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广州公寓调研报告

广州公寓调研报告
广州公寓调研报告

广州2010年第三季度公寓市场调研报告

广州水泥厂地块商业规划部分将进入开发阶段,如何对该地块进行合理规划,实现地块经营效益最大化提入议程。公寓作为商业地产的组成部分,具有户型小,间隔使用灵活,销售期短;持有型的公寓物业,经营模式多样,后续服务延展性强的特点。现对2010年第三季度,广州公寓市场销售及经营情况,进行市场数据收集,为水泥厂地块开发决策提供参考数据。

(一)广州公寓市场状况

1、广州公寓类型

广州公寓市场主要分为住宅公寓和商务公寓两种,其中住宅公寓通过国际知名酒店品牌的导入衍生出生活服务配套更人性化、物业服务质量更高的酒店式公寓。

2、广州公寓市场特点

(1)广州公寓地域分布,主要分布在天河、新港东路靠近琶洲展览中心、滨江东、环市路等商务区域。

为公寓分布区域

天河北、珠江新城作为广州中心商务区,集合广州最具地标性的超甲级写字楼,也令到一批世界500强企业扎堆到天河,针对企业高管需求,提供服务优质、配套完善酒店式公寓应运而生,同时也推动广州公寓市场的引入国际品牌管理的步伐,代表有早期的中信公寓、新大厦,近年投入运营的雅士高,富力爱丁堡公寓等,深

受外籍高管的青睐。

新港东路商住公寓得益于靠近琶洲展览中心的地理优势,深受参展客商欢迎,短期租金回报理想,季节性出租率稳定。

广州越秀、荔湾、白云等区域的居住型公寓较少,现阶段,该些区域写字楼供应有限,商业产权可用于办理牌照的公寓,自然而言就成为预算较低、目标价格介乎写字楼与住宅之间小型企业的优选。主流是带独立卫生间的商务型公寓,中华广场曾一度定位为商住型公寓,因产权分散以及缺乏配套管理,现客户多作写字楼使用,租金水平维持在65元/㎡左右。

中华广场平面图,面积49-139㎡方商务公寓

(2)高级酒店式公寓主要客户群

日本、欧美、港台人士为广州高档公寓主流客户,以日本客户为例,目前仅中信广场就已聚集了50多家日资企业,其中包括丸红、住友、三菱商事、三井住友等,周边的大厦也有很多新的日资公司进驻,比如耀中广场就有日本财产保险进驻。日本人喜欢住在离办公室较近的地方,故此天河北也自然成为日本人聚居区域。中信广场下面

负一层还有个全广州售卖日货最齐全的超市,方便日本人购物。

日本租客主要分为两种:一种是单身租客,一种是携妻带女的家庭型租客。众多家庭型的日本租客选择在天河北一带居住,除男主人在附近工作的原因外,还有一个重要原因是很多国际学校的校巴都会在天河北一带有上下车站点,这对于注重子女教育的日本人来说,是吸纳他们租赁天河北物业的一个相当重要的因素。

中信公寓是较受外籍租客青睐的楼盘,对于单身租客来说,多会选择该盘43平方米左右的单位,租金约3000元/月。而对于众多日本家庭型租客来说,则会较多地选择中信公寓的两房及三房单位。现时中信公寓128平方米左右的两房租金约9000元/月,181平方米左右的三房租金在14000~15000元/月。

珠江新城近年落成多个高档住宅,使一些日本人舍弃天河北转租珠江新城。珠江新城西区发展较早,邻近配套成熟的五羊新城。富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓等较受日本人青睐,尤其富力爱丁堡国际公寓是日本租客聚居的地方。爱丁堡公寓月租为120元/㎡,间隔较大,配以高档家电和装修,一般入住的皆为日企高管。

(二)在售项目市场信息

针对水泥厂项目的市场定位,本次调研范围主要为白云区公寓,包括:白云万达广场公寓、御龙国际商寓、万丽皮具城公寓(鑫耀大厦),天河区公寓:朱美拉公寓。

(1)白云区

御龙国际商寓简介

御龙国际商寓位于三元里商圈三元里地铁站上盖,地理位置优越。楼高27层,3梯16户的设计,有36㎡-70㎡的多种户型选择。目前剩下10多套分布在20层以上的高层公寓单位在售,均价17000元/㎡,带1000元/㎡的精装修,产权为住宅,板房参照服装展示间设计,虽然不能办理牌照,但可配合低层御龙服装专业市场作产品展示或办公使用,简单而实用。物管公司为御龙物业管理公司,每月物管费2元/㎡。目前小户型租金可达60元/㎡。

御龙国际商誉实景图

白云万达广场公寓

白云万达广场项目规划用地面积约12.64公顷,总建筑面积39.2万㎡,由大型商业、甲级高档写字楼、写字楼、五星级酒店、精品名店、室外步行街以及地下车库设备用房组成。地上建筑面积26.4万㎡,其中商业9万㎡,甲级高档写字楼3万㎡,写字楼5万㎡,酒店3.7万㎡,室外步行街2.1万㎡,精品名店2.9万㎡。

白云万达广场效果图

其中A地块酒店用途规划为希尔顿酒店,建筑面积45000㎡,拥有341间客房,以及甲级写字楼3栋,建筑面积46000㎡;B地块规划为购物中心,也就是即将在12月11日正式开业的部分;C地块规划为5栋SOHO写字楼,也就是常说的酒店式公寓,建筑面积34500㎡。目前酒店公寓已全部售罄,均价20000元/平方米。

