物业环境管理的概念
物业环境管理的概念作者：佚名
时间：2008-7-8
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一、环境的含义
环境,是指周围的地方及其情况和条件。环境是针对主体而言的,以人类为主体的环境有广义与狭义之分。
广义的环境含义
广义的环境含义包括以下四个层次:
.第一环境
第一环境即自然环境或原生环境。第一环境既含有对人类有用的自然资源,如土地、森林、矿产、水、大气、生物、植物
等,也含有对人类不利的自然灾害,如地震、火山、洪水、泥石流、海啸等。
第一环境实质上是指自然界生物和非生物两类物质。这两类物质虽然从存在形式上可分为生命体和无生命体,从存在特点上可分为可再生物质和不可再生物质,但是总的说来,它们都在以各自的形式运动变化着,并且它们的运动变化又是互相交错、互相影响和互相制约的。正是自然界的物质在其固有的条件下规律性的运动变化,才保持着第一环境的平衡。如果这种平衡被破坏,就会使物质运动发生紊乱,出现难以预料的后果。
2.第二环境
第二环境即次生环境,是指被人类活动改变或污染的自然环境,如城市上空被污染的大气,城市周围被污染的水域和水体,城市郊区被污染的土壤,城区内部被破坏的林木、花木、草地或被绿化的土地等。
第二次世界大战以后,由于科学技术的不断发展,人们征服自然的能力提高了,但同时破坏自然的可能性也增加了。人们在
征服自然的过程中,不断发现自然新的属性,扩大了原材料的使用范围,创立了一系列工业群。与此同时,也产生了新的污染物质。这些污染物质进入自然界,污染大气、土壤、水流、损害森林、植被,扰乱生态环境的平衡,给生态系统造成难以承受的压力,并危及人类的生存。
3.第三环境
第三环境是指由人工建造的房屋、道路和各项设施等组成的人工环境。
第三环境是人类生存和发展的基础。房屋是供人们生产、工作、休息等各类活动的场所,也是人类发展所离不开的基本要素。而宽广、通畅的道路和各项配套完善的设施是促进人类进步和社会发展所不可缺少的条件。因此,创造美好的人工环境是促进社会进步、人类发展的基本保证。
4.第四环境
第四环境是指由政治、经济、文化等各种社会因素所构成的
人与人之间的社会环境。
第四环境属于”软”环境。政治稳定、经济健康快速发展、文化素质水平高,人与人之间团结、诚实,必然会导致生产、工作效率高,人们的幸福感会增强,人生价值就会得到充分体现,人类社会就会不断向前发展。
狭义的环境含义
狭义的环境就是仅指广义环境含义中的第二环境,即被人类活动改变或污染的自然环境——次生环境。
二、物业环境的内涵
物业环境是城市环境的一部分。一般说来,物业环境包括广义环境的第二环境、第三环境和第四环境。城市环境是指城市范围内的情况和条件;物业环境则是指某宗物业,如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件。
物业环境按物业用途的不同,可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。
生活居住环境
生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境,包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。
.内部居住环境
内部居住环境是指居住物业——住宅建筑的内部环境。影响住宅建筑内部环境的因素主要有以下几个方面:
住宅标准住宅标准主要有面积标准和质量标准。面积标准一般是指平均每套或每户建筑面积和平均每人居住面积的大小;而质量标准是指设备的完善程度,如卫生设备、供水、供电、供气、供热、电视、电话等设施的完善程度。
住宅类型住宅类型涉及到住宅的高度和层高。住宅有底层、
多层和高层之分。一般来说,低层或多层住宅居住的方便性优点比较突出,而高层住宅因室内容量大、室外视觉效果好,居住起来舒适性特点较突出。
隔声住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔声效果,对电梯或楼梯、管道及外部噪声要有良好的防护效果。
隔热与保温住宅建筑在夏天具有良好的隔
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光照居住建筑室内必须具有适宜的光照时间和强度,包括自然采光和人工照明两种情形。
日照居住建筑室内必须能够获得适时与适量的太阳光的直接照射。日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种情形。
通风、风向、风力通风一般是指自然通风。居室应具有良好的通风条件,特别是在炎热地区而没有空调的情况下,居室更
应具有良好的通风条件。另外,风向与风力也是影响居室环境的重要因素。
室内小气候住宅建筑室内要具有适宜的气温、相对湿度和空气对流速度,确保室内居住环境空气清新,温度、湿度适宜,不损害人身健康,保持居室内环境的舒适性。
室内空气量和二氧化碳含量居住建筑室内要保持足够的新鲜空气量,尽量降低对人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的气体含量,使人们居住在一个安全、舒适的室内环境之中。
2.外部居住环境
外部居住环境是指居住物业所在区域内,与居民生活居住密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。外部居住环境与内部居住环境的有机组合,构成了居住物业的生活居住环境。影响住宅建筑外部环境的因素主要有以下几个方面:
居住密度居住密度是指单位用地面积上居民和建筑的密集
程度,通常用单位用地面积所容纳的居民人数和单位用地面积所建造的住宅建筑面积两个指标来衡量。从居住的舒适性角度考虑,居住密度以低为优。
公共建筑居住物业的公共建筑是指为居民生活服务的各类公共建筑,包括中小学、幼儿园、托儿所、医院、电影院、商店、邮局、银行等文教、卫生、商业服务、公安、行政管理等方面的公共建筑。居住物业的公共建筑能够配套、完善,是保证居住物业具有良好外部环境的基本物质条件。
市政公共设施市政公共设施是指居住物业的居民生活服务的设施,如道路、各种工程管线、公共交通等。一般来说,完善、便利的市政公共设施能够给居住物业提供一个良好的外部居住环境。
绿化绿化是指居住物业的室外公共绿化面积和绿化种植。绿化不仅有利于调节小气候,而且还能美化居住环境,有利于人们的身心健康。
室外庭院和各类活动场所室外庭院主要是指住户独用的室外庭院和公用的生活用地。居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和成年人、老年人休息活动的场所。这些都是居民生
活居住所不可缺少的组成部分。
室外环境小品室外环境小品主要包括建筑小品、装饰型公共标志、公共小设施、公共游憩小设施以及地面铺砌等。
大气环境居住物业区域内,空气中有害气体和有害物质的浓度与气味,直接影响着居民的身心健康。因此要保持良好的室外大气环境,应消除空气中的有害、有毒气体与气味,或者最大限度的降低其浓度,确保居民人身安全和身心健康。
声环境和视环境为了确保一个良好的居住环境,应尽可能降低噪声强度和住户相互间视线的干扰程度。
小气候环境应做好居住区内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况的维护工作,确保居住区内优雅、舒适的小气候环境。
邻里和社会环境居住区内的社会风尚、治安状况、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等,都会直接影响居住环境。
