三都县工业园区标准厂房项目可行性研究报告
二O一二年八月
三都县工业园区标准厂房项目可行性研究报告
二O一二年八月
目录
1、总论
1.1项目概况
1.2项目背景和建设必要性
1.3编制依据和研究X围
1.4项目主要经济技术指标
1.5结论和建议
2、建设条件和项目选址
2.1建设条件
2.2 项目选址
2.3所在区域现状
3、市场预测和拟建规模.
3.1市场定位分析
3.2市场预测
3.3拟建规模
4、工程方案
4.1 总平面布局
4.2入园企业和主要运营办法
5、公用工程
5.1给排水
5.2供电
5.3通信
6、环境保护、卫生安全和消防
6.1环境保护
6.2劳动卫生与安全
6.3消防
7、节能
7.1设计主要依据
7.2节能措施
8、组织管理与运营策略
8.1组织管理
8.2劳动定员和人员培训
8.3运营策略
9、项目建设进度
10、投资估算和资金筹措
10.1投资估算
10.2资金筹措
11、经济效益和社会效益分析
11.1经济效益分析
11.2社会效益分析
附件：XX市固定资产投资项目合理用能登记表总平面图
1、总论 1.1项目概况
项目名称：*******标准厂房
项目承办单位：*******经济合作社
法人代表：沈新根
项目联系人；沈剑挺
项目主要内容：根据市政府有关文件精神，在镇政府的统一规划下，拟在本村建造村级标准厂房，计划建造三层厂房12幢，总建筑面积46443㎡。
项目总投资：3417万元
项目背景和建设必要性
宿松工业园区位于皖、鄂、赣三省交汇处，在长三角、珠三角经济辐射圈内。园区区位优势明显，水、陆、空立体交通运输网络便捷。纵贯南北的——XX的105国道、横贯东西的XX——XX高速公路穿境而过，至XX、、XX等省会城市的全程高速汽车均在2小时左右；——XX铁路宿松站距园区3公里，可直达XX、、、、、；宿松位于长江中下游，长江过境63公里，境内建有深水码头3个，汽车轮渡一座，沿江复兴港口属XX物流港口的产业组成部分；XX长江码头是对外籍轮开放的国家一类口岸，年吞吐能力1000万吨，年吞
吐四万TEU集装专用码头1座；汽车行程1小时左右的XXXX 口岸拥有外贸码头、214码头、石化专用码头等3座对外开放码头；距XX骆岗机场、XX昌北机场、XX天河机场汽车行程均在2小时左右。
宿松工业园区地处孚玉镇,105国道两侧,东与沈宿松村接壤,南与王叶村相连,西与小浦村毗邻,北面紧挨孚玉镇工业集聚地，地理位置比较优越。全村现有常住户864户，人口2574人，2007年村实现农村经济总收入1.8亿元，农民人均收入达到7211元。村域内个体私营经济发达，工业配套能力强，全村现有各类小企业达115家，经营X围主要有电子、电器配件、文具制笔、塑料制品、五金等。
随着村内企业进一步的发展、规X，现有家庭作坊式小企业已不能适应形势发展，为提高群众生活质量，加强环境整治，加快社会主义新农村建设，急需扩大企业经营场地及搬迁出村庄。
村域X围内115家企业，遍布村的每个角落，主要是利用村原生产队仓库、学校等简易房屋。现租房户租用面积约5000㎡，根据调查摸底，普遍认为面积偏小，严重阻碍了企业的进一步发展，对厂房的需求颇为迫切。经初步统计，如村域内企业整体搬迁，需用厂房面积逾50000㎡，同时，周边村落的也有明确的意向落户新建村标准厂房，预计需求面
积已大大超出设计面积。
实施本基建项目的优点包括以下几点：
一是解决小企业经营场地困难问题。现有小企业因生产发展需要，急需厂房扩大生产，但在现有条件下单个项目实施新建厂房不够规模。通过村标准厂房建设，可以缓解小企业经营场地问题，同时促进小企业的互相协作，并促使本村的工业经济的飞跃发展。
二是可以改善环境质量，缓解邻里关系，提高村民的生活质量。小企业大多厂居混杂，噪声、污水、垃圾等对周边居民生活带来不便，导致邻里关系紧X，社会治安压力加重，规划一个标准厂房，可以集中处理环境污染，减少邻里矛盾，促进社会和谐。
三是增加集体收入。标准厂房的建设，每年可增加集体收入数百万元。
