见。房价下行趋势已定，中国住房市场的寒冬即将到来。
中国城镇地区自有住房空置率
中国家庭金融调查的数据显示，城镇地区自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年为20.6%，2013年上升至22.4%。空置住房占用了4.2万亿银行住房贷款，空置住房资产占中国城镇家庭资产的11.8%，造成大量资源闲置。作为社会保障性质的经济适用房的空置率更是高达23.3%，未能充分发挥其应有的住房保障作用。同时，房价一旦下跌，空置住房更容易亏本或资不抵债，空置住房对房价下跌风险的抵抗力较弱。
一、我国城镇地区自有住房空置率很高
1．2013年城镇地区自有住房空置率为22.4%，高于其它国家和地区本文中空置自有住房是指城镇地区无人居住的家庭自有住房，包括两类：一类是一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房（简称为“人房分离”）；另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房（简称为“多套房空置”）。
中国家庭金融调查数据显示，2013年我国城镇地区自有住房空置率为22.4%，比2011年高出1.8个百分点。其中，人房分离为5.1%，多套房空置为17.3%。据此估算，我国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。其中，空置的多套房约为3783万套。
在国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%。香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。
图5 中国及其它各国和地区住房空置率
注：本报告对空置住房的定义与美国住房空置调查相同，不包括新建但未出售的住房，其它国家和地区包括新建但未出售的住房。数据来源：美国，美国住房空置调查；香港，香港物业报告2010；日本，日本统计局；台湾，台湾住房普查。
2．三线城市3住房空置率情况最严重，二线城市和一线城市依次位居其后从住房空置率的区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%。一、二线城市住房空置率虽然略低于三线城市，分别为21.2%与21.8%。
若仅看商品房的空置率，二、三线城市远高于一线城市，均为27.6%，比一线城市高出9.2个百分点，比全国平均水平高出1.3个百分点。即使是排除因外出务工等原因而导致的空置，二、三线城市的商品房空置率仍高于一线城市，分别为20.9%、22.6%，而一线城市仅为14.2%。
3三线城市为除一、二线城市外的其它所有城镇地区。
图6 商品房空置率
二、大量住房空置，社会资源浪费严重
1
．经济适用房空置率高达23.3%，未能充分发挥其保障作用
经济适用房是国家为满足城镇中低收入家庭而提供的保障性住房。中国家庭金融调查数据显示，经济适用房存在严重的资源浪费和“错配”现象，经济适用房的空置率高达23.3%，仅次于商品房的空置率。数据同时显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。进一步，我们发现，收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中27.5%的比例处于空置状态，而收入最低的25%家庭的这一比例仅为17.1%。
图7 不同收入阶层的经济适用房空置率
2．4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房，降低了金融市场的效率
空置住房占用的银行贷款，属于资本闲置，降低了金融市场的效率。中国家庭金融调查数据显示，空置住房不仅具有较高的信贷可得性，其贷款规模也远高于非空置住房。信贷可得性是指实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之间的比例。数据显示，空置住房的信贷可得性为82.3%，比非空置住房高出近20个百分点，在贷款规模上，空置住房的平均贷款额度为32.0万元，而非空置住房仅为23.7万元。据此估算，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。
3．11.8%的城镇地区家庭资产沉淀于空置住房，是社会经济资源的巨大浪费空置的住房并未有效发挥出其应有的社会功能，是社会财富浪费的表现。中国家庭金融调查数据显示，截至2013年8月，近20%的城镇住房价值处于空置状态，空置的住房价值占城镇地区家庭总资产的11.8%，极大地浪费了有限的住房资源。
三、空置住房存在较大风险
1．房价一旦下跌，空置住房更容易亏本
数据显示，房价一旦下跌，空置住房更容易亏本。目前，空置住房亏本的比例为5.4%，略高于非空置住房。但房价一旦下跌5%，将会有17.1%的空置住房出现亏本，远高于非空置住房的6.6%。若房价下跌50%，49.1%的空置住房价值将低于购买成本，而非空置住房仅为24.2%。
图8 房价下跌不同程度后空置住房与非空置住房损失比例
2．房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债，但银行房贷风险不大从住房负债（包括银行贷款负债和民间借款负债）来看，房价一旦下跌，空置住房更容易出现资不抵债。数据显示，当前有住房负债的空置房中仅有0.8%的比例资不抵债，非空置住房略低，为0.6%。当房价下跌5%时，有住房负债的空置住房资不抵债的比例上升为1.0%。如果房价下跌30%，将有11.2%的空置住房资不抵债，而非空置住房仅为3.3%。
从整体来看，房价下跌，银行的房贷压力不大，但空置住房相对而言体现出更大的风险。
图9 房价下跌不同程度后空置住房与非空置住房资不抵债的比例
四、住房空置的原因
1. 收入、适龄未婚男性、投资风险偏好是家庭空置住房的重要原因
数据显示，收入最高的10%家庭中，39.7%拥有空置住房，比收入最低25%家庭高出21.5个百分点。有适龄未婚男性的家庭中，28.0%拥有空置住房，高于没有适龄结婚男性家庭的23.9%。投资风险偏好强的家庭中，34.7%拥有空置住房，而不愿意承担投资风险的家庭中，仅有20.2%拥有空置住房。
图10 不同收入阶层空置住房家庭比例
图11 适龄未婚男性家庭的多套房拥有率与空置家庭比例
图12 投资风险偏好与空置住房家庭比例
