城购房者,无非四大板块:公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.抓住他们
一些非常规方式广告:
1.桶装水上的写真广告:现在哪个单位没有饮水机?只要找当地供应桶装水的厂家,把广告做在水桶上(全县的水桶),除非你不喝水,喝水就得看到我的广告.
2.针对老师群体的:免费送全县中小学生印有楼盘广告的课程表,老师家长都知道了.
小广告,省钱,面广,全县人都知道,
县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等1、因为县城人口相对大城市少，信息对称率很高，可以采用扫街的形式进行DM 单的发放，让项目直接面对消费者。
2.举办活动，在主要街道牵横幅进行宣传，扩大信息受众人群。
3、口碑效应不可忽视的软性广告，热情的服务态度和较娴熟的沟通技巧，能把握客户心里，带动客户来来新客户！
本人经验：传统的报广、电台、电视就不列举了，下面说些比较有效又省钱的：
1、促销活动的开展。如：舞龙舞狮、赠送小礼品、促销打折等。
2、广告车的运用。利用广告车在小县城里及下属城镇、乡村巡回，广告车最好是带音响的。
3、看板。租用主要道路旁的民房墙面或屋顶，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度。
4、结合以上几点，进行耳语传播。或搞一些客户回报活动等。
本人现在就在一个小县城操盘
感觉最有效的方式如下：
户外路牌（要就最显眼，最大的给他上去，这样当地民众会感觉开发公司很有实力）
成排成排的灯箱（最好是县城入口的迎宾大道）
DM 直邮+夹报（规格一定要高，区别于超市的小广告）
接下来：
小县城一般很关心子女的上学，这时候可以拿学校搞点文章，比如创立XXX基金啊奖学金啊再搞个颁奖仪式，闹一下，第2天全县城的人都知道了
还有一点，深入开展与当地民俗的合作活动
付款方式是可以重点考虑的一方面，小县城可以从付款方式上进行一个策略上的调整
比如：
分期付款由于存在尾款风险，故建议慎重考虑。银行按揭可以考虑到一些中低消费群的经济能力的实际问题，建议在原有按揭的基础上再推出首付一成（其余二成在一年内付清）。以拓宽市场，缩短项目销售周期。
我现在做的项目就在小县城，，谈谈我的经验
1.因为报纸、电视等媒体的传达力不强，这时候需要借助户外广告牌，把醒目位置的牌子都给弄下来，要有千树万树梨花开的感觉，还有就是在县城中心位置搞些罗马旗之类的东西。
2.要抓住那些奠基阿开工典礼等契机，邀请县领导、重要干部、公司领导啊讲话，配合一些娱乐节目，邀请群众来现场观看，搞些抽奖，引起口碑宣传。
3.人员直效行销，直接派人员去扫街，将目标客户群逐一拜访，并派发DM，海报等，做意向登记，留下第一手联系方式，方面以后开盘制造气氛。
4.派一个舞龙舞狮队就在小县城里面转，关键是引起人们的注意力，这个也不要多少费用，就当把省下的广告费用于此宣传
无论在什么样的城市里，是大还是小，最重要的是根据当地的实情，有些小城市的消费水平就是很高，所以在小城市里方案推广一定要切实际．
方法一般有：
１发放宣传单业（单业不要做的太大，小且宜拿，）
２广告牌的确立
３当地电视广告宣传
４周末搞些小的活动，发一些关于本案的小礼品等
５价格优惠活动
６定期手机短信群发
７维护好老客户，以老带新的优惠方式及对老客户的奖励办法
８口碑宣传
９联合当地相关部门开展些小的房展活动，加强项目的宣传
１０抓住客户的随众心理
等等，我就记的这么多了，以前也是在小的城市里做过，不过老长时间了，这些也是供参考．
最重要的是切合当地的实际情况，因地制宜才能事半功倍嘛！
小城市推广妙法
近年来，上海、北京、广州等大城市的房地产开发商纷纷走向全国，寻找地产新商机，一时间，沿海、沿江等区域经济较为活跃的中小城市成为这些地产商青睐
的对象;伴随着这种“上山下乡”式的全国开发态势，中小城市的楼盘推广成为开发商面临的一项重要工作。很多大城市开发商进入中小城市后，由于习惯了大城市楼盘推广的思路，有的按照自己的传统思路自行制定推广策略，有的委托原来合作过感觉还不错的大城市代理商操刀。
然而实际上，中小城市与大城市存着许多方面的差异，中小城市的楼盘推广如果仍延续大城市的一套做法，效果未必会好。中小城市对于房地产开发企业而言，到底应该如何实现最优化的楼盘推广效果？中小城市楼盘推广的制胜技巧在哪里？是要从中小城市的特点说开来。笔者结合自己的实战经验及对中小城市的理解，特撰此文，希望与大家共同讨论。
