实验室认可与资质认定（计量认证、审查认可）的问题，想了解它们之间的区别和联系，想知道自己的实验室是否有资格申请实验室认可CNAS 与资质认定（计量认证CMA、审查认可CAL）,为解答各位朋友的疑问，本人特将实验室认可与资质认定的联系与区别总结一下，分享给大家。 1定义 1.1实验室认可 实验室认可是由权威机构对检测/校准实验室及其人员有能力进行特定类型的检测/校准做 出正式承认的程序。在我国“权威机构”就是中国合格评定国家认可委员会（CNAS）。能力考核和评价是依据国际标准ISO/IEC 17025进行的，其组织和运作也是依据相应的国际标准实施的。CNAS代表我国参加了国际实验室认可合作组织ILAC以及亚太实验室认可合 作组织APLAC，并与APLAC成员签订了检测结果互认协议。因此实验室认是一项国际化的活动。 1.2资质认定 在由国家质监总局发布的《实验室和检查机构资质认定管理办法》中分别对“实验室资质”和“认定”两个词做了解释，从这些解释来看所谓资质认定其实就是实验室认可，只不过是有中国特色的实验室认可，或者说中国版的实验室认可。其能力考核和评价依据的标准是《实验室资质认定评审准则》。该准则是在国际标准ISO/IEC 17025《检测和校准实验室能力的通用要求》的基础上，经过简化又根据中国国情强化了某些要素而产生的。资质认定由国家质监总局管理和实施，其运作和组织方式类似与实验室认可，但只针对国内实验室，检测报告只在国内有效。因此资质认定是一项非国际化的活动。 2性质 2.1实验室认可 自愿性。 实验室认可是市场行为，属于社会公信范畴。 2.2资质认定 强制性，对社会出具公证数据的实验室都必须申请并通过资质认定。 资质认定是政府行为，属于行政审批的范畴。 3实施主体 3.1实验室认可
房地产价格评估 1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。 3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。 4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。 7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。
房地产估价行业状况以及发展决策 一、房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。 我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。 但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。 二、房地产估价行业存在的问题 (一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。 目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。 (二)行业监管不力。 审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均
第一部分 实验室能力评价概述 第一章 基本概念 1.1、合格评定 评价产品是否满足相关标准或相关技术要求的活动被称为合格评定。 对产品进行与规定要求的符合性判断，并发布相应客观声明的单位被称为合格评定机构（俗称： 检测/校准 实验室或检验/ 检测/检查机构）。 合格评定一词最早源于国际标准化组织（ISO ），即国际标准化组织的合格评定委员会（ISO/CASCO ）,其主要精神是： 1 技术法规和标准不应成为贸易壁垒，贸易应采用国际标准以及透明和非歧视原则； 2 各国的合格评定程序，应符合国际指南，不应建立特殊的进口产品合格评定程序； 3 各国政府机构应在可能时接受其他缔约国的评定程序及结果。 1.2、实验室 靠和准确。而公正、可靠、准确的合格评定结果除与依据的技术文件相关外，更依赖于实验室自身的能力。 1.3、实验室能力的评价 目前，我国在实验室能力建设、管理、运行、评价方面还并存着多种模式，其中应用最普遍的模式有两种：实验室认可和检验检测机构资质认定。 1.4、实验室认可 实验室认可是实验室依据自身发展需求、适应社会（市场）及其发展要求的一种完全自愿的行为。
1.5、检验检测机构资质认定 检验检测机构资质认定是政府为维护社会公正与平稳运行的一种代表国家意志的强制管理行为。 1.6、实验室认可与检验检测机构资质认定 ●上述两种对实验室或检验检测机构的能力评价方式，相同之处如下： 1、主管部门一致： 实验室认可由国家质检总局下属的中国合格评定国家认可委员会（CNAS）实施。 检验检测机构资质认定由国家质检总局下属的中国国家认证认可监督管理委员会（CNCA）和各省/市/自治区/技术监督部门实施与监督。 2、目的相同： 两种评价都是为了规范、提高实验室的管理水平和技术能力。 3、评价内容基本一致： 两种评价的对象均是实验室的公正性和技术能力。 ●上述两种对实验室或检验检测机构的能力评价方式，在如下方面也存在着一些差异： 1、评价对象： 实验室认可：包括第一方、第二方、第三方实验室；包含校准实验室。 机构认定：仅针对第三方实验室；不包含校准实验室。 2、依据和性质： 实验室认可：依据CNAS-CL01：2006《检测和校准实验室能力认可准则》（等效于ISO/IEC 17025：2005）。 检验检测机构认定：依据《检验检测机构资质认定评审准则》等文件集。 需要特别提示的是：ISO/IEC 17025是目前人类开展实验室管理、控制、运作智慧的结晶。因此，《检验检测机构资质认定评审准则》实际上是以ISO/IEC 17025为基础，增加国家相关法律、法规和行政要求而制定的。第二章实验室认可 2.1、实验室认可制度的形成 1948年关税和贸易总协定（GATT）生效后，当时最主要的贸易障碍——关税得以大幅度地逐步消减。但随着技术的发展进步，产品的技术含量与复杂程度不断增高，供需双方在交割时，对实验室能力的选择或评价变得越来越至关重要。为此，发达国家为其自身的利益，又以技术法规/标准与合格评定等方式来制造新的技术性的