2. 房价租金比每提高10个百分点，住房空置率将增加0.6个百分点
租金越高，家庭可将房屋出租获取投资收益，一旦房价远高于租金水平，且家庭预期房价上涨，那么，家庭宁愿空置住房等待价格上涨获取投机收益也不愿出租其住房。房价租金比，即每平方米建筑面积的房价与每平方米建筑面积的月租金的比值，是国际上常用来衡量房地产市场是否健康运行的指标之一，比值越高，表明房地产短期的租金收益低于远期的投机收益，家庭更有可能空置其住房。
中国家庭金融调查数据显示，房价租金比每提高10个百分点，住房空置率将增加0.6个百分点。
3. 城镇化率每提高10个百分点，住房空置率将下降2.6个百分点
城镇化进程会带来新的住房需求，这部分需求可以降低空置率。根据中国家庭金融调查数据的测算，城镇化率每提高10个百分点，住房空置率将下降2.6个百分点。城镇化带来的住房需求对空置住房的消化能力非常有限。
表1给出了在其它因素不变的情况下，各影响因素对住房空置率的贡献。例如，家庭总收入每提高1倍，住房空置率将增加0.6个百分点。
表5 家庭空置住房原因小结
户主受教育程度每提高1年增加0.6个百分点
城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014
目录
第一章中国家庭金融调查数据介绍 (8)
1.1调查设计 (8)
2.1.1 中国家庭金融调查项目 (8)
2.1.2抽样过程 (8)
2.1.3数据采集 (11)
2.1.4拒访率 (12)
2.1.5 调查的可靠性 (16)
1.2 数据质量控制 (18)
1.2.1过程控制 (18)
1.2.2数据核查 (19)
1.3家庭住房数据介绍 (20)
第二章房地产市场基本描述 (22)
2.1 住房拥有情况 (22)
2.1.1基本拥有情况 (22)
2.1.2 不同地区住房拥有情况 (22)
2.1.4 不同家庭住房拥有情况 (24)
2.1.4 家庭住房拥有率国际比较 (25)
2.2 多套房拥有情况 (27)
2.2.1 基本拥有情况 (27)
2.2.2 不同地区多套房拥有情况 (28)
2.2.3 多套住房拥有率国际比较 (29)
2.2.4 多套房拥有率分析 (30)
2.3 购房资金 (31)
2.4 购房家庭住房情况 (32)
2.5 城镇地区家庭房屋获得方式 (33)
2.6 城镇地区住宅租赁情况 (34)
专题一限购政策与高多套房比例 (36)
第三章房地产市场需求分析 (39)
3.1 中国家庭住房拥有情况 (40)
3.1.1 家庭住房拥有率高 (40)
3.1.2 多套房拥有率高 (40)
3.2 需求分析 (41)
3.2.1 刚性住房需求显著下降 (41)
3.2.2 低收入家庭刚性住房需求依然旺盛 (42)
3.2.3 现有住房存量可满足绝大部分刚性住房需求 (42)
3.2.4 城镇地区改善型住房需求为13.3% (43)
3.3 有效需求估计 (43)
3.4 购房动机分析 (44)
3.4.1 投资需求旺盛 (46)
3.4.2 改善型住房需求逐渐释放 (46)
3.5 政策建议 (49)
第四章房产在家庭财富中的作用与风险 (50)
4.1 住房拥有率和房产资产占比较高 (51)
4.1.1 分地区房产占家庭总资产比例 (52)
4.1.2 不同特征的家庭房产占总资产比例 (53)
4.1.3 其他投资渠道对家庭房产占家庭总资产比例的影响 (56)
4.1.4 多套房房产占比 (57)
4.2 中外对比 (60)
4.3 房产风险分析 (61)
4.3.1住房市场对家庭财富的风险 (61)
4.3.2 房产对民间借贷的风险 (62)
4.3.3 住房市场银行贷款压力测试 (63)
第五章中国城镇住宅市场空置状况 (64)
5.1 我国城镇自有住房空置率现状 (65)
5.2 空置住房的特征 (70)
5.2.1 空置住房的类型 (70)
5.2.2 空置住房的产权形式 (75)
5.2.3 空置房的时间分布 (77)
5.2.4 空置住房的户型 (79)
5.3 空置住房的信贷需求 (81)
5.4 住房空置家庭的特征 (83)
5.4.1影响家庭空置住房的微观因素 (83)
5.4.2 空置住房家庭的收入、支出、资产与负债 (87)
5.5 影响住房空置率的宏观因素 (89)
5.5.1 房价租金比 (89)
5.5.2 房价收入比 (91)
5.6 住房空置率的国际比较 (93)
5.7 我国住房空置率较高的原因与政策建议 (96)
第六章中国家庭小产权房研究 (64)
6.1小产权房的定义及其历史渊源 (99)
6.1.1 小产权房的定义 (99)
6.1.2 小产权房的渊源 (99)
6.2城镇家庭小产权房总量及规模 (100)
6.2.1小产权房拥有率和拥有量 (101)
6.2.2 小产权房拥有面积 (101)
6.3城镇家庭拥有的小产权房地区分布 (102)
6.3.1 2013年东、中、西部小产权房分布特征 (103)
6.3.2 2013年分省小产权房分布情况 (105)
6.3.3小产权房占当年新购/新建住房比例 (106)
6.4我国家庭购买小产权房的动机分析 (108)
6.4.1城镇家庭小产权房购买动机分析 (108)
6.4.2农村地区小产权房购买动机分析 (109)
6.5政策建议 (110)
第七章住房市场的正规金融与民间借贷 (112)
7.1 住房金融定义及中国家庭住房负债现状 (112)
7.1.1住房金融的定义及历史沿革 (112)
7.1.2 家庭住房负债情况概述 (113)
7.2 正规金融借贷 (117)
7.2.1现状描述 (117)
7.2.2 住房市场银行贷款压力测试（家庭违约风险分析） (119)
7.2.3 房贷收入比 (121)
7.3民间借贷 (122)
7.3.1 住房市场民间借贷现状 (122)
7.3.2房产对民间借贷的风险 (124)
第八章六大城市房地产报告 (126)
8.1 住房拥有情况 (127)
8.1.1 住房拥有率以及多套房比例 (127)
8.1.2不同户籍家庭住房拥有情况 (128)
8.2 未来五年计划购房情况 (130)
8.2.1 计划购房比例 (130)
8.2.2 购房动机分析 (131)
8.3 住房需求估算 (134)
8.3.1 刚性住房需求估算 (134)
8.3.2 改善性住房需求估算 (136)
8.3.3可实现住房需求估算 (136)
8.4 住房空置率情况 (138)
第九章中国房产税方案探讨 (139)
9.1 房地产税税制改革势在必行 (140)
