第三章历年考试情况：
1．被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：
(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；
(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；
(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；
(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；
(5)经检测该设备尚可使用8年。
要求：
(1)计算该设备的重置成本；
(2)计算该设备的加权投资年限与成新率（计算实体性贬值）；
(3)计算该设备的功能性贬值额；
(4)计算该设备的经济性贬值额；
(5)计算该设备的评估值。
(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数)（2006 12分）
【答】
(1)计算该设备的重置成本：
重置成本＝120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）＝142.787(万元)
(2)计算该设备的加权投资年限：
加权投资年限＝[120×(108%÷（102％）×4＋15×（108％÷103％×2）)]÷[120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）]＝539.6916÷142.787＝3.78（年）
成新率=8÷（3.78×60%+8）=77.91%
(3)计算该设备的功能性贬值额
功能性贬值额=5000×12×（1-33%）×（P/A，10%，8）=5000×12×（1-33%）
×5.3349=21.45（万元）
(4)计算该设备的经济性贬值率
经济性贬值率＝[1－（8％÷1）0.7]×100％＝14.46％
经济性贬值额=（142.787×77.91%-21.45）×14.46%=12.98（万元）
(5)计算该设备的评估值=142.787×77.91%-21.45-12.98 = 76.82（万元）
2.被评估成套设备购建于1992年12月，账面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。（2005试题）
【答】
（1）重置成本=100×（1+10%）^5+20=181.051（万元）
（2）加权投资年限=（161.051×10+20×5）/181.051=9.45（年）
实际使用年限=9.45×80%=7.56（年）
成新率=5/（7.56+5）=39.8%
功能性贬值额=0.2×12×（1-33%）×（P/A,10%,5）=6.096(万元)
（3）评估值=181.051×39.8%-6.096=72.058-6.096=65.96（万元）
3．某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%，基础安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。
该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。
与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为33%，折现率为12%。
要求：
（1）计算该设备的重置成本。
（2）计算该设备的实体性贬值额。
（3）计算该设备的功能性贬值额。
（4）计算该设备的评估价值。（2003试题）
【答】
（1）设备重置成本＝35×（150%÷130%）＋4.5×(1+100%)+1.1=50.48万元（采用物价指数法）
(2)实体性贬值:
设备实际已使用年限=5×120%＋5×95%=10.75年
实体性损耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2%
实体性贬值额=50.48×78.2%=39.48万元（采用使用年限法）
(3)功能性贬值=[净超额运营成本(5-3)×2×(1-33%)]×年金现值系数[1-1/(1+12%)3÷12%] =2.68×2.40=6.44万元
(4)设备价值=重置成本50.48－实体性贬值39.48－功能性贬值6.44=4.56万元
4. 被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。
(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
(2)计算被估设备的评估值。（2002年试题）
【答】
(1)按物价指数法计算重置成本
重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元）
(2)按年限法计算实体性贬值率
实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=（3×60%）/（3×60%+5）=26.47%
实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元）
(3)通过计算超额运营成本反映功能性贬值
功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=0.804×3.7908=3.05(万元)
注:折现率为10%,5年的年金现值系数为3.7908
3.7908=1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15
(4)评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5(万元)
5．某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，账面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2000年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%，折现率为10%。
要求：
（1）计算该设备的重置成本。
（2）计算该设备的已使用年限。
（3）计算该设备的贬值额
（4）估算该设备的价值(2001试题)
【答】
（1）该设备重置成本为：
500×（140%/100%）+150×（140%/115%）=636.36+182.61=818.97（万元）（2）该设备的已使用年限=（636.36×6+182.61×5）/818.97=5.78（年）
（3）该设备的实体性贬值额=818.97×（5.78/（5.78+5））=439.13（万元）该设备的功能性贬值=3×0.7×（1-33%）/10%×（1-1/（1+10%）3）=5.33（万元）（4）该设备的评估值=818.97-439.13-5.33=374.51（万元）
6、2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：
(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行
过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。
(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%
左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。
要求计算：(1)A设备的重置成本；(2)A设备的加权更新成本；
(3)A设备的加权投资年限；(4)A设备的成新率。
(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)（2008年04）
1、（1）20×2.60=52(万元) 5×1.61=8.05(万元) 3×1.21=3.63(万元) 重置成本=52＋8.05＋3.63=63.68(万元)
（2）加权更新成本=52×10＋8.05×5＋3.63×2=567.51(万元) （3）加权投资年限=567.51÷63.68=8.9(年) （4）A设备的成新率=7÷(8.9×90%＋7)=7÷15.0=46.67% .7、B设备5年前购置，账面价值为30万元。评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。评估人员从功能上鉴定：B设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。（其他费用忽略不计）（08年7月）
要求：（1）估算B设备的重置成本。40*0.8=32
（2）估算B设备的成新率。8/(5+8)*100%=61.54%
（3）估算B设备的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）
32*61.54%=19.69
8、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了
调查、了解。具体情况如下：
（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；
（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。
（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常
的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。
要求：请帮助评估人员计算（09年4月）
（1）该生产线的经济性贬值率；1-（800/1000）^0.6=12.53%
（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）1000*100*75%*2.4869=186518
9、甲企业以成套设备(A设备)出资，与乙企业组成联合公司。2006年底，某评估公司的评
估人员，调查了解的有关资料如下：
（1）A设备2001年1月从美国进口，当年安装成功，即投入生产。目前，鉴定的成新率为70％；
（2）A设备包括主机(原始价值10万美元)和辅助设备(原始价值3万美元)。同时，另有国内配套设施共计15万元人民币。评估基准日美元对人民币汇率为1∶8；
