XXX小区物业管理方案（参与1）
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第一部分方案总说明02
第二部分[XX小区]物业基本慨况03
第三部分项目物业管理需求分析05
第四部分[XX小区]物业管理工作重点07
第五部分物业管理方案策划08
第六部分物业管理方案执行17
第七部分物业管理资源配置22
第八部分物业管理费用事宜24
第九部分物业管理合作事宜26
第一部分：方案总说明
根据贵司对[XX小区]的物业管理要求和期望，我司通过对[XX小区]的实地踏勘，以及贵司提供有关该项目各方面的相关情况后，我司特拟定出如下方案，为[XX 小区]提供专业的物业管理服务。
我司提交的物业管理方案阐述内容：包括该项目的硬件状况、物业管理模式、服务内容及等级、服务费用标准、资源配置、物业管理合作方式等。
本方案制定时参考的法规及文件：
1、《物业管理条例》（[国务院[2003]379号令]）
2、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（[建住房{98}213号]）
3、《广西自治区物业管理条例》（[2001]）
4、《桂林市住宅物业管理暂行办法》（市房管局[1999]）
5、《关于加强机动车辆停放保管服务收费管理的通知》
第二部分：[XX小区]物业基本慨况
一、基本情况
1、项目慨况：本项目位于桂林市施家园路中段，东西平均宽183米，南北平均宽105米，小区住宅全部坐北朝南，东临施家园路，西临小东江，南面是隐龙苑小区，北面为天河房产公司开发的龙隐山庄。
1）项目规模：项目总占地21000㎡，规划用地19260㎡，规划总建筑面积22838㎡（其中住宅建筑面积：16880㎡,商场、物管用房：741㎡，公建面积5958㎡）；有架空层1168㎡，设有停车位：45个；建筑密度为23.5%，容积率：1.16%；绿地率46%（草坪与乔灌木互补）；小区有道路6697㎡。
2）规划构成：小区内为纯住宅小区。
3）物业构成：总12栋住宅楼，共121套房屋（其中120㎡住宅28套，160㎡住宅84套，180㎡住宅9套），住宅平均层数为5层。
4）公建配套：休闲花园、零星儿童、老年健身娱乐场所。
5）使用功能：1#—9#为居民住宅；10#楼为二层结构，一楼为商场，二楼为物管及活动中心，独立门面，单独进出；11#—12#为幼儿园。
6）本小区共设主出入口一个，在2#楼东侧设门卫室一间。
2、配套设施设备：
1）供配电系统：市政供电，？组？KV A变压器（不明），一户一表，供电局抄表至户，公共区域用电设立专表。
2）上供水系统：为自然供水，小区设总表，业主用水计量表设置在室外，暂未确定是否由自来水公司直接抄收水表等事宜。
3）下水排污系统：每幢楼宇设一个化粪池，所有排污直接进入市政排污系统(暂不明确)。
4）智能化系统：设计预留宽带网络接口，其升级功能暂未开发或明确(暂不明确)。5）消防设施：设消防栓/箱等群防设施系统。
6）防盗系统：摄像监控系统小区围墙周边红外线预警防盗系统（？不明）。
7）公共照明总功率：不明。
8）其他设施：不明。
二、项目进展情况：
1、项目2005年全面动工。
2、项目进度计划：年完工交楼。
3、项目销售工作于年月日开盘（内部销售）。
三、物业管理定位及规划
1、定位为物业管理封闭式物业管理小区进行。
2、物业管理收费标准：多层住宅：0.5元/月/㎡；
别墅楼宇：元/月/㎡；
商业门面：0.8元/月/㎡。
3、以上收费基数为每户的总建筑面积（建筑面积+公摊面积）计算。
4、垃圾清运费待定。
四、物业管理合作方式
1、寻求长期合作伙伴，共同建立管理品牌。
2、小区物业管理(包括前期管理)，与本小区业主委员会签定物业服务合同。
3、合作条件以双方协商为准。
第三部分：项目物业管理需求分析
了解项目的需求，才能有的放矢。为此，我们在阐述[XX小区]（以下简称“该项目”）物业管理思路之前，我司项目小组根据当前掌握的信息资料，结合目前桂林市物业管理状况以及我司以往物业管理经验，对该项目的物业管理需求情况进行分析，作为指导我们下一步工作的基础。
一、桂林市物业管理现状及客户需求：
桂林作为传统的旅游城市，于近年来除继续大力发展旅游业外还加大加快发展房地产业，使其也成为当地经济的支柱产业，当地经济飞速发展，吸引各地商家在桂安家落户。当地市民受外来思想的冲击不断改变传统的思想意识，但作为仍旧以传统经济为主的城市，因其发展的时间与力度有限，不能使其在短时间内进行全面与彻底的改变。
物业管理，在桂林市经过近十年的发展与推广，目前已被广大市民普遍接受和认可，不过仍旧存在物业管理费用标准不高和收费率不高等问题的困扰，使其发展不甚理想。多数人对物业管理的认识仅仅是通过人与人之间的沟通、电视、报纸等媒体对物业管理的零星报道，对其仅是表面的感性认知：还没有真正理解物业管理的内涵，物业管理能给自己的生活带来怎样的改变，能让自己享受到怎样的便利，享受物业管理的同时还要缴纳物业管理费等。
但目前绝大多数市民希望在购买新楼房时将该楼盘是否拥有物业管理作为一个
非常重要的参考依据，且该项目今后将会提供怎么样的物业管理、业主将享受到何种的物业服务、如何让入驻该项目的业主感到满意，也是开发单位和广大业主非常关心的。
二、项目整体定位及功能规划对物业管理的需求：
[XX小区]项目整体定位为桂林市中等偏上多层住宅、商业门面（少量）、托儿所组团式居住区，小区内（多层住宅、托儿所）实行的是全封闭式的物业管理，我司拟对该项目的管理实行人性化物业管理。针对该项目所处地理位置和物业管理大环境的特殊性，该项目对物业管理的需求主要体现在以下方面：
1、安全性：小区的物业管理服务，安全问题是物业管理的重中之重，体现在财物的安全、人身的安全、辖区的公共安全。
2、便捷性：无论从日常生活还是休闲度假亦或工作，简单、方便、快捷、人性化的服务，带来生活、工作愉悦和效率的享受。
3、形象与地位的提升：项目管理的好坏，关乎物业价值的保值、升值亦或贬值，也直接关乎到项目整体形象的提升，它是实施物业管理本质区别所在之一：在该项目中，更是业主/住户身份与地位的象征，身处在具有相当品质管理的物业小区内，无形提升了业主/住户的荣耀感——身份地位的提升。
三、开发商对该项目物业管理的需求：
该项目作为桂林市高新七星区政府职工集资楼，项目开发商高新七星区政府建房办对该项目的物业硬件规划建设上倾注了大量的心血和关注，对于项目的物业管理，更加需要一个与之匹配的专业物业管理者来承担该项目的物业管理角色。一方面通过专业的物业管理操作，提升项目的品牌；另一方面通过物业公司的全心投入服务，使小区内的全体业主确实享受到尊为上帝的感觉。
第四部分：[XX小区]物业管理工作重点
根据以上我司对项目物业管理需求的分析，我们结合过往之经验，提炼出多层住宅兼有少量商业配套物业的管理工作之要点。
一、多层住宅
多层住宅的设施设备简单，公用部分的设施设备利用率高、负荷大，住户间易相互干扰，公共关系问题突出。故此，多层住宅的物业管理特点为：
1、楼宇管理：以确保住户安全、环境清洁为重点。
2、设施设备管理：公用设施设备负荷大、易损坏，其损坏产生的影响又较大，所以平常应经常对公用设施设备进行检查、维护，避免因小失大造成不良影响。
3、社区建设：通过物业管理公司的组织、沟通协调，建立良好的人际关系与社会公德，定期开展多种多样的社区文化活动，在小区内营造出和谐友好的生活环境和气氛。
4、开源节流，降低成本：开展多种经营服务，弥补物业管理费用的不足，这是物业管理企业如何在物业管理费用偏低，维持运作的关键，也是满足住户众多需求的关键。
二、商业门面
1、本小区仅有少量的社区配套商业门面，从总体规划来讲，该商业门面仅供满足本小区居民日常生活的简单需要，所以在该门面的经营和管理上要求不能经营对小区住户造成较大影响（如经营饮食业的油烟排放、噪音扰民、排污堵塞、经营娱乐场所等除需要政府主管部门的审批外还要符合本小区的相关管理规定）。
三、社区托儿所
1、该托儿所主要作为高新七星区政府单位职工幼儿园，主要招收的对象是高新区政府的职工子女。
第五部分：物业管理方案策划
[XX小区]是桂林市高新七星区政府在桂林市施家园生活小区开发的职工集资住宅楼开发项目，购房的业主全都是政府部门的职工。所以，天居公司项目小组以当前所掌握的项目开发商对项目的开发定位和运作理念的基础上，结合物业管理的价值体现和最终追求目标——实现物业硬件、物业服务、物业使用人、物业环境四者之间有机融洽和统一，设计出认为适合该项目的物业服务方案。
一、项目物业管理模式
贴身管家亲情式物业管理服务。
二、项目物业管理实施构想
一种模式、二项承诺、三个重点、四个中心。
（一）一种模式：贴身管家亲情式物业管理服务
“管家、亲情”式物业管理模式的提出：其一，直接又形象地反映出了物业管理工作的初始职能与作用；其二，在物业管理刚刚实兴的桂林市，该种模式的提出更适合市民（业主/住户）的认知度，容易让其接受，也更能彰显其地位，满足其心理的某种特殊需求；其三，在比较该项目附近小区物业管理水平和费用以后，确定了在目前的条件下本小区的物业管理费用不能过高，其物业服务不应有过多的奢华与繁琐；物业管理服务费用的高低，取决于物业公司提供的相关服务内容和大多数业主的需求。针对本小区的现实情况，物业管理与之匹配的应是中等以上层次的物业服务；其四，“管家”的定位，是在提供公共服务的基础上，根据该项目中不同住户/业主的不同的服务需求，提供的一种直接又具有应变性的服务形式；亲情、友善、微笑是人与人之间沟通的桥梁，也是天居公司物业管理的特色，更借助通过该种服务模式在传统规范物业管理服务社区中的实施，营造邻里和睦、家庭情结及人文关怀的氛围。
（二）二项承诺
在该项目的物业服务方面，我们将秉承“服务业主、服务社会、服务投资者”的服务宗旨，坚决贯彻“专业服务，细致入微；点滴做起，满意到户”的服务承诺，以“规范的管理、满意的服务、文明的环境、一流的物业”为质量方针。为此我们做出如下两项承诺，并以此作为我们在该项目物业服务工作上的工作目标：1、自社区全面交付使用之日起，一年内使该项目的管理满足桂林市文明住宅社区的标准；三年内使该项目的管理满足广西壮族自治区城市物业管理优秀住宅社区的标准。
