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“公房共居”“处分效力”“占有与物权”三个法律问题

“公房共居”“处分效力”“占有与物权”三个法律问题
“公房共居”“处分效力”“占有与物权”三个法律问题

“公房共居”“处分效力”“占有与物权”三个

法律问题

要点提示:

公有住房承租人与直管公房经营管理单位订立承租协议,其他共居人的权利保护问题,一直是现实中极易发生矛盾的焦点;部分共有人对外转让共居房屋,未搬离的共居人是否有权要求确认无效?占有保护与物权保护发生冲突时,如何依照法律规定甄别法律保护顺序,本案将根据现实案例一一解答。

一、当事人的基本情况:

原告:刘歌原告:王女士原告:刘畅被告:张兰被告:刘维

原、被之间均系家庭成员关系,三原告为一家人,被告王女士系原告刘歌之母, 被告刘维系原告刘歌之胞兄。

诉争性质指向“物权保护”;

请求法院确认原告系承租公有住房“东城区美术馆后街65号楼3门105号”的共居人,依法共同享有承租公房的居住使用权;

请求确认承租人王女士未征得共有权人同意,答应被告刘维使用公有住房的行为无效;

请求判决被告将放置在105室内的物品搬走、腾空房屋;

要件事实及客观证据:

事实一:三原告系一家人,1987年以前,原告家人与被告王女士曾分户居住在“东城区大街”两间公租平房内;1988年原、被告居住的平房进行危房改造,

拆迁安置方案原计划分户安置两套房屋,后由丁?种种原因未能分户安置,拆迁

方将两家合用回迁安置在“东城区后街”一套房屋内(使用面积为55. 5平米),王女士代表原告一家同公房管理部门续签承租合同。

事实二:三原告一直持续居住在承租的公房内,按期缴纳各种费用;因生活困

难无力改善居住条件,原告一家人与签署公房承租协议的王女士为共同承租人,享有共居权。

事实被告刘维的女儿曾在此房中的一间居住过,2009年被告刘媛因结婚搬离此房,但其物品和家俱仍占用着此房,被告刘维借机换锁拟占此房,刘维辩称母亲王女士是唯一承租人,有权许可其居住使用。

事实四:诉争房总建筑面积仅有55平米,实际居住的是两户四口人,刘畅已到结婚年龄,需要公租房内的其中一间用于结婚,但刘维也在抢占,由此引发家庭矛盾。刘媛2009年结婚后搬离到其配偶家居住,刘维拟占房,刘畅用此房结婚,引发争端。

事实五:刘维从未在诉争房内居住过,1990年从外地进京后一直在外居住,有自己的房屋,以在外租房为由挤住诉争公房。

事实六:(2011) 二中民终字第139号民事判决经审理查明部分确认的事实

(第3页上部):拆迁单位因房屋尚未配套,对王女士、刘歌两户采取合用安置,为王女士一家安置到上述房屋,此处对“两户合用安置”业经司法确认。

证明上述事实的证据:书证、拆迁人的证明、户口本、相关票据等六组证据。四、值得关注的三个法律问题

法律问题一:关于“共居人”权利确认的司法依据:

北京市高级人民法院相关司法指导意见,公房承租人与共同居住的家庭均享有

合法居住权,承租协议上签名的承租人以外的家庭成员是公有住房的共居人。

法律适用引述:2003年9月2日北京市高级人民法院对北京市第二中级人民法

院请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅财产权属纠纷案的答复:经研究认为,根据

《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策,

承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利,此种福利的享受人不

仅包括承租人,还包括与其共同居住的家庭成员。——北京市高级人民法院

《审判工作规范》第148页2、请示答复(2003年9月2日)

法律问题二:关于共有权人无权单独处分的司法依据

引述法律实践资料:关于“承租人无权单独处置公有房屋使用权”司法实践:

公有房屋的承租人很多时候是家庭的代表,虽然由这个人承租,但往往该公房

中有权使用的有很多人。例如拆迁安置的公房,除了承租人外,拆迁中需要安

置的人口都有权使用该套公房,承租人要处置该套公房的使用权,在一些情况

下就要看其他使用人的意见。如果该套房屋的共同居住人在拆迁中享有一定的

既得利益,那么承租人处分使用权时就受到限制。没有征求使用人的同意,承

租人就无权处分使用权,如果处分了,就会发生法律上的无权处分。

法条依据:

1、《合同法》第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者

无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

2、《民法通则若干问题意见》第8 9条共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。

引述法律实践资料:根据上海市房屋租赁条例第38条二款规定,公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此,公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制,在未经共同居住人同意的情况下,从维护居住人生存利益角度出发,原则上应确认该转让行为无效。具体情况可分别处理,受让人未实际入住公房,未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权,则该转让行为无效。一一《上海高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》沪高法民一【2004】44号引自最高人民法院司法政策与指导案例(房地产卷)第255-256页法律问题三:关于“占有事实”与“物权保护”顺位关系:

被告刘维曾经起诉刘畅的占有返还纠纷,经东城法院审理后,以(2011)东民初字第03635号民事判决判令刘畅给付钥匙,刘畅以原审认定事实不清,适用法律不当为由提出上诉,经二审法院审理,改变了一审认定的事实,(2011) 二中民终字第13967号民事判决第3页上标第四行“对王女士、刘歌两户采取合用安置,为王女士一家安置到上述房屋内,刘维的二女儿于1999年9月搬入, 刘维亦将自己的物品放入该居室内。现在的实际情况是:刘维的二女儿于2009 年结婚后搬出此房,与其丈夫共居生活,刘维一直长期在外有住房,再将物品放入此房,妨害了刘畅结婚用房,此前刘维女儿的居住也仅仅是寄住,并非拆迁部门安置的法定权利。

刘媛曾经居住,结婚后搬出此房,刘媛婚前的居住,仅仅是亲属之间的寄住,

并非拆迁人确定的被安置人口,其搬离此房后,腾出的房屋原告有权优先使用(参照最高人民法院审判监督指导2010年第3辑“公有住房共同居住人的认定

标准”)。

刘歌一家人起诉的是“物权保护纠纷”,刘维起诉的是“占有物返还纠纷”,

原有判决确定的内容是返还原物,该判决对物权保护纠纷不具既判力,“占有

返还”请求权依据物权法245条规定,本案系“物权保护”请求权,适用物权

法第33条、34条、35条规定。最高人民法院编著的物权法条文理解与适用

(第711页),当“占有保护请求”与“物权保护请求权”发生冲突的,应当

根据物权优先的原则处理。

占有保护请求权只确认的是一种占有事实的关系,占有保护请求权与物权保护请求权的效力不同,占有保护请求权不问占有背后有无占有的本权存在,直接针对占有的事实,与占有人是否有权占有无关。

