外资投资中国房地产报告
前言：
外资在中国房地产市场的规模及流动状况一直呈现缺乏实证的状态，以致于目前在这方面至少存在以下三种判断。
其一，外资在中国房地产中的存在规模几乎可以忽略，例如有学者称，根据2004年的统计，外商直接投资仅仅占我国房地产开发投资总额的3.8％，外资房地产开发企业的数量也仅仅占国开发商总数的10％，并且近年来很少有新设的外资房地产开发企业，因此外资在中国房地产的规模相当有限。
其二，外资在中国房地产中的存在规模已经相当巨大，根据一些公开媒体的报道，外资几乎在操纵中国东南沿海虚高的房价，其中游资则更恶意地在中国房地产行业兴风作浪。
其三，外资在中国房地产市场仍处于尝试进入的初期阶段，中国房地产行业的发展仍然以资驱动为主。
很显然，凭感觉、凭经验展开争执并无益处，特别是在目前政府以及社会各界对房地产市场高度关注的情况下，用科学的方法测量以至于接近外资在中国房地产市场的真相，为政策提供可*依据，显得兹事
体大。
正是本着这种想法，我们结合国外汇管理方面的研究成果，尝试用以下两种方式来估测外资进入中国房地产的大致规模。
估测方式一：分析外资进入中国房地产的渠道，并把各种渠道的资金量进行累计，以此来量度外资进入中国房地产行业的规模。
我们把外资进入房地产行业的渠道分为三种，第一种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过外国直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。
渠道一是非居民机构和个人投资房产。
迄今外资通过这种方式进入中国房地产行业并无任何障碍。从政策法规层面看，2002年以来，中国取消了外销房的差别化政策，根据国家外汇管理局的规定，中国对于境外机构和个人购买境房产并无限制，非居民出售其境房产后，所得人民币可通过购汇的方式将所得汇出，其税收待遇也等同于境投资者。这与中国的传统政策倾向于鼓励港澳台同胞在境置业有关。
非居民机构投资房产的进入方式以自购和包销方式买入房产为主，细分上来又可概括为三类：第一类是非居民机构以包销方式购入房产，这种购买相当接近于对开发商的过桥贷款；第二类是非居民机构加速在境设立外资房地产中介机构，通过包销或者代理方式持有和经营物业收租、或者进行转售。此类机构通常以境外收付汇的方法来逃避外汇管制和税收。第三类是非居民个人以境外汇款方式结汇购房。
初步统计的结果是，相较2003年，、和三地， 2004年境外机构和个人购买房地产的比例分别提高了5.9、2.6和3.3个百分点。其中，市2004年该比例已达到15.5％，2005年上半年则进一步窜升至16.8%。非居民机构和个人目前已成为、、新开高档楼盘的重要购买者。
此外，2004年在全国7省市的抽样调查显示，非居民超过5万美元的结汇绝大部分用于购买商品房。最为典型的案例是：一非居民个人一次汇入700万美元，全部结汇都用于购房。
小结：
我们的估测是：考虑到2004年个人结汇高达419亿美元，保守估算，其过非居民机构和个人进入房产的规模大约为100亿美元，这些钱主要集中在销售环节。
渠道二是通过直接投资方式进入中国房地产。
根据《外商投资企业法》的相关规定，中国政府除了对成片开发的土地、高档楼堂馆所的建设用地进行限制之外，鼓励外资从事普通住宅开发。
而仅有的限制性法规是国家外汇管理局2005年11号文，其中规定“未经核准，境居民不得以拥有的境资产或股权为交易对价取得境外企业的股权或其它财产权利”。该法规主要限制了境企业通过换股等方式向境外非法转移资产。总体而言，通过外商直接投资进入房地产并无实质性法规的限制。
外国直接投资进入房地产的方式，又可细分为两类，第一类
是外资直接在华设立房地产开发企业，例如新加坡凯德置地（Capital Land），在过去两年中，该公司整合了在和在的业务，直接介入中国房地产行业；第二类是外资通过收购境著名房地产开发企业股份的方式，介入境房地产市场，目前投资额通常较小，比如说，美林集团2005年2月注资3000万美元入股银泰置业就算是较大金额了。
初步的统计结果是，2004年中国房地产业新设外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。这意味着，房地产业已经连续3年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。
