高碑店地块项目初步定位报告
中国奥特莱斯专题研究报告
时间: 2010.07.27. 为中弘集团准备赢商网－运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：ｈｔｔｐ：／／ｄｏｗｎ．ｗｉｎｓｈａｎｇ．ｃｏｍ／
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目录
报告摘要 (1)
引言 (4)
第一部分奥特莱斯在中国的历史及现状综述 (6)
1.1奥特莱斯出现在中国的背景分析 ________________________________________ 6 1.2奥特莱斯在中国的数量与分布 __________________________________________ 7 1.3 奥特莱斯在中国的特点分析____________________________________________ 9
1.3.1 奥特莱斯区域分布特点（2009） (9)
1.3.2 奥特莱斯在中国的平均规模 (10)
1.3.3 奥特莱斯在中国的建筑形式 (11)
1.3.4 奥特莱斯在中国的品牌组合 (14)
1.4 奥特莱斯在中国的经营业绩___________________________________________ 15第二部分重点奥特莱斯案例分析 (17)
2.0 重点奥特莱斯项目所在城市研究——北京_______________________________ 17 2.1北京城市特征及宏观经济 _____________________________________________ 17
2.1.1北京城市概况及经济发展状况 (17)
2.1.2 北京市城市发展规划 (22)
2.1.3 宏观总结 (24)
2.3 北京重点奥特莱斯项目个案分析_______________________________________ 28
2.3.1奥特莱斯在北京的分布 (28)
2.3.2北京燕莎奥特莱斯——“工厂型/大卖场式奥特莱斯”向“购物中心式奥特莱斯”转变。
(28)
2.3.3 北京赛特奥特莱斯——“街区LIFESTYLE式奥特莱斯”赛特奥特莱斯的出现改变了
北京奥特莱斯的格局。 (42)
2.3.4总结 (54)
3.0重点奥特莱斯项目所在城市研究——上海 _______________________________ 55 3.1上海城市特征及宏观经济研究 _________________________________________ 55
3.1.1上海城市概况及经济发展状况 (55)
3.1.2 上海城市发展规划 (60)
3.1.3宏观总结 (61)
3.2上海商业市场分析 ___________________________________________________ 62
3.2.1 上海主要商圈介绍 (62)
3.2.2上海中高端商业品牌分布 (63)
3.2.3主要国际一线品牌上海布局 (64)
3.3上海奥特莱斯分析 ___________________________________________________ 66
3.3.1上海奥特莱斯分布 (66)
3.3.2上海青浦奥特莱斯分析——开放式园区奥特莱斯 (66)
3.3.2 上海青浦奥特莱斯的竞争项目分析 (79)
4.0重点奥特莱斯项目所在城市研究——杭州 _______________________________ 81 4.1 杭州城市特征及宏观经济_____________________________________________ 81
4.1.1杭州城市概况及经济发展状况 (81)
4.1.2 杭州市城市发展规划 (85)
4.1.3宏观总结 (87)
4.2 杭州市中高端商业分布_______________________________________________ 88 4.3杭州重点奥特莱斯个案分析---杭州休博园奥特莱斯 _______________________ 89
4.3.1 奥特莱斯在杭州的分布 (89)
4.3.2 杭州休博园奥特莱斯——“公园式奥特莱斯” (89)
5.0重点奥特莱斯项目所在城市研究——重庆 _______________________________ 97 5.1 重庆城市特征及宏观经济_____________________________________________ 97
5.1.1 重庆概况及经济发展状况 (97)
5.1.2 重庆城市发展规划 (101)
5.1.3 宏观总结 (102)
5. 2重庆商业市场分析__________________________________________________ 103
5.2.1 重庆主要商圈介绍 (103)
5.2.2 重庆中高端商业品牌分布 (104)
5.3重庆奥特莱斯分析 __________________________________________________ 105
5.3.1 重庆太平洋西部奥特莱斯分析 (105)
5.3.2 太平洋西部奥特莱斯竞争项目分析 (111)
6.0重点奥特莱斯项目所在城市研究——成都 ______________________________ 113 6.1成都城市特征及宏观经济 ____________________________________________ 113
6.1.1 成都城市概况及经济发展状况 (113)
6.1.2 成都城市发展规划 (117)
6.1.3 宏观总结 (118)
6.2成都商业市场分析 __________________________________________________ 119
6.2.1 成都商业商圈简介 (119)
6.2.2成都中高端商业品牌分布 (120)
6.3成都奥特莱斯分布 __________________________________________________ 121
6.3.1 成都美嘉森奥特莱斯分析 (122)
6.3.2 成都九龙仓时代?奥特莱斯分析 (125)
6.3.3美嘉森奥特莱斯与九龙仓时代?奥特莱斯比较： (128)
7.0 重点奥特莱斯案例总结______________________________________________ 130第三部分奥特莱斯消费需求研究 (131)
7.1 北京奥特莱斯消费者需求调查________________________________________ 131
7.1.1 奥特莱斯消费者基本特征分析 (132)
7.1.2 消费者购物习惯分析 (135)
7.1.3奥特莱斯购物消费需求及习惯分析 (139)
7.1.4 奥特莱斯餐饮类消费需求及习惯分析 (143)
7.1.5 奥特莱斯休闲类消费需求及习惯分析 (144)
7.1.6 奥特莱斯项目发展分析 (146)
7.2 奥特莱斯经营者访谈________________________________________________ 152
7.2.1奥特莱斯经营瓶颈 (152)
7.2.2奥特莱斯较受欢迎的国际一线品牌 (152)
7.2.3奥特莱斯实际消费者评价 (154)
7.3 奥特莱斯消费需求研究总结__________________________________________ 155第四部分未来奥特莱斯在中国发展的决定因素与不足分析 (157)
8.1 奥特莱斯SWOT分析 _______________________________________________ 157 8.2奥特莱斯中国发展的决定因素分析 _____________________ 错误！未定义书签。
8.3奥特莱斯中国发展的不足分析 ________________________________________ 162 8.4奥特莱斯在中国的发展趋势分析 ______________________________________ 163第五部分奥特莱斯在中国的发展前景预测 (164)
9.1奥特莱斯在中国的未来供应量 ________________________________________ 164 9.2奥特莱斯在中国的发展前景展望 ______________________________________ 165
报告摘要