9.1.1土地财政难以为继 (140)
9.1.2“营改增”的财政压力 (140)
9.1.3现行房产税制难当重任 (140)
9.2 其它国家和地区房地产税制比较 (141)
9.3 我国近年房地产税制改革及实施情况 (143)
9.3.1 对上海市房产税实施情况的分析 (143)
9.3.2 对重庆市房产税实施情况的分析 (144)
9.3.3 当前房产税试点的不足 (145)
9.4房产税改革方案建议 (145)
9.4.1 改革原则和思路 (145)
9.4.2 税率计算方式 (147)
9.5税收负担及改革阻力分析 (149)
9.5.1全国统一征税的税收负担分析 (149)
9.5.2 比较全国统一征税和地方分别征税的负担 (151)
9.5.3 分省征税的税收负担分析 (152)
9.5.4 免税政策和改革时序 (153)
9.6 房产税释放存量房供应的效果 (153)
9.6.1存量多套房的现状 (154)
9.6.2 房产税释放存量供应 (154)
9.6.3 向全部存量房征税过渡 (155)
9.7 总结 (155)
2014年第一季度住房报告 (157)
一、2014年3月底城镇家庭住房拥有结构 (158)
二、城镇住房拥有率进一步加速提高 (159)
三、中西部城镇地区住房拥有率大幅提升- (159)
四、多套房比例大幅上升 (160)
五、购房/售房家庭分析 (161)
六、城镇地区房产价值变化 (163)
七、剩余刚性住房需求进一步降低 (163)
八、空置率有所上升 (164)
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
未来信息技术将呈现六大发展趋势 从新兴产业所处发展阶段和推进层次来看，预计到2020年，节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造产业将成为国民经济的支柱产业，新能源、新材料、新能源汽车产业将成为国民经济的先导产业。其中，新一代信息技术是转变生产方式的强力引擎，包括信息网络基础设施、新一代移动通信、下一代互联网核心设备、智能终端、三网融合、物联网、云计算、集成电路、新型显示和高端软件及服务器，在产业发展规划中备受关注。 工信部有关人士指出，国家之所以将新一代信息技术产业确定为战略性新兴产业，主要是由于新一代信息技术代表了产业现在和未来的技术发展趋势，同时也引发了资本市场的关注。业内专家认为，新一代信息技术的行业热点主要呈现在以下的三个方面：物联网产业链、云计算和地理信息系统产业。 专门从事管理咨询的埃森哲公司日前发布报告指出，全球经济和技术正经历着前所未有的变化，云计算和移动技术等的发展只是开端，未来5年信息技术将呈现出六大
发展趋势。 报告认为，企业应大力提升将新技术趋势转化为优势的能力，才能在未来竞争中立于不败之地。 这份名为《埃森哲2012年技术展望》的年度报告，旨在揭示最为重要的新兴技术趋势，分析这些技术将对企业产生的重大影响。 报告认为，信息技术未来发展趋势之一是基于情境的服务。这是一种将现实世界与数据有机结合的新兴技术。随着情境信息来源的日益集中并且更加易于获取，企业可以把从不同渠道获取的数据进行快速整合，促使企业发现新的营收增长点。 趋势之二是融合型数据架构。对大多数企业而言，都需要将数据转化为宝贵的资产，数据架构需要实现新老数据库以及不同数据系统之间的转化和衔接，有效处理结构性和非结构性数据，从而使其创造最大价值。今后的趋势将是企业重新平衡调整数据库架构，实行新的非结构化数据管理方式。 趋势之三是产业化数据服务。与数据架构趋势相关，数据的真正价值(包括企业内外部数据)将通过自由共享得
全国商品房空置率研究报告 一、统计指标及计算方法的确定 根据国家统计局及地方统计局数据，本文中， 空置率 =空置面积/近三年累计竣工面积 此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为： 二、全国商品房及商品住宅空置情况演变 1、1994年至2008年年度商品房及商品住宅空置情况变化 2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。但就此断定我国商品房空置处于高危阶段，不免有些武断。进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。下图1-4全面描绘了1994年至2008年我国商品房与商品住宅空置情况的演变历程。并总结出五点。 结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则由5131.7万平米升至9069万平米。在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠，分别出现在1995年、2004年和2007年。与此同时，商品住宅空置面积的变化要比商品房平稳得多。
结论二：从图2空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。 结论三：由图2可知，近些年来，商品住宅的空置率一直低于商品房，这就意味着商品住宅的空置情况明显好于非住宅类房屋（商办等）。 结论四： 2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月、1.95个月，相当于2005年水平，明显低于15年6.14和4.97平均的水平，尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。 结论五： 07年至08年我国商品房与商品住宅不论是空置面积增量、空置率还是空置面积消化周期都止降为升，增幅为自1994年有相关统计数据以来15年之最，值得引起注意。 三、典型城市商品房及商品住宅空置情况分析 1、上海市1997年至2008年商品房及商品住宅空置情况分析 上海作为我国最为重要的城市之一，其楼市历来都是媒体和业界关注的焦点。截至2008年底上海商品房空置面积达1091.4万平方米，同比增长48.4%，高出全国26.6个百分点。其中，商品住宅空置面积大致为499.53万平方米，同比增长82.3%，高出全国50个百分点。下面笔者就上海市商品房及商品住宅空置情况进行简要分析。 首先， 2008年上海市商品房与商品住宅空置面积出现大幅增长，分别为48.4%与82.3%。其中商品住宅空置面积增幅，处于仅次于05年96.3%的历史高