楼盘推广费用标准
中小城市之所以为中小城市，与大城市相比至少有两点是比较突出的：一是城市规模小，二人口不多，正是基于这两点，中小城市的楼盘推广所面对的区域选择与受众面就相对比较狭窄，这也是与大城市楼盘推广最不同的地方。所以，计算楼盘推广费用的标准也应比大城市少得多，如果大城市的广告费按1％计算的话，那么中小城市的广告费至少应低于此标准，否则，既使你的楼盘推广效果如何好，也都是不经济的;
中小城市谁买房？
谁会买房？是最关键的问题，也是楼盘广告投放的目标客户群。根据经验数字，就中小城市而言，中小城市的购房者最主要是政府机关、企事业单位人员，这部分人收入中等偏上且稳定，观念相对先进，容易接受新生事物，其次是国有大中型企业员工，第三是私营业主等其他人群;这三种人群是中小城市主要的客户群。当然，有的中小城市还存在诸如外来人员、其他特定阶层等客户群，这些中小城市的外来人员的质量与数量是要进行针对性的分析的，其他特定阶层是与当地的特定经济形态相联系的，也是需要专门研究的。
媒体选择本土化
业内普遍认为，平面媒体是房地产产品最适合的媒体之一，也是大城市楼盘推广的首选媒体。但在中小城市，平面媒体有时候未必是最好的选择。本人曾经在两个中小城市参与过楼盘的推广工作，最深的感觉是中小城市的人们对报纸的兴趣及阅读量远不如电视，而且有的中小城市，其平面媒体的广告版面价格并不比大城市便宜多少;但是中小城市的户外媒体这一项，普遍反应效果不错，值得采用。
媒体选择本土化，是基于中小城市人们对媒体的阅读习惯而定。本土化不等于传统化，媒体创新在中小城市如果运用的好，也是非常出效果的。本人在一中小城市操作一项目时，曾经采用了开盘彩车的形式，让彩车在城市的主干道上开了一天，一下子让当地居民全知道该项目，知晓度一下子全有了，还是就是对当地小旗子的改进，当时那个城市的刀旗全部都是用一根竹竿，而我们采用了两根竹竿将刀旗拉开来，这样就避免了因刮风造成刀旗上的广告语让人看不清的问题，虽是小小创新，但在当地引起了不小的反应，尤其是竞争者，纷纷效仿，直至今日，这种两根竹竿的刀旗仍在当地风行。
重视SP活动
由于中小城市范围较小，每天的信息量与刺激性事件并不多，所以，人们的好奇心普遍比较大，利用人们猎奇心强的特点，结合楼盘项目定位，开展有创新意义的SP活动对提高楼盘知名度大有帮助，当然SP活动要策划的好，结合的好，让当地人们乐于参与，虽然只是一种活动，但其在中小城市的影响面是比较大的，易于制造口诵传播效应。
客户带客户
由于中小城市的首要特点是小，所以中小城市的人际关系一般都比较发达，容易形成口语传播。基于这点考虑，外来开发商应视自己的品牌建设，维护好自己的品牌，不能给自己留下不好的口碑，避免因四散开来;同时，开发商应利用好中小城市这一特点，制造有利于自己的口语传诵体裁，就如刚才提到的举办有
创新有意义的SP活动;另外，在楼盘促销上，也可以通过某种手段，实现“客户带客户”的目的。本人在某地操作某楼盘时，曾经以已购房客户凡介绍成功一套者，均送一年物业管理费，引起了已购客户的较大兴趣，有很多已购客户充当起了本楼盘的促销员，最后，有很多亲戚朋友一同在本楼盘看房买房。
最后重申一下，对于中小城市，活动是非常非常重要的，并且房产+教育的楼盘，再结合相关活动推广，将会取得很好的效果。
1 、与媒体结对子/因小县城媒体，比如报纸电视相对较弱，所以游说发展商投入一部分资金，与媒体共建某个平台，比如本城地产发展热点，比如地产发展趋势等，这样做，还可以谋求软性新闻的帮助！
2、推广要诀——广告新闻化，新闻广告化，目的，尽量形成新闻热点，有助于口碑销售
3、售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量生活化，比如油烟酱醋茶，
洗衣粉，小袋香米/不求来客都买楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和
4、自办展销会，主力推荐主打户型——记住，将户型的优点尽可能结合居住的舒适度来说，我项目所在的小城户型缺陷明显，利好说不出，疑点一大堆，比如居室综合布线仅拉在入户大门，空调管道不明确，生活阳台与观景阳台不明确，卫生间、卧室斯密性不够等/解决办法，做一kt板，详细罗列生活化好处。
自办展销会可选择场租门槛不高的市政广场
5、还有一点就是适当公务员攻关，尽量提供某机构团购优惠，入住比例最好在20%左右，造成错觉，与这些公务员同住，有诸多利好因素，比如安全、身份、圈子等不错的啊