区别于紧凑的市区公寓,万达广场地块全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构建四层级公园绿地。5条宽约60~120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合,中部的白云公园和南部的飞翔公园是两大绿心,周边水源则将被引入白云新城成为人工湿地。绿地率达到40.6%,人均公园面积达到10平方米,居民在步行500米范围内可到达公园。

耀华国际(鑫耀大厦,万丽皮具城)

耀华国际位于三元里皮具专业市场商圈,商业部分将打造近400

个“以皮具批发为主、零售为辅”的顶级商铺,首层商铺层高达5.8米,

发展商根据项目地利条件,将225套住宅打造成皮具商务公寓,层高4.5米,LOFT复式为设计参考,以“商·展·住”多用功能为卖点。并在5楼空中花园转换层配有多功能会议厅等商务配套。

该项目目前对外声称售罄,毛坯均价19000元/平方米,参照周边写字楼报价,发展商声称租金预期在60元左右。

(3)天河区:

朱美拉公寓

高德置地广场,位于广州CBD珠江新城的中轴线上,其总建筑面积92万平方米,包含购物中心、写字楼、酒店和酒店公寓,是全国最大的商业地产项目之一。朱美拉公寓为高德置地广场组成部分,项目导入国际顶级品牌朱美拉酒店实施管理,建筑面积8万平方米,占规划建筑面积13%,目前销售均价32000元/平方米,A、B、C、D四幢物业销售已接近7成。

交通

地面:东有冼村路,西有华夏路,南有花城大道、临江大道,北有金穗路、黄埔大道,构成四横两纵的干道交通网络。

地下:地铁3号线纵穿南北、5号线横贯东西,集运系统和机场快巴可分别直达火车站、飞机场。

地下一层有地铁站厅、公交站、旅游大巴总站、出租车停靠站;地下二层有集运系统站厅、地下车库等,都和周边建筑相互联系、相互贯通。

配套

物业设有3000平米幼儿园,可以共享整个项目带来的商业、酒店配套(整体项目在隔壁的地块F2-4设置有艺术馆、国际名牌汇聚的高档次商场、超五星酒店、健身室、室内恒温游泳池、SPA、桑拿、电影院、高档次中西餐饮)。双会所,3个泳池。

作为大型综合项目,商场、写字楼、酒店、公寓相互协同,各版块间资源高度互补,为商业地产市场最领先的产业组合模式。

结论:目前广州公寓市场发展几成定局,天河作为CBD是广州公寓市场格局的峰点。一方面天河超甲级写字楼集中,企业管理人员,尤其异地派遣的高级管理人员,是公寓市场的主力消费人群。消费人群既有个体,亦有以家庭为单位。以个体为单位的流动性相对较高,以家庭为单位的则较为稳定。另一方面,天河经多年的发展,配套已趋完善,成为天河区集合全城最顶尖的消费人群、领先于其他各区,无论在管理、综合配置、设计均超前于市场水平。

从公寓的利用角度考虑,除天河区和琶洲、新港东以居住客户为主外,其他各区公寓主要用途为商业居住综合,尤以商业为重。商务公寓在专业市场、商务区域周边的则较受追捧。

目前广州公寓购买市场,投资者比例高于自用,投资客考虑的因素一般为:

1、区域前景,商贸环境成熟或政府规划重点区域等具备升值潜力

的区域;

2、交通配套,地铁,城市快速道路沿线;

3、周边配套发展规划成熟,医疗、教育、休闲、购物、商务环境

等;

4、市场出租率稳定,租金符合市场价值水平;

5、开发商品牌号召力,优良的后期物业服务;

6、土地使用年限;

7、购买条件,税费、贷款比例。

水泥厂项目周边鞋类、服装商贸市场成熟,形成一批小规模展贸、

物流企业,对商业功能的物业有一定需求,写字楼主要为金羊商贸大厦、羊城铁路大厦、富力环市西商贸大厦等乙、丙级写字楼,租金水平约为40-60元/平方米水平,市场对甲级写字楼需求较淡;

货运、物流公司较多地铁5号线西湾站已建成通车,道路交通为痼疾,但随着政府整改力度,也日臻改善。

未来该区域越秀城建、富力等大型社区的建成,将为该区域带来长期稳定的人流,规模化、规范化的市场环境,将带动该商贸市场格局良好发展,作为商务公寓发展前景较为乐观。

上海单身公寓市场调查报告

上海单身公寓市场 调查报告 1

上海市单身公寓市场调查报告 近年来,随着上海房地产市场的成熟和繁荣,其住宅产品的更新换代也在急剧加快,新潮设计层出不穷,其中,以小户型住宅产品尤为耀眼,已经成为上海楼市中的新宠,楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品当前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式,即: ■单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅,主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店,集商住为一体的物业品种,一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。 此类产品当前市场上供应较少,主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅,它属于普通的商品住宅项目,与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。当前市场上供用较多,主要有瑞虹新城的乐富单元,中远两湾城三期缤纷时代的一户室,达安花园二期的一户室,上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中,我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点,进行了比较深入的调查,现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的(诞生)历史沿革 单身公寓又称白领公寓,是一种过渡型住宅产品,是小户型住宅的一种,