中国住宅项目未来发展趋势的设想 经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来
阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴 线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心 舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅 各作工字厅制还是指宅门开于中轴线 上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可 以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前，这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求，但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八五住宅为代表。
未来信息技术的发展趋势 随着信息技术的广泛应用和不断发展，未来以电子商务、软件和通信技术为核心的IT技术对企业经营和管理将产生重大而深远的影响。企业也需要创造性地运用信息技术才能改变整个行业和企业的竞争规则，从而赢得新的竞争优势。相反，如果无视这种趋势，或没有很好地利用IT技术提升管理，无论多么具有实力的企业，都可能面临巨大的风险，甚至被市场所淘汰。 未来信息技术的发展趋势 企业信息化的发展必然经历“四i”化，即信息化、集成化、网络化和智能化的阶段。北京贯智赋能管理技术服务有限公司的高级咨询顾问邱昭良博士认为，目前国内很多企业还处在信息化的阶段，有一部分企业已经着手实现企业内部系统的集成化，未来信息技术的发展将朝着网络化和智能化的方向迈进。 第一，实现信息化（information）。中国企业的管理很大程度上还是靠“人治”，决策靠“拍脑袋”，业务靠手工处理，数字化、精细化程度不够，导致管理效率和效果受到限制和影响。因此，IT应用的第一步就是从手工操作实现数字化、信息化、自动化。 第二，实现集成化（integration）。企业作为一个有机系统，需要企业内部的产品研发、采购、生产、销售与客户服务紧密集成起来。因此，IT应用也需要从局部走向集成。现在企业信息化建设中缺乏整体规划，各种IT应用系统彼此孤立，构成一个个“信息孤岛”，缺乏集成与整合。因此，企业应用集成（EAI）会是一些企业下一步重
点关注的问题。 第三，实现网络化（internet）。很多企业的运作是跨地域的，为实现集成化，就需要实现网络化，尤其是随着互联网的日益普及和性能提升，已经可以支撑商业应用。因此，借助互联网提供的廉价的通讯手段，可以让很多中小型企业构建起全国性的业务运作体系，实现业务的有效扩张。而过去，对于很多企业是不堪想象的。企业必须耗费巨资，建设一个庞大的私有广域网络，而现在却可以实现覆盖全国乃至全球的“数字神经网络”。 第四，实现智能化（intelligent）。除了完成传统的交易之外，还要挖掘客户的需求，从数据里面获得财富，辅助企业决策，让企业成为一个智能化的企业。 在未来网络化和智能化的信息环境中，驱动现代企业成长的力量将由机会和业务驱动转向的管理和创新驱动阶段中。信息技术应用将会对后两种驱动力量都能起到强大的支撑作用。 在邱昭良博士看来，企业规模的扩大、业务和管理趋于复杂，企业必须靠加强管理来提升企业的运营效率和效益，而单纯依靠人的控制和一些简单的辅助手段已经不足以保证业务运作和管理的有效，因此，企业就需要引入一些专门的信息系统，例如企业资源计划（ERP）、客户关系管理（CRM）以及企业内部的管理信息系统。并在企业内部的管理平台上整合现有的系统资源，同整个价值链上的合作伙伴建立符合统一标准的信息共享和交流。使得跨企业、跨行业的供应链流程更加畅通和便捷。
上海市现有存量住房空置情况 统计报表制度 （2011年定期统计报表） 上海市统计局印制 2010年11月
本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制订 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由上海市统计局负责解释。
目录 一、总说明 (1) 二、报表目录 (2) 三、调查表式 (3) 现有存量住房空置情况（ZFKZ表） (3) 四、填报说明及指标解释 (4)
上海市现有存量住房空置情况统计报表制度 1 一、总说明 （一）调查目的 为进一步完善房地产市场信息，动态了解本市现有存量住房（不包括农民住宅，下同）空置情况，为决策部门做好住宅产业发展规划和调控房地产市场提供决策依据，以促进房地产市场健康发展，依照《中华人民共和国统计法》的规定，特制定本制度。 （二）调查范围 以调查时点在册的本市存量住宅小区（除正在开发建设或在售的住宅小区外）为调查总体，根据住房特征和住房区域进行分层抽样，抽取一定数量的住宅小区作为调查对象。 （三）调查内容 本制度主要调查全市存量住宅小区中被抽中的样本住宅小区的基本情况及空置住房的有关情况。 （四）实施办法 本报表制度在统一制度、统一标准、统一数据格式的前提下，各区、县统计局应以市统计局下发的抽样样本名录库资料为基础，负责所辖行政区域内有关物业管理单位统计报表的搜集、审核、汇总，并上报市统计局。 （五）报告期别 调查时点为2011年6月30日。基层表式为现有存量住房空置情况（ZFKZ表）。 （六）报送时间及方式 1.报送时间： 各区、县统计局将现有存量住房空置情况（ZFKZ表）于2011年7月15日前前报送至市统计局。有关物业管理单位上报所在区、县统计局的日期由各区、县统计局自定。 2.报送方式：以电子格式报送基层资料数据库。 （七）填报规定 调查表的各个项目以及编码都必须使用钢笔或圆珠笔填写。需要用文字表述的，必须用汉字工整、清晰地填写；需要填写数字的，一律使用阿拉伯数字。 （八）本统计报表制度由上海市统计局负责解释。
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