中国奥特莱斯的创办是以燕莎奥特莱斯的开业为标志。2002年12月，北京燕莎友谊商城有限公司学习欧美零售模式，创办了中国第一家奥特莱斯。可以说燕莎奥特莱斯购物中心的诞生和发展的8年，体现了奥特莱斯业态在中国市场的成长历程。8年的时间里，部分二线城市及省会城市也出现了该种零售形态，尤其2009年奥莱供应量激增。然而真正被中国的开发商、消费者以及品牌运营商所接受的成功奥莱仅有北京燕莎奥莱与上海青浦奥莱。勿需臵疑，北京与上海作为中国主要一线城市，在经济实力与发达程度、人均可支配收入与支出及机动车保有辆方面都列前位。
与美国相比，奥特莱斯作为零售商业的分支，在中国处于初期发展阶段。美国奥莱出现后30年保持惊人的增长速度，至2009年达到282家，而中国不足其十分之一。但中国经营较成功的北京燕莎奥莱与上海青浦奥莱年坪效与美国奥莱的平均水平相差不大。由此可见，未来中国发展奥莱潜力巨大。此外，零售业相对发达的美国，一个奥特莱斯卖场往往可以辐射一个城市的数十万人口。如果以成熟市场作为标准，奥特莱斯在中国的数量远远没有饱和。商家不断进入奥特莱斯业态，证明优质奥特莱斯仍是稀缺资源。
我们再来看一组数据，2009年我国奢侈品消费的总额94亿美元，全球占有率为27.5%，凭借这一数字，中国首次直逼日本，超过美国，稳居世界第二奢侈品消费大国。经过全球金融危机的洗礼，中国已经向世界奢侈品市场证明了强劲的消费实力，而一直处于市场饱和的日本奢侈品市场，已经有大批国际奢侈品企业将2010年的重点投向中国内地市场。
正是在这些奢侈品品牌的带动下，品牌消费观念在中国市场得到渗入与普及，这不仅推动了正价百货店不断向高端精品模式升级改造，更将“奥特莱斯”带入一个黄金发展期。
但，2008年中国内地奢侈品市场（不含香港）只占内地消费者奢侈品消费总额的40%，
这直接反映出收入较高的家庭在境外购买高端国际知名品牌较多，原因是多方面的。直接原因是中国奥莱与国外奥莱相比工厂直销店比例少，导致品牌价格无优势。简言之，“奥特莱斯”在中国并没形成一种品牌，不能吸引著名的品牌生产商纷纷加盟“奥特莱斯”。这与中国的零售品牌市场环境不成熟相关。首先中国自有的高档品牌缺乏，提及高档奢侈品牌自然会联想到法、意、美等国的国际一线品牌。这些国际一线品牌在九十年代后通过代理的方式迅速进入中国，那么，如果国外厂家直接开店至中国，有可能与代理协议相悖，厂家无法协调与各代理商间的利益。中国奥莱只有通过其它的途径，如与品牌资源丰富的品牌运营商合作、自有买手或转而经营国内品牌等。但这直接削弱了奥莱国际品牌工厂店的优势。
从国外奥特莱斯发展进程及中国自身特色来看，中国奥莱只有通过多种渠道吸引更多的国际知名品牌工厂店才能彻底解决困扰商家的货源问题，体现奥莱“价优品高”的精髓，最终让中国广大消费者接受该种零售商业的新型发展模式，开辟蕴含在中国的巨大市场。因为，无论是从中国城市发展进程、中国经济增长、中国居民收入水平、中国消费市场结构变化及中国消费观念转变等因素来看，中国势必成为世界零售品牌和国际商业地产开发商的抢滩之地。
中国城市呈现外扩式发展趋势——中心城区承载城市核心功能，副中心城区或新城承载居住等功能，必然引致商业郊区化发展，这与奥特莱斯选址郊区化相契合。北京燕莎奥莱与上海青浦奥莱成功发展即是一个良好的开端。
中国居民收入显著提高，消费呈加速度增长。
2008年人均GDP登上了3000美元的新台阶，中国经济社会正步入发展新阶段。根据国际经验表明，当一个国家或地区人均GDP达到3000美元以后，居民进入了消费活跃和稳定增长阶段，并更关注于生活质量。
近年中国消费保持了较快的增长。1998-2009年，消费品零售总额年均增长12%。2009年，社会消费品零售总额12.5万亿元。说明城乡居民消费观念不断改变，消费呈加速增长，为奥特莱斯的长期发展提供动力。
奥特莱斯作为商业的一个独立的零售业态，它并不是凭空产生的，是建立在一定经济基础和市场环境之上的。社会消费品零售总额的快速增长，表明了中国商业的发展速度之快并且呈现良性态势。因此，在这种环境背景下，无疑对奥特莱斯的发展存在利好因素。
中国消费市场结构变化，中高端消费人群扩大。
中国改革开放三十多年，中国消费市场结构从没有中高端消费人群转变至不仅拥有高端消费者，也有庞大的中端消费者。据《2010胡润财富报告》，全国有87.5个千万富豪和5.5万个亿万富豪，分别比去年增长6.1%和7.8%。据麦肯锡（Mckinsey）研究表明，2008年中国的富裕家庭1达到160万户，并以年均16%的增速增长。受教育背景及消费观念的影响，年青一代的富豪及富裕阶层品牌消费更强，将成为国际知名品牌的主驱动力。
消费观念转变，令折扣品牌消费在中国市场存在巨大空间。
奥特莱斯的目标市场是经济型、品牌非时尚的消费者，这在中国有很大的市场容量。不仅来自富裕阶层对品牌消费的热衷，而且有经济状况一般但品牌消费意识强的年青群体。中国年轻一代的消费观念正从“挣钱存起来以后花”逐渐向“边挣边花”转变。目前，国内消费整体水平虽然不高，但中高档消费仍处于加速度增长阶段，居民的品牌意识逐渐加强。经济状况一般但难以承受名牌正品价格的消费者成为奥特莱斯最大消费群体。随着人们品牌意识的增强，消费理念正从产品消费转向品牌消费。这种消费理念的转变将成为奥特莱斯发展契机。
综上所述，在中国，奥特莱斯的发展得到极大的关注，近年来已经成为各地区商业规划的重要内容。目前，主要一线城市的奥特莱斯的市场饱有量仍有空间，同时，二线城市的市场需求也在显现。但是，由于商业经验不足和品牌资源有限的问题，奥特莱斯的发展很不平衡。随着中国商业的不断成熟、消费者品牌消费更强以及奥莱产业链的不断完善，奥特莱斯的发展有着非常好的前景。
1富裕家庭年收入超过25万元。
引言
奥特莱斯的形成
Outlet的雏形诞生在19世纪中叶的美国：当时美国东海岸的服装和制鞋厂将积压的库存以及次品以很低的价格出售给内部员工。逐渐地工厂主设立起专门的商店开始向社会大众销售这些商品，而这些商店通常就建在工厂之中。
1936年，Anderson-Little（一个男装生产商）率先将自己的这类商店开设在远离工厂的郊区。直至1970年代，Outlet均是采用工厂独自经营的单店形式出现，目的主要是为了处理掉库存和次品。
1974年，Vanity Fair在美国宾夕法尼亚州首次开设了多租户形式的Outlet。伴随70年代的石油危机和经济衰退，美国人均可支配收入下降，这促使Outlet被越来越多对价格敏感的消费者所接受。
自1970年代后半期，Outlet在美国进入了快速发展期，这一趋势主要由以下几个因素所推动：经济萧条导致收入水平的降低；大众消费者更加关注品质、对品牌商品认知度的上升；私人贴牌( Private-Label merchandise )销售模式的出现；制造商对outlet 作为销售渠道功能的日益重视。
1980年，为了避免与零售商场等传统销售渠道产生直接竞争，封闭形式的Outlet开始在美国城市郊区出现。厂商也更多地将本季流行的商品通过Outlet来销售，逐步改变了Outlet早先留给人们仅仅销售过季库存商品的印象。
进入1990年代，Outlet在流行商品质量和数量、客户服务、配套餐饮娱乐设施、建筑风格等方面不断改进成熟，在全球范围内、尤其是在各旅游胜地保持了强劲的增长，成为零售业发展最为突出的亮点。
2002年，奥特莱斯出现在中国北京。
奥特莱斯的定义
国际上通行的（国际购物中心协会）对奥特莱斯的定义
2005年，国际购物中心协会(ICSC)将OUTLETS列为购物中心的类型之一，并定义为：通常位于郊外和旅游区，商户主要是由以折扣价销售自己品牌的制造商组成；典型的OUTLETS并没有主力店，通常为沿街式商业布局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的组团式布局。通常，OUTLETS中50％或以上的租户是直接制造商，剩下的租户通常是餐饮、娱乐服务商。
按照国际上通行的对奥特莱斯的定义，奥特莱斯即工厂直销中心必须具备三个必要的元素。其一，工厂直销中心必须以制造商直接零售为特征，权威的定义是50%以上的租户必须是工厂直销零售商，经销的商品品牌必须在主流消费群中有一定的认知度，一个工厂直销零售商必须经销同一个品牌的商品；其二，经工厂直销中心销售的商品必须有使人心动的低廉价格，满足“花较少的钱消费名牌商品”的消费心理；其三，远离品牌堆积的市中心，拉开与足价品牌专卖店的距离，以免造成同一品牌商品价格悬殊的尴尬。另外，奥特莱斯有较舒适的内环境，有餐饮、娱乐设施，延长了顾客逗留时间。
同时，奥特莱斯经营货真价实的名牌，却有着比一般品牌打折期还要低的价格。奥特莱斯的目标消费群体是有较高收入、名牌认知程度高、品牌意识强的消费者。这些顾客不一定非得购买当季时尚名牌，即使是稍微过季，只要是货真价实的名牌，仍然会成为他们的首选。这种瞄准特定群体的销售定位是新业态出现的客观基础，也是现代商业发展的新趋势。
本报告对奥特莱斯的定义
奥特莱斯自进入中国以来，国内市场上出现众多的号称奥特莱斯的商业。本报告奥特莱斯分为广义及狭义定义。