占有保护请求权与物权请求保护权之间有区别,法律基础不同、功能不同,物权保护请求权是基于物权的绝对性、排他性而规定的一种防卫性请求权,其请求权基础为物权,物权请求权是物权的效力或权能的&然体现,占有保护请求权的基础是占有事实,而非基于确定的权利,不涉及占有物的权利归属问题。物权请求权的功能表现为物权园满状态的恢复,物权效力得到维护,具有终局性和确定性,占有之诉与本权之诉互不妨碍,各自独立,当占有保护请求权与物权保护请求权发生冲突时,最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定物的归属,即法律上的权利义务关系而非事实上的支配关系。

利益衡平及风险评估:

刘维一直在外居住生活,从未在诉争房内生活居住过,仅在刘媛搬出诉争房时,趁机将物品搬入,拟强占房屋,既给本来就很小面积的居住环境造成更加的拥

挤不堪,也破坏了平静的家庭正常生活秩序,极易造成不家人矛盾的加剧和社

会不稳;刘畅是法定被安置人,遇到结婚的人生大事,有理由主张此房的使用

居住权。

原告的要求及意见:

原告一家三口人与王女士共居使用的房屋,使用面积不足五十平米,按照北京

市人均居住十五平米的标准,我们的居住环境和条件远远达不到易居标准,我

们已经退休,收入仅够生存,无力改善居住条件,刘畅没有固定收入,生活条

件不好,因刘维抢房问题,已经激化了矛盾,我们渴望法院充分体谅我们的难处,支持我们的诉请。刘维一直在外居住,为了抢占房屋,借口“王女士为承租人,王女士有权安排刘维进住”,这样的借口缺乏法律规定,我们居住的是公租房,并非私有产权房,当初拆迁安置时只有原告一家人为法定被安置人,只要拆迁人当初未将刘维作为被安置人口,刘维就无权居住,刘媛的居住也并非拆迁人的安置,仅仅是王女士以亲属身份的寄住,刘媛结婚搬离此房后,刘维借机放入物品的行为,妨害了原告的合法使用权,刘维的各种理由灼不能成立。

动产物权变动的公示方式

第二部分物权变动 考点2 动产物权变动的公示方式★★★ 【学习提示】建议掌握各种情况下的动产物权变动的规则,观念交付的内容做客观题准备。 一、动产物权变动的规则 1.动产物权的生效要件: (1)总规定:动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。 (2)特殊:以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立。 2.动产物权的对抗要件: (1)总规定:除法律另有规定外,动产占有人被推定为动产所有权人。 (2)特殊:登记对抗 ①船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。 ②动产抵押的抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人。 【注意】转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为“善意第三人”的,除法律另有规定外,不予支持。 【思考】判断下列情况下合同生效的时间、物权生效的时间以及可以对抗第三人的时间: a.A公司和B公司于2020年1月1日签订设备买卖合同,设备于1月10日交付给B公司,1月20日完成登记手续。 b.A公司和B公司于2020年1月1日签订小汽车买卖合同,小汽车于1月10日交付给B公司,1月20日完成登记手续。 c.A公司和B公司于2020年1月1日签订设备抵押合同,双方于1月10日完成登记手续。 d.A公司和B公司于2020年1月1日签订小汽车抵押合同,双方于1月10日完成登记手续。 【例题?单选题】2018年9月8日,甲公司与乙公司订立合同,以每台30万元的价格购买20台货车。双方约定,甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款。10月12日,乙公司交付了20台货车;次日,甲乙双方办理了货车所有权登记。下列说法正确的是()。 A.甲公司于2018年9月8日合同成立时取得货车的所有权 B.甲公司于2018年10月12日交货时取得货车的所有权 C.甲公司于2018年10月13日登记时取得货车的所有权 D.甲公司于付清货款时取得货车的所有权 【答案】B 【解析】特殊动产,如船舶、航空器、机动车,自交付时所有权转移。 二、交付的种类 1.简易交付:动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的(如承租、借用),物权自法律行为生效时发生效力。——买方先借(租)后买

试论物权请求权的性质

试论物权请求权的性质 一、物权请求权的概念和类型 (一)物权请求权的概念 物权请求权,有学者也称为物上请求权,是指当物权的圆满状态受到妨害或有被妨害之虞时,物权人为了排除或预防妨害,请求对方为一定行为或不为一定行为的权利。上述概念只是狭义上的物权请求权概念,此外,就广义而言,物权的请求权还包括占有人的占有保护请求权。本文所称物权请求权是指狭义上的物权请求权概念。 通说认为,形式意义上的物权概念是《德国民法典》以来才出现的,而请求权的概念则是由德国法学家温德沙伊德提出的。请求权是指根据权利的内容,得请求他人为一定行为的权利。其特点在于,权利人要实现其利益,须借助于他人的行为。通常认为,债权为典型的请求权。在民商法理论中,与请求权密切相关的权利为支配权和抗辩权。其中,支配权是权利主体对权利客体直接进行支配的权利,权利人实现其利益不需要他人配合为积极的行为,物权为典型的支配权。对物权支配关系的保护,最早应当为自我救助或者自我排除的方法,随着社会文明的进步,出现了公力救济之法,即物权人在其物权受到侵害后,应当向侵害人提出请求,当侵害人拒绝时,受害人既不能支配侵害人的财物,也不能强制其人身,而只能依法提起诉讼,请求国家审判机关提供国家强制力迫使侵害人为特定行为,以消除给物权人造成的不便与损害。由此便出现了所谓的物权请求权这一物权的民法保护机制。在传统民法上,它是物权特别是所有权特有的权能,不过随着社会的发展,这种情况已有所改变。然而,物权请求权与物权有着密不可分的关系,物权请求权的行使以物权的存在为前提,且不能脱离物权而单独转让。 在立法上,物权请求权制度为1900年《德国民法典》所创设,但在此之前,罗马法以及法国民法上有关保护所有权的各种诉权,实际上早已形成了物权请求权制度的基本内容。之后,《瑞士民法典》以及我国台湾地区的民法典均对物权请求权作了明确规定。 (二)物权请求权的类型 物权请求权是由一系列权利组合而成的一组权利。当代各国法律中所规定的具体的物权请求权,是根据对物权构成妨害的行为和事实的类型来划分的,即法律认定存在着哪一种妨害物权的事实,便规定一种相应的物权请求权。例如德国民法中,物权请求权正是根据各种物权的妨害方式而设计的。这些物权的妨害方