2、自全面接管之日起，在实现三年管理目标的同时，参照ISO9001：2000质量管理系统，全面实施顾客满意服务体系，使社区业主/住户真正享受到全方位、高品质的物业服务。
（三）三个重点
针对该项目物业服务工作的难点及未来入住业主的需求特点，我们确定了该项目物业管理服务工作的三个重点：
1、重点之一：规范管理、亲情服务
1）在确定了该项目：“贴身管家亲情式物业服务”的服务模式后，我们将在参照贯彻实施ISO9001：2000质量管理体系的基础上，建立起适应该项目服务模式的更为严格规范的服务体系（专项质量计划）及操作程序，以满足项目需求；在
营造次序井然、亲情人性的居住氛围方面，我们强调以提供亲情服务，体现出“以人为本”的服务理念，让业主充分感受到宾至如归般的人文关怀，相关内容后续章节详细叙及。
2、重点之二：加强安全防范，确保因管理原因造成的治安事件发生率为零
该项目位于桂林市施家园生活小区，该生活小区早几年还属于偏远路段，路况差、路面窄。随着两年来有多个房产开发公司对其进行了分片开发，而且政府职能部门近期也将对施家园马路进行了重新改造扩宽，整个施家园生活小区的面貌已经有了较大的改观。但就目前来讲，整个小区的周边环境还是较为复杂，治安状况不容乐观，加强安全防范将是我们物业管理工作的重中之重。根据该项目的实际情况及我司社区管理上的经验，确定入住期治安管理以“人防为主、技防为辅”，正常管理期以“技防为主、人防为辅、全面防范”的整体工作思路。我们有理由相信，通过我们的管理，加上较为全面配套的技防设施，可以确保该项目因物业管理不到位的原因造成的治安事件发生率为零。
3、重点之三：加强建筑物及公共设施管理、设备运行管理，确保不因管理失误对使用需求造成负面影响。
在本方案第四部分中，对该项目物业的管理做出了简要的论述，那么针对整个项目物业的管理重点——公共房屋建筑物的主体维护、附属功能设施设备的运行维护，而公共房屋建筑物的主体维护更是重中之重。这两项工作的管理稍有失误，将直接给物业使用者的生活带来不便，特别是房屋建筑主体的维护，将直接给业主/住户的生活带来严重影响、经济带来巨大损失。所以，我司把其作为管理的重中之重。
（四）四个中心
1、中心之一：以业主/住户为中心
现在每一个新建小区，规划入住的家庭均是少则上百户多则上千户，而如此大规模的家庭与人口的集中聚散地，如何在其配套功能、附属设施设备尚具有一定局限性时，如何通过后期的服务措施满足如此之多人口对生活、工作的不同需求呢？这就需要项目物业管理单位建立完善的管理、服务机制，树立“以顾客为中心”的服务宗旨，在做好公共物业管理服务的基础上，挖掘不同类别客户的需求，引导住户的消费习惯，满足和超越住户的期望值。
2、中心之二：以公共安全管理为中心
安全是人类的首要生活需求，更何况是现代社会。所以，天居公司根据该项目所处的地理位置和以往管理经验中总结的结果，在该项目的日常管理将以公共安全管理为中心之一，加强项目的公共安全和私人空间的安全。主要是依托该项目“安防系统”为基础，将传统的消防监控中心内容进行扩展，成为集红外线、摄像监控系统、保安巡逻系统、楼道铁门对讲系统为一体的智能控制和安防指挥中心，它是社区安防工作的中心。
3、中心之三：以物业管管理为中心
物业管理作为房地产开发后的售后服务，已越来越成为现代房地产开发过程不可或缺的过程之一。而物业管理作为以“房屋物业、物业附属设施设备”为管理运作对象，最终达到服务于人的管理活动。其全部管理活动均围绕着物业的正常运行为宗旨，力争实现物业的保值、增值。所以，天居公司对该项目的管理工作，将以物业硬件的正常运行，延长或提升物业的自然损耗、设施设备的运行质量，以此，实现物业管理的最终目的。
4、中心之四：以社区文化建设为中心
开发商在该项目规划了少量的专业性或是集中性的娱乐场地，故天居公司拟通过建立节日文化为点，组织不同年龄层人群，开展形式各类的文化活动，以此培育社区团结精神、文化文明氛围，增强社区成员的沟通、和谐及整个社区的凝聚力和向心力，我们的目标是使[XX小区]的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为桂林社区文化活动中的典范。
三、物业管理服务内容
该项目物业管理服务内容由“基础（公众）性服务、专项便民服务和委托代理服务”部分组成。基础（公众）性服务所产生的费用由业主/住户所应缴纳的物业管理费承担，专项便民服务所产生的费用由委托者承担，委托代理服务由委托者支付相应服务费用。
（一）基础（公众）性服务包括：
1、房屋管理
1）物业公共部位、主体结构的日常维护与管理
2）物业公共区域内公共场地的维护与管理
3）物业装饰（修）管理服务
2、公共设施、设备的运行维护
1）物业公共设施设备的日常运行管理与维护
2）物业公共区域内公用设施设备的日常运行于维护
3、公共秩序维护
1）物业公共区域内交通秩序与车辆停放管理服务
2）物业辖区公共区域内24小时治安秩序维护
3）消防等突发事件的协助处理等
4、物业资料管理
1）物业产权资料、技术资料的管理
2）物业业主/用户资料的管理
5、公共区域环境卫生保洁维护
6、公共区域绿化、园林小品维护、管理
（二）专项便民服务
1、无偿服务
1）商务服务：代收代发邮件及代办邮件手续，代订代购车、船、机票，电话留言等
2）老年服务：组织娱乐活动、健身活动、书刊免费阅读等
3）工程服务：室内设施、设备检视等
2、有偿服务
1）家政服务：家庭保洁、家庭护理、老人幼儿照看等
2）商务服务：传真、打字、复印、收发电子邮件，代办货物发送、接收等
3）工程服务：自用设施维护、自用设备维修、物业翻修维护、附件安装等4）……
（三）委托代理服务
1）代收（代交）水费
2）代收（代交）电费
3）代收（代交）有线电视、通讯费用
4）代理房屋出租或出售服务
5）……
四、物业管理服务要求及服务内容标准
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签定规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或专业岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用公共物业专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达到80%以上。
（二）具体的服务内容及标准：
序号服务内容服务标准
1 房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围内的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止和注意事项。每2日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改公用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私建乱搭和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
2 公共设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
6、设备房保持整洁、通风、无冒、滴、漏和鼠害现象。
7、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
8、路灯、楼道灯，景观灯完好率不低于90%。
9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
3 协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时执勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡逻1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4 保洁服务1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，公共楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；公共楼梯扶手每周擦洗2次；公共部位玻璃每月清洁1次；路灯、公共楼道灯、景观灯每季度清洁1次。及时清除小区内主要道路的积水、积雪。
3、小区内公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常情况及时清掏。
4、根据当地实际情况定期不定期进行消毒和灭虫除害。
5 绿化、园林小品养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好树木防涝、防冻工作。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
6、小区园林小品的维护、管理。
第六部分：物业管理方案执行
一、管理服务控制方式
1、设立精干、实用的管理机构
2、严密、科学规范的运行机制
3、定编、定岗、定人、定目标——目标责任制
4、以服务为中心，实施严格的监督检查制度
5、建立客户沟通制度
6、接受行政主管部门的监督与管理
二、运作机制
1、项目责任制：项目经理在公司的带领下和业主委员会的监督下按照《物业管理条例》、《广西壮族自治区住宅物业管理条例》及《桂林市住宅区物业管理实施细则》和有关法规，根据《物业服务委托合同》的要求，按公司制定的各项规章制度、实施计划，负责对社区物业实施全面管理。
2、岗位责任制：制定各岗位责任制度，明确责任权，层层落实。
3、监督检查机制：项目经理对各部门的工作制定监督、检查制度，保证工作的有效性和计划性。