一般平均在25平方米—45平方米左右/套,总价在30万元—40万元左右,其结构上的最大特点是只有一间房间,一套厨卫。近年来根据市场的需求,有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘,有的还建造起了跃层小房型公寓,这种房型不但在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米,而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海,单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的,大约在两、三年前,有业主将空置的整幢商品房,经过简单装修后推向房产租赁市场,面向中层收入的白领出租,一般每个人负担的费用每月在500-1000元之间,结果颇受各类白领的广泛青睐,众多开发商于是从中重新发现商机,纷纷推出专案,至此这种被命名为”单身公寓”的住宅才风靡起来。其中,最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响,它把一个板状商住楼设计成中间走道,两边做小套房,主力面积在45-60平方米之间,总价在20-30万元之间,直接吸引了工作时间不长,但希望在市区有房的年轻人前来抢购。 二、单身公寓设计定位的基本特点 单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式,在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓,我们不难发现,当前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点: 1、最大程度的控制面积。 以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表,从表中数据我们能够看出,当前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间,主力面积大多控制在30—50平方米左右,较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半

可售商务公寓调研报告

前言(特征): 第一部分:分布区域 第二部分:交通布局 第三部分:规模比较 第四部分:产品类型 第五部分:地产企业 第六部分:物业年限 第七部分:销售时间 第八部分:销售状态 第十部分:售价比较 第十一部分:营销分析 前言(特征): 2011年房地产宏观调控政策持续严厉,,大量资金从住宅市场溢出转而流向商业地产,“弃宅从商”潮全国各地蔓延,并在2011年上半年形成了一股高潮。据中原数据显示,2011 年上半年,国内一线城市甲级写字楼租金呈现全面上涨态势,其中深圳以19%的涨幅领涨全国。 █ 2011深圳商业地产:商务公寓销量最大 与之同时,商业地产中的“低调王者”——商务公寓,尤其是城市综合体的商务公寓因为同时具备住宅以及写字楼的特征,商住两用,而且不限购不限贷,属于“无限”产品,成为了市场的投资热点。可惜,市场上类似产品十分稀少,一直处于“有市无货”的状况。而2011年楼市呈现出“90㎡以下1-2房中小户型推1套抢1套”的现象,中小户型产品成为了当前最为紧俏的热卖商品。2011年下半年,深圳黄金轴线从西到东共3个商务公寓:田厦国际中心-都会轩-瑞思国际中心,三大同时具备“不限购+地铁物业+综合体+商住两用”等优点,而且三者目前同期面市,全城关注。 █2011“流行”整层购买商务公寓 近段时间,深圳商务公寓屡遭豪客大资金“围猎”,不少新上市的商务公寓项目被大客户整层购买。 9月17日,天健W开盘,第25层整层单位由一买家全部买走,总共10套单位,按照3万多元/平方米左右的均价,该豪客此次斥资应该接近2000万元; 同样的场景发生在9月13日开盘的瑞思国际,有港资客户整层购买欲做深圳公司写字楼; 8月25日,有温州籍商人在都会轩公开发售之前,一次性购入整层,总面积约1100平方米,总价约6000万元。 动辄数千万的投入、整层购买,商务公寓成为现在深圳楼市的热点产品。 █ 2011深圳商务公寓创造30年第一高价 住宅的投资功能受到限制,写字楼和商铺价格持续走高,于是商务公寓这种另类投资品种成为资金近期的主要投入点。 中原地产统计数据表明,8月份深圳市一手写字楼市场中,小户型商务公寓成交旺盛,为成交量最大的物业类型。全市商务公寓成交面积约1.26万平方米,一手写字楼成交1.68万平方米,成交占比超过七成,环比增幅达127.08%,创造30年第一高价。 █ 2011年1-9月商务公寓销态看走势 由于写字楼销售和租赁价格一路飞涨,众多中小企业纷纷表示成本压力太高,很多企业都考虑转租较为便宜的办公楼,部分企业直接租赁或者购买可注册办公的商务公寓。当中,邻近地铁沿线周边配套成熟的可注册办公商务公寓成为了“香饽饽”。中原地产分析认为,1-9月商务公寓销态看走势都稳步向前。 自9月开始,写字楼市场陆续供应更多的商务公寓,如田厦国际中心、都会轩、瑞思国际、保利上城、港澳8号等,这些商务公寓将会带动下半年一手写字楼的成交量,随着今年下半年“限购限贷限价”政策继续深入,商务公寓无疑继续充当市场成交量的“先锋”。 第一部分:分布区域

上海单身公寓市场调查报告

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上海市单身公寓市场调查报告 近年来,随着上海房地产市场的成熟和繁荣,其住宅产品的更新换代也在急剧加快,新潮设计层出不穷,其中,以小户型住宅产品尤为耀眼,已经成为上海楼市中的新宠,楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式,即: ■ 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅,主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■ 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店,集商住为一体的物业品种,一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少,主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■ 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅,它属于普通的商品住宅项目,与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多,主要有瑞虹新城的乐富单元,中远两湾城三期缤纷时代的一户室,达安花园二期的一户室,上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中,我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点,进行了比较深入的调查,现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的(诞生)历史沿革 单身公寓又称白领公寓,是一种过渡型住宅产品,是小户型住宅的一种,一般平均在25平方米—45平方米左右/套,总价在30万元—40万元左右,其结构上的最大特点是只有一间房间,一套厨卫。近年来根据市场的需求,有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘,有的还建造起了跃层小房型公寓,这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米,而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海,单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的,大约在两、三年前,有业主将空置的整幢商品房,经过简单装修后推向房产租赁市场,面向中层收入的白领出租,一般每个人负担的费用每月在500-1000元之间,结果颇受各类白领的广泛青睐,众多开发商于是从中重新发现商机,纷纷推出专案,