环境卫生状况居住区的卫生状况好,能够净化环境,给居民提供一个清洁宜人的生活环境。
生产环境
生产环境是指提供给企业及其生产者——工人从事产品生产的相关设施与条件,其主要包括如下几个方面:
.物业用途及类型
物业用途及类型是否与使用该物业生产的产品相一致,是影响生产环境的首要问题。例如,假设将一个层高较低的生产用房用于生产一种需要较高层高的厂房才能正常生产的产品生产用途上,则其生产环境一定比较差。
2.隔声
隔声要求生产用房之间、生产用房与外界不造成噪声污染,确保生产者在生产工作时不受噪声的干扰,同时保证不影响外界他人的活动。
3.隔热和保温
隔热和保温要求生产用房在夏天能防止室内温度急剧上升,在冬天能防止室内温度急剧下降,确保生产者在一个适宜的温差环境中从事生产活动。
4.光照与通风
光照与通风要求生产者能在具有足够的自然采光或人工照明和良好的通风条件的生产用房内从事生产。
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5.绿化
生产区域内若有足够的绿地面积和绿化种植,不仅有利于厂区小气候的调节,而且能够美化厂区环境,有利于生产者的身心健康,树立企业良好的形象。
6.环境卫生状况
良好的环境卫生状况,能够确保生产者在一个清洁、卫生的环境中从事生产,是高效率生产高质量产品的重要条件。
7.交通条件
生产型企业通常需要大量运进原材料及燃料,运出产品,因此必须有便捷的交通条件。例如:邻近公路交通干线或者符合运输条件的道路与公路干线相连、有铁路专用线进入厂区、临近通航河道且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项及其以上者,则该物业的生产环境的交通条件达到较好程度。
8.基础设施
企业生产对基础设施的依赖性较强,生产用房的电力供应情况、生产用水是否能够满足需要、排污及污染治理的可能性、通讯条件等等,都是影响生产环境的因素。
9.行政服务条件
直接为生产型企业服务的公安、银行、工商、税务、环卫等
行政服务机构的设置,对于确保企业生产有一个良好的生产环境,起着十分重要的作用。
商业环境
商业物业环境是指用于商业目的的物业,包括商店、旅馆、餐馆、游艺场馆和商务写字楼等,其所在区域的情况和条件,主要包括以下几个方面:
.物业类型与档次
商业物业有低层、多层和高层之分,同时其物业档次也不相同。一般来说,其档次越高,相关的商业环境就越好,客户对商业环境的要求相对来说也要高一些。
2.隔声
商业物业应有较好的隔声效果,以免影响他人或外界,造成噪声污染。
3.光照与通风
商业物业在使用中,其室内应有足够的自然采光和人工照明,同时应具有较好的通风效果。
4.室内小气候
要求室内具有适宜的气温、相对湿度和空气流动速度。
5.室内空气含氧量
室内空气要具有足够的含氧量,最大限度的降低有毒、有害、有异味的气体或物质,确保使用人的人身安全和身心健康。
6.绿化
商业物业要有足够的绿化面积和绿化种植或盆花种类。
7.环境卫生状况
良好的环境卫生状况,有利于商业活动的开展和吸引顾客。
8.环境小品
美观、合适的环境小品,能给商业活动的开展构造一个良好的情景和氛围。
9.商业设施
完善、配套和便捷的商业设施,为商业活动的开展奠定了基础。
0.交通条件
对于商业物业来说,应考虑两个方面的交通条件:一是顾客方面,主要是公共交通的通达度;自行车、摩托车和汽车的停车场地问题。二是经营方面,要考虑进货和卸货的交通便利程度。
1.服务态度和服务水平
商业物业的服务态度越好、服务水平越高,其商业服务环境就越佳,相应的商业效益就越好。
办公环境
影响办公环境的因素主要有以下几个方面:
.办公室标准与类型
办公室面积较大、室内净空高度较高,则办公的空间环境优越,无压抑感。
2.隔声
良好的隔声效果,既起到了保密作用,又不干扰他人和外界。
3.隔热和保温
4.光照与日照
5.通风
6.室内小气候
7.室内空气今氧量和二氧化碳含量
8.室内景观
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办公室的盆景、小饰物、壁画、雕塑等小景观的合理布置,构成了一个优美的办公室内环境。
9.办公设备
配套、完善的办公设备是构造一个优美的办公环境的基本条件。
0.室外绿化
1.室外环境小品
2.大气环境
3.声环境和视环境
没有外界的噪声干扰和良好的视觉环境,是办公条件的要求。
4.环境卫生状况
5.办公区域的治安状况
6.办公人员的基本素质
办公人员的基本素质主要包括思想文化素质、艺术修养以及人际关系等等。
另外,根据我国目前装修行业的发展,建筑装修材料对物业环境的影响较大,特别是对人身安全与身心健康有较大影响。1998年4月,武汉市卫生防疫站对某新建小区的5家住户的室内空气污染进行了调查,受访的10位居民每天在家停留13小时,他们称在家里常感到头晕、睡眠不好、记忆力减退、皮肤过敏、眼咽鼻不适,且发生率高达50%~90%。经检测,这种病态反应主要是因为室内的装修材料和家具释放的污染物
所致。
目前,像此类因建筑装修污染致病的事例屡见不鲜。山东青岛市李沧区某居民一家三口在房子装修后就马上搬进新居,开始全家人都有一种不适感,但没在意,后来出现了胸闷、呕吐、呼吸短促等症状,夜间男主人因有过敏性哮喘病史导致喉头水肿窒息而亡,妻儿均深度中毒。而北京市每年发生有毒建筑材料引起的急性中毒事件400余起,中毒人数1万余人,死亡人数约350人,慢性中毒约10万人次。
研究表明,建筑材料导致的疾病主要有三类:一是癌症。溶解型涂料中的苯、甲苯、二甲苯等苯类物在高浓度时会使血液受到毒害,易造成血癌;天花板、防火材料等石棉材料则可引起肺间质流。二是不良建筑物综合症,俗称“空调病”、“办公室病”、“星期一疾病”。它主要是因为建筑物室内空气交换率低、污染程度高,以致室内人群产生诸如流泪、咳嗽、乏力、疲倦、头昏、嗜睡等症状,而一旦离开该建筑物,症状即可消失。这种现象常在一些装修豪华的写字楼、卡拉ok厅、录像厅的包房里出现。三是过敏症。它和SBS都是由木质人造板的粘合剂、含脲醛树脂的泡沫绝缘材料、隔音材料等释放
的甲醛所致。甲醛已被确认为室内主要污染物之一。
物业管理服务的基本概念内容和要求 目的： 就是要我们回答以下四个问题：物业管理是什么？物 业管理怎么样？物业管理干什么？物业管理如何做好？ 一、物业管理是什么 “物业”指的是单元性的房地产，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。 2、物业的属性 （1）物业的自然属性物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性），物业的有限性（由土地的有限性决定）； 物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定； 物业的多样性主要是指物业形式的多样性）物业的固定性（空间位臵的不可移动性）物业的永久性和长期（永久性）就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命； 长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供