4、评比奖罚机制：实施定期工作评比制度，对评比的结果实施行政手段和经济手段相结合的奖罚制度，奖勤罚懒，对服务态度差、工作不积极且经教育后无改
进的坚决予以辞退，以造就一支充满朝气、精干勤奋、态度热诚、团结向上的队伍。
三、以客户为中心实现方式
1、每周1次项目经理或更高层次的接待日
2、大型节日组织辖区文艺活动
3、每半年组织一次客户意见调查
4、每月对上一月接受专项服务的客户进行回访
5、每周及时对客户提出的书面问题进行公开或小范围的回复
6、设立24小时客户求助电话
四、运作流程
项目管理机构将严格按照公司建立的服务标准和管理体系的要求进行日常管理、操作，针对该项目日常物业服务工作，编写适宜的管理制度、详尽的程序文件和作业指导书。
岗位培训
规章制度建立
物业验收、接管
住户入住
日常管理服务与维护维修服务
专项业务班组执行
五、管理机构架构
该项目物业管理机构拟以“项目服务中心”的形式进行设立，拟定各岗位职责后不分设部门，仅设业务班组，各传统岗位统一在项目经理的组织协调下进行运作。项目服务中心框架图如下：
六、管理资源配置
根据该项目的总体规模和物业管理服务等级的定位，以及项目服务中心运作方式，我司拟对该项目的管理资源配置标准初定如下：
序号岗位人数职责备注
1 项目经理1 负责整个项目的工作统筹管理
2 物业助理1 房屋管理及日常事务处理客户求助处理、事务协调
3 行政、营销助理1 日常接待、收费、经营管理兼出纳，楼宇资料归档管理
4 工程组长1 负责项目技术支持与维护参与日常工作
5 工程技术人员1 日常设施、设备维护、检修
6 护卫队长1 负责整个安保工作参与本队值勤人员轮休排、值班
7 护卫安保人员9 辖区正常秩序维护3班制。门岗1人，监控室1人，巡逻岗1人。
8 保洁/绿化领班1 负责部门工作的安排、协调参与日常工作
9 保洁、绿化员5 环境维护和绿化维护管理保洁与绿化配合实施
备注：本项目小区管理人员配置根据日后的实际工作需要，按岗设人，可以一人多岗
七、物业管理工作计划
1、物业基本情况了解
物业公司从介入管理工作之日起将从物业管理工作和业主需求等角度，介入社区内的施工建设、公共设施的完善配套及服务设备的配套，向发展商提供合理化的建议，全面了解社区物业的基本情况及相关设备参数，为后期日常管理尽快步入
正常化做准备。
1）施工质量监督
物业公司将从介入管理工作即日起由专业工作人员到施工现场配合发展商了解房屋建设情况、工程进度、施工质量等，并针对物业管理方面提出合理化改进意见，将了解到的情况通过沟通渠道，以书面文件传递形式及时向开发商反馈，以确保对业主负责、对开发商负责。
2）公共设施、服务设施的完善配套情况
物业公司将从管理角度和业主需求等方面，积极介入到入伙前的工作中，我们将派各类工作人员进入现场了解公共设施、服务设施的配套建设情况，若发现不完善或不合理之处，将及时向开发商报告，并提出合理化建议。
3）做好与开发商及施工单位沟通工作
在此期间，我们将保持与开发商及施工单位的密切联系，积极沟通，并认真按照开发商对物业管理的要求，按计划做好各项准备工作。
2、机构设置、人员配置
根据该项目物业基本情况、工程建设进度，选择适宜时机组建项目服务中心，并根据拟定的组织架构图（略）,结合管理范围与工作量的多少，配备相应的管理服务人员。
3、岗位培训
在机构设置、人员配备完成后，立即组织对各项管理人员、各专业组工作人员进行物业管理基础理论知识、岗位技能、管理制度、工作流程等类知识培训，参照ISO9001质量管理体系标准进行培训，保证以一支有高素质、高效率的管理队伍投入到管理服务工作中去。
4、规章制度建立
按照公司的各项规章制度和相关法则，全面考察该项目的具体情况，建立服务中心内部管理制度、社区公众管理制度，以及各岗位责任制度，建立工作操作流程，检查、监督、评比、奖罚制度。
5、物质配备
根据“管理工作必需的物质配备计划”按步骤配备相应的物质。在入伙前一个月内，必须配备好员工住房、管理用房、办公设施设备等，并配备好各专业工作组正常工作所必需的工具和物料以及工作必备物品等。
6、建设资料、图纸的收集
在开发商的配合下，尽可能地收集小区内建设的施工资料以及各项技术图纸，特别是隐藏工程、管道工程、竣工图纸等资料的收集，以便更深入地了解小区内物业的基本情况，并为日后的管理工作提供必需的基础资料和技术依据。
7、入伙资料的准备
在入伙前半个月内，准备好业主入伙所需要的资料，其中包括入伙所需的各种手续单、表格以及入伙须知、《物业管理服务协议书》、《业主公约》、《装修管理规定》、管理费银行代收委托书等资料，并从业主的需求出发，印制《[XX小区]服务手册》。
第七部分：物业管理资源配置
根据国家对物业管理的扶持政策，及沿海各大城市对物业管理运作的要求，以及物业管理行业的运作行规，在每一个项目实施物业管理时，项目的开发单位都要向物业管理单位提供物业管理启动资金或物质。据此，我司特对该项目的物业管理启动资源配置提出如下意见建议。
一、物业管理用房
指项目开发商为该项目物业单位直接或间接用来为该社区提供服务所需的用房而进行的一种无偿提供。根据《桂林市住宅区物业管理暂行办法》（市房管局[1999]）物业管理用房的相关规定，本物业管理用房应不少于30㎡且应满足该项目物业管理办公的基本要求。
所以，当我司进驻该项目提供实施物业管理服务(包括物业管理前期、物业管理正式运营两阶段）之前，该项目开发商应提供可以实现正常办公所需的管理用房。其中，物业管理前期应至少提供一间独立的办公场所。
二、员工住房
因物业管理工作的特殊性，诸如秩序治安维护工作需要24小时值班（工程维修工作16小时值班），物业公司对该两项工作的要求是“统一管理、随时待命、机动工作”为原则，要求对特殊工种的员工进行统一住宿或在本小区周边进行住宿。所以，该部分员工住房按6㎡/人的要求，由物业公司与项目开发商协商解决。
三、物业管理启动资源
（一）办公设施设备
办公设施设备原则上由开发单位提供实物，但应满足物业管理单位的正常使用需求；开发商亦可按上述价值提供启动资金，由物业管理单位按实购买（详细配置略）。
（二）辅助设施设备
1、工作制服（具体数字略）
工作制服可由开发单位按物业管理单位的要求进行制作，亦可由开发单位按市场适中价格划拨资金由物业管理单位自行制作。
2、作业工具（具体数字略）
包含保安设备和工程维修工具。
注：其中固定资产可纳入物业管理费中进行提留，折旧年限为3年，残值率暂计为10%，办公资产将不纳入物业管理费中。
第八部分：物业管理费用事宜
一、物业管理费用构成
根据国家及有关政府部门的相关规定，及我司于本方案第三部分物业管理方案策划中所述及关于该项目物业管理服务内容的设定，我司对该项目的物业管理服务所涉及的服务成本界定如下：
1、管理人员的薪金：工资、津贴、福利、社保等
2、物业主体、公共物业及配套设施的日常维护保养费
3、绿化维护（除虫、修剪、更换易耗工具等）
4、保洁维护（清洁剂、清洁耗材、劳保用品、作业工具更换、化粪池清理、沙井清理等）
5、公共秩序维护（日常维护耗材、手电耗材、记录本册、劳保用品等）
6、办公费用（办公水电、低值易耗、通讯、设施设备维护、小区内交通工具维护、书报刊），业务费用（行政管理等）
7、节日装饰材料费用（春节、五一、中秋、国庆、圣诞等）
8、物业管理企业固定资产折旧
9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
二、物业公共区域能源损耗管理
1、该项目小区形象灯光、小区公共路灯、围墙灯、节假日装饰灯光、门卫室用
电、工程值班室用电、公共设施设备运行费用、线路损耗等由全体业主/住户按产权建筑面积进行分摊。
2、该项目小区内的绿化用水、消防用水、公共区域保洁用水及损耗等由全体业主/住户按产权建筑面积进行分摊。
三、有偿服务收费标准
1、物业公司接受业主/住户的委托或提供其它有偿服务，将在“保本微利”的前提下，遵循“有政府定价的，严格按政府定价执行；无定价的，参考市场行价执行”的原则，由物业公司公开公布有偿服务内容及价格，并保证在每项有偿服务提供之前，其收费标准获得业主/住户的认可后才执行。
2、物业公司接受其它合法收费单位的委托，向业主/用户收取的费用将严格按委托单位的收费标准执行。
四、维修基金使用事宜
维修基金（全称：公用部位、公共设施设备维修基金）它是用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。我司严格按照《物业管理条例》及自治区、桂林市出台的相关管理办法的对维修基金的管理要求，对维修基金使用时：
在业主委员会成立以前/以后，对每次要求使用维修基金时，将向开发商/业主委员会提出书面申请（包括原因、维修计划和使用资金的预算等），获得开发商/业主委员会批准，开始实施维修计划。
使用维修基金的具体内容包括：
1、房屋共用部位的大中修费用、更新费用，在维修基金中支付。
2、房屋共用部位设施、设备、附属建筑物大中修费用、更新费用，在维修基金中支付。
3、公共绿地、园林小品的大中修费用、更新费用，在维修基金中支付。
4、附属配套建筑和设施的大中修费用、更新费用，在维修基金中支付。
5、以上所有类型的维修、养护工作，每一单项费用超过200元（含200元）时，由维修基金中支付。
第九部分：物业管理合作事宜
一、合作方式
由该项目开发商（业主委员会）全权委托我司作为该项目的物业管理单位，由我司行使该项目的整体物业管理权，为该项目提供物业管理服务，包括该项目的物业管理前期介入服务、物业管理正式运营服务。
二、合作期限
1、物业管理前期介入阶段
1）自双方签署合同之日起至该项目通过综合竣工验收并正式交付使用之日止；2）在该阶段，我司为该项目提供前期介入服务，开发商向我司支付服务费用。
2、物业管理正式营运阶段
1）从该项目通过整体综合竣工验收并正式交付使用之日起至双方签订的合作合同持续履行期限达到三年整时止；
2）在合作合同履行期间，如因该项目依法成立业主委员会并成功选聘第三方管理公司进行该项目的物业管理服务后，本服务合同自动终止。
三、合作内容
1、物业管理前期介入阶段（主要服务内容）
1）参与项目规划工作，从今后物业使用的角度提出专业意见；