资产评估论文 论文题目房地产价格评估及风险识别 所在班级 学号 姓名
房地产价格评估及风险识别 班级：10级注会2班姓名：王瑶学号：2010932092 摘要:随着我国加入WTO,市场经济体制进一步完善和规范,产业结构不断升级,房地产业作为国民经济基础性?先导性产业之一的地位日益巩固,成为当今主要的投资热点?用先进的?科学的?完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南,对整个房地产进行几个评估、以及对全过程的风险进行识别,有利于促进房地产业的健康发展? 关键词:房地产;投资;风险识别 一、前言 随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，正日益为大众认识和接受，并取得了长足的发展。自1995年开始，建设部和人事部先后组织了多次房地产估价师执业资格考试，为我国房地产评估业的发展培养了一批专业人才。回顾这几年房地产评估业的发展历程，不难看到，由于我国房地产市场机制尚不健全，房地产评估业在其发展过程中难免有不尽人意之处。 二、房地产价格评估的概念 房地产，是指土地、建筑物及其他地上定着物，它包括土地和建筑物两大部分。房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 三、房地产价格的评估程序 估价程序一般包括： （一）接受委托，明确评估的基本事项
（二）制定评估作业计划及评估技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 四、房地产价格的评估方法 包括：成本法、收益法、市场法、假设开发法、基准地价修正法、路线价法。 五、房地产风险识别 房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售?资金回收或报废为止的整个过程?这是一个动态的过程,一般可分为投资决策?项目实施和房地产经营管理等阶段?不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范? （一）投资决策阶段的风险 在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性?房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价?房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面? 1.政策风险 国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失?尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要?主要包括： (1)产业政策风险 国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰?(2)金融政策风险 房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响? (3)土地政策风险
市房屋征收与补偿工作协调领导小组办公室关于印发《襄阳市市区国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法（试行）》的通知 襄房征办〔〕号 各县（市）、区人民政府，各开发区管委会，市政府有关部门： 根据市人民政府办公室《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》规定，我办制定了《襄阳市市区国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。 二〇一二年三月八日 襄阳市市区国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法（试行） 第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保障房屋征收评估工作的顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、省政府办公厅《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本市市区国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的选定适用本办法。 第三条市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）负责房地产价格评估机构选定工作的指导监督。 城区、开发区房屋征收部门具体负责组织本行政区域内房地产价格评估机构的选定工作。第四条市房管局根据房地产价格评估机构的资质、从业经历、监管记录、社会反映等情况，建立房屋征收房地产价格评估机构备选名录，并向社会公布。