信息技术的发展趋势 信息既非物质，也非能量，但它是构成我们世界的基本要素之一，是人类社会创造的知识的总和。信息资源与物质、能源资源有一个很大的不同特点，就是它可以被重复使用，可被同时共享，在使用过程中不仅可以不减少，有时还可产生新的增量。信息技术是研究信息的生产、采集、存贮、变换、传递、处理过程及广泛利用的新兴科技领域。 自1946年第一台计算机诞生以来，仅仅半个多世纪，信息技术以它广泛的影响和巨大的生命力，风靡全球，成为科技发展史上业绩最辉煌、发展最迅速、对人类影响最广泛和最深刻的科技领域。可以预见，21世纪将是信息的时代，信息技术将成为最活跃、与人们生活最密切相关的科技领域。 21世纪，信息技术将会朝着以下几方面发展： 一、微电子向着高效能方向发展 当代的计算机都是建立在微电子学基础上的。过去在微电子学方面有一个摩尔定律：即芯片集成晶体管数量每18个月左右增加一倍。据最新研究，其已被突破，达到每12个月增加一倍。20世纪50年代，面积为0.1平方英寸的硅片上只能装上1个电子元件，现在则高达3万多个。 现在人们普遍认为微电子技术即将进入“后光刻时代”，未来随着纳米科技的发展可能将使计算机建立在更微观集成、更高速的基
础之上，引起筛子领域的一次新的革命。其结果是：（1）效率更高。纳米技术能制造更节能、更便宜的微处理器，使计算机效率提高百万倍，可生产出更高效率的宽带网，海量存贮器，集传感、数据处理、通讯为一体的智能器件。（2）体积更小。纳米计算机可缩小到头发丝直径的千分之一。美国已利用纳米技术制造出了跳蚤大小的机器人，该项技术使用了微电脑，机器人具有初级逻辑思维能力。此外，该机器人还能在绝对危险或人类所不能及的环境条件下进行工作，用它可以完成核反应堆内的故障处理，此项技术也可用于原子的运送及原子的重新排列。（3）功能更奇。可把装有飞机驾驶程序的纳米芯片植入人体体内，通过细胞接受信息，不用培训你就能驾驶飞机。 预计本世纪应用电子自旋、核自旋、光子技术和生物芯片的功能强大的计算机将要问世，可以模拟人的大脑，用于传感认识和思维加工。预计在未来十多年内可以产生存贮量达到每立方毫米100万G，而功耗仅仅为超大规模集成电路千万分之一的生物芯片。 总之，可以预见，微电子与电子器件及集成结构功能将向着高集成度、高速度、低功耗、低成本方向发展。 二、计算机向着多极化方向发展 21世纪，计算机向着超高速度、小型化、并行处理（同时处理）、智能化方向发展。它的发展轨迹不同于自然界的“大鱼吃小鱼”，而是“快鱼吃慢鱼”，谁占领了市场先机谁就成为主导产品。 目前在计算机领域有一个10倍速定律：即每5~7年速度增加10倍，体积减少10倍，价格下降10倍，这一定律也即将被突破。
中国住宅项目未来发展趋势的设想经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于中轴线上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改 变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前， 这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求， 但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足 人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八 五住宅为代表。
《信息技术发展趋势》教学设计 盐城市第一中学陈仕桂 【教材分析】： 本章主要包括两大块：1、丰富多彩的信息和信息的一般特征，前者是铺垫性内容，与学生们的学习、生活紧密联系，简单易懂，学生比较容易接受；后者是重点内容，理论性较强，是教学的难点；2、日新月异的信息技术，主要内容包括：信息技术的悠久历史；信息技术的发展趋势；合理的使用信息技术。信息技术发展趋势则从信息文化的角度来描述信息技术的大众化和人性化，将技术的发展寓于信息文化的发展之中，是本节的教学重点。 【学情分析】： 上一节课，做了一个随堂调查，发现只有约51.8%的学生在小学或是初中上过信息技术课，且水平参差不齐。但高中一年级的学生，已经初步具备了一定的自学能力，对知识应用和迁移能力已经比较强。这一阶段的学生逻辑思维是比较成熟的，而且这个年龄段的学生思维也是比较活跃，能够和同学一起来进行一些问题的探讨、交流。他们有着广阔的视野、强烈的使命感，关注信息技术在生活及其周边的影响。 【学习目标】： 知识与技能：了解信息技术人性化和大众化的发展趋势。 过程与方法：通过动手操作，能联系实际对虚拟现实、智能代理技术等信息技术发展趋势有直观的认识。 情感态度和价值观：体验信息技术的发展变化，认识到信息技术与人类的生活休戚相关。 【教学重点】：越来越有好的人机界面 【教学难点】：越来越有好的人机界面 【教学方法】：讲授法、问答法、实践法、讨论法等。 【教学时间】：45分钟 【教学环境】：计算机教室 【教学过程】： 【导入】： 师：现在是信息社会，我们一起来欣赏信息社会人们的生活片段。 教师活动：播放《未来之家》视频 师：请大家观看《未来之家》视频并思考：未来之家在设计上有什么样的技术特点？
浅谈未来住宅建筑的发展趋势 摘要 目的：“有瓦遮头”已经满足不了人们的实际居住需要，而是想着怎样才能设计出更全面的、更宜居的、更能实现可持续发展的建筑。基于这个目的，本文为大家阐述一下关于未来住宅建筑的发展趋势。 方法：本文首先将外国业界和国内的最新研究成果进行归纳总结，然后再分析目前世界最著名的摩天建筑的特点，最后探索未来住宅建筑的发展趋势。 结果：我们发现无论是国内的，还是国外的业内分析都是很有道理的，因为很多建筑设计师们本来会以自己不同的角度去设想未来的建筑发展趋势。有的是纯粹从未来主义这个角度设想的，有的学者则是从美学美感的角度去设想，有的则是从本身的生态学和科技的发展去设想，或许他们的想法都是行得通的。因为他们毕竟是现有的建筑去思考，我们还发现近些年世界上最前卫的超高建筑物分析推论，我们得出了它们都具备的共同特点，就是绿色环保、且智能化水平相当高，最重要的是它还在人与大自然之间找到了一个最佳的平衡点，最终实现人类住宅建筑的可持续发展。 结论：当我们以一种科学的角度去观察未来建筑的发展趋势，会发现其实未来的建筑会给我们带来不少期待。 关键词：未来住宅；可持续发展；高智能化 论文类型：研究报告