2）为购楼者提供物业咨询解答服务；
3）编制项目相关物业管理文件，包括：向开发商提供该项目《临时业主公约》样本，后续管理文件如《用户手册》等的编制；
4）参与项目的经营功能、功能布局、建筑设计、配套设施设备等方面的研讨会，提出专业建议；
5）参与项目工程建设协调会，讨论相关问题的解决方案，并提出专业建议；6）在建设和设备安装过程中从物业使用的角度提出意见，避免重复建设的资源浪费或不合理的建设和布局；
2、物业管理正式营运阶段
按本方案的要求进行运作。
四、合作费用
服务费用主要该阶段发生的企业管理成本、服务成本、其它成本。服务成本如人工成本、办公费用、耗材成本（日常工作用具、服装、用品及其他耗材）；其它成本如企业税费等。
1、物业管理前期介入阶段：
由项目开发商根据物业管理单位提供服务内容，物业管理单位提供咨询服务所需的服务成本、管理成本的费用标准，按双方约定费用协议进行支付。
2、物业管理正式运营阶段
1）由开发商根据双方拟定的方式进行一次性补贴或分期补贴；
2）物业管理单位向业主收取，自负盈亏负责该项目物业管理工作。
3、办公设施设备（办公桌椅、电脑、打印机、文件档案柜等）；辅助设施设备（如工作制服、专业作业工具等）由开发单位按物业管理单位的要求一次性统一购买，亦可由开发单位按具体物资价格划拨资金由物业管理单位自行采购。
附件一、[XX小区]住宅小区物业服务费用计算标准：
序号项目每月金额（元）备注
1 人员工资11700
2 人员福利2340 养老、失业、医疗等保险
（按工资的20%计）
3 行政办公费500 水、电、电话、办公耗材等费用
4 维护保养费200 设施、设备维护费用
5 清洁卫生费200 公共场所垃圾费、日常消耗性物品
6 秩序维护费100 日常维护耗材、手电耗材、记录本册、劳保用品
7 绿化保养费50 含施肥杀虫剂、肥料等
8 固定资产折旧费暂未计算
9 特殊设施设备的清洁维护等费用另记
10 （1至9项之合）15090
物业管理成本均值0.66元/月.m2 收费建筑面积
以22838 m2计
11 管理费（10项*10%）1510
12 水火险和第三方责任险(应该由开发商投入) 暂未计算在内
13 营业税费（10、11项合*10%）1660
14 （10——13项）之合18260
15 公共电费分摊按产权面积分摊
16 公共水费分摊按产权面积分摊
物业管理服务费用标准0．80元/月.m2 收费建筑面积
以22838 m2
17 物业管理设定值假设为0.5/月.m2
18 每月收支硬性差额—0.30元/月.m2* 22838m2 = —6851元
停车收益由于本小区的停车位多数为楼房的架空层，房产商已对架空层出售使用权，而露天停车位只有7个车位，每月小车停车额外收益仅为极少数费用；摩托车、自行车亦在实际操作中很难收取费用。
综合评价：通过停车额外收取费用作为物业补贴的费用极低基本可忽略不计，根本无法填补物业费用的巨大差额。
19 解决办法：房产开发商（高新区政府）每月给予一定金额的费用补偿，或划拨部分商铺给物业公司经营或出租赚取费用当作物业管理费用不足部分的补偿。
20 每月综合收支差: —6851元
附件二、[XX小区]物管处人员工资标准：
序号工作岗位薪金标准（元）人数合计金额（元）备注
1 项目经理1200 1 1200
2 行政、营销助理900 1 900
3 物管助理800 1 800
4 工程技术人员800 2 1600
5 护卫队长900 1 900
6 护卫安保人员600
7 4200
7 保洁、绿化领班600 1 600
8 保洁员500 2 1000
9 绿化员500 1 500
10 合计11700
11
12
13
附件三、办公设施设备：
序号项目数量单位单价金额办公资产固定资产备注
1 电脑1 台4500 4500 4500 含相关配件
2 打印机（激光）1 台1500 1500 1500
3 复印机1 台8000 8000 8000
4 碎纸机1 台1000 1000 800
5 传真机1 台1000 1000 800
6 电话机3 台100 300 300
7 电话安装费2 部280 560 560
8 文件柜3 组500 1500 1500
9 保险柜1 个500 500 500
10 饮水机1 台400 400 400
11 时钟1 个150 150 150
12 打卡钟1 个1000 1000 1000
13 照相机1 部450 450 450
14 过塑机1 台300 300 300
15 沙发1 套1200 1200 1200
16 员工台椅8 套400 3200 3200
17 写字板2 块400 800 800
18 零散办公物品1 批1500 1500 1500
19 小计
20
附件四、辅助设施设备：
1、工作制服
序号员工服装名称单价标准/人.套人数合计（元）办公资产固定资产备注
1 管理人员
男士西装/冬400.00 2 3 2400.00 2400.00
女士女装/冬350.00 2 2 1400.00 1400.00
男、女士领带/冬.夏20.00 2 5 200.00 200.00
男、女士男、女套装/夏180.00 2 5 1800.00 1800.00
2 护卫安保员
上装、裤子、衬衣350.00 2 12 8400.00 8400.00
领带/冬、夏10.00 2 12 240.00 240.00
棉大衣180.00 1件/岗4 720.00 720.00
裤子/衬衣（夏）160.00 2 12 3840.00 3840.00
铁质口哨5.00 1 12 60.00 60.00
3 工程人员
大衣90.00 1件/岗2 180.00 180.00
上装、裤子/冬180.00 2 2 720.00 720.00
上装、裤子/夏100.00 2 2 400.00 400.00
4 保洁绿化人员
上衣、裤子/冬100.00 2 6 1200.00 1200.00
上衣、裤子/夏80.00 2 6 960.00 960.00
小计
2、作业工具
序号保安设备数量单位/规格单价合计办公资产固定资产备注
1 手提对讲机6 台1300.00 7800.00 7800.00 含备用池
2 警棍（橡胶棍）12 支45.00 540.00 540.00
3 手电筒8 支100.00 800.00 800.00
4 应急药箱1 个150.00 150.00 150.00
5 雨衣（包括雨鞋）13 套120.00 1560.00 1560.00
6 荧光背心8 件48.00 384.00 384.00
7 安全帽5 顶50.00 250.00 250.00
8 安全带、保险绳1 L/100mφ15mm 500.00 500.00 500.00
9 铁床（上下架）7 张320.00 2240.00 2240.00 保安宿舍
10 圆凳12 个20.00 240.00 240.00
11 桌子3 张200.00 600.00 600.00
12 衣柜1 组1200.00 1200.00 1200.00 1200.00
13 小计17264.00 6264.00 11240.00
工程维修工具数量单位/规格单价合计办公资产固定资产备注
序号冲击钻 1 台1200.00 1200.00 1200.00
1 手电钻1 台380.00 380.00 380.00
2 铝梯（2M）1 张268.00 268.00 268.00
3 铝梯（6M）1 张1260.00 1260.00 1260.00
4 竹梯1 张200.00 200.00 200.00
5 万用表1 块200.00 200.00 200.00
6 钳型电流表1 个352.00 352.00 352.00
7 各类扳手2 套250.00 500.00 500.00
8 技工个人工具配套2 套250.00 500.00 500.00 尺类、批类、刀类、锉类、玻璃类
9 其他办公小工具2 套200.00 400.00 400.00
10 兆欧表1 套600.00 600.00 600.00
11 管道疏通机1 套1000.00 1000.00 1000.00
12 电源拖地线2 套200.00 400.00 400.00
13 各类警示牌12 块20.00 240.00 240.00
14 小计7500.00 4920.00 2580.00
清洁绿化用具数量单位/规格单价合计办公资产固定资产备注
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第一部分方案总说明02
第二部分[XX小区]物业基本慨况03
第三部分项目物业管理需求分析05
第四部分[XX小区]物业管理工作重点07
第五部分物业管理方案策划08
第六部分物业管理方案执行17
第七部分物业管理资源配置22
第八部分物业管理费用事宜24
第九部分物业管理合作事宜26
第一部分：方案总说明
根据贵司对[XX小区]的物业管理要求和期望，我司通过对[XX小区]的实地踏勘，
以及贵司提供有关该项目各方面的相关情况后，我司特拟定出如下方案，为[XX 小区]提供专业的物业管理服务。
我司提交的物业管理方案阐述内容：包括该项目的硬件状况、物业管理模式、服务内容及等级、服务费用标准、资源配置、物业管理合作方式等。
本方案制定时参考的法规及文件：
1、《物业管理条例》（[国务院[2003]379号令]）
2、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（[建住房{98}213号]）
3、《广西自治区物业管理条例》（[2001]）
4、《桂林市住宅物业管理暂行办法》（市房管局[1999]）
5、《关于加强机动车辆停放保管服务收费管理的通知》
第二部分：[XX小区]物业基本慨况
一、基本情况
1、项目慨况：本项目位于桂林市施家园路中段，东西平均宽183米，南北平均宽105米，小区住宅全部坐北朝南，东临施家园路，西临小东江，南面是隐龙苑小区，北面为天河房产公司开发的龙隐山庄。