物权法律制度doc22

物权法律制度 一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念,它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配,是指权利人无须借助于他人的帮助,就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物,或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋,并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地,或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时,一般不需要取得义务人的同意,也不需要义务人的辅助,就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配,这一点和合同债权是不同的,合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类,即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利,如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权,包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的,即以担保债务的履行为目的的物权,包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中,物权是和债权相对应的权利,这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权,是指财产权,其中就包括物权、债权和其他财产权(如知识产权等)。所以,产权既包括物权,但也不限于物权。

物权和债权尽管都属于财产权的畴,但和债权相比较,物权具有自身的特点,表现在: 第一,物权与债权的容不同。物权是支配权,而债权是请求权,债权人一般不是直接支配一定的物,而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如,买卖合同中规定,出卖人应于某年某月交货,在交货期到来之前,买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后,交付货物的权利,而不能实际支配出卖人的货物。也就是说,只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产,买受人占有了财产,便能够对该物享受实际的物权。 第二,物权具有优先性,债权具有平等性。物权的优先性,首先表现在当物权与债权并存时,物权优先于债权,例如,某一债务人欠多个债权人的债务,在执行债务人的财产时,享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在,同一物上有数个物权并存时,先设立的物权优先于后设立的物权,这就是物权相互间的优先效力。例如,甲有一栋房产,价值5000万元,甲在乙银行借款2000万元,以该房产抵押,然后又在丙银行借2000万元,也以该房产做抵押,这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后,都是合法有效的。在抵押权实现时,乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因,该房产只能满足乙银行的抵押权,丙银行的抵押权即不能得到实现,而债权

用益物权有哪些法律效力

一、用益物权的排他效力 物权的排他效力,是指在同一物上不能同时并存二个以上内容及性质互不相容的物权。换言之,在同一物上已存在的物权具有排除在该物上再成立与其内容及性质相互冲突的物权的效力。物权的排他效力是物权在内容上具有支配性的表现,无排他性则物权的支配力无法实现。 排他效力是物权共有的效力,但各种物权的排他效力的强弱程度有所不同。所有权具有最强的排他效力,在一物之上只能有一个所有权;以占有标的物为内容的他物权的排他效力仅次于所有权,其可与所有权并存于一物之上,也可以与不以占有为内容的定限物权并存,但在同一标的物上不能同时存在二个以上以占有为内容的定限物权;不以占有为内容的定限物权的排他效力最弱,在同一物上仅不能同时存在内容完全相同的此类物权,但可存在数个同种类的物权。 就用益物权而言,因其系以占有标的物为内容的定限物权,因此,用益物权具有较强的排他效力,具体表现在:同一物上不得并存两个同时以直接占有为内容的用益物权,如同一块土地上不能并存两个以上土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。当然,用益物权相互之间的排他效力并非绝对,这主要表现为异时占有和非皆为直接占有的两个用益物权可以并存于一个标的物上。例如,典权与转典权可并存于一个典物之上而互不排斥。这是因为,典权人与转典权人所享有的两个典权,虽存于一个标的物上,并且都以占有为其内容,但两个典权之占有却并非“同时”发生,于转典后,原典权人对典物的占有是间接占有,而转典权人取得了对典物的直接占有,间接占有与直接占有可并存于一个物上,此乃物权规则之常理。(本文由法律快车网整理)再如,二个以上内容不同

的地役权(如用水地役与通行地役)或内容相同但互不排斥的地役权(如不作为地役),也可并存于一宗土地之上;在同一土地的上下,得成立不同范围的数个地上权,如建筑房屋的地上权和地下停车场的地上权。 二、用益物权的优先效力 物权的优先效力,是指同一物上并存有两个内容及性质相容之物权或该物同时亦为债权给付之标的物时,依不同物权之性质定其实现上之优劣或物权优先于债权实现的效力。物权之优先效力,亦为物权在内容上具有直接支配性的表现。通说认为,物权的优先效力包括物权之间的优先效力和物权优先于债权的问题。 物权之间的优先效力是指在同一个标的物上存在两个以上不同内容或性质的物权时,哪种物权优先实现的效力。根据物权的排他效力,用益物权与所有权可以并存于同一标的物之上,用益物权与抵押权可以并存于同一标的物之上,数个用益物权在特定情形下也可以并存于同一标的物之上。在上述三种情况下,都会发生物权的优先效力问题。 1、用益物权与所有权之间的优先效力 用益物权是以所有权为基础而成立的物权,因此,用益物权设定后,在用益物上,必然会存在用益物权与所有权两种权利并存。在这种情况下,用益物权应优先于所有权。即使用益物权标的物的所有权发生转移,也不影响用益物权的存在,用益物权人仍可以对抗新的所有权人。用益物权的优先性是根据物权的性质所作出的判定,亦即一物之上设定限制性物权时,该限制性物权优先于其所赖以设定的基础性权利。例如,当地役权人的利用与供役地所有人的利用相冲突时,原则上应依双方当事人原约定的内容确定。如果不能确定的,应认为地役权人有优先使用的权利,这就是学者所称的地役权人利用优先的原则。