目录 摘要....................................................................................................................................... I 目录...................................................................................................................................... I I 1 绪论.. (1) 1.1 背景及意义： (1) 1.2 研究目的及目标： (1) 1.3 关键词及定义： (1) 1.4 研究对象 (2) 1.5 研究方法 (2) 1.5.1 外国业界的研究成果 (2) 1.5.2 国内的研究成果 (2) 1.6 研究步骤 (3) 2 研究结果 (4) 2.1 西方建筑 (4) 2.1.1 迪拜纳赫勒港湾大楼 (4) 2.1.2 芝加哥旋转塔 (4) 2.2 中国建筑 (5) 2.2.1 平安国际金融中心 (5) 2.2.2 望京Soho (5) 2.2.3 上海中心大厦 (5) 3 讨论 (6) 3.1 超高层建筑的可行性 (6) 3.2 智能建筑势在必行 (6) 3.3 探索新型建筑材料 (7) 4 结论与展望 (8) 4.1.1 结论 (8) 4.1.2 展望 (8) 致谢 (10) 参考文献 (11) 声明 (12)
未来信息技术的发展趋势 发表时间：2009-06-30T13:10:04.483Z 来源：《魅力中国》2009年第6期供稿作者：郎保才崔继友鲁磊[导读] 信息既非物质，也非能量，但它是构成我们世界的基本要素之一，是人类社会创造的知识的总和。郎保才崔继友鲁磊 (黄淮学院信息工程系电信0701班，河南驻马店 463000) 中图分类号：G202 文献标识码：A 文章编号：1673-0992（2009）06-068-01 摘要：信息既非物质，也非能量，但它是构成我们世界的基本要素之一，是人类社会创造的知识的总和。信息资源与物质、能源资源有一个很大的不同特点，就是它可以被重复使用，可被同时共享，在使用过程中不仅可以不减少，有时还可产生新的增量。信息技术（Information Technology，简称IT），是主要用于管理和处理信息所采用的各种技术的总称。它主要是应用计算机科学和通信技术来设 计、开发、安装和实施信息系统及应用软件。它也常被称为信息和通信技术（Information and Communications Technology, ICT）。主要包括传感技术、计算机技术和通信技术。 关键词:传感技术；计算机技术；通信技术 自1946年第一台计算机诞生以来，仅仅半个多世纪，信息技术以它广泛的影响和巨大的生命力，风靡全球，成为科技发展史上业绩最辉煌、发展最迅速、对人类影响最广泛和最深刻的科技领域。可以预见，21世纪将是信息的时代，信息技术将成为最活跃、与人们生活最密切相关的科技领域。下面我主要简单介绍一下未来信息技术的几个发展方向。 一、微电子与光电子向着高效能方向发展 微电子与光电子技术将步入更广阔的发展空间微电子技术已经走过了大规模（LSI）、超大规模（VLSI）、特大规模（ULSI）集成时代，于1954年进入吉规模（GSI）集成时代。作为高科技代表的集成电路技术对世界经济的发展有着举足轻重的作用。集成电路产品的发展趋势是芯片面积越来越大，集成度越来越高，特征尺寸越来越小，片上系统日益完善。集成系统是21世纪初微电子技术发展的重点。在需求牵引和技术推动的双重作用下，已经出现了将整个系统集成在一块或微电子芯片上的集成系统或系统集成芯片（SOC）。目前已经可以在一块芯片上集成108-109个晶体管。集成系统是微电子设计领域的一场革命，21世纪将是其真正快速发展的时期。微电子技术与其他学科的结合，将会产生一系列崭新的学科和经济增长点，除了系统级芯片外，量子器件、生物芯片、真空微电子技术、纳米技术、微电子机械系等都将成为21世纪的新型技术。 预计本世纪应用电子自旋、核自旋、光子技术和生物芯片的功能强大的计算机将要问世，可以模拟人的大脑，用于传感认识和思维加工。预计在未来十多年内可以产生存贮量达到每立方毫米100万G，而功耗仅仅为超大规模集成电路千万分之一的生物芯片。 二、现代通信技术向着网络化，数字化，宽带化方向发展 随着数字化技术的发展，音视频和多媒体技术突飞猛进音视频技术是当前最活跃，发展最迅速的高新技术领域。近年来，虽然模拟音频产品在市场上仍占主流，但数字化潮流正在迅猛冲击和变昔模拟领域，数字技术促进了音视频、通信和计算机技术的融合，出现了业务上相互渗透、汇合，在音频产品和技术方面，音频广播仍以模拟技术为主，但各国正在积极开展数字音频广播的研究和实施。组合音响也在向小型和微型的数字化和组合、多声道环绕声方向发展。视频产品和技术方面，家用电视机有逐渐朝向大屏幕发展的趋势。人们正迎来数字电视时代。对于电缆电视而言，有两个重要的发展趋势，即网络化和数字化，总的趋势是向综合信息业务网方向发展通信传输在向高速大容量长距离发展，光纤传输速率越来越高，波长从1.3μm发展到1.55μm并已大量采用。一个波长段上用多个信道的波分复用技术已进入实用阶段；光放大器代替光电转换中继器已经实用；相干光通信，光弧子通信已取得重大进展。这将使无中继距离延长到几百甚至几千公里。随着光纤技术的逐渐成熟，光纤技术在通信中的广泛应用，通信技术的带宽正在一点一点的变大，我们可以大胆的预计本世纪通信技术将向带宽化迈进。术上相互吸收、移植的现象，发展了一大批集合性产品和业务，即所谓的"家电产品信息化"。 三、信息技术将会促使遥感技术的蓬勃发展 感测与识别技术它的作用是扩展人获取信息的感觉器官功能。它包括信息识别、信息提取、信息检测等技术。这类技术的总称是“传感技术”。它几乎可以扩展人类所有感觉器官的传感功能。传感技术、测量技术与通信技术相结合而产生的遥感技术，更使人感知信息的能力得到进一步的加强。随着信息技术的迅速发展，通信技术和传感技术的紧密集合，我们可以预知：遥感技术将会在农田水利、地质勘探、气象预报、海洋开发、环境监测、地图测绘、土地利用调查、灾害性天气预报、森林防火，尤其在地质找矿、森林和土地利用调查、气象预报、地下水和地热调查、地震研究、水利建设、铁路选线、工程地质及城市规划与建设等方面发挥更大的作用。总结： 从以上各个方面综合来看，信息技术有一些共同的发展趋势。 （1）高速大容量。速度和容量是紧密联系的，随着要传递和处理的信息量越来越大，高速大容量是必然趋势。因此从器件到系统，从处理、存储到传递，从传输到交换无不向高速大容量的要求发展。 （2）综合集成。社会对信息的多方面需求，要求信息业提供更丰富的产品和服务。因此采集、处理、存储与传递的结合，信息生产与信息使用的结合，各种媒体的结合，各种业务的综合都体现了综合集成的要求。（3）网络化。通信本身就是网络，其广度和深度在不断发展，计算机也越来越网络化。各个使用终端或使用者都被组织到统一的网络中，国际电联的口号“一个世界，一个网络”。虽然绝对了一些，但其方向是正确的。总之，人类将全面进入信息时代。信息产业无疑将成为未来全球经济中最宏大、最具活力的产业。信息将成为知识经济社会中最重要的资源和竞争要素。 参考文献： [1]张玉兵.山东省蓬莱第一中学.《信息技术及其发展趋势》.2008.7 [2]纵冉.江苏省徐州市.《信息技术课现状分析及发展方向探讨》.200.10