1）项目规模：项目总占地21000㎡，规划用地19260㎡，规划总建筑面积22838㎡（其中住宅建筑面积：16880㎡,商场、物管用房：741㎡，公建面积5958㎡）；有架空层1168㎡，设有停车位：45个；建筑密度为23.5%，容积率：1.16%；绿地率46%（草坪与乔灌木互补）；小区有道路6697㎡。
2）规划构成：小区内为纯住宅小区。
3）物业构成：总12栋住宅楼，共121套房屋（其中120㎡住宅28套，160㎡住宅84套，180㎡住宅9套），住宅平均层数为5层。
4）公建配套：休闲花园、零星儿童、老年健身娱乐场所。
5）使用功能：1#—9#为居民住宅；10#楼为二层结构，一楼为商场，二楼为物管及活动中心，独立门面，单独进出；11#—12#为幼儿园。
6）本小区共设主出入口一个，在2#楼东侧设门卫室一间。
2、配套设施设备：
1）供配电系统：市政供电，？组？KV A变压器（不明），一户一表，供电局抄表至户，公共区域用电设立专表。
2）上供水系统：为自然供水，小区设总表，业主用水计量表设置在室外，暂未确定是否由自来水公司直接抄收水表等事宜。
3）下水排污系统：每幢楼宇设一个化粪池，所有排污直接进入市政排污系统(暂不明确)。
4）智能化系统：设计预留宽带网络接口，其升级功能暂未开发或明确(暂不明确)。5）消防设施：设消防栓/箱等群防设施系统。
6）防盗系统：摄像监控系统小区围墙周边红外线预警防盗系统（？不明）。
7）公共照明总功率：不明。
8）其他设施：不明。
二、项目进展情况：
1、项目2005年全面动工。
2、项目进度计划：年完工交楼。
3、项目销售工作于年月日开盘（内部销售）。
三、物业管理定位及规划
1、定位为物业管理封闭式物业管理小区进行。
2、物业管理收费标准：多层住宅：0.5元/月/㎡；
别墅楼宇：元/月/㎡；
商业门面：0.8元/月/㎡。
3、以上收费基数为每户的总建筑面积（建筑面积+公摊面积）计算。
4、垃圾清运费待定。
四、物业管理合作方式
1、寻求长期合作伙伴，共同建立管理品牌。
2、小区物业管理(包括前期管理)，与本小区业主委员会签定物业服务合同。
3、合作条件以双方协商为准。
第三部分：项目物业管理需求分析
了解项目的需求，才能有的放矢。为此，我们在阐述[XX小区]（以下简称“该项目”）物业管理思路之前，我司项目小组根据当前掌握的信息资料，结合目前桂林市物业管理状况以及我司以往物业管理经验，对该项目的物业管理需求情况进行分析，作为指导我们下一步工作的基础。
一、桂林市物业管理现状及客户需求：
桂林作为传统的旅游城市，于近年来除继续大力发展旅游业外还加大加快发展房地产业，使其也成为当地经济的支柱产业，当地经济飞速发展，吸引各地商家在桂安家落户。当地市民受外来思想的冲击不断改变传统的思想意识，但作为仍旧以传统经济为主的城市，因其发展的时间与力度有限，不能使其在短时间内进行全面与彻底的改变。
物业管理，在桂林市经过近十年的发展与推广，目前已被广大市民普遍接受和认可，不过仍旧存在物业管理费用标准不高和收费率不高等问题的困扰，使其发展不甚理想。多数人对物业管理的认识仅仅是通过人与人之间的沟通、电视、报纸等媒体对物业管理的零星报道，对其仅是表面的感性认知：还没有真正理解物业管理的内涵，物业管理能给自己的生活带来怎样的改变，能让自己享受到怎样的便利，享受物业管理的同时还要缴纳物业管理费等。
但目前绝大多数市民希望在购买新楼房时将该楼盘是否拥有物业管理作为一个非常重要的参考依据，且该项目今后将会提供怎么样的物业管理、业主将享受到何种的物业服务、如何让入驻该项目的业主感到满意，也是开发单位和广大业主非常关心的。
二、项目整体定位及功能规划对物业管理的需求：
[XX小区]项目整体定位为桂林市中等偏上多层住宅、商业门面（少量）、托儿所组团式居住区，小区内（多层住宅、托儿所）实行的是全封闭式的物业管理，我司拟对该项目的管理实行人性化物业管理。针对该项目所处地理位置和物业管理大环境的特殊性，该项目对物业管理的需求主要体现在以下方面：
1、安全性：小区的物业管理服务，安全问题是物业管理的重中之重，体现在财物的安全、人身的安全、辖区的公共安全。
2、便捷性：无论从日常生活还是休闲度假亦或工作，简单、方便、快捷、人性
化的服务，带来生活、工作愉悦和效率的享受。
3、形象与地位的提升：项目管理的好坏，关乎物业价值的保值、升值亦或贬值，也直接关乎到项目整体形象的提升，它是实施物业管理本质区别所在之一：在该项目中，更是业主/住户身份与地位的象征，身处在具有相当品质管理的物业小区内，无形提升了业主/住户的荣耀感——身份地位的提升。
三、开发商对该项目物业管理的需求：
该项目作为桂林市高新七星区政府职工集资楼，项目开发商高新七星区政府建房办对该项目的物业硬件规划建设上倾注了大量的心血和关注，对于项目的物业管理，更加需要一个与之匹配的专业物业管理者来承担该项目的物业管理角色。一方面通过专业的物业管理操作，提升项目的品牌；另一方面通过物业公司的全心投入服务，使小区内的全体业主确实享受到尊为上帝的感觉。
第四部分：[XX小区]物业管理工作重点
根据以上我司对项目物业管理需求的分析，我们结合过往之经验，提炼出多层住宅兼有少量商业配套物业的管理工作之要点。
一、多层住宅
多层住宅的设施设备简单，公用部分的设施设备利用率高、负荷大，住户间易相互干扰，公共关系问题突出。故此，多层住宅的物业管理特点为：
1、楼宇管理：以确保住户安全、环境清洁为重点。
2、设施设备管理：公用设施设备负荷大、易损坏，其损坏产生的影响又较大，所以平常应经常对公用设施设备进行检查、维护，避免因小失大造成不良影响。
3、社区建设：通过物业管理公司的组织、沟通协调，建立良好的人际关系与社会公德，定期开展多种多样的社区文化活动，在小区内营造出和谐友好的生活环境和气氛。
4、开源节流，降低成本：开展多种经营服务，弥补物业管理费用的不足，这是物业管理企业如何在物业管理费用偏低，维持运作的关键，也是满足住户众多需求的关键。
二、商业门面
1、本小区仅有少量的社区配套商业门面，从总体规划来讲，该商业门面仅供满足本小区居民日常生活的简单需要，所以在该门面的经营和管理上要求不能经营对小区住户造成较大影响（如经营饮食业的油烟排放、噪音扰民、排污堵塞、经营娱乐场所等除需要政府主管部门的审批外还要符合本小区的相关管理规定）。
三、社区托儿所
1、该托儿所主要作为高新七星区政府单位职工幼儿园，主要招收的对象是高新区政府的职工子女。
第五部分：物业管理方案策划
[XX小区]是桂林市高新七星区政府在桂林市施家园生活小区开发的职工集资住宅楼开发项目，购房的业主全都是政府部门的职工。所以，天居公司项目小组以当前所掌握的项目开发商对项目的开发定位和运作理念的基础上，结合物业管理
的价值体现和最终追求目标——实现物业硬件、物业服务、物业使用人、物业环境四者之间有机融洽和统一，设计出认为适合该项目的物业服务方案。
一、项目物业管理模式
贴身管家亲情式物业管理服务。
二、项目物业管理实施构想
一种模式、二项承诺、三个重点、四个中心。
（一）一种模式：贴身管家亲情式物业管理服务
“管家、亲情”式物业管理模式的提出：其一，直接又形象地反映出了物业管理工作的初始职能与作用；其二，在物业管理刚刚实兴的桂林市，该种模式的提出更适合市民（业主/住户）的认知度，容易让其接受，也更能彰显其地位，满足其心理的某种特殊需求；其三，在比较该项目附近小区物业管理水平和费用以后，确定了在目前的条件下本小区的物业管理费用不能过高，其物业服务不应有过多的奢华与繁琐；物业管理服务费用的高低，取决于物业公司提供的相关服务内容和大多数业主的需求。针对本小区的现实情况，物业管理与之匹配的应是中等以上层次的物业服务；其四，“管家”的定位，是在提供公共服务的基础上，根据该项目中不同住户/业主的不同的服务需求，提供的一种直接又具有应变性的服务形式；亲情、友善、微笑是人与人之间沟通的桥梁，也是天居公司物业管理的特色，更借助通过该种服务模式在传统规范物业管理服务社区中的实施，营造邻里和睦、家庭情结及人文关怀的氛围。
（二）二项承诺
在该项目的物业服务方面，我们将秉承“服务业主、服务社会、服务投资者”的服务宗旨，坚决贯彻“专业服务，细致入微；点滴做起，满意到户”的服务承诺，以“规范的管理、满意的服务、文明的环境、一流的物业”为质量方针。为此我们做出如下两项承诺，并以此作为我们在该项目物业服务工作上的工作目标：1、自社区全面交付使用之日起，一年内使该项目的管理满足桂林市文明住宅社区的标准；三年内使该项目的管理满足广西壮族自治区城市物业管理优秀住宅社区的标准。
2、自全面接管之日起，在实现三年管理目标的同时，参照ISO9001：2000质量管理系统，全面实施顾客满意服务体系，使社区业主/住户真正享受到全方位、高品质的物业服务。
（三）三个重点
针对该项目物业服务工作的难点及未来入住业主的需求特点，我们确定了该项目物业管理服务工作的三个重点：
1、重点之一：规范管理、亲情服务
1）在确定了该项目：“贴身管家亲情式物业服务”的服务模式后，我们将在参照贯彻实施ISO9001：2000质量管理体系的基础上，建立起适应该项目服务模式的更为严格规范的服务体系（专项质量计划）及操作程序，以满足项目需求；在营造次序井然、亲情人性的居住氛围方面，我们强调以提供亲情服务，体现出“以人为本”的服务理念，让业主充分感受到宾至如归般的人文关怀，相关内容后续章节详细叙及。
2、重点之二：加强安全防范，确保因管理原因造成的治安事件发生率为零
该项目位于桂林市施家园生活小区，该生活小区早几年还属于偏远路段，路况差、路面窄。随着两年来有多个房产开发公司对其进行了分片开发，而且政府职能部门近期也将对施家园马路进行了重新改造扩宽，整个施家园生活小区的面貌已经
综合写字楼物业管理项目方案目录 1.0公司简介 1.01企业文化 1.02企业理念 2.0综合写字楼物业管理服务设想 2.01.综合写字楼基本情况 2.02.SWOT分析 2.03园区定位 2.04公司品牌建设 2.05 服务项目拓展构思 2.06管理模式 3.0项目人力资源管理 3.01.组织设计 3.02.基础性文件 3.03.人员配置 3.04.培训 3.05.薪酬