进入名录的房地产价格评估机构应具备以下条件： （一）具备三级及以上房地产价格评估资质； （二）具备国有土地上房屋征收或拆迁评估经验； （三）无不良监管记录。 未列入房屋征收房地产价格评估机构备选名录的，不得承接本市房屋征收评估业务。 第五条房地产价格评估机构有下列情形之一的，记入不良监管记录： （一）因评估问题侵害国家和个人利益，给社会造成不良影响的； （二）因评估问题导致相关人员提出复议、诉讼，被相关部门或人民法院裁定存在问题的；（三）因评估问题被纪检、监察、审计等职能部门认定存在问题的； （四）被选定参与房屋征收评估业务，无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的；（五）出具虚假或有重大错误评估报告的； （六）被行政主管部门行政处罚的； （七）采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求、恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务的； （八）有其他违反法律法规行为的。 第六条经查实，房地产价格评估机构有本办法第五条所列不良监管记录的，不予列入房屋征收房地产价格评估机构备选名录；已列入的，退出备选名录。 因存在不良监管记录未列入或退出备选名录的，自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的房地产价格评估机构，可以再次申请列入备选名录。申请时，需向市房管局提出书面申请，提交整改措施，由市房管局组织相关部门评议整改效果并听取群众意见，达到要求的方可批准列入备选名录。 第七条城区、开发区房屋征收部门应当在征收范围内和市房管局网站公开发布房地产价格
实验室认可/资质认定内审员培训试题 一、填空题 1、国际标准化（ISO）和国际电工委员会（IEC）于2005年共同发布了有关实 验室能力认可第二版国际标准，文件名称是 ，代号是 2、中国合格评定国际认可委员会等同采用上述国际标准作为我国实验室认可 的依据，文件名称是，代号是 3、实验室资质认定评审的依据文件名称是 4、实验室或实验室作为其一部分的组织须是能承担的实体。 5、如果实验室要作为第三方实验室获得认可，应能证明其。 6、实验室应有政策和程序确保客户的和得到保护。 7、术语“管理体系”一词是指控制实验室运作的、和体系。 8、实验室应建立与其工作范围的管理体系，并维持管理体系的。 9、凡发给实验室人员使用的管理体系文件，都应是版本。 10、在合同中对包括所用方法在内的要求应予，形成文件，并易于理解。实验室 有和满足客户要求。 11、实验室需要将工作分包时，应分包给的分包方，将分包方安排以形式通知客 户，并在适当时得到客户的准许。 12、实验室应确保所购买的影响检测和校准质量的供应品，在经检查证明有关要 求之后才投入使用。应保存所采取的符合性检查活动的。 13、实验室应积极与客户或其代表，并应收集客户的。 14、实验室须有处理投诉的。须保存所有与投诉处理有关的。 15、实验室当发现不符合工作时应进行纠正。 16、实验室应通过实施和、应用、、、和以及来持续改进管理体系的有效性。 17、如果不合格可能再次发生，实验室须按规定的政策和程序采取，此程序须从 调查确定问题的入手。 18、预防是事先主动确定主动行为，消除可能发生不合格的原因。 19、每份记录应包含信息，观察结果、数据和计算须在工作予以记录，出现错误 应该，不许，以免难以辨认。 20、实验室的人员培训计划应与实验室和的任务相适应。实验室应评价这些培训 活动的。 21、实验室的设施须有利于检测或校准的正确实施，环境条件不会使无效或对要 求的产生不良影响。当环境条件危及到结果时，应检测或校准。 22、实验室应采用能满足需要并且的检测或校准方法。应优先使用或中颁布的方 法。使用非标准方法时应进行以证实该方法适用于预期的用途。 23、用于检测、校准和抽样的设备及其软件应达到要求的准确度。对结果有重要 影响的仪器的关键量或值，应制定计划。 24、使用外部校准服务时，需使用能证实其、和的实验室的校准服务。
房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。
2018房地产评估公司排名，强烈推荐国内知名房地产评估公司2018房地产评估公司排名，强烈推荐国内知名房地产评估公司。房地产评估业内人士称为房地产估价，是由专业估价机构和专业估价人员完成的，是提供房地产专业意见、由专业人士承担法律责任并且具有公信力的专业报告。那2018房地产评估公司排名，强烈推荐国内知名房地产评估公司？中证集团就是不错的选择。下面就简单的介绍房地产评估收费标准。 根据相关规定，具体机房按照房地产价格总额的不同收取不同的费率。该收费标准就是按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。 房地产评估收费具体标准是： ①房地产价格总额在100万以下(含100万的)，按5‰的费率计收; ②房地产价格总额在101万以上至1000万的，按2.5‰的费率计收; ③房地产价格总额在1001万以上至2000万的，按1.5‰的费率计收; ④房地产价格总额在2001万以上至5000万的，按0.8‰的费率计收; ⑤房地产价格总额在5001万以上至8000万的，按0.4‰的费率计收; ⑥房地产价格总额在8001万以上至1亿的，按0.2‰的费率计收;