四是标准厂房建设可以集约利用土地。在当前土地供求矛盾十分突出的情况下，如何提高土地利用率是迫切需要解决的现实矛盾，而拟建项目的标准厂房建设可以巩固上阶段土地市场治理个成果，保护耕地、节约用地和提高土地利用效率，优化本镇可用土地资源配置，又可以集中利用公用设施，从而达到节约用地的目的，这对于本镇工业经济的可持续发展也具有积极的作用。
因此，*******经济合作社投资兴建本项目确实非常必要。
1.3编制依据和研究X围
1.3.1编制依据
《中华人民XX国城市规划法》
《宿松县国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）总体规划纲要》
《镇规划标准》（GB 50188 — 2007）
《宿松县域总体规划》（2005～2020）
《宿松县土地利用总体规划》
《关于同意*******标准厂房建设项目（二期）立项的批复》（慈发改投［2008］223号）等
1.3.2研究X围
本项目可行性研究报告工作的X围如下：
（1）分析项目的背景,研究项目的市场需求和发展趋势；
（2）分析项目建设方案:包括厂房及配套设施建设；
（3）给排水、供电、通信等专业方案；
（4）环保、职业安全卫生、消防及节能措施；
（5）项目投资估算、经济效益和社会效益分析。
1.4项目主要经济技术指标
1.5结论和建议本项目建成投产后，可带来一定的经济效益和社会效益，从居民区迁出小规模企业，可以改善居民区的环境，又可以在一定程度上缓解邻里矛盾，促进精神文明和物质文明同步发展，同时还给村和企业带来丰厚的经济效益。标准厂房出租，每年可新
增集体经济收入50万元，同时这部分出租企业约可新增产值2.5亿，新增利税1600万元。
实施本项目，是贯彻落实党的“十七大”精神和科学发展观的具体体现，它对于解决“三农”问题，提高人民群众的生活质量、增加富余劳动力就业门路和农民收入，促进社会和谐都有着积极的作用，同时又是壮大集体经济的有效举措，社会效益和经济效益极为显著。同时，也为小规模企业的发展找到了一条出路。
综上所述，该项目是加快社会主义新农村建设，为民办好事、办实事的项目，在规划、技术、经济方面都是切实可行的。
2、建设条件和项目选址 2.1建设条件
2.1.1气象条件：
亚热带湿润季风气候区，多年平均气温16.5℃，最高气温40.2℃，极端最低气温-12.5℃，多年平均无霜期247天，年日照总时数为1895h左右，多均平均蒸发量886mm，多年平均风速3.2m/s,最大风速20m/s。沿湖地区多年平均降水量为1379.7mm，降雨年际变化很大，最大年降水量为1999年的2089.8mm，最小年降水量为1978年的796mm。降水主要
集中在每年的5～9月，占全年降水的60%左右。
2.1.2工程及水文地质条件：
本项目所处近山平原母质复杂，多属水稻土，土层深厚、土质均细、粘粒含量高、蓄水量足，质地以重壤为主，丘陵区多为自然土壤，正逐步红壤化中，有红壤、潮土、水稻土3个土类，多石砾，粘粒含量高，质地为中壤至轻粘，酸性重，养分贫乏，保肥保水性能差。
2.2项目选址：
*******，西至卫西村标准厂房，北侧XX，东侧紧邻桃园路，南至走路。所选地址交通便捷，有利于项目建设进度和村集体经济效益的实现。
本项目选址符合宿松县孚玉镇土地利用规划，属待置换用地，符合孚玉镇城镇建设总体规划。
2.3所在区域现状
孚玉镇位于浙东东海之滨，东接北仑港，北倚XX湾，是全国“四大名卫”之一。坚持全面、协调、可持续的发展道路，让孚玉这片古老土地散发出浓郁的现代气息，成为全省小城镇综合改革试点镇、XX湾大桥经济圈中最具发展潜力的区域之一。2004年全镇实现国民生产总值35亿元，财政总
收入2.8亿元。
孚玉镇的区位优势突出，329国道和XX湾跨海大桥南岸连接线穿镇而过，使这里成为沪、杭、甬三地的交汇中心。为了能给更多企业搭建发展平台，1998年起，孚玉镇开始工业集中区块建设，目前已形成东西两大工业区块，总规划面积达8800多亩，现已建成5000余亩，吸引了110多家企业进驻。其中东部工业区块，集聚了以欧式插座、打火机为主的产业群，全世界70%的欧式插座从这里生产出口，是全球最大的欧式插座生产基地。此外，孚玉镇还累计投入5000多万元资金，用于工业区块基础设施建设，为海内外投资者在这里设厂兴业提供完善的软硬件环境。
3、市场预测和拟建规模.