3.06.绩效 3.07.员工风控 3.08人事制度建设 3.09行政制度建设 3.10流程图表 4.0、日常管理服务项目、标准、承诺及采取措施 4.01.管理服务承诺指标 4.02.导入ISO质量认证体系 4.03.全面推行6S 4.04全面推行全国物业管理示小区标准 4.05管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表 5.0房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案 5.011.指导思想：统一格调，统一标志 5.022.房屋建筑的日常养护维修与计划 5.03.设备设施的运行维护与计划 6.0、财务管理与管理费标准测算 6.01.财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、容(表单) 6.02.能源费的估算与节能设想 6.03.物业管理费标准及测算明细 7.0、物业项目接管方案 8.0、安管服务方案 9.0保洁服务方案
10.0重点问题的解决预案10.01.消防 10.02.车辆管理 10.03.治安 10.04.安全突发事件10.05.投诉 10.06其它 11.0、其它 12.0总结
1.0公司简介 ****物业管理公司是由**开发总公司下属企业。 注册资金**万元，具备**市物业管理资格。 公司经营围：物业管理，物业管理培训及顾问服务等。 1.01企业文化 企业愿景：做物业界的精英 企业使命:为客户创造价值、为员工创造机会、为股东创造利润 企业精神：开放、和谐、务实、创新 企业意识：“用户至上，服务第一” 经营理念：“唯有品牌和专业才能创造超值价值” 人力资源理念：以人为本沟通协作精益求精 质量方针：“保护环境、关注健康、永续创造物业价值、全心提升服务品质”经营准则：理性追求、授权经营、协作共享： 1.02员工手册 1.03 企业文化手册 2.0综合写字楼物业管理服务设想 2.01项目简介 2.01.1．名称：**综合写字楼 2.01.2．位置： 2.01.3．建筑指标： 建筑面积： 地上楼层：
人员配置方案 一、管理中心 （一）主任：1人 工作时间：根据公司制定的行政班执行。 职责： 1、负责管理中心日常工作的整体开展； 2、负责因管理工作需要的对外协调工作； 3、负责住户的装修方案审批及日常巡查工作； 4、负责处理及解答业主/住户提出的各项问题； 5、对保安、保洁、绿化、维修等各岗位日常工作的开展进行监督 检查，发现问题及时协调各部门进行整改处理； 6、配合财务做好各项应收费用的收缴工作； 7、完成上级领导交予的其它临时性的工作。 （二）收费员：2人 工作时间：日常工作时间根据公司制定的行政班执行，休假时间为轮休制。 职责： 1、严格遵守各项财经纪律各项财务制度，努力学习，不断提 高业务水平。 2、对工作认真负责，坚持制度，对业主做到礼貌热情，保持 仪表端庄。 3、负责各项费用的收取、统计、核算工作，保证做到日清月
结，账据相符。 4、及时做好收费统计工作，做到账目准确，情况清楚，如遇 拖欠应计时催收。 5、收款情况应有考核，认真编制收款日报。月报表，做到账 表相符，明细与会计核算相符，按月核对。 6、完成领导交办的其它任务。 二、维修组：3人 工作时间： 职责： 1、实行24小时值班制度，负责监控设备运行，并作好值班记 录。 2、每天定时巡视一次各部位机电设备运行状况，发现异常及时 上报并处理。 3、对重大突发性故障，立即通知相关单位进行抢修。 4、热情接受业主（住户）的保修并尽快解决，对每月的维修进 行统计，填写《维修统计表》。 5、节约材料及水电消耗，做好低耗优质服务，对每月水电费通 知单进行审核，并作统计分析后报送财务部门。 6、制定每月材料计划，上报管理中心。 7、根据项目的实际情况，提出节能降耗的优化方案。 8、执行公司及管理中心的工作指示及计划，遵守公司规章制度。 9、完成上级领导交予的临时性的工作。
2019小区公共物业管理方案 关于《2019小区公共物业管理方案》，是我们特意为大家整理的，希望对大家有所帮助。 物业管理服务合同是一种新型的民事合同，物业管理服务合同主体间的法律关系可界定为物业管理人和物业管理服务人之间的关系。下面是有20xx小区公共物业管理方案，欢迎参阅。 20xx小区公共物业管理方案范文1(一)产业园项目概述及物业概述 项目规划占地200亩，建筑面积20xx00平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为10万平方米。 2、生产区占建筑面积3万平方米，两座建筑面积各2平方米和1平方米的大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车的原材料堆场。 3、物流中心占地50亩，建筑面积7万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积3万平方米;二是库区，建筑面积1万平方米;三是露天货场和管理区建筑面积3万平方米。 (二)产业园的物业规模 1、安全保卫系统 主要包括产业园区总体安全环境的管理;对入驻企业的管理;车辆交通及道路管理。 2、设备设施维护系统 主要包括房屋管理与维修养护;共用设备管理(给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理);专业设备的管理(空调设备、电梯设备管理);共用设施的管理。 3、环境绿化及保洁系统 主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分(厂区库区内自管)以及公共设施的日常保洁工作;产业园区公共绿地的维护和保养工作。 4、园区食堂的管理 主要包括厨房管理以及员工就餐管理 产业园物业实施总体方案 对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。 (一)物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 (二)岗位设置 1、物业管理部经理
老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
物业管理方案 一、项目简况： 项目总建筑面积：约万平方米 总户数：约套 容积率： 二、项目人员配置 人员编制：人 总经理1人，项目经理1人，人事专员1人，行政主管1人，客服主管1人，财务出纳1人，财务会计1人，工程主管1人，安全主管1人，保洁绿化主管1人，客服班长1人，收费员1人，前台接待1人，客服员人，工程维修4人，保安班长1人，保安副班长1人，保安员人，保洁班长1人，保洁员人。注：绿化工另定。 三、服务总体构思 主要围绕服务于业主，不断提升物业服务水平，让业主满意。要求：客服员及现场保安与业主当朋友一样交流，做好对业主一对一的服务。 1、加强团队建设 对雅安团队继续发扬良好的工作氛围，围绕公司的经营指标；凝聚每个员工的优点，发挥团队精神和力量做好雅安项目各项工作。 团结一致、科学分工、默契协作、有机互补、交流沟通。唯有这样的团队才能表现出高昂的士气，工作才能有更高的效率。 2、抓好内部管理 首先抓好内部员工培训工作，主要从以下几方面进行培训： （1）公司制度培训 （2）工作指导书培训
（3）工作流程化培训 （4）员工服务意识培训 （5）物业相关法律法规培训 （6）新进员工培训及岗前培训 3、主要措施 （1）抓计划工作和操作规范：员工所有的行为应都是有计划并按照操作规程进行的，如例会布置的工作也是一种计划，片区督导计划，维修保养计划、保洁周工作计划及各种工作流程等等（经理本身要对工作流程熟悉），各层级工作要按计划和规定的操作规范去做。 （2）抓督导工作：及时督导下属按时完成布置的工作，项目比较大的，主要是督导主管，并配合主管分析问题和协助解决问题，告诉处理问题的方法和思路；对不能按时完成任务的情况，要及时分析原因并调整计划后，再督导下属完成。 （3）抓协调工作：经理往往将大部分时间花在协调上。协调不仅包括同事与同事之间、内部上下级之间、部门与部门之间的纵向和横向协调，还包括与业主（住户）、开发建设单位、施工单位的协调，业主走访、回访、业主委会的沟通协调，居委会、派出所、水务、供电部门的不定期拜访等等。任何一方协调不好都会影响到项目工作计划的实施，协调好了各方关系才能完成计划目标、才能提升服务品质。 （4）抓授权工作：充分利用公司给本项目的人力资料，通过观察和沟通了解每一位员工作工作特点和长处，按照岗位的需要进行合理的分工并充分授权，明确赋予下属责、权、利，最大限度地发挥其特长和智慧，要时常对无法满足工作要求的下属及时进行沟通和鼓
目录 第一章小区物业管理服务理念和目标 第二章项目管理机构运作方法与管理制 度第三章管理服务人员配置 第四章物业管理分项标准与承诺 第一节??小区物业物业项目投标文件承诺书第 二节??分项标准与达标措施物业服务标准第三 节??不达标的改进方法和措施 第五章物业的维修养护管理，保洁、保安、绿化工作的实施方案第一节业主或使用人自用部位提供维修服务的方案第 二节??物业管理区域内共用设施设备的维修措施第三 节??业主、使用人装饰、装修物业的管理措施第四节?? 小区物业管理程序 第五节??物业管理区域内环境清洁保洁方案 第六节物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述第 七节??小区绿化维护、保养方案 第六章??物业维修和管理的应急措施 第一节??煤气管道泄漏应急预案第 二节??泡水、水侵处理应急预案第 三节??停水应急预案 第四节??停电应急预案 第五节??治安事件应急预案