（3）经查会计资料，A设备发生的国内运费、安装费和其他相关费用共计10万元人民币；（4）截止评估基准日，有关价格变化率的情况为：主机上升30%；辅助设备上升20%；
国内配套设施上升16%；国内运费、安装费和其他相关费用上升40%。
要求：请帮助评估人员完成以下数据的计算。（09年7月）
（1）主机的重置成本；10*(1+30%)*8=104
（2）辅助设备的重置成本；3*(1+20%)*8=28.8
（3）国内配套设施及其他费用的重置成本；15*(1+16%)+10*(1+40%)=17.4+14=31.4 （4）A设备的重置成本；104+28.8+31.4=164.2
（5）A设备的评估值。164.2*70%=114.94
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）
10、被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4
月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2％，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106％，2000年的定基物价指数为108％，2008年的定基物价指数为118％。
要求：(1)计算被评估设备的重置成本；（10年4月）
(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，
保留两位小数)
重置成本＝200*118/106+15*118/108＝222.64+16.39＝239.03
加权投资年限＝（222.64*10+16.39*8）/239.03＝9.86年
不可修复贬值＝（239.03-239.03*2%）*9.86/（9.86+10）＝116.3
可修复性损耗引起的贬值＝5+2＝7
实体贬值＝7+116.3＝123.3 评估值＝239.03-123.3＝115.73
11、被评估设备购置于2005年4月，账面原值100万元，2008年4月对该设备进行技术改
造，改造费用为20万元，2009年4月对该设备进行评估，得到以下数据：（10年7月
(1)2005年至2009年该类数控机床的价格指数分别为105％、110％、112％、109％、
106％；
(2)被评估设备的月人：工成本比同类新型设备超支1000元；
(3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10％，规模经济效益指数为O.7，企业所
得税率为25％；
(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60％，预计该设备尚可使用1O年。
要求：(1)计算被评估设备的重置成本；
(2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
重置成本＝100*106/105+20*106/109=120.4
加权投资年限＝100*106/105*4+20*106/109*1=423.25/120.4=3.52年
贬值率＝3.52*60%/（10+3.52*60%）＝17.42%
实体性贬值＝17.42%*120.4＝20.97 功能性贬值＝1.2*75%*6.1446＝5.53万
评估值＝120.4-20.97-5.53＝93.9万
第四章历年考试题目
1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)
年限修正系数=[1-1/（1+6%）50]÷[1-1/（1+60%）45]=1.020
交易实例修正后价格为：
A=5150×（1＋1%）12×163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡）
B=6700×（1＋1%）6×163/181×100/102=6279（元/㎡）
C=5550×（1＋1%）2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡）
宗地单价=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡）
宗地总价=6302×40000=252 080 000（元）
2、某砖混结构2层住宅，总建筑面积400平方米，占地面积为500平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。
要求：
试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）
收入＝44000*12=528000 费用＝528000/24+528000*（18%+2.5%+5%）+12000＝168640 土地纯收益＝3800*500*8%＝152000 建筑物纯收益＝528000-168640-152000＝207360
总价＝207360/（10%+1/40）＝1658880
3、待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。
2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。（09年4月）
要求：
（1）估算该建筑物的重置成本；
500*(1+1.7%)(1+0.7%)(1-1.2%)(1+0.8%)(1+1.2%)(1+0.5%)=518.66*89%
（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；=461.47
90*0.8+80*0.1+80*0.1=88% 54/60=90% 88%*50%+90%*50%=89%
（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）
4、．有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为
4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。
要求：评估该宗地的价格(总价及楼面单价)。（09年07）
(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)5000*4=20000
售价＝12000*20000*1/(1+6.3%)^2=212395207.3
建筑费＝4800*20000*1/(1+6.3%)=90310442.14
专业费＝90310442.14*8%＝7224835.37
利润＝（地价+建筑费+专业费）*30%
利息＝（地价+建筑费+专业费）*6.3%
税金销售费用＝212395207.3*8%＝16991616.58
1.363地价＝212395207.3-8495808
2.92-6796646.63-27526418.87
-5780547.96-16991616.58
地价＝5160.81万楼面单价＝0.2580
5、．待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，
允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～14层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。（10年4月）
要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；
2000*4000*0.8264+12000*2000*0.8264＝26444800
(2)计算该时点的总建筑费；
1000*60%*[1/（1+10%）^0.5]+ 1000*40%*[1/（1+10%）^1.5]=9185938
(3)计算该时点的专业费；551156
(4)计算该时点的税费；26444800*5%=1322240
(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整)
利润＝（地价+9185938+551156）*20%
(提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)
1.2地价＝26444800-9185938-551156-1322240-1947419
地价＝11198372.5
6、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，
土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：（10年7月）
评估人员经市场调查获得以下资料：
(1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4％；B为协议出让；
价格约低于正常价格10％；C为拍卖，价格约高于正常价格5％。
(2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。
(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100／100；
交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：
表2：区域因素比较表
(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：
A：100／97 B：100／102 C：100／103
(5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。
(6)折现率取10％。
要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整)
[1-1/（1+10%）^50]/ [1-1/（1+10%）^45]=1.0053
[1-1/（1+10%）^50]/ [1-1/（1+10%）^40]=1.014
A=1800*1.01^6*1.0053*100/105*100/95*100/97*1.04=2064
B=1650*1.01^12*1.014*100/90*100/102*1.1=2282
C=2509*100/110*100/103*0.95=2109
(2068+2282+2109)/3=2153 2153*12000=25836000