县城楼盘销售的推广方式讨论
一个房地产项目采取何种方式进行包装推广，直接影响该项目的销售和房地产企业的形象，而不同的城市和不同的楼盘，有效的推广方式都是不一样的。对县城的盘来讲，传统的电视广告、报纸广告、户外广告、电台广告、派单等等各有什么样的效果？在操作县城楼盘的时候，采用什么特殊或者特别有效的推广手法是有效的？
县城的楼盘推广也要根据当地人对各种媒介的认知程度、接受程度以及楼盘本身的定位来确定推广方式。确定目标客户群体，然后锁定目标客户接触最为频繁、有效的媒体，最终确定广告组合。
小县城的消费习惯与大城市的消费习惯有较大差别：县城的消费者大多不爱看报纸，当地电视台也不是很受欢迎。
根据我们在县城操作的经验分析，比较有效的推广方式有如下几种：
1、DM单页要求设计有简单易懂，能抓住客户的心理。如：购旺铺，给孩子的一份助学金。
2、事件营销县城对发生的大事件传播比较快而且广泛。和项目有很好契合点的事件可以加以利用
3、口牌传播老客户带动新客户的作用不容小觑。抓住老客户的心（奖金、礼品、感情），会给你带来意外的惊喜。
4、横幅在周边各镇拉设横幅也很有效果。
5、宣传车宣传。沿中心街或主干路进行轰炸。要点：A，车体展面效果要好，主打广告语要醒目。B，录音要优美，能打动人。（最好是一次四辆，效果最佳）
6、场外活动。（露天演出：表演，人体彩绘等小活动）
7、电视角标或标板。（所有本地能收到的频道，本地电视台都可以做到）
8、根据项目的交通情况，公交车广告等当地比较常用、实用的推广方法。
9、户外广告。包括：过街条幅、高炮、道旗、灯杆旗、楼体广告等。
10、任何一个楼盘的推广需要多种媒体的组合，所以传统的广告方式，如报纸广告、电视广告、广播等也是在销售过程中要考虑在内的推广形式。但所占整个广告费用的比例不宜过大。
一般来说，根据我们以前比较成功的一些做法，搞现场活动、乡镇巡展、定向DM单张派发等都是比较有效的推广手段，因为县城楼盘客群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员居多，加上县城本来很小，一个活动全城皆知，所以以上手段还是很有效的。当然普遍做法不能当作定律，根据各县城实际和楼盘具体情况最终定夺！
1.在小县城，人们最常去的地方是哪里呢？菜市场（但这个太没档次了点），还有就是超市。为超市提供购物塑料袋（当然要有广告）。当然还有其它方法。。。
2.我认为不必花钱做电视报纸广告，小县城范围小，只要用DM投递就可以覆盖县城说有客户。
3.在最中心的地段搞一块大型广告牌，目的：1.对公司形象宣传大有好处；2.可针对经常来县城的“乡下”有钱人进行宣传。
4.口碑传播当然相当重要，客户带客户优惠的方式肯定效果不错。
5.充分利用当地机关单位的“官员们”，跟他们说：只要是各位官老爷介绍过来的人，一定给予固定优惠（言外之意“只有你们享有这一特权”）。这个资源很重要。
几点感悟：
1、宣传渠道有限，效果较好的为DM单页（点对点直销）、户外、短信（短期促销）、条幅，如果项目在当地为高档楼盘，电视广告也可以长期做，对维护楼盘形象有一定作用，而且县城电视台广告业务相对较少，价格便宜，还可以免费延长一定时间。
2、文案创作简洁明了，不需要华丽词藻，但宣传思想、角度要有一定创新才能
有所突破。
3、公关活动是县城推广的关键。县城人认实惠，对于商品房的认知程度也相对较低。因此，情感营销和及时促销如何有效的结合推出是项目推广的关键。而且本人感觉现在的市场不是你搞一个送电动车、送冰箱等云云就可以启动的，谁都知道羊毛出在羊身上的道理！所以我现在一直在思索，应该是抓住好的节点或是需求点推出情感营销活动（例如**展，**植树活动，**教育活动等等）积累一定的有效客户，然后再配合推出优惠促销活动，促成及时成交，更容易使客户接受，同时也可以提升项目形象，对于口碑传播起到很好的作用。
4、周边乡镇往往是重要潜力点。不仅可以派宣传车赶集，也可以在乡镇繁华地段作长期户外，效果更好！
5、客带客要抓紧。县城地方小，人与人多少都能扯上点关系，因此客带客也是成交的重要途径。特别是长期运作的楼盘，更应该重视。除了推出客带客优惠，情感关系维护更重要。
6、全面了解当地民俗和新闻，发现好的机会，推出活动，绝对一触即发！例如乡镇进行教育体制改革，大量老师迁入县城，急需住房，此时针对教师推出活动，着实活了一把。
我做个一个小县城的盘！我们选择了三个方案推广，效果还是不错的.