人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分； 物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。） （2）物业的经济属性物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）； 物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）； 物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要） (3)物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。购入物业就意味着购
物业管理合同的基本内容 本文是由物业管理合同频道为大家提供的《物业管理合同的基本内容》，希望对大家有所帮助。 基本内容 基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定 或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是 为债权契约自由原则。但值得注意的是，民法虽对契约 不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同， 各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者 解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当 事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。查现行合同法相关规定，可以发现并没有对物业管理合 同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同 自应属于无名合同之一种。实践中对物业管理关系的调 整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差 异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此 方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要 条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义 务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结 合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个 大致概括，为最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫：
一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成： 1、当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。 2、双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。 3、物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：(1)火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理;(2)清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等;(3)公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查;(4)花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。
《物业环境管理》第五章物业环境质量管理 第五章物业环境质量管理 第一节物业环境质量管理概述 一、物业环境质量管理的概念 物业环境质量管理，就是指为了保证人类的生存和发展，而对物业区域内的自然环境质量和社会环境质量所进行的各项管理工作。物业管理公司要依据城市环境管理部门所制定的环境质量标准及指标体系，对物业区域内的自然环境质量和社会环境质量进行监控、测试、评价，并切实做好环境管理工作，使物业区域内的环境质量水平不断改善与提高。切实从保护人体健康和维护生态平衡出发，为获得最佳的环境效益和经济效益，在综合考虑发展经济与保护环境及人体健康等因素的基础上，搞好物业区域内的环境质量管理工作。 二、物业环境质量管理的基本职能 -早在20世纪40年代，人们就开始研究生产型物业的环境质量，包括车间的污染物控制、环境质量调节，以及在什么环境条件和环境质量水平下能保证生产人员身体健康、出勤率高和生产效率高等问题。20世纪50年代以后，环境质量的保护与改善的呼声日益高涨，其主要内容是污染控制，即“三废”治理和噪声控制，其主要目的是为了保护人体健康，环境质量保护已从工业物业(生产车间、厂区)扩大到人类的整个生活环境(主要是城市环境)。 环境科学是在20世纪60年代末70年代初出现的。它第一次具体地揭示了人类社会活动与人类生存环境的对立统一关系。人类为了生存发展，就要不断地开发利用环境资源，但这种开发利用活动又会消耗环境资源，降低其质量，破坏生态平衡，影响人类的生存和发展。为此，人类必须要采取措施：一方面要保证资源的合理开发与利用，保持环境的生产能力和恢复能力；另一方面要保证环境质量不断地改善，以谋求人类社会活动与环境的协调。 由此可见，物业环境质量管理不能只限于控制污染，也并非只为保证人体健康和提高工作效率，其基本职能应是掌握“人类—环境”系统的发生、发展的规律(见图5-5-1所示)，协调人类社会活动与环境的关系，找出经济发展的限度、方式和布局方案，使发展经济与保护和改善环境质量的要求统一起来。 三、物业环境质量管理的内容 (一)对物业环境质量进行监控 物业环境质量监控，就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制。监测就是在对环境进行调查、研究的基础上，监视、检测代表环境质量的各种指标数据的全过程，以便及时分析和处理这些数据，掌握环境质量的现状及变化发展趋势。控制就是根据监测得到的环境质量的现状及变化发展趋势，及时将信息反馈给有关部门，在超过警报指标或出现严重污染事故时发出警报和进行预报，通过有关部门采取具体措施，如减少车流量，要求排污严重的工厂减产、停产等，以控制环境质量继续恶化。环境质量监控是环境质量管理的主要环节，它包括以下三种类型的环境质量监控： 1.区域环境监控 区域环境监控主要是对物业区域的大气、水体、土壤等的环境质量现状进行监控。这种监控有以下两种情况： (1)物业区域环境质量已经达到国家规定的某一级标准，或虽未达到标准但达到过渡性标准。这时应根据维护和改善环境质量的要求，继续对区域环境中的有害污染物的浓度变化和发展趋势，进行常规监视性监测。 (2)物业区域内环境质量既未达到国家标准，又无明确的环境目标，且环境质量逐年恶化。这时的环境质量管理，首先是制止污染的发展，控制新污染，按期汇总报告给有关部门