7、预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值5%。出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算该房地产当前的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）（2004试题）（收
益法）
【答案】
（1）求该房地产未来5年收益的现值
400×[1-1/(1+10%)5]/10%=1516.32（万元）
（2）假定该房地产当前价值为P，则该房地产第5年末出售收益的现值为[P×（1+5%）-P×5%×30%]/ (1+10%)5 =0.6426P
(3)求该房地产当前的价值：
P=0.6426P+1516.32
P=4242.64(万元)
8.有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：
9．被评估资产是一块50年期土地使用权的空地，通过市场调查得到三个可比实例。其中，实例A成交于1999年10月20日，市场分析近几年地价平均每月上涨0.5%，A的交通比被评估土地的交通便捷程度高5%，但其他基础设施完善程度是被评估土地的93%，A在成交时的剩余土地使用年限为60年，折现率为10%。A的成交价格为500万元。评估基准日定为2001年5月22日。
要求：
（1）计算各因素修正系数（计算结果保留三位小数）。
（2）估算对实例A比较修正后的地价（计算结果保留两位小数）(2001试题)（市场法）
【答案】
（1）时间因素修正系数为：1+0.5%×19=1.095
交通便捷程度修正系数为：100/105=0.952
基础设施完善程度修正系数为：100/93=1.075
土地使用年限修正系数为：[1-1/(1+0.1)30]/[1-1/(1+0.1)60]=99.5/100=0.995
（2）修正后地价为：500×1.095×0.952×1.075×0.995=557.51（万元）
第五章历年考试题目
[例题分析]1.A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元/件。该企业所得税率为33％。预计该专利的经济寿命为5年，假定折现率为10％，请计算该专利技术的价值。(以万元为单位，计算结果保留两位小数)（2006）（收益法）
【答案】
该专利技术的价值＝[12×（110-75）-10×（100-80）] ×（1-33%）×（P/A，10%，5）=220×0.67×3.7908=558.76（万元）
2．某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。所得税税率为33%，折现率为10%。试估算该专利技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数）（2005试题）(收益法)
答：（1）求使用该专利技术后的年利润总额
100×1.1×（2300×1.05-2000×0.98）＝50050（万元）
（2）求使用该专利技术前的年利润总额
100×（2300-2000）＝30000（万元）
（3）求年追加利润总额
50050-30000＝20050（万元）
（4）求该专利技术的价值
20050×（1-33％）/0.1×(1-1/1.15) =50923.71(万元) ，公式见154页
3．某企业转让浮法玻璃生产技术，经搜集和初步测算已知如下资料：该企业与技术购买方共同使用该生产技术，双方的设计生产能力分别为700万和300万标箱；该技术的开发研制成本为200万元，已经使用两年，尚可使用6年，两年的通货膨胀率累计为6%；该技术使用权转让后，由于失去了现有和潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而可能造成的年经济损失现值为60万元。该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方的销售收入中分成2%，直到该技术的经济寿命到期。预计每标箱的价格为200万元。折现率为10%，所得税税率为33%。
试评估该技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数）（2004试题）(收益法) 答：（1）浮法玻璃生产全套技术的重置成本净值为：
200×（1+6%）× =159（万元）
（2）重置成本净值分摊率为：
（3）无形资产转让的机会成本损失为60万元。
∴该资产转让的最低收费额=159×30%+60=107.7（万元）
该资产的评估价值=200×300×2%×（1-33%）×（P/A，10%，6）-107.7
=804×4.3553-107.7=3393.96（万元）
4．某评估事务所对A公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到，该项技术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，目前，该产品年实际销量为2万件，评估人员预测，该技术产品的这种市场优势尚可保持5年，且每年的销量会以10%的速度递增。国库券利率为4%，风险报酬率为8%，该企业所得税率为33%。根据上述资料，确定该非专利技术的评估值。（2003试题）(收益法)
答：（1）确定各年新增长利润
第一年：10×2×（1+10%）=22（万元）
第二年：22×（1+10%）=24.2（万元）
第三年：24.2×（1+10%）=26.62（万元）
第四年：26.62×（1+10%）=29.28（万元）
第五年：29.28×（1+10%）=32.21（万元）
（2）折现率=4%+8%=12%
（3）评估值=[
=（22×0.893+24.2×0.797+26.62×0.712+29.28×0.636+32.21×0.567）×（1-33%）
=63.5（万元）
5．某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：
（1）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。
（2）经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元，110万元，120万元。140万元，150万元，从第六年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上。
（3）该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。
（4）经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为9%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的β系数为2，资本化率为12%。
要求：（1）说明评估企业商誉的主要思路和方法。
（2）评估该企业的商誉价值。（2003试题）（收益法）
答：（1）评估商誉的主要思路和方法
评估商誉的主要思路和方法是用割差法。首先用收益法评估企业整体资产价值，然后运用加和法计算出企业单项资产价值之和最后用企业整体价值减去企业单项资产评估值之和即得出该企业的商誉价值。
（2）评估商誉价值
折现率=4%+（9%-4%）×2=14%
未来5年收益现值=100/（1+14%）+110/（1+14%）2+120/（1+14%）3+140/（1+14%）4+150/（1+14%）5=100×0.877+110×0.769+120×0.675+140×0.592+150×0.519=414.02（万元）
未来永续收益资本化价值=150/12%=1250（万元）
整体资产评估值=414.02+1250×0.519=1062.77（万元）
商誉评估值=1062.77-800=262.77（万元）
6．甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算，专利技术的成本利润率为500%。现拟向乙企业投资入股，以企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%。评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%。（收益法）
要求：
（1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。
（2）计算专利技术的利润分成率。
（3）计算折现率。
（4）计算被估专利技术的评估值。（2002试题）
答：（1）①专利技术的约当投资量=100×（1+500%）=600（万元）
②乙企业约当投资量=3000×（1+10%）=3300（万元）
（2）利润分成率=
（3）折现率=4%+6%=10%
（4）评估值=[400×（1+10%）-1+420×（1+10%）-2+430×（1+10%）-3
+450×（1+10%）-4+440×（1+10%）-5] ×15.38%
=248.28万元
7．百花皮鞋厂将“百花”注册商标通过许可使用合同许可给某鞋厂使用。使用时间为5年。双方约定该鞋厂按使用商标新增税前利润的25%支付给百花鞋厂。据估测某鞋厂使用“百花”商标后，每双鞋可新增加税前利润10元，该鞋厂在5年内的生产销售量估计为40万、45万、55万、60万、65万双鞋。假定折现率为14%，所得税税率为33%。（收益法）
要求：
（1）计算某鞋厂使用“百花”商标后5年新增税前利润。
（2）计算税前新增利润现值。
（3）估算该“百花”商标许可使用权价值。（2001试题）
答：（1）某鞋厂使用“百花”商标后5年新增税前利润分别为：
第一年：40×10=400（万元）
第二年：45×10=450（万元）
第三年：55×10=550（万元）
第四年：60×10=600（万元）
第五年：65×10=650（万元）
（2）新增利润现值为=400/（1+14%）+450/（1+14%）2+550/（1+14%）3+
600/（1+14%）4+650/（1+14%）5=1761.28（万元）
（3）按25%分成率计算确定该商标的许可使用权价值为：
1761.28×25%×（1+33%）=294.96（万元）
8、A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：
(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；
(2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业；
(3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年；