1)派单。分为三个时期，①项目进入期，量比较大。主要是让当地人知道有此项目，起到告知。②开盘期。一些优惠及卖点宣传的派发。③热销期的持续巩固派发。这个方式居然吸引了大批客户。效果挺不错的！
2）据项目一公里路程的沿途导视牌宣传。稍微造了一点势。因为当地只有我们这个楼盘是策划销售的。别的楼盘直接买没有任何宣传活动。所以我们还是小有阵势！
3）开盘当天活动渲染。我们请了当地领导讲话造势，当天就销售了30%，效果
挺不错的。
短信广告，效果好的不得了
我在操作两个盘，
一个地级城市，一个县城，
基本上没有什么其他媒体宣传，
光用短信，每天两千条，
可以来15个左右得电话，
5个主任每天可以份3个电话，积累下来不得了，
不客气得说，都作成了当地最好得楼盘。
地级城市得楼盘一月可作到70套房。
原来也用派发宣传单得方式，
到后来抛弃了，管理成本太高。
现在有点好玩的是，开发商只给我批短信的广告费，
其他的说不用了。
其实大家的想法聚集到一起，真的非常有效果关键看怎么搭配．
我觉得小县城的消费心理的把握其实最为关键，根据不同的地域特征有特定的营销渠道
这一点很重要，曾经接触过江苏海安的项目，当地绝对的市场第一地位
在过年开盘，考虑到劳务输出，过年是重要的营销时间段阿（常规思路）
结果，忽略了本地消费习惯（过年只进不出（钱））
结果很不顺利
所以说各个区域的很多习俗、消费心理要好好想想
我这里主要是做个总结，该想到的各位都想到了，没有必要再费心思想什么新招了，关键的是针对不同城市不同项目的组合上。
简单总结在人流旺的位置举行活动，聚集眼球
派单和售楼处的结合，具体怎么去做小礼品阿，抽奖阿什么的自己发挥吧
上面有位朋友说参观样板房送轿车抽奖个人觉得很有噱头
首先样板房在很多的三线城市还是有冲击力的，其次礼品的口碑效应很值得期盼至于有位兄台的卡车和艳舞，目的也能达到，关键是形象会有影响，这样搞一下，再指望事业单位来买，基本要歇
其实小县城放个屁臭三天（某位兄弟的语录）
告知性的营销很容易做到，做好，往往是大中型项目在后期销售中遇见的主要问题是价格上去了，当地所有的人都知道了
这时候房子还有很多要出来，那怎么办
所以我觉得楼主的问题深入下去应该是三线城市的大中型项目在后期的销售中怎么去突破
是口碑（拔萝卜）
是性价比（送装修、送家电）
还是怎样？
以前在个三线城市下做过，
最好的办法就几个，
1、就是DM，只要在最热闹的地方发个几天，马上就全都知道了，因为能逛的就那几个地方，得闲的有钱人呢，就常去，尤其是过节什么的，人多的你传单都不够，我们那时，用车送，发完了打个电话，老板的司机就跟我们去送。
2、是公交车的广告，特好，选几个好线路就做上十几辆的，便宜有用啊，平面设计醒目点就是，比一般用的户外好使，而且小省也没什么户外的。
3、是，创新，如果你有好的创新产品和好的推广方法，比如本地开盘从来没用过什么98*98*98*98折啊，你就可以用用，以前用过，听到过客户对朋友说，我的是5个98折呢！还有黑卫黑厨的高层只因为产品为圆楼，外面看很有特色，产
品设计也舒服漂亮，就是卫厨有问题，但本地没有过，所以价格比同样的高层还要高10%的价都卖出去了，我真觉得良心不安
4、一个是，活动啦，事件营销最重要啦，上面也有人说了，一个屁臭三天嘛，同样，一个有影响力的活动啊也会香三天的。
5、就是小便宜罗，让人贪点小便宜吧
6、最后就是口碑了，地方小，老客户最重要了。这个就不用多说了
小县城的客群的认知习惯于大城市有太大差别，在大城市的常规思路，在小城市很不适用。相反，一些在大城市很没效果的方法，在小城镇确得到很好的应用
1、活动，在一个20万左右的小城镇，办一个活动，未必要大，但一定要起到轰动全城的效果。处在项目奠基、开盘、入住等重要节点时，请县委领导参与，媒体自然曝光。效果也很好。至于活动类型，需要根据当地人的一些偏好来适当调整。闹的“满城风雨”是起码标准，而且，最好要有政府领导参与，这在与对手拉开竞争的关键。
2、不建议选择常规媒体作为信息发送的渠道，媒体在小县城的效果不敢恭维。因为长期养成的习惯，使他们接受信息不聚焦在媒体上。相反，他们耳熟能详、常见的一些载体确实可以好好作文章的。
因为楼主没有说明是个什么类型及档次的盘，我就以普通住宅举例，
花很少的钱，把整个城市的出租车、公交车全部外包装一下，换上项目广告，宣传效果会非常好。再有，在出租车上，投放项目DM单，就很出名了。花费不高，效果却非常好。
这是写实的办法，
另外再提供一招务虚的办法
谣言营销：小城镇，信息传播，速度快，可信强，信息被肢解的几率小。非常实用这种方法。
创造出几条有吸引眼球、引起争议的谣言，对于项目销售有很大促进。
注：谣言营销是手段、工具，不是目的，只能促进速度、增加价值。心千万不能歪，在小城市，玩不好，对项目就是灭顶之灾。
做了个常住人口只有6000多人的城市项目
以上各位大虾说的都不错
确实遇见了很多问题,大手笔的广告投入没必要
第一.口碑太重要了,小地方,我第一天上任销售经理,整条街都知道了
第二.老客户带新客户,太有效果了,给客户多点优惠,他们乐四了.会给你带来不少亲戚朋友来看房子.也是炫耀自己新居的方式,镇上的人喜欢攀比.
第三.质量品质.很多客户都是做建筑这行的.都懂这行.所以好的产品自己会说话. 我们节日的期间,一般会拿出些房子做特价房.其实都是些楼层不好的.采光不理想的.效果也不错.
有没有物业压根不在乎.老百姓不需要什么物业.房型做成100平方米三房的最合适.
下面我们将做团购的这个活动,主要去学校和企业单位宣传.