物权变动的公示方式--注册会计师辅导《经济法》第三章讲义4

正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL) 中华会计网校 会计人的网上家园 https://www.doczj.com/doc/ed13308618.html, 注册会计师考试辅导《经济法》第二章讲义4 物权变动的公示方式 四、物权变动的公示方式(掌握) (一)动产物权变动的公示方式——交付 1.简易交付:动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的(如承租、借用),物权自法律行为生效时发生效力。——事先占有标的物 + 合同 【记忆】买方先借(租)后买 2.指示交付:动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。——通知到达第三人时生效 【示例】甲租用乙的相机,乙之后将相机卖给丙,乙指示甲直接将相机交付于丙,通过这种交付的方式代替现实交付,而这个指示通知到达丙的时候视为交付,发生了物权效力。 3.占有改定:动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。——买卖合同 + 借用或保管合同(自第二个合同生效时视为交付) 【记忆】卖方先卖后借(管) 【示例】甲购买乙的相机,买卖合同订立后,乙表示相机已归甲,但要求甲让自己再用一个月,甲同意。表面看起来乙尚未向甲交付相机,但实际上已通过占有改定的方式交付,身份由卖方变为了借用方,从借用合同生效起视为交付。 【例题·单选题】甲企业向乙企业租赁了一台设备并已占有。之后两家企业订立合同,约定甲企业购买乙企业的该台设备。根据《物权法》的规定,甲企业自( )时取得该设备的所有权。 A.买卖合同成立 B.买卖合同生效 C.占有该设备 D.租赁合同生效 [答疑编号5757030401] 『正确答案』B 『答案解析』动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生 效时发生效力。 【例题·单选题】甲在乙的画展上看中一幅画,并提出购买,双方以5万元成交。甲同意待画展结束后,再将属于自己的画取走。此种交付方式属于( )。 A.现实交付 B.简易交付 C.指示交付 D.占有改定

全国人大常委会法制讲座第二十二讲:物权法律制度(王利明)

全国人大常委会法制讲座第二十二讲:物权法律制度 王利明 (2001-9-18) / 已阅15556次 一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念,它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配,是指权利人无须借助于他人的帮助,就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物,或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋,并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地,或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时,一般不需要取得义务人的同意,也不需要义务人的辅助,就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配,这一点和合同债权是不同的,合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类,即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利,如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权,包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的,即以担保债务的履行为目的的物权,包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中,物权是和债权相对应的权利,这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权,是指财产权,其中就包括物权、债权和其他财产权(如知识产权等)。所以,产权既包括物权,但也不限于物权。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴,但和债权相比较,物权具有自身的特点,表现在:第一,物权与债权的内容不同。物权是支配权,而债权是请求权,债权人一般不是直接支配一定的物,而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如,买卖合同中规定,出卖人应于某年某月交货,在交货期到来之前,买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后,交付货物的权利,而不能实际支配出卖人的货物。也就是说,只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产,买受人占有了财产,便能够对该物享受实际的物权。 第二,物权具有优先性,债权具有平等性。物权的优先性,首先表现在当物权与债权并存时,物权优先于债权,例如,某一债务人欠多个债权人的债务,在执行债务人的财产时,享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在,同一物上有数个物权并存时,先设立的物权优先于后设立的物权,这就是物权相互间的优先效力。例如,甲有一栋房产,价值5000万元,甲在乙银行借款2000万元,以该房产抵押,然后又在丙银行借2000万元,也以该房产做抵押,这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后,都是合法有效的。在抵押权实现时,乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因,该房产只能满足乙银行的抵押权,丙银行的抵押权即不能得到实现,而债权则有所不同。除法律另有规定外,债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权,各个债权不管设立时间的先后和数额的差别,都具有平等的效力,债权人在依法受偿时都是平等的。

浅谈物权的优先效力

浅谈物权的优先效力 物权的优先效力,又称物权的优先性,是指权利效力的强弱,即同一标的物上有数个利益相互矛盾、相互冲突的权利并存时,具有较强效力的权利排斥或先于具有较弱效力的权利实现。由于物权的核心内容是权利人直接支配标的物,并排除他人的干涉,为确保实现物权的此本质内容,故同一标的物上物权优先于其他权利,效力更强。以此维护现有的占有关系,达到物尽其用。 一、物权之间优先效力 同一标的物上两个或者两个以上的物权并存时,应依据“时间在先,权利在先”的原则确定其效力强弱或实现顺序。 1、所有权之间 按照“一物一权”原则,同一标的物上不能同时并存两个或两个以上相互矛盾、相互冲突的权利,所有权即是不相容的物权,不允许同时并存。故此时除了善意取得和取得时效等特殊情况之外,先成立的所有权排斥后成立的所有权,即先成立的所有权有效,而后成立的所有权被排斥并消灭,根本不发生法律效力。 2、担保物权之间 两个或两个以上的担保物权同时并存于同一标的物之上在司法实务中频繁发生,优先行使哪个担保物权直接决定着债权人权利的实现。此时依然根据“时间在先,权利在先”的原则来确定其实现顺序,即同为登记的担保物权或同为未登记的担保物权先成立的先实现,后成立的在其后行使,而非不发生法律效力。 3、用益物权与担保物权之间 内容不相冲突的用益物权与担保物权即用益物权与抵押权同时在一个标的物上并存时,其效力仍依据成立时间来确定。 4、例外:所有权与他物权之间 所有权与他物权同时并存在实践中更是普遍,但这是“时间在先,权利在先”原则的唯一例外。此时所有权的成立永远先于经所有权人设立的他物权,但后成立的他物权效力却优先于先成立的所有权,因为所有权人在其所有之物上设立他物权时,即意味着他的所有权要让位于他物权。 二、物权对债权的优先效力 物权与债权同时并存时何者效力更强乃是物权优先效力主要解决的的问题。我们知道物权具有支配性、排他性、法定性、对世性,而债权则是议定的、对人

所有权确认纠纷案不适用诉讼时效

所有权确认纠纷案收录于高院《案例指导》 【裁判要旨】 一、不动产登记申请人故意提供虚假登记材料造成登记机关错误登记的,如果当事人不是针对登记机关的登记行为提起诉讼,则不属于行政诉讼。当事人提起民事侵权或确权之诉的,法院对登记机关的登记行为具有审查权。 二、继承开始后,遗产分割前,各继承人之间是共同共有的关系。共有人对共有物的分割以实物分割为原则,实物不能分割或者分割会减少实物价值的,可采用作价分割。 三、当所有权权属不明发生纠纷时,权利人可以请求法院确认所有权的权属,这是物权诉讼保护的一种。物权权属确认之诉不适用诉讼时效规定。 【案例索引】 杭州市萧山区人民法院(2007)萧民一初字第0523号(2007年5月8日) 【案情】 原告:孙金花,女,……。原告:曹玉甸,男,……。原告:曹玉明,男,……。原告:洪雅芬,女,……。原告:洪雅珍,女,……。 被告:曹玉海,男,……。被告:王叶华,女,……。被告:曹怡凯,男,……。 第三人:俞顺焕,男,……。 杭州市萧山区人民法院经审理查明:洪雅芬、洪雅珍系孙金花与洪茂法的女儿。洪茂法去世后,孙金花与曹金甫结为夫妻,并生育儿子曹玉甸、曹玉海、曹玉明以及女儿曹雅红。1986年,曹金甫因病去世。曹玉海与王叶华系夫妻关系,曹怡凯系曹玉海与王叶华的儿子。 孙金花与曹金甫在婚姻关系存续期间购买了位于裘江东门外半爿街30号老墙门内的一