第六节??发生滋事的应急预案第 七节??发生交通事故的处理第八 节??发生火警时的应急措施 第七章丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措 施第八章智能化设施的管理与维修方案 第九章施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应急预案 第一章??管理服务理念和目标 一、“小事铸就大业，细节成就完美”服务理念 项目的前期定位也就决定了后期的物业管理方式及内容的定位，我们认为业主从见到物 业人员那天起就应该感受到的是两个字：诚信。让诚信注入亲情，让亲情融入我们物业服务的 各个环节，让一个微笑、一棵树木、一个电话都融会在一种亲情式的服务当中。物业管理公司 在管理细节上将采用一流的服务方式,实行全天候、全方位、全过程的贴身侍俸，充分体现业主的尊贵。 二、导入ISO9000 质量保证体系 小区物业管理介入及实施过程中，导入 ISO9000 质量管理体系，使企业在“说到、做到” 的基础上为“做好”创造了可能，使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。 三、建立素质优良的员工队伍 在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训的机会，来提高员工的自身素质。四、创建绿色花园式社区 在项目的管理中，将根据园区现状投入技术力量，维护植物生长。根据园区绿化现状，公 司将适时组织环境与生态的宣传活动，增强人与自然的亲和力。在适宜的时间，物业公司
小区物业管理制度 一.治安管理规定 1.非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。 2.装修施工人员凭物业服务中心发放的临时出入证进入小区。 3.小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场并停放在指定位置。 4.住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以放行条形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。 5.小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。 6.遵守小区和物业服务中心公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。 7.住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。 8.住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。 9.小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业服务中心的管理，不得从事非法经营活动。
二.环境保护管理规定 1.爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。 2.爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。 3.小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。 4.小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。 5.小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。 6.不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。 三.清洁卫生管理规定 1.请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。 2.垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。 3.请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 4.不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。 5.住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制
度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子
物业工程管理方案 一概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅 的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本 要求。 我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指 导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品 牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步 销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼 顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要 开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望 通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。 希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好； 2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；
3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5) 制订部门工作计划； 6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8) 审核部门报表、请示和报告； 9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10) 整理上报部门合理化建议； 11) 组织部门创新活动； 12) 处理下级上报的各类问题； 13) 处理突发事件； 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作； （2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作； （3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题； （2）处理突发事件。 5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；
xxxx住宅小区物业管理方案目录 一、项目介绍………………………………………………… 二、管理方式…………………………………………………… 三、管理内容……………………………………………………………… 四、管理目标和设想……………………………………………………… 五、管理人员的配备……………………………………………………… 六、管理人员的培训……………………………………………………… 七、管理规章制度………………………………………………………… 八、各项指标的承诺及措施……………………………………………… 九、便民服务…………………………………………………………… 十、社区活动设想……………………………………………………‥ 一、项目介绍 1.楼盘介绍 海逸华庭（略） 二、管理方式 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》 ( 省政府第 141 号令 )
受海逸华庭居民小区业主委员会委托协议约定代管形式。以小区业主委员会管理自治委托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取同时结合海逸华庭的实际状况和业主的需求，使海逸华庭的物业管理更加专业化、规范化。 三、物业服务管理内容与标准（上述物业管理服务应达到约定的质量标准，服务内容和标准见附件） （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备外； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理； （三）公共绿化的日常养护； （四）物业公共部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； （五）车辆停放管理； （六）管理区域内公共秩序的维护及安全防范协助管理； （七）装饰装修管理服务； （八）物业维修、更新费用的账目和物业档案资料管理； (九) 业主委员会委托的其他物业管理服务事项； （十）法律法规规定的其他内容。 广州金宇物业管理述要（可否栓出） 广州金宇物业管理有限公司成立于二零零六年十月二十日，为外商独资企业，具有独立的法人资格，为广东省省二级物业管理单位。公司将“创建国际一流物业管理企业”为自己的奋斗目标，运用现代企业管理理论，精心打理自己管理的小区，其中、、、、、、、、、住宅小区已成为享誉茂名市的明星楼盘，成为茂名市最有代表性的城镇化小区。本着“至诚服务、有序高效、务实创新、求真求精”的企业理念，广州金宇物业稳步发展、创新进取，已形成自己的特色，在同行业中有一定的知名度。 四、管理的目标及整体设想