一口气看完各位的高见。
我们都了解其中的一些推广宣传方式，其实具体到每种方式如何具体运用就很技巧了。
1、老带新。用什么样的方式维系好老客户，我们的项目在河边，所以举办一些
风水讲座就，邀请老客户来坐坐。时常向老客户介绍工程进度，请老客户定期不定期的参观。其实关键的还是要让每个销售员与自己的客户保持良好的沟通，这样才可以真正把老带新的方法运用好。
2、口碑传播。可以运用类似小道消息的方式，给大家灌输楼盘的信息，充分运用阴性的宣传渠道。
3、宣传方式，象派单、户外等是绝对不可以停下的。因为前锋进球离不开中锋后卫的支持。
4、楼盘的定价一定要拉开价差。争取较大的价格差，满足不同的需求，这样可
以把握有钱的客户争取较大的利润。
总之，各地的情况不一样，深入市场最重要。我们活动也没有少搞，但是效果并不好，礼物经常送，折扣经常打。
1 县城的人不像大城市里的人,他们尤其喜欢热闹.所以,在县城做任何活动,比如开盘啊,促销啊之类的活动,聚集人气最重要,也就是多吵作,人气越旺越好,县城的人喜欢凑热闹,认为人多热闹就是好东西,这是他们普遍的心理.
2 县城的人都有爱占小便宜的习惯,所以,促销或优惠活动越实惠越好.
3 好奇心也是他们的特点,项目当中可以把一些大城市的设计方式或者赢销手段带到县城引起他们的好奇心.
4 当然一些大城市的高深的概念抄作啊营销手段应尽量少用,因为有时候他们不一定能理解,反而效果不好.我们以前在县城做项目,一个竞争楼盘几乎在很多
主干道路口都设有广告牌,但到最后效果不是很好,因为从他们的平面设计到文案当地很多人看不出是卖房子的!
5 从推广手段上来讲,派单和户外看板效果不错.另外发现现在好多县城或乡镇下边的人出去打工多年,积攒了一部分钱回来以后很想在县城买套房子,其实这是一个很庞大,质量特很好的一部分客户群体,可以针对他们采取一些针对性的手段,比如和各个乡镇的委员会联系等.
县城因为城市小，人口相对分散，采用口头传播的方式比较实用有效
如果开发的是高端产品，开发公司较有实力的话可以采用选秀活动，活动操作方式有：1、唱响XX（县城名）；2、XX城市之星；3、XX（项目名称）形象大使。根据活动需要设置相应的奖项（最好是现金奖）。
选秀活动周期可以通过分区域的初赛、复赛、决赛来进行一个较长时间的拉锯战（3—5个月），这样既可以产生长期的广告效应，也增加了项目的知名度。同时开发商给电视台领导一些甜头，他就会安排记者跟踪报道，可以省去不少的电视宣传费用
1、邮政DM夹报：任何单位都会订报，有针对性的对行政事业单位人员宣传。
2、沿街DM单：针对经商人员及普通市民。
3、乡镇小型户外墙体广告及派发DM单：乡镇人员购买力很大。
4、巡展：最好能有点小礼品赠送，效果极佳，能引起哄抢。
5、邮寄：通过邮政汇款名单，邮寄宣传单给外地打工人员；还有就是移动大客户名单邮寄。
6、电视游动字幕：县级台电视节目很少有人看，大部分人看到广告后就会换台，但游动字幕只要是在看电视的人，不管你看什么台，都要看到。
7、手机短信
关于在小县城用什么方式推广最有效？？
看了前面的帖子，发现很多的经验都已经有人论述过了。
户外看板、DM、车体广告、短信、飞字等，以及宣传车、活动之类的，在此就不再赘述。
虽然，小县城的推广受限制的因素较多，效果与城里有很大的出入。
但小县城的推广工作照样能够结合我们在城里的一些理论方法。
我曾经在县城操盘时就应用过“联合营销”这样的时髦——
跟“**新娘”摄影、**家居、喜玫瑰等十余家品牌商联合搞了一场“时尚婚庆博览会”；
活动期间，邀请所有新婚或准备结婚的青年男女参加，商家提供礼品及消费优惠；
现场销售讲解人员只凭一份临时打印的A4 资料，活动的2天时间内销售了十套房子，成为当地神话。
天津市西青区 房地产市场调研报告
一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。
梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在
房地产开发市场调研报告 调查报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，小编收集了房地产开发市场调研报告，欢迎阅读。 房地产开发市场调研报告【一】平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用： ——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。 ——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。 ——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税
收调整、商品房上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整巩固提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。 2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业
房地产开发与经营市场调研报告 学院：建筑工程学院 专业：工程管理 年级及班级： 20**级**班 编制小组：第**组 指导老师： ****
目录 摘要 第1章房地产开发经营行业现状 1.1行业介绍 1.1.1房地产开发经营行业的描述及定义 1.1.2房地产开发经营行业特点及主要问题 1.2国家房地产业政策及行业运行环境 1.2.1主城房价增幅低于收入增幅 1.2.2保障房的需求情况 1.2.3楼面地价的有效控制 1.2.4二手房按转让所得20%征个税 1.2.5停发第三套及以上住房贷款 1.2.6报价过高项目不发预售许可 第2章永川区慨况 2.1简介 2.2地域优势 2.3交通通讯便捷 2.4发展趋势 2.5化底蕴深厚 2.6产要素概况 第3章永川区房地产市场调研及分析 3.1永川区房地产开发经营行业产量统计 3.2近期房地产开发经营产品发展动态与机会 3.2.1房源稀缺 3.2.2新政影响 第4章供给调研分析 4.1行业产品销售的主要渠道 4.2产品市场分布及发展趋势 4.3永川区刚需产品支撑市场 4.4永川区市场回暖房价略升 第5章需求调研分析 5.1永川区市场情况
5.2永川房地产市场的预测 5.3永川区2013年开盘预告 5.3.1 永川区2月新增房源1700套 5.3.2 永川区3月房源供不应求 5.3.3 永川区4月缓解供求 5.4国五条对永川二手房的影响 5.5购房者的购房需求 第6章永川区楼盘现状 6.1永川区最近楼盘交易情况 6.2新政的影响 6.3永川区2月楼市现状 6.4市场的健康发展 总结 参考文献： 致谢语：
摘要 随着时代的发展，科学的不断进步，人们对生活水平和生活质量的追求是越来越高。在当今这个时代，人们不仅对物质生活有更高的追求，对自己的居住条件也是有一定要求的。正式因为这样的原因，本次我们通过在重庆市永川区开展了房地产市场调研，发现我们的永川区房地产市场还是存在着一些问题。这些问题对将来永川区房地产市场的发展可以起到一定的参考依据。 近几年来，永川区房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。房地产业作为关系国计民生的重要产业，对于推进永川城市建设、改善民生、拉动投资增长、增加财政收入都具有十分重要意义。