⑦房地产价格总额在1亿以上的，按0.1‰的费率计收; 例如：房地产价格为1600万差额定率分档累进收费 100万* 5‰=0.5万元 (1000-100)万元*2.5‰=2.25万元 600万*1.5‰=0.9万元 合计收费=0.5万+2.25万+0.9万=3.65万元 房地产评估收费标准就介绍到这里，中证集团经营模式是实行总分经营模式，搭建全国性经营平台。本着与合作伙伴共生共赢的原则，诚邀合作加盟，共同打造中国评估、造价、监理、会计行业的经营平台。加盟有风险，投资需谨慎！ 分支机构设立与经营，设有省级分公司、地市级分公司、事业部与项目部四种设立模式，实行内部承包制。分公司自主经营、独立核算、自负盈亏、自行承担纳税义务。符合分公司设立基本条件的个人或企业可以申请在当地设立中证集团分公司，总部考察确认具备设立分公司条件的，批准授予设立分公司权利。对于符合分公司设立基本条件的，暂不完全具备设立分公司资格的个人或企业，总
人员要求 《检验检测机构资质认定管理办法》 《检验检测机构资质认定评审准则及其释义》 2、检验检测机构应拥有为保证管理体系的有效运行、出具正确检验检测数据和结果所需的技术人员（检验检测的操作人员、结果验证或核查人员）和管理人员（对质量、技术负有管理职责的人员，包括最高管理者、技术负责人、质量负责人等）。技术人员和管理人员的结构和数量、受教育程度、理论基础、技术背景和经历、实际操作能力、职业素养等应满足工作类型、工作范围和工作量的需要。 1、检验检测机构应有技术负责人全面负责技术运作。技术负责人可以是一人，也可以是多人，以覆盖检验检测机构不同的技术活动范围。技术负责人应具有中级及以上相关专业技术职称或者同等能力，胜任所承担的工作。以下情况可视为同等能力： a) 博士研究生毕业，从事相关专业检验检测活动1年及以上；硕士研究生毕业，从事相关专业检验检测活动3年及以上； b) 大学本科毕业，从事相关专业检验检测活动5年及以上； c) 大学专科毕业，从事相关专业检验检测活动8年及以上。
2、授权签字人应： a）熟悉检验检测机构资质认定相关法律法规的规定，熟悉《检验检测机构资质认定评审准则》及其相关的技术文件的要求； b）具备从事相关专业检验检测的工作经历，掌握所承担签字领域的检验检测技术，熟悉所承担签字领域的相应标准或者技术规范； c）熟悉检验检测报告或证书审核签发程序，具备对检验检测结果做出评价的判断能力； d）检验检测机构对其签发报告或证书的职责和范围应有正式授权； e）检验检测机构授权签字人应具有中级及以上专业技术职称或者同等能力。 《检测和校准实验室能力认可准则》 《检测和校准实验室能力认可准则》应用要求
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
标题国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 法律结构部委文件 文号计价格第971号 时效性有效 颁布机关国家计委、建设部 省份全国 发文日期1995-07-17 【政策法规】国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 1995年7月17日计价格第971号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、 上海市房地产管理局： 为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权 益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的 有关问题通知如下： 一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、 房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公 民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服 务，可向委托人收取合理的费用。 二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中 介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签 订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方 协商确定中介服务费。 三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经 营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、 收费标准等事项。 房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中 介服务的价格及服务内容等情况。 四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、 技术等咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5％。