https://www.doczj.com/doc/eb2223629.html, 第一章物业管理的基本概念 第一节物业 一、物业的含义 “物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。 二、物业的性质 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。 (一)物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指： 1.物业的二元性 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。 2.物业的有限性 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。 3.物业的差异性和多样性 物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发 https://www.doczj.com/doc/eb2223629.html,
xx物业管理有限公司 环境卫生管理制度 办公室清洁工作规程
1.0 目的 保持办公室整洁 2.0 作业流程 1）将各房间垃圾、杂物等集中收放于垃圾袋中； 2）整理各台面文件、报纸及办公用品； 3）清倒烟灰缸，用干净湿毛巾用力拧干后，擦抹台面、座椅、文件柜门窗、花盆等； 4）大班台、大班椅要用干毛巾和碧丽珠护理剂进行清洁保养； 5）每周用吸尘器对办公室地毯吸尘一次； 6）遇有会议、学习、来客来访，要摆好会议室桌椅并等客人入座后，每人沏一杯热茶，茶倒七分满为宜，并放置干净烟灰缸； 7）每小时做一次全面巡视保洁； 8）外墙玻璃每月清刮一次，内侧每天用干毛巾清抹一次，除去灰尘，手印； 灯具、灯罩、空调机吹风口，消防指示灯每月用干净毛巾擦一遍； 9）天花板每月扫尘一次； 10）不得随便翻动办公室内所有物品、文件，办公用品应轻拿轻放； 11）不能用同一条毛巾既擦台面又擦门窗； 12）吸尘时不准动用电脑插座； 13）擦抹电脑、电器时须用干毛巾。 3.0标准 整洁、无杂物、灰尘、蜘蛛网、污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘
大堂清洁工作规程 1.0目的 保持大堂清洁 2.0范围 小区内所有大堂 3.0 作业流程 1）每天7：30分-13：00分两次重点清理大堂，平时每小时保洁一次，重 点清理地面和电梯箱内的垃圾杂物。 2）用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精除掉污渍和香口胶；3）清倒不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处； 4）用尘拖或拖把拖掉大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋；5）清扫电梯轿箱后，用湿拖把拖两遍轿箱内地板； 6）用干毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品； 7）用毛巾擦抹大堂门窗、防火门、消防栓柜、指示牌、信报箱、内墙面、电子门、灯具等公共设施；（清洁流程参照楼道清洁工作流程。） 8）先用湿拖把拖两遍台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍；9）出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次 4.0 标准 无积尘、无污迹、无垃圾、无蜘蛛网。
第一节物业环境管理部管理制度范本 第一章总则 为维护物业管理区域的环境卫生，特根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》及建设部《城市建筑垃圾管理规定》制定本制度。 第二章概述 1.目的 对物业管理区域环境管理作业实施控制，为业主及租户提供清洁卫生、优雅清新的环境，特制定本制度。 2.适用范围 本制度使用于本公司物业管理区域内保洁、绿化、养护及环境监测作业的控制和管理。 第三章清洁卫生管理 1.保洁员负责垃圾中转站周围的卫生，保证垃圾中转站里的垃圾摆放整齐，地面无散落的垃圾。 2.小区（大厦）内实行垃圾袋装化，由业主及租户投放到楼外固定垃圾桶内。 3.瓦砾、砖块、灰渣等工程垃圾应由施工人员负责清运，严禁倒在垃圾中转站内。 4.对于医疗废物严格按照相关制度处理，防止废物对人体健康及环境产生危害。 5.每天清扫绿化带、道路、人行道等公共场所，保持辖区内无垃圾、纸屑、粪便和积水。 6.每周清扫楼道两次、擦抹扶手一次，每月擦洗玻璃窗一次。物业辖区内垃圾箱每日清除一次，做到 日产日清。 7.小区（大厦）内在业主及租户住宅的厨房间要通风，无污垢，油渍；室内、阳台要保持整洁；门窗 干净无灰尘，玻璃窗洁净无痕迹，无蜘蛛网，无卫生死角。 8.楼道、过道等公共场所要通畅，无杂物堆放，墙壁上不乱贴乱画，车库内车辆停放整齐，保持整洁。 9.每周要清理一次隐蔽夹道，做到无垃圾、无积水、无卫生死角。 10.公司各科室要按指定垃圾箱倒垃圾，不准在公共场所内焚烧纸屑、垃圾，保洁员有权监督执行。 11.要严格按“三废”处理要求进行污水处理，保证被污染的废水不直接流入公共下水道。 12.保洁员要定期向环境管理部经理上班工作情况，保洁主管应按相关标准全面检查物业管理辖区内的 卫生环境情况，做好详细记录。 第四章卫生消杀管理
物业与物业管理的概念 2014-11-25 9:17:06 点击：91 物业与物业管理的概念 （一）物业的概念 “物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。 1．物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征： （1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。 （2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。 （3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。 2．物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容： （1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。 （2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。 （二）物业管理 物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management，Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。 1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类
第六章何谓专业的物业管理服务 第一节物业管理基本概念 1.物业 住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。 2.公用设施内容 指大厦外围的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化、地下排水管、娱乐场所、车棚、停车场、连廊等。 3.业主 住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 4.非业主使用人 通过租赁合同，租住（用）别人房屋的人就是非业主使用人。非业主使用人没有所有权，只有在合同有效期内的使用仅。 5.业主大会 是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。 6.业主委员会 是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，它是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。业主委员会每届任期三年。