公寓市场调研报告【最新】

对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程,调研报告提出的对策是否被采纳,能否上升到政策,应该经过政策预评估。以下是小编带来公寓市场调研报告的相关内容,希望对你有帮助。 公寓市场调研报告例1 在市场经济环境下,不仅企业要参与市场竞争,社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下,原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一,运营成本高、内部管理体制落后,服务能力不足等弊端,政府办养老机构社会化已势在必行。面对于此,为了推动社会福利化进程,探索政府办养老机构的新的有效的运行模式,国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由政府搭台建设,把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体,采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。20XX年 1日,我市也加入了“公建民营”的大军中,原北海市社会福利院老人公寓改制,更名为北海市海宁老年公寓。20XX年4月,我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主,通过调查,基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变,既有室内的改变,也有室外的变化。自改制以来,海宁老年公寓先后投入资金300多万,主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后,房间焕然一新;同时在房间内增加了不少设备,包括空调、电视、风扇等电器;在老人娱乐活动设施方面,增设了阅览室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理,海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分,如1号楼居住的是自理老人,3号楼主要是卧床老人和供养老人,5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务,海宁老年公寓强化了管理、规范了服务,完善了各种规章制度;为了提高工作人员的工作热情和服务质量,公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等,树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念,极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性,服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多彩,公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面,早上组织做手指操,亦或是组织老人打牌等;每个月公寓会举行一次生日会,为当月过寿的老人祝寿。自年南宁市昆仑社工服务中心的社工入驻以来,组织的活动更加的多样化和丰富,如画画比赛、周末影院等。自理老人方面,组织老人包饺子、出外游玩;20XX年的春节,老

成都公寓市场报告

成都公寓市场报告 2019年11月

公寓政策分析 PART 1公寓政策全国重点政策重点资讯小结

公寓政策分析 公寓贷款利率上浮20-40%,商改住明令禁止。佛山万科被查,未来推广词汇不能有小户、类住宅等词汇,成都或将跟进 商办新政-禁止“商改住” 要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途 4.21 6.27 土拍升级 采取商品住宅用地“限价竞买+抽签竞得”、商住混合用地“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”的调控方式 禁止新建商办采用无实体墙形式分割转让 成都市房管局发布文件要求:“2017年4月21日以后取得建设工程规划许可证的商业、办公类用房,应按照房屋基本单元进行分割和转让,禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让” 8.21 不得设置骑楼底商 成都市规划管理局发布《成都市城市规划管理技术规定(2017)》,提出“新建住宅建筑不得设置底商,商业应独立设置” 开启摇号 成都成为全国”摇号购房”第四城 全省限贷 四川全省范围内公寓贷款利率上浮 11.16 10.13 2017 8.23 8.1日 2018 商办 住宅 数据来源:新闻报道 2019 佛山万科被约谈 佛山市约谈万科区域负责人,就项目宣传类住宅、办公室改公寓等问题进行谈话。未来推广不能出现类似居住性质词汇 8.25日 房贷利率新规 首套房贷利率不得低于LPR利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%),二套房贷利率不得低于LPR加60个基点(5.45%)

公寓政策/严禁商改住 成都政府2017年4月21日颁布通知,严禁商改住,政策更严格,办公产品宣传更严谨 数据来源:新闻报道 ?办公性质项目严禁擅自改变为居住用途,不得采用住宅套型式布局和功能设计,不得接入天然气,水电气收费标准严格按照商用标准收费,禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售。 ?办公类产品宣传时,不得违规宣传,不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传语

单身公寓市场调查分析报告文案

单身公寓市场调查分析报告

第一节:市场分析 一某市城市发展综述 二某房地产行业的发展状况和前景 三影响某房地产行业发展的因素 1、有利因素 2、不利因素 第二节:项目分析 一某单身公寓市场分析 二某市单身公寓发展优劣势及面临的主要竞争状况 1.竞争优势 2.竞争劣势 三某市单身公寓市场发展现状及趋势 四消费者分析 第三节: 某市单身公寓的主要经营策略及市场推广模式 一市场推广的开始期――以双牛大厦为代表首创的小户型、商住结合的写字楼新模式

二市场推广的成长期――小户型物业发展的第二代代表国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦 三市场推广的发展期――2002年以后,产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的SO-HU等各种定位的小户型物业产品纷纷在市场中出现,成为某小户型物业的第三代产品。 四市场推广的现状及未来――代表某小户型物业市场未来发展趋势的第四代产品小户型群落 第四节: 某市单身公寓未来前景展望及市场推广建议 第五节: 问卷调查 第一节:市场情况分析 一. 某市城市发展综述 某是一座有着悠久历史和文化的古城。她三面环山一面临江,坐拥天下美景——西湖,在独具优越的自然环境的同时,也具备悠久的历史人文资源。某市政府以西博会为平台,实施了“住在某、游在某、学在某、创业在某”的城市发展战略,出台了一系列“构造大都市,建设新天堂”的配套政策,积极向国际花园城市迈进,未来的某是旅游胜地、学习创业乐园、居住生活天堂以及时尚休闲之都。