房地产价格评估 1 ?土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2?土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格'评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格' 招标价格、协议价格、基准地价' 标定地价和抵押价格等。 3?房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格' 抵押价格和课税价格等。 4?影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素' 经济因素' 区域因素和法制因素。个别因素包括位置' 土地形状' 面积、地质地形' 地势' 光线和通风' 建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态' 社会治安状况' 政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况' 财政金融状况' 交通状况' 工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区' 住宅区' 工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度' 土地法规' 房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5?房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6.房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则' 替代原则' 最有效使用原则' 收益递增递减原则、评估时日原则等。 7?房地产价格评估的方法包括：市场比较法' 收益还原法' 成本法、剩余法、趋势法' 购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。 案例 东方国际展览中心委托深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评估。该中心为商业性展览中心。
房地产价格评估机构资质 申 报 示 范 文 本 （公章） 声明 企业名称： 申请资质等级：壹级□ 贰级□叁级□ 所属地区： 填表日年月日 中华人民共和国建设部制
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 企 业 名 称 企 业 地 址 资质证书编号 批 准 文 号 资质等级 取得资质时间 县(区、市、旗) 营业执照注册号 注 册 资 本 邮 政 编 码 经 济 类 型 隶 属 关 系 联 系 人 联 系 电 话 传 真 电 子 邮 箱 企 业 网 址 开 户 账 号 开 户 银 行 企 业 从 业 人 员 状 况 在册专职专业人员人数 其中：注册房地产估价师人数 估价员人数 高 中 级 职 称 人 数 其中：高级职称 中级职称 备 注 人 人 人 人 人 人 注： 1、“注册资本”单位均为万元；“房地产估价面积”大单位为万平方米； 2、“隶属关系”填写内容为：公司注册所在地资质管理部门； 3、“经济类型”填写内容为：国有企业、集体企业、股份合作企业、有限责任企业、股份 有限企业、合伙制企业、港澳台投资企业、外商投资企业、其他企业； 4、专职专业人员人数=注册房地产估价师人数+估价员人数； 5、初始申请，暂定级无需填写资质证书号、等级、取得资质时间。 5、初始申请，暂定级无需填写资质证书号、等级、取得资质时间。 万元 第一年 第二年 第三年 合计 拟申请资质等级 省 (自治区、直辖市) 地区(市、州、盟) 近三年独立承担房地产估价面积 注：企业简介字数控制在2000以内 二、企业简介 三、法定代表人简历 姓 名 身份证号 所学专业 现从事专业 毕业院校 房地产估价师注册证书编号 性 别 出生日期 职 称 学 历 年 工 作 简 历 本人签字： 年 月 日 从事房产估价年限 四、技术负责人简历 姓 名 身份证号 所学专业 现从事专业 毕业院校 房地产估价师注册证书编号 性 别 出生日期 职 称 学 历 从事房地产估价年限 年 工 作 简 历 本人签字： 年 月 日
房地产估价报告 评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告 委托方:XXX公司 评估方：两人资产评估小组 评估人员：董古华、陈旭峰 评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)
六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司： 受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现 场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
现将评估情况及结果报告给你们。 五人资产评估小组 法定代表人：XXX 2011年12月16日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。 参加估价的注册房地产估价师：XXX
房地产估价机构管理办法 第一章总则 第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。 本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。 第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。 房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。 鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。