广义上奥特莱斯是指零售商业中继超市、购物中心后出现的另一种商业形态。在国际零售商业中专指由销售世界顶级品牌换季、下架、断码商品的商店组成的大型购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”、“工厂直销店”。
资料来源:第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
2注：国际一线品牌服装服饰主要来自法国、意大利及美国，包括LV、Donna Karan、GUCCI、PRADA、DUNHILL、CHANEL、VERSACE、Giorgio Armani以及Valentino Garavani等。其中LV及Donna Karan位居奢侈品牌之首。目前奥特莱斯在中国的国际一线品牌主要有Giorgio Armani、PRADA、ZegnaOutletStore、Hugo Boss等。
3国际二线品牌界定更宽泛，指那些设计风格灵活多变、价格中等、历史不长的服装品牌，其中有不少是由顶尖服装公司开发设计、并作为顶尖品牌的附属系列推出的品牌。如DKNY、MiuMiu、Versus、H&M等。
第一部分 奥特莱斯在中国的历史及现状综述
1.1奥特莱斯出现在中国的背景分析
2002年奥特莱斯这种商业模式首次出现在中国，经过8年的快速发展，至2009年底，已经有多家奥特莱斯被中国的开发商、消费者以及品牌运营商所接受。本章将主要对奥特莱斯在中国的分布及发展作出阐述，总结奥特莱斯在中国的发展特点。
图:中国GDP 增长率与北京GDP 增长率对比图
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
1993
1994
1995
1996
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1998
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2000
2001
2002
2003
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2005
2006
2007
2008
2009
亚洲金融危机
国际金融危机
数据来源:第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
1993年至1999年中国经济进入持续下滑期，北京经济波动较大。1997年亚洲金融危机爆发，中国经济随即衰退，至2000年走出低谷。北京经济在亚洲金融危机前期即1996年跌入谷底，并先于中国经济于1999年就迅速反弹。
随后中国经济经历了8年的高速增长，2000年至2007年是中国经济的平稳增长期。在此阶段，北京经历了经济增长的黄金期，年均经济增长率达12.1%，高于北京前8年（1993-1999年）平均经济增长率一个百分点。
2001年底，中国加入WTO ，中国零售业开始逐步对外开放。这意味着外资零售业巨头进入中国更容易，形式也更多样化。面对外资的逐渐侵入，中国零售业不断地联合及重组，以提升竞争力。正是在此经济背景及行业背景之下，北京燕莎集团首次引入了奥特
莱斯新业态——2002年12月18日，北京燕莎友谊商城的直属分店：北京燕莎奥特莱斯购物中心开业。它开创了一种国内新型的零售模式。
1.2奥特莱斯在中国的数量与分布
随着北京燕莎奥特莱斯的成功开业，不仅在上海等一线城市奥特莱斯多家营业，而且部分二线城市及省会城市也出现了该种零售形态。
图奥特莱斯在中国的分布图
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
至2010年一季度，奥特莱斯在中国分布广，数量多。已营业的中国奥特莱斯店达22家，总体量约116万平方米。这些奥特莱斯分别分布在9省及三个直辖市，即北京市、上海市及重庆市。分布地点按照地域划分为六个区域，分别为东北区域、环渤海区域、长三角区域、中部区域、西部区域及珠三角区域，其中长三角区域分布最密集，共有8
个，3个位于上海市、3个位于江苏省，另2个位于浙江省；环渤海区域3家都集中分布于北京市。
表奥特莱斯中国列表
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
珠三角区域仅有一家，位于广州番禺。主要原因是来自香港购物的竞争，珠三角区域在空间上距离香港不远、而且香港的购物品类丰富、折扣幅度大。
但泛珠三角区域（包含海南、广西、贵州、湖南、江西及福建省）也没出现其它的奥特莱斯。随着区域内的消费水平提升及居民的消费观念的改变，预计未来一至两年内将会出现新的奥特莱斯。
图：奥特莱斯珠三角区域分布图
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部1.3 奥特莱斯在中国的特点分析
1.3.1 奥特莱斯区域分布特点（2009）表：奥特莱斯区域分布经济指标比较
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
六个主要的奥特莱斯分布区域内涉及到的城市共14个，分别为长春、哈尔滨、北京、上海、杭州、嘉兴、苏州、常州、武汉、郑州、长沙、成都、重庆及广州。
GDP反映的是城市经济实力和市场规模。比较2009年14市的GDP数据，一半以上的城市超过5000亿元，其中上海及北京超过万亿元，广州、苏州及重庆紧随其后。
外商直接投资反映了城市与世界经济的关联程度，间接体现了外商对城市经济发展的预期。以上各城市间的外商直接投资差异较大，上海、苏州、北京、重庆及杭州排前五名。
人均GDP和人均可支配收入都是反映国民的富裕程度及生活水平。14个城市中，人均GDP超过50,000元的城市占54%，位居前五的城市分别是广州、苏州和上海、北京、杭州。人均可支配收入中上海居首位，其次是广州、北京、杭州及苏州。
机动车保有量北京最多，高达400万辆，上海、成都及重庆超过200万辆。其中北京、苏州及上海每百户家庭分别拥有36辆、18辆及14辆小轿车。
从以上数据可以得出，已开业的奥特莱斯的14个城市中，城市经济实力强、居民生活水平高。因为无论是城市经济总体实力、城市对外开放程度还是城市居民的富裕程度，上海及北京一线城市都居前位，苏州、杭州及重庆等二线城市排名较前。但值得一提的是，除了以上经济实力居前位的城市外，长春、哈尔滨、武汉、长沙及郑州等城市吸引奥特莱斯的进驻，其共性在于省会城市的辐射范围广、影响力深。
1.3.2 奥特莱斯在中国的平均规模
2010年一季度，奥特莱斯在中国的总体规模达到116万平方米，平均规模为5.2万平方米。自2002年奥特莱斯在北京开业后三年，奥特莱斯这种零售商业新业态在中国发展缓慢，直到2009年奥特莱斯供应量井喷。
2002年北京燕莎奥特莱斯开业，其后三年没有新增量，至2006年上海青浦奥特莱斯开业。2006年至2007年奥特莱斯增速较平稳，平均每年增长四家，约19万平方米。2008年增速放缓，仅新开业两家。但2009年新增11家，规模达到55万平方米，增幅翻番。
图：中国奥特莱斯的总供应量与新增供应量
-200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
平方米
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
已开业的奥特莱斯中，最大奥特莱斯是北京燕莎奥特莱斯，总面积12万平方米，其次是11万平方米的上海青浦奥特莱斯。按照规划总规模将被上海环球奥莱斯购物公园及北京赛特奥特莱斯刷新，前者总体量38万平方米，已开业10万平方米；后者总面积15万平方米，已开业4万平方米。 1.3.3 奥特莱斯在中国的建筑形式
奥特莱斯作为一种新兴的零售商业业态，销售过季品牌折扣商品的特性决定了其建筑形式。
根据奥特莱斯区位、建筑面积等因素的不同，奥特莱斯的建筑形式不尽相同。奥特莱斯非中心区位及平均规模为5.2万平方米的体量决定了其建筑形式不同于中心商圈的百货或购物中心建筑。但从实际情况分析，占45%的奥特莱斯为普通独栋零售商业建筑，与传统市区的百货及购物中心差异不明显；另45%为独栋与街区结合式商业建筑，该类建筑形式表现风格各异；还有9%即两座奥特莱斯不是独立的建筑，只占建筑物的几层。如下图所示：
图：建筑形式类别比例图
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
图：建筑形式代表图片
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