二. 某房地产行业的发展状 况和前景 某楼盘价格持续上升的现象已被称作“某现象”来分析,在繁荣、涨价、感叹和争论声中,不光是房地产业及相关行业,现在全社会都在讨论房地产市场。某房地产较为集中的问题一是高价位房屋比重过大,某长期以来新增高档房屋占据主流,中低档房屋严重缺乏;二是房价炒作和投资性需求过度。据有关机构在某的问卷调查显示,仅有1 1%的居民购房的目的为居住,其余均为置业投资或居住兼投资目的。某市房地产市场价格逐年上涨,2004年某市商品房预售平均价格达到每平方米7253.52元,住宅平均价格也高达每平方米6865.65元,二手房平均价格也创新高,达到每平方米6312.33元。有很多人认为房地产炒作可以刺激经济发展,增加就业机会,这完全是一种错误的认识。房价过高带来一系列问题,如抬高了劳动力成本,削弱了国民经济整体竞争力,进一步加剧了社会贫富差距等。老百姓对住房的消费需求具有较强的刚性,只要收入条件许可,潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求,无需房地产炒作的刺激。相反,过高的房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或降低消费等级。因此,房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的,效果是短暂的、虚幻的,最终还是要受制于老百姓的真实需求。 目前某楼市的发展趋势可以概括如下: 1.改善居住的需求很大

上海市单身公寓市场调查报告

上海市单身公寓市场调查报告 近年来,随着上海房地产市场的成熟和繁荣,其住宅产品的更新换代也在急剧加快,新潮设计层出不穷,其中,以小户型住宅产品尤为耀眼,已经成为上海楼市中的新宠,楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式,即:■单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅,主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店,集商住为一体的物业品种,一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少,主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅,它属于普通的商品住宅项目,与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多,主要有瑞虹新城的乐富单元,中远两湾城三期缤纷时代的一户室,达安花园二期的一户室,上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中,我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点,进行了比较深入的调查,现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的(诞生)历史沿革 单身公寓又称白领公寓,是一种过渡型住宅产品,是小户型住宅的一种,一般平均在25平方米—45平方米左右/套,总价在30万元—40

万元左右,其结构上的最大特点是只有一间房间,一套厨卫。近年来根据市场的需求,有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘,有的还建造起了跃层小房型公寓,这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米,而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海,单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的,大约在两、三年前,有业主将空置的整幢商品房,经过简单装修后推向房产租赁市场,面向中层收入的白领出租,一般每个人负担的费用每月在500-1000元之间,结果颇受各类白领的广泛青睐,众多开发商于是从中重新发现商机,纷纷推出专案,至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中,最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响,它把一个板状商住楼设计成中间走道,两边做小套房,主力面积在45-60平方米之间,总价在20-30万元之间,直接吸引了工作时间不长,但希望在市区有房的年轻人前来抢购。 二、单身公寓设计定位的基本特点 单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式,在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓,我们不难发现,目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点: 1、最大程度的控制面积。 以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表,从表中数据我们可以看出,目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间,主力面积大多控制在30—50平方米左右,较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。

上海市单身公寓市场调查报告

上海市单身公寓市场调查报告 1

上海市单身公寓市场调查报告 近年来,随着上海房地产市场的成熟和繁荣,其住宅产品的更新换代也在急剧加快,新潮设计层出不穷,其中,以小户型住宅产品尤为耀眼,已经成为上海楼市中的新宠,楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品当前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式,即: ■单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅,主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店,集商住为一体的物业品种,一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品当前市场上供应较少,主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅,它属于普通的商品住宅项目,与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。当前市场上供用较多,主要有瑞虹新城的乐富单元,中远两湾城三期缤纷时代的一户室,达安花园二期的一户室,上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中,我们主要对供应量相对较多的

单身公寓作为切入点,进行了比较深入的调查,现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的(诞生)历史沿革 单身公寓又称白领公寓,是一种过渡型住宅产品,是小户型住宅的一种,一般平均在25平方米—45平方米左右/套,总价在30万元—40万元左右,其结构上的最大特点是只有一间房间,一套厨卫。近年来根据市场的需求,有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘,有的还建造起了跃层小房型公寓,这种房型不但在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米,而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海,单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的,大约在两、三年前,有业主将空置的整幢商品房,经过简单装修后推向房产租赁市场,面向中层收入的白领出租,一般每个人负担的费用每月在500-1000元之间,结果颇受各类白领的广泛青睐,众多开发商于是从中重新发现商机,纷纷推出专案,至此这种被命名为”单身公寓”的住宅才风靡起来。其中,最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响,它把一个板状商住楼设计成中间走道,两边做小套房,主力面积在45-60平方米之间,总价在20-30万元之间,直接吸引了工作时间不长,但希望在市区有房的年轻人前来抢购。 二、单身公寓设计定位的基本特点 单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式,在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓,我们不难发现,当前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点: 1、最大程度的控制面积。 以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表,从表中数据我们能够看