处木结构楼房。1992年7月,在孙金花楼房的同地段,俞顺焕向他人购买砖木结构平屋一间一弄。 1993年5月13日,经有关部门批准,裘江开发公司作为拆迁人(简称甲方)与曹玉海作为被拆迁人(简称乙方)订立房屋拆迁产权调换(补偿)协议书一份,约定甲方拆除乙方两处旧房,乙方调换甲方新建房屋118.98平方米。1994年12月,曹玉海、俞顺焕以孙金花名义向裘江开发公司出具申请报告一份,由曹玉海作为代表与裘江开发公司订立房屋拆迁产权调换(补偿)协议书,依据二处旧房实际,对房屋拆迁产权调换(补偿)协议书项下的二套房屋归属作出约定,其中:大套归曹玉海所有,中套归俞顺焕所有,二套房屋的差价补偿款由曹玉海、俞顺焕各自承担。1995年4月5日,曹玉海、俞顺焕分别支付给裘江开发公司款项16912.46元、8313.11元。同日,裘江开发公司将位于洄澜北苑25幢2单元502室(建筑面积为87.42平方米)、洄澜北苑25幢东单元301室(建筑面积为57.34平方米)住宅房屋分别交付给曹玉海、俞顺焕。 1993年5月16日,孙金花的上述子女订立关于中套新房归属及拆建费分配的协议一份,约定由曹玉海负责支付给其他五人相应数额对价,今后,该五人与曹玉海房产问题无涉等。1997年8月19日,孙金花的上述六个子女订立分家析产协议一份,确认洄澜北苑25幢2单元502室归曹玉海所有,洄澜北苑25幢东单元301室归俞顺焕所有。协议上孙金花签名系伪造。同日,该协议经公证机构公证。1998年4月20日,洄澜北苑25幢2单元502室登记至曹玉海名下。后孙金花获悉争讼房屋已登记到曹玉海名下,遂向公证机构提出书面申请,要求公证机构撤销对分家析产协议的公证。公证机构经调查证实,确认分家析产协议上的“孙金花”签名系伪造,遂于2005年11月29日依法撤销了对分家析产协议的公证。 原告孙金花诉称:原告在裘江东门外半爿街30号老墙门内曾有一建筑面积为118.98平方米的木结构楼房,后因商业开发需要,经有关部门批准,将该房屋列入拆迁范围。1995年4月,萧山市裘江综合开发公司(以下简称裘江开发公司)作为开发商,以产权调换形式将建筑面积为87.42平方米的洄澜北苑25幢2单元502室偿还给原告作为住宅房屋。1997年8月,被告曹玉海伪造分家析产协议一份,骗取了公证机构公证和房屋所有权登记,将属原告所有的房屋登记在其名下,并一直对原告隐瞒事实真相。后被原告偶然知悉,遂向公证机构提出书面申请,要求公证机构撤销对分家析产协议的公证。2005年11月,公证机构经调查证实,依法撤销了对分家析产协议的公证。此后,曹玉海一直未到房屋登记机构办理争讼房屋的所有权注销登记手续,故起诉要求确认现登记在曹玉海名下的争讼房屋属原告个人所有。诉讼过程中,原告变更诉讼请求,要求依共有份额确认原告对争讼房屋享有39.6平方米的所有权。 原告曹玉甸、曹玉明、洪雅芬、洪雅珍共同诉称:其均系争讼房屋的共有权人之一,要求确认各自5.66平方米的房屋所有权。

浅析物权变动的公示原则

浅析物权变动的公示原则 摘要:我国的《物权法》采取的是形式主义即公示要件主义的模式。我国动产 物权的公示方法为占有与交付,不动产物权的公示方法为登记,特殊动产的公示 方式是以登记为对抗要件。 关键词:物权变动公示要件主义公示对抗主义占有与交付登记 物权变动公示原则是由物权的性质决定的。物权是一种对世权,具有排他的、优先的效力,因此,除极少数法定物权以外,多数物权的产生都是以公示为要件的。为了对第三人的 利益加以保护,维护交易秩序和交易安全,必然要求物权的设立、移转公开且透明。 中图分类号:D912.29 文献标识码:A 文章编号:1005-5312(2009)03 一、物权变动的公示原则的概念 物权变动的公示原则起源于罗马法时期,目前各国家或地区几乎都规定了公示原则。“物权公示,是指在物权变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭到损害并保护交易的安全。”物权公示原则要求要求当事人必须以法定的方式展现物权及变动的事实,否则不能发生物权的公信力及变动的效力。 该原则主要包括两方面的内容,一方面,物权人享有物权,物权的内容变更或以什么方式确定,这些都是物权设立、变更、转让和消灭的方式问题,称为物权变动;另一方面,物权的公示 是以令公众信服的方式确定让大众很容易、很明白地知道物是谁的,以维护权利人和公众的合 法权益,这是物权的公信问题。 二、物权变动公示的立法模式 (一)现代物权变动公示的立法模式 对于公示的法律效力,现代各国立法上分别采取了“公示要件主义”和“公示对抗主义”两 种不同的立场,形式主义与意思主义两种立法模式。 形式主义立法模式是指,物权变动必须于当事人的意思表示之外再履行一定的形式方具 有法律效力,这样,公示便成了物权变动的要件,非经公示不能在当事人之间产生物权设立、移转、变更和消灭的效力。采取形式主义的国家以德国为代表,包括瑞士、奥地利等国家。 意思主义立法模式是指,物权的变动在当事人之间无须进行公示即可发生法律效力,但只有 在公示之后才能对抗善意第三人,公示具有对抗力。法国和日本是意思主义立法的代表。 公示要件主义与公示对抗主义各有利弊,鉴于此,一些国家已经采取了以一种立法模式 为主,以另一种为辅的做法,如德国。 (二)我国物权变动公示的立法模式 我国的《物权法》采取的是形式主义即公示要件主义的模式,在动产物权方面实行交付 要件主义,即动产物权的变动不经交付不生效;在不动产物权方面实行登记要件主义,即不 动产物权的变动不经登记不生效,公示与否对于动产物权和不动产物权的变动具有决定性的 作用,但是要注意的是,公示要件主义仅适用于依法律行为发生物权变动的情形,如果物权 变动不是依法律行为发生而是依据公共权力、事实行为、自然事件等而发生,则不适用公示 要件主义。另外,在公示要件主义模式下,我国也存在着公示对抗主义的情形,如在特殊动 产物权立法中。 三、我国动产、不动产以及特殊动产变动的公示制度 (一)动产的公示 动产的公示是权利人对其取得的动产以一种公开的方式对公众进行的一种告知,动产物 权的公示方法应为占有与交付。动产交付着眼于动态的动产物权变动,公示物权变动过程, 结果是导致移转占有和受让占有。交付作为物权变动的公示方法未必真实可靠,但是远不及 不动产物权变动复杂,便在于流通性和便捷性。占有和交付作为动产物权的公示方法,是完 全相通的,二者共同体现物权的变动关系,占有是交付的结果。 我国《物权法》第六条确定了物权公示原则,将登记和交付分别作为不动产和动产物权