随着时间的推移，建筑形式体现现代、时尚、舒适及便捷的元素更多了。以北京燕莎奥特莱斯为例，A座和B座建成年份均超过5年，缺乏新潮的建筑外立面及特色展示面，且与户外的沟通和融合普遍不足，对于各商场吸引步行街人流的进入十分不利。C座弥补了A座和B座在建筑外立面和展示面方面的不足，在公共空间设臵街椅、街灯等，提供了一种更轻松更生活化更休闲态的购物方式。
建筑形式表现的风格分传统欧美建筑风格、现代建筑风格。已开业的22座奥特莱斯中，30%的奥特莱斯采用欧美建筑风格，但风格表现各异，有北京赛特奥特莱斯的小镇街区风格、上海青浦奥特莱斯的开放式园区风格、重庆太平洋西部奥特莱斯的古典与现代结合风格。
表：欧美建筑风格图片展示
其中北京赛特奥特莱斯的小镇街区风格类似于典型的国外奥特莱斯。建筑群间不仅沿街有各式商铺，还设计了音乐喷泉、休憩空间等，同时预留的中心广场可以定期做相关促销等主题活动。整个建筑形式与风格充分体现了购物的舒适、休闲及便捷。
图：国外奥特莱斯图片
除了以上独立的奥特莱斯商业，还有部分奥特莱斯商业仅是整个综合项目的零售业的一部分，成为整个项目的特色，与项目其它业态形成互补与支撑作用。
通常该类项目占地面积及总建筑面积较大。如上海环球奥莱斯购物公园与江苏万和奥特莱斯购物公园。这类奥特莱斯的建筑形式通常是独栋与街区结合。如上海环球奥莱斯购物公园占地613亩，总建筑面积40万平方米。项目建筑业态不仅局限于商业零售，还包括五星级酒店公寓，地区总部大厦和多功能厅等，其中商业零售位于核心区位。
上海环球奥莱斯购物公园与江苏万和奥特莱斯购物公园
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
部分奥特莱斯是旅游项目的一部分，作为特色商业吸引游客。如苏州太平洋奥特莱斯休闲购物中心及杭州休博园奥特莱斯。
苏州太平洋奥特莱斯休闲购物中心位于全国首个商务旅游示范区内的金鸡湖畔。不仅旅
游资源丰富，而且休闲、餐饮、娱乐等配套设施齐全。项目不位于传统的郊区，而位于苏州东部新城内。项目商业建筑形式由街区式的独栋建筑组成且临湖靠水，国际知名品牌商铺外立面时尚气派，LOGO醒目。
图：苏州太平洋奥特莱斯图片展示
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
1.3.4 奥特莱斯在中国的品牌组合
表代表奥特莱斯项目品牌组合特征
资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
基于奥特莱斯面对的是有消费能力且有品牌意识富裕群体。因此，奥特莱斯的品牌组合是随着消费者对品牌认知度的提升而逐渐改变其品牌组合。
以北京燕莎奥特莱斯购物中心为例，随着逐渐增强的品牌意识，从2004年开始，奥特莱斯始终调整品牌组合，从2009年开始，奥特莱斯制定了三年品牌计划：2009年国内外知名品牌要达到34%；2010年要达到50%~60%；2011年则要达到70%。
可以看出，燕莎奥特莱斯购物中心是随着消费者对品牌认知度的提升慢慢改变其品牌组合。另外，在燕莎奥特莱斯C座首层，引入欧洲精品街概念，布臵杰尼亚、BOSS，DUNHILL 等国际一线品牌，改变了仓储式的陈列方式，这样吸引更有消费能力的购买者。
中国的奥特莱斯虽然还处在起步阶段，但消费者的品牌意识与消费意识将越来越强。越来越多的国际品牌将被这部分消费者接受并喜爱，而这部分理性消费者也会通过奥特莱斯培养起属于自己的品牌忠诚度。
1.4 奥特莱斯在中国的经营业绩
中国奥特莱斯正在由一线城市向二线城市发展，同时向部分发达三线城市渗透。目前已开业的奥特莱斯经营业绩表现不一，从城市承载力来看，城市承载力越强，其经营业绩亦佳，反之亦然。
受城市发展经济水平、居民消费能力及周边同类项目竞争等因素影响，一线城市的奥特莱斯在中国的经营业绩表现尚可，以北京燕莎奥特莱斯及上海青浦奥特莱斯为代表的奥特莱斯项目经营业绩尤为突出。
一线城市奥特莱斯开业初期的入住率为80-100%不等，从期初的培育期来看，在车程2小时以内的范围内没有奥特莱斯竞争的前提下，其培育期为1-2年。
从2003年至2009年6年时间内，北京燕莎奥特莱斯及上海青浦奥特莱斯每平方米的营业额即坪效从15,000元增至26,818元，增幅79%，年复合增长率10%。其中，2003-2009年，北京燕莎奥特莱斯的建筑面积增长3倍，年营业额3亿元增至2009年的18亿元，增长6倍。上海青浦奥特莱斯营业额从开业初年（2006年）的4亿元增至2009年13亿元，增长3倍多。
资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
由于区位优势及经营时间较长等因素的影响，北京燕莎奥特莱斯客流量远远大于上海青浦奥特莱斯，其年营业额也高于上海青浦奥特莱斯。以2007-2009年为例，北京燕莎奥特莱斯营业额比青浦奥特莱斯平均高出30%。
由于北京赛特奥特莱斯开业仅半年，2009年下半年的营业业绩仅为1.8亿元，坪效为16,000元/平方米。
表 北京赛特奥特莱斯购物中心营业额
注：使用率为50%，即营业面积为建筑面积的50%。
据经营者介绍及我司客观估算，2009年北京燕莎奥特莱斯、北京赛特奥莱及上海青浦
奥特莱斯客单价的区间范围分别为320-460元/人、480-540元/人及570-640元/人。这一方面说明北京燕莎奥特莱斯的顾客一次平均消费额低于北京赛特奥莱、上海青浦奥特莱斯，另一方面说明上海青浦奥特莱斯的品牌档次略高于北京燕莎奥特莱斯，但是北京燕莎奥莱的品牌档次齐全，辐射消费人群结构较广。
资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
北京奥特莱斯案例调研报告 一、基本情况和结论 名 称 建筑 面积 商品均价（元） 人均消费额 （元/人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 8,000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奥特莱斯 35,500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥特莱斯 68,000 - - 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 - - - - 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集地） 良好 注： 1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通； 2、商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 （1）北京奥特莱斯布局 爱家outlets 赛特outlets 燕莎outlets 活力东方outlets
分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD）和北边（亚奥）商圈内，西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（西山板块、中关村等）开发了大量的高档别墅和社区，聚集了大量的高端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
（3）建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源 上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。 2、经营以中高档品牌为主 入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。商品均价在500-1500之间，人均消费额较高。 3、欧式风格、低密度低容积率建筑，购物之余有公园游玩休闲之感 上海奥特莱斯设计采用欧式风格，且大多为一层商铺建筑，且设有喷泉、公园、草地、桥廊等，并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮，使人在购物之余能尽享公园游览之乐。4、租售结合 出于物业增值、统一管理等原因，商铺大部分只租不卖，但对于大的品牌商，也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等。 入驻的部分品牌如下： 服装、箱包、鞋等