(4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。
要求：(1)计算该商标权每年新增利润；（08年4月）
(2)计算该商标使用权价格。
（1）该商标权每年新增利润：
第1年新增利润=9×10=90（万元）
第2年新增利润=9×10=90（万元）
第3年新增利润=10×10=100（万元）
第4年新增利润=10×10=100（万元）
9、甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。经评估人员调查测算获得以下资料：（1）甲企业与B公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。（2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。
（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。
（4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了10%。（08年7月）
要求：（1）计算该制药生产技术的重置成本净值；400*（1+10%）*9/12=330
（2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率；300/（700+300）＝30%
（3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。80+20+330*30%＝199
（计算结果以万元为单位，取整）
400*（1+10%）*9/12＝330
10、由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。根据双方协
商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。（09年04月）
要求：请帮助评估人员计算确定
（1）专有技术的折现率；10%
（2）专有技术各年的净收益；(1)600*4%=24 (2)27 (3)28.5 (4) 28.5
（3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）
24*0.9091+27*0.8264+28.5*0.7513+28.5*0.683=85.01
11、甲企业拟进行股份制改组。根据企业过去的经营情况和未来市场形势，预测未来5年的
收益额分别为130万元、140万元、110万元、120万元和150万元。预计从第6年开始，以后每年的收益额稳定在140万元的水平。评估人员根据分析，确定的折现率和资本化率均为10％。另外，采用单项资产评估方法，评估出甲企业有形资产的价值为900万元，可确定的无形资产价值为200万元。
要求：（1）计算甲企业整体评估值；（09年07）
130*0.9091+140*0.8264+110*0.7513+120*0.683+150*0.6209+140/10%*0.6209=1361 （2）确定甲企业商誉的评估值。(计算结果以“万元”为单位，取整)
1361-(900+200)=261
12、某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置成本为200万元，适用的成本利润
率为400％；联营企业其它投资的重置成本为5000万元，适刚的成本利润率为10％。
该技术已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为120元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为170元/件，丙类地区为160元/件。目前该产品年销售量为2万件，其中甲类地区为8000件，乙类地区为7000件，丙类地区为5000件。经分析，该技术的剩余经济寿命为8年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12％，所得税率为25％)。（10年4月）
要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。(计算结果以“元”为单位，取整)
200*（1+400%）＝1000 5000*（1+10%）＝5500 1000/6500＝15.38%
甲＝60*8000*75%＝360000
乙＝50*7000*75%＝262500
丙＝40*5000*75%＝150000 合计772500*15.38%*4.9676＝590203元
13、A公司将一项专利技术使用权转让给B公司，拟采用对利润分成的方法。该专利系3年
前从外部购入，账面成本400万元，3年间生产资料价格累计上升25％。该专利法律保护期10年，已过4年，尚可保护6年。经专业人员测算，该专利成本利润率为200%，乙企业资产重置成本为5000万元，成本利润率为20％。通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用年限为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，B公司实际生产能力为年产某型号产品100000台，成本费用每台约为200元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达300元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台250元，第五年降为每台230元，折现率确定为10％，企业所得税税率为25％。
要求：根据上述资料确定该专利技术转让的利润分成率和评估值。(计算结果以“万元”
为单位，保留两位小数)
400*(1+25%)*(1+200%)=1500 5000*(1+20%)=6000
利润分成率＝1500/7500=20%
1000*75%*0.9091+750*0.8264+375*0.7513+375*0.683+225*0.6209＝1979.2
评估值＝1979.2*20%＝395.84
第八章历年计算题
简答题
1.确定折现率和资本化率应遵循哪些原则？（2005试题）
2.简述企业整体资产评估与单项资产评估汇总确定企业资产评估价值的区别。（2004试题）
3．简述企业整体资产评估的程序。（2003试题）
计算题
1．某企业预计未来五年年收益均为100万，第六年比第五年增长2％，以后均保持此增长率，当时银行存款利率为4％，社会平均收益率为8％，被评估企业的β系数为1.5，请评估该企业的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位小数)(2006试题)
（1）折现率=4%+1.5×(8%-4%)=10%
（2）采用分段法和增长模型，该企业的评估值为：
100×（P/A，10%，5）+100*(1+2%)（P/F，10%，5）/(10%-2%)
2.待估企业预计未来5年的预期收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，假定折现率和资本化率均为10%，该企业各单项资产评估后的价值之和为1100万元。
要求：
（1）采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。（计算结果保留小数点后两位）
（2）该企业是否有商誉？为什么？（2005试题）（收益法）
[解析]（1）未来5年收益现值之和
=100/（1+10%）
+110/(1+10%)2+105/(1+10%)3+110/(1+10%)4+110/(1+10%)5
=404.13（万元）
（2）年金收益=现值404.13÷年金现值系数P/A,10%,5=404.13÷3.7907=106.61（万元）
（3）企业评估值=106.61/10%=1066.10（万元）
（4）该企业无商誉，因为该企业整体评估价值小于各单项资产评估价值之和。
3.某企业的有关资料如下：
（1）根据该企业以前5年的经营情况，预计其未来5年的收益额分别为30万元、28万元，30万元、32万元和32万元，假定从第6年起，每年收益额保持在32万元水平。
（2）根据资料确定无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%。
要求：运用分段法计算该企业整体评估价值（计算结果保留小数点后两位）（2004试题）
（收益法）
[解析]（1）该企业折现率=3%+（8%-3%）×1.2=9%
（2）未来5年收益的现值
=30/（1+9%）+28/(1+9%)2+30/(1+9%)3+32/(1+9%)4+32/(1+9%)5
=117.72（万元）
（3）未来永久性收益现值=32÷8%÷(1+9%)^5=259.96（万元）
（4）该企业的整体评估价值=117.72+259.96=377.68（万元）
4.评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：
(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；
(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；
(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。
要求：(1)确定该企业整体资产评估值。（收益法）
(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?（2002试题）
[解析]
(1)企业未来5年的预期收益额分别为：
第1年：200万元
第2年：200×(1+10%)=220万元
第3年：220×(1+10%)=242万元
第4年：242×(1+10%)=266.2万元
第5年：266.2×(1+10%)=292.82万元
(2)折现率=8%+(12%-8%)×1.5=14%
(3)整体评估值
=200/(1+14%)^1+220/(1+14%)^2+242/(1+14%)^3+266.2/(1+14%)^4
+292.82/(1+14%)^5+300÷14%/(1+14%)^5=1930.79万元
或前5年收益现值
=200×(1+14%)-1+220×(1+14%)-2+242×(1+14%)-3+266.2×(1+14%)-4
+292.82×(1+14%)-5=817.79(万元)