城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014 昨日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京举办以“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”为专题的新闻发布会，该中心主任甘犁教授表示，据中国家庭金融调查与研究中心调查和计算，我国家庭自有住房率达九成，超20%的家庭拥有多套房 住房拥有率达九成 甘犁教授称，根据调查，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87.0%，农村家庭住房拥有率为95.8%。与欧美发达国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。其中，高出英国家庭的20.3%，高出美国家庭的21.8%，高出德国家庭的33.7%。 同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。 刚性需求降至22.2% 在考虑家庭住房的刚性需求时，甘犁和他的团队将在城镇地区居住的无房家庭、在其他地方有房但在工作生活重心所在地无房的“人房分离”家庭、与父母居住在一起的成年子女都计算在内。该中心随后公布数据称，自2011年8月到2013年8月，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%降低至24.6%，下降近3个百分点。而2014年第一季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。 另外，该中心结合家庭所居住房屋的年限和房屋面积，估算出有13.1%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求。甘犁说，他和他的团队在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行估算后发现，全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足，其中，城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%，可实现改善型住房需求为3.9%。“我们在判断家庭是否有能力购买住房时，采用的标准为家庭是否能支付新房三成首付款。”甘犁解释说。 近两千万套供给过剩 该中心还公布数据称，中国城镇地区可实现刚性住房需求上限为2300万套，可实现改善型住房需求上限为950万套。而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。 因此，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房已经可以满足实现住房需求，还有1998万套房屋供给过剩。
中国房地产未来10年发展趋势的看法 前言： 房地产项目的开发成功与否，不仅取决于项目自身的条件，同时还取决于房地产市场大环境的状况。 中国房地产业的现状： 住建部于2011年公布数据：截至2010年底，中国城镇人均住宅建筑面积31.6平米。2010年全国人口13.7亿，城市化率50%，即：全国总可居住建筑面积约216亿平米。2011年全国房屋新开工面积19.01亿平米，即：到目前为止，全国可居住建筑面积（包括已开工尚未竣工的部分）至少235亿平米。 2011房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4%。全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6%。经2010、2011两年国家调控的重压，2011年全国已有40个以上城市房价出现同比下降。 那么，中国的房地产供应量是否已达到饱和？我们现在面临的是否为所谓的房地产价格的“拐点”？中国的房地产业是否正在进入衰退期？针对这类问题，我们可以从影响房地产业的因素入手，来推导结论。 影响房地产业的因素主要有以下几项： 1、国民经济 2、刚性需求
3、投资预期 4、国家调控 5、文化观念 下面为针对各项的具体分析： 一、国民经济： 目前房地产业在国民经济中所占比重越来越高，它们两项中的任何一项很难单独繁荣或衰退。通常来讲，国民经济的持续繁荣是房地产业繁荣的前提和基础。利用可变参数模型对历年中国GDP和房地产投资数据分析，可推导出： 中国GDP每增加1%，房地产投资会增加1.38-1.48%。 人均可支配收入每增加1%，会带动房地产投资增加1.2%。 表一： 2000-2011中国历年GDP增长率（%） 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 8.4 8.3 9.1 10 10.1 11.3 12.7 14.2 9.6 9.1 10.4 9.2 从表一中可以看出，2000-2011年，中国的GDP持续保持较高的增长率，为这12年间中国房地产业高速增长提高了基础。 而未来中国的国民经济发展会怎样呢？以下三个方面可以说明未来十年中国的GDP还会保持较高的增长率： 1、全世界范围内科技进步、生产力水平高，中国同时还具备市场规模巨大、内需旺盛优势。 2、劳动力、人口结构方面具有优势。1982年-2021年间，中国的劳动人口均会占总人口50%以上，整个社会负担较轻，利于经济发展，称为“人口红利”。 3、中国的经济体制、产业结构、消费结构还有很大调整空间，将进一步提高创造力、生产力、市场规模。 高盛公司曾于2003年预测中国将于2041超越美国称为世界第一大经济体，后被认为过于保守，修改为2027年。2011年国际货币基金组织预测中国将于2016年经济总量达到19万亿美元，超过美国成为世界第一大经济体，而届年美国的经济总量为18.9万亿。 经以上可得出结论： 未来十年，国民经济仍会保持较高的增长率。 国民经济的持续繁荣为房地产的繁荣提供了前提和基础。