武汉市盘龙城百联奥特莱斯调研报告关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告 项目区位 项目地点： 该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧，湖滨大道北侧，紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。 开发商简介 该项目由上海百联集团股份有限公司开发，上海百联是国内知名商业地产运营商，旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格，由纵横集团开发建设项目工程。 该项目定位及基本规划 项目经营思想：打造现代化、时尚化生态综合购物广场，形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。 项目经营理念：“标真价、买真品、送真情”。 项目基本规划：占地面积约133>.6万平方米，营业面积9万多平方米，打造商铺三百余套，其中商铺开间8-10米不等（视品牌及分布位置而定），层高5米，径深13米；四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等；其中，主要经营的产品以男女精品服饰为主，其经营时间从上午十点至晚间八点。
项目基本情况调研 内部硬件设施 建筑格局及风格： 项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格，两层环形建筑结构格局，部分商铺上下连通一体，两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。 内部优化特色： 每个区域中均设有一座独立电梯，连接一层二层商圈，可提升项目品质及整体美感； 每间商铺内拥有分户型美的空调，该空调由入驻商家出资。百联奥特莱斯集体购买； 各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑，现场环境优雅，文化气息浓郁。 卫生间： 卫生间内部设施齐全，厕具均具备较高品质，属于公厕中上等标准。同时，在A-D四大区域中均配置有厕所，能够满足该区域内高流量客户需求。 金融系统： 两处银行柜员机及ATM机，工商银行入驻，提供完善金融系统。 消防系统： 电子监控消防系统，层次较高。 安保系统： 全方位出入口摄像头监控；4座岗亭位于项目4座出入口；四大经营区域保障1-2名保安24小时巡逻。
奥特莱斯研究 1、奥特莱斯的概念 奥特莱斯零售业指专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，被称为“品牌、工厂直销购物中心” 。奥特莱斯商业形态最早就是“工厂直销店” ，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为独立的零售业态。进入20 世纪70 年代，奥特莱斯发生了实质性的变化，主要表现为：供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道；其功能更加齐全，发展成为休闲购物一体化的大型购物中心；开始讲究购物环境并向城市靠近，这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。 2、奥特莱斯的经营特点 奥特莱斯购物中心一般位于市郊，在远离城市的地带能吸引大量的顾客群体，其经营模式具有其他零售业态无法比拟的优势，其特点主要有：第一，经营的产品均为世界级品牌。奥特莱斯的商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。第二，超低的价格折扣。由于奥特莱斯的中间环节、地价、店堂装饰、销售人员等成本因素都被严格控制，其商品价格比所有的零售业态都低，能够吸引对价格比较敏感的消费者，满足了部分经济实力不足却又追求名牌的消费者对名牌商品的购物需求。 第三，便利与舒适的购物环境。奥特莱斯中心的购物面积一般很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由几万平方米到几十万平方米不等。同时，奥特莱斯购物中 心由于配套的服务设计和便捷的交通，成为人们购物休闲的理想场所。2奥特莱
斯的商业环境分析 3、奥特莱斯经营模式 1、联营模式 奥特莱斯联营模式借鉴的是百货核心合作模式，这种模式采用统一收银方 式，奥特莱斯商场按照合作扣率比例收取销售提成，扣除销售提成及必要费用后余款按合同约定日期返还厂商，合作双方签订的是联营合同。这种模式在大卖场式奥特莱斯以及百货式奥特莱斯运用比较普遍。其优势在于便于奥特莱斯商场迅速汇集大量现金流，合作双方风险共担。其劣势是运营管理压力比较大，运营成本也比较高。 2、租赁模式 奥特莱斯租赁模式借鉴的是SHOPPINGMALL购物中心操作模式，将一个个店铺租赁给品牌厂商，以收取租金的方式获得营业收入。这种模式在庄园式奥特莱斯以及城堡式奥特莱斯运用比较普遍。其优势在于一旦招商成功，后期运营成本以及运营管理压力不大；其劣势在于商场前期运作资金压力比较大，投资回收期比较长，对厂商的管理和控制力不强。 3、自营模式 奥特莱斯自营模式一般属于辅助性质的模式。很多奥特莱斯商场在开业招商初期为降低招商难度会采买一些国际大牌服装作为标杆性品牌，以此吸引中高档 品牌的入驻。奥特莱斯商场往往也会自行代理或买断一些品牌的库存商品，一般所采买的商品要么用于补充招商品牌空缺，要么是预期毛利较高的库存商品。这 种模式的优势在于拥有自主定价权以及灵活的调动能力，是填补空缺以及制造促销热点的佳品。其劣势是对商场业务买手眼光要求较高，管理事务繁琐。在国内这种模式所占
万和奥特莱斯购物公园项目简介 Outlets，又名“品牌折扣中心”，起源于美国，成熟于欧洲，风靡于日韩。从最初的工厂尾货直销，发展成为专业的品牌折扣中心。其特点极其鲜明：大品牌，荟萃世界著名或知名品牌，如纪梵希、都彭、爵克、阿玛尼等，让你跻身上流人群。 超低折扣，整个市场一至四折的超低折扣让消费者趋之若鹜；掏空钱包才肯罢休。 公园式的购物环境，让你远离尘世的喧嚣，将购物转变为一种享受。 奥特莱斯正以其新颖的经营理念和独特的经营方式正引领着都市消费的新潮流，其巨大的消费市场和利润空间正吸引大量的投资客进入。上海、北京、杭州、合肥的奥特莱斯相继开始营业，创造出一个又一个的业界神话。正是在这种情况下，我们江苏万和国际商贸有限公司为了满足苏锡常一带的客户需求，和政府合力打造了江苏万和奥特莱斯购物公园。 经过详细的分析，我们将项目坐落在了常州金坛市经济开发区。金坛，一直就有“江东福地，服装名城”的美誉。整个城市以服装业为支柱产业，是中国出口服装制造名城、中国服装跨国采购基地，年产值达132亿元。为万和奥特莱斯提供了强力的产业支持。同时，万和奥特莱斯购物公园的地理位置也极其优越，沪宁高速、沿江高速、扬溧高速、宁杭高速环绕在我们打造的奥特莱斯商业中心周围，1小时高速直达南京禄口机场，2小时直达上海国际机场，将消费人群扩大至上海、苏州、无锡、南京等地5000万人的消费圈，商机不言而喻。 不仅如此，常州市政府也对万和奥特莱斯十分重视，各级领导不仅多次亲临指导视察，还将我们列为省市区三级政府重点项目，2008年金坛市的十一五重点项目，要求将其打造成为常州的地标性建筑。 万和奥特莱斯集天时地利人和于一体，总规划占地面积870亩，总投资9.8亿人民币，全力打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、商务、展示为一体的公园式现代商贸城，是常州地区当之无愧的商业龙头！整个项目采用北欧小镇古典建筑风格，给人以高尚典雅的购物环境；再加上多层椭圆形景观建筑，实现北欧风情景观与中国古钱文化元素的完美搭配，让人不出长三角即可买尽世界名牌！同时与江苏、上海、浙江、安徽、山东等14个省（市）千家旅行社正在洽谈合作双赢方案，如成功将坐享常州地区每年500万旅行团庞大消费市场，持续
目录 一、奥特莱斯的由来 (3) 二、奥特莱斯运作模式分类 (3) 三、奥特莱斯合作模式分类 (5) 四、奥特莱斯商业业态的特点 (6) 五、我国奥特莱斯状况 (7) 六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8) 七、我国奥特莱斯之应变升级 (9) 八、我国奥特莱斯发展趋势 (11) 九、我国奥特莱斯存在的问题 (13) 十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16) 十一、结论 (19)