第6年后的永续收益现值=300÷14%×(1+14%)-5=1113(万元)
评估值=817.79+1113=1930.79(万元)
(4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企业
的商誉处理。
5．通过对某企业的调查分析，预测其未来5年内的收益分别是10万元、20万元、25万元、30万元、25万元，第6年起收益将基本维持在每年24万元。该企业所在行业的β系数为1.5，市场平均投资收益率为18%，无风险报酬率为14%。
要求：（1）计算折现率。
（2）估算该企业的价值。（收益法）
（注：计算结果保留两位小数）(2001试题)
[解析]（1）评估该企业价值的折现率为:
14%+1.5×(18%-14%)=20%
（2）前5年收益现值
=10×(1+20%)-1+20×(1+20%)-2+25×(1+20%)-3+30×(1+20%)-4+25×(1+20%)-5=61.2 1(万元)
（3）第六年后永续收益现值为：24/20%×(1+20%)-5=48.23（万元）
（4）企业价值=61.21+48.23=109.44（万元）
6、某资产评估机构现对ABC公司进行整体评估。评估人员获得的资料如下：（08年4月）(1)预计ABC公司未来5年的销售收入分别为300万元、280万元、300万元、320万元和
330万元，假定从第6年起销售收入稳定在320万元；
(2)评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为
1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%；
(3)该企业的销售净利率为10%。
要求：运用分段法计算ABC公司的持续经营价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)
7、待估企业未来5年预期税后利润分别为200万元、250万元、230万元、220万元、240万元，资本化率为10%。（08年7月）
要求：用年金资本化法计算该企业的评估值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）[（200*0.9091+250*0.8264+230*0.7513+220*0.683+240*0.6209）/3.7908] / 10%＝2269.97 8、待估企业未来5年的预期利润总额分别为300万元、330万元、320万元、340万元、350
万元，第6年起利润总额固定在350万元。该企业前5年的税率为18％，第6年恢复为25％。评估人员认为该企业的折现率和资本化率均为10％。（09年7月）
要求：用分段法计算该企业的价值。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位) 300*(1-18%)*0.9091+330*(1-18%)*0.8264+320*(1-18%)*0.7513+340*(1-18%)*0.683+350*(1-18%)*0.6209
350*(1-25%)/10%*0.6209=2642.88
9、某企业拟产权转让，需评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、
150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。
该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为180万元、830万元和480万元，该企业负债的评估价值为20万元。若折现率与资本化率均为10％。
要求：计算该企业的商誉价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)（10年4月）
120*0.9091+130*0.8264+150*0.7513+160*0.683+200*0.6209+200/10%*0.6209＝1804.48 180+830+480-20＝1470万商誉＝1804.48-1470＝334.48万
10、某企业需评估，预计该企业未来5年的预期利润总额分别为140万元、150万元、140
万元、150万元和160万元。评估时市场平均收益率为8％，无风险报酬率为3％，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2。该企业适用的所得税税率为25%，生产经营比较平稳。（10年7月）
要求：试运用年金资本化法计算该企业的净资产价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
[（140*75%*0.9174+150*75%*0.8417+140*75%0.7722+150%75%*0.7084+160*75%*0.649 9）/3.8897]/9%
＝1227.72
自考“资产评估”计算题（带答案）一、核心考点之一——机器设备评估的成本法 资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。 重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。 成本法、市场法 二、核心考点之二——房地产评估的市场法 市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算： 修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值 分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。 土地使用权评估：市场法、收益法、成本法、假设开发法 建筑物评估：成本法、市场法、残余估价法（收益法）
（1）重置核算法 例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元） 例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？ （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元） 课题练习题：重置构建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，计算该机器设备的重置成本。 （2）价格指数法 某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本 物价变动指数（%）重置成本（万元）时间投资费用物价指数 （%） 1994 16 1.05 1.60/1.05=1.52 16×1.52=24.32 1996 4 1.28 1.60/1.28=1.25 4×1.25=5 1998 2 1.35 1.60/1.35=1.19 2×1.19=2.38 1999 1.60 1.60/1.60=1
例题 某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率10%，风险调整2%。 则折现率= 10%+2%=12% P = 400 (P/F，12%.，1）＋420 (P/F，12%.，2）＋440 (P/F，12%.，3）＋460（P/A，12%，3) (P/F，12%.，3）＋2000 (P/F，12%.，6）= 2780.85万元 例题 某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置成本。 经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。 分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实，所以用物价指数法评。 计算过程： 1、机床本体重置成本＝5×(1＋20%)＝6万元 2、运杂费评估值＝0.1×2＝0.2万元 3、安装费评估值＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元 4、调试费评估值＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元 综上各项，该机床原地续用的重置成本为： 5、P = 6＋(0.2＋0.42＋0.115) ＝6.735万元 例题 某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为2259万元。 由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。 重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋ 10%×15%＋5%×10%) ＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%) ＝2,259×(1＋6.25%) ＝2,400万元
第一次作业 一、简答 1、什么是资产评估的目的？评估目的在资产评估中有什么作用？ 2、什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？ 3、折现率与资本化率的关系如何？ 4、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？ 5、资产评估包括哪些基本要素？ 二、计算 四、计算题 1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1,200件产品，成交价格为1,500元，评估对象的年生产能力为1,000件，问评估对象的价值为多少？（单位：元） 2、评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约为120万元，假设折现率为10%，用收益法估测资产的价值。（单位：万元） 3、被评估企业预计未来五年的预期收益为100万、120万、150万、160万和200万，假设折现率和资本化率均为10%，企业永续经营，试用年金法估测企业整体价值。（单位：万元） 4、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万(该企业所得税税率为33%，假定者现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（单位：万元） 5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（单位：万元）每天标准工作时8小时，一年360个工作日。