关于公寓的市场调研报告

关于公寓的市场调研报告 导语:市场调研报告是经过在实践中对某一产品客观实际情况 的调查了解,将调查了解到的全部情况和材料进行分析研究,揭示出本质,寻找出规律,总结出经验,最后以书面形式陈述出来。这就是调研报告。以下是关于公寓的市场调研报告,以供参考。 一、起源 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲,是当时旅游区内租给游客 供其临时休憩的物业,由专门的管理公司进行统一的上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的临时住家,这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶,一些 发达国家的主要城市,尤其是在美国,经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会,人的流动性更强,家庭结构趋于松散,城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化,随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时,更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。 * 飞速发展,人们生活不 再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起,造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓,是结合酒店的管理模式和设施标准,采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准,而服务水准又大大高于普通公寓,因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

我国的酒店式公寓最早是出现在深圳,深圳是我国改革开放的前沿阵地,最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地,目前全国各大中城市都有发展。 二、概念 酒店式公寓是指位于大型商圈内,保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓,其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,定位成为服务高端市场的产品,是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说,就是将星级酒店的高标准服务 融于日常生活之中。购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此,酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心,外国企业和外籍人员聚集流动地带,这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善,拥有高档公寓的硬件配置,聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公

成都公寓市场研究报告

成都公寓市场研究报告 篇一:XX年成都酒店式公寓市场调研报告 成都酒店式公寓市场调研报告 序言 ................................................ ................................................... ................................................... (2) 一、起源 ................................................ ................................................... (2) 二、概念 ................................................ ................................................... (2) 三、特点 ................................................ ................................................... (3) 3.1、酒店独立产

权 ................................................ ................................................... (3) 3.2、酒店式管理 ................................................ ................................................... . (3) 3.3、兼具居住度假与投资两种功能 ................................................ .. (3) 四、用途分类 ................................................ ................................................... .. (3) 4.1、商务酒店式公寓 ................................................ ................................................... .. (3) 4.2、商住酒店式公寓 ................................................ ...................................................

南京酒店式公寓市场调研报告

南京酒店式公寓市场调研报告 一、酒店式公寓解读 1、酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业,此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留,但是又提供给他们统一的上门管理,所以既有酒店的性质,又相当于个人的『临时住家』,这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海,如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时,由于深圳是我国改革开放的前沿阵地,也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 2、酒店式公寓的特点 酒店式公寓,意为『酒店式的服务,公寓式的管理』,是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务

服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。 3、酒店式公寓的户型 酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的,它不能流于一般形式,因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等,他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、到位的各种服务。 4、与公寓式酒店的区别 现在的市场中还有另一种形式的物业,就是公寓式酒店。简单地说,就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于:其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全。其二,它配有全套的家具电器,同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到,如北

东部核心商务区商住公寓调研报告(doc 11页)

东部核心商务区商住公寓调研报告(doc 11页)

东部核心商务区商住公寓调研报告 一:东部商务核心区域概况 东部商务核心区域,是北京市商务最集中的区域,它集三元桥燕莎,建国门,CBD,三大商圈于一身,形成黄金三角区。在这个区域里,有进驻北京的大部分世界五百强企业,有大量的外资、合资企业,也有北京市最优秀的写字楼。 这个区域是高档楼盘聚集的区域,价格几乎都在10000元左右,当然写字楼会更贵一些,可以用寸土寸金来形容这个地方。所以在这里开发项目全都是大投入,拆迁大投入,设计大投入,包装大投入,推广大投入,尽显高贵所在。由于这区域的甲级写字楼的价格非常高,导致这里的公寓办公异常火爆,因为这里公寓的档次足可以和一些乙级写字楼媲美甚至更高一筹。从而使这个区域的商住公寓逐渐流行起来,演变到现在的一些商住公寓已经和一些甲级不相上下了。 二:调研范围 本次调研的范围是:西起东二环,东到东四环,南到建国门外大街,北到北三环。 项目性质:具有纯商务公寓的项目 项目名称:第三置业,时间国际,铂宫国际,万达广场,华贸中心,住邦2000,建外SOHO,华远尚都国际。 项目位置如下图:

三:项目各项分析 价格分析 项目名称 尚都国际 时间国际 第三置业 住 邦2000(二期) 华贸中心 万达广场 建外SOHO 铂宫国际 装修程度 公共部分 精装内部简装 公共部分精装修内部毛坯 公共部分精装修内部简装 公共部分精装修内部毛坯 公共部分精装修内部毛坯 公共部分精装修和全部精装修兼有 公共部分精装修简装 公共部分精装修精装修 这个区的公寓以高价著称,商住公寓更是如此,有的项目的价 三环路二环路四环 路建国门外 朝阳路 华贸中 建外 尚都第三时间 住 邦铂宫万达 14500 11000 13000 9800 13500 13000 17000 15800 尚都 国际 时间 国际 第三 置业住邦 20 00(二期) 华贸 中 心 万达 广场 建 外S O H O 铂宫国际价格分析表