第一章绪论 1.1房地产市场概念及分类 房地产市场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。狭义的房地产市场仅指房地产作为商品交换的具体场所。广义的房地产市场是指房地产交换关系的总和。 通常情况下房地产市场可分为一级市场，即土地使用权的有偿出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，又称为“增量房地产”；三级市场即投入使用后的房地产交易，亦称“存量房地产”。房地产一级市场理应由政府垄断，是发展房地产二、三级市场的基础和前提，房地产二、三级市场交易的活跃，供给和需求的均衡，可促进整个房地产市场的繁荣发展。 在计划经济的体制下，城市土地属于国家所有，其使用权由政府行政划拨，不能转让；住房由国家统建，实行福利性的低租金政策；严格限制私房的发展，房屋不能作为商品买卖、转让、租赁。从而，房地产的投入产出没有进入良性循环，供给能力不足和需求无限膨胀的矛盾日益突出，阻碍了上海房地产市场的发展。 党的十一界三中全会后，城市经济体制改革给上海房地产业注入了勃勃生机，使长期处于沉寂、萎缩的房地产业开始复苏。改革开放20年来，房地产开发规模不断扩大，房地产市场交易日渐繁荣，房地产法规建设日趋完善，推动了上海房地产经济迅速、稳定、健康地发展。 1.2房地产企业的发展历程
企业的房地产投资开发是房地产市场中最活跃的因素。应该说，上海的房地产市场的发育首先是由房地产开发的发展而启动的，增量房地产的商品化造就了房地产的基本形态，构成了房地产市场流通商品的主体，形成了房地产市场的价格主导体系。房地产企业的发展，推动了市场的发展；市场的发展又为房地产企业的发展提供了广阔的空间 1.2.1房地产开发经营企业的发展 (1) 土地制度的发展 土地制度的改革促使房地产开发经营企业迅速发展。改革开发以前，上海的用地制度可以概括为“三无”既无偿使用；无限期使用；无市场流通。在土地“三无”制度中，无偿使用是最主要的特点。 土地无偿使用，其弊端是极为明显的。首先，土地的使用严重浪费，优地劣用、大地小用甚至占而不用，成为普遍现象；同时，还引发了非法占地、非法出租转让土地等问题。 80年代中期上海开始酝酿土地使用制度改革。1986年10月，市政府根据全国人大颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》的规定，指定发布了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，对三资企业依法使用的土地收取土地使用费[1]。 这一改革，启动了上海土地由无偿、无限期使用向有偿、有限期使用的转轨，开创了一个崭新的土地租赁市场，突破了无偿使用土地的禁区。一年以后，1987年11月，市政府又颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，建立了土地出让制度，从而解决了土地使用权进入市场的难题，理顺了土地
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域概况: 天津滨海新区位于华北平原东北部,海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域,具备区位优势,交通优势,资源优势,工业基础优势,体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长,形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，20０4年GDP达１250亿元,占全市的４２.６%,其中滨海新区核心区ＧDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 20０4年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元,比上年增长５5．2%,其中,基本建设和更新改造分别增长56．5%和４0.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达４２%左右,房地产开发投资８0．4９亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 ３．区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地,支柱产业支撑作用显著，经过10
年的建设,已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 ２０04年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看,第一产业完成投资１．５1亿元，比上年下降1.2%;第二产业完成投资21１.５6亿元,增长59.６％;第三产业完成投资２５１．０1亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0．3：4５.6：５4．1。三次产业的比重为０.74%、6９.3３%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求,在制定“三步走”发展战略的同时,为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’,服务全国,面向东北亚,建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5．重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格,努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 ６．小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下,滨海新区的经济发展可谓更加迅速,目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成,因此在未来的相当长的一段
房地产项目开发市场调查内容 「、城市投资环境调查 （一）政策法律环境调查 1.城市发展战略 2.城市建设规划和区域规划 3.土地利用总体规划 4.房改政策 5.开发区政策 6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策 7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等 8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平 9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式 10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引 11.人口政策、户籍制度 （二）经济环境调查 1.城市总体发展规划 2.地区内的重点开发区域 3.国民经济产业结构和主导产业 4.政府办事效率及工作作风 5.政府财政收支状况 6.房地产在国民经济中的比重 7.房地产开发景气指数 8.就学条件 9.基础设施情况 （三）人口及社会环境 1.人口总量和密度 2.居民消费结构和消费水平 3.家庭规模与结构 4.居民就业状况及收入水平 5.社会治安情况 6.居民需求结构及特征 （四）房地产市场调查