7.业主公约 业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。 8.物业管理 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 9.收益性物业管理 收益性物业管理是以出租经营型房屋为主体对象的物业管理，它普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中。 10.物业管理企业 是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业专营企业和兼营企业。 11.企业核心竞争力 指企业与众不同的、具有企业本身特色的经营管理方式。如CPM 公司的房屋租赁就比别的物业管理公司高出一筹。 12.有效投诉 有效投诉是指业主或住（用）户对物业管理单位在管理服务、收费、
物业公司要想在竞争中脱颖而出，离不开强烈的服务意识，更离不开服务理念与技巧的创新。 当前要重点把握好以下12个服务理念与技巧： 1、先人后已。这是“顾客至上”服务理念在物业管理这个特殊行业的具体应用。大家知道，业主是服务企业的“上帝”和衣食父母，作为物业服务人员应象尊重父母一样尊重业主，树立高尚的情操，主动为业主提供服务，当好乙方，而不能颠倒过来，先搞自我服务，更不能凡事讨价还价，或要求业主为我们服务。譬如，当工作人员和业主同乘电梯时，应主动避让，让业主先进先下；当发现业主提（拿）较重东西在小区行走时，应主动帮助提（拿），助人业主一臂；当业主有什么投诉时，应体谅对方的心情，分清轻重缓急，抓紧办理。只有把服务工作做好了，物业公司才能受到广大业主的认可。 2、品味超前。所谓品味超前，就是指观念要先进，并不断接受新事物，做到与时俱进，更新观念，勇于追求时尚和时髦，在时尚观念和服务理念上给业主以耳目一新的感觉，在为业主提供日常专业服务的同时，在生活方式和居住理念上给业主创造高格调、高品位的艺术享受。在实际工作中，理念上的模糊或混乱必须导致思想上的错乱，而思想上的错乱又必然导致行动上的动乱。比如，物业公司每逢重大节日都要进行节日装饰布置，而这种布置必须反映时代的先进性要求，适应广大业主群的品味性要求，并体现出本小区或楼宇的特色性要求。否则，就会引起业主的投诉或不满，起不到应有的装饰和宣传作用。要正确处理好成本控制与实际需要的关系，不能以控制成本为由降低装饰布置的水准。 3、务实求细。物业服务千头万绪，其服务质量往往看得见、摸得着、闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。因此，物业服务无小事，无论是保安、保洁还是绿化、维修，每一位员工都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作。或许有些事情，在物业公司看来是小事，但对于某个具体的业主来说，可能就是大事和急事。所以，我们不论是一线工作人员还是后方工作人员，都要强化服务意识，加强责任心，做到精细管理，细微服务，把工作激情与“首问责任制”、“小区主任负责制”、“主任季度考核、员工月度考评”结合起来。要建立起一整套以业主为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程，并做到先想先做，任劳任怨，勤能补拙，以保证服务工作的及时性和质量。 4、能言巧语。这是由物业服务的特性所决定的。因为，物业服务整天与人打交道，不仅要学会做，而且要学会说，经常就有关事项与人沟通。实际上，无论男人与女人都喜欢听好话，一些表扬与赞美的话，会使业主产生心理上的一种共鸣和满足感。同时，物业管理又是新兴行业，我们要学会一边开展工作，一边向业主宣传和推介物业管理的一些理念与知识，以换取广大业主的理解和支持。当然，提倡会说话，不是叫我们不做工作，只会花言巧语，更不能言行不一，而是提倡我们一定要在干好工作的前提下，学会沟通和表达，尊重和反映客观事实，用我们的真诚和发自内心的肺俯之言，说服业主，打动对方，
物业公司环境管理工作总结 篇一：物业公司环境管理工作总结 物业公司环境管理工作总结 我们在公司领导正确的战略方针下完成了XXXX年的工作。XXXX年，是环境管理部学习的一年，整顿的一年，稳固的一年。为了不断提高加强部门的整体工作绩效，部门在专业技能，仪容形象，内部纪律，内部沟通，班组调整、制度规章，成本控制方面加强了管理，使其达到专业统一。在这一年里，环境管理部全体员工都付出了努力，各部门都给予了大力的协助和配合，才使得环境管理部的工作日趋完善，在此，非常感谢大家，希望大家以后能一如既往地支持我们，将不胜感谢。2020年，我部将在进取中学习、稳固中创新的思路下结合公司的整体发展目标和公司的战略方针的指引下进行工作。现在，我把05年的工作总结和06年的工作计划进行简述如下，望各位领导及同事给予指正： 一、部门接手总结 1、刚接手部门管理时，一切还要进行熟悉了解掌握。特别是内部纪律、专业水平、管理制度等都不太理想，尤其在内部纪律方面，其团队精神严重影响了团队的建设和发展。针对内部纪律的问题，接手后坚决杜绝了以前的挑拨离间、谣言惑众、无事生非等影响团队建设的事件发生，一旦发现苗头马上解决在萌芽状态，坚决做到杀一儆百，已警后患。在管理方面力求做到公平公正，事件力求调查全面，接手以来在这几方面
加大了力度进行管理调整。现在一切基本正常。 2、配合编制了《员工守则》，在管理制度、培训考核、工作技能、员工职责等方面不断进行了完善，但还有不足和待修定的章节待进一步整理。 3、在培训方面加大了力度，加强了基层管理的管理培训和技能培训。加强了员工的技能培训、仪容仪表、礼节礼貌、制度规章、考核等培训。 4、本部在基层领班管理方面进行了调整，辞退一名领班，从内部提拔了两名领班。进行了合理地分配和调到适合领班自身的实际能力的工作岗位，使其更好的发挥所长。 5、在沟通协调方面，本部与各部门及员工方面加大了沟通协调力度，摸清员工心中所想，观察员工心态。多与员工进行沟通交流谈话。有问题为他们及时沟通解决。实施以来起到了良好的效果。把每位员工当着兄弟姐妹一样去看待，真诚地关心他们，帮助他们，让他们不断增强企业主人翁精神，使其感受到团队愉悦的工作环境，教会他们怎样巧妙的完成工作。为他们作好后勤服务保障，才能更好的提高工作效率。 6、在物料控制方面，本部与经营部联系了多家物料供应商，进行了“择优”选取，谁质量过硬价格又便宜就用谁。我部在日常使用上也加强了严格的控制管理，力求把物料成本降到最低。 二、部门管理总结 1、在负二层清洁值班室内设立了员工意见箱，积极听取民意，征求各方意见和建议，以不断完善部门工作。