石家庄公寓市场调研报告

公寓市场调研报告 春节前后,对石家庄公寓市场进行了详细的调研,通过调研,我们发现,石家庄目前的公寓市场除了个别有自己独特优势的项目(如华润万象城、新合作城市广场)销售较为理想之外,大多数公寓楼盘销售情况较为冷清。以下是部分重点项目分析(距离本项目较近或销售较好的项目) 1、保利V立方位于体育大街与丰收路交口,目前在售一栋公寓,面积40—60㎡左右,2万抵3万,LOFT均价8100元/㎡,层高米,平层均价6100元/㎡,层高米,首付一成起,首付三成99折,5成98折,全款97折,现在剩余的基本均为阴面的,阳面的只有个别几套。项目主要优势在于依托保利花园的成熟氛围,以及未来还要打造的保利大型商业。 2、翡翠家园位于胜利大街与华新路交汇处,目前在售一栋精装公寓,均价7600元/㎡,35——90㎡,全款优惠200元/㎡,该项目目前处于停工状态,售楼部也不敢公开对外销售,只能偷着卖,所以销售情况也不理想。 3、一中官邸位于中山路与长征街交口,一中东侧,为一中教师楼改造,目前在售一栋70年产权小面积住宅,层高米,5-25层,50—70㎡左右,精装修,均价11800元/㎡,首付六成起,目前建至23层,暂时还没有任何证件,只有审批手续。项目主打学区房概念,买房就可以上实验小学,23中,周边也有北国、勒泰等成熟商圈。 4、半岛国际位于中山路与建华大街交汇处,目前在售B座一栋米层高精装公寓,4层底商,6-27层为公寓,45——69㎡,可享受5万抵10万优惠,均价10300元/㎡,全款可享受98折优惠。目前已封顶,年底交房,公寓6-8,25-27层整层卖,阳面的房源很少,阴面的较多。项目主要优势在于属于建华商场改造,紧邻中山路与建华大街主干道,地铁1号线、4号线交汇,交通便利,出行方便,建华商场改造之后会成为大型商场,购物便利。 5、瑞城位于中山路与谈固大街交汇处,目前在售中山路北侧6号楼公寓,6-18层,43——86㎡,精装,价格7900—8200元/㎡,全款可享受95折优惠,目前建至地上五六层,销售情况较为一般,投资客较多。主要优势在于依托中山路城市主干道以及地铁一号线,出行便利,自身也配套有大型商业综合体。 6、恒大财富广场位于高营大街与北二环交口北行1000米路西,目前在售2号精装公寓,42—96㎡,主要是以办公为主向外出售,均价7300元/㎡,全款可享受94折优惠。项目规模体量很大,自身配套完善,拥有高端会所、豪华园林、运动中心、双语幼儿园、

某市酒店式公寓市场调研报告

南京酒店式公寓市场调研报告 辽宁房地产营销网xLnhhx ,8:15 AM 一、酒店式公寓解读 1、酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业,此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留,但是又提供给他们统一的上门管理,所以既有酒店的性质,又相当于个人的『临时住家』,这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海,如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时,由于深圳是我国改革开放的前沿阵地,也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 2、酒店式公寓的特点 酒店式公寓,意为『酒店式的服务,公寓式的管理』,是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务

服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。 3、酒店式公寓的户型 酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的,它不能流于一般形式,因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等,他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、到位的各种服务。 4、与公寓式酒店的区别 现在的市场中还有另一种形式的物业,就是公寓式酒店。简单地说,就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于:其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全。其二,它配有全套的家具电器,同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到,如北

公寓调研报告

5.方茴说:“那时候我们不说爱,爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢,就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念,是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛,而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木,直径十几米,此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光,变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动,即便吃饭时也都不太老实,不少人抱着陶碗从自家出来,凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂,猛兽众多,可守着大山,村人的食物相对来说却算不上丰盛,只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 大庆高新区公寓市场调研报告 高新区域是大庆市场最受关注的区域,发展时机和条件也最成熟。尤其是大批的写字楼项目和市政项目的兴建,以及交通系统配套的不断完善,使这一区域物业发展和升值空间不断得到扩展。但目高新区公寓市场规模有限,公寓市场住宅产权为主。 一、典型项目情况 1、乾和城 位置:世纪大道与创业新街交汇处 公寓供应面积区间:55㎡-62㎡ 栋数:2栋 公寓套数:992套 产品类型:平层 产权类型:住宅产权 装修交付标准:毛坯 均价:5500元/平米 成交情况:自2012年9月开盘至今公寓推出1栋,即496套,至今去化房源216套,近三个月去化约20套左右,其中55㎡去化5套、62㎡去化7套、58㎡去化8套。客群以年轻单身打工者为主。 2、宝利丰大厦 位置:创业新街 公寓供应面积区间:32㎡ 栋数:1栋 公寓套数:1320套 产品类型:平层 产权类型:商业产权 1.“噢,居然有土龙肉,给我一块!” 2.老人们都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂,数落着自己的孩子,拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大,男女老少加起来能有三百多人,屋子都是巨石砌成的,简朴而自然。

某市酒店式公寓市场调研报告

某市酒店式公寓市场调研报告 南京酒店式公寓市场调研报告 一、酒店式公寓解读 1、酒店式公寓的起源

酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业,此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留,但是又提供给他们统一的上门管理,所以既有酒店的性质,又相当于个人的『临时住家』,这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海,如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时,由于深圳是我国改革开放的前沿阵地,也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 2、酒店式公寓的特点 酒店式公寓,意为『酒店式的服务,公寓式的管理』,是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。 3、酒店式公寓的户型 酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的,它不能流于一般形式,因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等,他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、到位的各种服务。 4、与公寓式酒店的区别