1.房地产市场需求和消费行为调查 a）某类房地产的总需求量及其饱和点 b）市场需求发展趋势 c）市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况 d）购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等 e）住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内规划人均居住面积。 2.房地产市场供给情况调查 a）可供开发的土地资源及规划要求状况 b）各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。 c）楼面地价或单位地面价 d）房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。e）新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工 3.房地产产品调查 a）现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期 b）居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等 c）居民对某种房地产产品的接受程度 d）新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况 e）建筑设计及施工企业的有关情况 4.房地产价格及交易情况调查 a）本城市房地产市场的价格状况 b）房地产市场价格趋势 c）市场供求情况的变化趋势 d）影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策 e）房地产价格需求弹性和供给弹性的大小 f）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响 g）价格变动后消费者和开发商的反应 h）各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量； 5.房地产促销调查 a）广告的时空分布及广告效果测定 b）广告媒体使用情况的调查 c）广告预算与代理公司调查
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
***项目专项区域市场调查报告 **调查小组于6月16日——17日对***房地产市场进行调研，对主要在售项目、存量项目（二手房交易）等情况作调查，同时与消费者、业界人士、在售项目销售人员等进行多方面沟通，获得对本项目关于定价方面的一些看法。 ***即将步入开发阶段，目前在进行土地使用权出让的挂牌程序，由于此项目历时近两年的酝酿，市场情况已经发生很大的改变，使得本项目与当初规划和设想的投资成本相差甚远，为了控制项目开发风险，我们有必要对目前本项目所处的周边区域市场进行调研，以筹划合理的开发成本，确保项目的安全和收益。现就我们的市场调查简要汇报如下： 1、区域市场界定 根据**项目所处的地理位置，市场调查工作重点集中在***片区进行。 2、调研内容 以上述区域内存量及新增项目为目标，重点核实区域内中小面积户型（70㎡－130㎡）住宅物业及部分铺面的销售情况，在售项目仅针对小高层电梯房展开调查。 3、调研范围 3.1存量项目 **家园、***花园、***花园、***校区、**小区、**花园、**城、***城3.2新增项目 ***知城、***城、***体育城、** 3.3住宅销售价格
表1：项目所在区域内存量项目二手房（住宅）交易市场价格情况表 项目名称面积（㎡） 均价 （元/㎡） 总价(万元) ***932796 26 ***120291735 ***65238515．5 ***80262521 ***71267619 ***82256121 ***74290021．5 ***116275832 ***2900 说明: （1）***小区、***利家园为本项目近周区域内最新、环境及物业设计最好的小区，小区面积与本项目拟开发面积相当，因此其二手房价格对本项目具有较好的参考价值，目前上述两小区的二手房交易均价约为2700－2900元/㎡； （2）***小区、***小区、***花园、***温泉花园位于本项目的近周，交房时间早，小区环境一般，户型以70－90㎡为主，可以设定为本项目销售最低价的临界参考，目前二手房交易市场均价为2600－2700元/㎡； （3）***城位于***东南片区，距离本项目约3－4公里，属于***市较有代表性的大盘之一，开发面积巨大，物业品种丰富，整体配套较为
房地产市场调研方法 2013-12-01商业地产与法务房地产投资融资俱乐部 感谢您关注房地产投资俱乐部：fdctz888，点击标题下方“房地产投资俱乐部”后，点右上角标识，就能将帐户添加到桌面啦，方便您及时阅读！ 房地产市场调研流程 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)。 一、点——单个楼盘 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 1、分析楼盘的地理位置 分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、
学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境，项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何，是否临街等等。 2、分析产品 重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。 3、剖析价格组合 即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。 4、了解广告策略 广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 5、销售执行
目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27
摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