“物业”与“物业管理”的含义及区别 物业 从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一个单元;相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。 物业的分类 根据使用功能的不同，物业可分为以下4类： 1.居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 2.商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。 3.工业物业。包括工业厂房、仓库等。 4.其他用途物业。如车站、机场、医院、学校等。 物业管理的含义及发展 物业管理的含义 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所有人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体、国家。 物业管理的起源及我国的发展阶段 物业管理起源于19世纪60年代的英国，20世纪50年代传入香港，1981年广州在东湖新村实行物业管理，1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理；1994年3月，建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》；1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。 物业管理的基本内容 常规性的公共服务 这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的住用人提供的最基本的管理与服务。其目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活工作秩序和净化、美化生活工作环境。公共服务管理工作，是物业内所有住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业有义务按时按质提供这类服务;住用人在享受这些服务时不需要事先提出或者作出某种约定。公共服务主要有以下8项：(1)房屋建筑主体的管理: a房屋基本情况的掌握b房屋修缮及其管理c房屋装修管理 (2)房屋设备、设施的管理: a各类设备、设施基本情况的掌握b各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。 (3)环境卫生的管理。这是为了净化物业环境而进行的管理与服务工作。包括楼宇内物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。 (4)绿化管理。这是为了美化物业环境而进行的管理与服务工作。主要包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。 (5)治安管理。这是为维护物业正常的生活、工作秩序而进行的一项专门性的管理与服务工
物业公司环境管理工作总结 物业 公司环境管理工作总结 我们在公司领导正确的战略方针下完成了20__年的工作。20__年，是环境管理部学习的一年，整顿的一年，稳固的一年。为了不断提高加强部门的整体工作绩效，部门在专业技能，仪容形象，内部纪律，内部沟通，班组调整、制度规章，成本控制方面加强了管理，使其达到专业统一。在这一年里，环境管理部全体员工都付出了努力，各部门都给予了大力的协助和配合，才使得环境管理部的工作日趋完善，在此，非常感谢大家，希望大家以后能一如既往地支持我们，将不胜感谢。20__年，我部将在进取中学习、稳固中创新的思路下结合公司的整体发展目标和公司的战略方针的指引下进行工作。现在，我把05年的工作总结和06年的工作计划进行简述如下，望各位领导及同事给予指正： 一、部门接手总结 1、刚接手部门管理时，一切还要进行熟悉了解掌握。特别是内部纪律、专业水平、管理制度等都不太理想，尤其在内部纪律方面，其团队精神严重影响了团队的建设和发展。针对内部纪律的问题，接手后坚决杜绝了以前的挑拨离间、谣言惑众、无事生非等影响团队建设的事件发生，一旦发现苗头马上解决在萌芽状态，坚决做到杀一儆百，已警后患。在管理方面力求做到公平公正，事件力
求调查全面，接手以来在这几方面加大了力度进行管理调整。现在一切基本正常。 2、配合编制了《员工守则》，在管理制度、培训考核、工作 技能、员工职责等方面不断进行了完善，但还有不足和待修定的章节待进一步整理。 3、在培训方面加大了力度，加强了基层管理的管理培训和技 能培训。加强了员工的技能培训、仪容仪表、礼节礼貌、制度规章、考核等培训。 4、本部在基层领班管理方面进行了调整，辞退一名领班，从 内部提拔了两名领班。进行了合理地分配和调到适合领班自身的实际能力的工作岗位，使其更好的发挥所长。 5、在沟通协调方面，本部与各部门及员工方面加大了沟通协 调力度，摸清员工心中所想，观察员工心态。多与员工进行沟通交流谈话。有问题为他们及时沟通解决。实施以来起到了良好的效果。把每位员工当着兄弟姐妹一样去看待，真诚地关心他们，帮助他们，让他们不断增强企业主人翁精神，使其感受到团队愉悦的工作环境，教会他们怎样巧妙的完成工作。为他们作好后勤服务保障，才能更好的提高工作效率。 6、在物料控制方面，本部与经营部联系了多家物料供应商， 进行了“择优”选取，谁质量过硬价格又便宜就用谁。我部在日常使用上也加强了严格的控制管理，力求把物料成本降到最低。 二、部门管理总结
商业运营和物业管理的区分 商业地产的运营和物业管理是两个概念。从大的范围来讲，物业管理属于运营的范畴。但是如果把运营当成项目对待的话，那么和物业管理就有非常大的区别了。站在广场的角度，，物业管理属于后勤服务（如：出租，清洁、卫生，安保等，个别项目因较小也会让物业管理部分负责招租招商），主要起到对内开展作用，而商业运营属于拓展（如项目推广，招商，业态调整，促销等），起到对外开展作用，并在项目运营过程中还将继续进行，不断调整广场业态，。 物业管理是保证广场的设备和实施，以最缓慢的速度在损耗，比如有一台设备五年要维修的，延长到八年的使用寿命这是物业管理保持商业地产硬件设施以最缓慢的损耗下降。 商业运营正好相反，是要不断提高租金，广场的项目价值体现在什么地方？就在于租金回报，即通过提升租金，比如开始广场总的租金是一个亿，通过商业运营的管理之后在将来达到了1.5 个亿或者2 亿，这时候它的价值就大大提升了，这是商业运营和物业管理的最根本的区别。 商业运营是往上走，物业管理是往下走。 那么商业运营和物业管理的主要不同工作之处在于： 商业运营： 1.负责围绕对租户的工作开展，例如客户联络、咨询服务、信息收集、资料维护、签 约项目的跟踪落实、进退场相关运营事宜等 2.租户销售业绩数据的收集、分析、反馈；帮助租户制定销售计划。 3.租户的租金管理与收取。 4.负责督导广场商业租户的现场服务质量、环境质量、商品质量和现场纪律的管理。 5.负责监督处理顾客投诉、监督退换货管理、物价管理、商品陈列等。 6.协助企划部组织、实施、推广企划方案的进行与落实，并反馈成效。 7. 对广场商业进行二次开发与维护，对广场商业运营的效果进行评估和改善建议提交， 以供公司领导决策。 物业管理： 1．广场租户物品的进出控制。 2．主动引进公安、消防等综合执法部门进行管理，确保广场的消防与防盗等安全问题。 3．督导绿城方的物业管理内容是否落实与服务水准是否符合广场要求。 课件
具体培训要求 第一部分 基础知识与职业道德要求 1、职业道德 掌握职业道德基本知识；信守职业守则—遵纪守法，爱岗敬业；工作认真，尽职尽责；诚实守信，热情服务。 2、物业管理基础知识 2.1物业管理基本概念 要求掌握物业和物业管理概念；了解物业的特征和物业管理的特点；了解物业管理工作的任务和目的；掌握物业管理的主要内容和基本原则；了解物业管理员的素质和职业道德要求。 2.2 物业管理机构要求了解物业管理企业的概念、主要职能和分类方法；掌握物业管理企业资质等级的划分方法和物业管理公司的内部组织结构；熟悉物业管理企业的组建程序；了解业主代表大教研专区全新登场教学设计教学方法课题研究教育论文日常工作会和业主委员会的组织、作用和工作内容；能够在实际工作中协调好物业管理企业与相关机构的关系。 2.3住宅小区的物业管理 掌握住宅小区的定义、构成及特点；了解共有房屋的特征；掌握住宅小区物业管理的涵义、内容与过程，能够按照住宅小区物业管理的原则和特点，达到住宅小区物业管理的目标与要求。 2.4写字楼的物业管理了解写字楼的定义、类型与特点；了解写字楼物业管