广州公寓调研报告

广州2010年第三季度公寓市场调研报告 广州水泥厂地块商业规划部分将进入开发阶段,如何对该地块进行合理规划,实现地块经营效益最大化提入议程。公寓作为商业地产的组成部分,具有户型小,间隔使用灵活,销售期短;持有型的公寓物业,经营模式多样,后续服务延展性强的特点。现对2010年第三季度,广州公寓市场销售及经营情况,进行市场数据收集,为水泥厂地块开发决策提供参考数据。 (一)广州公寓市场状况 1、广州公寓类型 广州公寓市场主要分为住宅公寓和商务公寓两种,其中住宅公寓通过国际知名酒店品牌的导入衍生出生活服务配套更人性化、物业服务质量更高的酒店式公寓。

2、广州公寓市场特点 (1)广州公寓地域分布,主要分布在天河、新港东路靠近琶洲展览中心、滨江东、环市路等商务区域。 为公寓分布区域 天河北、珠江新城作为广州中心商务区,集合广州最具地标性的超甲级写字楼,也令到一批世界500强企业扎堆到天河,针对企业高管需求,提供服务优质、配套完善酒店式公寓应运而生,同时也推动广州公寓市场的引入国际品牌管理的步伐,代表有早期的中信公寓、新大厦,近年投入运营的雅士高,富力爱丁堡公寓等,深

受外籍高管的青睐。 新港东路商住公寓得益于靠近琶洲展览中心的地理优势,深受参展客商欢迎,短期租金回报理想,季节性出租率稳定。 广州越秀、荔湾、白云等区域的居住型公寓较少,现阶段,该些区域写字楼供应有限,商业产权可用于办理牌照的公寓,自然而言就成为预算较低、目标价格介乎写字楼与住宅之间小型企业的优选。主流是带独立卫生间的商务型公寓,中华广场曾一度定位为商住型公寓,因产权分散以及缺乏配套管理,现客户多作写字楼使用,租金水平维持在65元/㎡左右。 中华广场平面图,面积49-139㎡方商务公寓 (2)高级酒店式公寓主要客户群 日本、欧美、港台人士为广州高档公寓主流客户,以日本客户为例,目前仅中信广场就已聚集了50多家日资企业,其中包括丸红、住友、三菱商事、三井住友等,周边的大厦也有很多新的日资公司进驻,比如耀中广场就有日本财产保险进驻。日本人喜欢住在离办公室较近的地方,故此天河北也自然成为日本人聚居区域。中信广场下面

市单身公寓市场调查分析报告

浙江杭州单身公寓市场调查分析报告 第一节:市场分析 一杭州市城市发展综述 二杭州房地产行业的发展状况和前景 三影响杭州房地产行业发展的因素 1、有利因素 2、不利因素 第二节:项目分析 一杭州单身公寓市场分析 二杭州市单身公寓发展优劣势及面临的主要竞争状况 1.竞争优势 2.竞争劣势 三杭州市单身公寓市场发展现状及趋势 四消费者分析

第三节: 杭州市单身公寓的主要经营策略及市场推广模式 一市场推广的开始期――以双牛大厦为代表首创的小户型、商住结合的写字楼新模式 二市场推广的成长期――小户型物业发展的第二代代表国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦 三市场推广的发展期――2002年以后,产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的SO-HU等各种定位的小户型物业产品纷纷在市场中出现,成为杭州小户型物业的第三代产品。 四市场推广的现状及未来――代表杭州小户型物业市场未来发展趋势的第四代产品小户型群落 第四节: 杭州市单身公寓未来前景展望及市场推广建议 第五节: 问卷调查 第一节:市场情况分析 一. 杭州市城市发展综述 杭州是一座有着悠久历史和文化的古城。她三面环山一面临江,坐拥天下美景——西湖,在独具优越的自然环境的同时,也具备悠久的历史人文资源。杭州市政府以西博会为平台,实施了“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的城市发展战略,出台了一系列“构造大

都市,建设新天堂”的配套政策,积极向国际花园城市迈进,未来的杭州是旅游胜地、学习创业乐园、居住生活天堂以及时尚休闲之都。 二. 杭州房地产行业的发展状况和前景 杭州楼盘价格持续上升的现象已被称作“杭州现象”来分析,在繁荣、涨价、感叹和争论声中,不光是房地产业及相关行业,现在全社会都在讨论房地产市场。杭州房地产较为集中的问题一是高价位房屋比重过大,杭州长期以来新增高档房屋占据主流,中低档房屋严重缺乏;二是房价炒作和投资性需求过度。据有关机构在杭州的问卷调查显示,仅有1 1%的居民购房的目的为居住,其余均为置业投资或居住兼投资目的。杭州市房地产市场价格逐年上涨,2004年杭州市商品房预售平均价格达到每平方米7253.52元,住宅平均价格也高达每平方米6865.65元,二手房平均价格也创新高,达到每平方米6312.3 3元。有很多人认为房地产炒作可以刺激经济发展,增加就业机会,这完全是一种错误的认识。房价过高带来一系列问题,如抬高了劳动力成本,削弱了国民经济整体竞争力,进一步加剧了社会贫富差距等。老百姓对住房的消费需求具有较强的刚性,只要收入条件许可,潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求,无需房地产炒作的刺激。相反,过高的房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或降低消费等级。因此,房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的,效果是短暂的、虚幻的,最终还是要受制于老百姓的真实需求。 目前杭州楼市的发展趋势可以概括如下:

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