第二章估价机构资质核准 第七条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。 国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。 第八条房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。 第九条各资质等级房地产估价机构的条件如下： （一）一级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上； 3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上； 4.有15名以上专职注册房地产估价师； 5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上； 6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％； 9.有固定的经营服务场所； 10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
第一讲实验室认可和资质认定概述 一、合格评定的概念和类型 改革开放以来，我国逐渐引入了国外的合格评定模式，对机构或个人进行考核和评价，以向社会提供保证，表明这些机构或个人符合某种要求或能胜任其所承担的工作。合格评定的定义是任何直接或间接确定相关要求被满足的程序。产品、业绩、人员、机构、过程、体系都可作为合格评定的对象。 其实，我国过去并不缺乏合格评定。上世纪80年代我们搞过工业企业计量定级升级，企业标准化等级评定，产品质量评优。这些都应该属于合格评定的范畴，只不过过去的合格评定大多是由主管部门或上级主管单位具体策划和实施的，而且各行其事，各有各的标准，各有各的方法，各有各的对象，没有形成一个全社会统一一致的工作。另外一个问题，就是这项工作没有与国际通行的标准接轨，显然，这对改革开放的深化发展是不利的。现在，我国合格评定工作已经形成一种事业，有统一的管理机构：国家认证认可监督委员会，有统一的管理模式，有统一的与国际接轨标准，有统一的经过考核的执行人员，等等。合格评定工作正在日趋完善，也为越来越多的行业、部门支持和接受，越来越得到社会广泛的理解和承认，在国际上的影响和作用也越来越显著。其演变和发展的过程本文就不再赘述。 １．认证与认可的区别 合格评定总体上可以分为认证和认可两类，其定义是： １）认证第三方依据程序对产品、过程或服务符合规定的要求给予书面保证。 ２）认可权威机构对某一机构或个人有能力执行特定任务的正式承认。 认证与认可的主要区别见表１。 ２．认证与认可类型及说明
表２给出了社会上常见的几种合格评定类型。其中质量管理体系认证与实验室认可已为多数读者所了解或至少是有所耳闻的。但是有些企业的实验室管理者并不十分清楚其区别，因而常常盲目地去申请某种认证或认可，费了很多时间、精力和金钱，并未到达应有的效果。现将其区别进行必要的解释和说明： １）对象不同体系认证的对象主要是生产产品的企业，这里“产品”是广义的，包括硬件、软件、流程性材料和服务。就交通行业来说，公路、水运工程建设公司、运输公司、物流公司、场站、港口、库房包括勘察设计单位都可以申请体系认证。实验室认可的对象顾名思义当然是实验室，包括企事业单位所属的实验室、独立的实验室、检测机构、校准机构等。 ２）执行主体不同体系认证由各认证公司独自实施，企事业单位可以自行选择。这些公司虽然都是经过认监委的批准成立的，但数量众多，其在社会上的公信程度不同。实验室认可统一由中国合格评定国家认可委员会实施，有相当高的公信度。 ３）标准不同体系认证依据GB/T 19001 IdtISO 9001《质量管理体系要求》，而实验室认可依据GB/T 15481 CNAS-CL01 IdtISO/IEC 17025《检测和校准实验室能力的通用要求》，后者的第四章内容与前者的内容相近，但后者的第五章内容却是前者所没有的。 ４）结果和作用不同企业通过体系认证获得了由认证机构（公司）颁发的质量管理体系认证的证书，表明其质量管理体系符合GB/T 15481的要求，向社会证明了其管理工作是可信任的。但这并不能直接证明其生产的产品的质量就一定满足用户要求，管理体系与产品质量两者有密切联系但并非是完全相应的关系。如果要证明其产品满足特定用户的要求则还应进行产品认证。实验室认可通过后，获得了由中国合格评定委员会颁发的证书，该实验室就可以在认可项目的范围内开展检测或校准工作，并在检测报告或校准报告上使用认可标志，表明其检测校准能力是得到认可机构承认的，检测数据和结论在实验室间（国际或国内）也是互认的。综上所述，如果一个实验室单纯从事检测工作，而没有产品或工程的设计开发、生产制造销售修理、施工建筑等任务，那么最恰当的合格评定就是实验室认可和资质认定。单纯的检测或校准实验室不必去申请质量管理体系认证，即使申请并取得了质量管理体系认证证书，也不能证明其检测或校准能力是满足要求的。 二、实验室认可和资质认定的联系与区别 由于历史的原因，在我国，实验室认可有三种类型：实验室认可、计量认证、审查认可，后两者现在统称为资质认定。我们先比较实验室认可与资质认定之间的联系与区别，然后再解释计量认证与审查认可的区别。 １．什么是实验室认可
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理