理的方式与目标；掌握写字楼物业管理和租赁管理的内容。 2.5商业场所的物业管理了解商业场所的涵义、特点和类型；掌握对商业场所进行物业管理的要求；掌握对商业场所进行租赁管理的工作内容。 2.6工业区的物业管理 了解工业区物业管理的涵义、职能，掌握工业区物业管理的内容。 3、物业管理的有关法律与法规 第二部分物业管理具体工作技能要求 1、物业的接管验收和撤管 了解物业接管验收工作的要求、标准和作用，掌握物业接管验收的操作；掌握物业管理撤管的操作。 2、物业管理档案的建立与管理 掌握产权备案工作和用户档案资料的建立；掌握建立物业档案的基本步骤和物业档案资料的管理方法；了解计算机在物业档案管理中的应用。 3、物业管理常用文书 掌握通知、计划和规章制度的拟写；了解如何订立物业管理委托合同。 4、物业管理费用的管理 了解物业管理费用的基本构成；掌握物业管理费用计算方法；掌握物业管理费用的收缴。 5、房屋维护与管理 掌握房屋日常养护的主要内容；掌握房屋维修与管理的主要程序和方法。 6、房屋附属设备维护与管理 掌握房屋附属设备的构成、分类、管理与日常性保养内容，房屋给排水系
物业管理公司环境管理 手册 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
新亚物业管理有限公司环境管理手册1．0环境管理方案 4．0 岗位职责 4．1 管理处主管职责 4.1.1认真执行国家及政府的有关政 策、法规及公司的各项工作方针、计划
和指令，制定和完善部门内部的各项管理制度定期向公司汇报管理处工作情况。 4.1.2负责制定年度工作计划及部门月工作计划，负责各类员工具体培训计划的制定、实施和培训结果的考核，监督各类员工的培训工作是否有效，建立员工培训档案。 4.1.3负责对外协调相关单位、部门的公共关系，确保各项工作的顺利开展。 4.1.4负责组织与客户沟通，及时认真地研究客户提出的合理要求并予以解决。收集各类信息，采纳合理化建议。 4.1.5负责管理处经营管理工作及日常费用支出项目的审核、月度费用计划申报工作，合理控制各项费用开支，杜绝浪费；落实多种经营管理措施，完成公司下达的年度经营管理任务及各项指标。 4.1.6负责组织、协调各类人员的工作安排，负责对本部门员工进行公正合理
的月工作效绩考核，并将考核结果反馈至被考核人后，报公司相关部门。 4.1.7负责规范、完善管理处行政人事管理制度，结合部门具体情况，制定管理处人事管理、人员储备、人员调配方案并报经理审批，确保符合管理处发展之需要 4.1.8负责管理处内的新到岗、调职及离辞职人员面谈工作。 4.1.9负责审批本部门的《物资申请单》、《物资领（借）用单》及各类物资的采购管理工作，控制本部门的物资进出、采购程序。 4.1.10按公司质量体系文件要求负责签订本部门的B类合同。 4.1.11负责落实每半年对员工的培训考核，每季度对员工的培训考核。 4.1.12监督、检查管理区域内公共设施维护、保养情况。 4.1.13每周五制定《周工作情况报表》报公司。
物业管理服务培训：物业管理基本概念-制度大全 物业管理服务培训：物业管理基本概念之相关制度和职责，物业管理服务培训教材:物业管理基本概念第一节物业管理基本概念1.物业住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。2.公用设施内容指大厦外围的道路、路灯、沟、渠、池... 物业管理服务培训教材:物业管理基本概念 第一节物业管理基本概念 1.物业 住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。 2.公用设施内容 指大厦外围的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化、地下排水管、娱乐场所、车棚、停车场、连廊等。 3.业主 住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 4.非业主使用人 通过租赁合同,租住(用)别人房屋的人就是非业主使用人。 非业主使用人没有所有权,只有在合同有效期内的使用仅。 5.业主大会 是由全体业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。 6.业主委员会 是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,它是由业主大会从全体业主中选举产生,经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。业主委员会每届任期三年。 7.业主公约 业主公约,是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。 8.物业管理 物业管理,是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 9.收益性物业管理 收益性物业管理是以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,它普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中。 10.物业管理企业 是指依法设立的,为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人,包括物业专营企业和兼营企业。 11.企业核心竞争力 指企业与众不同的、具有企业本身特色的经营管理方式。如CPM公司的房屋租赁就比别的物业管理公司高出一筹。 12.有效投诉 有效投诉是指业主或住(用)户对物业管理单位在管理服务、收费、经费管理、维修养护等
物业公司环境卫生管理方案 1、门：呈本色，无尘、无油迹、污物，无明显手印、水迹、蜘蛛网。 2、玻璃：洁净光亮无积尘、无明显污迹。 3、墙：涂料墙面无明显污迹、脚印；大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹，无明显积尘；水泥墙面目视无蜘蛛网、呈本色；不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮、不锈钢外墙面无积尘，呈本色。 4、户外 4.1地面：干净整洁、无破损、塌陷，无杂物堆放、无积水、积雪，无垃圾、油污。广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。 4.2车场：车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹；停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、杂物、无积水和明显油迹，无明显灰尘、异味、蜘蛛网。 4.3喷泉水景：水质无浑浊、无青苔、无明显沉淀物和漂浮物；沟渠河道等无异味、杂物，无污水横流、无大量泡沫或漂浮异物。 4.4排水沟、明沟：无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好(盖板间缝不大于3cm)；排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积(沉淀物不超过管径1/5)、井盖完整，覆盖紧贴。 