恢复原状请求权的性质

论恢复原状请求权的性质 【摘要】在实践中,当权利人要求恢复原状的时候,到底将恢复原状作为一种请求权还是民事责任,在考虑恢复原状构成要件时,到底将其作为物权请求权还是作为债权请求权?诸如此类的问题,司法实践中频频出现,理论的争议、立法的折衷、实践中的困惑,让恢复原状请求权的实现成为司法的难题。笔者拟从恢复原状请求权的性质做出探讨,以期对相关的研究有所裨益。 【关键词】恢复原状;请求权;物权请求权一、引言 物权法将恢复原状作为一种物权保护方式明确规定,侵权责任法则沿用民法通则第134条民事责任的规定,将恢复原状作为一种侵权责任予以规定。在实践中,当权利人要求恢复原状的时候,到底将恢复原状作为一种请求权还是民事责任,在考虑恢复原状构成要件时,到底将其作为物权请求权还是作为债权请求权?诸如此类的问题,司法实践中频频出现,理论的争议、立法的折衷、实践中的困惑,让恢复原状请求权的实现成为司法的难题。笔者拟从恢复原状请求权的性质做出探讨,以期对相关的研究有所裨益。二、恢复原状是民事责任还是请求权 恢复原状究竟是民事责任亦或是请求权,首先要讨论我国的物权救济方式是民事责任体系还是物权请求权体系。民法通则原有的民事责任体系是否应在未来的民法典中予以继承和发扬,还是采用传统的物权请求权用来作为物权救济的方式?

魏教授等学者将对物权侵害的保护统一到民事责任项下,虽然能够形成统一的民事责任体系,但是并不利于物权的最终保护。物权始终区分于侵权行为,将对物权的侵害不加区分地以“民事责任”规定在侵权法中,虽然看上去简单实用,实则混淆了不同性质的请求权,势必造成侵权法内容庞杂、体系混乱。而我国现有立法并兼采侵权责任保护和物权请求权保护两种模式,并不能调和内部的矛盾,反而造成司法的混乱。笔者认为,物权请求权为《德国民法典》、《日本民法典》以及我国台湾地区“民法”所采纳,并规定了债权的保护方法,作为物权法物权保护的补充,可见,在大陆法系国家,以物权请求权作为物权保护是较为普遍的现象。我国民法主要是大陆法系国家的模版,以吸收德国民法典为基本方向,所以侵权责任应限定为损害赔偿。将物权请求权作为物权保护的主要方式,将恢复原状作为一种独立的请求权存在,应该是没有异议的。三、恢复原状请求权性质的争鸣 对于恢复原状请求权的性质问题,同原物返还请求权、妨害排除请求权、妨害防止请求权一样。物权法虽以物权保护专章规定了这些请求权,却并没有确定这一系列请求权的性质,到底是物权请求权还是债权请求权,也没有规定这些请求权是否受到诉讼时效的约束,物权保护只是笼统地规定了这些权利,对这些权利如何实现也并没有比民法通则规定地更加明确细致。所以,为了更加有效地实现法律,维护权利人的利益,有必要讨论各个请求权的性质和实现

第04讲_专题三 物权法律制度

【解释】设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。 【提示】他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。 【例题1·2017单选题】根据物权法律制度的规定,下列各项中,属于独立物权的是()。 A.地役权 B.建设用地使用权 C.质权 D.抵押权 【答案】B 善意取得制度 善意取得制度 第三人取得所有权,原所有权人(真权利人)所有权如何保护? 第三人未取得所有权,信赖利益和交易安全如何保护? 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (2)以合理的价格转让; (3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 遗失物、盗赃物排除适用。 担保物权 担保物权 抵押权 为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。 债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。 以不动产抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立。 质权

为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。 债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。 质权自出质人交付质押财产时设立。 债务人或者第三人有权处分的权利可以依法出质。 留置权 债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。 债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。 债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但企业之间留置的除外。 法律规定或者当事人约定不得留置的动产,不得留置。 担保物权 抵押权质权留置权 对象不动产、动产动产、财产权利动产 占有不需要需要需要意思表示一致需要需要不需要回顾与总结