浅析房地产市场与金融市场（金融市场包括的内容十分的广泛，银行、保险、证券三个行业只是其中的一小部分，如果这样写的话，题目会很大，大而空，不好把握，）的关系 摘要：建筑业是国民经济的支柱产业，占有的GDP比重大，（房地产业从拉动经济方面来看，房地产业的持续繁荣，可以带动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等60余个相关产业的发展。）产业链比较长涉及的产业多元化，所以房地产市场与其他市场的关系错综复杂。房地产开发投资和房地产消费市场主要资金来源是银行贷款，这使得房地产市场与金融市场紧密联系起来，而金融市场中的其他两个行业——保险行业与证券市场对房地产市场产生间接的影响，同时也受房地产市场波动的影响。 关键词：房地产市场；金融市场；影响关系； 一、房地产市场与银行体系的关系 我国房地产市场对银行体系依赖性较强，商业银行对房地产市场的信贷支持力度大，双方都在追求自身利益最大化的过程中形成一种均衡的状态，但是房地产市场的变动对于银行等中介机构来说的影响是滞后的。（下面的两段内容都是在阐述房地产商和银行互相利用，最终结成利益的共同体，所以最后一句话在这里是不恰当的） 房地产企业贷款占比（数据来源：中国国家统计局） （此图可以用来解释房地产贷款的比例是十分巨大的） 万达集团对我们来说并不陌生，万达广场成为现代都市的标志性建筑，万达商业地产的运作模式却是通过“绑架”银行来实现的。地产商最重要资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款，但是受政调控策的影响，房地产资金来源中的定金及预售的比例逐渐减少，房地产开发贷款占总的投资贷款的比例逐渐增加。截止2015年上半年末，万达地产资产总值约为5786亿元，其中4205亿元是负债，资产净值不过1581亿元，万达地产负债总额4205亿元中流动负债高达2597亿元。由于贷款的金额巨大，所以说以王健林为代表的房地产商们绑架了银行等金融机构。 当然，银行把钱借给地产公司，是为了利息，天下没有免费午餐。银行向各个行业提供贷款，但是对房地产行业的贷款力度在14%~20%，不仅是因为房地产需要的投资的资金体量大，银行分配的贷款业务完成快，只需一次贷款就能完成本季度甚至本年度的贷款任务量。更重要的是房地产行业的贷款的资金回收期短，利息高。以房屋住宅开发投资为例，房地产商在开发投资阶段进行抵押贷款，用于支付前期投资，后期房屋销售时商业银行会自动将销售房屋价款划为房地产商还款金额，房屋从开发投资到出售的周期比其他行业资金回收期短，银行贷款的回收期同样比较短。银行不仅赚取房地产商高额的利息，同时赚取消费者在购买房屋时按揭贷款的利息，可谓是一箭双雕。
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
REAL 瑞尔特房地产全程营销体系 第一部分 REAL 瑞尔特房地产全程营销理论体系 房地产全程营销思想是中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中， 结合市 场营销学的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。 不少发展商 具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环 节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成 本很大，专业房地产营销策略的导入已成为当务之急， 这种状况必然促进房地产 全程营销的产生。房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方 法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，其核心内容包 括： 1、 项目投资营销； 2、 项目规划设计营销； 3、 项目质量工期营销； 4、 项目形象营销； 5、 项目推广策划； 6、 项目顾问、销售代理； 7、 项目服务营销； 8、 项目二次营销。 第一节 项目投资营销的含义 项目投资营销是房地产全程营销最为关键的环节， 反映了房地产企业选择开发项 目的过程， 这个过程是考验、 衡量开发商房地产运作能力的最重要环节， 这个过 程操作好了， 就意味着项目成功了一半， 在这个过程中多下些功夫， 以后的开发 经营中就可以事半功倍。 项目投资营销通过对项目环境的综合考察和市场调研分 析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目 所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行 SWO 分析，在以上基础上，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析， 然后根据发展商提供的基本资料， 对项目进行定价模拟和投入产出分析， 并就规 避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 第二节 项目投资营销的具体内容 一、 项目用地周边环境分析 项目投资营销 第
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
中国房地产行业市场分析 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。
二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。
成都市房地产市场价格体系及销售节 奏 1
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江南国际花园一期价格体系及销售节奏建议 12月8日 深圳中原地产公司 (项目说明:该项目为30万平方米的大盘,项目有别墅、高层、小高层、多层洋房,项目共分三期,一期计划推出12万平 3 2020年5月29日
方米,此价格体系主要是对一期推出产品进行测算。该建议可作为价格测算的模板参考。) 第一部分、成都房地产市场情况及典型项目价格分析 一、成都市房地产市场价格状况分析: - 是成都市诸多大盘渐渐浮出水面的一年,各板块争香斗艳,是成都房地产全面走向品质化建设的又一个新的转折点。根据成都市房地产发展的情况将其划分为:两城区板块、小河板块、三桥板块、新添板块、花溪板块、金阳板块、白云板块、大营坡板块、 1、两城区板块——热点板块 两城区板块一直是购买者争相购买的热点区域所在,今年开发商对两城区的开发量可谓是空前高涨,新盘、大盘不断出现在大众面前。市区高层项目的销售价格也比去年上涨了300—400元/平。盛世花城、亨特国际等大盘,黄果树广场、城市方舟、君临天下等交通位置较好的项目的销售均价已经超过4000元;瑞锦新城、盛庭苑等单体项目的起价为3600元/平米,均价也在4000左右。花香上海城十万平方米的高层生活社区,开盘起价2800元/平方米,10月中旬以3000元/平方米的较低均价赢得不错的销售成绩。 4 2020年5月29日
2、小河板块——品质区域 小河板块依然保持持续开发热潮,大盘纷纷推出新的产品类别:珠江湾畔推出了以洋房为主大型生活社区;山水黔城则以半山、半岛独立、联排、叠拼别墅为主;绿苑经济适用房小区则推出了经典多层住宅;江南别院中式建筑风格项目……。小河板块一直作为地产品质开发的重点区域,今年各项目的开盘价格及持续销售价格都一定程度的上浮。兴隆花园二期桃园居9月17日开盘销售价格元/平方米,而后销售情况转好,价格上涨为2200元/平方米。当前能够销售的240套住房已经全部销售完毕,还有150个排号客户等待购买。云凯熙园由于占据良好的地理位置,销售价格也达到了多元/平方米。小河区当前销售的住房单价在1800元/平方米以上。 3、三桥板块——后起之秀 随着成都西出口道路的拓宽与建设,带动了整个三桥板块地产项目的开发。原有的智慧龙城、贵龙苑等项目的销售单价都在2500元以上,今年智慧龙城的二期的销售均价达到了2800元/平方米;新开盘的圣泉流云的销售均价格为1998元/平米;贝地卢加诺洋房2300—2600元/平米,小高层2500—2800元/平方米。三桥板块大盘的开盘销售都取得了不错的销售业绩; 5 2020年5月29日