就外国直接投资进入房地产的规模估测，各方意见不一，例如摩根斯坦利的研究估测，在和两地的房地产开发融资中，从2003年下半年以来，外资占比约为14％，并预期在未来2~3年，针对房地产的外资私募基金每年可达30亿美元。
而我们认为，通过外国直接投资进入房地产行业的外资，至少比商务部按行业分类所显示的规模要大，不过，由于一些投资银行的估测掺入了不属于外国直接投资统计口径的外资，导致他们的估测结果偏高。
小结：
在我们的研究中，经过抽样调查后得出的结论是，2004年通过外国直接投资方式进入房地产的外资规模大约为60亿美元，这些钱当然主要集中在开发环节。
渠道三是通过外债等FDI以外的方式进入房地产行业的外资。
迄今为止，国法律法规对中资企业收购境外的壳公司——进而转身投资境房地产项目的运作方式并没有实质限制，这种情况导致中资企业自我收购、举借外债融资的情况明显上升。
需要关注的是，在融资监管方面，相比于中资企业，现行政策对外资企业举借外债的管理较为宽松：外资企业可以在获批的投资额与注册额之间的差额之自由举借外债，而且只需要备案就可以以境资产对外担保，用以筹借境外资金。
很显然，外资通过外债等非FDI方式进入房地产，其行踪隐蔽难测。不过，其大体运作手法仍可以细分为三类。
第一类是部分活跃的中资房地产公司，通过境外上市，引入境外资本。具体代表性的企业包括世茂集团、仲盛集团、鹏润投资、合生创展、南都等；还有一些由境外中资企业控股的外商投资企业，比如中海房地产、招商地产控股、华润置地、中远房地产等。
第二类是通过“自我收购”的方式将自身改制为境居民完全控股的外商独资企业，这个方法不仅使企业迅速建立了方便快捷的国际融资渠道，还获得了以境外壳公司名义择机在境外上市筹资的机会。
第三类是把境企业的股份作价之后，出售给境外的机构或者个人等。
目前利用非FDI类型的外债已经成为房地产开发企业的一种
时髦融资渠道。例如胡润2004百富榜中，近半数房地产富豪在控制境某房地产公司的同时，都至少控制着一家境外上市公司。而“2004年中国100位地产领袖”的排行榜前20位人士中，仅有4位掌控的境公司没有外资控股背景。
小结：
按照以上分类，我们初步的统计结果显示：扣除渠道二所涉及的外国直接投资之外，房地产企业利用的外债等形式的外资在2003年约为54亿美元，在2004年，已经爆涨至80亿美元左右。
总结：
通过累加上述三种渠道中外资进入中国房地产市场的规模，在不区分外资进入房地产的开发还是销售环节，并对三种渠道的重叠交错进行适当调整后，我们初步估测2004年进入到中国房地产行业的外资规模大约在220亿美元左右，以此计算，外资在中国房地产行业的资金供给占比，估计在15%~18％之间。
事实上，这种估测方式同时也存在一系列缺陷。
缺陷一，以房地产业的外商直接投资和外债净流入来衡量外资流入房地产开发市场的规模。直接根据国际收支申报中的外商直接投资和外债数据，只能测算当年可用于房地产开发的新增外资规模，并不等于房地产行业中实际的存量外资规模。
缺陷二，以一定比例的个人净结汇来衡量外资流入房地产销售市场的规模，由于个人结汇量大，又难以事先甄别结汇后人民币资金的具体使用目的，因此仅凭结汇推算进入房地产销售环节的资金是
不够严谨的。
缺陷三，运用国际收支申报和银行结售汇等公开统计数据，不能反映公开数据之外的游离部分，而且，通过国际收支申报和银行结售汇统计，只能测算出外资流入房地产的自有资金规模，不能反映相关的借入外资规模。
缺陷四，该方法不能反映房地产项目的高财务杠杆特征。
缺陷五，该方法不能反映房地产市场资金杠杆使用和分期使用的一般规律。
缘于上述第一种估测方式的诸多缺陷，我们有必要使用第二种估测方法。
估测方式二：通过分析房地产开发企业的资产负债状况，以放大了的资金杠杆来估测外资进入中国房地产的规模。该估测方式分为三个步骤。
步骤一：界定外资进入房地产行业的基本计算公式。
基本公式可以用以下三个来概括：
外资流入房地产资产的规模＝外资流入房地产开发市场的规模＋外资流入房地产销售市场的规模
外资流入房地产开发市场的规模＝外资利用房地产开发贷款的规模/外资的资产负债率
外资流入房地产销售市场的规模＝外资利用住宅按揭贷款的规模/外资的资产负债率