一、奥特莱斯的由来 奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。 这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。 在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。 二、奥特莱斯运作模式分类 （一）奥特莱斯物业型态模式分类
江油市金莎奥特莱斯情况说明 一、城市概况简介： （一）地理位置： 四川省江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南，距离绵阳33公里，成都约130公里。市幅员面积2719平方千米。属亚热带湿润性季风气候，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2℃。江油以平坝和丘陵地貌为主，江彰平原为境内最大平原。江油市是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地。江油市城市规模居四川前十（包括地级市）属中等城市。 1、行政区划 江油市辖4个街道、21个镇、19个乡：江油市区即由中坝、太平、三合和彰明4镇构成。 2、环境位置 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市40公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。东邻广元市区和剑阁县，南接梓潼市和绵阳市游仙区、涪城区，西接安县、北川县，北连平武县、青川县。 3、气候 处于属亚热带湿润季风气候区，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2摄氏度。 4、地貌 江油以平坝和丘陵的地貌为主。按地貌主要类型分，平坝占8.6%，丘陵占49.0%，山区占42.4%。市境内地势西北高、东南低，西北部
系山地，东南部系丘陵和平坝。 5、交通 中国第一条电气化铁路宝成铁路复线纵贯全境114km，境内有大小火车站14个。全天47趟宝成线旅客列车停靠或者从江油站始发，同时，江油也是成都铁路局江油车务段和机车折返段所在地。成（成都市）绵（绵阳）乐（乐山市）城际铁路预计2014年11月完工，并确定北起点站为江油火车站。铁路线路有:宝成线、成绵乐城际铁路、西（安）成（都）客运专线、九绵遂宜旅游铁路。公路绵广高速公路、绵九高速公路（在建）、梓（潼）江（油）快速通道（在建）、绵江快速景观大道、中（坝）雁（门）公路、中（坝）武（都）公路、中（坝）贯（山）公路、省道302线万阿公路、九寨东环线等公路构成江油公路主干网络；驱车从成都方向过来，途经成绵广高速公路（江油贯山道口下）及中贯连接线到达江油市区仅需1小时40分左右；从广元方向过来，途经绵广高速公路（江油北道口下）及万阿公路到达江油市区仅需3个半小时左右。航空从江油至驱车至绵阳南郊机场只需45分钟即至，现已开通上海、北京、广州、郑州等20余条全国大中主要城市航线。而绵阳九岭备降机场（位于江油市九岭镇）也已经写入《成都德阳绵阳规划合作框架协议》。 （二）人口及整体经济发展水平： 1、人口 2013年末，江油市公安户籍人口88.87万人，其中：农业人口60.69万人，非农业人口28.18万人；男性人口45.29万人，女性人口43.58万人，男女性别比为103.9：100。年末全市常住人口79.36万人，城镇化率为51.01%，同比提高1.43个百分点。 2、经济
房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析 导读: 奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。 国内已开业奥特莱斯200余家为何经营陷入困境？ 近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。 奥特莱斯如何应对消费淡季: 提升、谋变、整合 商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。 一、奥特莱斯发展历程: 诞生 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 阶段一
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。 阶段二 1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 阶段三 1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。 中国 从2002年北京燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯至今，全国共有200余家奥特莱斯开门营业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家。但同时，各种运营困境也开始出现。企划3人不变，招商一名经理两个主管，至少每楼层3人，设楼层经理一人，楼管2人。 二、奥特莱斯模式升级: 传统模式 简易型的品牌折扣店 2.0版版本 附带有餐饮和休息娱乐的消费场地的品牌购物商场。 3.0版本 类似于商业综合体，基于奢侈品牌折扣衍生，更多的消费贡献来自于生活化的需求，包括一些 三、OUTLETS三大吸客法宝： 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。 四、中国奥特莱斯的三大特点： 1、品牌度高：奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
fisaa 北京奥特莱斯案例调研报告 名称 建筑 面积 商品均价 （元） 人均消费额 （元 /人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000 一 — 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 一 一 一 — 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集 地） 良好 1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通: 2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北 （1）北京奥特莱斯布局 女郊农 场 北苑 爱家 outlets — 人大处 UI ? d 鲁谷 北京两站;: 広里 燕莎 outlets 济 朝阳门 香山 活力东方 outlets 东 MB ￡ 71 QI 定福庄 赛持 outlets
（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
院系商学院 专业市场营销 班级 学生姓名 学号 任课教师 2014年月日
奥特莱斯购物中心调查报告 一、商圈调查 （一）奥特莱斯大卖场简介 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets 最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 奥特莱斯本身是一种商业模式，并不分中国公司和外国公司。以奥特莱斯中国公司自居的形式都是在对传统大众灌输自己的正规血统。而实际上，是没有这种血统之分的。任何企业和公司只要有品牌和买手资源，都可以做奥特莱斯的商业模式。 中国的奥特莱斯主要有北京奥特莱斯、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海绿色米兰城市奥特莱斯（绿色米兰广场）、武汉东城豪威奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、武汉百联奥特莱斯广场、杭州休博园奥特莱斯、杭州百联奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、西南（泸州）奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。北京赛特莱斯是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。
奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析 一．O UTLET业态的由来和优势 奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。 OUTLETS在发展初期作为单个的?工厂直销店?(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。 目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。 奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。 奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET 奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。 奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康发展，避免一哄而起。 要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。 二．美国、日本奥特莱斯业态的发展 美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１０
仙林金鹰奥莱城项目可行性分析报告 撰稿人：劉晶日期：2011-6-25 摘要 仙林金鹰天地自其开业以来经营持续爆冷，客流量甚少。经营一年后，在2011年4月重新开业，但是身份转变为“仙林金鹰奥莱城”。“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文音译，原意是“出口、出路”。在零售行业中专指销售名牌过季、下架、断码商品以及工厂尾货和名牌专供的系列商品的零售业态，因此也被称为“品牌直销购物中心”和“品牌直销广场”。 仙林金鹰身份未变之前，经营效果不良，可能是因为其所售商品档次过高，在大学城难以开辟市场。金鹰天地一直致力于中高档商品经营，而大学城内学生与居民约各占一半，学生消费水平不及金鹰销售价格平均水平，并且仙林只是南京副城，居民消费水平不及主市区。种种原因导致金鹰天地经营持续爆冷。 现金鹰身份转变，开始经营品牌折扣店。金鹰奥莱城，开创南京城首家“第四代奥特莱斯”先河，以“城在这里，乐在心里”的黄金承诺，将顾客的众多期许“一站式”完美达成。在2011年初的金鹰商贸集团品牌峰会中，金鹰奥莱城作为2011年度推出的重点项目，获得多家品牌的关注。峰会结束后，多家名品对金鹰奥莱城的前景十分憧憬，施华洛世奇、COACH等众多品牌纷纷主动约见金鹰奥莱城招商组，对项目进行实地考察，表达合作意愿。 但是，金鹰奥莱城开业后真的能像金鹰集团及奥特莱斯折扣店经营者期望的一样吗？本报告将以金鹰奥莱城为核心，分别从市场、选址、项目形象定位等方面对金鹰打造的第四代奥特莱斯进行考察分析。此外，本人通过对上海、北京、苏州奥特莱斯的成功经营以及南京江宁文鼎广场奥特莱斯的失败经营四个案例进行分析比较，以个人理解对仙林金鹰奥莱城的命运作出推测。
篇一：招商考察报告模板 年产l0万吨生物质精炼制浆造纸及苯丙氨酸生产项目考察情况汇报 9月15日早4点，副市长马辉带领发改局戴君、经济局吕贵生、经合局张亮、环保局王泽民到丹东东方轻工机械有限公司考察年产10万吨生物质精炼制浆造纸及苯丙氨酸生产项目，下午14时与公司董事长李刚荣进行了对接，并利用两个半小时的时间对项目进行了实地考察和洽谈。现将相关情况汇报如下： 一、考察的概述 (一)企业基本情况。 1、丹东东方轻工机械有限公司。该公司成立于l988年，是集制浆造纸设备和环保技术及设备研发、生产制造于一体的行业知名现代化科技型企业，是国内著名的清洁制浆成套设备研发、生产基地。公司占地面积7.3万平方米，建筑面积3.2万平方米。两项国家发明专利“封闭式循环氧解制浆工艺”和“环保型清洁制浆生产工艺系统”，实现了造纸制浆生产原料广泛、环保治污、节水节能等历史性突破。 2、大连盛大(集团)环保科技发展有限公司。目前，网上没有大连盛大(集团)环保科技发展有限公司的网站。 (二)生产工艺情况。1、丹东东方轻工机械有限公司生产工艺情况。经企业介绍，该项目基本上属于碱法制浆，主要采用蒸漂一体容器一次性完成蒸漂工艺，蒸漂中投入氢氧化钠(主要是软化和分解秸秆纤维)、双氧水(主要是用于漂白)和20种友好型助剂。蒸漂废液经微波处理后可循环使用，少量排放。我们认为，此种工艺介于化学制浆生产法和机械制浆生产法之间，由于用碱量较小，制浆废液浓度较低，且在蒸煮同时加入漂液，因此废液呈黄白色，从感官上感觉污染危害程度较低。 2、国内其他企业生产工艺情况。目前我国制浆工艺基本上是分为化学浆生产和机械浆生产两种。化学浆生产法又分为碱法制浆和硫酸盐法制浆。化学制浆法在生产中存在污染重、治理难、治理成本高的问题；机械制浆法不使用化学原料，污染较轻。 (三)生产原料情况。 1、丹东东方轻工机械有限公司生产原料情况。主要采用农作物秸秆为原料，年产10万吨纸浆大概需要20万吨秸秆。目前，我市耕地面积15.4万公顷，年产秸秆93.45万吨，其中，玉米秸秆：8．5万公顷x 9吨／公顷=76．5万吨，大豆秸秆：3万公顷x 2．5吨／公顷=7．5万吨，水稻秸秆：l．3万公顷x 7吨／公顷=9．4 5万吨。 2、国内其他企业生产原料情况。主要采用林下剩余物、秸秆、芦苇等为原料。 (四)项目资金来源。 此项目资金来源于香港一家投资公司，据李刚荣介绍，该投 资公司已跟踪丹东东方轻工机械有限公司5年，但李刚荣不透露投资公司具体情况。投资方式为：项目每条生产线用资7．5亿元，投资公司可为每条生产线提供i o亿元贷款，项目建成后，每年返还本息l．5亿元，返还期l 3年(不含2年建设期)，共计i 9．5亿元。项目土地使用证办结后，可以申请办理贷款事宜。 (五)产业政策。 该项目在立项方面符合国家政策。 见《产业结构调整指导目录(2011年本)》鼓励类项目第十 九条轻工：i、单条化学木浆30万吨／年及以上、化学机械木浆1 0万吨／年及以上、化学竹浆l 0万吨／年及以上的林纸一体化生产线及相应配套的纸及纸板生产线(新闻线、铜版纸除外)建设；采用清洁生产工艺、以非木纤维为原料、单条l 0万吨／年及以上的纸浆生产线建设。2、先进制浆、造纸设备开发与制造。3、无元素氯(ecf)和全无氯(tcf)化学纸浆漂白工艺开发及应用。
关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告 一、项目区位 1、项目地点： 该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧，湖滨大道北侧，紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。 2、开发商简介 该项目由上海百联集团股份有限公司开发，上海百联是国内知名商业地产运营商，旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格，由纵横集团开发建设项目工程。 3、该项目定位及基本规划 项目经营思想：打造现代化、时尚化生态综合购物广场，形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。 项目经营理念：“标真价、买真品、送真情”。 项目基本规划：占地面积约万平方米，营业面积万多平方米，打造商铺三百余套，其中商铺开间米不等（视品牌及分布位置而定），层高米，径深米；四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等；其中，主要经营的产品以男女精品服饰为主，其经营时间从上午十点至晚间八点。 二、项目基本情况调研 1、内部硬件设施 建筑格局及风格： 项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格，两层环形建筑结构格局，部分商铺上下连通一体，两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。
内部优化特色： 每个区域中均设有一座独立电梯，连接一层二层商圈，可提升项目品质及整体美感； 每间商铺内拥有分户型美的空调，该空调由入驻商家出资。百联奥特莱斯集体购买； 各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑，现场环境优雅，文化气息浓郁。 卫生间： 卫生间内部设施齐全，厕具均具备较高品质，属于公厕中上等标准。同时，在四大区域中均配置有厕所，能够满足该区域内高流量客户需求。 金融系统： 两处银行柜员机及机，工商银行入驻，提供完善金融系统。 消防系统： 电子监控消防系统，层次较高。 安保系统：