自考资产评估计算题汇总 1．运用重置成本法计算固定资产的评估值。 主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。 例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）成新率=10÷（10+5）×100%=66.67% 功能性贬值的计算： 先计算年超额运营成本： 前五年：每年200000÷100×2×20=8（万元） 后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元） 再计算年净超额运营成本： 前五年：每年8×（1－33%）=5.36（万元） 后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（万元） 最后折现处理得功能性贬值额： 5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=26.68（万元） 评估价值=90×66.67%－26.68=33.32万元， 例2某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日
为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别 为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每 度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908） 要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功 能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数） （1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元 （2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝525万元 （3）功能性贬值额＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3 （4）评估价值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元 例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备 已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计 在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10% 的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170） 要求：（1）计算资产重置成本（2）计算实体性贬值额（3）计算功能性 贬值 （4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）
2013年全国硕士研究生统一入学考试自命题试题（B卷）学科与专业名称：025600 资产评估（专业学位） 考试科目代码与名称：436 资产评估专业基础 计算题 1 原题某被评估实验室设备已投入使用5年，按设计标准，在5年内应正常工作14 600小时。由于实验室利用率低，如果一年按365天作计算，在过去的5年内平均每天只工作4个小时。经专家鉴定，如果按设计标准满负荷使用，预计该设备还可以使用8年，若不考虑其他因素，该设备的资产利用率为多少，成新率为多少？ 类试题某被评估实验室设备已投入使用5年，按设计标准，在5年内应正常工作14600 小时。由于实验室利用率低，如果按一年365天计算，在过去的5年内平均每天只工作4 个小时。经专家分析，若按正常使用预测，自评估基准日起该设备尚可使用15年，若不 考虑其他因素，则该设备的成新率最接近于( )。 【答案解析】考核使用年限法的运用：每年正常工作时间是14600/5＝2920（小时；过去 5年的实际利用率＝365×4/2920＝50％；实际已使用年限＝5×50%＝2.5（年；设备的成 新率＝15/(15＋2.5)×100％＝86％。 2．某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回 报率为10%，所得税税率为25%，则生产线的经济性贬值额约为多少？ 【答案解析】经济性贬值额=8000×120×（1-25%）×（P/A，10%，3）=720000× 2.4869 =1790568（元） 3 某企业拟转让某生产技术，与购买方协议双方生产能力分别为600万箱和400万箱。转让后提供技术指导等耗费10万元，该生产技术开发成本100万元，已经使用3年，尚可以用5年，三年来累积通货膨胀率5%，技术转让后出让方市场销售减少净收入现 值100万元，试评估该无形资产最低转让费。 类试题：某企业拟转让制药生产技术，与购买方协议双方的生产能力分别为600万箱 和400万箱。转让后提供技术指导等耗费20万元，制药生产技术开发成本200万元，已经使用3年，尚可以用6年，三年来累积通货膨胀率5%，技术转让后出让方市场 销售减少净收入现值80万元，试评估该无形资产转让的最低收费额。 【分析】最低收费额=重置成本净值×转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本（1）计算该项无形资产重置净值：
2011年7月 40、被评估生产线购建于1998年12月，账面价值为1000万元，2003年对设备进行技术改造，追加投资2 00万元，2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：(1)从1998年到2008年，每年该类设备价格上升率为10%;(2)该设备的电力耗费每年比其替代设备高1万元;(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为25%;(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的90%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求：(1)计算被评估设备的重置成本及各项损耗; (2)计算该设备的评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数) 41、一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10%，月租金为35元/平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100000元;建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值;房产税为房地产租金收入的12%，其他税费为租金收入的6%，土地还原利率为9%，建筑物的还原利率为10%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。 要求：(1)计算房地合一的房地产总年收入; (2)计算年总费用; (3)计算房地合一的房地产的年纯收益; (4)计算建筑物的年纯收益; (5)计算土地的年纯收益; (6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数) 42、某企业拟转让一商标的所有权。使用该商标的商品每年的销售量为100万台，根据评估人员调查分析，在全国5大市场上，使用该商标的商品价格比其同类商品价格每台分别高20元、15元、18元、22元和15元不等，该商标的商品在5大市场上的销售量比率分别约为30%、10%、20%、15%和25%。这种价格优势预计还可保持5年。评估时1年期银行存款利率为4%，评估人员确定的该商标的风险收益率为1 1%。企业所得税率为25%。 要求：根据上述资料评估该商标所有权的价值。(计算结果保留两位小数) 43、甲企业拟整体转让，需评估。预计企业未来5年的预期利润总额分别为140万元、150万元、140万元、150万元和160万元。该企业长期负债占投资资本的比重为60%，平均长期负债成本为7%，在未来5年中平均每年长期负债利息额为20万元，每年流动负债利息额为30万元。评估时市场平均收益率为8%。无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。甲企业所得税税率为2 5%，生产经营比较平稳。 要求：试运用年金资本化法计算甲企业的投资资本价值。
四、计算题(本大题共5小题，共45分) 1.被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资 50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996 年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。 加权更新成本＝2996500（元）（3分） 加权投资年限＝2996500÷339900＝8.8（年）（1分） 成新率＝5÷（5＋8.8×50%）×100％＝53％ 有形损耗率＝1-成新率＝1-53％＝47％（1分） 功能性损耗＝被评估资产生产成本的年税后超支额×年金现值系数 ＝1000×12×（1-33％）×（P/A，10％，5）＝8040×3.791 ＝30479.64≈30479（元）（2分） 经济性贬值率：根据题目已知开工率为100％，所以经济性贬值率为0。（1分） 被评估设备的评估价值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗 ＝339900－339900×47％－30479 ＝149 668（元）（2分） 2.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。(以万元为单位，计算结果保留两位小数) 2、（12分）答案要点:采用成本法 (1)年总收入=2×365×1,000×5=3,650,000(元)（1分） (2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)（2分） (3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)（1分） (4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)（1分） (5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)（1分）