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
Clarify the implementation objectives and contents, make the plan unified, the action coordinated and the process orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 物业管理方案
编号：FS-DY-20791 物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈
运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等。 3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率
关于××镇小区物业管理方案 近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。 一、目前××镇小区概况 在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。 二、全镇推行物业管理的必要性 (一) 商业住宅小区 ××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗
习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。 (二) 农村拆迁小区 各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。 1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。 2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域 (如楼道)垃圾成灾。 3、绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至
江苏大丰市康宁小区物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日
目录 前言……………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－ 10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－ 14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－ 22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分物业管理制度………………………………………………………23－ 33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
物业新项目治理方案 目录 第一章新项目人员配置方案 (2) 一、物业服务中心组织架构 (2) 二、各岗位工作职责 (2) 第二章整体治理设想 (17) 一、服务延伸的内涵 (17) 二、转变服务理念 (17) 三、转变人员要求 (17) 四、提升服务手段 (18) 第三章“金钥匙”专职总管服务模式 (18) 一、安心----置身自然、独享安全、私密空间 (18) 二、贴心----居家服务、后顾无忧 (19) 三、舒心----居住尊贵独享、品味生活 (20) 第四章整体服务打算及标准 (21) 一、安全治理 (21)
二、设备治理 (24) 三、清洁绿化治理模式 (25) 四、客户服务 (26) 五、服务标准 (28) 第一章新项目人员配置方案 一、物业服务中心组织架构 二、各岗位工作职责
项目经理 1、领导全体服务中心职员完成公司下达的责任目标。 2、对项目的收支情况负责，业主住户中意率在95%以上。 3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。 4、对项目的内部运作负责。 5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。 6、每季度走访各业主许多于1次，制定各月工作打算和总结。 7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案。 8、对项目职员进行考核，并据实进行奖罚。 9、依照公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。 10、依照国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的治理运作制度，打算周密安排得体。 11、每年组织项目对业主进行书面回访中意度调查。 12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。 13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档。 14、组织治理人员做好日检、周检、月评工作并存档。
小区物业管理方案 一、公司情况介绍 物业管理公司成立于年初，属于股份有限公司，注册资金万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。 二、公司的管理架构图： 图1 公司管理架构图 我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则
能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。 向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。 概括地说，本公司的运行机制包括以下内容： 1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。 在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。 公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。 3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣 誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。 4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外 宣传之事都由公司领导亲自抓，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、
住宅小区物业管理存在问题及解决方案 【内容摘要】 随着城镇住宅商品化的不断深化，与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施，当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，亦应看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是分必要的， 一、物业管理面临的难题和挑战，一是物业缺乏专业高素质人员的配备，一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少，三是物业管理中设施、安全、环境等问题，管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任， 二、针对物业管理出现的问题可采取的对策，一是引入专业化和规范化的管理模式，专业化是指物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案，减少矛盾和纠纷的发生。 随着城镇住宅商品化的不断深化，与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施。住宅小区物业管理的发展，为改善人们居住条件和环境上起到了重要作用，是新型化小区建设不可或缺的部分，对稳定人民生活和促进社会和谐发展，推进城市化进程有重大意义。
当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，亦应看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是分必要的。以下，是对市区住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析，并提出建议。 一、物业管理面临的难题和挑战一是物业缺乏专业高素质人员的配备，一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对高科技智能运用和引入信息技术的小区，如果仍用旧体制中的管理人员将不能适应社会发展需求，他们严重缺乏相关操作经验，面对出现的问题往往“有心无力”。 二是管理人员缺乏专业素质和法律意识，目前物业管理是一个新发展行业，管理人员的素质良莠不齐，加上管理企业不愿意花成本去让物业人员参加培训，也懈怠于对内部员工职业道德素质的强化，没有完整规范化的管理体制，工作内容分配混乱，考核只下表面功夫等，以致于整体管理水平较差，服务质量受人诟病，服务和被服务的主体关系没有搞清楚，这样的管理是有形无实的。 三是物业管理中设施、安全、环境等问题，管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任。从不同省份不同地区都出现过类似与开发商相关的法律纠纷。主要现象有：房屋质量差，小区开发时与入住后环境差异大，许多内容与宣传时候不