5、户内 5.1地面：大理石地面光亮、显本色；瓷砖地面无污迹、灰尘、脚印；胶质地面无明显灰尘、污迹；水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹；水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹； 5.2天花：搭扣严紧，无变形，无损缺，无明显灰尘、蜘蛛网、污迹。 5.3灯具：写字楼灯光应为冷色调，住宅物业灯光应为暖色调；室内灯具光亮，用白色纸巾擦拭无灰尘；室内需使用升降机方能触及的灯具应无明显灰尘；室外灯具目视无尘。所有灯具无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺。 5.4家私：保持本色，无明显灰尘、污迹，布质的家私目视无污迹，拍打无飞尘。 5.5地毯：无变色、霉变，不潮湿、无明显污迹，无沙、无泥、无虫。 5.6烟灰盅：标志图案清晰，内置物（水、石米、沙）保持清洁，外表无尘、无
1.0 环境部目的 规范清洁部工作职能，明确本部门职责范围和工作目标， 2.0适用范围 适用于物业服务中心清洁服务。 3.0 职责 3.1 清洁部经理负责带领本部门员工履行本部职能，实现本部工作目标。 4.0主要职能 4.1 物业区域内公共部位清洁服务管理； 4.1.1 日常清洁服务的组织、实施； 4.1.2 积极处理业主投诉，及时满足业主的要求； 4.1.3 为业主提供有偿家政服务； 4.1.4 组织新入职员工和在岗员工的岗位培训，建立员工技能培训档案； 4.1.5 制定清洁人员的编制和考勤、考核工作； 4.1.6 清洁物资采购及仓库管理； 4.1.7 参与突发紧急事件处理。 5.0 质量目标 5.1 及时清扫，全面保洁，做到卫生无死角，垃圾日产日清，实现承诺的保洁指标； 5.2 清洁绿化服务的业主的满意率≥96%。 5.3 月工作计划完成率≥85%。
1.0 目的规范清洁部所属岗位的岗位职责和任职要求，以确保建立一支分工明确又团结协作的专业服务团队。 2.0 适用范围：适用于商住型物业服务中心清洁部 3.0 职责： 3.1 清洁部经理可根据项目实际调整岗位设置及岗位职责分配，并依据本规定监督考评各岗位人员的履职情况。 3.2 各岗位人员应严格履行本岗位职责 4.0 岗位职责及任职要求 4.1.保洁部经理 4. 1.1保洁部经理的岗位职责 在公司总经理的领导下做到： 4.1.1.1负责各项目的保洁全面工作，履行各区域保洁工作的监督、指导、管理、协调职责。1.1.2监督落实公司各项规章制度在本部门的实施。 4.1.1.3监督、指导、协调本部门的日常工作，为客户或相关部门提供优质的服务。 4.1.1.4负责合理制定本部门各班组人员编制、培训计划，并报办公室审核、备案。 4.1.1.5负责合理安排及调度本部门各班组的人力、物力、审核本部门各班组材料领用计划、人员配备，做好设备保养、成本监督、控制工作。 4.1.1.6负责制定本部门全年工作计划，落实季度、月度工作安排。 4.1.1.7掌握本部门各项工作情况、员工思想动态，及时纠偏，保证部门工作的有序开展。 4.1.1.8按时参加本公司工作会议，及时落实和传达本公司工作会议的决定和精神，主持召开本部门工作例会。 4.1.1.9负责汇总、编制各项工作表格，做好年、季、月的工作总结，及时将工作中问题反馈到公司相关部门。 4.1.1.10负责对属下员工纪律、工作态度、工作效率进行检查和督导；挖掘并培养优秀员工和员工骨干，做好团队建设工作。 4.1.1.11负责处理本部门投诉事宜，及时发现并排除工作中出现的各项问题和安全隐患。 4.1.1.12根据满意度调查结果，就存在的问题制定和落实改进措施。 4.1.1.13主动与其他部门责任人协调、沟通相关工作事宜。 4.1.1.14按时完成本公司领导交办的其他工作任务。 4.1.2 保洁部经理的任职要求 4.1.2.1 思想品德： a认真遵守国家的法律、法规； b遵守职业道德，认真做好各项工作，有较强的事业心，克已奉公； c待客热情礼貌，能与同事和顾客友好相处，热心助人； d保守公司秘密。 4.1.2.2 知识水平 4.1.2.2.1 专业知识 a 掌握公司有关的程序文件规定； b 掌握各类清洁用品的使用方法； c 掌握本部门工作管理标准及业务标准；
浅谈现代物业管理服务理念 ————山西晋牌物业李树公物业管理是作为房地产投资、开发、建设、流通的自然延续,也是房地产业开发的必然产物。它关系到业主安居生活的方方面面，它关系到区域和谐与稳定。因此，在实行的企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行过程中，既要依法经营，适应市场经济环境；又要具有较高的服务枝能展现效率和效果。这就要求物业企业具有现代物业管理理念，运用现代物业管理与物业服务的手段和技能实施运营，那么充分体现“依法管理、以人为本、诚信服务”的现代物业管理服务理念尤为重要。它是创造优美环境、温馨的环境，提高人居生活品位、建设和谐风尚社区之魂。为此重点就现代管理服务理念作简要论述。在依法治国、经济高速发展、产业结构日逐优化、人们生活水平稳步提高的新时期，国家正在为实现“中国梦”而努力。物业企业与民众幸福指数息息相关，同样要与时俱进，发挥自身贡献，创新理念、依法行事、一流服务、创建文明、促进和谐。首先，作为物业管理公司一定要搞清楚管理与服务是相辅相承的，不是对立的，更是不可分割的。只管理不服务社区事务得不到完善，只服务不管理社区事务得不到有序解决。因此物业管理公司员工都要有“依法管理、以人为本、诚信服务、专业化服务”的现代理念，企业要真正具备专业化管理与专业化服务能力和水平。其次，业主物业管理服务知识的普及也非常重要，只有了解才能理解，最终达到包容和支持。一是业主要明确自己的所有权和使用权的范围与性质，它是区分专属与共有
共用的基础，也是承担义务的依据；二是业主要明白维护权益时同样需要履行义务，而且应当遵循“谁所有、该维护；谁使用、谁消费；谁受益、谁消费。”原则；三是业主要关心所在社区的物业事务与业主自身权利之间关系；服务合同内容；物业管理公司该做什么事，如何做，业主应有的知情权和监督权怎么行使；出现因物业管理服务费用纠纷影响服务质量的问题的解决办法等。这其实是企业与业主共同面临的中心问题、核心内容，也是社区和谐稳定的关键。最终实现四满意管理目标：业主满意，企业满意，政府满意，员工满意。四是业主要清楚地认识到“物业的管理”是确保大家不同层次需要、不同行为习惯、不同行动方式能够统一到有利于物业资产的保值增值上来。“物业的服务”是为了满足生活需要、居住需要、岀行需要、设施设备的运行需要。要有体谅包容的心态，也要积极主动参与和监督，促进完善和提升管理与服务水平。五是业主要知道业主具有所有权的公共场所在物业管理与服务的过程中岀现盈利时除去相关成本的净收益归共有业主所有或者纳入业主公共维护资金帐户。最后，现代物业企业的经营需要现代理念的指引，而所谓现代企业理念，是指企业在长期经营管理实践中逐步建立起来的新的思想、新的价值体系。它是企业经营管理的最高准则，是企业文化建设的核心，是企业品牌战略的灵魂，是满足业主日增需求和物业资产经营管理的前提。 作为服务行业的物业管理企业，如果要使自己真正成为一个优秀的品牌企业。一定要立足现实，着眼未来，依法经营、创新管理、提高服务水平，成为业主、发展商、相关专业公司以及行政主管部门等各方面都认可和都满意的企业。就