西南财经大学研究生课程《资产评估理论与实务》计算题 答案 习题一 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料： 被评估资产在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元和26万元。该资产从第6——10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约120万元。假定折现率为10%。 3、要求 运用收益法估测被评估资产的价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案： 前5年逐年折现加和，后5年另算： 评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27× 3.7908×0.6209）+120×0.3855=197.42万元 习题二 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料 被评估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元。假定被评估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平。折现率和本金化率均为10%。 3、要求 试采用分段法估测企业整体价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案：企业整体价值=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209+200÷10%×0.6209=536.323+2000×0.6209=536.323+1241.8=1778.04万元 习题三 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料 某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元和13万元。假定资本化率为10%。 3、要求 试用年金法估测该企业持续经营条件下的企业价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案： P=（10×0.9091+11×0.8264+12×0.7513+12×0.6830+13×0.6209）/3.7908/10%=43.47/3.7908/10%=114.67万元。
第二章5、计算题 某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元） 第三章机械设备评估3、计算题 （1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。 1）重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元） 2)加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年 3)实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69% 4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元) 5）功能性贬值=（5－4）×12000*（1－25%）（P/A，10%，6）=3.92(万元) 6）待评估资产的价值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元) （2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。 1)重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元) 2)加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年 3)实体性贬值率＝3.75*60%÷（3.75*60%＋6）＝27.3% 4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.3%＝34(万元) 5）估算功能性贬值=-1000×12×（1－25%）×（P/A，10%，6）＝-3.92 6）经济性贬值率＝[1－（80%）X] ×100%＝[1－（80%）0.7] ×100%＝14.5% 7)经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率 ＝（124.72－47.97－（-3.92）×14.5%＝13.72(万元) 8）待评估资产的价值＝124.72－34+3.92-13.72 ＝80.92(万元) 第四章房地产价格评估 （2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? 根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
第二章~~资产评估的程序与基本方法 1 ?被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30X80%=24（万元） （2）该机组的成新率=[8 *（5+8）] X100%=61.54% （3）该机组的评估值=24X61.54%=14.77 （万元） 率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%试计算该企业的评估值是多少? 解： 前5年企业税前净收益的现值为： 40 4550 53 55 （1+10%）（1 + 10%）3（1 + 10%）3（l+io%）4（i+io%）5-181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/ （1+10% 5=341.51 （万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98 （万元） 该企业的评估值为：522.98 X（1-40%）=313.79 （万元） 3 ?有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：F 宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数 A2000.100 1.100108 甲7801999.2+1% 1.2-2%0102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5% 要求： （1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解： （1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110 100 103 100 （2）交易情况修正系数为丁或者0.99 ;交易时间修正系数为…二或者1.06 ;区域因素修正系数为WT或者1.02 ; 100 空 个别因素修正系数为% 或者1;容积率修正系数为1二或者0.95 （3）参照物修正后地价 100^. 100 =iif? TT 100 105 X ---------- X ----------- X 100 110 1 QQ ——x780 = 796.47 102 （万元）
各章计算 第二章资产评估的基本方法 1. (1)计算资产利用率：资产利用率＝50400/57600×100％＝87.5％ (2)确定成新率：成新率＝8/(20×87.5％＋8)×100％＝31.37％ (3)确定功能性贬值： 功能性贬值＝3×（1－33％）×（P/A，10％，8）＝2.0l×5.3349＝10.72(万元) (4)由此可以确定评估值：评估值＝480×31.37％－10.72＝139.86(万元) 该资产的评估价值为139.86万元。 2. (1)首先将未来5年的收益额折现求和： P＝13/（1＋10％）＋14/（1＋10％）2＋11/（1＋10％）3＋12/（1＋10％）4＋15/（1＋10％）5＝13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6830＋15×0.6209 ＝11.8183＋11.5696＋8.2643＋8.196＋9.3135 ＝49.1617(万元) (2)求第六年以后的收益额的现值： P2＝（16/11％）/(1＋10％)5＝90.32（万元） (3)确定该企业评估值： 评估值＝49.1617＋90.32＝139.48(万元) 因此，该企业的评估值为139.48万元。 提示：注意折现率和资本化率使用上的差别。 3. ⑴采用环比物价指数计算设备当前重置成本： 重置成本＝资产的账面原值×(1＋价格变动指数) ＝120×（1＋4％）×（1＋4％）×（1＋4％）×100％ ＝120×112.49％ ＝134.98（万元） ⑵资产的实体性贬值 甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态， 资产实体性贬值＝0 ⑶计算该设备的功能性贬值： (P/A,10％,10)＝[1－(1＋10％)－10]÷10％＝6.1446 该设备的功能性贬值 ＝（0.12×2×12＋4）×(1－33％)×(P/A,10％,10) ＝6.88×(1－33％)×(P/A,10％,10) ＝6.88×(1－33％)×6.1446 ＝28.32（万元） ⑷计算该设备的经济性贬值：生产80万件设备的重置成本 ＝资产的重置成本[1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X] ＝134.98×[1－(80/100)0.8] ＝134.98×(1－0.84) ＝21.60（万元） ⑸设备于评估基准日的评估值 ＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值 设备于评估基准日的评估值＝134.98－0－28.32－21.6＝85.06（万元）