思考信息技术未来发展 当前，信息技术随着通信技术、计算机技术、传感技术的发展而空前壮大，人类传递信息的空间得到了扩展、方式更加灵活、速度更快，因此加强信息技术的未来发展方向对于突破技术难题有重要作用。 一、通信技术的未来发展方向 通信技术的网络化是未来的发展趋势，随着计算机技术的发展，人们对计算机的依赖程度逐渐提高，当前在各个领域中，计算机成为办公、生活的重要通信工具，因此通信技术也从低效的交流方式逐渐转换为高效、便捷的计算机网络通信，以网络技术为依托，强化通信的安全性和快捷性，为广大的用户提供更加智能化的服务。这种贴合人们需求的通信方式，在未来将会有很好的发展前景，通信技术的网络化也必将带动信息技术的升级换代。通信技术的数字化是另一发展趋势，数字化的兴起是时代发展的象征，数字化的发展方向是指把有效信息转变为可以衡量的数字，然后把这些数据信息录入到数字模型中，从而通过二进制代码的方式输入到计算机中，完整数据的录入、存储、分析和修改工作，计算机的发展为数字化提供了广阔的平台，极大提高了对数字的处理能力。宽带实现了通信的高速化和高效化，极大提高了通信信息传输的安全性，适用于大量数据的快速传输。宽带化通信要求传输光纤具有更高的传输速率，更长的传播波长，同时在同一个波段上应用多个信道，提高数据传输的速度。当前光放大器在通信技术中应用广泛，逐步取代了中继器的应用，光纤技术也日臻
成熟，这都为通信技术宽带化的发展提供技术支撑，因此我们可以预见通信技术将向着宽带化的方向快速发展。 二、计算机技术的未来发展方向 计算机的发明是人类文明高度发展的重要标志，计算机刚问世之处，其计算量小、体积巨大、成本较高，无法进行普及化应用，但是随着二极管技术的突飞猛进，运行高速、体积较小、成本较低的计算机逐渐成为主流。当前计算机技术向着智能化的方向发展，并呈现出了激烈的竞争态势，谁能占据着处理功能强大、反应速度更快、智能化程度更高的技术，就能成为计算机市场的主导。计算机技术的发展方向主要从下面三个方面进行分析：运行速度，计算机的出现极大提高了数据处理的速度，实现了数据处理的快速化和自动化，计算机的运行速度从最初的5000次每秒突飞猛进到300万亿次每秒的运算神速，但是人们追求更加高速计算机的脚步并没有停止，运行高速依然是评估计算机的重要参数之一，在未来的发展时间内，计算机将向着千万亿次每秒的运行速度发展；计算机的体积，最初的计算机其占地体积巨大，重量高达30吨，体型相当于10间普通的房屋大小，随着存储技术的发展，台式计算机问世，极大缩小了计算机的占地面积，当前各种微型计算机、掌上电脑不断发明，极大方便了人们的生活和工作。人类社会致力于开发更微小的计算机，并取得了阶段性的成果，日本研究人员成功完成了电脑集成电路的压缩实验，整个电路压缩到纽扣小的芯片上，为更加微型计算机的发明提供了技术平台；智能化的发展方向，智能化计算机可以在其固定设定模式的基础上进行人脑
xx分析 一、xx住宅户型发展历史 xx住宅户型发展历史可以分为三个阶段： 福利分房时代、中大户型时代和中小户型时代，每个阶段都有其不同的形成和发展的原因，也由此抒写了武汉的住宅户型的发展历史。 1、xx分房时代 1996年以前，武汉人的住房问题基本上是依靠福利分房解决，其住房和户型条件由单位性质、效益及房主在单位的级别、贡献决定，一般不能自已做主，分到什么条件就是什么条件。在这种情况下，有的人可以住花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住单身宿舍，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异。 同时，在户型设计上也没有很好地考虑到人性化的住宅需求，纯粹是以满足基本住房需求考虑。因此，福利分房时代的户型只可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求。 2、中大户型时代 1996年-2002年这段时间内，武汉的商品房市场逐渐发展起来，同时，房价涨幅与市民月均收入涨幅之间差距相对较小，而福利分房则随着企业改制等种种原因逐渐退出历史舞台。在这种情况下，商品房作为部分有福利房人士改善现有住房条件及无福利房人士解决住房问题的需求对象逐渐成为房地产市场的支柱。 由于房价涨幅与市民月均收入涨幅差距较小，使得市民购买能力相对较强，因此中大户型受到广泛青睐，购房者普遍倾向于购买120㎡以上的3房的住宅。 3、中小户型时代 2003年至今，武汉的房地产市场发展日渐成熟，房价也像坐上了直升机一样，突飞猛进、一路上涨，目前均价已经超过4000元/㎡，年增长幅度从2002
年之前的5%左右升至目前的10%-15%，且有越升越快之势。而市民的月平均收入涨幅却变化不大，从2000年直至今增长率一直保持在15%左右的平稳状态，较之房价涨幅差距甚大。 在这种情况下，市民购买能力随着房价一路高歌猛进而逐渐受到限制，对住房面积的需求也不得不从中大户型逐渐调整为中小户型。 □小结 武汉市民对住宅户型的需求由自身经济条件来决定，在购买能力许可的范围内倾向于较大面积的户型。但目前快速上涨的房价削弱了广大普通市民的购买能力，故此住宅户型需求主力也由中大户型时代的120㎡以上的大3房调整为目前中小户型时代的100㎡左右的小3房。如果房价仍然持续快速上涨，市民需求主力户型将会越来越小。二、未来住宅户型发展趋势 武汉的房地产市场发展至今，已经由最初的感性时代发展至如今的理性时代。由于房价的一路高涨，对于普通市民而言，房子已逐渐由必需品变成了必需的“奢侈品”。在这种情况下，由于购买力的限制住宅户型势必逐渐向“面积小而功能齐全”的方向发展，中小户型将成为未来武汉房地产市场的户型需求主流。 与此同时，政府宏观调控政策不断深入，特别是“70%90㎡以下住宅”的提出也将促使武汉甚至整个中国的住宅走向中小户型时代。 1、80㎡左右户型将成市场新宠 目前，90㎡以下户型的市场需求比例逐渐升高，仅次于90㎡-120㎡，已成为市场第二主力需求。同时，房价的快速上涨也使市民的购房心理价位不断向上调整，目前4000-5000元/㎡已经代替3000-4000元/㎡成为市场成交量最大的价格段。市民购买能力逐渐“缩水”，导致主力需求面积也随之不断地越变越小了。 在既要保证购买能力又要保证户型功能的同时，将促使80㎡左右的户型成为市场新宠。