香港时代广场考察报告 篇一：国际时代广场调研报告1 班级： 学号 姓名： 指导老师 地点；赣州国际时代广场 一、调研基本信息 1.调查对象：赣州国际时代广场 2.调查方法：实地踏勘、访谈 3.调查内容：小区的区位、周边环境、规划结构、道路交通规划、配套设施、 绿地景观规划等 3.调查时间：XX年5月13日 二、现状及周边环境分析（区位分析图） 国际时代广场处于赣州市红旗大道西延线、章江 边，以西为呈270度环抱的章江尽收眼前，背山靠水，东临红旗大道，北靠西桥路、南依文明大道、西临滨 江大道，毗邻蔚蓝半岛，交通四通八达，蕴藏巨大居 住与商业价值，并在红旗大道与章江北大道交汇处建 成“城市之门”，将建设城市标志性建筑和城市广场，一条80米宽的景观商业街，
三面临街、交通便利、配套齐全、环境优美，地理位置极其优越。 小区位于三康庙地段，只需五分钟路程。有20路公交车可直达，也可以坐车 到三康庙然后步行到达。 三、小区规划结构 小区规模较大，还在进一步建设 中，按照我国〈城市居住区规划设 计规范〉的规定该小区实际上达到 了一个居住小区的规模。小区形成 小区—组团的二级规划结构。通过 一条道路分隔，将小区划分成两个 组团，一轴即以贯穿东西的中间机动车道和绿化带，一环为机动车道路环小区。 四、小区道路交通规划 小区设两个出入口，主要入口设在绍兴饭店小区设两个出入口， 符合道路交 通规划设计原则。次要入口为大润发步行出入口，为小区内居民出入和购物带来 极大的方便。小区级道路为环通式，顺而不穿，与宅前道路相衔接。交通组织采
用人车购物出入和分行。机动车停车采用地上停车与地下停车相结合的方式，以 地下停车为主，地面停车为辅。地面停车为路侧停车，未规划专门的地面停车场。 此外，小区还考虑了非机动车停车，在大润发前为非机动停车地，没有专门的遮 挡物，都只是用于暂时停发。 绍兴饭店入口及地面停车处 大润发入口及非机动车辆停放处 地下停车入口处 五、住宅类型及组群布局 小区住宅类型为多层和板式高层相结合， 采用行列式布置。空间组合上则体现了长短、 高低、疏密的对比。住宅大部分是南北朝向， 保证了住户良好的日照采光。住宅建筑风格简 洁现代，坡顶设计。 六、户型设计 小区内户型方正，室内面积使用率高。南北通透，采光和通风都较好。多采 用一梯两户的设计，户型设计上采用宽景双阳台、入户花园，大飘窗等新元素。 主要户型为三室二厅二卫。
奥特莱斯的商业模式 奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。 这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE 等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上海金沙江路澳特来折扣商场，其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式，卖场顶部不做天花吊顶、消防、
奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特 莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWB ALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上
奥特莱斯业态分析报告 一、国际上奥特莱斯发展现状 （一）国际上奥特莱斯的演进 奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。 虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。 另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正式将直销中心（Outlet Center）列为购物中心类型之一。 （二）国际上奥特莱斯的发展状况 1、规模增长下降 资料表明，目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈下降趋势的情况。
北京上海部分商业地产项目考察报告第一章北京地区考察项目如下 1、北京燕莎奥特莱斯购物中心 2、北京东方广场 3、北京大成国际广场 4、北京中关村步行街 5、方庄美食街 6、北京建外soho北京现代城 7、北京非中心 第二章上海地区考察项目如下 1、上海梅川路 2、上海北翼商业街 第三章目前商业发展存在的问题及对我们商业中心的启示
第一章北京地区 一、燕莎奥特莱斯购物中心 （一）概况 北京燕莎奥特莱斯购物中心（BEIJINGYANSHAOUTLETS）座落于北京东四环路北工大桥西北侧，区位优势明显，交通便利，停车泊位1000多个。目前A座+B 座营业面积35000平方米。A座于2002年12月开业，B座于2003年11月开业。迄今，北京人简称“奥莱”的新兴零售商业业态在京城也仅仅诞生了17个月，尽管它现在还是一个“新生儿”，但经过一年多的经营实践证明，奥特莱斯这种国内的新兴零售业态确实具有广阔的前景和旺盛的生命力。 燕莎奥特莱斯购物中心是北京燕莎友谊商城有限公司的第一家直属分店，也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。OUTLETS是欧美最为流行的零售业态之一，在零售业态中专指由销售过季、下架、短码商品的商店组成的购物中心，由于品牌驰名、价格实惠，在欧洲、美国、日本和东南亚地区深受消费者的欢迎。燕莎奥特莱斯购物中心建筑面积3.5万平方米，营业面积1.9万平方米，分A、B两座，每座上下两层。 营业时间：10：00――9：00地址：朝阳区东四环南路9号 （二）特点： 引人注目的品牌——GIORGIOARMANI、MaxMara、登喜路、纪梵希、Cerruti1881、Boss、PARIOLI、Bally、YSL、Escada、范思哲、温莎、POLO、THENORTHFACE、NAUTICA、PRADA、WMF等国际知名品牌占品牌总数的60-70%； 极具吸引力的价格——绝大部分商品1-6折销售；
中国奥特莱斯模式 中国奥特莱斯模式提要：这样实惠的购物模式，自然会受到消费者的青睐，因此，奥特莱斯进入中国后的发展速度十分惊人。但是，近几年，其负面消息也屡屡传出 更多资料 中国奥特莱斯模式 奥特莱斯，是英文outlets的中文直译，在零售业中专指由销售过季、下架、断码品牌商品的商店组成的购物中心，因此奥特莱斯也被称为“品牌直销购物中心”。 这种商业模式最早诞生于美国，已有100多年的历史，但在中国大陆，奥特莱斯只出现了短短10年。这种“新模式”在中国大陆发展迅猛，从2002年第一家奥特莱斯——北京燕莎奥特莱斯购物中心成立，至今全国已经有200多家奥特莱斯。 照理说，奥特莱斯的“中国化”进程应该算是完成得顺风顺水了，但现实是，横亘在它面前的种种“水土不服”问题至今仍不容忽视。起步晚发展快，一味走激进路线的奥特莱斯想要在中国站稳脚跟，还真有点儿“气短”。 消费群难定 喜欢逛奥特莱斯的赵女士，有着近10年的“奥莱”购物史。“一在杂志上看到心仪的服装，就有直奔奥特莱斯购物的欲望。”赵女士告诉记者，北京燕莎奥特莱斯成立后，她就经常光顾。几年时间，奥特莱斯在北京飞速发展，不仅市内，就是很多北京周边的奥特莱斯她
也都光顾过。 在美国生活多年的刘阿姨告诉记者，一般来说，奥特莱斯是“大牌”云集的购物殿堂，但不会建在市中心。离她家最近的奥特莱斯就需要至少3小时车程才能到达，不过换季打折的品牌商品一般都能在那里找到。“回国之前常常需要给亲友带些礼物，去那里搜罗一下还是能大有收获的。当然，当地人也是会不时光顾的，尤其是在全球经济不景气的大环境下，想买品牌货又想省钱，奥特莱斯是个值得一逛的地方。”刘阿姨说。 这样实惠的购物模式，自然会受到消费者的青睐，因此，奥特莱斯进入中国后的发展速度十分惊人。但是，近几年，其负面消息也屡屡传出。据了解，宁波市江北区的奥特莱斯广场已被法院查封，宣告倒闭；而之前被媒体津津乐道的4个广东奥特莱斯项目也迟迟难产；原打算明年开张的番禺长隆友谊奥特莱斯购物公园项目，因地块分歧，开发计划暂时搁浅。一系列奥特莱斯项目停滞，使奥特莱斯在中国的经营陷入困境。 “多方面因素导致了奥特莱斯在中国的‘水土不服’。”中国三星经济研究院技术产业组首席研究员邱罡表示。 事实上，消费群体的定位将关系到一种商业模式的运营成败与否。奥特莱斯的消费者多是中产阶级，至少要像赵女士那样衣食无忧。“这类群体在美国是主要阶层，而在中国，符合这类群体特征的人仅占到20%左右。”邱罡说。 一项对燕莎奥特莱斯消费人群的分析显示，这里的消费者年龄