物权的优先效力

物权的优先效力 [摘要]司法实务中民事权利之间的冲突时有发生,尤其是在物权和其它民事权利之中如何确认其权利的效力,直接决定着权利主体的利益。本文从物权本质出发探讨其相互关系。 [关键词]物权债权优先效力 一、问题的由来 甲公司在某市以房地产公司的名义,开发建设了一幢商住楼,地下室和地上一楼为商业用房,第二层至第六层为住宅。地下室在设计时有两个安全出口(楼梯),分别设在东、西两头各一个出口,出口在一楼的商用房内,该出口在设计时与一楼的商用房没有进行隔离,是相通的。甲公司将整个地下室和一楼东侧的一半房屋卖给了乙某,并办理了房屋所有权证书;甲公司将一楼靠西侧的一半房屋卖给了丙公司,并办理了房屋所有权证书。丙公司因经营管理不善而破产,破产时丁公司购买了一楼靠西侧一半的房屋,丁公司没有办理房屋所有权证书。丁公司要求将该地下室的安全出口(楼梯)封堵,其目的是为了增加使用面积。产生的问题: (一)丁公司有没有权利封堵安全出口? (二)丁公司请求权基础是什么?是债权?还是物权? (三)安全出口的所有权应归谁所有? 二、物权优先效力的基本依据 笔者就当前的理论界对物权优先效力的争论和实务中急需解决民事权利之间的效力 的现状发表意见,就教于前辈、同行。 物权的优先效力亦称物权的优先权。关于优先权的内容,在学理上一直有不同的意见。有的学者认为物权的优先效力仅限于物权优先于债权的效力[1].也有的学者则认为物权的优先效力仅限于物权之间的优先效力[2],在物权依当事人合意而设定、移转之法制,可适用先发生的权利优先于后发生的权利的原则,这时才有物权间的优先效力可言。但如果动产物权依交付而设定、移转,不动产物权依登记而设立、移转时,一物之上不容有同一内容的物权同时成立,故为物权成立与否之问题,而非效力优先之问题。他人因时效而取得所有权时,则原所有人之所有权因而消灭,更不发生先后问题,其非同一内容之物权,例如地上权与抵押权,或就一供役地成立观望、通行、引水等的同时行使之地役权,则彼此共存,亦不发生优先问题。惟抵押权因登记之先后而定其次序。然此为物权之次序,即为物权效力强弱之问题。又在直接占有间接占有之阶段,占有不因成立之时之先后,而异其效力。另外有的学者还认为同一标的物上有两个以上内容相同之物权的效力,属于物权的排他效力而非优先效力问题。但通常还是认为物权的优先效力对于先后发生的物权及物权与债权间都是存在的。在我国民法学界也有勇于批评新论迭出者。例如:有对物权优先效力予以批评者[3];有对物权优先效力的否定者[4].

【实用文档】物权变动的公示方式

第2单元物权变动 考点四:物权变动的公示方式(3级)(2009多;2013案;2014多;2015单;2016案;2017单、案) (一)动产物权变动的公示方式——交付 具体规定 1.变动规则交付生效 总原则:动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另 有规定的除外。(2013案;2017案) 登记对抗 特定动产:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和 消灭,未经登记,不得对抗善意第三人 【提示1】1.动产物权的设立和转让,主要是指当事人通过合同约定转让动产所有权和设立动产质权两种情况。2.实践中,履行交付义务不仅包括现实的移转对财产的占有,还应依据法律和诚实信用原则的要求,交付与动产有关的单证,这才是完整的交付。3.“法律另有规定”,主要包括以下三种情形:(1)简易交付、指示交付、占有改定对动产物权的设立和转让所规定的特殊情况;(2)非依法律行为而发生的物权变动的规定;(3)动产抵押权和留置权的规定。 【提示2】善意第三人,就是指不知道也不应当知道物权发生变动的其他人。 【案例】A公司将生产设备和小汽车均售予B公司,双方5月1日均签订买卖合同,5月6日均交付标的物,5月12日均办理了登记手续。 【解析】(1)合同生效时间:生产设备与小汽车均为5月1日;(2)所有权转移时间:生产设备与小汽车均为5月6日;(3)何时可对抗善意第三人:生产设备为5月6日,小汽车为5月12日。 (一)动产物权变动的公示方式——交付 具体规定 2.交付方式现实交付直接交由对方依法占有 交 付 替 代 简易交付 动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物 权自法律行为生效时发生效力 指示交付 动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交 付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交 付。(转让人与受让人有关转让返还原物请求权的协议生效 时为交付之时) 占有改定 动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的, 物权自该约定生效时发生效力

物权请求权案例分析纸

物权请求权案例分析 1. 1995年10月31日,被告为装修富利达地下商贸城,与原告汇通支行签订了两份借款合同,约定:汇通支行分别借给富利达公司人民币610万元、美元100万元,借款期限分别为4个月、5个月。双方同时签订了两份抵押合同,约定:富利达公司以其对富利达地下商贸城拥有的管理权和出租权分别为这两笔借款进行抵押担保。汇通支行于签约当日分三次向富利达公司发放了人民币610万元和美元100万元的贷款。这笔借款到期后,汇通支行仅收回利息人民币113 56 2.60元和美元11 248.84元。至1997年9月20日,富利达公司欠汇通支行借款本金人民币610万元、美元100万元,利息人民币1 726 128.3元、美元146 860.28元。汇通支行因此提起诉讼。 请问: (1)双方签订的抵押合同是否有效? (2)试结合物权法的基本原则,分析本案双方当事人合同所设抵押权的效力。答:答:(1)双方签订的抵押合同是有效的。 按照《物权法》第15条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。双方签订的抵押合同,意思表示真实、自愿、合法,合同有效成立。 (2)本题涉及物权法定原则。 物权法定原则,是指物权的种类、内容应当由法律明确规定,而不能由法律之外的其他规范性文件确定,或当事人通过合同任意设定。抵押权属于担保物权,我国《物权法》第180条和第184条分别从正面和反面规定了抵押财产的范围。本案当事人所设抵押权以对商贸城拥有的管理权和抵押权为担保,并不属于《物权法》所明确规定的可以抵押的财产范围。但是根据第180条第1款第7项,“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”也可以进行抵押,本案中,对商贸城拥有的“管理权和出租权”能够为当事人带来实际的财产收益,当事人又协商一致、意思表示真实合法,其所设立的抵押权应认定为有效。 2.被告荣华房地产开发公司在与原告新华印刷厂相邻三十余米处建造一座大厦。在基础工程建设期间,因施工大量抽排地下水,使原告印刷厂地面下沉,厂房墙