3.1市场定位分析
本项目主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开发，采取标准工业厂房的招租生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个项目进行协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。
标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来
工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧X矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐发展。
标准厂房出租分析如下：
（1）中小企业用地已受政策制约。中小企业用地，根据目前集约用地、节约用地的政策很难得到支持，要单独征地、独自建造厂房的可能性极小，而要进入XX湾新区等又没有经济承受能力（新区规定，凡进区工业项目，总投资在3000万元人民币以下的项目，原则上不单独供地），因此，这些企业负责人也想法寻找新的空间，大多是租用各种闲置房屋，有的做仓库，有的设车间等等。
（2）租用标准厂房是中小企业加快资本积累和发展的好途径。企业小，经济实力有限，靠大量投入的确是一件难办的事，若能厂房租用，只需要增加生产设备就能扩大生产能力，对企业来说既省钱（一般可节省投资约40-50﹪左右）又省时（一般可缩短项目实施时间的1/3-1/3左右），并能少花很多精力（如项目报批、办理用地手续、有关部门审批等等），因此，本项目的举措很受企业欢迎。
本项目在酝酿过程中，我们也做了大量的调研工作，结
果是不仅中小企业乐意租赁标准厂房，部分上规模的企业也想租用，因为这样，对企业来说，有利于专心一致组织生产，有利于资本的快速积累；对当地政府来说，有利于安全生产管理，有利于税收、规费的征收；对区位经济来源，有利于产业规模集聚和优化升级，有利于资源共享等。
3.2市场预测目前孚玉已成为慈溪的经济热点地区，除了几个龙头项目外，还汇集了国内众多知名厂家前来办厂，一些发展态势较好又急于扩X的企业苦于没有用于扩大再生产的基础条件（如土地等），生产已难以满足市场的快速增长形势。另外，企业在发展过程中对土地的需求日益加大，它们为满足市场需求，均提出了拟扩产建设的要求，特别是中小企业根据自身积累申请少量用地，有0.2-0.4公顷的,也有0.6-0.8公顷的，因为目前它们无法原地扩展，也急需发展空间。
3.3拟建规模：
根据大量调研的情况，本项目拟在本村建造村级标准厂房，计划建造三层厂房12幢，总建筑面积46443㎡。具体分布见下表：
4、工程方案
4.1总平面布局：
本地块内的住宅建筑主要围绕着园区内各向的中心道路布局，在东侧桃园路南北各设置一主、次出入口。（具体布置详见后附件总平面规划图）
小区内12幢标准厂房平行布置于地块，通过区内纵横
道路将周边各幢厂房贯穿在一起，区内绿化均衡地分布在各个区域中，保证了公共景观的资源被充分的利用和分享，达到了比较高的和谐性和均好性，形成了丰富多变的生产环境。
小区内道路分为主干路（12M或11M）和支路（5M）。小区主干路直接与厂房各个出入口相连，支路均与主干路相连，充分保证了交通的顺畅，同时满足消防要求。
4.2入园企业和主要运营办法
根据各标准厂房园区实际，按照不同项目所适合的产业特点，规定企业进入标准厂房园区以及使用标准工业厂房的标准界限。明确高新技术项目、无污染工业项目，允许和鼓励各类外资项目按实际需要可优先使用标准厂房。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划的前提下，所有进区项目建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量。对凡是符合使用标准工业厂房的入区企业原则上均要应用标准厂房，对使用标准厂房尤其是多层标准工业厂房的企业给予优惠条件。
5、公用工程
5.1给排水本项目系生活用水，日用量70吨，由宿松自来水厂供应，标准厂房建成后可就近接通。
排水室内采用雨、污、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。工业废水和生活废水经处理达标排入排水管网，雨水经雨水管网汇集后排入排水管网或就近排入河道。
5.2供电
根据建设规模和承包企业行业结构，本项目属于三级用电负荷，拟新增800KVA变压器1台，商请宿松县供电局解决。
厂区内供电线全部用电缆线均采用地埋式，照明采用BVR型绝缘导线穿PVC管在墙、楼板内暗敷设。
5.3通信通讯光缆已经敷设到位，用户根据需要可申请安装。
6、环境保护、卫生安全和消防 6.1环境保
护
6.1.1环境保护执行标准：
（1）建设项目环境保护管理条例（国务院1998年第253号令）
（2）地面水环境质量标准（GB3838-2002）
（3）工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）
（4）环境空气质量标准（GB3095-96）
（5）工业企业设计卫生标准（GB21-2002）
（6）污水综合排放标准（GB8978-1996）
（7）大气污染综合排放标准（GB16278-1996）
6.1.2环境保护规划目标和对策措施
（1）规划目标
要求租赁企业必须做好环境影响评价，推行清洁生产，采用低耗无污染或少污染的新工艺，在生产过程中严格执行“三同时”制度，切实搞好“三废”治理工作。对生产中产生的“三废物”进行分类、分级、分步处理，最大限度地减少“三废”对区内环境的影响。
规划对大气环境质量要求达到一级标准，河网水质达到Ⅲ-Ⅳ类水体标准，环境噪声要求达到国家标准。即交通干线两侧噪声平均控制在68 dB(A),区域内环境噪声控制在56
dB(A)。
（2）对策措施
①严格控制新污染源，认真执行环境影响评价制和“三同时”制度；
②租赁企业的生产应以节能、清洁生产为发展方向；
③加强区域内环境保护的评估工作，实行污染总量控制；
④加强对水环境的治理和保护，确保区内河网水质达到Ⅲ-Ⅳ类水体标准；
⑤区内实行雨、污水分流排放体系，雨水可就近排入河道，区内污水主要为生产废水和生活污水，先由企业自行治理，后接入区内污水管道，严禁直接排放。
（3）环卫设施
①垃圾处理
区内合理布置垃圾和粪便无害化处理设施，实现垃圾收集容器化，粪便处理无害化、管道化，保证区内环境景观，生活垃圾由环卫部门收集后在区外进行填埋处理。
②公共厕所
厕所均设在标准厂房内，由租赁企业负责清洁卫生工