资产评估计算题汇总 1．运用重置成本法计算固定资产的评估值。 主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现 值系数为5.0188） 成新率=10÷（10+5）×100%=66.67% 功能性贬值的计算： 先计算年超额运营成本： 前五年：每年200000÷100×2×20=8（万元） 后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元） 再计算年净超额运营成本： 前五年：每年8×（1－33%）=5.36（万元） 后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（万元） 最后折现处理得功能性贬值额：
5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=26.68（万元）评估价值=90×66.67%－26.68=33.32万元， 例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908）要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价 值（小数点后保留两位小数） （1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元（2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值 额＝1050×50％＝525万元 （3）功能性贬值额＝40000×0。6×3。7908×0。 67＝60956。06元3 （4）评估价值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94 元 例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性
安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%调试费用上涨了15%试评估该机床原地续用的重置全价。 解：现时采购价=5 X（1+20% ）=6 （万元） 现时运输费=0.1 X（1+1）=0.2 （万元） 安装、调试费=0.3 X（1+40%）+0.1 X（1+15%）=0.535 （万元） 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735 （万元） 2.某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持 续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解：前5年企业税前净收益的现值为：181.47 （万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/ （1+10%）5=341.51 （万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98 （万元） 该企业的评估值为：522.98X（1-40%）=313.79 （万元） 3.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期 为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比 级数递增，每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？ 要求: （1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;
《资产评估》计算题 1、评估某企业的通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备10台，估算其重置成本之和为50万元，而该10台具有代表性的通用没备历史成本之和为25万元，该类通用设备账面历史成本之和为800万元，则该类通用设备重置成本是（ ）。 A.750万元 B.850万元 C.1500万元 D.1600万元 【解析】50800×=1600万元25 2、某企业若能继续经营3年，每年的收益预计分别为300万元、400万元、200万元。营业终止后预计可回收500万元。假设折现率为6%，则该企业的评估值应为（ ）。 A.419.8万元 B.806.9万元 C.1226.7万元 D.5806.9万元 【解析】23300400700++1+6%（1+6%）（1+6%） =1226.7万元 3、被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60%，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（ ）。 A.58万元 B.90万元 C.120万元 D.150万元 【解析】100120××60%=90万元80 4、某企业2000年从美国引进一条生产线，当年投入生产。设备进口总金额为100万美元，国内配套设施费40万元人民币，其他费用15万元人民币。2003年进行评估，决定采用物价指数法测算其重置成本。经调查了解到：该设备从进口到评估基准日在其生产国的价格上升了10%，国内配套设施价格上升了5%，其他费用上升了4%，评估基准日该设备的进口关税等税收额为20万元，人民币汇率为1：8。该生产线的重置成本应为（ ）。 A.890.5万元 B.900.5万元 C.937.6万元 D.957.6万元 【解析】???100(1+10%)8+40(1+5%)+15× (1+4%)+20=957.6万元 5、被评估设备与同类采用新技术生产的设备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该设备的功能性贬值最接近于（ ）。 A.19万元 B.23万元 C.25万元 D.30万元 【解析】-3 1-(1+10%)10×(1-25%)×=7.5×2.48685=18.65万元10% 6、某冰箱生产线，设计能力为年产冰箱1万台，每台冰箱的生产成本为2000元。评估时，预计未来5年内，每台冰箱成本上升15%，但销售价由于竞争原因只能上升相当于成本的10%，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该生产线的经济性贬值额约为（ ）。 A.254万元 B.284万元 C.290万元 D.379万元 【解析】 ??-5 1-(1+10%)12000×(15%-10%)(1-25%)×=75×3.79079=284.31万元10% 7、现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m 2、2800元/m 2、2300元/m 2、1500元/m 2，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是（ ）。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
第二章计算题参考答案 1．该资产的评估值=18×(P/F,10%,1)+20×(P/F,10%,2)+22×(P/F,10%,3)+23×(P/F,10%,4)+25×(P/F,10%,5)+25×(P/A,10%,5)×(P/F,10%,5)+100×(P/F,10%,10) =18×0.9091+20×0.8264+22×0.7513+23×0.6830+25×0.6209+25×3.7908×0.6209+100×0.3855 =16.3638+16.528+16.5286+15.709+15.5225+58.8427+38.55 =178.04(万元) 2. 该资产的评估值=10×(P/A,10%,20)= 10×8.5136=851.36(万元) 3.(1)重置成本=200×118%÷106%+15×118%÷108%=222.64+16.39=239.03(万元) (2)加权投资年限=(222.64×10+16.39×8) ÷239.03=2357.52÷239.03=9.86(年) 损耗率=[239.03×(1-2%)×9.86÷(9.86+10)+7] ÷239.03=(234.2494×49.65%+7) ÷239.03=51.58% 评估值=239.03×(1-51.58%)=115.74(万元) 4. 重置成本=4000÷6000×80000=53333(元) 5.(1)计算资产利用率: 资产利用率=50400÷57600×100%=87.5% (2)确定成新率: 成新率=8÷(20×87.5%+8)×100%=31.37% (3)确定功能性贬值: 功能性贬值=∑3×(1-33%)÷(1+10%)ｉ=2.01×5.3349=10.72(万元) (4)由此确定评估值:评估值=480×31.37%-10.72=139.856(万元) 因此该资产的评估价值为139.856万元. 6.首先将未来5年的收益额折现求和: PV=13÷(1+10%)+14÷(1+10%)2+11÷(1+10%)3+12÷(1+10%)4+15÷(1+10%)5 =13×0.9091+14×0.8264+11×0.7513+12×0.6830+15×0.6209 =11.8183+11.5696+8.2643+8.196+9.3135 =49.1617(万元) (1)求取年金 A=49.1617×0.2638=12.9689(万元) (2)确定该企业的评估值: 评估价值=12.9689÷11%=117.9(万元) 因此,该企业的评估值为117.9万元. 7.计算企业的评估值: 评估价值=580000÷(1+10%)+624000÷(1+10%)2+653000÷(1+10%)3+672000÷(1+10%)4+697000÷(1+10%)5+700000÷[15%×(1+10%)5] =580000×0.9091+624000×0.8264+653000×0.7513+672000×0.6830+697000×0.6209+700000×0.6209÷15% =5322827.10(元)≈532(万元) 8.(1)确定未来五年收益额的现值： 现值总额=12÷(1+10%)+15÷(1+10%)2+13÷(1+10%)3+11÷(1+10%)4+14÷(1+10%)5 =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209 =49.2777(万元)(计算中的现值系数可从复利现值表中查得)