合同效力和物权效力区分

物权法解释:合同效力和物权效力区分 来源:考试大【相信自己,掌握未来,考试大值得信赖!】2009年4月28日物权法解释:第十五条【合同效力和物权效力区分】 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。 【解释】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。 本条规定的内容,在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系,主要是合同,它属于债权法律关系的范畴,成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效,依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁,使得物权的变动成为不可能;也可能是物权的出让人“一物二卖”,其中一个买受人先行进行了不动产登记,其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益,就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意,并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法,如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。例如,当事人双方订立了房屋买卖合同之后,合同就已经生效,如果没有办理登记手续,房屋所有权不能发生移转,但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形,买受人可以请求债务人实际履行合同,即请求出卖人办理不动产转让登记,或者请求债务人赔偿损失。 区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出,区分原则具有如下几个方面的实际意义:第一,有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后,即使没有办理不动产权利移转的登记手续,但是,因为合同已经生效,所以依据有效合同而交付之后,买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权,但是可以享有合法的占有权,针对第三人的侵害不动产的行为,可以提起占有之诉。第二,有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记,或者拒绝履行登记义务,由于合同已经成立并生效,此种拒不履行登记的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效,非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三,有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂,如果以登记为合同生效要件,则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下,在房屋价格上涨之后,出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由,要求确认合同无效并返还房屋,这有可能鼓励一些不法行为人规避法律,甚至利用房屋买卖欺诈他人,而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用,买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下,如果因未登记而确认合同无效并返还房屋,这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力.则可以防止此种现象的发生。 学者一般认为,区分两种效力不但是科学的,符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理,而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围,区分当事人的不同法律责任,保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。曾有一段时期,我

论未来我国民法典中物权请求权制度定位(参考Word)

论未来我国民法典中物权请求权制度的定位 程啸清华大学法学院副教授 关键词: 物权请求权/所有物返还请求权/排除妨害请求权/预防妨害请求权 内容提要: 未来我国民法典不应将物权请求权制度规定在物权法总则当中,而应采取德国民法典的模式,即在“所有权”一章规定基于所有权产生的各类物权请求权,至于其他物权人所享有的物权请求权,应依据该他物权之特点在相应的各章作出援引性的规定。因为在他物权当中,地役权人与留置权人只享有排除妨害请求权与预防妨害请求权,抵押权人则不享有任何物权请求权。 引言 物权请求权(dinglicher Anspruch)是以德国为代表的大陆法系民法所确立的一项制度,其基于物权而产生,旨在排除对物权现实或潜在的妨害,回复物权的圆满支配状态的请求权,具体包括所有物返还请求权、排除妨害请求权与预防妨害请求权。 当前我国正在起草民法典,物权法更是有望于近期提交最高立法机关审议。虽然理论界与实务界就物权请求权的具体类型存在不少争论,但绝大多数人都认为物权法中应当规定物权请求权制度。从

现有的三个民法典草案或建议稿来看(注:这三个草案或建议稿分别是:全国人大常委会法制工作委员会于2002年12月提交全国人大常委会审议的《中华人民共和国民法(草案)》、中国社会科学院法学研究所梁慧星教授等人起草的《中华人民共和国民法典草案学者建议稿》、中国人民大学民商事法律科学研究中心王利明教授等人起草的《中华人民共和国民法典草案学者建议稿》。),物权请求权制度均被规定在物权法(或物权编)总则编的“物权的保护”一章中,对于此种规定方式,迄今未见学者提出质疑。本文的主要目的就是探讨此种物权请求权制度的定位模式的科学性与合理性。

内蒙古2017年房地产经纪人:返还原物权请求权考试试题

内蒙古2017年房地产经纪人:返还原物权请求权考试试题 本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、下列活动中,属于房地产经纪活动的是。 A:房地产登记 B:房地产居间 C:房地产开发 D:房地产估价 E:权利型房地产投资信托 2、写字楼项目销售过程中,注重维护、提前告知项目信息;增强物管服务意识是对的销售解决方案。 A:一期老业主 B:海外客户 C:本区域主流客户 D:投资型客户 E:工厂的生产设备 3、信用档案的建立和有助于建立房地产经纪行业的守信褒奖、失信惩戒的机制。 A:执行 B:管理 C:公示 D:宣传 E:客户资金代收代付风险 4、房地产经纪合同的两种基本类型是。 A:房地产代理合同和房地产买卖经纪合同 B:房地产买卖合同和房地产租赁合同 C:房地产租赁经纪合同和房地产居间合同 D:房地产代理合同和房地产居间合同 E:客户资金代收代付风险 5、下列选项中,是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。 A:代理 B:居间 C:包销 D:行纪 E:客户资金代收代付风险 6、王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”,该住房。 A:只能自住不能出租 B:产权归王某所有 C:房主拥有部分产权 D:不得设定抵押 E:权利型房地产投资信托

7、《注册房地产估价师管理办法》规定,以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价师注册证书的,由国务院建设主管部门撤销其注册,年内不得再次申请注册。 A:1 B:2 C:5 D:3 E:权利型房地产投资信托 8、根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议,将有效避免新产品新技术应用的风险,同时可在客户关注方面改良提升,增强客户认可度与市场竞争力,这是基于的项目定位模式。 A:客户核心价值关注点 B:项目既定市场定位 C:项目运作模式 D:市场实操案例反馈 E:工厂的生产设备 9、养客是客源开拓中的重要策略,因此房地产经纪人应对潜在客户。 A:进行分级 B:探询购买动机 C:提供专业咨询 D:集中开展市场营销 E:工厂的生产设备 10、工程建设监理一般的程序为:①按工程建设进度、分专业编制工程建设监理细则;②编制工程建设监理规划;③建设监理业务完成后,向项目法人提交工程建设监理档案资料;④参与工程竣工验收,签署建设监理意见;⑤按照建设监理细则进行建设监理。其顺序正确的是。 A:①②③④⑤ B:②①③④⑤ C:①②④⑤③ D:②①⑤④③ E:权利型房地产投资信托11、房地产开发企业应当在商品住房交付使用时,向购买人提供。 A:《住宅质量保证书》和住宅效果图 B:《住宅使用说明书》和住宅效果图 C:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 D:《住宅质量保证书》或《住宅使用说明书》 E:权利型房地产投资信托 12、关于代理的说法,错误的是。. A:代理人应在代理权限内进行民事活动 B:代理人应以被代理人的名义进行民事活动 C:代理人的民事活动结果由被代理人承受 D:代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人 E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 13、下列作用中,不属于房地产经纪服务合同作用的是。

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